Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam
Chủ căn hộ thường được sử dụng căn hộ 30-60 ngày trong
năm (có thể thay đổi).
Tỷ suất sinh lợi (yield) 3%-6% (không bao gồm khoản tăng
giá trị)
Điều gì tác động đến tỷ suất sinh lợi (yield)?
– Giá mua căn hộ (giá cao, lợi nhuận thu được thấp)
– Hoạt động kinh doanh (Ai điều hành hoạt động tài sản của bạn?)
– Kiểm soát chi phí (bao gồm cả chi phí duy tu, thay thế)
– Tỷ lệ phân chia lợi nhuận Chủ sở hữu – Quản lý
– Gia tăng giá trị căn hộ
– Hoạt động kinh doanh thị trường khách sạn khu vực (các yếu tố cung
cầu)
56 trang |
Chia sẻ: nhung.12 | Lượt xem: 1062 | Lượt tải: 2
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Trình bày bởi:
Robert McIntosh, Giám đốc điều hành, CBRE Hotels,
Châu Á – Thái Bình Dương
Đầu tư và phát triển khách sạn & bất
động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc
gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến
lược tương lai của Việt Nam
Sheraton Sài Gòn ngày 21 tháng 7 năm 2010
CB Richard Ellis | Page 2
Hoạt động kinh doanh khách sạn
Nhà đầu tư khách sạn
Những dự án mới
Các chiến lược đầu tư
Căn hộ - khách sạn
Tòa nhà phức hợp / khách sạn
Phân khúc bình dân
Biệt thự - nghỉ dưỡng
TÓM TẮT
Hoạt động kinh doanh khách sạn
CB Richard Ellis | Page 4
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực
Việt Nam là nước có giá phòng trung bình ngày (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái Bình
Dương do mức tăng đáng kể từ tháng 3 đến tháng 12 năm 2008 (tương tự như Singapore)
Singapore có ADR bị tác động mạnh nhất do suy giảm lượng khách thương gia trong suốt thời kỳ
kinh tế suy thoái.
Indonesia là nước duy nhất có ADR tăng liên tục.
CB Richard Ellis | Page 5
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực
Hong Kong và Singapore là các nước dẫn đầu về công suất phòng
Việt Nam có công suất phòng giảm mạnh nhất (giảm 25% so với mức cao nhất), tiếp theo là Thái Lan
(20%) và Singapore (15%)
CB Richard Ellis | Page 6
40
60
80
100
120
140
160
180
Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09
RevPAR (MAT)
Vietnam Singapore Indonesia Thailand
Hong Kong SAR China Philippines
United States - Dollar
Source: STR Global/CBRE Hotels
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực
Mức doanh thu trên phòng (RevPAR) ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương chia làm hai nhóm chính.
Ở tất cả các khu vực, doanh thu trên phòng (RevPAR) đang được cải thiện do nền kinh tế phục hồi.
CB Richard Ellis | Page 7
Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực
Vài điểm chính:
Singapore vẫn là thị trường thu hút khách du lịch do nhu cầu cao và
kinh tế đang phục hồi.
Thái Lan đang trên đường phục hồi công suất từ đợt giảm do bất ổn
chính trị gần đây.
Việt Nam có tính biến động cao do thị trường còn non trẻ.
Trung Quốc có nền kinh tế mạnh, tuy nhiên có hiện tượng thừa
cung ở một vài khu vực.
Hong Kong phục hồi mạnh với nguồn cung mới không gia tăng
nhiều.
CB Richard Ellis | Page 8
Hoạt động kinh doanh khách sạn trong khu vực
Giá phòng trung bình (ADR) tại các thành phố lớn trong khu vực Khu vực Châu Á Thái
Bình Dương thấp hơn nhiều so với khu vực Châu Âu và Trung Đông.
Khi thị trường Châu Á Thái Bình Dương phát triển hơn, sẽ có áp lực tăng giá phòng. Tuy
nhiên, sự tăng trưởng có thể diễn tiến theo chu kì và nhiều biến động do sự bất ổn của
các điều kiện kinh tế vĩ mô (tiền tệ, lạm phát, bất ổn chính trị) và nguồn cung mới.
Các nhà đầu tư dài hạn nên tập trung vào việc tạo ra giá trị bằng cách tác động
đến sự tăng trưởng kinh tế của từng vùng, nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển ngành
du lịch.
Các nhà đầu tư ngắn hạn nên quan tâm đến các tài sản hoạt động kém hiệu quả
(quản lý yếu kém, tài sản xuống cấp), những biến động mang tính chu kỳ (các tài sản
giá trị thấp hoặc biến động ngoại hối) hoặc chuyển đổi công trình.
$0
$50
$100
$150
$200
$250
ADR Rates Countries (selected cities)
Source : STR Global –CBRE Research
Nhà đầu tư khách sạn
CB Richard Ellis | Page 10
Các điểm chính về đầu tư
Kinh tế phục hồi
Các khoản đầu tư đang treo
Lượng khách du lịch gia tăng nhanh chóng
Các nhân tố cầu mới
Gia tăng nguồn cung
Tái định vị Châu Á Thái Bình Dương thành một điểm đến du lịch (bao gồm Singapore,
Việt Nam, Cambodia và Trung Quốc)
Các nhà đầu tư lớn trong nước đang hướng đến toàn cầu
Tài sản đang gặp khó khăn và cần được rao bán
CB Richard Ellis | Page 11
Năm 2009 số lượng giao dịch nhiều hơn nhưng giá trị giao dịch thấp hơn
so với năm 2010 (ngoại trừ Úc và Việt Nam). Các giao dịch thường được
thực hiện với các tài sản giá trị nhỏ, giá giao dịch thấp hoặc các tài sản
đang gặp khó khăn được rao bán.
Chuyển nhượng khách sạn
$0
$100
$200
$300
$400
$500
$600
$700
$800
$900
0
5
10
15
20
25
30
35
Australia Japan China Hong Kong Vietnam Malaysia Singapore Thailand
M
i
l
l
i
o
n
s
Hotel Sales Activity in Asia Pacific
No.
Transactions 2009
No.
Transactions 2010(td)
Volume
(US$ )2009
Volume
(US$ )2010(td)
Source : RCA and
Cbre Research
CB Richard Ellis | Page 12
2010 số lượng giao dịch thấp do khác nhau về nhận thức rủi ro từ
phía người mua/bán (khác biệt từ “giá chào bán” đến “giá đề
nghị”)
Năm 2010 có thêm nhiều giao dịch đất dự án. Là dấu hiệu tích cực
về sự lạc quan trong đầu tư dài hạn ở phân khúc này.
Tương lai ?
Hoạt động đầu tư trong khu vực
CB Richard Ellis | Page 13
Trên quy mô toàn cầu, một vài nhà đầu tư lớn năm 2006-2007 tiếp tục hoạt động
tích cực trong năm 2009-2010.
Năng lực đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các quỹ đầu
tư – giảm
Nhà điều hành quốc tế – hiếm khi đầu tư
Các nhà đầu tư bao gồm:
• Các công ty niêm yết
• Thương nhân giàu có
• Các quỹ đầu tư quốc gia
Đang tìm kiếm:
• Tính đa dạng
• Các công trình mang tinh biểu tượng
• Chiết khấu
• Khả năng quay vòng vốn rõ ràng
• Nhà điều hành và kỹ năng quản lý tài sản
• An toàn và giảm thiểu rủi ro
.
Ai đang đầu tư vào khách sạn và khu nghỉ dưỡng?
CB Richard Ellis | Page 14
Investment Vehicles Main Target Risk Tolerance
Luxury Segment-Large Developments Plan High
Operating Properties-Strong Historical Performance-
Central Locations Low
Operating Hotels Med-High
Development Sites-Mixed Use Development High
Operating Hotel-Under construction-Braded-Dev sites Med
Operating Upper Upscale Hotel with strong historical Low
Highly Strategic Properties-Good Location-150 rooms min Low-Med
Branded Operating Hotel Med-High
Local Properties High
Development Sites High
Investment Vehicles Investment rational Exit Strategy
Diversification- Hold-Operate(outsource operator)
Operative Income-ROI Hold-Capital Gain-Sell
Diversification-Operative Income Hold-Operate
Capital Gain-Operative Income Build-Sell
ROI Build or Buy-Operate Short time-Sell
Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator)
Brand Expansion-Operative Income Hold-Operate
Trophy Asset- Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator)
Diversification-Status Hold-Operate
ROI-Trophy Asset Build-Operate-Sell
Government
Developers
Investment Fund
Institutional Investor
Hotel Operator
HNW
Sovereign Wealth Fund
REIT
Public Company
Property Company
Sovereign Wealth Fund
REIT
Public Company
Property Company
Government
Developers
Investment Fund
Institutional Investor
Hotel Operator
HNW
Có rất nhiều nhà đầu tư với tính chất khác nhau và cách thức hoạt động khác nhau
trong đầu tư khách sạn:
Chấp nhận rủi ro khác nhau (cao – thấp)
Mục tiêu đầu tư khách nhau (không chỉ ROI – hiệu quả đầu tư)
Chiến lược quản lý khác nhau (Nhà điều hành quốc tế hay tự quản lý?)
Phương thức đầu tư
CB Richard Ellis | Page 15
Chi phí xây dựng trong khu vực
..Nếu không thể mua, thì xây dựng ở đâu?
Chi phí xây dựng ở Tokyo cao hơn khoảng 3 lần so với Jakarta, Guangzhou và Manila.
Ở Việt Nam, quy mô trung cấp có chi phí xây dựng cao hơn Thái Lan và Trung Quốc
Ở phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, khác biệt về chi phí xây dựng lên tới 40%
(tính trên diện tích sàn xây dựng).Lợi nhuận khác nhau như thế nào?
Construction costs "100 room Hotel"
$-
$5
$10
$15
$20
$25
$30
T o
k i
o
M
a c
a u
H
o n
g
K
o n
g
S i
n g
a p
o r
e
S e
u l
B
r u
n e
i
K
L
B
K
V i
e t
n a
m
B
e i
j i n
g
S h
a n
g h
a i
M
a n
i l a
G
u a
n g
z h
o u
J a
k a
r t a
M
i
l
l
i
o
n
s
Upscale Mid-ScaleSource Davis&Langdon. Note :excluding FF&E
and land costs, indicating international
quality building
Adoption :
Upscale (32m2room-50% total eff)
Mid-Scale(28m2room-60% total eff)
CB Richard Ellis | Page 16
Construction Costs(sqm/GFA) VS 2010 RevPar
$-
$500
$1,000
$1,500
$2,000
$2,500
$3,000
$3,500
$4,000
$4,500
T o
k i
o
H o
n g
K
o n
g
S i
n g
a p
o r
e
S e
u l K L B K
V i
e t
n a
m
B e
i j i
n g
S h
a n
g h
a i
M
a n
i l a
G u
a n
g z
h o
u
J a
k a
r t a
$0
$40
$80
$120
$160
Upscale REVPAR
Chi phí xây dưng và hoạt động kinh doanh
Doanh thu trên phòng (RevPAR) là chỉ tiêu quan trọng về giá trị của tài sản kinh doanh.
Ở các nước mà doanh thu trên phòng (RevPAR) cao hơn so với chi phí xây dựng, dẫn đến
áp lực tăng giá đất để lấp đầy sự cách biệt.
Các chi phí khác cũng cần được quan tâm: (1) Giá đất; (2) Quy trình phê duyệt; (3) Chi
phí hoạt động.
Indicative REVPAR as at 2010, subject to changes
Source Davis&Langdon. Note :excluding FF&E
and land costs, indicating international
quality building
CB Richard Ellis | Page 17
Nền kinh tế tiếp tục phục hồi?
Niềm tin của các nhà đầu tư
Lượng khách du lịch tiếp tục gia tăng trong khu vực
Gia tăng nguồn cung khiến các nhà đầu tư phải cẩn trọng
Chú trọng tính an toàn, rủi ro thấp, vị trí dự án
Các nhà đầu tư lớn sẽ tập trung vào các tài sản đang gặp khó khăn
Giá cả sẽ tăng và nhiều giao dịch sẽ xảy ra
Tóm tắt đầu tư
Tài chính – Nguồn vốn
CB Richard Ellis | Page 19
Nguồn tài chính
Số lượng các ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng
giảm do:
–Thanh khoản thấp, tính rủi ro cao
–Thời gian thu hồi vốn dài
–Thiếu năng lực (ngân hàng) trong lĩnh vực nghỉ dưỡng (trong trường
hợp thu hồi tài sản ngân hàng sẽ yêu cầu hỗ trợ từ phía nhà điều hành)
Cho vay trong khu vực
–Ngân hàng có khuynh hướng không cung cấp tài chính cho các dự án
ở nước ngoài. Vấn đề tiền tệ và sở hữu là những vấn đề chính.
Những đối tượng nào được tài trợ vốn?
–Các tài sản đang hoạt động với lịch sử tài chính tốt là loại tài sản
được ưa chuộng
–Nhà điều hành quốc tế và thương hiệu sẽ là những lợi thế đối với
ngân hàng.
–Dự án biệt thự/ nghỉ dưỡng được chấp nhận với phương thức bán
trước khi hoàn thành “pre-sale”.
–Báo cáo thẩm định giá độc lập là văn bản thiết yếu để đạt được
khoản vay.
Những dự án mới
CB Richard Ellis | Page 21
•
Những dự án mới
Phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và sang trọng.
Phần lớn nguồn cung mới sẽ sử dụng các nhà nhiều hành quốc tế, trong khi,
trong quá khứ, phần lớn các tài sản không có nhà điều hành quốc tế.
Current and Future Supply in Asia Pacific 2010
14%
20%
66%
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
Upscale-Luxury Economy-MidScale Independent
s
q
m
(
0
0
0
)
0 %
1 0 %
2 0 %
3 0 %
4 0 %
5 0 %
6 0 %
7 0 %
Existing Supply Active Pipeline % of new supply(on total)Source : HNN and STR
Các chiến lược đầu tư
CB Richard Ellis | Page 23
Xây và bán ngay khi hoàn tất xây dựng
Xây – hoạt động - bán
Mua - cải tạo/tái định vị - bán
Chuyển đổi công năng sử dụng công trình
Mua đất - bán trước biệt thự - kinh doanh khu nghỉ
dưỡng
Khu nghỉ dưỡng có quản lý quốc tế, giá trị gia tăng
cho dự án
Xây dựng và cho thuê dài hạn.
Chiến lược đầu tư của bạn là gì?
CB Richard Ellis | Page 24
Chiến lược đầu tư điển hình của các Chủ dự án, Công ty BDS hoặc Quỹ không chuyên về
ngành khách sạn nghỉ dưỡng
Thông thường, khách sạn là một hạng mục trong một dự án phức hợp lớn và chủ dự án
luôn muốn rút ngắn thời gian thu hồi vốn bằng việc bán tài sản
Quy trình điển hình:
Hiệu quả đầu tư ROI phụ thuộc phần lớn vào (1) giá đất và (2) giai đoạn nào của chu kỳ
hoạt động khách sạn (tại thời điểm bán) (3) chi phí xây dựng (4) hoạt động kinh doanh
khách sạn ở khu vực.
Các yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến ROI:
• Thiết kế khách sạn
• Quy mô (số lượng phòng tối thiểu)
• Tiện ích đi kèm
• Có thương hiệu/không thương hiệu
• Hoạt động của thị trường khách sạn trong khu vực
Chiến lược 1- Xây dựng và Bán
3-6 tháng
Mua đất
Chuẩn bị mặt bằng Tầng hầm Xây thô- hoàn thiện Tiền khai trương Khai trương
Dòng tiền ra Dòng tiền vào
Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản
Dòng tiền ra Giai đoạn bán
1.5-2.5 năm
Giai đoạn khai trươngGiai đoạn xây dựng
2-6 tháng1-2 năm
CB Richard Ellis | Page 25
Xây dựng và bán
Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà điều hành,
giá bán đạt được thấpThiếu các dịch vụ cần thiết
Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khả
thi thị trường
Tiện ích không đúng (
F&B, phòng họp, karaoke
quá ít)
Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà đầu tư,
hiệu quả hoạt đông khách sạn thấp ( số lượng
phòng thấp)
Giảm hiệu suất sử dụng công trình,
lãng phí diện tích, tăng chi phí hoạt
động
Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khả
thi thị trường
Tiện ích không đúng (
F&B, phòng họp, karaoke
quá nhiều)
Công suất hoạt động khách sạn giảm (số lượng
phòng khai thác ít)
Tăng chi phí hoàn thiện, lãng phí diện
tích, giảm hiệu suất sử dụng công
trình
Giai đoạn chuận bị không tốt, chủ dự án thiếu
kinh nghiệm - chuyển công năng sử dụng công
trìnhKích thước phòng quá lớn
Nhà đầu tư phù hợp bị hạn chế, hạn chế nhà điều
hành phù hợp, giá trị trên phòng giảmGiảm giá thuê phòng, giá trị tài sản
Giai đoạn chuận bị không tốt, cố gắng tối đa hóa
hiệu suất sử dụng
Kích thước phòng quá
nhỏ
Giảm tính hấp dẫn của công trình, giảm nhà đầu tư
và giá bán đạt được sẽ giảm
Hiệu suất sử dụng thấp, chi phí hoạt
động cao
Giai đoạn chuận bị không tốt, kiến trúc sư không
có kinh nghiệm về hoạt động khách sạnThiết kế không đúng
Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhânLỗi thông thường
Vấn đề thiết kế Tính chất của tài sản sẽ ảnh hưởng đến số lượng nhà đầu tư
Nhà đầu tư quốc tế muốn tài sản có tiêu chuẩn quốc tế (chi phí chuyển đổi hoặc điều chỉnh
sau khi hoàn thành là khá cao
CB Richard Ellis | Page 26
Xây dựng và bán - vấn đề thiết kế
Vị trí tốt nhưng không dễ bán
CB Richard Ellis | Page 27
Chiến lược đầu tư điển hình của REIT, các quỹ đầu tư khách sạn với kinh nghiệm trong lĩnh
vực khách sạn nghỉ dưỡng.
ROI tùy thuộc vào (1) thu nhập từ hoạt động khách sạn (2) chi phí đất/chi phí xây dựng.
Nhà điều hành quốc tế? Có thể có hoặc không
Bạn có năng lực quản lý khách sạn?
Quản lý tài sản kém sẽ dẫn đến
• Doanh thu phòng thấp (giá phòng và công suất phòng)
• Chi phí cao hơn
• Duy tu bảo dưỡng kém
Chiến lược 2 - Xây dựng, Hoạt động và Bán
3-6 tháng 6 tháng-1 năm 2-3 năm
Mua đất
Chuẩn bị mặt bằng Tầng hầm và phần móXây thô - hoàn thiện Tiền khai trương Hoạt động Những năm đầu hoạt động Giai đoạn hoạt động Bán
Dòng tiền ra Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh
Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh Thu nhập từ bán
Toàn giai đoạn 4-6 năm
3 tháng
Tài chính ngân hàng Vốn Bổ sung thêm tài chính
Dòng tiền ra Dòng tiền ra Dòng tiền vào (chi phí cố định cao)
1-2 năm
Giai đoạn xây dựng Giai đoạn hoạt động Tài sản kinh doanh
CB Richard Ellis | Page 28
Xây dựng, Hoạt động và bán
Giá trị tài sản giảm, xuống cấp nhanh - chi
phí thay thế lớn trong tương laiTài sản xuống cấpGiảm thiểu chi phí ngắn hạn
Duy tu bảo dưỡng
nghèo nàn
Doanh thu phòng thấp - % chi phí cao hơn (%
doanh thu)
Khách hàng thất vọng - giảm giá
- thiệt hại
Không có kinh nghiệm kinh doanh khách
sạn, giai đoạn chuẩn bị kém (nghiên
cứu thị trường), phân bổ chi phí không
hợp lý
Dịch vụ và lao động
không tương
thích
Doanh thu phòng thấp - chi phí tái định vị
Giảm công suất - khách hàng
thất vọng
Giai đoạn chuẩn bị kém (phân tích thị
trường)- không có hệ thống bán hàng,
kỳ vọng không thực tế
Đơn giá phòng
không chính xác
Đơn giá phòng đạt được thấp ( cho dù giá
chào bán phòng có cao đi chăng nữa)
Chiết khấu lớn cho công ty du
lịch, lữ hành - thất bại về giá
Không có kinh nghiệm trong kinh doanh
khách sạn, không thương hiệu, không
hệ thống tiếp thị và bán hàng
Hệ thống phân phối
nghèo nàn/
doanh thu quản
lý
Tác động xấu đến hoạt động tương lai
Công suất thấp - đơn giá phòng
rất thấp ( giảm giá khi khai
trương) -khách hàng thất
vọng
Dự án khách sạn đầu tiên - Không phân
bổ tài chính cho giai đoạn tiền khai
trương, bỏ qua giai đoạn này
Không chuẩn bị " tiền
khai trương"
Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhân
Lỗi thường gặp ở
giải đoạn kinh
doanh
Một số chủ sở hữu khách sạn ở Châu Á không khai thác tối đa công suất của tài sản.
Một số họ chỉ cần đủ trang trải chi phí hoạt động là được.
Một số trường hợp chủ dự án sở hữu đất và chỉ đầu tư vào chi phí xây dựng. Các chi phí
này dễ dàng được hoàn trả chỉ với hoạt động kinh doanh ở mức trung bình. Điều này dẫn
đến không khuyến khích các chủ khách sạn cố gắng kinh doanh tốt hơn. Cần tự hỏi chính
bạn, lợi nhuận bạn thu được là đủ chưa?
Tình hình hoạt động giá trị của tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hiệu quả kinh doanh
đạt được
CB Richard Ellis | Page 29
Xây dựng, hoạt động và bán
Nếu lựa chọn nhà điều hành “Thử nghiệm Hiệu quả kinh doanh” trong hợp đồng quản lý
và “ phí thưởng” là công cụ để khuyến khích hiệu quả hoạt động kinh doanh cao hơn.
“Điều khoản kết thúc” cũng là một yếu tố quan trọng trong hợp đồng quản lý
Các đơn vị Tư vấn có thể hỗ trợ các giai đoạn chuẩn bị, hỗ trợ kỹ thuật, tiền khai trương,
hoạt động nhưng họ sẽ không tạo ra giá trị được mang lại từ “Tên thương hiệu”
Thương hiệu là cực kỳ quan trọng trong kinh doanh khách sạn. Kết hợp sai thương
hiệu hoặc sai nhà điều hành sẽ ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả kinh doanh của tài
sản .
CB Richard Ellis | Page 30
Nghiên cứu điển hình Lựa chọn nhà điều hành quản lý
THỬ THÁCH
CBRE Việt Nam được chọn để cung cấp các dịch vụ hỗ trợ trong
suốt quá trình tìm kiếm nhà điều hành quản lý. Thử thách đặt ra là
làm sao chọn được nhà quản lý tốt nhất và thương lượng được hợp
đồng quản lý trước khi chính thức giới thiệu dự án ra thị trường.
Khách hàng có tầm nhìn rất rõ ràng về sự phát triển của phân khúc
biệt thự nghỉ dưỡng sang trọng, đòi hỏi chủ đầu tư và nhà điều hành
thật sự đồng tình để có thể tạo ra các sản phẩm cao cấp nhất.
GIẢI PHÁP
Quá trình tuyển chọn thận trọng bắt đầu bằng việc tiếp cận 6 trong số
7 nhà điều hành quốc tế với các thương hiệu nổi tiếng sang trọng
khác nhau để phản ánh được kế hoạch phát triển sản phẩm cao cấp.
Những nhà quản lý được quan tâm sau đó sẽ được phỏng vấn.
Quyền ưu tiên được trao cho nhà quản lý có thương hiệu nổi tiếng,
mới xuất hiện ở Việt Nam và có các dự án biệt thự cao cấp tương tự
trong khu vực. Qua sự hiểu biết sâu rộng của họ về thị trường khách
sạn sang trọng và nhu cầu của các chủ đầu tư Việt Nam, CBRE Việt
Nam đã giúp chủ đầu tư tạo ra những điều khoản tốt nhất từ tập
đoàn Centara. Điều này đạt được thông qua kiến thức sâu rộng về
thị trường địa phương và phát triển các yêu cầu của các chủ đầu tư.
Đồng thời cũng nhờ vào các mối quan hệ đối tác với tất cả các nhà
điều hành quản lý tiềm năng và quá trình thương thảo trên tinh thần
hợp tác và thiện chí. Hơn nữa, chúng tôi cung cấp ý kiến tư vấn,
thương lượng hợp đồng quản lý để đảm bảo cho khách hàng/các
chủ đầu tư nhận được những điều khoản tối ưu nhất.Dịch vụ Tư vấn: Lựa chọn nhà điều hành quản lý quốc tế
Khách hàng: Biệt thự Saint Simeon , Long Hải, Việt Nam
Quy mô: 36 biệt thự sang trọng và 100 phòng nghỉ dưỡng 5 sao.
Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE: Bộ phận Tư vấn Khách sạn CBRE Việt
Nam
CB Richard Ellis | Page 31
Chiến lược đầu tư điển hình của các chuyên gia đầu tư khách sạn
ROI tùy thuộc vào (1) giá tài sản/hiện trạng và (2) nâng cao hiệu quả hoạt
động (thành công trong tái định vị hiệu quả kinh doanh)
Trong một số trường hợp tài sản phải bị đập bỏ và xây mới lại
Việt Nam và Trung Quốc là tiềm năng lớn.
Chi phí để cải tạo phòng (4-5 sao): trong khoảng $10.000-$20.000/ phòng
Chiến lược 3 - Mua, tái định vị, bán
1-6 tháng 6-12 tháng
Mua bất động sản Tái định vị
Thẩm định giá/Thương lượng Cải tạo, nâng cấp/Xác định lại thương hiệu
Chi phí Chi phí Giai đoạn bán Kết thúc
Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản
Bán
Khai trương mới
CB Richard Ellis | Page 32
Nghiên cứu điển hình Chiến lược tái định vị
THỬ THÁCH
Nhằm cung cấp một nghiên cứu chiến lược về cơ hội tái phát
triển / tái định vị cho St James Court sau việc chấm dứt hợp
đồng kinh doanh của Crowne Plaza.
GIẢI PHÁP
Giải pháp được đưa ra là tạo ra một khách sạn hạng sang Taj
với các dịch vụ căn hộ được cung cấp trọn vẹn đầy đủ ngoài
các dịch vụ hiện hữu. Công việc tư vấn của chúng tôi bao gồm
sự trình bày một số cách thức tái phát triển khác biệt gồm có
những đề xuất về cách bố trí trong khách sạn, các dịch vụ,
cách sắp xếp thiết kế phòng ngủ, giá thuê và công suất phòng
hợp lý. Thêm vào đó chúng tôi còn cung cấp ý kiến về giá trị
của tòa nhà theo các phương án tái định vị / tái phát triển.
Dịch vụ tư vấn: Xem xét chiến lược phát triển
Khách hàng: Bảo mật
Quy mô: khách sạn 4 sao 342 giường và 86 căn hộ
Đội ngũ dịch vụ Khách sạn CBRE thực hiện: Dịch vụ tư vấn khách sạn EMEA
CB Richard Ellis | Page 33
Nghiên cứu điển hình Dịch vụ Thẩm định giá cho các giao dịch mua bán
THỬ THÁCH
CBRE Việt Nam được chọn để cung cấp dịch vụ tư vấn thẩm định giá
Khách sạn quốc tế 5 sao nằm trong trung tâm thành phố Hồ Chí Minh
cho giao dịch mua /bán tiềm năng. Thử thách đặt ra là làm thế nào để
đánh giá một cách chính xác giá trị hiện tại của bất động sản và phải
xem xét các điều kiện thay đổi của thị trường, thị trường suy yếu
nhưng đang dần hồi phục, những nguy cơ có thể do nguồn cung mới
ở Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của báo cáo định giá sẽ rất quan
trọng trong quyết định mua của nhà đầu tư nước ngoài.
GIẢI PHÁP
Với vốn kiến thức sâu rộng về thị trường khách sạn ở Việt Nam và cơ
sở dữ liệu thông tin rộng rãi bao gồm chi phí hoạt động, dữ liệu về đối
thủ cạnh tranh, các bằng chứng giao dịch, thông tin về nguồn cung
hiện tại và tương lai, CBRE Việt Nam có thể định giá trị thị trường
dựa trên 6 phương pháp thẩm định khác nhau. Hơn nữa, việc khai
thác các dữ liệu thông tin đầu vào một cách đa dạng, rộng rãi được
áp dụng trong bảng Chiết khấu dòng tiền mà chúng tôi đã cung cấp
cho nhà đầu tư sẽ giúp quá trình thương lượng được dễ dàng hơn.
Dịch vụ tư vấn : Định giá cho các giao dịch mua bán
Khách hàng: Nhà đầu tư nước ngoài
Quy mô: Khách sạn 5 sao- Bảo mật tuyệt đối
Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận tư vấn và thẩm định giá CBRE Việt Nam
CB Richard Ellis | Page 34
Chiến lược đầu tư điển hình của các chủ dự án, các chủ sở hữu công trình
ROI tùy thuộc vào (1) chi phí chuyển đổi (2) điều kiện thị trường khách sạn
Chiến lược hiệu quả trong những thị trường mới mà ở đó tính chất của
cung cầu ở các phân khúc thay đổi liên tục
Phải tuân thủ quy định của địa phương về quy hoạch và giấy phép
Một vài công trình cần phải thay đổi kết cấu (chi phí cao)
Hướng khác là thuê dài hạn công trình ( chủ đầu tư sẽ thanh toán chi phí
chuyển đổi).
Chiến lược 4 - Chuyển đổi mục đích công trình xây dựng
Thẩm định giá/ thương lượng Di chuyển khách hàng xây dựng
Chi phí Chi phí Chi phí Kết thúc
Hoàn thiện
Mua bất động sản Bán
Thu nhập từ hoạt động
Giai đoạn bán
12-24 tháng
Khai trương
Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản
Giai đoạn chuyển đổi
6-18 tháng1-6 tháng
CB Richard Ellis | Page 35
THỬTHÁCH
Khách hàng của chúng tôi sở hữu tòa nhà văn phòng hạng B
tại trung tâm Hong Kong. Họ đã nhận một đề xuất phát triển
từ đối tác đấu tư tiềm năng để thiết lập quyền sở hữu bất
động sản mà đối tác đầu tư tiềm năng có nhu cầu chuyển đổi
thành một khách sạn kiểu mẫu và điều hành với thương hiêu
độc lập của họ.
Đội ngũ khách sạn của CBRE đã được yêu cầu cung cấp một
xem xét chiến lược về đề xuất chuyển đổi nhằm cung cấp
nghiên cứu tính khả thi về tài chính và tổng quan về
ngành công nghiệp khách sạn. Từ đó đưa ra các đề xuất về
tính khả thi cho việc chuyển đổi.
GIẢI PHÁP
Các cao ốc văn phòng hiện hữu đã được cho thuê kín và bộ
phần khách sạn của CBRE phải xem xét chi phí cho việc di
dời khách thuê và chi phí chuyển đổi, xác định xem giữa lựa
chọn làm khách sạn và làm cao ốc văn phòng cái nào sẽ có
lợi về tài chính hơn.
Định hướng thị trường của dự án này là phát triển khách sạn
4 sao. Bộ phận khách sạn của CBRE đã đưa ra các đề xuất
định hướng có tính khả quan với mục tiêu hướng đến phân
khúc cao cấp của thị trường.
Khách hàng đã sử dụng các đề xuất của chúng tôi nhằm giúp
cho việc đàm phán các điều khoản với đối tác đầu tư tiềm
năng được tốt hơn. Hiện nay các đề xuất đang trong vòng
đàm phán.
Dịch vụ tư vấn: Nghiên cứu khả thi tài chính và Tư vấn khách sạn
Khách hàng: Bảo mật
Quy mô: 70 phòng, khách sạn cao cấp
Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận dịch vụ
khách sạn CBRE Hong Kong
Nghiên cứu điển hình Sự chuyển đổi tòa nhà văn phòng hạng B
Căn hộ - khách sạn
CB Richard Ellis | Page 37
Căn hộ - khách sạn
Condo hotels thường là các tòa nhà căn hộ cao cấp hoạt động
như khách sạn.
Các tiện ích khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, bar, spa luôn được
cung cấp trong các phức hợp cao cấp và sang trọng, tuy nhiên
không nhất thiết phải được cung cấp trong các tòa nhà có tiêu
chuẩn thấp hơn.
Các bên liên quan thường bao gồm chủ dự án, nhà điều hành,
chủ sở hữu căn hộ.
CB Richard Ellis | Page 38
tại sao lại hấp dẫn các chủ dự án?
Giá bán căn hộ cao hơn
Cộng thêm ROI :
• (1) Bán căn hộ (giống như bán căn hộ cao cấp truyền thống)
• (2) Căn hộ được đưa vào chương trình cho thuê (thêm vào
hoạt động kinh doanh khách sạn)
Mở rộng đối tượng mua (tài sản nghỉ dưỡng – các
nhà đầu tư cá nhân)
Các hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch
tại sao lại hấp dẫn chủ sở hữu?
Quyền sở hữu căn hộ
Doanh thu cao
Thương hiệu, đơn vị quản lý
Căn hộ khách sạn
CB Richard Ellis | Page 39
Căn hộ khách sạn
Chủ căn hộ thường được sử dụng căn hộ 30-60 ngày trong
năm (có thể thay đổi).
Tỷ suất sinh lợi (yield) 3%-6% (không bao gồm khoản tăng
giá trị)
Điều gì tác động đến tỷ suất sinh lợi (yield)?
– Giá mua căn hộ (giá cao, lợi nhuận thu được thấp)
– Hoạt động kinh doanh (Ai điều hành hoạt động tài sản của bạn?)
– Kiểm soát chi phí (bao gồm cả chi phí duy tu, thay thế)
– Tỷ lệ phân chia lợi nhuận Chủ sở hữu – Quản lý
– Gia tăng giá trị căn hộ
– Hoạt động kinh doanh thị trường khách sạn khu vực (các yếu tố cung
cầu)
CB Richard Ellis | Page 40
Chi phí xây dựng cao hơn so với căn hộ thường.
Đơn vị quản lý giữ vai trò quan trọng.
Chi phí vận hành bảo dưỡng cao hơn.
Rủi ro dòng tiền âm (ví dụ. Có thể chủ sở hữu căn hộ sẽ phải
bỏ thêm một lượng vốn nhất định)
Thêm lựa chọn “Câu lạc bộ sở hữu kỳ nghỉ” (tùy thuộc vào đơn
vị quản lý)
Các vấn đề cần lưu ý về căn hộ khách sạn
CB Richard Ellis | Page 41
Best Western Nha Trang
H i l t o n C o n
r a d C o n d o
- H o t e l M i a m
i
Căn hộ khách sạn
Khu phức hợp
CB Richard Ellis | Page 43
Khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại - khách sạn –
văn phòng
Phức tạp hơn: (nhiều chủ tư cùng hợp tác, nhiều công ty kiến
trúc, nhiều nhà quản lý/điều hành, khách hàng đa dạng...)
Dự án phải phù hợp với mỗi phân khúc
Các dự án có quy mô lớn đóng vai trò quan trọng trong việc bố
trí lại trung tâm khu đô thị và có thể giúp hình thành nên
những khu vực đô thị mới.
Khu phức hợp
CB Richard Ellis | Page 44
Lợi ích từ việc chia sẻ chi phí.
Lợi ích về thương hiệu.
Cạnh tranh giữa các thành phần.
Các nhà điều hành khách sạn rất cẩn trọng về hình
ảnh thương hiệu của họ
Các vấn đề cần lưu ý về khu phức hợp
CB Richard Ellis | Page 45
Khu phức hợp tại châu Á
M a r i n
a B a y
S i n g
a p o r e
Park Hyatt Tokyo
C e n
t r a l
w o r
l d
C e n
t a r a
B a n
g k o
k
JW Marriot Shanghai
CB Richard Ellis | Page 46
Khu phức hợp tại Việt Nam
W i n d s o r P l a z a , H C M
C
Daewoo Complex Hanoi
Kumho Asiana Plaza
Khách sạn giá rẻ (Budget and
Economy)
CB Richard Ellis | Page 48
Khách sạn giá rẻ
Đối với các thị trường phát triển vấn đề quan trọng là chiến lược giá.
Đối với những thị trường mới khác, vấn đề quan trọng là kiểm soát chi phí, thương hiệu
và hệ thống phân phối, và quy mô phù hợp.
Chỉ một vài tập đoàn quản lý khách sạn hoạt động mạnh trong phân khúc KS này:
Economy: Holiday INN (IHG) – Ibis (Accor)
Budget: Tune Hotel-Formula 1 (Accor)
Những nhân tố thành công:
Chuẩn hóa phòng và các tiện ích
Giá đất/Chi phí xây dựng
Quy mô phù hợp đạt được
Chi phí hoạt động (hiệu quả cao về chi phí)
Thiết kế (hiệu suất sử dụng cao)
CB Richard Ellis | Page 49
Home Inn ở Trung Quốc
Home Inn là chuỗi khách sạn giá rẻ hàng đầu ở Trung Quốc
Từ số lượng là 10 khách sạn vào năm 2003 đã đạt đến con số 616 vào 2010.
Chuỗi khách sạn này đặt mục tiêu đạt 1000 khách sạn
Khai thác dưới hai hình thức:
• Cho thuê khách sạn (390 khách sạn), thời hạn cho thuê thường là 15
năm;
• Nhượng quyền thương hiệu (226 khách sạn), cho phép sử dụng trong
vòng 8 năm (69 khách sạn đang trong quá trình xây dựng)
• Khách sạn điển hình bao gồm 80 – 160 phòng
Số lượng thống kê (2009)
• Hiệu suất sử dụng phòng trung bình: 91%
• Giá phòng trung bình: 25 USD/phòng/đêm
• Doanh thu lũy kế: 380 Triệu USD
Khách sạn giá rẻ
CB Richard Ellis | Page 50
Chuẩn hóa phòng là chìa khóa thành công.
Các tiện nghi trong phòng KS giá rẻ tiêu
biểu của KS TuneHotel:
1 giường ngủ (tất nhiên. ) (107 x 190 x
24cm)
1 phòng tắm
Hệ thống nước nóng
1 gối, vỏ gối, ga trải giường,
Giấy vệ sinh
1 ổ cắm điện trên tường
Nguồn: Website của Tune Hotel
Khách sạn giá rẻ
CB Richard Ellis | Page 51
Các dự án biệt thự
CB Richard Ellis | Page 52
Khái niệm “biệt thự” được hiểu là nhà ở gắn liền với đất,
thông thường cao 1 hoặc 2 tầng.
Banyan tree villas, Phuket
Alila villa, Bali
Shangri-La , Maldives
Các dự án biệt thự/biệt thự nghỉ dưỡng
CB Richard Ellis | Page 53
Khu nghỉ dưỡng Songsaa Island, Campuchia
Dự án biệt thự
Các loại hình biệt thự:
• Biệt thự song lập và nhà phố
• Biệt thự cao cấp
• Biệt thự cao cấp ở vị trí đẹp
• Biệt thự khách sạn có thương hiệu
Các loại hình giao dịch trên thị trường:
• Biệt thự bán lại
• Biệt thự được xây dựng hoàn chỉnh
• Biệt thự đang được xây dựng
• Biệt thự phục vụ mục đích đầu tư
Những điểm khác cần lưu ý:
• Có đảm bảo đối với mức giá thuê? Mức phổ biến trên thị trường sẽ là 3%-
6% trong giai đoạn từ 1 – 6 năm.
• Hình thức biệt thự đang xây dựng: thương hiệu chủ dự án sẽ là vấn đề
quan trọng cần quan tâm.
CB Richard Ellis | Page 54
Hoạt động kinh doanh khách sạn
Nhà đầu tư khách sạn
Những dự án mới
Các chiến lược đầu tư
Căn hộ - khách sạn
Tòa nhà phức hợp / khách sạn
Phân khúc bình dân
Biệt thự - nghỉ dưỡng
TÓM TẮT
CB Richard Ellis | Page 55
Các dịch vụ khách sạn của CBRE Việt Nam
• Môi giới
• Lựa chọn nhà điều hành quản lý
• Tìm kiếm nhà điều hành quản lý
• Thương lượng hợp đồng quản lý
• Tư vấn đầu tư
• Thẩm định giá
• Tư vấn phát triển dự án
• Nghiên cứu thị trường
CB Richard Ellis | Page 56
Mauro Gasparotti
Hotel Services - CBRE Vietnam
M 84 903 028 722
Email: Mauro.Gasparotti@cbre.com
©2010 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.
Robert McIntosh
Executive Director - CBRE Hotels
Asia Pacific
M 65 8123 0208
Email: Robert.McIntosh@cbre.com
KEY CONTACTS
Thank you
Pham Thanh Duong
Valuation & Advisory Service - HCMC
M 84 983 426 175
Email: duong.pham@cbre.com
Tran Thi To Thanh
Research and Consulting Hanoi
M 84 912 360 263
Email: Thanh.tran@cbre.com
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- 1017145828_dau_tu_phat_trien_khach_san_bat_dong_san_nghi_duong_bai_hoc_cho_vn_3318.pdf