Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai

ung Quốc Luật quản lý đất đai của TQ (2004) Điều 46 Trước khi quyết định trưng mua nhà ở, chính quyền địa phương sẽ thành lập các bộ phận để điều tra, xác định các tòa nhà trong diện trưng mua nhưng chưa đăng ký Đối với những tòa nhà tạm thời, được coi là xây hợp pháp và đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian, sẽ được bồi thường. Đối với những tòa nhà xây bất hợp pháp và không đáp ứng yêu cầu về mặt thời gian xây dựng thì sẽ không được bồi thường Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 24 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4 Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 3(iii) Định nghĩa hộ gia đình bị ảnh hưởng bao gồm những người dân bị mất đất ở, đất nông nghiệp hoặc 1 trong 2 trường hợp, những người đã có thời gian ở, kinh doanh liên tục trong thời gian từ 5 năm trở lên trong khu vực bị ảnh hưởng trước ngày công bố dự án, và những người mà nguồn thu nhập của họ bị ảnh hưởng Hàn Quốc Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009) Các tòa nhà được xây dựng không phép thì không được bồi thường. Các tòa nhà nhà xây không phép trước hoặc vào ngày 24/1/1989 thì được coi là hợp pháp và do đó chi phí xây dựng lại được bồi thường Những người được sắp xếp địa điểm tái định cư là chủ sở hữu của tòa nhà hợp pháp và những người (kể cả người đi thuê) đã sống trong tòa nhà trước ngày công bố dự án. Và do đó, những đối tượng sau sẽ không được xét Chủ sở hữu tòa nhà không phép. Tuy nhiên, những tòa nhà xây không phép trước 24/1/1989 vẫn được bồi thường Chủ sở hữu tòa nhà không sinh sống trong tòa nhà ấy trước ngày công bố dự án. Tuy nhiên, điều này không áp dụng khi người chủ sở hữu có lí do hợp lý như điều trị về y tế, phục vụ trong quân đội, các dịch vụ công, giáo dục hoặc lí do hợp pháp khác Để có thể được nhận bồi thường, người kinh doanh cần phải có cơ sở kinh doanh đầy đủ trang thiết bị (bao gồm cả nhân công) và có mặt bằng sản xuất, kinh doanh hợp pháp trước ngày công bố dự án Úc Luật về thu hồi tài sản1989 Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2)) Những công trình xây dựng bất hợp pháp sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên, do việc quản lý đất đai khá chặt chẽ, nên những trường hợp như vậy không nhiều Công trình tái định cư Nước Quy định Nội dung Trung Quốc Luật quản lý đất đai của TQ (2004) Điều 46 Không quy định cụ thể Quy định về trưng mua nhà trên đất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường (2011), điều 13,16 Ấn Độ Đạo luật thu hồi đất đai, Phần II, điều 4 Chính sách quốc gia về tái định cư và ổn định cuộc sống sau tái định cư 2007 (điều 30) Trong trường hợp phải di chuyển 400 hoặc nhiều hơn các hộ gia đình ở khu vực đồng bằng, 200 hoặc hơn các hộ gia đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số, sẽ phải xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn của Chính phủ Nếu khu tái định cư nằm trong một khu dân cư khác, hệ thống cơ sở hạ tầng sẽ được xây dựng cho toàn bộ cả khu Hàn Quốc Đạo luật về thu hồi đất cho các công trình công cộng (2009) Khu tái định cư phải bao gồm các cơ sở hạ tầng thiết yếu như đường xá, hệ thống nước và nước thải Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng này sẽ do chủ đầu tư chi trả Úc Luật về thu hồi tài sản1989 Luật quản lý đất đai WA1997 (Điều 189 (2)) Không quy định cụ thể, chủ sở hữu sẽ phải tự tìm nhà mới 4.2. Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất Tổng hợp từ 80 nước trên thế giới được nghiên cứu, có 52 nước quy định về thuế, phí và các khoản thu từ đất. Trong tổng số 52 nước có quy định về thuế và phí thì: (i) Có 34 nước có quy định cả về thuế, phí và các khoản thu từ đất; (ii) Có 8 nước có quy định về thuế mà không quy định về phí và các khoản thu từ đất; (iii) Có 10 nước có quy định về phí và các khoản thu từ đất mà không quy định về thuế; (iv) 15 nước có Luật riêng về thuế, phí và các khoản thu từ đất. + Thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn ). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai, đặc biệt là các nước có bộ luật riêng về thuế đất như: luật thuế đất đai năm 1992 của Lithuania; luật thuế đất năm 1990 của Látvia; Luật thuế đất năm 1993 của Estonia + Phí đất: Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật. Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy tại luật giá trị gia tăng của đất năm 1980, của Srilanka có quy định một loại phí là “phí giá trị đất được tăng lên do các điều kiện của địa phương”. Loại phí này để xác định cho những khu vực mà giá trị của đất được tăng lên do kết quả của các hoạt động xây dựng, các hoạt động cải thiện hiệu quả của các dự án phát triển ở địa phương tạo ra và chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm một khoản phí do các hoạt động này mang lại. Ở Việt Nam, loại phí này hiện chưa có quy định. 4.3. Định giá đất + Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: (i) Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; (ii) Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; (iii) tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; (iv) Giải quyết các tranh chấp về đất đai. Nước Luật Nội dung 1. Úc Luật thuế đất 1958 - Mục đích của việc định giá đất: (i) Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của người dân; (ii) định giá để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước bạ, hiến tăng, tiền đền bù ; (iii) mục đích thương mại. 2. Hungari Đạo luật đất đai năm 1987 - Định giá đất để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác. 3. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản năm 2003 - Điều 9, Xác định giá bất động sản để làm cơ sở tính thuế đất 4. Tajikistan Luật định giá đất 2001 - Định giá đất tại Tajikistan được thực hiện để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như: thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất. 5. Guinea Đạo luật đất đai năm 1996 - Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước. - Chính phủ hay Nhà nước hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này. Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất. + Hình thức giá: Qua nghiên cứu cho thấy, hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai. Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá, quy định trong các bộ luật liên quan đến tài chính đất của các nước trên thế giới. Trong số đó, Úc là nước sử dụng rất nhiều loại giá đất khác nhau tùy theo từng mục đích. Nước Luật Nội dung 1. Amenia Luật đất đai 2001 Giá mua bán trên thị trường 2. Úc Luật thuế đất 1958 (i) Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo đảm; giá bảo hiểm (ii) Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm 3. Belize Luật thuế đất 2003 Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở) 4. Hungari Đạo luật đất đai năm 1987 Giá mua bán trên thị trường 5. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản 2003 Giá thị trường của bất động sản 6. Phần Lan Luật bất động sản 2002 Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. 7. Ireland Đạo luật đất đai 1950 Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán 8. Maldiver Luật đất đai năm 2004 Giá có thể được xác định theo giá thị trường + Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất: Trong tổng số 27 nước có quy định về định giá đất trong các luật có liên quan cho thấy: Có 12 nước không có quy định về cơ quan, tổ chức định giá đất; Có 9 nước có quy định Nhà nước có vai trò trong định giá đất; 4 nước quy định cơ quan định giá độc lập và 1 nước quy định cả Nhà nước và cơ quan độc lập có vai trò trong định giá đất là Úc. Nước Luật Nội dung 1. Úc Luật thuế đất năm 1958 Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá. 2. Hungari Luật đất đai 1987 Việc bán đất được quản lý bởi một cơ quan thuộc Hội đồng Nhà nước 3. Israel Luật giá trị đất 1962 Bộ Tư pháp quản lý vấn đề định giá đất thông qua Hội đồng thẩm định giá, Hội đồng thẩm định giá gồm 5 người. Trong đó Chủ tịch Hội đồng do Bộ trưởng Bộ Tư pháp bổ nhiệm. 4. Lào Luật đất đai Trong quá trình giải quyết bồi thường thiệt hại gây ra theo quy định của pháp luật thì có một ủy ban bao gồm: đại diện các bên liên quan để xác định giá trị thiệt hại. 5. Estonia Luật giá trị của đất 1994 Cán bộ định giá đất là người đã được cấp giấy phép hoạt động tương ứng theo các thủ tục thành lập được Chính phủ nước Cộng hoà Croatia. Người định giá cũng có thể là một công chức có chuyên môn trong việc định giá đất 6. Tajikistan Luật định giá đất 2001 Định giá đất do một cơ quan địa phương công bố, chính phủ phê duyệt các thủ tục xác định giá đất cho từng khu vực. + Nguyên tắc và phương pháp xác định giá: Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này). Nước Luật Nội dung 1. Albania Luật đất đai 1991 Điều 13: Giá trị của đất bao gồm tổng giá trị của công trình xây dựng và các bộ phận cấu thành trên đất 2. Amenia Bộ Luật đất đai 2001 Trong trường hợp bán đất cho Nhà nước: Giá bán của đất sẽ được xác định theo giá địa chính của đất; 3. Úc Luật định giá đất Việc định giá đất phải thực hiện bằng cách xác định giá trao đổi trên thị trường. 4. Belize Luật thuế đất Thông qua khảo sát giá thị trường Phòng định giá cấp huyện có trách nhiệm thực hiện theo Luật 5. Estonia Luật giá trị đất 2003 Phương pháp so sánh bán, phương pháp thu nhập tư bản hóa, phương pháp chi phí và kết hợp là được sử dụng trong đánh giá. 6. Hungari Đạo luật đất đai 1987 Giá được xác định phù hợp với giá mua bán tại từng địa phương. 7. Phần Lan Luật về bất động sản năm 2002 Quy định về việc mua bán đất, giá đất do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. 8. Croatia Đạo luật về thuế bất động sản 2003 - Giá trị thị trường của bất động sản được hiểu là giá của bất động sản thu được hoặc có thể có được trên thị trường tại thời điểm mua lại. * QUY ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI ÚC Cơ cấu, tổ chức của các cơ quan định giá của các Bang Tại Úc, tổ chức cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng bang có sự khác nhau. Văn phòng Định giá đất của mỗi bang đều do Tổng định giá đứng đầu. Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai. Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất. Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản. Tổ chức định giá đất độc lập Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: - Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang. - Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác. - Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. - Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản. Về nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá đất Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc định giá đất Việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch. Các phương pháp định giá đất Tại Úc áp dụng chủ yếu 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ. Việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ. Quy trình định giá đất hàng loạt Việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm. Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua các bước: Bước 1. Khảo sát, thu thập thông tin a) Khảo sát các thông tin chung b) Thu thập và phân tích thông tin giá thị trường Các thông tin giao dịch thị trường được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu theo một định dạng thống nhất để cung cấp cho các tổ chức, cá nhân theo yêu cầu. c) Áp dụng các phương pháp định giá đất trong định giá hàng loạt Sau khi thu thập được các thông tin về giá đất trên thị trường, các thông tin này được phân loại, phân tích, xử lý như sau: - Đối với các thông tin giao dịch thửa đất trống thì áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là một giải pháp chủ yếu sử dụng trong việc định giá hàng loạt. Giải pháp này sử dụng giá phải thanh toán trong các giao dịch thực tế trên thị trường của các bất động sản tương tự để ước tính giá trị của vị trí đất. Kỹ thuật này phụ thuộc vào việc sử dụng các mua bán tương đương trên thị trường đã diễn ra trong thời gian gần nhất để phản ánh các điều kiện thị trường liên quan đến ngày định giá. - Đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, khi phân tích trường hợp mua bán một bất động sản thì áp dụng phương pháp chiết trừ (để ước tính giá trị tài sản gắn liền với đất), sau đó ước tính giá đất. Để áp dụng phương pháp này, người định giá phải mô tả tài sản gắn liền với đất, sử dụng chi phí xây dựng mới và tính trừ tiền khấu hao đối với tài sản đó hoặc áp dụng phương pháp so sánh theo cặp. - Đối với thửa đất cho thu nhập hiện tại, cho thu nhập trong tương lai thì áp dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá đất. Bước 2. Phân loại các khu vực định giá đất Ở phạm vi bang, khu vực định giá được phân theo các đơn vị chính quyền địa phương (LGA). Trong phạm vi LGA, các phân vùng được cấu trúc bao gồm các bất động sản có cùng đặc điểm về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng và giá đất tương tự. Bước 3. Định giá thửa đất chuẩn Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá. Bước 4. Định giá đến từng thửa đất Sau khi thửa đất chuẩn được định giá, căn cứ vào thông tin giá đất thị trường để xây dựng hệ số phân vùng, hệ số cụ thể của các thửa đất trong khu vực định giá hoặc hợp phần định giá, làm cơ sở để định giá đến từng thửa đất áp dụng vào quá trình định giá hàng loạt quy mô lớn. Để áp dụng định giá hàng loạt đến từng thửa đất từ thửa đất chuẩn, tại Úc đã xây dựng phần mềm CAMA để hỗ trợ cho việc phân tích thông tin giá đất thị trường, hỗ trợ định giá. Các thửa đất sau khi được định giá đều được thẩm định, kiểm tra bằng các thông tin về giá đất thị trường đã thu thập, giá hiện hành để bảo đảm chất lượng của kết quả định giá. Quy trình định giá riêng lẻ Việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá. Giải quyết khiếu kiện về giá đất Việc khiếu kiện về giá đất là quyền của các chủ sở hữu bất động sản. Việc khiếu kiện và giải quyết khiếu kiện thực hiện qua các bước: Bước 1. Khiếu kiện đối với kết quả định giá Nếu một tổ chức, cá nhân cho rằng một giá trị định giá của Nhà nước là không chính xác thì tổ chức, cá nhân cần gửi một đơn khiếu kiện (bằng văn bản) tới Văn phòng định giá. Việc khiếu kiện được thực hiện trong vòng 60 ngày, kể từ ngày tổ chức, cá nhân nhận được thông báo về thuế lần đầu tiên từ các cơ quan có thẩm quyền. Bước 2. Giải quyết khiếu kiện Tổng định giá chỉ đạo Văn phòng định giá xem xét, giải quyết khiếu nại của tổ chức, cá nhân về giá đất trong thời gian 45 ngày. Kết quả giải quyết do Tổng định giá ký gửi cho tổ chức, cá nhân. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất để tiến hành định giá độc lập như miêu tả trong Bước 3. Bước 3. Định giá đất độc lập Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết, trong vòng 21 kể từ ngày nhận được văn bản giải quyết của Tổng định giá, tổ chức, cá nhân có thể thuê chuyên gia định giá độc lập để xem xét lại kết quả định giá. Khi nộp đơn xem xét định giá, tổ chức, cá nhân cần nộp một khoản phí theo quy định. Nếu kết quả của chuyên gia định giá độc lập lớn hơn 10% so với kết quả định giá thì giá trị định giá đó sẽ được chấp thuận và phí nộp đơn khiếu nại sẽ được hoàn lại cho người khiếu nại. Bước 4. Lựa chọn khiếu kiện khác Nếu vẫn không hài lòng với kết quả xem xét lại giá trị định giá của chuyên gia độc lập, tổ chức, cá nhân đó có thể khởi kiện lên Tòa án về đất đai và định giá theo quy định của Tòa án tối cao. Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân. 5. ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT - Úc : Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì. Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng - Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh. Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai. Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu...) - Hoa Kỳ Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai. Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí. Ví dụ A chuyển nhượng mảnh đất cho B sau đó lại chuyển nhượng cho C như vậy về mặt lí thuyết thì B có quyền ưu tiên, tuy nhiên theo luật cộng đồng ai đăng kí trước người đó được ưu tiên trước. Nếu C đăng kí trước B thì C có quyền ưu tiên về mảnh đất đó. Luật đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước. Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian. Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể". Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang. Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết. Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp. Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước. Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước. Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận. Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký. Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý. Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước. Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền. Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không. - Scotland Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng. Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký. Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết. Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng. Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển. Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland: Đăng ký thông tin khai báo; Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; Hồ sơ gốc; Bảng tra cứu. Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra. Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ. - Hà Lan Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở Hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch (actual legal situation) được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất), hệ thống đăng ký này gọi là Hệ thống địa chính Hà Lan. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký chứng thư kết hợp với hồ sơ địa chính mang lại hiệu quả tương tự như một hệ thống đăng ký quyền. Sự chuẩn xác của hệ thống đăng ký văn tự giao dịch phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố, đó là việc duy trì hệ thống hoạt động liên tục và quy trình pháp lý xác định chủ quyền. Việc xác định chủ quyền ở đây được hiểu là một quá trình mà tất cả các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất được khẳng định một cách dứt khoát, đúng thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký. Cần phân biệt khái niệm xác định quyền và xác lập quyền. Xác định chủ quyền được thực hiện đối với quyền đang tồn tại, còn xác lập quyền là việc tạo ra một quyền mới mà trước đó chưa có. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký nhà nước, do cơ quan nhà nước thực hiện. Tuy nhiên, do hệ thống này vận hành có hiệu quả kinh tế, phí dịch vụ thu được của hệ thống (không tính thuế đất đai nộp vào ngân sách) lớn tới mức đủ để hệ thống cơ quan này hoạt động theo nguyên tắc tự chủ về tài chính. 6. HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI - Liên minh Châu Âu Một sáng kiến gần đây được hỗ trợ của Uỷ Ban Châu Âu gọi là INSPIRE, mục đích là tạo ra một cơ sở hạ tầng thông tin không gian ở Châu Âu. Cơ sở hạ tầng thông tin này được hy vọng là giúp mở khoá các giá trị của thông tin địa lý trên toàn Châu Âu đem lại lợi ích cho quản trị tốt, lĩnh vực tư nhân và cả người dân nói chung. Đề xuất INSPIRE đặt ra những quy tắc chung trong việc thiết lập cơ sở hạ tầng thông tin quốc gia mà sau đó có thể được dùng để hỗ trợ các chính sách về môi trường, hoặc các hoạt động có thể tác động trực tiếp hay gián tiếp lên môi trường. Việc sử dụng cơ sở hạ tầng này được dự kiến là tương lai hỗ trợ cho các lĩnh vực chính trị khác nhau như là giao thông vận tải. INSPIRE dựa trên cơ sở hạ tầng thông tin không gian đã được thiết lập và hoạt động như là thành viên của Liên minh Châu Âu. Các hợp phần của những cơ sở hạ tầng này bao gồm: siêu dữ liệu, các bộ dữ liệu không gian (bao gồm cả thửa đất địa chính mà được miêu tả là các khu vực xác định ranh giới địa chính có tình trạng pháp lý cụ thể về quyền sở hữu); các dịch vụ và công nghệ mạng lưới; các điều khoản thống nhất về chia sẻ, tiếp cận và sử dụng; cơ chế theo dõi, đánh giá; quy trình và thủ tục. - Thụy Điển Tại Thụy Điển, toàn bộ quá trình từ quyết định ban đầu tại Quốc hội về việc cải cách đến khi hoàn thiện mất khoảng 25 năm. Trong đó, khoảng 10 năm dành để điều tra bằng các câu hỏi đưa ra về việc cải cách này. Các câu hỏi liên quan đến việc có thể tách riêng hệ thống đăng ký đất và hệ thống tài sản hay không, cấu trúc của cơ sở dữ liệu, tập trung ở cấp trung ương hay theo các vùng, và hệ thống định danh tài sản. Hệ thống thông tin đất đai (LIS) tích hợp các thông tin đăng ký đất đai và địa chính vào một hệ thống bao gồm những phần sau: Đăng ký tài sản, xác định các đối tượng trong hệ thống (thửa đất, các đơn vị tài sản), Đăng ký đất đai, xác định các quyền đối với các đối tượng, Thiết lập và địa chỉ, Thuế và giá trị, Lưu trữ dạng số. Là một hệ thống tích hợp nên LIS mang lại hai ưu thế nổi trội như sau: Về phổ biến thông tin : nguồn thông tin có liên quan đến đất đai được phổ biến tới người dùng theo một cách thống nhất Về quản lý hệ thống: việc quản lý các thông tin liên quan đến đất đai được thực hiện một cách tiết kiệm, hiệu quả Mô hình hệ thống dựa trên một thiết kế kiến trúc mà môi trường quản lý/cập nhật quản lý đất đai được tối ưu hóa cho các quy trình làm việc kết hợp với các thủ tục pháp lý và Hệ thống phân phối được tối ưu hóa cho việc cung cấp, trao đổi và trình diễn dữ liệu. Mô hình này bao gồm 4 phần về nền tảng tương kết và giao tiếp bằng các định dạng tệp cụ thể dựa trên XML/GML. Rumani: Cơ sở dữ liệu BDUST: Cơ sở dữ liệu đất đai Rumania (BDUST) nhằm mục đích quản lý ở các cấp quốc gia, huyện và xã, được phân cấp tổ chức thực hiện theo xã, huyện và tỉnh. Nội dung dữ liệu được xác định bằng các yêu cầu sử dụng ở các cấp độ khác nhau (quốc gia, huyện, xã, trang trại) và khả năng tương thích trong hệ thống chung của châu Âu. Mô hình dữ liệu được xác định phù hợp với từng loại đất và xác lập mã cho từng loại, nhưng cũng có một số mô hình mô phỏng các loại đất. Đặc tính của đất được xác định theo phương pháp khảo sát hiện có với một số chi tiết kỹ thuật, mở rộng và các khái niệm mới. Tổ chức không gian sơ cấp là đơn vị thửa đất (UT), mang lại từ sự chồng lớp của các lớp không gian / đơn vị: về khí hậu đồng nhất khu vực (ACO) - địa lý, khí hậu, đất đơn vị (Mỹ) và "sinh thái đồng nhất lãnh thổ (Teo)”, do đó UT hoàn toàn được đặc trưng bởi ba ACO-US-teo. Tiêu chuẩn cho việc thiết lập nội dung dữ liệu BDUST và định dạng dữ liệu thiết lập nội dung dữ liệu của các cơ sở dữ liệu BDUST, ba yêu cầu cơ bản đã được đưa vào mã hóa: (1) các dữ liệu theo yêu cầu của các phương pháp / mô hình và các thuật toán được sử dụng cho quá trình xử lý dữ liệu và giải thích để đáp ứng cho người sử dụng yêu cầu hiện tại (Florea et al, 1987; Vlad năm 2001; MAAP, 2002.): Đánh giá sự phù hợp đất cho mục đích sử dụng, đánh giá khả năng sử dụng đất chính và xây dựng báo cáo cụ thể khác nhau theo yêu cầu của các quy định về khảo sát đất; (2) dữ liệu theo yêu cầu của dữ liệu khác trong tương lai có thể là cho người sử dụng khác nhau, đặc biệt là dựa trên một số mô hình mô phỏng quá trình sử dụng đất; (3) các dữ liệu khác theo yêu cầu của hệ thống hỗ trợ quyết định quản lý đất đai bền vững (Vlad, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005) Về việc thiết lập định dạng dữ liệu, một số nguyên tắc được sử dụng: (a) sử dụng các con số như mã số cho các đặc điểm và các chỉ số khác nhau, để làm giảm nguy cơ lỗi điều hành người dùng và tăng lưu trữ xử lý; (b) sử dụng, nếu có thể, các giá trị của dữ liệu thay vì các lớp học của các giá trị, để sử dụng dễ dàng và chính xác hơn dữ liệu khác nhau (hiện tại hoặc tương lai) các phương pháp được áp dụng, hoặc trong các trường hợp thay đổi mô hình, cũng như để loại bỏ các công việc hệ thống hóa và rủi ro lỗi của thiết lập lớp học; (c) sử dụng pedo-chuyển giao chức năng để xác định nguồn gốc các dữ liệu, để có thể giảm thiểu số lượng dữ liệu chính phải được khảo sát thực địa để loại bỏ các lỗi tính toán và các rủi ro của người sử dụng ; (d) bao gồm một số dữ liệu backup, để sử dụng trong các trường hợp của một số dữ liệu bị mất; (e) giới thiệu các chỉ số mới (không được sử dụng trong phương pháp luận hiện có), được coi là cần thiết để sử dụng cơ sở dữ liệu trong tương lai; (f) lưu trữ một số dữ liệu thu được có giá trị quan trọng hoặc được sử dụng thường xuyên, để tăng hiệu quả xử lý. - Úc Bang Tây Úc Hệ thống thông tin đất đai Tây Úc (WALIS) được thiết lập từ năm 1981, đã trở thành hệ thống thông tin đất đai sớm nhất tại Úc sử dụng công nghệ hệ thống thông tin địa lý trong việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Để xây dựng một hệ thống thông tin đất đai hiện đại và hiệu quả, một số nguyên tắc chính đã được đề ra khi tiến hành xây dựng hệ thống, bao gồm: thông tin là tài sản có giá trị; hệ thống phải đáp ứng mục tiêu đề ra và người khai thác hệ thống trở thành mục tiêu quan tâm; thông tin thu thập một lần, sử dụng nhiều lần; phải có sự kết hợp thông tin, chia sẻ tài nguyên với giá trị gia tăng; chi phí duy trì, bảo dưỡng hợp lý, hiệu quả; có đăng ký phân quyền, bảo mật, duy trì mối quan hệ giữa các cơ quan quản lý thông tin. Với lịch sử gần ba mươi năm, WALIS đã đạt được nhiều thành công trong việc xử lý các vấn đề liên quan đến quản lý thông tin địa lý cũng như thông tin đất đai, hỗ trợ tích cực cho cơ chế truy cập thông tin đất đai. Điều này được thể hiện qua mối quan hệ giữa công tác quản lý, lưu trữ thông tin, thương mại, siêu dữ liệu và phân quyền truy cập thông tin của hệ thống. Mô hình quản lý và các thành phần chính của WALIS: sơ đồ dưới đây mô tả về mô hình quản lý của WALIS và giới thiệu sơ bộ về các thành phần chính làm nên thành công của WALIS. Hình 1. Mô hình quản lý WALIS Bang Victoria Tại Victoria, một hệ thống thông tin đất đai đã được phát triển với mô hình hiện đại nhằm cung cấp dịch vụ đăng ký đất đai, bất động sản trực tuyến qua mạng Internet. Theo thống kê, chỉ có khoảng 10% lượng giao dịch hàng năm được thực hiện theo hình thức “mặt đối mặt” giữa cán bộ thực hiện giao dịch và người dân, tổ chức có nhu cầu, khoảng 90% số giao dịch còn lại được thực hiện trong vòng 24h qua hệ thống cung cấp dịch vụ hệ thống thông tin đất đai. Trung tâm thông tin đất đai là một đơn vị dịch vụ của ngành quản lý đất đai Bang Victoria, cung cấp các dịch vụ truy cập thông tin và các dịch vụ có liên quan như thực hiện các giao dịch đất đai và bất động sản, quy hoạch và phát triển quỹ đất. Ngoài ra, Trung tâm cũng là đơn vị cung cấp các dịch vụ về ảnh hàng không, anh viễn thám nhằm các mục đích từ thương mại đến kiểm soát ô nhiễm, chống khủng bố và các dịch vụ khác cho các tổ chức có nhu cầu. Hệ thống đăng ký đất đai Bang Victoria được thực hiện dựa trên nguyên tắc bảo hộ của nhà nước về những gì nhà nước đã chứng nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Hệ thống đăng ký có vai trò và chịu trách nhiệm về quản lý giấy chứng nhận sở hữu đất đai theo Bộ Luật chuyển nhượng đất đai năm 1958, được sửa đổi, bổ sung năm 1998. Hệ thống cung cấp dữ liệu đất đai LANDATA® là dịch vụ trực tuyến cung cấp thông tin về đất đai ở tiểu bang Victoria. Các lĩnh vực hoạt động của LANDATA® bao gồm: tìm kiếm thông tin về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và các giấy tờ liên quan theo quy định của pháp luật, các chỉ số liên quan, giấy chứng nhận về tài sản, thông tin về tài sản, giấy chứng nhận quy hoạch và chất lượng dữ liệu. Trong những năm vừa qua, đã có những gia tăng đáng kể trong hoạt động của LANDATA® về tìm kiếm các thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 10% tương đương với 0,8 triệu lượt tìm kiếm năm 1998 tăng lên 100% tương đương với 2,2 triệu lượt tìm kiếm gần đây. Hệ thống giao dịch đất đai điện tử tại Victoria đã được xây dựng và vận hành trong nhiều năm với các thành tựu đặc biệt. Theo thống kê, có trên 90% các giao dịch đất đai được thực hiện thông qua công cụ điện tử trực tuyến, chỉ có dưới 10% giao dịch được thực hiện thông qua tiếp xúc trực tiếp giữa người giao dịch với các cán bộ của ngành quản lý đất đai Victoria. Hệ thống giao dịch đất đai điện tử cho phép việc tổ chức các giao dịch được minh bạch, hiệu quả, tăng cường cải cách thủ tục hành chính của chính quyền địa phương. Mục tiêu chính của hệ thống là cung cấp các dịch vụ đăng ký giao dịch bất động sản thông qua việc giải quyết các giao dịch bất động sản, các dịch vụ về đăng ký định cư cũng như tái định cư. Các thành phần chính của hệ thống giao dịch đất đai điện tử gồm: Quy trình xử lý nghiệp vụ, nhằm xác định xem một giao dịch bất động sản phải qua những bước xử lý nào, đồng thời gán trách nhiệm của từng cá nhân, nhóm cá nhân trong các bước giao dịch đó. Quy trình xử lý nghiệp vụ được xác định cho từng loại giao dịch bất động sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên danh trong thương mại. Dịch vụ khách hàng, xác định các nhóm dịch vụ được gắn với các nhóm khách hàng của hệ thống, gồm người thực hiện giao dịch, các luật sư và các đo đạc viên được cấp phép. Hệ thống cũng cung cấp dịch vụ cho các đối tượng khác có quan tâm gồm các công tư kinh doanh bất động sản, cấp chính quyền địa phương, các trường đại học. Sản phẩn bao gồm có sản phẩm bản đồ và sản phẩm giao dịch từ các giao dịch. Các giải pháp đối với các vấn đề phức tạp, được xác định cho từng trường hợp cụ thể và thông thường cần phải có ý kiến tư vấn của một hội đồng tư vấn được thành lập khi vấn đề xuất hiện. Phân phối sản phẩm: sản phẩn bản đồ, sản phẩn của các giao dịch điện tử được cung cấp từ hệ thống sau khi các giao dịch được thực hiện như giấy chứng nhận sở hữu, các hợp đồng giao dịch được xác lập. Bang New South Wales Hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Torrens có nguồn gốc từ Bang NSW. Tại bang này, hệ thống đăng ký đã được quản lý toàn bộ qua mạng, là một phần cơ bản của Hệ thống thông tin đất đai của bang NSW. Hệ thống thông tin đất đai tại NSW có các đặc điểm và chức năng, nhiệm vụ như sau: Quản lý và cập nhật dữ liệu không gian và phi không gian; Chuẩn bị và chia sẻ các sản phẩm và dịch vụ dữ liệu không gian chất lượng cao từ các ứng dụng dữ liệu không gian; Đảm bảo dữ liệu không gian và phi không gian tương thích và có thể tích hợp với các hệ thống khác; Quản lý, xây dựng và phát triển các ứng dụng dữ liệu không gian; Cung cấp tư vấn kỹ thuật, hướng dẫn, hỗ trợ người dùng hệ các thống dư liệu không gian khác nhau; Thiết kế, thực thi và hỗ trợ các giải pháp trên thiết bị di động và các ứng dụng Web. Xây dựng và duy trì các tiêu chuẩn, chính sách và quy trình của tổ chức liên quan tới việc vận hành hệ thống dữ liệu không gian và phi không gian. Về lưu giữ/biên tập dữ liệu: Dữ liệu quan trọng nhất là cơ sở dữ liệu địa chính số được cập nhật hàng ngày; Các dữ liệu khác được xây dựng dựa trên yêu cầu hoặc một phần của dự án mới hoặc đang tiến hành (bao gồm hệ thống GIS di động, ví dụ ArcPad); Biên tập các dữ liệu hiện có từ rất nhiều nguồn khác nhau bao gồm các nhà quản lý tài sản, các dự án thương mại, nhân viên bất động sản,... Một số dữ liệu được xây dựng/duy trì bởi những người dùng có thẩm quyền tại các bộ phận khác trong hội đồng thành phố (ví dụ dữ liệu LEP cho phòng kế hoạch). 7. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI - Hàn Quốc Từ năm 2009, pháp luật Hàn Quốc cho phép cá nhân và nhà đầu tư nước ngoài sở hữu đất đai trên cơ sở các điều ước quốc tế tương hỗ. Người nước ngoài có thể mua, bán, thế chấp, cho thuê đất, thừa kế, đấu giá (đối với các nước cho phép công dân Hàn Quốc thực hiện các quyền tương tự). Hàn Quốc có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc. Các loại đất liên quan đến an ninh quốc phòng, cơ sở văn hóa, khu bảo tồn còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: bảo vệ cơ sở quân sự, bảo tồn di sản văn hóa, luật bảo tồn môi trường - Trung Quốc Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng quyền sử dụng đất cho một mục đích và thời hạn cụ thể. Quyền sử dụng đất không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất. Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất. Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất: - Quyền sử dụng đất được cấp: là hình thức quyền sử dụng đất phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định. Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, khoa học, công nghệ, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở. Quyền sử dụng đất được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai. Đơn xin gia hạn cấp quyền sử dụng đất phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp. - Quyền sử dụng đất được được giao: là hình thức quyền sử dụng đất được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án hạ tầng và công trình công cộng. Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ). Nhìn chung, quyền sử dụng đất được giao trước tiên nên được chuyển thành quyền sử dụng đất được cấp để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn. - Thuê công trình và quyền sử dụng đất: Các công ty nước ngoài thông thường hay thuê trụ sở (văn phòng hoặc trụ sở cùng với các quyền sử dụng đất tương ứng) hơn là mua quyền thanh toán một lần. Thời hạn thuê tối đa là 20 năm và có thể được gia hạn khi hết hạn. Thuê quyền sử dụng đất không có công trình thường rất hiếm vì ít giá trị sử dụng. - Đài Loan Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau: - Loại I. Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang, - Loại II. Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ, - Loại III. Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê - Loại IV. Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan - Điều 18, Luật Đất đai). Mục đích sử dụng đất của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang. Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. (Điều 19, Luật Đất đai). Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia. (Điều 17, Luật Đất đai). - Thụy Điển Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển). Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, ) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu và sử dụng đất và không có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu, sử dụng đất đai so với công dân trong nước. Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa. - Một số nước Châu Phi Hầu hết các nước Châu Phi đang áp dụng các biện pháp hạn chế về quyền sở hữu đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Khi ký kết các hợp đồng với nhà đầu tư nước ngoài, các nước thường giao những loại đất ít có giá trị sử dụng hoặc không sử dụng đến. Trừ Mauritus là nước có yêu cầu các nhà đầu tư nước ngoài phải có được sự phê duyệt ở cấp Bộ trưởng, ở các nước khác, đất đai hoặc là thuộc sở hữu của Nhà nước, hoặc là có nhiều hình thức sở hữu khác, thì các giao dịch đất đai chỉ được giới hạn cho người dân trong nước. Các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể có được quyền sử dụng đất thông qua các hợp đồng thuê, thông thường có thể gia hạn, nhưng tổng thời hạn thuê không vượt quá 99 năm. Ngoài ra, trong việc phê duyệt giao quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư nước ngoài, có rất nhiều các cơ quan của Chính phủ và các tổ chức cộng đồng mang tính truyền thồng cùng tham gia. Và ở một số nước, việc xác định được người chủ thực sự của thửa đất đã làm gia tăng chi phí, rủi ro và gánh nặng thủ tục hành chính đối với nhà đầu tư nước ngoài. Ở Botswana: có 3 loại đất là đất của các bộ tộc, đất của nhà nước và đất thuộc sở hữu công cộng (freehold land). Loại thứ 3 có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh. Đất của nhà nước và của các bộ tộc có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh thông qua việc cho thuê (và trong một số trường hợp, có thể chuyển đổi thành đất thuộc sở hữu công cộng). Đất của các bộ tộc thường được cho thuê ngắn hạn (ít hơn 10 năm) và không được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay. Đất của nhà nước có thể chuyển đỏi thành đất cho thuê dài hạn hoặc đất sở hữu công cộng (và có thể đăng ký). Riêng đất nông nghiệp không được bán cho người nước ngoài, hoặc những công ty mà người nước ngoài sở hữu phần lớn nếu không có sự phê duyệt của cấp Bộ trưởng. Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê đất thuộc sở hữu bộ tộc vì mục đích kinh doanh, việc phê duyệt ở cấp Bộ trưởng. Ở Madagasca, Luật quy định rằng “các tổ chức, cá nhân nước ngoài không thể tiếp cận trực tiếp với đất đai”. Tuy nhiên, các bên có thể tự do thỏa thuận (không cần phê duyệt trước) để gia hạn thời gian, với tổng thời gian không vượt quá 99 năm. Tương tự, ở Etiopia, Chính phủ sở hữu đất đai, và đất có thể được cho thuê trong thời gian từ 20 đến 45 năm.