Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

T NG QUAN V D CH V Đ NH GIÁ B T Ổ Ề Ị Ụ Ị Ấ Đ NG S N Ộ Ả Nguy n Duy Thi nễ ệ Tr ng phòng CSTH-C c Qu n lý giáưở ụ ả I. Khái ni m Đ nh giá BĐSệ ị • Khái ni m: Đ nh giá b t đ ng s n là s c tính ệ ị ấ ộ ả ự ướ giá tr (bi u hi n b ng ti n) c a các quy n s ị ể ệ ằ ề ủ ề ở h u tài s n t i m t th tr ng nh t đ nh, t i m t ữ ả ạ ộ ị ườ ấ ị ạ ộ th i đi m nh t đ nh cho nh ng m c đích nh t ờ ể ấ ị ữ ụ ấ đ nhị • Giá tr th tr ng là gì?ị ị ườ • Bi u hi n b ng ti n (Ph ng trình trao đ i)ể ệ ằ ề ươ ổ • Đ nh giá-th m đ nh giá (l ch s ) ị ẩ ị ị ử • T i sao l i là các quy n tài s n (BĐS là hàng hóa ạ ạ ề ả đ c bi t ch nào?)ặ ệ ở ỗ Giá trị • Giá tr BĐS là bi u hi n b ng ti n v nh ng l i ị ể ệ ằ ề ề ữ ợ ích mà BĐS mang l i cho ch th t i m t th i ạ ủ ể ạ ộ ờ đi m nh t đ nhể ấ ị • Trên th tr ng giá tr BĐS đ c t o ra và duy trì ị ườ ị ượ ạ b i quan h 4 y u tở ệ ế ố + Tính h u ích: kh năng th a mãn nhu c u (v t ữ ả ỏ ầ ậ ch t, tinh th n)ấ ầ + Kham hi mế + Nhu c u (khát v ng th a mãn)ầ ọ ỏ + S c mua có kh nan g thanh tóanư ả ư • Giá tr th tr ng BĐS là ị ị ườ Giá trị • “Giá tr th tr ng là s ti n c tính c a ị ị ườ ố ề ướ ủ BĐS đ c mua bán t i th i đi m th m ượ ạ ờ ể ẩ đ nh giá, gi a ng i mua s n sàng mua ị ữ ườ ẵ và ng i bán s n sàng bán, trong m t ườ ẵ ộ giao d ch mua bán khách quan, đ c l p; ị ộ ậ các bên hành đ ng khôn ngoan vì l i ích ộ ợ cá nhân và không bên nào b b t c s c ị ấ ứ ứ ép nào t bên ngoài” ừ Khái ni m b t đ ng s nệ ấ ộ ả • Là ngu n tài s n qu c giaồ ả ố • Đ ng s nộ ả • B t đ ng s n: nh ng tài s n g n li n v i ấ ộ ả ữ ả ắ ề ớ đ t đai và không di d i đ c ấ ờ ượ • 2 châm ngôn g n li n v i đ t: ắ ề ớ ấ “Đ t đai c a ng i nào thì b u tr i và ấ ủ ườ ầ ờ lòng đ t thu c v ng i đó”ấ ộ ề ườ “ b t c nh ng gì g n li n v i đ t thu c ấ ứ ữ ắ ề ớ ấ ộ v đ t” ề ấ Đ t đai (1996)ấ • DT t nhiên: 33.104.218 ha (đ t li n), là qu c gia có quy ự ấ ề ố mô DT trung bình • Dân s 85 tri u.ố ệ • BQ đ t đai đ u ng i: 0,45 ha: r t th p, b ng 1/6 m c ấ ầ ườ ấ ấ ằ ứ bình quân TG, x p th 10 ĐNA và 115/145 n c (xu ế ứ ướ h ong gi m)ứ ả • Đ t ch a s d ng: 12,6 tri u ha (37.8%)ấ ư ử ụ ệ • DT đ t đang s d ng: 20,6 tri u ha (= 62.2% DT t ấ ử ụ ệ ự nhiên) • Đ t nông nghi p: 8 tri u ha (24%)ấ ệ ệ • Đ t lâm nghi p: 10.8 tri u ha (34%)ấ ệ ệ • Đ t chuyên dùng: 1,27 tri u ha (38%)ấ ệ • Đ t : 0,44 tri u ha (1,4%)ấ ở ệ Đ t đai/BĐS và cấ ác quy n liên quanề • “ BĐS bao g m đ t đai, tài s n g n li n v i đ t đai, tài s n ph ồ ấ ả ắ ề ớ ấ ả ụ thu c đ t đai và nh ng TS không di d i đ c”ộ ấ ữ ờ ượ (the appraisal of real estate) • Đi u 181-B Lu t Dân s : “ BĐS là nh ng tài s n không di d i đ c, ề ộ ậ ự ữ ả ờ ượ bao g m:ồ  Đ t đaiấ  Nhà , CTXD g n v i đ t đaiở ắ ớ ấ  TS khác g n li n v i đ t đaiắ ề ớ ấ  TS khác theo Lu t đ nh” ậ ị • Comment: + Tài s n (BLDS): v t, ti n, gi y t có giá, quy n tài s n ả ậ ề ấ ờ ề ả + K/ni m ệ ≠ phân lo iạ + Đ t đai = BĐSấ + Đ t đai là y u t ban đ u, c b n không th thi u c u ấ ế ố ầ ơ ả ể ế ấ thành BĐS Hàng hóa B t đ ng s nấ ộ ả • Khi nào B t đ ng s n tr thành hàng hóaấ ộ ả ở + H p phápợ + H u íchữ + Có giá tr ị + Có giá tr trao đ iị ổ • Khi nào BĐS có giá tr trao đ i: khi pháp ị ổ lu t th a nh n các lo i hình s h u khác ậ ừ ậ ạ ở ữ nhau liên quan đ n BĐSế • Vi t nam: m t 15-17 năm pháp lu t công ệ ấ ậ nh n đ t đai có giáậ ấ H p phápợ Tính h p pháp c a đ t đai (ợ ủ ấ Đi u 62 LĐĐ 2003)ề . Đi u ki n đ đ t tham gia th tr ng b t đ ng s nề ệ ể ấ ị ườ ấ ộ ả Đ t đ c tham gia th tr ng b t đ ng s n n u ng i s d ng đ t đó có ấ ượ ị ườ ấ ộ ả ế ườ ử ụ ấ đ các đi u ki n quy đ nh t i kho n 1 Đi u 106 c a Lu t này.ủ ề ệ ị ạ ả ề ủ ậ Đi u 106. Quy n chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i, ề ề ể ổ ể ượ ạ th a k , t ng cho quy n s d ng đ t; th ch p, b o lãnh, góp v n ừ ế ặ ề ử ụ ấ ế ấ ả ố b ng quy n s d ng đ t; quy n đ c b i th ng khi Nhà n c thu ằ ề ử ụ ấ ề ượ ồ ườ ướ h i đ t ồ ấ 1. Ng i s d ng đ t đ c th c hi n các quy n ườ ử ụ ấ ượ ự ệ ề chuy n đ iể ổ , chuy n ể nh ngượ , cho thuê, th a kừ ế, t ng choặ quy n s d ng đ t; ề ử ụ ấ th ch pế ấ , b o lãnhả , góp v n b ng quy n s d ng đ tố ằ ề ử ụ ấ khi có các đi u ki n sau ề ệ đây: a) Có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t;ấ ứ ậ ề ử ụ ấ b) Đ t không có tranh ch p;ấ ấ c) Quy n s d ng đ t không b kê biên đ b o đ m thi hành án;ề ử ụ ấ ị ể ả ả d) Trong th i h n s d ng đ t.ờ ạ ử ụ ấ Tính h p pháp c a nhà ợ ủ ở (Đi u 5 LNO). B o h quy n s h u nhà : ề ả ộ ề ở ữ ở Nhà n c công nh n và b o h quy n s h u nhà c a ch s h u. ướ ậ ả ộ ề ở ữ ở ủ ủ ở ữ Quy n s h u ề ở ữ • Quy n s h u: chi m h u + s d ng + Đ nh đo t (Đ 164 - BLDS)ề ở ữ ế ữ ử ụ ị ạ • Đi u 165 BLDS. Nguyên t c th c hi n quy n s h u ề ắ ự ệ ề ở ữ « Ch s h u đ c th c hi n m i hành vi theo ý chí c a mình đ i v i tài s n ủ ở ữ ượ ự ệ ọ ủ ố ớ ả nh ng không đ c gây thi t h i đ n l i ích Nhà n c, l i ích c ng đ ng, ư ượ ệ ạ ế ợ ướ ợ ộ ồ l i ích ng i khác ».ợ ườ • Đi u 173 (BLDS). Các quy n c a ng i không ph i là ch s h u ề ề ủ ườ ả ủ ở ữ đ i v i tài s n ố ớ ả 1. Ng i không ph i là ch s h u ch có quy n chi m h u, s d ng, ườ ả ủ ở ữ ỉ ề ế ữ ử ụ đ nh đo t tài s n không thu c quy n s h u c a mình theo tho ị ạ ả ộ ề ở ữ ủ ả thu n v i ch s h u tài s n đó ho c theo quy đ nh c a pháp lu t.ậ ớ ủ ở ữ ả ặ ị ủ ậ 2. Các quy n c a ng i không ph i là ch s h u đ i v i tài s n bao ề ủ ườ ả ủ ở ữ ố ớ ả g m:ồ a) Quy n s d ng đ t;ề ử ụ ấ b) Quy n s d ng h n ch b t đ ng s n li n k ;ề ử ụ ạ ế ấ ộ ả ề ề c) Các quy n khác theo tho thu n ho c theo quy đ nh c a pháp lu t.ề ả ậ ặ ị ủ ậ Quy n s h uề ở ữ đ i v i đ t đaiố ớ ấ 1. ch s h u đ t đaiủ ở ữ ấ Đi u 19 Hi n pháp 1980; Đi u 17 Hi n pháp 1992; Đi u 1 Lu t Đ t đai ề ế ề ế ề ậ ấ 1993; Đi u 5 Lu t Đ t đai 2003 S h u đ t đai ề ậ ấ ở ữ ấ “Đ t đai thu c s h u toàn dân do Nhà n c đ i di n ch s h u”. ấ ộ ở ữ ướ ạ ệ ủ ở ữ 2. Ba giai đo n ạ - Giai đo n 1980 v tr c: Đ t đai thu c s h u tòan dân, nghiêm c m ạ ề ướ ấ ộ ở ữ ấ mua bán đ t đai >> không t n t i th tr ng đ t đai/BĐSấ ồ ạ ị ườ ấ - Giai đo n 1986 – 1990: th tr ng đ t đai/BĐS ng m, hình thành t phát, ạ ị ườ ấ ầ ự n m ngoài qu n lý c a nhà n cằ ả ủ ướ - Giai đo n 1993 đ n nay: Lu t Đ t đai 1993: Nhà n c giao đ t s d ng ạ ế ậ ấ ướ ấ ử ụ n đ nh, l u dài cho t ch c, h gia đình, các nhân, cho phép h gia đình, ổ ị ậ ổ ứ ộ ộ các nhân đ c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, th a k th ch p; ượ ể ổ ể ượ ừ ế ế ấ Nhà n c th a nh n đ t có giá, quy n s d ng đ t đai là m t hàng ướ ừ ậ ấ ề ử ụ ấ ộ hóa đ c bi tặ ệ ” Đây là đ i m i quan ni m mang tính đ t phá, t o c s pháp lý hình ổ ớ ệ ộ ạ ơ ở thành và phát tri n th tr ng BĐS Vi t Nam ể ị ườ ệ Quy n chi m h uề ế ữ đ t đaiấ • Quy n chi m h u là quy n ề ế ữ ề n m gi , qu n ắ ữ ả lý tài s n. (Đ. 182 – BLDS). ả • Ch/ quy n Nhà n c các c p chi m h u ề ướ ấ ế ữ đ t đai thu c ph m vi qu n lý: tuy t đ i, ấ ộ ạ ả ệ ố không th i h n, không đi u ki n ờ ạ ề ệ • Nhà n c cho phép ng i s d ng đ t ướ ườ ử ụ ấ đ c chi m h u th a đ t c th , trong ượ ế ữ ử ấ ụ ể nh ng th i h n nh t đ nh (99 năm, 75 năm, ữ ờ ạ ấ ị 50 năm…) Quy n chi m h u đ i v i BĐSề ế ữ ố ớ • Quy n chi m h u (n m gi và qu n lý) đ i v i ề ế ữ ắ ữ ả ố ớ công trình ki n trúcế • Quy n chi m h u (n m gi và qu n lý) đ i v i BĐS ề ế ữ ắ ữ ả ố ớ (Lu t KD BĐS)ậ • Quy n chi m h u (n m gi và qu n lý) đ i v i nhà ề ế ữ ắ ữ ả ố ớ (Lu t Nhà )ở ậ ở • Quy n chi m h u (n m gi và qu n lý) đ i v i đât ề ế ữ ắ ữ ả ố ớ đai Quy n đ nh đo t đ t đaiề ị ạ ấ • Quy n đ nh đo t đ t đai c a nhà n c là ề ị ạ ấ ủ ướ c b n và tuy t đ iơ ả ệ ố , thông qua: giao đ t, ấ cho thu đ t, c p gi y ch ng nh n quy n ế ấ ấ ấ ứ ậ ề s d ng, thu h i đ tử ụ ồ ấ Quy n s d ng đ t đaiề ử ụ ấ • Quy n s d ng là quy n khai thác công d ng, h ng hoa l i, l i ề ử ụ ề ụ ưở ợ ợ t c t tài s n. ứ ừ ả Đi u 192 BLSD.ề • Đi u 193 BLDS.ề Quy n s d ng c a ch s h uề ử ụ ủ ủ ở ữ • Trong tr ng h p ch s h u th c hi n quy n s d ng tài s n ườ ợ ủ ở ữ ự ệ ề ử ụ ả thu c s h u c a mình thì ch s h u đ c khai thác công d ng, ộ ở ữ ủ ủ ở ữ ượ ụ h ng hoa l i, l i t c t tài s n theo ý chí c a mình nh ng không ưở ợ ợ ứ ừ ả ủ ư đ c gây thi t h i ho c làm nh h ng đ n l i ích c a Nhà n c, ượ ệ ạ ặ ả ưở ế ợ ủ ướ l i ích công c ng, quy n, l i ích h p pháp c a ng i khác.ợ ộ ề ợ ợ ủ ườ • Đi u 194 BLDS.ề Quy n s d ng c a ng i không ph i là ch s ề ử ụ ủ ườ ả ủ ở h u ữ • 1. Quy n s d ng tài s n có th đ c chuy n giao cho ng i khác ề ử ụ ả ể ượ ể ườ thông qua h p đ ng ho c theo quy đ nh c a pháp lu t.ợ ồ ặ ị ủ ậ • Ng i không ph i là ch s h u có quy n s d ng tài s n đúng ườ ả ủ ở ữ ề ử ụ ả tính năng, công d ng, đúng ph ng th c.ụ ươ ứ Quy n s d ng đ t đaiề ử ụ ấ Đi m 4. đi u 5 Lu t Đ t đai 2003: ể ề ậ ấ “Nhà n c trao quy n s d ng đ t ướ ề ử ụ ấ cho ng i s d ng đ t thông qua ườ ử ụ ấ hình th c giao đ t, cho thuê đ t, ứ ấ ấ công nh n quy n s d ng đ t đ i ậ ề ử ụ ấ ố v i ng i đang s d ng đ t n ớ ườ ử ụ ấ ổ đ nh; quy đ nh quy n và nghĩa v ị ị ề ụ c a ng i s d ng đ t”.ủ ườ ử ụ ấ Comment: Đi u 181 (BLDS) ề Quy n tài s n ề ả • Quy n tài s n là quy n tr giá ề ả ề ị đ c b ng ti n và có th chuy n ượ ằ ề ể ể giao trong giao d ch dân s , k c ị ự ể ả quy n s h u trí tu . ề ở ữ ệ • Quy n s d ng BĐS là quy n tr ề ử ụ ề ị giá đ c b ng ti n và có th ượ ằ ề ể chuy n giao trong giao d ch dân ể ị s . ự • Nhà n c giao đ t cho các t ướ ấ ổ ch c, h giá đình và các nhân s ứ ộ ử d ng vào các m c đích d i các ụ ụ ướ hình th c: ứ • + Giao không thu ti nề • + Giao có thu ti nề • + Cho thu đ tế ấ Các quy n s d ng đ tề ử ụ ấ • Hi n pháp 1992” chuy n ế ể quy n s d ng đ t”ề ử ụ ấ • Lu t đ t đai 1993, 1998, ậ ấ 2001, 2003 c th hóa:ụ ể • Comment: 7/8 quy n ề năng g n v i đ nh giá ắ ớ ị • 2003: 6 quy n năngề • Quy n chuy n đ iề ể ổ • Quy n chuy n nh ngề ể ượ • Quy n cho thuê, cho thuê ề l i th a kạ ừ ế • Quy n t ng/choề ặ • Quy n th ch pề ế ấ • Quy n b o lãnhề ả • Quy n góp v n liên ề ố doanh • Quy n đ c b i th ng ề ượ ồ ườ khi thu h iồ Quy n đ nh đo tề ị ạ • Quy n đ nh đo t là quy n chuy n giao quy n s h u tài s n ho c ề ị ạ ề ể ề ở ữ ả ặ t b quy n s h u đó. ừ ỏ ề ở ữ Đi u 195ề • Đi u 197.ề Quy n đ nh đo t c a ch s h u ề ị ạ ủ ủ ở ữ • Ch s h u có quy n bán, trao đ i, t ng cho, cho vay, đ th a k , ủ ở ữ ề ổ ặ ể ừ ế t b ho c th c hi n các hình th c đ nh đo t khác phù h p v i quy ừ ỏ ặ ự ệ ứ ị ạ ợ ớ đ nh c a pháp lu t đ i v i tài s n.ị ủ ậ ố ớ ả • Đi u 198.ề Quy n đ nh đo t c a ng i không ph i là ch s h u ề ị ạ ủ ườ ả ủ ở ữ • Ng i không ph i là ch s h u tài s n ch có quy n đ nh đo t tài ườ ả ủ ở ữ ả ỉ ề ị ạ s n theo u quy n c a ch s h u ho c theo quy đ nh c a pháp ả ỷ ề ủ ủ ở ữ ặ ị ủ lu t.ậ • Ng i đ c ch s h u u quy n đ nh đo t tài s n ph i th c hi n ườ ượ ủ ở ữ ỷ ề ị ạ ả ả ự ệ vi c đ nh đo t phù h p v i ý chí, l i ích c a ch s h u.ệ ị ạ ợ ớ ợ ủ ủ ở ữ 8 Đ c đi m hàng hóa BĐS ( nh h ng đ n ặ ể ả ướ ế đ nh giá BĐS)ị 1. Hàng hóa có v trí c đ nh, không di d iị ố ị ờ >> v trí, kinh t xh, môi tr ng c nh quan, h t ng, môi tr ng >>> giá trị ế ườ ả ạ ầ ườ ị 2. Hàng hóa BĐS có giá tr l n >>> huy đ ng v n t th tr ng v n (lĩa su t, ị ớ ộ ố ừ ị ườ ố ấ cho vay…) >>> giá tr ị 3. Hàng hóa BĐS có tính lâu b n >>> là tài s n th ch p cho các giao d ch ề ả ế ấ ị >>> đ nh giá tr BĐSị ị 4. Hàng hóa BĐS có tính cá bi t: PPháp so sánh tr c ti p (phong th y) ệ ự ế ủ 5. Hàng hóa BĐS có tính khan hi m t ng đ i (đ t 0 đ , ng i đ ) >>> giá ế ươ ố ấ ẻ ườ ẻ tăng v long termề 6. Hàng hóa BĐS ch u s chi ph i m nh c a CS/PL nhà n cị ự ố ạ ủ ướ (CS vĩ mô: l m phát, ti n t , đ t đai, quy ho ch, thu …)ạ ề ệ ấ ạ ế 7. Hàng hóa BĐS mang n ng tính t p quán, h ng c, tâm lý và văn hóa ặ ậ ươ ướ (sinh ho t, ki n trúc, xây d ng…) (S ng m i ng i m i nhà, ch t m i ạ ế ự ố ỗ ườ ỗ ế ỗ ng i m i m )ườ ỗ ồ 8. Hàng hóa BĐS b sung cho nhau và c nh tranh l n nhau: ổ ạ ẫ + B sungổ + C nh tranh:ạ 9. 1. Th tr ng BĐSị ườ • Tính t t y u: g n li n Ph/công LĐXH và ấ ế ắ ề s h u t nhân TLSX (đ t đai)ở ữ ư ấ • Hình thành và phát tri n g n v i mô ể ắ ớ hình kinh t th tr ngế ị ườ • Y u t đ u vào c a KT th tr ng: ế ố ầ ủ ị ườ V nố Lao đ ngộ Đ t đai (BDS)ấ Yêu c u c a kinh t th tr ngầ ủ ế ị ườ • Khaí ni m: ệ Kinh t th tr ng là ế ị ườ n n kinh t l y ề ế ấ khu v c kinh t t ự ế ư nhân làm ch đ oủ ạ . Nh ng quy t ữ ế đ nh kinh t (tiêu dùng-ti t ki m, ị ế ế ệ s n xu t kinh doanh…) đ c th c ả ấ ượ ự hi n m t cách phi t p trung b i ệ ộ ậ ở các cá nhân ng i tiêu dùng và ườ doanh nghi p. ệ • Ti n đ và yêu c uề ề ầ c aủ kinh t ế th tr ngị ườ • - D a trên đa hình th c s h u, ự ứ ở ữ bình đ ng gi a các lo i hình s ẳ ữ ạ ở h u. ữ • - Nguyên t c c b n cá nhân t ra ắ ơ ả ự quy t đ nh: ế ị • + Quy n t do c a khách hàng ề ự ủ trong vi c l a ch n các hàng hóa ệ ự ọ và d ch v c nh tranh; ị ụ ạ • + Quy n t do c a nhà s n xu t ề ự ủ ả ấ b t đ u ho c m r ng kinh ắ ầ ặ ở ộ doanh, phân chia r i ro và l i ủ ợ nhu n; ậ • + C h i v r i ro và l i nhu n ơ ộ ề ủ ợ ậ ngang nhau t o thành n n kinh t ạ ề ế th tr ng hi n đ i. ị ườ ệ ạ Th tr ngị ườ - Vi c phân b các ệ ổ ngu n l c ồ ự (lao đ ng ộ đ t đai, v n) ấ ố c a n n ủ ề kinh t đ c c b n ế ượ ơ ả ti n hành theo ế quy lu t cung c u và ậ ầ giá cả tr thành tín hi u ở ệ ra quy t đ nh kinh ế ị doanh, tiêu dùng, đ u ầ t , ti t ki mư ế ệ • Gi i quy tả ế r t hi u ấ ệ qu b n v n đả ố ấ ề: + S n xu t cái gì, ả ấ + S n xu t nh th nàoả ấ ư ế , + S n xu t cho ai. ả ấ Comment: Bàn tay c a th tr ng ủ ị ườ VS. vai trò c a chính ủ phủ Th tr ng đ t đai Vi t Namị ườ ấ ệ • Là quá trình nh n th c ậ ứ 15-17 năm t đ i m i ừ ổ ớ (1986-2003) • 1986 ĐH Đ ng khóa 6: ả chuy n bao c p sang ể ấ kinh t th tr ngế ị ườ • Chính sách đ i m i: áp ổ ớ d ng nhanh, hi u qu đ i ụ ệ ả ố v i th tr ng hàng hóa, ớ ị ườ d ch vị ụ • Chính sách đ i m i: áp ổ ớ d ng ch m, l u dài (15-ụ ậ ậ 17 năm) đ i v i th ố ớ ị tr ng Đ t đaiườ ấ • 15-17 năm : hi u rõ ể quy n s h u đ t đai v i ề ở ữ ấ ớ th tr ng đ t đaiị ườ ấ • Thay đ i nh n th c: “có ổ ậ ứ t n t i và pháp lu t công ồ ạ ậ nh n hay không th ậ ị tr ng quy n s d ng ườ ề ử ụ đ t” ấ • Comment: t o l p tính ạ ậ đ ng b gi a các th ồ ộ ữ ị tr ng (lao đ ng, v n, ườ ộ ố BĐS, công ngh , hàng ệ hóa) trong c ch kinh tê ơ ế th tr ng VN theo đu iị ườ ổ Th tr ng đ t đai Vi t Namị ườ ấ ệ • NQ ĐH 8 (1996):” qu n lý ch t ả ặ ch đ t đai và th tr ng BDS. ĐĐ ẽ ấ ị ườ thu c s h u tòan dân, không cho ộ ở ữ phép mua bán đ t đai. Trong vi c ấ ệ giao quy n s d ng đ t và cho ề ử ụ ấ thuê đ t ph i xác đ nh đúng giá ấ ả ị các lo i đ t đ s d ng có hi u ạ ấ ể ử ụ ệ qu , duy trì phát tri n qu đ t, ả ể ỹ ấ b o đ m l i ich tòan dân, kh c ả ả ơ ắ ph c tình tr ng đ u c và nh ng ụ ạ ầ ơ ữ tiêu c c y u kém trong qu n lý s ự ế ả ử d ng đ t. T ch c qu n lý t t th ụ ấ ổ ứ ả ố ị tr ng BĐS… phát tri n các ườ ể doanh nghi p nhà n c xây d ng ệ ướ ự kinh doanh nhà . Khuy n khích ở ế ácc thành ph n kinh t tham gia ầ ế xây d ng và kinh doanh nhà ự ở theo s h ng d n c a nhà n c ự ướ ẫ ủ ướ • • NQ ĐH ĨX (2001):” Hình thành và phát tri n th ể ị tr ng B t đ ng s n, ườ ấ ộ ả bao g m c quy n s ồ ả ề ử d ng đ t theo quy đ nh ụ ấ ị c a pháp lu t; t ng b c ủ ậ ừ ướ m th tr ng b t đ ng ở ị ườ ấ ộ s n cho ng i VN ả ườ ở n c ngòai và ng i ướ ườ n c ngoài tham gia đ u ướ ầ t ”ư 7 Đ c đi m th tr ng BĐSặ ể ị ườ Đ c đi m 1:ặ ể TT BĐS là th tr ng giao d ch BĐS + các quy n và l i ích ị ườ ị ề ợ ch a đ ng trong BĐS >>> ứ ự giá đ t đai:ấ không ph n ánh b n thân giá tr ả ả ị đ t mà ph n ánh kh năng thu l i ho c H/qu đ u t t đ t (BĐS) >> ấ ả ả ợ ặ ả ầ ư ừ ấ Ph/pháp dòng ti n CK; P/Pháp thu nh pề ậ Các quy n năng ch a đ ng trong BĐSề ứ ự quy t đ nh kh năng giá tr và ế ị ả ị l i ích mà BĐS đ a l i giá ợ ư ạ Đ c đi m2ặ ể : TT BĐS ch u s chi ph i c a pháp lu t-chính sáchị ự ố ủ ậ Đ c đi m3ặ ể : Th tr ng không hòan h o: thông tin (mua bán, cung c u, quy ị ườ ả ầ ho ch…ạ Đ c đi m 4ặ ể Cung v BĐS thay đ i so ề ổ ∆P ch m so c u (vì sao): tìm đ t, xin ậ ầ ấ phép xây d ng, thi t k , thi công…ự ế ế 7 đ c đi mặ ể Đ c đi m 5ặ ể TT BĐS quan h mâth thi t v i TT v n vì:ệ ế ớ ố + BĐS có giá tr l n, l u b n >>> các đi u ki n trên th tr ng v n (lãi su t, th i h n, ị ớ ậ ề ề ệ ị ườ ố ấ ờ ạ CS TT, lam phat, gia vang, USD, ch ng khoán.. tác đ ng TT BĐS)ứ ộ + Kh ng h ang th tr ng BĐS là ngòi n Kh ng h ang kinh t vĩ mô (1997 – Asean ủ ỏ ị ườ ổ ủ ỏ ế crisis) + Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” th tr ng BĐS kéo theo “bong nóng th tr ng tín d ng ị ườ ị ườ ụ ngân hàng” >>> đ v n n kinh tổ ỡ ề ế + Vi t Nam: hi n t ng “bong bong”: các d u hi u: giá nhà chung c (so sánh VN-Nh t ệ ệ ượ ấ ệ ư ậ B n)ả Đ c đi m 6 ặ ể Giao d ch trên TT BĐS c n chuyên gia t v n chuyên nghi p, trình đ cao: ị ầ ư ấ ệ ộ vì sao? + Giá tr l n + Giá c /giá tr ch u tác đ ng nhi u y u t ph c t p (Vĩ mô, vi mô)ị ớ ả ị ị ộ ề ế ố ứ ạ + Thông tin không hòan h o, d nhi u lo n >>chuyên gia t v n: tài chính, đ nh giá, ả ễ ễ ạ ư ấ ị pháp lý, cung c u >>> chi phí giao d ch cao. ầ ị Đ c đi m 7: TT BĐS r t nh y c m khi kinh t tăng Tr ng nóng (bong bóng) ặ ể ấ ạ ả ế ưở ho c đóng băng khi kinh t suy thoái.ặ ế Đ nh giá BĐS: D ch v công và dich v t v nị ị ụ ụ ư ấ • D ch v công: D ch v công là ị ụ ị ụ nh ng d ch v có tính ch t công ữ ị ụ ấ c ng mà Nhà n c có trách ộ ướ nhi m t ch c cung c p đ ph c ệ ổ ứ ấ ể ụ v cho nhu c u chung c n thi t ụ ầ ầ ế cho cu c s ng c ng đ ng, đ m ộ ố ộ ồ ả b o an toàn xã h i và không vì ả ộ m c tiêu l i nhu n ụ ợ ậ • Vi c cung c p d ch v có th do ệ ấ ị ụ ể Nhà n c tr c ti p làm ho c do ướ ự ế ặ các DN làm trong khuôn kh pháp ổ lu t d i s giám sát, qu n lý c a ậ ướ ự ả ủ Nhà n c.ướ 5 lĩnh v c d ch v công: ự ị ụ a) D ch v hành chính công (c p ị ụ ấ phép, đăng ký, ch ng th c...), ứ ự b) D ch v s nghi p công (cung c p ị ụ ự ệ ấ phúc l i y t , văn hóa, b o hi m, ợ ế ả ể chăm sóc s c kh e, phòng ch ng ứ ỏ ố d ch b nh), ị ệ d) D ch v công ích (xây d ng đ ng ị ụ ự ườ sá, c u c ng, v sinh môi ầ ố ệ tr ng...), ườ e) D ch v pháp lý (cung c p thông ị ụ ấ tin, t v n v giao d ch dân s , ư ấ ề ị ự mua bán nhà c a, đ t đai, thi ử ấ hành án dân s ...) ự f) D ch v công ph c v s n xu t ị ụ ụ ụ ả ấ (th y l i, khuy n nông, khuy n ủ ợ ế ế lâm, cung c p gi ng, thông tin th ấ ố ị tr ng...).ườ D ch v đ nh giá BĐS (công)ị ụ ị • Đi u 12 Lu t Đ 1993 và Lu t ề ậ ậ s a đ i 1998ử ổ ” Chính ph quy đ nh khung giá ủ ị đ t”: 4 m c đíchấ ụ  Tính thu chuy n QSD đ tế ể ấ  Thu ti n cho thuê, giao đ tề ấ  Tính giá tr TS khi giao đ tị ấ  B i th ng thu h i đ t ồ ườ ồ ấ • Ngh đ nh 87/Cp (1994): ị ị • CP T quy đ nh khung, ĐP Ư ị b ng giá, h s K (v t khung ả ệ ố ượ T )Ư Comment: • 1993: Nhà n c công nh n ướ ậ đ t đai có giá (7 năm sau đ i ấ ổ m i)ớ • D ch v đ nh giá BĐS côngị ụ ị • Không t n t i th tr ng ồ ạ ị ườ chuy n nh ng đ t t doể ượ ấ ự • Không t n t i d ch v t v n ồ ạ ị ụ ư ấ đ nh giáị D ch v đ nh giá BĐS (công)ị ụ ị • Lu t Đ t đai 2003ậ ấ • Đi u 56 ”ề Giá đ t do ấ Nhà n c quy đ nhướ ị • NĐ S 188/2004 v ố ề ph ng pháp xác đ nh ươ ị và khung giá các lo i ạ đ tấ • Ngh đ nh 123 v ph ng ị ị ề ươ pháp xác đ nh giá các lo i ị ạ đ tấ D ch v đ nh giá BĐS t v nị ụ ị ư ấ • Là s phân quy n đ nh giá theo h ng ự ề ị ướ Nhà n c gi m thi u danh m c đ nh giá ướ ả ể ụ ị mang tính hành chính m nh l nhệ ệ • T p trung qu n lý hàng hóa d ch v đ c ậ ả ị ụ ộ quy n (méo mó th tr ng: đi n, n c, ề ị ườ ệ ướ vi n thông, mua s m ban g ngu n ễ ắ ừ ồ NSNN… • Phân quy n cho đ a ph ng và doanh ề ị ươ nghi p ệ D ch v đ nh giá BĐS t v nị ụ ị ư ấ • Ngh đ nh 12 – Lu t đ u t n c ngòai: “th m đ nh giá tr máy móc, dây truy n công ị ị ậ ầ ư ướ ẩ ị ị ề ngh góp v n v i đ i tác VN” ệ ố ớ ố • QĐ 1179 c a TTCP (1997) v k h ach PTKTXH ” th c hi n c ch th m đ nh giá ủ ề ế ọ ự ệ ơ ế ẩ ị và đ u th u mua s m tài s n có giá tr cao, kh i l ng l n trong các d án đaùa t ấ ầ ắ ả ị ố ượ ớ ự ư xây d ng”ự • 8-5-1997 TTCP đ ng ý cho BVGCP gia nh p AVA và giao BVGCP xây d ng đ án ồ ậ ự ề thành l p Trung tâm th m đ nh giá VNậ ẩ ị • 9/2/1998 BVGCP có QĐ thành l p TTt v n DV KĐG và Trung tâm Thông tin t v n ậ ư ấ ư ấ d ch v TĐG mi n Nam: ” ch c năng” làm t v n d ch v ki m đ nh giá đ t đai tài ị ụ ề ứ ư ấ ị ụ ể ị ấ nguyên tài s n, hàng hóa theo yêu c u c a các c quan, t ch c xã h i, công dân ả ầ ủ ơ ổ ứ ộ • L n l t 34 t nh thành ph thành l p các trung tâm th m đ nh giá tr c thu c s tài ầ ượ ỉ ố ậ ẩ ị ự ộ ơ chính • Pl nh giá 2002: Đi u 14: DN th m đ nh giá baoso g n DNNN và DN thu c các thành ệ ề ẩ ị ồ ộ ph n kinh t khác ; NGh đ nh 170 (2002) (Đi u 16 Thành l p DN TĐG; NGh đ nh ầ ế ị ị ề ậ ị ị 101 V th m đ nh giá ề ẩ ị • Đi u 25 NĐ 101:Các Trung tâm th m đ nh giá, Trung tâm có ch c năng ho t đ ng ề ẩ ị ứ ạ ộ th m đ nh giá thu c các thành ph n kinh t đã thành l p và ho t đ ng theo quy đ nh ẩ ị ộ ầ ế ậ ạ ộ ị c a pháp lu t t tr c ngày Ngh đ nh này có hi u l c ph i chuy n đ i theo m t ủ ậ ừ ướ ị ị ệ ự ả ể ổ ộ trong các hình th c doanh nghi p quy đ nh t i kho n 1 Đi u 8 Ngh đ nh này trong ứ ệ ị ạ ả ề ị ị th i h n 2 năm, k t ngày Ngh đ nh này có hi u l c.ờ ạ ể ừ ị ị ệ ự D ch v đ nh giá BĐS t v nị ụ ị ư ấ • Giai đo n 1997-2002: c n c có 2 Trung tâm t ạ ả ướ ư v n d ch v đ nh giá . T ng giá tr tài s n: 4500 ấ ị ụ ị ổ ị ả t đỷ • Giai đo n 2003-2005: th tr ng th m đ nh gía ạ ị ườ ẩ ị tăng tr ng nhanh: 2 trung tâm (238.400 t đ); 34 ưở ỷ Trung tâm, 40 công ty k tóan, ki m tóanế ể • Giai đo n 2005-2008: 7 Trung tâm đã và đang ạ làm th t c chuy n đ i thành công ty; 30 Trung ủ ụ ể ổ tâm các đ a ph ng ch m d t ho t đ ngị ươ ấ ứ ạ ộ D ch v đ nh giá BĐS t v nị ụ ị ư ấ • Đi u 57 Lu t Đ 2003 ề ậ T v n ư ấ giá đ tấ 1. T ch c có đ đi u ki n, ổ ứ ủ ề ệ năng l c và đ c ho t đ ng ự ượ ạ ộ d ch v v giá đ t thì đ c t ị ụ ề ấ ượ ư v n giá đ t.ấ ấ 2. Vi c xác đ nh giá đ t t v n ệ ị ấ ư ấ ph i tuân theo các nguyên t c ả ắ đ nh giá đ t, ph ng pháp xác ị ấ ươ đ nh giá đ t do Chính ph quy ị ấ ủ đ nh. ị 3. Giá đ t t v n đ c s ấ ư ấ ượ ử d ng đ tham kh o trong ụ ể ả qu n lý nhà n c v tài chính ả ướ ề đ t đai và trong ho t đ ng ấ ạ ộ giao d ch v quy n s d ng ị ề ề ử ụ đ t.ấ • Lu t kinh doanh BĐS 2006ậ • Đi m 2. Đi u 8.ể ề Đi u ki n ề ệ đ i v i t ch c, cá nhân ho t ố ớ ổ ứ ạ đ ng kinh doanh b t đ ng s nộ ấ ộ ả • 2. T ch c, cá nhân khi kinh ổ ứ doanh d ch v b t đ ng s n ị ụ ấ ộ ả ph i thành l p doanh nghi p ả ậ ệ ho c h p tác xã, đăng ký kinh ặ ợ doanh d ch v b t đ ng s n ị ụ ấ ộ ả theo quy đ nh c a pháp lu t, ị ủ ậ T ch c, cá nhân khi kinh ổ ứ doanh d ch v đ nh giá b t ị ụ ị ấ đ ng s n ph i có ít nh t hai ộ ả ả ấ ng i có ch ng ch đ nh giá ườ ứ ỉ ị b t đ ng s n; ấ ộ ả D ch v đ nh giá BĐS (t v n)ị ụ ị ư ấ • Đi m 2. Đi u 9.ể ề Lu t kinh doanh BĐS 2006ậ • Ph m vi ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n c a t ạ ạ ộ ấ ộ ả ủ ổ ch c, cá nhân trong n cứ ướ • 2. T ch c, cá nhân trong n c đ c kinh doanh d ch ổ ứ ướ ượ ị v b t đ ng s n trong ph m vi sau đây:ụ ấ ộ ả ạ a) D ch v môi gi i b t đ ng s n;ị ụ ớ ấ ộ ả b) D ch v đ nh giá b t đ ng s n;ị ụ ị ấ ộ ả c) D ch v sàn giao d ch b t đ ng s n;ị ụ ị ấ ộ ả d) D ch v t v n b t đ ng s n;ị ụ ư ấ ấ ộ ả đ) D ch v đ u giá b t đ ng s n;ị ụ ấ ấ ộ ả e) D ch v qu ng cáo b t đ ng s n;ị ụ ả ấ ộ ả g) D ch v qu n lý b t đ ng s n.ị ụ ả ấ ộ ả Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS • Các ch th tham gia TT BĐSủ ể • M c tiêu/ m c đích th m đ nh giá BĐSụ ụ ẩ ị • Th tr ng th m đ nh giá BĐSị ườ ẩ ị • Vai trò c a chuyên gia đ nh giá BĐSủ ị Các ch th tham gia TT BĐSủ ể 1. cá nhân: • - Cá nhân s h u BĐS tham gia v i t cách: ở ữ ớ ư ng i bán, cho thuê, th ch p, góp v n liên ườ ế ấ ố doanh… • - Cá nhân có nhu c u: ng i mua, ng i đi thuêầ ườ ườ 2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đ t, c s h t ng…)ấ ơ ở ạ ầ 3. Nhà n c: ng i qu n lý TT BĐS thông quan ướ ườ ả quy ho ch, k h ch, chính sách vĩ mô (ti n t , tín ạ ế ọ ề ệ d ng…), thu h i đ tụ ồ ấ Các ch th tham gia TT BĐS (ti p)ủ ể ế 4. Nhà th u xây d ng tr c ti p t o ra các ầ ư ự ế ạ công trình: nhà , Văn phòng, TT Th ng ở ươ m i, công trình công nghi pạ ệ 5. Các t ch c môi gi i t v n: ki n trúc s , ổ ứ ớ ư ấ ế ư k s xây d ng, chuyên gia đ nh giá, lu t ỹ ư ự ị ậ s , môi gi i mua bán ư ớ 6. Ngân hàng: do đ c tính lâu b n: BĐS là ặ ề Tài s n th ch pả ế ấ M c tiêu/ m c đích th m đ nh giá ụ ụ ẩ ị BĐS A. Chuy n nh ng quy n s h u BĐSể ượ ề ở ữ • H tr ng i bán ra giá chàoỗ ợ ườ • H tr ng i mua đ t giá trỗ ợ ườ ặ ả • Thi t l p c s đ hai bên đ t đ c giá ế ậ ơ ở ể ạ ượ th a thu n v BĐSỏ ậ ề • Xác đ nh đi u ki n và giá bán d ki n cho ị ề ệ ự ế m t BĐSộ B. B i th ng khi mua c ng ch : giá đ n ồ ườ ưỡ ế ề bù M c tiêu/ m c đích th m đ nh giá ụ ụ ẩ ị BĐS C. Tài chính-tín d ng:ụ - c tính giá tr tài s n th ch pƯớ ị ả ế ấ - C s Ngân hàng ra quy t đ nh cho vayơ ở ế ị D. V n đ đánh thu tài s n: c tính giá tr tính ấ ề ế ả ướ ị thuế E. B o hi m tài s n: giá tr tài s n và m c đ b o ả ể ả ị ả ứ ộ ả hi mể F. Ra quy t đ nh đ u t : xác đ nh tính kh thi c a ế ị ầ ư ị ả ủ m t d án, m t công trình xây d ng (PV, IRR…) ộ ự ộ ự Th tr ng th m đ nh giá BĐSị ườ ẩ ị 1. Th tr ng mua bán BĐSị ườ - Hình thành s m nh t trong l ch sớ ấ ị ử - V t kh i biên gi i qu c giaượ ỏ ớ ố 2. Th tr ng giao d ch BĐS cho thuê (VP cho thuê)ị ườ ị 3. Th tr ng giao d ch BĐS làm tài s n th ch pị ườ ị ả ế ấ 4. Th tr ng giao d ch BĐS góp v n liên doanhị ườ ị ố Comment: t t c đ u c n vai trò chuyên gia đ nh ấ ả ề ầ ị giá tài s nả Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS • Th tr ng: là n i di n ra quan h trao ị ườ ơ ễ ệ đ i, k t n i gi a cung và c u, gi a ng i ổ ế ố ữ ầ ữ ườ mua và ng i bán, ườ theo m t c ch giá ộ ơ ế nh t đ nh.ấ ị • TT BĐS: • Chuyên gia đ nh giá: không th thi u ị ể ế đ hình thành và phát tri n th tr ng ể ể ị ườ BĐS Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS Vai trò 1: góp ph n Thúc đ y th tr ng BĐS phát ầ ẩ ị ườ tri n lành m nh, qua đó phân b t i u ngu n ể ạ ổ ố ư ồ l c to l n nh ng h u h n (đ c bi t là đ t đai)ự ớ ư ữ ạ ặ ệ ấ • Ngu n l c h u h nồ ự ữ ạ • Phân b qua Th tr ng và nhà n cổ ị ườ ướ • Giá đ t: tín hi u đ u t , kinh doanh, tiêu dùngấ ệ ầ ư • Hi u qu Pareto >>> thúc đ t tăng tr ng GDP ệ ả ẩ ưở • Đ i m i qu n lý, s d ng đ t đai có hi u qu ổ ớ ả ử ụ ấ ệ ả Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS Vai trò 2: Nâng cao đ i sông nhân dân: ờ M i nhu c u , làm vi c, tái s n xu t s c lao ọ ầ ở ệ ả ấ ứ đ ng, kinh doanh, đ u t … đ u g n v i BĐS. ộ ầ ư ề ắ ớ M t th tr ng BĐS lành m nh, minh b ch, giá ộ ị ườ ạ ạ c h p lý v i thu nh p s t o cho m i ng i có ả ợ ớ ậ ẽ ạ ọ ườ kh năng ả Vai trò 3: n đ nh kinh t -xã h iỔ ị ế ộ • Khi u ki n thu h i đ t đai (60%) trong đó ch ế ệ ồ ấ ủ y u là khi u ki n liên quan đ n giá b i th ngế ế ệ ế ồ ườ • Ch ng phân hóa giàu nghèoố Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS Vai trò 4: góp ph n huy đ ng v n cho đ u t phát ầ ộ ố ầ ư tri n, khai thác ngu n thu NSNNể ồ • Th tr ng phát tri n, các giao d ch dân s (mua ị ườ ể ị ự bán, c m c , th ch p tăng >>> tăng t c đ chu ầ ố ế ấ ố ộ chuy n v nể ố • Giao d ch th ch p BĐS vay v n đ u t kinh ị ế ấ ố ầ ư doanh: khia thác v n nhà r i trong dân cố ỗ ư • Dùng qu đ t đ i h t ngỹ ấ ổ ạ ầ • Tăng thu thu qua tăng vòng luân chuy n kinh ế ể doanh BĐS Vai trò c a chuyên gia đ nh giá ủ ị BĐS Vai trò 5: h i nh p kinh t khu v c, qu c t :ộ ậ ế ự ố ế • Đ nh giá trong góp v n đ u t FDI (đ t ị ố ầ ư ấ đai, công ngh , b n quy n, th ng hi uệ ả ề ươ ệ • Phát tri n th tr ng BĐS xuyên qu c giaể ị ườ ố Vai trò 6: minh b ch hóa n n kinh t , ngăn ạ ề ế ng a tham nhũngừ “ Trên th gi i thu , l phí, chi phí, đ t đai c a ế ớ ế ệ ấ ủ m t d án ch chi m 28%, xây d ng 72%. ộ ự ỉ ế ự Nh ng VN, thì thu , chi phí, l phí, đ t đai, ư ở ế ệ ấ các lo i khác l i chi m t i kho ng 70%. Chi ạ ạ ế ớ ả phí xây d ng hi n nay m i m2 ch kho ng 5 - ự ệ ỗ ỉ ả 9 tri u đ ng nh ng có nh ng căn h giá bán ệ ồ ư ữ ộ lên t i c t đ ng. V y có ph i t t c l i ớ ả ỷ ồ ậ ả ấ ả ợ nhu n đ u vào túi DN?” >>> ICOR ậ ề “T su t l i nhu n trên th tr ng BĐS th gi i ỷ ấ ợ ậ ị ườ ế ớ ch kho ng 6 -10%, nh ng VN t su t l i ỉ ả ư ở ỷ ấ ợ nhu n đó l i cao, t 35% tr lên”.ậ ạ ừ ở