Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong phát triển kinh tế thị trường nước ta

1 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG PHÁT TRIỂN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG NƯỚC TA (Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright) I. Lộ trình hình thành thị trường quyền sử dụng đất trong quá trình đổi mới ở nước ta Trong nửa đầu thập kỷ 80 của thế kỷ trước, sản xuất nông nghiệp thiếu sức sống, đất nước ta thiếu lương thực, nhiều gia đình ở khu vực nông thôn rơi vào tình trạng "đứt bữa". Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước ta đã quyết định thực hiện chương trình "Đổi mới" vào năm 1986. Điểm đột phá được Đảng ta lựa chọn là điều chỉnh lại mô hình sản xuất tập thể trên cơ sở hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình sản xuất hộ gia đình trên cơ sở giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài. Quyết định chiến lược này đã làm cho chúng ta tự bảo đảm an ninh lương thực quốc gia sau 2 năm đổi mới, tiếp đó nước ta đã trở thành nước xuất khẩu gạo đứng hàng thứ 3 trên thế giới sau 4 năm đổi mới. Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu thể chế hoá việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài và xác lập hệ thống quản lý đất đai nước ta (Luật này có hiệu lực thi hành từ năm 1988 nên vẫn gọi là Luật Đất đai năm 1988). Luật Đất đai năm 1988 chưa thể hiện các yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định. Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá VII, cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác định, Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội xác lập, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua và đi vào cuộc sống. Luật này đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở: một là Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; hai là xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống. Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập tới cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Do thực tế cuộc sống yêu cầu, ngày 14/10/1994 Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hoá về quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các văn bản này có thể thấy, thị trường quyền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là "Quản 2 lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hoá, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất ". Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn, hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX đã đưa ra chủ trương về thị trường bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất với nội dung chủ yếu là "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư". Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bất động sản, hướng tới mở rộng đầu tư cho nước ngoài tham gia. Bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian 10 năm qua và đã quyết định triển khai Đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai để đưa ra những quyết sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12/3/2003, Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã thông qua Nghị quyết số 26-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nghị quyết đã đưa ra chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai với các quan điểm chủ yếu là "Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Chính sách đất đai phải bảo đảm hài hoà lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng đất. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất". Chủ trương tiếp tục đổi mới đã coi đất đai là nguồn lực, 3 nguồn vốn; tức là đã thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai; đã đặt yêu cầu hoàn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; đã coi quyền sử dụng đất là hàng hoá trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua (ngày 26/11/2003), đã thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường; quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Dự thảo Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng toàn quốc khoá X đã đề xuất nội dung đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản bao gồm "Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung - cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản". Đến đây, thị trường quyền sử dụng đất đã được hoàn chỉnh, đủ sức tự phát triển để cùng với thị trường vốn, thị trường lao động điều tiết đầu vào của thị trường sản xuất và kinh doanh hàng hoá. Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai được 20 năm, lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp. Tiếp theo, chính sách đất đai đã được liên tục đổi mới theo hướng xác lập và hoàn thiện thị trường quyền sử dụng đất mà trọng tâm và khu vực đất phi nông nghiệp. Bước đi của 20 năm qua đã phản ảnh một quá trình nhận thức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước. Đến nay, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong đổi mới chính sách đất đai, nhưng thực tế đời sống kinh tế của xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập. Quá trình tiếp tục đổi mới còn nhiều việc phải làm đang ở phía trước. 4 II. Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta 1. Đặc trưng chung của thị trường quyền sử dụng đất nước ta a) Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: thứ nhất là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp. Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có những cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thoả thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án, v.v. Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ảnh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào các hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở. b) Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản. c) Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993 từ 50 5 lần tới 100 lần. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xẩy ra ngày càng phổ biến. Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xoá bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất động sản gần như không còn. Thị trường bất động sản đã "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu. d) Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với ngưởi sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai. 2. Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất Quá trình đầu tư phát triển là quá trình kiến tạo nền sản xuất hàng hoá có giá trị cao (cả hàng hoá vật thể và hàng hoá dịch vụ). Đây là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế có tỷ trọng hàng hoá nông nghiệp cao sang nền kinh tế có tỷ trọng sản xuất công nghiệp và dịch vụ cao. Song song với quá trình đầu tư phát triển, việc bảo đảm tính bền vững cũng phải đặt ra như một mục tiêu chiến lược. Để đạt được mục tiêu phát triển bền vững trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai đóng các vai trò quan trọng sau đây: a) Nền sản xuất xã hội có 3 yếu tố đầu vào là lao động, đất đai (gồm cả tài nguyên thiên nhiên) và vốn. Các yếu tố đầu vào này được xác định như các nguồn lực bảo đảm sự phát triển và bền vững của nền sản xuất xã hội. Các yếu tố đầu vào này cũng hình thành từng khu vực thị trường riêng, có tính chất đặc thù, cần tới sự điều tiết trực tiếp của Nhà nước thông qua quy hoạch. Đối với đất đai ở nước ta, Nhà nước có nhiệm vụ tạo nguồn cung đất trong thị trường sơ cấp, tạo đầu vào cho thị trường thứ cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quy hoạch sử dụng đất hợp lý có tác động trực tiếp tạo thành công trong quá trình đầu tư phát triển gắn với giải quyết nhà ở, xoá đói giảm nghèo, giám sát quá trình đô thị hoá, bảo vệ môi trường, bảo đảm điều kiện dân sinh, bảo tồn và phát triển văn hoá nhằm bảo đảm tính bền vững. 6 b) Giá đất là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác động trực tiếp vào việc giải quyết nhà ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để bảo đảm ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hoá so với các nước khác và không bảo đảm khả năng thanh toán về nhà ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có tác động trực tiếp vào giá hàng hoá, tác động mang tính quyết định vào hình thành giá hàng hoá bất động sản. Điều tiết được thị trường quyền sử dụng đất dẫn tới điều tiết được thị trường bất động sản nói riêng và thị trường hàng hoá nói chung. Việc hình thành công cụ tốt, đặc biệt là hệ thống thuế về đất đai để Nhà nước điều tiết giá đất về mặt bằng hợp lý đóng vai trò quyết định trong đầu tư phát triển kinh tế và bảo đảm ổn định xã hội. c) Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Những nước công nghiệp mới (NIC) đều phải dựa vào nguồn vốn của nước ngoài để đầu tư phát triển. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn vốn trong nước đang tiềm ẩn trong đất đai. Nếu khơi dậy được kênh lưu thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của đất đai chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì chúng ta sẽ có vốn là nguồn chủ động từ nội lực. III. Mục tiêu, phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong những năm tới 1. Hiện trạng thị trường quyền sử dụng đất trong từng khu vực của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở trong trạng thái "đóng băng", có người cho là mới ở mức "sức mua bị giảm sút". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động sản, cần phân tích thật chi tiết những nét đặc trưng của từng khu vực trong thị trường, cụ thể như sau: a) Thị trường nhà ở Trong thị trường này có thể thấy khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại kể từ khi Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 có hiệu lực thi hành; khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì cung thật ra giá cao mà cầu thật không có khả năng thanh toán; khu vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở không còn, người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa cấp thiết thì không muốn mua ngay mà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn. Quá nhiều nhà đầu tư dự án, quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, nhiều vốn đầu tư được huy động từ nguồn vay thương mại ngắn hạn, hàng hoá nhà ở ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng 7 các khoản vay và đòi nợ cũ từ các nhà đầu tư nhà ở, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể phá sản do hụt vốn. Hình thức kinh doanh cho thuê nhà ở hầu như chưa phát triển. b) Thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ Thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp vẫn hoạt động bình thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp hoặc sai phạm trong việc tự động chuyển dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp sang dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Một số khu công nghiệp có giá cho thuê hạ tầng còn cao, thị trường cho thuê cơ sở dịch vụ đã phát triển nhưng thiếu hàng hoá. c) Thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng Thị trường xây dựng, khai thác, kinh doanh thu phí đối với hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, viễn thông, v.v.), hạ tầng xã hội (y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, v.v.), công trình công cộng (khu vui chơi, giải trí, v.v.) được đầu tư chủ yếu bằng ngân sách nhà nước và vốn ODA. Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, kinh doanh khoán thu phí, v.v. còn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước. d) Thị trường bất động sản nông nghiệp Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây tiếp tục phát triển, tạo được hiệu quả trong nền nông nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều vướng mắc, chưa giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển và ổn định, quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện của dân còn nhiều. đ) Thị trường dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản Thị trường dịch vụ hỗ trợ phát triển và giao dịch bất động sản có tầm quan trọng đặc biệt nhằm xác lập tính công khai, minh bạch, thuận lợi trong hoạt động của thị trường bất động sản. Đến nay, khu vực dịch vụ hỗ trợ giao dịch bất động sản ở nước ta còn rất yếu. Hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, cơ chế thanh khoản quá phức tạp nên chưa bảo đảm tính liên thông thực sự giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn. Đã có một số sàn giao dịch bất động sản công khai nhưng hoạt động chưa hiệu quả, đang tồn tại tình trạng "cò nhà đất" hoạt động thiếu khung pháp lý. Dịch vụ định giá đất, thẩm định giá đất của các tổ chức ngoài nhà nước chưa được chính thức đưa vào hoạt động nhằm hỗ trợ cho quản lý về tài chính đất đai. 2. Mục tiêu và phương hướng phát triển thị trường quyền sử dụng đất Trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước để đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển của thị trường quyền sử dụng đất cần đặt ra là thực hiện hợp lý quá trình chuyển dịch cơ 8 cấu sử dụng đất đồng bộ với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và chuyển dịch cơ cấu đầu tư nhằm thực hiện thành công quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững trên nguyên tắc Nhà nước chủ động trong thị trường sơ cấp để bảo đảm nguồn cung hợp lý về đất đai cho thị trường thứ cấp đúng với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và thông qua thủ tục minh bạch trong giao đất, cho thuê đất, cơ chế phù hợp với quy luật của thị trường, không còn tham nhũng trong thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu quả thị trường thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, đưa được giá đất về mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế và công bằng xã hội, chuyển được nguồn vốn tiềm ấn trong đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực. Mỗi loại đất được tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù trong quản lý và sử dụng. Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh quá trình sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, tập trung đất đai hợp lý và khuyến khích mở rộng đầu tư nhằm tăng năng suất, sản lượng, giá trị hàng hoá bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xoá nghèo trong khu vực nông thôn tiến tới một nông thôn khá giả và bảo vệ môi trường. Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, phát triển thị trường trong cả khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng, thực hiện dễ dàng quyền thế chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư. Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất một mặt tạo hiệu quả cao trong phát triển thị trường nhà ở và mặt khác bảo đảm giải quyết tốt vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, người thuộc diện được hưởng chế độ ưu đãi. IV. Những giải pháp, chính sách lớn để đạt được mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong những năm tới Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau: 1. Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai, về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, công khai, bình đẳng. Cần hoàn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực sự trở thành hàng hoá, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thông qua quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực hiện thế chấp, bảo lãnh tại các ngân hàng nước ngoài, cho phép hộ gia đình, cá nhân được cho thuê, góp vốn sản xuất, kinh doanh với tổ chức nước ngoài, thử nghiệm và đi tới vận hành thị trường chứng khoán bất động sản. Cần xây dựng Luật Đăng ký bất động sản thống nhất nhằm đưa các đơn vị bất động sản vào vận hành trong hành lang pháp lý duy nhất, đổi mới các luật thuế về đất đai và bất động sản nhằm hiện đại hoá hệ thống tài chính đất đai, tạo khung pháp lý cho các hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản. Xem xét đi tới kết luận về thị trường đất đai thay cho thị trường quyền sử dụng đất. 2. Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp bằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đưa 9 hợp lý quỹ đất vào thị trường đất đai thứ cấp với biện pháp giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường, khắc phục cơ bản tình trạng "xin - cho" về đất, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp bằng công cụ tài chính đất đai, tránh sự can thiệp của bộ máy hành chính làm "méo" quan hệ cung - cầu về đất. 3. Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất bằng công cụ tài chính đất đai nhằm đưa giá đất về mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững; chính sách tài chính đất đai phải phù hợp với chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản bằng vốn của các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư, bằng vốn của các tổ chức tín dụng tham gia thị trường thế chấp, bảo lãnh, bằng huy động tiền tiết kiệm của dân thông qua chứng khoán bất động sản; tạo sự bùng nổ về vốn đầu tư trong đó khai thông được việc chuyển giá trị bất động thành vốn đầu tư nhằm xác định nguồn đầu tư chủ yếu từ nội lực. 4. Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, sớm tin học hoá để tạo bước chuyển mới trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc giao đất, cho thuê đất của Nhà nước cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, công khai hoá mọi giao dịch về bất động sản do nhu cầu đời sống người dân cũng như trong quan hệ kinh doanh. 5. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai theo hướng xác định rõ nhiệm vụ của cơ quan hành chính, tách riêng hoạt động dịch vụ công của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và hoạt động cung cấp đất của Tổ chức phát triển quỹ đất, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý, nhất là ổn định hệ thống cán bộ địa chính cấp xã; lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý. 6. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp, mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất. 7. Cần quan tâm, có chính sách đồng bộ đối với các khu vực của thị trường, đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình công cộng theo cơ chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, cơ sở dịch vụ; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được hưởng chính sách ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. 8. Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng 10 bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản. V. Kết luận Việc đổi mới chính sách đất đai đối với đất nông nghiệp đã làm nên điểm đột phá trong sự nghiệp đổi mới của Đảng ta vào năm 1986, tạo nên diện mạo mới cho kinh tế nông nghiệp nước ta. Đến nay, có thể nghĩ đến một điểm đột phá mới trong quá trình tiếp tục đổi mới cũng từ chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản, vận hành chứng khoán bất động sản nhằm thu hút vốn đầu tư từ tiền tiết kiệm của dân, khuyến khích đầu tư từ vốn của các doanh nghiệp trong nước (tạo vốn đầu tư từ nội lực) và tạo cơ chế thu hút vốn đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nhà đầu tư nước ngoài (thu hút vốn đầu tư từ ngoại lực). Từ đó, cũng có thể nghĩ đến một diện mạo mới cho khu vực kinh tế công nghiệp và dịch vụ được hình thành như hệ quả của điểm đột phá này. Để thực thi, cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về bất động sản; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để có mặt bằng sử dụng đất hiệu quả và hợp lý; đổi mới hệ thống tài chính bất động sản; hoàn thành hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất động sản; cải cách mạnh thủ tục hành chính trong quản lý; tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh tra phải có hiệu quả, sai pham phải được xử lý kịp thời. Thị trường quyền sử dụng đất sẽ là môi trường để chính sách đất đai tác động trực tiếp vào quá trình chuyển dịch hợp lý cơ cấu kinh tế theo mục tiêu đất nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.