Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam

Trình bày bởi: Robert McIntosh, Giám đốc điều hành, CBRE Hotels, Châu Á – Thái Bình Dương Đầu tư và phát triển khách sạn & bất động sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốc gia Châu Á Thái Bình Dương đến chiến lược tương lai của Việt Nam Sheraton Sài Gòn ngày 21 tháng 7 năm 2010 CB Richard Ellis | Page 2 Hoạt động kinh doanh khách sạn Nhà đầu tư khách sạn Những dự án mới Các chiến lược đầu tư Căn hộ - khách sạn Tòa nhà phức hợp / khách sạn Phân khúc bình dân Biệt thự - nghỉ dưỡng TÓM TẮT Hoạt động kinh doanh khách sạn CB Richard Ellis | Page 4 Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực ƒViệt Nam là nước có giá phòng trung bình ngày (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương do mức tăng đáng kể từ tháng 3 đến tháng 12 năm 2008 (tương tự như Singapore) ƒSingapore có ADR bị tác động mạnh nhất do suy giảm lượng khách thương gia trong suốt thời kỳ kinh tế suy thoái. ƒIndonesia là nước duy nhất có ADR tăng liên tục. CB Richard Ellis | Page 5 Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực ƒHong Kong và Singapore là các nước dẫn đầu về công suất phòng ƒViệt Nam có công suất phòng giảm mạnh nhất (giảm 25% so với mức cao nhất), tiếp theo là Thái Lan (20%) và Singapore (15%) CB Richard Ellis | Page 6 40 60 80 100 120 140 160 180 Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09 RevPAR (MAT) Vietnam Singapore Indonesia Thailand Hong Kong SAR China Philippines United States - Dollar Source: STR Global/CBRE Hotels Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực ƒMức doanh thu trên phòng (RevPAR) ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương chia làm hai nhóm chính. ƒỞ tất cả các khu vực, doanh thu trên phòng (RevPAR) đang được cải thiện do nền kinh tế phục hồi. CB Richard Ellis | Page 7 Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực Vài điểm chính: Singapore vẫn là thị trường thu hút khách du lịch do nhu cầu cao và kinh tế đang phục hồi. Thái Lan đang trên đường phục hồi công suất từ đợt giảm do bất ổn chính trị gần đây. Việt Nam có tính biến động cao do thị trường còn non trẻ. Trung Quốc có nền kinh tế mạnh, tuy nhiên có hiện tượng thừa cung ở một vài khu vực. Hong Kong phục hồi mạnh với nguồn cung mới không gia tăng nhiều. CB Richard Ellis | Page 8 Hoạt động kinh doanh khách sạn trong khu vực ƒGiá phòng trung bình (ADR) tại các thành phố lớn trong khu vực Khu vực Châu Á Thái Bình Dương thấp hơn nhiều so với khu vực Châu Âu và Trung Đông. ƒKhi thị trường Châu Á Thái Bình Dương phát triển hơn, sẽ có áp lực tăng giá phòng. Tuy nhiên, sự tăng trưởng có thể diễn tiến theo chu kì và nhiều biến động do sự bất ổn của các điều kiện kinh tế vĩ mô (tiền tệ, lạm phát, bất ổn chính trị) và nguồn cung mới. ƒCác nhà đầu tư dài hạn nên tập trung vào việc tạo ra giá trị bằng cách tác động đến sự tăng trưởng kinh tế của từng vùng, nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển ngành du lịch. ƒCác nhà đầu tư ngắn hạn nên quan tâm đến các tài sản hoạt động kém hiệu quả (quản lý yếu kém, tài sản xuống cấp), những biến động mang tính chu kỳ (các tài sản giá trị thấp hoặc biến động ngoại hối) hoặc chuyển đổi công trình. $0 $50 $100 $150 $200 $250 ADR Rates Countries (selected cities) Source : STR Global –CBRE Research Nhà đầu tư khách sạn CB Richard Ellis | Page 10 Các điểm chính về đầu tư ƒ Kinh tế phục hồi ƒ Các khoản đầu tư đang treo ƒ Lượng khách du lịch gia tăng nhanh chóng ƒ Các nhân tố cầu mới ƒ Gia tăng nguồn cung ƒ Tái định vị Châu Á Thái Bình Dương thành một điểm đến du lịch (bao gồm Singapore, Việt Nam, Cambodia và Trung Quốc) ƒ Các nhà đầu tư lớn trong nước đang hướng đến toàn cầu ƒ Tài sản đang gặp khó khăn và cần được rao bán CB Richard Ellis | Page 11 ƒ Năm 2009 số lượng giao dịch nhiều hơn nhưng giá trị giao dịch thấp hơn so với năm 2010 (ngoại trừ Úc và Việt Nam). Các giao dịch thường được thực hiện với các tài sản giá trị nhỏ, giá giao dịch thấp hoặc các tài sản đang gặp khó khăn được rao bán. Chuyển nhượng khách sạn $0 $100 $200 $300 $400 $500 $600 $700 $800 $900 0 5 10 15 20 25 30 35 Australia Japan China Hong Kong Vietnam Malaysia Singapore Thailand M i l l i o n s Hotel Sales Activity in Asia Pacific No. Transactions 2009 No. Transactions 2010(td) Volume (US$ )2009 Volume (US$ )2010(td) Source : RCA and Cbre Research CB Richard Ellis | Page 12 ƒ 2010 số lượng giao dịch thấp do khác nhau về nhận thức rủi ro từ phía người mua/bán (khác biệt từ “giá chào bán” đến “giá đề nghị”) ƒ Năm 2010 có thêm nhiều giao dịch đất dự án. Là dấu hiệu tích cực về sự lạc quan trong đầu tư dài hạn ở phân khúc này. ƒ Tương lai ? Hoạt động đầu tư trong khu vực CB Richard Ellis | Page 13 ƒ Trên quy mô toàn cầu, một vài nhà đầu tư lớn năm 2006-2007 tiếp tục hoạt động tích cực trong năm 2009-2010. ƒ Năng lực đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các quỹ đầu tư – giảm ƒ Nhà điều hành quốc tế – hiếm khi đầu tư ƒ Các nhà đầu tư bao gồm: • Các công ty niêm yết • Thương nhân giàu có • Các quỹ đầu tư quốc gia ƒ Đang tìm kiếm: • Tính đa dạng • Các công trình mang tinh biểu tượng • Chiết khấu • Khả năng quay vòng vốn rõ ràng • Nhà điều hành và kỹ năng quản lý tài sản • An toàn và giảm thiểu rủi ro . Ai đang đầu tư vào khách sạn và khu nghỉ dưỡng? CB Richard Ellis | Page 14 Investment Vehicles Main Target Risk Tolerance Luxury Segment-Large Developments Plan High Operating Properties-Strong Historical Performance- Central Locations Low Operating Hotels Med-High Development Sites-Mixed Use Development High Operating Hotel-Under construction-Braded-Dev sites Med Operating Upper Upscale Hotel with strong historical Low Highly Strategic Properties-Good Location-150 rooms min Low-Med Branded Operating Hotel Med-High Local Properties High Development Sites High Investment Vehicles Investment rational Exit Strategy Diversification- Hold-Operate(outsource operator) Operative Income-ROI Hold-Capital Gain-Sell Diversification-Operative Income Hold-Operate Capital Gain-Operative Income Build-Sell ROI Build or Buy-Operate Short time-Sell Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator) Brand Expansion-Operative Income Hold-Operate Trophy Asset- Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator) Diversification-Status Hold-Operate ROI-Trophy Asset Build-Operate-Sell Government Developers Investment Fund Institutional Investor Hotel Operator HNW Sovereign Wealth Fund REIT Public Company Property Company Sovereign Wealth Fund REIT Public Company Property Company Government Developers Investment Fund Institutional Investor Hotel Operator HNW Có rất nhiều nhà đầu tư với tính chất khác nhau và cách thức hoạt động khác nhau trong đầu tư khách sạn: ƒChấp nhận rủi ro khác nhau (cao – thấp) ƒMục tiêu đầu tư khách nhau (không chỉ ROI – hiệu quả đầu tư) ƒChiến lược quản lý khác nhau (Nhà điều hành quốc tế hay tự quản lý?) Phương thức đầu tư CB Richard Ellis | Page 15 Chi phí xây dựng trong khu vực ..Nếu không thể mua, thì xây dựng ở đâu? ƒChi phí xây dựng ở Tokyo cao hơn khoảng 3 lần so với Jakarta, Guangzhou và Manila. ƒỞ Việt Nam, quy mô trung cấp có chi phí xây dựng cao hơn Thái Lan và Trung Quốc ƒỞ phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, khác biệt về chi phí xây dựng lên tới 40% (tính trên diện tích sàn xây dựng).Lợi nhuận khác nhau như thế nào? Construction costs "100 room Hotel" $- $5 $10 $15 $20 $25 $30 T o k i o M a c a u H o n g K o n g S i n g a p o r e S e u l B r u n e i K L B K V i e t n a m B e i j i n g S h a n g h a i M a n i l a G u a n g z h o u J a k a r t a M i l l i o n s Upscale Mid-ScaleSource Davis&Langdon. Note :excluding FF&E and land costs, indicating international quality building Adoption : Upscale (32m2room-50% total eff) Mid-Scale(28m2room-60% total eff) CB Richard Ellis | Page 16 Construction Costs(sqm/GFA) VS 2010 RevPar $- $500 $1,000 $1,500 $2,000 $2,500 $3,000 $3,500 $4,000 $4,500 T o k i o H o n g K o n g S i n g a p o r e S e u l K L B K V i e t n a m B e i j i n g S h a n g h a i M a n i l a G u a n g z h o u J a k a r t a $0 $40 $80 $120 $160 Upscale REVPAR Chi phí xây dưng và hoạt động kinh doanh ƒDoanh thu trên phòng (RevPAR) là chỉ tiêu quan trọng về giá trị của tài sản kinh doanh. ƒỞ các nước mà doanh thu trên phòng (RevPAR) cao hơn so với chi phí xây dựng, dẫn đến áp lực tăng giá đất để lấp đầy sự cách biệt. ƒCác chi phí khác cũng cần được quan tâm: (1) Giá đất; (2) Quy trình phê duyệt; (3) Chi phí hoạt động. Indicative REVPAR as at 2010, subject to changes Source Davis&Langdon. Note :excluding FF&E and land costs, indicating international quality building CB Richard Ellis | Page 17 ƒ Nền kinh tế tiếp tục phục hồi? ƒ Niềm tin của các nhà đầu tư ƒ Lượng khách du lịch tiếp tục gia tăng trong khu vực ƒ Gia tăng nguồn cung khiến các nhà đầu tư phải cẩn trọng ƒ Chú trọng tính an toàn, rủi ro thấp, vị trí dự án ƒ Các nhà đầu tư lớn sẽ tập trung vào các tài sản đang gặp khó khăn ƒ Giá cả sẽ tăng và nhiều giao dịch sẽ xảy ra Tóm tắt đầu tư Tài chính – Nguồn vốn CB Richard Ellis | Page 19 Nguồn tài chính Số lượng các ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho dự án bất động sản nghỉ dưỡng giảm do: –Thanh khoản thấp, tính rủi ro cao –Thời gian thu hồi vốn dài –Thiếu năng lực (ngân hàng) trong lĩnh vực nghỉ dưỡng (trong trường hợp thu hồi tài sản ngân hàng sẽ yêu cầu hỗ trợ từ phía nhà điều hành) Cho vay trong khu vực –Ngân hàng có khuynh hướng không cung cấp tài chính cho các dự án ở nước ngoài. Vấn đề tiền tệ và sở hữu là những vấn đề chính. Những đối tượng nào được tài trợ vốn? –Các tài sản đang hoạt động với lịch sử tài chính tốt là loại tài sản được ưa chuộng –Nhà điều hành quốc tế và thương hiệu sẽ là những lợi thế đối với ngân hàng. –Dự án biệt thự/ nghỉ dưỡng được chấp nhận với phương thức bán trước khi hoàn thành “pre-sale”. –Báo cáo thẩm định giá độc lập là văn bản thiết yếu để đạt được khoản vay. Những dự án mới CB Richard Ellis | Page 21 • Những dự án mới ƒPhần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và sang trọng. ƒPhần lớn nguồn cung mới sẽ sử dụng các nhà nhiều hành quốc tế, trong khi, trong quá khứ, phần lớn các tài sản không có nhà điều hành quốc tế. Current and Future Supply in Asia Pacific 2010 14% 20% 66% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 Upscale-Luxury Economy-MidScale Independent s q m ( 0 0 0 ) 0 % 1 0 % 2 0 % 3 0 % 4 0 % 5 0 % 6 0 % 7 0 % Existing Supply Active Pipeline % of new supply(on total)Source : HNN and STR Các chiến lược đầu tư CB Richard Ellis | Page 23 ƒXây và bán ngay khi hoàn tất xây dựng ƒXây – hoạt động - bán ƒMua - cải tạo/tái định vị - bán ƒChuyển đổi công năng sử dụng công trình ƒMua đất - bán trước biệt thự - kinh doanh khu nghỉ dưỡng ƒKhu nghỉ dưỡng có quản lý quốc tế, giá trị gia tăng cho dự án ƒXây dựng và cho thuê dài hạn. Chiến lược đầu tư của bạn là gì? CB Richard Ellis | Page 24 ƒ Chiến lược đầu tư điển hình của các Chủ dự án, Công ty BDS hoặc Quỹ không chuyên về ngành khách sạn nghỉ dưỡng ƒ Thông thường, khách sạn là một hạng mục trong một dự án phức hợp lớn và chủ dự án luôn muốn rút ngắn thời gian thu hồi vốn bằng việc bán tài sản ƒ Quy trình điển hình: ƒ Hiệu quả đầu tư ROI phụ thuộc phần lớn vào (1) giá đất và (2) giai đoạn nào của chu kỳ hoạt động khách sạn (tại thời điểm bán) (3) chi phí xây dựng (4) hoạt động kinh doanh khách sạn ở khu vực. ƒ Các yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến ROI: • Thiết kế khách sạn • Quy mô (số lượng phòng tối thiểu) • Tiện ích đi kèm • Có thương hiệu/không thương hiệu • Hoạt động của thị trường khách sạn trong khu vực Chiến lược 1- Xây dựng và Bán 3-6 tháng Mua đất Chuẩn bị mặt bằng Tầng hầm Xây thô- hoàn thiện Tiền khai trương Khai trương Dòng tiền ra Dòng tiền vào Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản Dòng tiền ra Giai đoạn bán 1.5-2.5 năm Giai đoạn khai trươngGiai đoạn xây dựng 2-6 tháng1-2 năm CB Richard Ellis | Page 25 Xây dựng và bán Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà điều hành, giá bán đạt được thấpThiếu các dịch vụ cần thiết Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khả thi thị trường Tiện ích không đúng ( F&B, phòng họp, karaoke quá ít) Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà đầu tư, hiệu quả hoạt đông khách sạn thấp ( số lượng phòng thấp) Giảm hiệu suất sử dụng công trình, lãng phí diện tích, tăng chi phí hoạt động Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khả thi thị trường Tiện ích không đúng ( F&B, phòng họp, karaoke quá nhiều) Công suất hoạt động khách sạn giảm (số lượng phòng khai thác ít) Tăng chi phí hoàn thiện, lãng phí diện tích, giảm hiệu suất sử dụng công trình Giai đoạn chuận bị không tốt, chủ dự án thiếu kinh nghiệm - chuyển công năng sử dụng công trìnhKích thước phòng quá lớn Nhà đầu tư phù hợp bị hạn chế, hạn chế nhà điều hành phù hợp, giá trị trên phòng giảmGiảm giá thuê phòng, giá trị tài sản Giai đoạn chuận bị không tốt, cố gắng tối đa hóa hiệu suất sử dụng Kích thước phòng quá nhỏ Giảm tính hấp dẫn của công trình, giảm nhà đầu tư và giá bán đạt được sẽ giảm Hiệu suất sử dụng thấp, chi phí hoạt động cao Giai đoạn chuận bị không tốt, kiến trúc sư không có kinh nghiệm về hoạt động khách sạnThiết kế không đúng Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhânLỗi thông thường ƒ Vấn đề thiết kế Tính chất của tài sản sẽ ảnh hưởng đến số lượng nhà đầu tư ƒNhà đầu tư quốc tế muốn tài sản có tiêu chuẩn quốc tế (chi phí chuyển đổi hoặc điều chỉnh sau khi hoàn thành là khá cao CB Richard Ellis | Page 26 Xây dựng và bán - vấn đề thiết kế Vị trí tốt nhưng không dễ bán CB Richard Ellis | Page 27 ƒ Chiến lược đầu tư điển hình của REIT, các quỹ đầu tư khách sạn với kinh nghiệm trong lĩnh vực khách sạn nghỉ dưỡng. ƒ ROI tùy thuộc vào (1) thu nhập từ hoạt động khách sạn (2) chi phí đất/chi phí xây dựng. ƒ Nhà điều hành quốc tế? Có thể có hoặc không ƒ Bạn có năng lực quản lý khách sạn? ƒ Quản lý tài sản kém sẽ dẫn đến • Doanh thu phòng thấp (giá phòng và công suất phòng) • Chi phí cao hơn • Duy tu bảo dưỡng kém Chiến lược 2 - Xây dựng, Hoạt động và Bán 3-6 tháng 6 tháng-1 năm 2-3 năm Mua đất Chuẩn bị mặt bằng Tầng hầm và phần móXây thô - hoàn thiện Tiền khai trương Hoạt động Những năm đầu hoạt động Giai đoạn hoạt động Bán Dòng tiền ra Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh Thu nhập từ bán Toàn giai đoạn 4-6 năm 3 tháng Tài chính ngân hàng Vốn Bổ sung thêm tài chính Dòng tiền ra Dòng tiền ra Dòng tiền vào (chi phí cố định cao) 1-2 năm Giai đoạn xây dựng Giai đoạn hoạt động Tài sản kinh doanh CB Richard Ellis | Page 28 Xây dựng, Hoạt động và bán Giá trị tài sản giảm, xuống cấp nhanh - chi phí thay thế lớn trong tương laiTài sản xuống cấpGiảm thiểu chi phí ngắn hạn Duy tu bảo dưỡng nghèo nàn Doanh thu phòng thấp - % chi phí cao hơn (% doanh thu) Khách hàng thất vọng - giảm giá - thiệt hại Không có kinh nghiệm kinh doanh khách sạn, giai đoạn chuẩn bị kém (nghiên cứu thị trường), phân bổ chi phí không hợp lý Dịch vụ và lao động không tương thích Doanh thu phòng thấp - chi phí tái định vị Giảm công suất - khách hàng thất vọng Giai đoạn chuẩn bị kém (phân tích thị trường)- không có hệ thống bán hàng, kỳ vọng không thực tế Đơn giá phòng không chính xác Đơn giá phòng đạt được thấp ( cho dù giá chào bán phòng có cao đi chăng nữa) Chiết khấu lớn cho công ty du lịch, lữ hành - thất bại về giá Không có kinh nghiệm trong kinh doanh khách sạn, không thương hiệu, không hệ thống tiếp thị và bán hàng Hệ thống phân phối nghèo nàn/ doanh thu quản lý Tác động xấu đến hoạt động tương lai Công suất thấp - đơn giá phòng rất thấp ( giảm giá khi khai trương) -khách hàng thất vọng Dự án khách sạn đầu tiên - Không phân bổ tài chính cho giai đoạn tiền khai trương, bỏ qua giai đoạn này Không chuẩn bị " tiền khai trương" Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhân Lỗi thường gặp ở giải đoạn kinh doanh ƒ Một số chủ sở hữu khách sạn ở Châu Á không khai thác tối đa công suất của tài sản. Một số họ chỉ cần đủ trang trải chi phí hoạt động là được. ƒ Một số trường hợp chủ dự án sở hữu đất và chỉ đầu tư vào chi phí xây dựng. Các chi phí này dễ dàng được hoàn trả chỉ với hoạt động kinh doanh ở mức trung bình. Điều này dẫn đến không khuyến khích các chủ khách sạn cố gắng kinh doanh tốt hơn. Cần tự hỏi chính bạn, lợi nhuận bạn thu được là đủ chưa? ƒ Tình hình hoạt động giá trị của tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hiệu quả kinh doanh đạt được CB Richard Ellis | Page 29 Xây dựng, hoạt động và bán ƒNếu lựa chọn nhà điều hành “Thử nghiệm Hiệu quả kinh doanh” trong hợp đồng quản lý và “ phí thưởng” là công cụ để khuyến khích hiệu quả hoạt động kinh doanh cao hơn. “Điều khoản kết thúc” cũng là một yếu tố quan trọng trong hợp đồng quản lý ƒCác đơn vị Tư vấn có thể hỗ trợ các giai đoạn chuẩn bị, hỗ trợ kỹ thuật, tiền khai trương, hoạt động nhưng họ sẽ không tạo ra giá trị được mang lại từ “Tên thương hiệu” ƒThương hiệu là cực kỳ quan trọng trong kinh doanh khách sạn. Kết hợp sai thương hiệu hoặc sai nhà điều hành sẽ ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả kinh doanh của tài sản . CB Richard Ellis | Page 30 Nghiên cứu điển hình Lựa chọn nhà điều hành quản lý THỬ THÁCH CBRE Việt Nam được chọn để cung cấp các dịch vụ hỗ trợ trong suốt quá trình tìm kiếm nhà điều hành quản lý. Thử thách đặt ra là làm sao chọn được nhà quản lý tốt nhất và thương lượng được hợp đồng quản lý trước khi chính thức giới thiệu dự án ra thị trường. Khách hàng có tầm nhìn rất rõ ràng về sự phát triển của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng sang trọng, đòi hỏi chủ đầu tư và nhà điều hành thật sự đồng tình để có thể tạo ra các sản phẩm cao cấp nhất. GIẢI PHÁP Quá trình tuyển chọn thận trọng bắt đầu bằng việc tiếp cận 6 trong số 7 nhà điều hành quốc tế với các thương hiệu nổi tiếng sang trọng khác nhau để phản ánh được kế hoạch phát triển sản phẩm cao cấp. Những nhà quản lý được quan tâm sau đó sẽ được phỏng vấn. Quyền ưu tiên được trao cho nhà quản lý có thương hiệu nổi tiếng, mới xuất hiện ở Việt Nam và có các dự án biệt thự cao cấp tương tự trong khu vực. Qua sự hiểu biết sâu rộng của họ về thị trường khách sạn sang trọng và nhu cầu của các chủ đầu tư Việt Nam, CBRE Việt Nam đã giúp chủ đầu tư tạo ra những điều khoản tốt nhất từ tập đoàn Centara. Điều này đạt được thông qua kiến thức sâu rộng về thị trường địa phương và phát triển các yêu cầu của các chủ đầu tư. Đồng thời cũng nhờ vào các mối quan hệ đối tác với tất cả các nhà điều hành quản lý tiềm năng và quá trình thương thảo trên tinh thần hợp tác và thiện chí. Hơn nữa, chúng tôi cung cấp ý kiến tư vấn, thương lượng hợp đồng quản lý để đảm bảo cho khách hàng/các chủ đầu tư nhận được những điều khoản tối ưu nhất.Dịch vụ Tư vấn: Lựa chọn nhà điều hành quản lý quốc tế Khách hàng: Biệt thự Saint Simeon , Long Hải, Việt Nam Quy mô: 36 biệt thự sang trọng và 100 phòng nghỉ dưỡng 5 sao. Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE: Bộ phận Tư vấn Khách sạn CBRE Việt Nam CB Richard Ellis | Page 31 ƒ Chiến lược đầu tư điển hình của các chuyên gia đầu tư khách sạn ƒ ROI tùy thuộc vào (1) giá tài sản/hiện trạng và (2) nâng cao hiệu quả hoạt động (thành công trong tái định vị hiệu quả kinh doanh) ƒ Trong một số trường hợp tài sản phải bị đập bỏ và xây mới lại ƒ Việt Nam và Trung Quốc là tiềm năng lớn. ƒ Chi phí để cải tạo phòng (4-5 sao): trong khoảng $10.000-$20.000/ phòng Chiến lược 3 - Mua, tái định vị, bán 1-6 tháng 6-12 tháng Mua bất động sản Tái định vị Thẩm định giá/Thương lượng Cải tạo, nâng cấp/Xác định lại thương hiệu Chi phí Chi phí Giai đoạn bán Kết thúc Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản Bán Khai trương mới CB Richard Ellis | Page 32 Nghiên cứu điển hình Chiến lược tái định vị THỬ THÁCH Nhằm cung cấp một nghiên cứu chiến lược về cơ hội tái phát triển / tái định vị cho St James Court sau việc chấm dứt hợp đồng kinh doanh của Crowne Plaza. GIẢI PHÁP Giải pháp được đưa ra là tạo ra một khách sạn hạng sang Taj với các dịch vụ căn hộ được cung cấp trọn vẹn đầy đủ ngoài các dịch vụ hiện hữu. Công việc tư vấn của chúng tôi bao gồm sự trình bày một số cách thức tái phát triển khác biệt gồm có những đề xuất về cách bố trí trong khách sạn, các dịch vụ, cách sắp xếp thiết kế phòng ngủ, giá thuê và công suất phòng hợp lý. Thêm vào đó chúng tôi còn cung cấp ý kiến về giá trị của tòa nhà theo các phương án tái định vị / tái phát triển. Dịch vụ tư vấn: Xem xét chiến lược phát triển Khách hàng: Bảo mật Quy mô: khách sạn 4 sao 342 giường và 86 căn hộ Đội ngũ dịch vụ Khách sạn CBRE thực hiện: Dịch vụ tư vấn khách sạn EMEA CB Richard Ellis | Page 33 Nghiên cứu điển hình Dịch vụ Thẩm định giá cho các giao dịch mua bán THỬ THÁCH CBRE Việt Nam được chọn để cung cấp dịch vụ tư vấn thẩm định giá Khách sạn quốc tế 5 sao nằm trong trung tâm thành phố Hồ Chí Minh cho giao dịch mua /bán tiềm năng. Thử thách đặt ra là làm thế nào để đánh giá một cách chính xác giá trị hiện tại của bất động sản và phải xem xét các điều kiện thay đổi của thị trường, thị trường suy yếu nhưng đang dần hồi phục, những nguy cơ có thể do nguồn cung mới ở Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của báo cáo định giá sẽ rất quan trọng trong quyết định mua của nhà đầu tư nước ngoài. GIẢI PHÁP Với vốn kiến thức sâu rộng về thị trường khách sạn ở Việt Nam và cơ sở dữ liệu thông tin rộng rãi bao gồm chi phí hoạt động, dữ liệu về đối thủ cạnh tranh, các bằng chứng giao dịch, thông tin về nguồn cung hiện tại và tương lai, CBRE Việt Nam có thể định giá trị thị trường dựa trên 6 phương pháp thẩm định khác nhau. Hơn nữa, việc khai thác các dữ liệu thông tin đầu vào một cách đa dạng, rộng rãi được áp dụng trong bảng Chiết khấu dòng tiền mà chúng tôi đã cung cấp cho nhà đầu tư sẽ giúp quá trình thương lượng được dễ dàng hơn. Dịch vụ tư vấn : Định giá cho các giao dịch mua bán Khách hàng: Nhà đầu tư nước ngoài Quy mô: Khách sạn 5 sao- Bảo mật tuyệt đối Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận tư vấn và thẩm định giá CBRE Việt Nam CB Richard Ellis | Page 34 ƒ Chiến lược đầu tư điển hình của các chủ dự án, các chủ sở hữu công trình ƒ ROI tùy thuộc vào (1) chi phí chuyển đổi (2) điều kiện thị trường khách sạn ƒ Chiến lược hiệu quả trong những thị trường mới mà ở đó tính chất của cung cầu ở các phân khúc thay đổi liên tục ƒ Phải tuân thủ quy định của địa phương về quy hoạch và giấy phép ƒ Một vài công trình cần phải thay đổi kết cấu (chi phí cao) ƒ Hướng khác là thuê dài hạn công trình ( chủ đầu tư sẽ thanh toán chi phí chuyển đổi). Chiến lược 4 - Chuyển đổi mục đích công trình xây dựng Thẩm định giá/ thương lượng Di chuyển khách hàng xây dựng Chi phí Chi phí Chi phí Kết thúc Hoàn thiện Mua bất động sản Bán Thu nhập từ hoạt động Giai đoạn bán 12-24 tháng Khai trương Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản Giai đoạn chuyển đổi 6-18 tháng1-6 tháng CB Richard Ellis | Page 35 THỬTHÁCH Khách hàng của chúng tôi sở hữu tòa nhà văn phòng hạng B tại trung tâm Hong Kong. Họ đã nhận một đề xuất phát triển từ đối tác đấu tư tiềm năng để thiết lập quyền sở hữu bất động sản mà đối tác đầu tư tiềm năng có nhu cầu chuyển đổi thành một khách sạn kiểu mẫu và điều hành với thương hiêu độc lập của họ. Đội ngũ khách sạn của CBRE đã được yêu cầu cung cấp một xem xét chiến lược về đề xuất chuyển đổi nhằm cung cấp nghiên cứu tính khả thi về tài chính và tổng quan về ngành công nghiệp khách sạn. Từ đó đưa ra các đề xuất về tính khả thi cho việc chuyển đổi. GIẢI PHÁP Các cao ốc văn phòng hiện hữu đã được cho thuê kín và bộ phần khách sạn của CBRE phải xem xét chi phí cho việc di dời khách thuê và chi phí chuyển đổi, xác định xem giữa lựa chọn làm khách sạn và làm cao ốc văn phòng cái nào sẽ có lợi về tài chính hơn. Định hướng thị trường của dự án này là phát triển khách sạn 4 sao. Bộ phận khách sạn của CBRE đã đưa ra các đề xuất định hướng có tính khả quan với mục tiêu hướng đến phân khúc cao cấp của thị trường. Khách hàng đã sử dụng các đề xuất của chúng tôi nhằm giúp cho việc đàm phán các điều khoản với đối tác đầu tư tiềm năng được tốt hơn. Hiện nay các đề xuất đang trong vòng đàm phán. Dịch vụ tư vấn: Nghiên cứu khả thi tài chính và Tư vấn khách sạn Khách hàng: Bảo mật Quy mô: 70 phòng, khách sạn cao cấp Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận dịch vụ khách sạn CBRE Hong Kong Nghiên cứu điển hình Sự chuyển đổi tòa nhà văn phòng hạng B Căn hộ - khách sạn CB Richard Ellis | Page 37 Căn hộ - khách sạn ƒ Condo hotels thường là các tòa nhà căn hộ cao cấp hoạt động như khách sạn. ƒ Các tiện ích khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, bar, spa luôn được cung cấp trong các phức hợp cao cấp và sang trọng, tuy nhiên không nhất thiết phải được cung cấp trong các tòa nhà có tiêu chuẩn thấp hơn. ƒ Các bên liên quan thường bao gồm chủ dự án, nhà điều hành, chủ sở hữu căn hộ. CB Richard Ellis | Page 38 tại sao lại hấp dẫn các chủ dự án? ƒ Giá bán căn hộ cao hơn ƒ Cộng thêm ROI : • (1) Bán căn hộ (giống như bán căn hộ cao cấp truyền thống) • (2) Căn hộ được đưa vào chương trình cho thuê (thêm vào hoạt động kinh doanh khách sạn) ƒ Mở rộng đối tượng mua (tài sản nghỉ dưỡng – các nhà đầu tư cá nhân) ƒ Các hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch tại sao lại hấp dẫn chủ sở hữu? ƒ Quyền sở hữu căn hộ ƒ Doanh thu cao ƒ Thương hiệu, đơn vị quản lý Căn hộ khách sạn CB Richard Ellis | Page 39 Căn hộ khách sạn ƒ Chủ căn hộ thường được sử dụng căn hộ 30-60 ngày trong năm (có thể thay đổi). ƒ Tỷ suất sinh lợi (yield) 3%-6% (không bao gồm khoản tăng giá trị) Điều gì tác động đến tỷ suất sinh lợi (yield)? – Giá mua căn hộ (giá cao, lợi nhuận thu được thấp) – Hoạt động kinh doanh (Ai điều hành hoạt động tài sản của bạn?) – Kiểm soát chi phí (bao gồm cả chi phí duy tu, thay thế) – Tỷ lệ phân chia lợi nhuận Chủ sở hữu – Quản lý – Gia tăng giá trị căn hộ – Hoạt động kinh doanh thị trường khách sạn khu vực (các yếu tố cung cầu) CB Richard Ellis | Page 40 ƒ Chi phí xây dựng cao hơn so với căn hộ thường. ƒ Đơn vị quản lý giữ vai trò quan trọng. ƒ Chi phí vận hành bảo dưỡng cao hơn. ƒ Rủi ro dòng tiền âm (ví dụ. Có thể chủ sở hữu căn hộ sẽ phải bỏ thêm một lượng vốn nhất định) ƒ Thêm lựa chọn “Câu lạc bộ sở hữu kỳ nghỉ” (tùy thuộc vào đơn vị quản lý) Các vấn đề cần lưu ý về căn hộ khách sạn CB Richard Ellis | Page 41 Best Western Nha Trang H i l t o n C o n r a d C o n d o - H o t e l M i a m i Căn hộ khách sạn Khu phức hợp CB Richard Ellis | Page 43 ƒ Khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại - khách sạn – văn phòng ƒ Phức tạp hơn: (nhiều chủ tư cùng hợp tác, nhiều công ty kiến trúc, nhiều nhà quản lý/điều hành, khách hàng đa dạng...) ƒ Dự án phải phù hợp với mỗi phân khúc ƒ Các dự án có quy mô lớn đóng vai trò quan trọng trong việc bố trí lại trung tâm khu đô thị và có thể giúp hình thành nên những khu vực đô thị mới. Khu phức hợp CB Richard Ellis | Page 44 ƒ Lợi ích từ việc chia sẻ chi phí. ƒ Lợi ích về thương hiệu. ƒ Cạnh tranh giữa các thành phần. ƒ Các nhà điều hành khách sạn rất cẩn trọng về hình ảnh thương hiệu của họ Các vấn đề cần lưu ý về khu phức hợp CB Richard Ellis | Page 45 Khu phức hợp tại châu Á M a r i n a B a y S i n g a p o r e Park Hyatt Tokyo C e n t r a l w o r l d C e n t a r a B a n g k o k JW Marriot Shanghai CB Richard Ellis | Page 46 Khu phức hợp tại Việt Nam W i n d s o r P l a z a , H C M C Daewoo Complex Hanoi Kumho Asiana Plaza Khách sạn giá rẻ (Budget and Economy) CB Richard Ellis | Page 48 Khách sạn giá rẻ ƒ Đối với các thị trường phát triển vấn đề quan trọng là chiến lược giá. ƒ Đối với những thị trường mới khác, vấn đề quan trọng là kiểm soát chi phí, thương hiệu và hệ thống phân phối, và quy mô phù hợp. ƒ Chỉ một vài tập đoàn quản lý khách sạn hoạt động mạnh trong phân khúc KS này: Economy: Holiday INN (IHG) – Ibis (Accor) Budget: Tune Hotel-Formula 1 (Accor) ƒ Những nhân tố thành công: Chuẩn hóa phòng và các tiện ích Giá đất/Chi phí xây dựng Quy mô phù hợp đạt được Chi phí hoạt động (hiệu quả cao về chi phí) Thiết kế (hiệu suất sử dụng cao) CB Richard Ellis | Page 49 Home Inn ở Trung Quốc ƒ Home Inn là chuỗi khách sạn giá rẻ hàng đầu ở Trung Quốc ƒ Từ số lượng là 10 khách sạn vào năm 2003 đã đạt đến con số 616 vào 2010. Chuỗi khách sạn này đặt mục tiêu đạt 1000 khách sạn ƒ Khai thác dưới hai hình thức: • Cho thuê khách sạn (390 khách sạn), thời hạn cho thuê thường là 15 năm; • Nhượng quyền thương hiệu (226 khách sạn), cho phép sử dụng trong vòng 8 năm (69 khách sạn đang trong quá trình xây dựng) • Khách sạn điển hình bao gồm 80 – 160 phòng ƒ Số lượng thống kê (2009) • Hiệu suất sử dụng phòng trung bình: 91% • Giá phòng trung bình: 25 USD/phòng/đêm • Doanh thu lũy kế: 380 Triệu USD Khách sạn giá rẻ CB Richard Ellis | Page 50 Chuẩn hóa phòng là chìa khóa thành công. Các tiện nghi trong phòng KS giá rẻ tiêu biểu của KS TuneHotel: ƒ 1 giường ngủ (tất nhiên. ) (107 x 190 x 24cm) ƒ 1 phòng tắm ƒ Hệ thống nước nóng ƒ 1 gối, vỏ gối, ga trải giường, ƒ Giấy vệ sinh ƒ 1 ổ cắm điện trên tường Nguồn: Website của Tune Hotel Khách sạn giá rẻ CB Richard Ellis | Page 51 Các dự án biệt thự CB Richard Ellis | Page 52 Khái niệm “biệt thự” được hiểu là nhà ở gắn liền với đất, thông thường cao 1 hoặc 2 tầng. Banyan tree villas, Phuket Alila villa, Bali Shangri-La , Maldives Các dự án biệt thự/biệt thự nghỉ dưỡng CB Richard Ellis | Page 53 Khu nghỉ dưỡng Songsaa Island, Campuchia Dự án biệt thự Các loại hình biệt thự: • Biệt thự song lập và nhà phố • Biệt thự cao cấp • Biệt thự cao cấp ở vị trí đẹp • Biệt thự khách sạn có thương hiệu Các loại hình giao dịch trên thị trường: • Biệt thự bán lại • Biệt thự được xây dựng hoàn chỉnh • Biệt thự đang được xây dựng • Biệt thự phục vụ mục đích đầu tư Những điểm khác cần lưu ý: • Có đảm bảo đối với mức giá thuê? Mức phổ biến trên thị trường sẽ là 3%- 6% trong giai đoạn từ 1 – 6 năm. • Hình thức biệt thự đang xây dựng: thương hiệu chủ dự án sẽ là vấn đề quan trọng cần quan tâm. CB Richard Ellis | Page 54 Hoạt động kinh doanh khách sạn Nhà đầu tư khách sạn Những dự án mới Các chiến lược đầu tư Căn hộ - khách sạn Tòa nhà phức hợp / khách sạn Phân khúc bình dân Biệt thự - nghỉ dưỡng TÓM TẮT CB Richard Ellis | Page 55 Các dịch vụ khách sạn của CBRE Việt Nam • Môi giới • Lựa chọn nhà điều hành quản lý • Tìm kiếm nhà điều hành quản lý • Thương lượng hợp đồng quản lý • Tư vấn đầu tư • Thẩm định giá • Tư vấn phát triển dự án • Nghiên cứu thị trường CB Richard Ellis | Page 56 Mauro Gasparotti Hotel Services - CBRE Vietnam M 84 903 028 722 Email: Mauro.Gasparotti@cbre.com ©2010 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd. Robert McIntosh Executive Director - CBRE Hotels Asia Pacific M 65 8123 0208 Email: Robert.McIntosh@cbre.com KEY CONTACTS Thank you Pham Thanh Duong Valuation & Advisory Service - HCMC M 84 983 426 175 Email: duong.pham@cbre.com Tran Thi To Thanh Research and Consulting Hanoi M 84 912 360 263 Email: Thanh.tran@cbre.com