Bài giảng định giá đất và bất động sản

hi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu đồng. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng - Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.       Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng. 1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:       - Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2.       - Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất. 2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án       - Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.       - Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cuối năm.       - Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m2 x 80%= 4.800 m2)       - Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng).       - Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.       - Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT. Xác định giá trị của khu đất ở thời điểm hiện tại (khi ký hợp đồng- Cuối năm thứ nhất)?       Lời giải:       1. Ước tính tổng doanh thu:       - Năm thứ nhất: [(4.800 m2 x 5 tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 40% = 282.240 triệu đồng.       - Năm thứ hai: [(4.800 m2 x 5 tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 60% = 423.360 triệu đồng       - Phế liệu thu hồi:     =  30 triệu đồng       Giá trị của khoản thu quy đổi về hiện tại: 282.240+30+423.360/(1+0,1)1= 667.142,0 triệu đồng 2. Ước tính tổng chi phí:       a) Năm thứ nhất:       - Chi đầu tư hạ tầng:       10.000 m2 x 700.000đ/m2    = 7.000 triệu đồng       - Chi thiết kế, quy hoạch:      = 2.400 triệu đồng       - Chi xây dựng chung cư:       6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 60%   = 216.000 triệu đồng       - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng       - Chi phí bồi thường nhà xưởng:             2.000 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 30%          = 600 triệu đồng       - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ:       = 100 triệu đồng       - Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị:      = 4.500 triệu đồng       Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất:    213.500 triệu đồng       - Lãi vay ngân hàng:        213.500 trđ x 10%   = 21.350 triệu đồng       - Chi phí quản lý:  23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng       Tổng chi phí năm thứ nhất:      245.525 triệu đồng         b) Năm thứ hai:       - Chi xây dựng chung cư:       6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 40%   = 144.000 triệu đồng. - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước:       1.500 x 40%    = 600 triệu đồng       Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai:    144.600 triệu đồng - Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5%   = 7.230 triệu đồng.       Tổng chi phí năm thứ hai:       151.830 triệu đồng + Giá trị của khoản chi quy đổi về hiện tại:  245.240+151.830/(1+0,1)1= 383.027,0 triệu đồng + Tổng giá trị hiện tại của khoản chi và lợi nhuận nhà đầu tư:              383.027 tr đ + 10% x 383.027 tr đ = 421.347 triệu đồng 3. Xác định giá trị khu đất: 667.142,0 tr đ - 421.347 trđ = 245.795 triệu đồng       Giá trị khu đất là 245.795 triệu đồng,  tương đương 24,57 triệu đ/m2.  3.3.5. Phương pháp lợi nhuận 3.3.5.1. Khái niệm Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Là phương pháp xác định giá bất động sản bằng cách vốn hóa khoản lợi nhuận ròng thu được trong quá trình kinh doanh. 3.3.4.2. Cơ sở khoa học và phạm vi áp dụng của phương pháp a. Cơ sở khoa học của phương pháp - Dựa vào giả định giá trị của BĐS có mối liên quan với lợi nhuận thu được từ việc sử dụng BĐS đó. - Thu nhập mà BĐS tạo ra cho người thuê BĐS có thể bù đắp được mọi chi phí kinh doanh và có khoản lợi nhuận để trả tiền thuê. - Phương pháp này ước tính giá trị tiền thuê của BĐS. Sau đó áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị vốn của BĐS. b. Phạm vi áp dụng của phương pháp Áp dụng để định giá các bất động sản tạo ra thu nhập nhưng không có số liệu về tiền thuê và giá bán của bất động sản tương tự. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên… 3.3.5.3. Yêu cầu và một số thuật ngữ của phương pháp a. Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận - Thẩm định viên về giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên tài sản. - Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá. - Thẩm định viên về giá phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…). b. Một số thuật ngữ - Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được  từ vốn của họ (tính bằng lãi suất vay vốn ngân hàng) và một khoản tiền công trả cho nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro mà họ có thể gặp trong kinh doanh (tính bằng tỷ suất lợi nhuận bình quân trên vốn của ngành nghề kinh doanh tương ứng).  - Lãi suất bình quân ngành của loại hình kinh doanh do thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường của loại hình kinh doanh tương ứng tại khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá.  3.3.5.4. Các bước tiến hành * Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni… * Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:       Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng. - Chi phí lãi vay ngân hàng. - Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị… * Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.             Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. * Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.                                                          Thu nhập thực hàng năm       Giá trị thị trường của bất động sản =  -------------------------------------                                             Tỷ suất vốn hóa       Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp. 3.3.5.5. Ví dụ về phương pháp lợi nhuận       Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều tra của chuyên gia định giá BĐS như sau (các số liệu tính bình quân cho 01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 03 năm liên tiếp, trước khi tiến hành định giá):       - Trang trại xuất 6 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000 con/lứa.  Mỗi con gà xuất chuồng nặng 2,2 kg;  bán với giá 55.000đ/kg.       - Gà giống mua về nuôi với giá 12.000đ/con. Tỷ lệ gà chết trong quá trình nuôi là 2%.       - Mỗi năm  trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá 25.000đ/bao; chi phí tiêm phòng vác xin là 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; lương công nhân chăm sóc gà là 250.000.000đ; các chi phí khác là 150.000.000đ.       - Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm và giá bán là 10.000đ/bao.       - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà là 10%/năm.       - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm       Lời giải:       I. Tổng doanh thu       a. Từ bán gà:       1.000 con x 6 lứa x 98% = 5.880 con gà       5.880 con x 2.2 kg x 55.000đ/kg = 711.480.000đ       b. Từ phân vi sinh:       2.000 bao x 10.000đ/bao = 20.000.000 đ       Tổng thu nhập (a + b)     = 711.500.000đ       II. Tổng chi phí       a. Gà giống: 6.000 con x 12.000đ/con     =      72.000.000đ       b. Thức ăn:   1.500 bao x  25.000đ/bao   =      37.500.000đ       c. Tiền vacin:                                           =      14.000.000đ d. Điện, nước:                                          =      32.000.000đ       e. Lương công nhân:                                =      150.000.000đ f. Chi phí khác:                                        =        50.000.000đ                                                                                    ---------------------------       Cộng:                                                                355.500.000đ       III. Lợi nhuận ròng (I-II)           711.500.000đ – 355.500.000đ = 356.000.000đ       Trừ đi:    a. Lãi trên vốn vay ngân hàng    10% x 290.000.000đ = 29.000.000đ       Lãi ròng còn lại: 356.000.000đ – 29.000.000đ = 327.000.000đ  b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (20%)    327.000.000đ x 20% =  65.500.000 đ/năm          Lợi nhuận trước thuế: 356.00.000đ – 29.000.000đ – 65.500.000đ = 261.500.000đ       c. Thuế Thu nhập DN (25%): 25% x 261.500.000đ = 52.300.000đ     d. Lợi nhuận sau thuế (tiền thuê đất kinh doanh trang trại):      261.000.000đ – 52.300.000đ =  208.700.000đ/năm      Do đó giá trị trang trại chăn nuôi gà sẽ là: 1 208.700.000 đ x   -------------  = 2.087.000.000 đ                                   10%      Kết luận: giá trị của trang trại là 2,087 tỷ đồng.   Ví dụ 2: Thẩm định giá khách sạn       Cần thẩm định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng. Nghiên cứu báo cáo tài chính  kinh doanh khách sạn trong 03 năm gần đây cho thấy:       - Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là 1.200.000.000 đ.       - Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 10.000.000 đ/ngày.       - Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5.000.000 đ/ngày.       - Chi phí điện, nước, điện thoại là 250.000.000 đ/tháng.       - Tiền công cho nhân viên dọn phòng là 150.000.000 đ/tháng.       - Bảo hiểm là 10.000.000 đ/tháng.       - Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400.000.000 đ/tháng trong đó 240.000.000đ là lương của đội ngũ quản lý. - Lương cho chủ khách sạn bằng 20% tổng doanh thu       - Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt cho thuê với giá cho thuê là 250.000.000 đ/tháng. Khách sạn chi 20% số thu từ tiền thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa, quyét dọn kiôt.       - Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15%     Lời giải: I. Thu nhập từ cho thuê 6 kiôt: 250.000.000đ x 12 tháng Năm 3.000.000.000đ Trừ 20% chi phí 0.8 Thu nhập ròng từ cho thuê kiôt 2.400.000.000đ II. Thu nhập 1.  Thu nhập từ kinh doanh phòng 1.200.000.000đ x 12 tháng 14.000.000.000 đ 2. Thu nhập từ bán thức ăn, bia… 10.000.000đ/ngày 3.650.000.000đ/năm Tổng thu nhập (1+2) 17.650.000.000 đ Trừ chi phí thực phẩm, bia 5.000.000đ/ngày 1.825.000.000đ Lãi ròng 15.825.000.000đ/năm III. Chi phí vận hành khách sạn (năm) 1.Tiền công cho nhân viên dọn phòng 150 tr x 12 tháng 1.800.000.000 2. Điện, nước, điện thoại 250 tr x 12 tháng 3.000.000.000 3. Bảo hiểm 10 tr x 12 tháng. 120.000.000 4. Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn 400 tr x 12 tháng 4.800.000.000 5. Lương đội ngũ quản lý 240 tr x12 tháng 2.880.000.000 Cộng 13.700.000.000 IV. Lãi ròng 2.126.000.000 Lương cho chủ khách sạn (20%) 2,126 tỷ x 20% 425.000.000 Lãi vay vốn ngân hàng 200.000.000 V. Lãi ròng còn lại sau khi trừ lương cho chủ khách sạn, lãi trả ngân hàng 1.500.000.000 600.900.000 Tiền thuê bất động sản 2.400.000.000 + 1.500.000.000 3.900.000.000       Lãi suất bình quân ngành dịch vụ khách sạn 15,0%/năm        Kết luận: giá trị khách sạn vào khoảng  26,0 tỷ đồng Ví dụ 3: Cần thẩm định giá một cây xăng, với các thông tin như sau: A. Lợi nhuận (hoa hồng) từ bán xăng - Xăng:     18.000 lit x 160đ/lit =  2.860.000đ/ ngày - Điezel:     8.000 lit x 150đ/lit =  1.200.000đ/ngày - Dầu hỏa:  5.000 lit x 160đ/lit =     800.000/ngày ----------------------------------------------------------- Cộng: 5.060.000 x 365 ngày    =  1.774.000.000/năm B. Lợi nhuận từ kinh doanh rửa xe ô tô, xe máy      Rửa xe  ôtô, xe máy:  20 xe/ngày x 50.000đ       = 1.000.000đ/ngày                                    1.000.000đ x 365 ngày    = 365.000.000đ/năm             Trừ chi phí rửa xe                                       =   30.000.000đ/năm -----------------------------------------------------------------------------------       Lãi ròng từ kinh doanh rửa ô tô, xe máy :                 335.000.000đ/năm C. Kinh doanh các mặt hàng đa dụng tại siêu thị mi-ni thuộc cây xăng (năm) Tổng doanh thu:                                                  800.000.000đ Trừ đi tổng chi phí:                                             500.000.000đ Lãi ròng:                                                              300.000.000đ -------------------------------------------------------------------------- D. Cộng lãi  A + B + C:                                  2.409.000.000đ Trừ đi các chi phí vận hành:                        1.500.000.000 gồm: + Chi phí quản lý: ……………………255.000.000 + Tiền điện, nước:……………………260.000.000 + Lương: ……………………………. 250.000.000 + Duy tu, sửa chữa cửa hàng…………250.000.000 + Giấy phép……………………………40.000.000 + Trả tiền thuê đất……………………..60.000.000 + Bảo hiểm……………………………100.000.000 + Điện thoại…………………………..130.000.000 + Văn phòng phẩm…………………….20.000.000 + Kiểm toán……………………………35.000.000      + Lãi suất ngân hàng………………….100.000.000 Tổng lãi còn lại:                                            910.000.000đ Khấu trừ các chi phí cho chủ kinh doanh cây xăng:       a. Lãi trả vốn vay ngân hàng: 10% x 500.000.000đ = 50.000.000đ Lợi nhuận ròng còn lại: 910.000.000đ – 50.000.000đ = 860.000.000đ       b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (25%) 860.000.000 x 25% = 215.000.000/năm                Lợi nhuận trước thuế: 910.000.000đ - 50.000.000đ - 215.000.000đ = 645.000.000đ       c. Thuế thu nhập DN (28%): 28% x 645.000.000đ = 108.000.000đ       d. Lợi nhuận ròng còn lại từ kinh doanh xăng dầu:         645.000.000đ – 108.000.000đ =  537.000.000đ/năm Do đó giá trị cây xăng sẽ là:                                  1        537.000.000 đ x  -------- = 5.370.000.000 đ                               10% Kết luận: giá trị của cây xăng là 5,37 tỷ đồng.  Ví dụ 4: Thẩm định giá Trung tâm chiếu phim quốc gia X   I.  Doanh thu Số ghế ngồi hạng 1 168 ghế x 200.000đ/ghế = 33,6 triệu đ Số ghế ngồi hạng 2 336 ghế x 100.000đ/ghế = 33,6 triệu đ Số ghế ngồi hạng 3 140 ghế x 45.000đ/ghế = 6,3  triệu đ Tổng thu nhập cho một buổi chiếu = 73,5 triệu đ Số buổi chiếu trong 1 tuần (2 buổi/ngày) 14 Tổng thu nhập cho một tuần 73,5 triệu đ x 14 = 1.029 triệu đ Số buổi chiếu trong 1 năm (52 tuần) 14 Tổng thu nhập cho một năm 1.029 triệu x 52 = 53.508 triệu đ Tỷ lệ ghế trống trung bình 50% 0.5 Tổng thu nhập thực tế 26.754 triệu đ II. Chi phí Thuê phim = 16.000 triệu đ Tiền điện = 600triệu đ Lương nhân viên = 600 triệu đ Sửa chữa và bảo dưỡng máy = 600 triệu đ Phí xin giấy phép = 200 triệu đ Phí Quảng cáo = 500 triệu đ Các chi phí khác = 500 triệu đ Tổng chi phí 19.000 triệu đ III. Lãi ròng 7.754 triệu đ IV. Phân chia lãi ròng - 50% cho chủ doanh nghiệp (bao gồm cả lãi trả vốn vay ngân hàng) 7.754 triệu đ x 50% = 3.877 triệu đ Tiền thuê bất động sản ròng 7.754 triệu đ - 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ       Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ chiếu phim 10%; do đó giá trị trung tâm chiếu phim X sẽ là:                                      1        3.877 triệu đ x ---------   = 38.770 triệu đ                                10%  Kết luận: giá trị của Trung tâm chiếu phim là 38,77 tỷ đồng. CHƯƠNG 4 TỔ CHỨC QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁ 4.1. Quy trình định giá bất động sản Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được bố trí phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho định giá viên đưa ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có độ tin cậy cao. Định giá đất động sản được thực hiện theo quy trình sau: Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá 4.1.1. Xác định nhiệm vụ định giá BĐS bao gồn các nội dung - Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá. + Khách hành sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì? + Mục đích định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải được ghi rõ trong hợp đồng. + Là cơ sở để xác định cuộc định giá. - Nhận biết về BĐS cần định giá: Đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS. + Nhận biết theo địa chỉ hành chính: số nhà, khu phố, xã, huyện, tỉnh; + Nhận biết theo địa chỉ địa chính: Số thửa, số tờ bản đồ địa chính; + Nhận biết theo mô tả pháp lý: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục thửa đất; + Xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng. - Chọn cơ sở giá trị của định giá: + Mỗi cuộc định giá thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường) + Phải giải thích kỹ về loại giá trị mà cuộc định giá cần xác định + Đảm bảo rằng loại giá trị được lựa chọn phải phù hợp với mục đích định giá. - Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá: Kết luận về giá chỉ có giá trị tại một thời điểm nhất định nào đó. Cần phải báo cáo chính xác thời điểm có hiệu lực của kết quả. - Xác định những điều kiện, hạn chế Định giá viên phải đưa ra được những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công năng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng. Ví dụ: Kết quả định giá không tính đến các quyền khai thác và sử dụng tài nguyên trong lòng đất. Hoặc định giá viên không tiến hành thực hiện khảo sát chất lượng của công trình xây dựng mà chấp nhận các dữ liệu thu thập được. Việc đưa những điều kiện hạn chế và ràng buộc phải trên cơ sở: + Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. + Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan. 4.1.2. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin về BĐS cần định giá a. Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường với các nội dung sau: + Vị trí của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý hiện tại có liên quan của BĐS; + Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS gồm: Diện tích đất, công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (điện, nước, viễn thông, đường giao thông.....), loại kiến trúc của công trình; mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, bảo dưỡng..... + Đối với công trình xây dựng chưa xong thì định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu của công trình đang xây dựng để có số liệu đầy đủ về BĐS. Trong quá trình khảo sát nên chụp ảnh BĐS theo các góc độ khác nhau (toàn cảnh, chi tiết...) để có thêm thông tin khi phân tích BĐS. b. Thu thập thông tin Cùng với các thông tin thu thập được từ quá trình khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: + Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường BĐS tại khu vực để nhận biết sự khác biệt giữa khu vực BĐS cần định giá và các khu vực lân cận khác. + Các thông tin về: Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, cơ sở hạ tầng....) + Các thông tin cụ thể về BĐS: Đặc điểm về mặt pháp lý và vật chất của BĐS (tìm hiểu chi tiết về lịch sử pháp lý của BĐS cần định giá); tìm hiểu các chi phí xây dựng và khấu hao; tìm hiểu thu nhập và chi phí thường xuyên của BĐS; + Tìm hiểu cụ thể các thông tin của các BĐS so sánh trên thị trường tại khu vực: đặc tính về pháp lý và vật chất; ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, thu nhập, tỷ lệ vốn hóa...; các điều kiện của thị trường tài chính khu vực như lãi suất, điều khỏa vay,..... + Để thực hiện định giá thì định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau như: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán BĐS (giá chào bán, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, điều kiện thanh toán....) thông qua việc phỏng vấn các đối tượng có liên quan như: các công ty kinh doanh BĐS, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng, các tổ chức tín dụng, thông tin báo chí, các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS, các thông tin trong các văn bản pháp lý có liên quan đến BĐS, các chủ sử dụng BĐS.... Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin thu thập. 4.1.3. Phân tích thông tin về bất động sản Đây là quá trình phân tích, đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá a. Phân tích những thông tin khảo sát hiện trường - So sánh đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực tế và số liệu mà khách hành cung cấp để đảm bảo tính chuẩn xác của số liệu. - Phân tích, lựa chọn những BĐS phù hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất; - Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt giữa BĐS cần định giá và các BĐS so sánh. b. Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS * Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường - Đối với các BĐS thương mại hoặc công nghiệp thì cần phải phân tích: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về BĐS; hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh...); mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với người mua tiềm năng. - Đối với BĐS là nhà ở dân cư thì cần phân tích: cơ cấu gia đình, mức thu nhập của nhóm cung và cầu, mức độ mở rộng của thị trượng BĐS loại này với những người mua tiềm năng. * Xu hướng cung – cầu trên thị trường BĐS - Những xu hướng tăng, giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những BĐS tương tự hiện có trên thị trường. - Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị của BĐS cần định giá. c. Phân tích khách hàng tiềm năng - Đặc điểm của khách hàng tiềm năng - Sở thích của khách hành về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh BĐS. - Nhu cầu và sức mua BĐS. d. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu BĐS Sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu nhất là khả năng sử dụng BĐS hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và đưa lại giá trị cao nhất cho BĐS. Các nội dung cần phân tích gồm: - Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và trong tương lai. - Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế, kỹ thuật, tính hữu dụng của BĐS. - Sự hợp pháp của BĐS trong việc sử dụng, hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. - Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của BĐS trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của BĐS, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của BĐS. - Hiệu quả tối đa trong sử dụng BĐS: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. - Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất, phải đảm bảo các yếu tố: khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để thỏa mãn nhu cần của thị trường; Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu vực và thị trường hiện tại. 4.1.4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản Tùy thuộc vào mục đích, quy mô của các cuộc định giá và loại BĐS cần định giá, định giá viên phải cân nhắc tính hợp lý của mỗi phương pháp định giá, thuận lợi và hạn chế của từng phương pháp. Lựa chọn và có thể áp dụng một hoặc nhiều phương pháp để định giá. Có 5 phương pháp định giá BĐS có thể lựa chọn như sau: - Phương pháp so sánh: thường được sử dụng để định giá các BĐS trong trường hợp: các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu, đất trống. - Phương pháp chi phí: thường được sử dụng để định giá cho những mục đích sử dụng đặc biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy... định giá BĐS cho mục đích bảo hiểm, thế chấp, hoặc dùng để kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. - Phương pháp thu nhập: thường được sử dụng để định giá đối với những BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện tại, BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Những lợi ích (lợi nhuận) kỳ vọng mà BĐS tạo ra trong tương lai như: Văn phòng cho thuê, cửa hàng bán lẻ.... - Phương pháp thặng dư: dự trên cơ sở tổng giá trị phát triển và chi phí đầu tư phát triển. Thường sử dụng để định giá đối với các BĐS phát triển. - Phương pháp lợi nhuận: thường sử dụng để định giá đối với các BĐS đặc biệt như khách sạn, rạp chiếu phim, cửa hàng xăng dầu và những tài sản khác mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản. 4.1.5. Xác định giá trị bất động sản cần định giá Định giá viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá của BĐS cần định giá. Phương pháp định giá phải phù hợp với quy định của pháp luật. Phải phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá BĐS được sử dụng với đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá. Cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được lựa chọn sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá của BĐS cần định giá. Đây chính là mức giá chỉ dẫn của BĐS cần định giá. Các tiêu chí cho phép định giá viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của BĐS cần định giá gồm: Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận; mức độ chính xác của số liệu; số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường. Ý kiến cuối cùng về mức giá của BĐS cần định giá: là một con số duy nhất hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu) ước lượng sẽ được báo cáo cho khác hàng thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của các BĐS so sánh. 4.1.6. Lập hồ sơ - Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá BĐS do thẩm định giá viên lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá BĐS. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. - Mục đích của việc lập hồ sơ định giá nhằm: + Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện thẩm định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của thẩm định viên về mức giá tài sản cần thẩm định. + Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá. + Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định giá. + Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức định giá. - Nội dung cơ bản của hồ sơ định giá bao gồm: Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm: + Tên và số hiệu hồ sơ, ngày, tháng, năm lập và ngày, tháng, năm lưu trữ. + Những thông tin về khác hàng; + Công văn mời định giá; + Hợp đồng đinh giá; + Những phân tích, đánh giá của định giá viên về những vấn đề có liên quan đến BĐS; + Những ý kiến trưng cầu tư vấn về khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến BĐS (nếu có); + Báo cáo kết quả định giá BĐS và phụ lục kèm theo; + Chứng thư định giá; + Biên bản thanh lý hợp đồng. - Hồ sơ định giá được lưu trữ tại nơi lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức định giá có các chi nhánh, hồ sơ định giá được lưu trữ tại nơi ban hành chứng thư định giá. - Hồ sơ định giá phải được lưu trữ trong thời gian tối thiểu là 10 năm. 4.2. Báo cáo kết quả định giá - Báo cáo kết quả định giá là văn bản do định giá viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá BĐS, mức giá (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hành yêu cầu xác định giá. - Yêu cầu đối với một báo cáo định giá: + Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu lầm từ phía người sử dụng. + Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách hàng hoặc bên thức ba liên quan hiều nội dung của báo cáo một cách rõ ràng và đầy đủ. + Công bố một cách chính xác, rõ ràng bất kỳ một giả thiết bất thường nào hoặc một điều kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá của BĐS cần định giá. - Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả định giá có thể thay đổi theo đối tượng định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành định giá và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo địn giá phải gồm các nội dung cơ bản sau: 1) Những thông tin cơ bản + Tên, loại BĐS cần định giá; + Vị trí của BĐS; + Tên, địa chỉ, số điện thoại ....của khách hàng yêu cầu định giá. + Ngày, tháng, năm định giá; + Tên, địa chỉ, số điện thoại....của doanh nghiệp, tổ chức định giá; + Họ tên của định giá viên lập báo cáo định giá; + Họ tên và chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá. 2) Những căn cứ pháp lý để định giá Những văn bản pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. 3) Mô tả đặc điểm kỹ thuật của BĐS - Vị trí của BĐS: + Vị trí địa lý và hành chính của BĐS + Đối với đất ở: số thửa, số tờ BĐ địa chính, diện tích, phân loại đường phố, loại vị trí.... + Đối với đất nông nghiệp: số thửa, số tờ BĐ địa chính, diện tích, loại đất, điều kiện tưới tiêu, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu.... + Đối với công trình kiến trúc trên đất: Nhà cửa, đường xá, cầu cống: Nêu rõ loại nhàm cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, loại đường xá, cầu cống.... + Vị trí của BĐS trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách đến những điểm giao thông công cộng, cửa hành, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính. - Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của thửa đất, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất. - Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch và mang lại giá trị tối ưu cho BĐS hay không. 4) Mô tả đặc điểm pháp lý của BĐS - BĐS đã được cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; những nôi dung GCN (số thứ tự thửa, số tờ, tên địa phương cấp, ngày cấp, số đăng ký...). - BĐS chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, các nhân giao đất, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các loại giấy tờ kèm theo. - BĐS có hay không tranh chấp với các chủ sử dụng BĐS liền kề. - Những lợi ích kinh tế thu được từ BĐS (trường hợp BĐS đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê BĐS ...). - Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của BĐS. 5) Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị của BĐS - Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của BĐS. - Nếu không đưa ra những hạn chế thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng như thế nào đến kết quả định giá BĐS. 6) Kết quả khảo sát thực địa - Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa. - Kết quả thu được từ khảo sát thực địa. - Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do chênh lệch đó. - Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn chuyên gia về thì báo cáo phải nêu rõ mục đích và thời gian cũng như kết luận của chuyên gia tư vấn. 7) Những lập luận về mức giá cuối cùng, gồm: - Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường, hành vi của người mua, bán trên thị trường, những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS cần định giá. - Mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại thì trình bày về tiềm năng của BĐS, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS. 8) Phương pháp định giá - Nêu rõ các phương pháp định giá được áp dụng và kết quả của từng phương pháp. + Phương pháp so sánh trực tiếp Kết quả: + Phương pháp chi phí Kết quả: + Phương pháp thu nhập Kết quả: + Phương pháp khác Kết quả: - Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, quản tính toán các mức giá thu được từ các phương pháp để đi đến mức giá cuối cùng của BĐS. Trường hợp chỉ áp dụng được một hoặc hai trong số các phương pháp định giá BĐS thì phải nêu rõ lỹ do vì sao có sự hạn chế đó. - Mức độ chênh lệch giữa giá trị theo kết quả định giá với giá tài sản do Nhà nước quy định đã được công bố tại khu vực (nếu có). 9) Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình tiến hành định giá BĐS - Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của BĐS. - Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS. - Lượng hóa những nhân tố tác động đến giá của BĐS. - Những vấn đề phức tạp không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định giá. 10) Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến BĐS cần định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ. 11) Tên, chữ kỹ của định giá viên tiến hành định giá BĐS 12) Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá Đây là những thông tin bổ xung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá gồm: - Hộ khẩu thường trú của chủ BĐS (bản sao) – Đối với BĐS của cá nhân. - Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – Đối với BĐS của doanh nghiệp. - Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục). - Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản (bản sao). - Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc của BĐS (trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) (bản sao). + Quyết định giá đất, cấp đất của UBND cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện. + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị. + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán. + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp. Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ khác kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng, cho... nhà ở, đất ở. - Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí BĐS và các bản vẽ khác (bản sao). - Chi tiết quy hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc văn phòng quy hoạch đô thị (bản sao). - Các hợp đồng mua bán nhà và cho thuê BĐS (bản sao). - Ảnh chụp BĐS - Những tài liệu khác có liên quan đến BĐS. 4.3. Chứng thư định giá Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản. Mục đích của chứng thư định giá nhằm tóm tắt những kết quả của công tác định giá BĐS, gồm: + Mục đích của việc định giá BĐS; + Thời điểm định giá BĐS; + Cơ sở định giá BĐS; + Thực trạng đất, nhà, tài sản gắn liền với đất; + Phương pháp định giá BĐS; + Kết quả định giá BĐS; Chứng thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Hình thức và nội dung Chứng thư định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất như sau: Mẫu chứng thư thẩm định giá (áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất) (Ký hiệu DN, tổ chức định giá) Số/...... CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ......., Ngày.....tháng.....năm ..... CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ Kính gửi: .................................... Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số.... ngày.... về việc định giá ..... 1. Mục đích định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích.... 2. Thời điểm định giá: Tại thời điểm định giá (ngày … tháng .... năm....) 3. Cơ sở định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để định giá) - Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp... cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số....). - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày... tháng... năm ... của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ..... cấp cho....... - Giấy phép xây dựng số ... ngày .... (nếu có) - Bản vẽ hoàn công.... (nếu có) - Hồ sơ quyết toán công trình......(nếu có) - Những căn cứ pháp lý khác 4. Thực trạng đất, nhà, ... 4.1 Đất: - Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng... - Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều. - Tình trạng pháp lý. 4.2 Nhà: - Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng. - Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...) - Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công...): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận. 4.3 Tài sản: - Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản. - Tính pháp lý của tài sản. 5. Phương pháp thẩm định giá: Sử dụng phương pháp...... 6. Kết quả thẩm định giá: Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty.... cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp định giá..... được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả định giá tài sản..... tại thời điểm ..... như sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất và nhà: Làm tròn (viết bằng chữ: ...... .................................................................................đồng) Doanh nghiệp, tổ chức định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở..... theo quy định của pháp luật hiện hành. Định giá viên về (ký tên) Giám đốc (ký tên, đóng dấu) 4.4. Tiêu chuẩn đạo đức hành nghề định giá bất động sản Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Định giá viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành định giá BĐS. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và định giá viên phải tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề nghiệp định giá như sau: Thứ nhất: về Tiêu chuẩn đạo đức: - Độc lập; - Chính trực; - Khách quan; - Bí mật; - Công khai, minh bạch. Thứ hai: về trình độ chuyên môn: - Năng lực chuyên môn và tính thận trọng; - Tư cách nghề nghiệp; - Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn. a. Độc lập: độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và định giá viên: - Trong quá trình định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá. - Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặc quyền lợi kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hoá). - Định giá viên không được nhận định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần định giá. - Trong quá trình định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả định giá những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng. - Đối với báo cáo kết quả định giá của một định giá viên khác, định giá viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay tòan bộ nội dung của báo cáo đó. b. Chính trực: Định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Định giá viên phải từ chối định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá. c. Khách quan: Định giáviên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận định đã được đề ra có chủ ý từ trước. - Tiền thu dịch vụ định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận từ trước. - Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì định giá viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành một dịch vụ định giá dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực. d. Bí mật: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. e. Công khai, minh bạch: - Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của định giá viên. - Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá. f. Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: - Định giá viên phải thực hiện công việc định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho định giá viên để đáp ứng yêu cầu công việc định giá. - Doanh nghiệp, tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp định giá. g. Tư cách nghề nghiệp: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp định giá. Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp định giá hoặc Hiệp hội định giá viên về giá. h. Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thực hiện công việc định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định và các quy định pháp luật hiện hành. i. Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá. Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá trước pháp luật, khách hàng hoặc bên thứ ba. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ tài chính, Thông tư 114/2004/TT – BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ – CP - 2004; 2. Bộ tài chính, Thông tư 117/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP, 2004; 3. Bộ tài chính, Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ tài chính về hướng dẫn thi Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, 2007. 4. Bộ tài chính, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 về việc ban hành 06 tiêu chuấn thẩm định giá (đợt 3), 2008. 5. Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành luật đất đai 2003, 2004; 6. Chính phủ, Nghị định 188/2004/NĐ – CP của chính phủ, ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, 2004; 7. Chính phủ, Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất, 2004; 8. Chính phủ, Nghị định 73 - CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, 1993; 9. Chính phủ, Nghị đinh 72/2001/NĐ - CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị, 2001; 10. Chính phủ, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007, Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, 2007. 11. Lê Xuân Bá – CIEM, sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, Nxb khoa học và kỹ thuật, Hà nội 2003; 12. Nxb Chính trị quốc gia, Luật đất đai 2003, 2004; 13. Nxb Chính trị quốc gia, Luật dân sự 2005, 2005; 14. Nxb Chính trị quốc gia, Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp (1/1/1994), 1994; 15. Nxb Tài chính, Giáo trình Kinh tế vi mô, Hà Nội 2003; 16. Nguyễn Đình Kháng, Tìm hiểu lý luận quan hệ đất đai và địa tô của C.Mac với nền nông nghiệp vận động theo cơ chế thị trường, Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2004; 17. Nguyễn Văn Đợi, Quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đại ở Việt Nam – Luận văn thạc sỹ kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội 2004; 18. Nguyễn Minh, Những điều cần biết về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất, Nxb Tư Pháp 2005; 19. NXB chính trị quốc gia, Luật Kinh doanh bất động sản, 2006. 20. Quyết định số 42/UB-QĐ ngày 23-5-1997 của Bộ trưởng, Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc và Miền núi, về việc công nhận 3 khu vực miền núi, vùng cao; 21. Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 619 -TTg ngày 27/12/1993 về việc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp, 1993; 22. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản - những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội 2003; 23. ThS Bùi Thị Tuyết Mai,Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb Lao đông – xã hội 2005; 24. Th.S Nguyễn Văn Quân, Bài giảng Định giá đất, Trường đại học Nông nghiệp I – Hà Nội, 2005; 25. TS Hồ Thị Lam Trà, TS Nguyễn Thanh Trà, Bài giảng Định giá đất (dành cho cao học) trường Đại học Nông nghiệp I – Hà Nội 2004; 26. Viện nghiên cứu và đào tạo về quản lý (VIM), Giá đất 2005 các tỉnh thành phố, Nxb Nông nghiệp 2005; MỤC LỤC