Tài liệu thị trường bất động sản Việt Nam

17/11/2008 THỊ TRƯỜNG BĐS BÁN LẺ VIỆT NAM – Sự kết hợp hoàn hảo của CƠ HỘI & THỜI ĐIỂM Trình bày: Richard Leech – Giám Đốc CB Richard Ellis (Việt Nam) CB Richard Ellis | Page 2 ƒ Nền kinh tế toàn cầu đi xuống ƒ Khủng hoảng tài chính tại Mỹ, ảnh hưởng lan tới Châu á ƒ Giá hàng hóa tiêu dùng bắt đầu điều chỉnh giảm ƒ Giá dầu thô quay lại mức $59,97 một thùng (10, tháng 11 2008) so với US$148 (Tháng 06/ 2008) ƒ Giá vàng: • 1.010 US$/ounce (Tháng3/ 08) • 750US$/ounce (Tháng11/ 08) TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ Bối cảnh nền kinh tế toàn cầu CB Richard Ellis | Page 3 ƒ Thực trạng • Dòng vốn FDI mạnh mẽ (US$58,3 tỉ vốn FDI đăng ký tính tới thời điểm hiện tại) • Các ngân hàng nới lỏng chính sách tín dụng cho các cá nhân và các khoản nợ dành cho xây dựng • Lãi suất cho vay: 15%, giảm từ mức đỉnh 21% • Lãi suất tiền gửi : 14%, giảm từ mức đỉnh 20% • Lãi suất cơ bản: 12% (tính từ tháng 11), giảm từ mức đỉnh 14% (Tháng 06- tháng 10) • Chỉ số tiêu dùng giảm trong vài tháng gần đây • Tiến độ xây dựng chậm ƒ Những tác động đến nền kinh tế toàn cầu • Biến động thị trường chứng khoản • Nguồn vốn tiềm năng chuyển dịch từ thị trường các nước phát triển sang thị trường các nước đang phát triển • Sự đa dạng hóa, dàn trải rủi ro • Các nhà đầu tư tìm kiếm các cơ hội khác nhau • Thất nghiệp trên toàn cầu, các công ty đa quốc gia đang trong quá trình cải tổ . Nền kinh tế Việt Nam TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ CB Richard Ellis | Page 4 ƒ FDI (2008 tính đến thời điểm hiện tại ): 57,2 tỉ USD ƒ Vốn FDI đã triển khai (Tính đến thời ): 8,1 tỉ USD Việt Nam – Dòng vốn FDI FDI PROJECTS LICENSED IN 1988-2008 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 55.00 60.00 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 P r e l . 2 0 0 7 Q 3 / 2 0 0 8 B i l l . U S $ FDI Capital Inflows Implemented Capital TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ CÁC DỰ ÁN ĐƯỢC CẤP PHÉP TRONG GIAI ĐOẠN 1988 -2008 Dòng vốn FDI Vốn FDI đã triển khai CB Richard Ellis | Page 5 Tháng 09 ‘08 m-o-m: +0.18% ƒ Thấp nhât trong vòng 17 tháng qua Q3 ‘08 y-o-y: +22.76% Q3 ’08 vs. Tháng 12 ‘07: +21.87% Trung bình năm 2008 xấp xỉ : 25% (Nguồn: Ngân hàng Phát triển Châu Á) Việt nam – Chỉ Số Lạm Phát TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ CB Richard Ellis | Page 6 ƒ Tổng doanh số lượng hàng hóa và dịch vụ bán lẻ : 42,5 tỉ USD Số liệu ngành bán lẻ VIETNAM RETAIL SALES AS A % OF GNI 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 1 9 9 9 2 0 0 0 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 P r e l . 2 0 0 7 b i l l . D o n g 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Retail sales At Current Prices % Of GNI TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ DOANH SỐ BÁN LẺ SO VỚI TỔNG THU NHẬP QUỐC DÂN DOANH SỐ BÁN LẺ TẠI MỨC GIÁ HIỆN TẠI SO VỚI TỔNG THU NHẬP QUỐC DÂN CB Richard Ellis | Page 7 ™> 45 tỉ USD doanh số bản lẻ năm 2007 và tăng khoảng 20% hàng năm ™ Lượng tiêu dùng của khách hàng dự tính đạt > 60 tỉ USD trong năm 2010 ACCUMULATED RETAIL SALES - 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 J a n F e b M a r A p r M a y J u n J u l A u g S e p O c t N o v D e c b i l . U S $ 2004 2005 2006 2007 2008 Thống kê bán lẻ TỔNG QUAN NỀN KINH TẾ TỔNG DOANH SỐ BÁN LẺ CỘNG DỒN T Ỉ U S $ CB Richard Ellis | Page 8 DOANH SỐ BÁN LẺ – HÀ NỘI ™Thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội xấp xỉ . US$1.900, tăng 23% hàng năm. HANOI TOTAL RETA IL SALES OF GOODS AND SERVICES - 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Est. 2008 mi l l ions US$ - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 US$ Hanoi Total Retail Sales Hanoi Total Retail Sales per Capita Tổ g D nh số bán lẻ tại Hà Nội Doanh số bán lẻ bình quân đầu người tại Hà Nội TỔNG DOANH SỐ HÀNG HÓA VÀ DỊCH VỤ BÁN LẺ TẠI HÀ NỘI CB Richard Ellis | Page 9 … sẵn sàng cho tương lai  Hợn 6 triệu lượt khách du lịch trong năm 2007 (dự tính có 10 triệu lượt khách tới Việt Nam vào năm 2010) HANOI POPULAT ION 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 E s t . 2 0 0 8 E s t . 2 0 0 9 E s t . 2 0 1 0 E s t . 2 0 1 1 t h o u s . p e r s 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% Average Population Growth rate VISITOR ARRIVALS TO HANOI 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 2005 2006 2007 2008_F 2009_F 2010_F 2011_F m i l . a r r i v a l s Domestic Visitor Arrivals International Visitor Arrivals DÂN SỐ HÀ NỘI LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH TỚI HÀ NỘI TRUNG BÌNH DÂN CƯ TỈ LỆ TĂNG TRƯỞNG KHÁCH NỘI ĐỊ KHÁCH QUỐC TẾ CB Richard Ellis | Page 10 CAM KẾT VỚI WTO VỀ GÓP VỐN CỔ PHẦN ĐỐI VỚI DỊCH VỤ BÁN LẺ • Tương lai “ Từ ngày 01/01/2009, Xóa bỏ các hạn chế với lượng góp vốn nước ngoài trong liên doanh “. … sẵn sàng cho tương lai •Hiện tại, “ Hội nhập sẽ tạo điều kiện cho các liên doanh với lượng góp vốn nước ngoài không quá 51% vốn pháp định của liên doanh “ VIỆT NAM 2009 •Các vị trí đắc địa •Giấy phép mở rộng kinh doanh •Quy mô đủ lớn Các thách thức: CB Richard Ellis | Page 11 CÁC XU HƯỚNG CHỦ ĐẠO ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ VIỆT NAM (1 ™ Thêm nhiều hệ thống ngân hàng với các trang thiết bị và các điểm giao dịch hiện đại ™ Các nhà bán lẻ phát triển mạng lưới để có thể DỄ DÀNG TIẾP CẬN HƠN (mỗi quận tại Hà Nội/ HCM đều sẽ có một siêu thị/ trung tâm thương mại) ™ Khách hàng sẽ có ít thời gian đi lại để thỏa mãn nhu cầu mua sắm ™ Các hình thức bán lẻ truyền thống ( bán trên đường phố và các cửa hàng mặt phố ) vẫn chiếm ưu thế tại các nước đang phát triển bao gồm Trung Quốc, Indonesia, Philippines và Việt Nam Tiềm năng phát triển hình thức bản lẻ hiện đại khá cao CB Richard Ellis | Page 12 ™ Thêm nhiều Chủ đầu tư bán lẻ quốc tế có kinh nghiệm đang hoạt động tích cực trên thị trường (Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore, Malaysia) Nhu cầu cho các TTTM quy mô lớn … thêm các kinh nghiệm mua sắm mới ™ Nhu cầu cao hơn cho các dịch vụ giải trí sản phẩm mới ™Các liên doanh chiến lược đang ngày càng trở lên quan trọng hơn (trước đây các chủ đầu tư cần tiền mặt, nay tiền mặt và kinh nghiệm trong ngành bán lẻ được chú trọng hơn) Thước đo mới cho thị trường bán lẻ Việt Nam CÁC XU HƯỚNG CHỦ ĐẠO ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ VIỆT NAM (2) CB Richard Ellis | Page 13 KẾT LUẬN ™Các xu hướng này sẽ tiếp tục trong thời gian tới do : ¾ FDI tăng ¾ Quá trình đô thị hóa phát triển ¾ Chình phủ chú trọng hơn vào các chính sách phát triển đầu tư nước ngoài Nhiều nhà bán lẻ và các chủ đầu tư đang tham gia và chủ động đánh giá thị trường bán lẻ do: 9Quy mô 9Gia nhập tổ chức WTO gần đây 9Phát triển kinh tế bền vững 9Sự gia tăng tầng lớp có nhu cầu hưởng thụ và tăng mức thu nhập 9Quy mô và phạm vi của các tầng lớp dân cư CB Richard Ellis | Page 14 ƒ Tổng dự trữ ≈ 100.000 m2 tổng diện tích sàn cho thuê (13 TTTM) • Hầu hết dự án tập trung ở các khu vực trung tâm (Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) ƒ Tỉ lệ lấp đầy ≈ 90% • Các TTTM ở khu vực trung tâm được lấp đầy toàn bộ • Các TTTM có vị trí kém thuận lợi vẫn còn vị trí trống ƒ Giá thuê • Khu vực không trung tâm: US$25 - US$60/m2/tháng • Khu vực trung tâm: US$65 - US$150/m2/tháng Nguồn cung diện tích bán lẻ tại Hà Nội THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI CB Richard Ellis | Page 15 PRIME RETA IL RENTALS IN KEY ASIAN COUNTRIES 0 100 200 300 400 500 600 700 800 T o k y o H o n g K o n g S h a n g h a i B e j i n g T a i p e i S i n g a p o r e B a n g k o k M a n i l a J a r k a t a H a n o i H C M C U S $ / s m / m o n t h Average Prime Rental Rates (US$/sm/month) Highest Average Prime Rental Rates ( THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI GIÁ THUE MẶT BẰNG BÁN LẺ ĐẮC ĐỊ TẠI MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN TẠI CHÂU Á Giá thuê trung bì h (US$/m2/tháng) Giá thuê cao nhất CB Richard Ellis | Page 16 CÁC TTTM/ MẬT ĐỘ DÂN SỐ Các dự án bán lẻ tương lai Các dự án bán lẻ hiện tại CB Richard Ellis | Page 17 ƒ 2009: ≈ 41.625 m2 ƒ 2010: ≈ 41.496 m2 ƒ 2011: ≈ 330.251 m2 Hầu hết các trung tâm bán lẻ xung quanh khu vực Mỹ Đình Nguồn cung tương lai 2009 2010 2011 NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TRONG TƯƠNG LAI THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI CB Richard Ellis | Page 18 Việc thiếu các vị trí bán lẻ tốt, hiện đại sẽ khiến các nhà bán lẻ tiếp tục tìm kiếm các vị trí trên các tuyến phố Các vị trí bán lẻ trên các phố trung tâm có thể lên đến US$110/m2/tháng Các nhà bán lẻ trong nước và quốc tế đều tiếp tục củng cố vị trí của mình để gia tăng thị phần Các khách hàng thuê có hiểu biết về các TTTM hơn Chủ đầu tư của các dự án TTTM tại các vị trí kém thuận tiện hơn có khả năng sẽ giảm giá thuê và cơ cấu lại kế hoạch phân bổ khách hàng Tổng quan thị trường bán lẻ THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI CB Richard Ellis | Page 19 • Vị trí: Mỹ Đình – Mễ Trì, Huyện Từ Liêm (Cạnh dự án The Manor Hanoi) • Chủ đầu tư : Bitexcoland • Mô tả dự án: Căn hộ & Trung tâm thương mại. • Diện tích thực cho thuê: 18.925 m2 • Hoàn thành: Q1/09 HANOI THE GARDEN SHOPPING MALL HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 20 ¾Vị trí: 114 Mai Hắc Đế, Quận Hai Bà Trưng. ¾Chủ đầu tư: Vincom JSC ¾ Mô tả dự án: Căn hộ & TTTM cao cấp ¾Số tầng: 25 (chưa bao gồm 3 tầng hầm) ¾Tầng 1-7: TTTM (Khoảng: 14.000 m2) ¾ Tầng 8-25: Căn hộ cao cấp ¾Khởi công: Q1, 2008 ¾ Dự kiến hoàn thành khu TTTM: Q4, 2009 VINCOM PARK PLACE HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 21 ¾ Vị trí: 88 Láng Hạ, Quận Đống Đa ¾ Chủ đầu tư: Hanotex ¾ Diện tích đất: 8,760 m2 ¾ Gross Area: 91,466 m2 ¾Mô tả dự án: 3 tầng hầm + 462 căn hộ; Văn phòng cho thuê (9.340 m2) & TTTM (5.400 m2) ¾Khởi công: Tháng 11, 2007 ¾ Dự kiến hoàn thành: 2010 SKY CITY TOWER HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 22 9 Vị trí: Trần Duy Hưng, Quận Cầu Giấy 9 Chủ đầu tư: Charmvit Corporation 9 Diện tích đất:19.689 m2 9 Tổng diện tích sàn: 150.146 m2 (Khách sạn, Văn phòng & TTTM) 9 Tổng diện tích sàn TTTM: 27.461m2 9 Dự kiến hoàn thành: 2010 HANOI PLAZA HOTEL HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 23 ¾ Vị trí: Đào Tấn – Liễu Giai. Quận Ba Đình ¾ Chủ đầu tư: Coralis Vietnam ¾ Số tầng: 63 (bao gồm 5 tầng hầm) ¾ Diện tích đất:14.094 m2 ¾ Tổng diện tích sàn: 253.394,59 m2 (TTTM, Văn phòng, Căn hộ) ¾ TTTM (tầng hầm 5 – tầng 7): 34.682,07 m2 ¾Động thổ: 2007 ¾ Dự kiến hoàn thành: 2011 HANOI CITY COMPLEX HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 24 ¾Vị trí: Đường Phạm Hùng, Huyện Từ Liêm ¾ Chủ đầu tư: Keangnam Enterprises Ltd. ¾ Tổng diện tích sàn: 579.000m2 (TTTM, Văn phòng, Căn hộ bán, Khách sạn, Căn hộ cho thuê) ¾ Tổng diện tích sàn TTTM: 82.875 m2 (6 tầng) ¾ Động thổ: Q3, 2007 ¾ Dự kiến hoàn thành: 2011 KEANGNAM HANOI LANDMARK TOWER HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 25 YEN SO PARK SHOPPING MALL • Vị trí: Phường Yên Sở, Quận Hoàng Mai • Chủ đầu tư: Gamuda Land Group • Mô tả dự án: Nằm tại vị trí trung tâm trong dự án Khu đô thị Yên Sở, bao gồm các khu căn hộ, biệt thự, văn phòng, khách sạn,… • Diện tích đất: 3.85 ha • Diện tích TTTM: 49.253 m2 (4 tầng) • Dự kiến hoàn thành: 2011 HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 26 • Vị trí: Đường Lạc Long Quân, Quận Tây Hồ • Chủ đầu tư: Citra Westlake • Mô tả dự án: TTTM Vùng •Diện tích thực thuê: 114.000 m2 (bao gồm khu ăn uống, rạp chiếu phim, đại siêu thị, TTTM,…) • Dự kiến hoàn thành: 2011 HANOI CIPUTRA HANOI MALL HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 27 INDOCHINA PLAZA HANOI • Vị trí: Xuân Thủy, Quận Cầu Giấy • Chủ đầu tư: IndochinaLand • Căn hộ cao cấp (2 tháp, 25 & 30 tầng)Văn phòng (15 tầng) & TTTM (5 tầng) •Tổng diện tích sàn: 124.489 m2 • Tổng diện tích bản lẻ thực thuê: 19.929 m2 • Dự kiến hoàn thành: 2011 HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 28 SAVICO PLAZA LONG BIEN • Vị trí: Đường Nguyễn Văn Linh, Phường Gia Thụy, Quận Long Biên • Chủ đầu tư: Savico • Mô tả dự án: Khách sạn kết hợp TTTM • Diện tích đất: 49.900 m2 • Diện tích TTTM: 42.000 m2 (Dự kiến) • Dự kiến hoàn thành: 2011 HÀ NỘI - NGUỒN CUNG MẶT BẰNG BÁN LẺ TƯƠNG LAI CB Richard Ellis | Page 29 CHỈ SỐ PHÁT TRIỂN BÁN LẺ TOÀN CẦU NĂM 2008 CỦA A.T. KEARNEY Việt Nam đã trở thành thị trường đầu tư bán lẻ hấp dẫn nhất trong nhóm thị trường đang nổi lên của thế giới. So với tốp 4 nước đứng đầu danh sách, Việt Nam có: ƒĐiểm tốt nhất về Mức độ rủi ro quốc gia ƒĐiểm tốt nhất về Áp lực thời gian ƒĐiểm tốt nhất về Mức độ hấp dẫn của thị trường ƒĐiểm tốt thứ hai về Mức độ bão hòa của thị trường Tăng trưởng thu nhập cá nhân Cơ chế mở cửa thông thoáng cho các nhà đầu tư mới Mức độ cạnh tranh thấp Tăng trưởng GDP Dân số trẻ với năng lực chi tiêu tăng nhanh -134Trung Quốc -123Nga -112Ấn Độ +341Việt Nam Thay đổi Thứ hạng 2007 Thứ hạng 2008 Quốc gia CB Richard Ellis | Page 30 TOP 500 NHÀ BÁN LẺ KHU VỰC CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG NĂM 2008 ¾ Lựa chọn bởi Asia Retail Journal (độc giả và các nhà cung cấp bình chọn) ¾ Xếp hạng top 500 nhà bán lẻ tại 14 nền kinh tế khuvuwjc Châu Á Thái Bình Dương ¾ Dựa trên các tiêu chí cơ bản về tổng doanh thu bán lẻ và mức doanh thu bán lẻ trên m² 9Top 500 nhà bán lẻ của năm 9Top 10 nhà bán lẻ tại mỗi thị trường 9Top 10 nhà bán lẻ trong một số lĩnh vực 9“Best of Best” – các tiêu chí bổ sung: thiết kế và bài trí cửa hàng, đào tạo nhân viên, bán hàng, mức độ hài lòng của khách hàng, v.v… XẾP HẠNG Nhà tổ chức Cung cấp thông tin chị trường chính thức Cung cấp Dịch vụ Tư vấn và Kiểm toán CB Richard Ellis | Page 31 Saigon Co-op Mart, SJC & Saigon-Nguyễn Kim đã được xếp hạng trong Top 500 3526Công ty Phân phối Sách TPHCMFahasaSách 4915FPTFPT Điện tử điện máy công nghệ 491International Beverages Co (IBC)Diamond PlazaDept Store 5360Công ty Thương mại Tổng hợp Hà NộiHapro MartHỗn hợp 677Casino Guichard Perrachon SABig CĐại siêu thị 90655G7 Trading & ServiceG7 MartCửa hàng tiện lợi 11678Phu Nhuan Jewelry Joint StockPNJKhác 1652Nguyen Kim Tien Trade & ServiceTTTMSaigon Nguyễn Kim Điện tử điện máy công nghệ 214115Saigon Jewelry HoldingSJCKhác 25462Saigon Union of Trading CooperativesSaigon CoopHỗn hợp Doanh thu 2007 (triệu USD) Số lượng cửa hàng 2007 Công tyTên hãngLoại hình Xếp hạng Top 500 theo quốc gia VIỆT NAM TOP 500 NHÀ BÁN LẺ KHU VỰC CHÂU Á THÁI BÌNH DƯƠNG NĂM 2008 CB Richard Ellis | Page 32 XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ¾ Liên hệ các thông tin thị trường (so sánh các dự án tương đương) • Các dự án đang hoạt động • Các dự án sắp đi vào hoạt động • Cung – Cầu thị trường bán lẻ ¾ Khả năng chi trả Chia sẻ lợi nhuận Lên tới 20% - 25% doanh thu ¾ Phân tích doanh thu • Tỷ suất doanh thu trên diện tích • Tỷ suất chi phí thuê trên doanh thu 1. Ngành hàng 2. Thời gian NGHIÊN CỨU! CB Richard Ellis | Page 33 XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ 9 Giá thuê thị trường 9Chi sẻ doanh thu 9 Tăng giá thuê theo thời gian 1. Tỷ suất doanh thu trên diện tích 2. Tỷ suất chi phí thuê trên doanh thu KIỂM TRA! CB Richard Ellis | Page 34 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KINH DOANH CỦA CÁC NHÀ BÁN LẺ Các TTTM khu vực trung tâm và TTTM Tổng Hợp ƒ Giá thuê trung bình cao (khoảng 64USD/m²/tháng) ƒ Giá thuê cho các vị trí đẹp có thể lên đến 150USD/m²/tháng ƒ Tỷ suất doanh thu trên m² đạt được cao hơn tại khu vực trung tâm • Hướng tới mức giá thuê và tỷ suất chi phí thuê trên doanh thu hợp lý đối với các nhà bán lẻ CB Richard Ellis | Page 35 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH KINH DOANH CỦA CÁC NHÀ BÁN LẺ DT cho thuê thực tính (m²) Ngành hàng Số cửa hàng Giá thuê (USD/m²/ tháng) Giá thuê trung bình (USD/m²/ tháng) Hiệu suất cho thuê (%) Kích thước cửa hàng (m²) Tỷ suất Doanh thu trên diện tích (USD/m²/ tháng) Tỷ suất chi phí thuê (%) - % chi phí thuê trên Doanh thu 120 Jeans 4 70 - 90 80 100 30 800 10% 455 Thời trang nam nữ 13 70 – 90 80 100 35 750 10.7% 210 Thời trang nam 7 70 – 90 80 100 30 800 10% 480 Thời trang nữ 16 70 - 90 80 100 30 850 9.4% 105 Giày dép 7 70 - 90 80 100 15 700 11.4 1,370 - 46 - 85 100 29.8 780 10.3% Nguồn: Retail Consultancy CBRE (Vietnam) – Thông tin của một TTTM tại khu vực trung tâm Tp HCM Ví dụ: ƒ Khách thuê A thuê 100m² cửa hàng quần áo thời trang ƒ Khách thuê A có doanh thu trung bình 78.000 USD/tháng hay 780USD/m²/tháng ƒ Khách thuê A có thể trả mức tiền thuê tương đương 20% doanh thu ƒ Do đó khách thuê A có thể trả 15.600 USD mỗi tháng, hay 156 USD/m²/tháng CB Richard Ellis | Page 36 TƯƠNG LAI NGÀNH BÁN LẺ VIỆT NAM – 4 ĐỀ XUẤT “… MUA SẮM LÀ MỤC ĐÍCH … VÀ LÀ NHÂN TỐ THAY ĐỔI” “… THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ THÀNH CÔNG LUÔN LUÔN LÀ TẤM GƯƠNG PHẢN CHIẾU CUỘC SỐNG” Chuyển từ nền kinh tế YÊU CẦU sang NHU CẦU Sự phát triển của tầng lớp có sức tiêu thụ mạnh … cần một thị trường bán lẻ hiện đại và hấp dẫn Một lớp người tiêu dùng trẻ và đầy nhiệt huyết VIỆT NAM CB Richard Ellis | Page 37 “… CHUYỂN từ CÁC THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN sang CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI” CÁC THỊ TRƯỜNG PHÁT TRIỂN CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI Thống nhất/Củng cố Công nghệ Các hình thức mới Bền vững Khách hàng năng động Tính hợp lý trong di chuyển thương hiệu Xa xỉ (tính độc nhất) Lựa chọn Khu vực được tổ chức Toàn cầu hóa Nhân viên được đào tạo Khách hàng nhiệt huyết Các nhà bán lẻ nội địa Xa xỉ (khẳng định địa vị) TƯƠNG LAI NGÀNH BÁN LẺ VIỆT NAM – 4 ĐỀ XUẤT CB Richard Ellis | Page 38 “… SỰ ĐỔI MỚI VÀ KINH NGHIỆM MUA SẮM CỦA KHÁCH HÀNG LÀ TỐI QUAN TRỌNG …” THỰC ẢO Đà PHÁT TRIỂN MỚI NỔI Công nghệ mới cho phép lối suy nghĩ mới Trải nghiệm mới đòi hỏi các phương thức mới Khách hàng là cộng đồng Đổi mới = Ô-xi TƯƠNG LAI NGÀNH BÁN LẺ VIỆT NAM – 4 ĐỀ XUẤT CB Richard Ellis | Page 39 TÍNH TOÀN CẦU HÓA CỦA CÁC NHÀ BÁN LẺ Việt Nam theo bước phát triển của Trung Quốc: Nhiều điểm tương đồng với Trung Quốc 10 năm trước đây Nền kinh tế mới nổi – Dân số mật độ cao và trẻ tuổi – Thiếu hụt nguồn cung về bán lẻ - Sự hiện diện của các tên tuổi cao cấp và xa xỉ Trung Quốc xếp hàng đầu Châu Á và nằm trong danh sách Top 10 “thị trường bán lẻ có tính quốc tế cao”, với mức độ hiện diện các nhà bán lẻ quốc tế tương đương ở các nền kinh tế phát triển (Mỹ, Anh, Pháp, Italy…) Luồng chảy mạnh của các nhà bán lẻ vào Trung Quốc, nhờ các yếu tố: ™ Nới lỏng các quy định đối với các nhà đầu tư nước ngoài ™ Gia nhập WTO từ năm 2001 ™ Tăng trưởng chi tiêu bình quân VIỆT NAM 2009 CB Richard Ellis | Page 40 TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI và TUYẾN PHỐ THƯƠNG MẠI Chất lượng đảm bảo Cửa hàng trên phố Một điểm mua sắm Tuyến phố thương mại Trung tâm thương mại Nhiều thương hiệu dưới một mái nhà Khó đậu xe Đậu xe thuận tiện, đảm bảo Các cửa hàng cạnh nhau trên cùng một tuyến phố Môi trường đảm bảo Cửa hàng, tuyến phố thiếu vệ sinh Thời gian mua sắm ngắn Rủi ro về chất lượng hàng hóa Mặc cả Nguồn gốc hàng hóa đảm bảo Không khí vui nhộn Nhiệt độ ổn định Thời gian mua sắm dài CB Richard Ellis | Page 41 TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI và TUYẾN PHỐ THƯƠNG MẠI Đã có một sự chuyển biến lớn, ngày càng nhiều người mua sắm lựa chọn đến các trung tâm thương mại hiện đại thay vì đến các khu vực mua bán truyền thống Thuận lợi cho các nhà đầu tư: 9 Cho thuê trước khi công trình hoàn thiện 9 Khách hàng sẵn sàng dành nhiều thời gian để mua sắm và trải nghiệm Các tuyến phố thương mại vẫn duy trì những đặc điểm hấp dẫn: ¾ Café ngoài trời ¾ Các vị trí đẹp, mang tính lịch sử, truyền thống ¾ Thể hiện hình ảnh bản thân CB Richard Ellis | Page 42 Quản lý TTTM Gia tăng dòng tiền = Gia tăng giá trị cổ phần Tiết kiệm chi phí hoạt động •Quản lý phương tiện, tài sản •Phương thức tốt nhất •Công nghệ mới Gia tăng Danh tiếng •Giá cho thuê cao hơn •Phí dịch vụ cao hơn •Tăng số lượng khách mua •Tăng số lượng khách thăm •Thu hút các khách thuê lớn •Bố trí mặt bằng •Hướng dẫn / giám sát hoàn thiện •Phân tích dữ liệu định tính và định lượng •Xu hướng quốc tế mới nhất •Định hướng phong cách •Cập nhật định hướng đối tượng khách hàng QUẢN LÝ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI CB Richard Ellis | Page 43 Đấu trường Bán lẻ Quản lý TTTM •Các tiện ích hoàn hảo •Định hướng phong cách •Tổ chức sự kiện / Bán hàng / Trang trí •Thông tin thị trường / Xu hướng •Hướng dẫn •Điều chỉnh mức phí, VD theo doanh thu Khách hàng •Thu nhập tăng •Nhiều thời gian rảnh rỗi •Quan tâm đến thương hiệu •Ít trung thành với thương hiệu cũ •Rất trẻ •Luôn tìm kiếm các mặt hàng “mới nhất” Khách thuê •Chu kỳ phát triển ngắn / quay vòng nhanh •Chi phí hoàn thiện cửa hàng cao hơn •Chi phí thâm nhập thị trường cao hơn •Cạnh tranh nhiều hơn •Các kênh phân phối phát triển hơn QUẢN LÝ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI CB Richard Ellis | Page 44 Kết quả cuối cùng của 7 chiến lược cơ bản là một khung tạo giá trị, còn được biết đến như công thức sau: Quản lý Hiệu quả Chiến lược -> Bền vững •Hướng tất cả các hoạt động theo một tầm nhìn chiến lược (Là một Trung tâm Thương mại, không phải là một cụm các cửa hàng •Chủ động, không bị động (Nghiên cứu, bắt nhịp, đón đầu các xu hướng mới nhất •Sử dụng các công nghệ mới nhất, marketing hướng đến cá nhân, các chương trình khuyến khích sự gắn bó của khách hàng •Điều chỉnh bố trí mặt bằng, cơ cấu khách hàng, cơ cấu mặt hàng •Không ngừng cải thiện dịch vụ, giới thiệu các dịch vụ MỚI •Áp dựng các phương thức tốt nhất, các phương thức quốc tế •Hướng dẫn hoàn thiện cửa hàng, SOP •Nắm bắt các kiến thức, không chỉ số liệu, ra quyết định với chuyên môn sâu (số doanh thu, lượng lưu thông trong TTTM) QUẢN LÝ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI CB Richard Ellis | Page 45 HỘI ĐỒNG QUỐC TẾ VỀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI Hiệp hội Chuyên môn và Thương mại Toàn cầu của ngành BĐS Bán lẻ Hoạt động từ năm 1957 Trên 250 sự kiện và hội nghị hàng năm Mối quan hệ với 25 hội đồng quốc gia và khu vực về TTTM trên thế giớiHơn 75.000 thành viêntừ trên 90 nước, bao gồm: chủ đầu tư các trung tâm thương mại, các chủ đầu tư, các nhà bán lẻ, các nàh đầu tư, cho vay, v.v… Để thúc đẩy phát triển ngành bản lẻ trung tâm thương mại và phát triển những TTTM thành những công trình chính của cộng đồng CB Richard Ellis | Page 46 QUYỀN LỢI CÁC THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG QUỐC TẾ VỀ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI Hội nghị và Nghiên cứu Giáo dục và Các ấn phẩm Các Chương trình và Sự kiến Khác Hội nghị ICSC tập trung hơn 75.000 chủ đầu tư, nhà bán lẻ, cho vay để chia sẻ kinh nghiệm, ký kết hợp đồng, quản lý và tiếp thị ICSC nghiên cứu các xu hướng kinh tế thế giới toàn cầu và khu vực để giúp các thành viên giải quyết các khó khăn và tăng lợi nhuận Trung tâm đào tạo ICSC: Trung tâm đào tạo Phát triển Chuyên môn của ICSC, Đại học về TTTM và các chương trình đào tạo khác Trung tâm sách ICSC: Hệ thống gồm hơn 75 đầu sách, hồ sơ, hướng dẫn và băng audio Tạp chí, Báo và Bản tin ICSC: Shopping Centers Today, Value Retail News, SCT Xtra ICSC SmartBrief, EuroBrief, AsiaBrief và SCT Newswire. Quan hệ với Chính phủ Các hội nghị chuyên ngành Ký kết hợp đồng Gia tăng hiện diện Trao đổi ý tương, Hội nghị cấp vùng Các văn bằng, chứng chỉ Các chương trình khen thưởng Quan hệ với Công chúng Hướng dẫn Luật Xuất bản Cập nhật các Quy định về TTTM ICSC: Hiệp hội Toàn cầu Cung cấp các cơ hội kinh doanh toàn cầu CB Richard Ellis | Page 47 CB RICHARD ELLIS (VIETNAM) Văn phòng tại TP.HCM 1301, Mê Linh Point Tower Số 2 Ngô Đức Kế Quận 1 – TP.HCM Văn phòng tại Hà Nội Tầng 12A, Vincom City Towers Số 191 Bà Triệu Quận Hai Bà Trưng – Hà Nội Richard Leech – Giám Đốc richard.leech@cbre.com CB Richard Ellis | Page 48 CB RICHARD ELLIS GLOBAL OFFICE THANK YOU! www.cbrevietnam.com