Chuyên đề: Đầu tư kinh doanh bất động sản

1CHUYÊN ĐỀ: ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên trình bày: Luật gia, ThS.Nguyễn Tiến Dũng PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  chủ đầu tư: Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Bao gồm:  1.Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng công trình do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước.  2. Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu tư.  3. Các dự án sử dụng vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp luật.  4. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất. 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 21.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án phát triển nhà ở Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định Dự án phát triển nhà ở Các loại dự án phát triển nhà ở Dự án phát triển nhà ở thương mại Dự án phát triển nhà ở xã hội Dự án phát triển nhà ở công vụ 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án khu đô thị mới (dự án cấp 1) là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; khu đô thị mới có địa giới hành chính thuộc một tỉnh. 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án cấp 2 trong khu đô thị mới là dự án do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án cấp 1. Chủ đầu tư cấp 1 Chủ đầu tư cấp 2 là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được xác định trong quyết định đầu tư của cấp có thẩm quyền. là chủ đầu tư các dự án cấp 2 trong khu đô thị mới 1.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS  Dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là dự án đầu tư xây dựng một cách đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 31.1 Dự án đầu tư kinh doanh BĐS Dự án đầu tư kinh doanh BĐS Dự án đầu tư nhà ở Dự án đầu tư khu đô thị mới Dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật KCN 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Tổ chức, cá nhân KD BĐS Hình thức đầu tư Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn Đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Phải Có dự án đầu tư Có năng lực tài chính chủ đầu tư được lựa chọn theo quy định PhảiPhù hợ p vớ iquy hoạch Trườ ng hợ p ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH • Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng • Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư Hình thức Có dự án đầu tư Năng lực tài chính phù hợp với quy hoạch xây dựng Điều 18 luật KDBDS ĐẦU TƯ TẠO LẬP NHÀ, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG ĐỂ KINH DOANH (Điều 5 nghị định 153) Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt; Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 41.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh. 2. Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 3. Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. 4. Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Quyền của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 5. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt; trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Luật này. 6. Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. 7. Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng. 8. Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án. 9. Huy động vốn theo quy định của pháp luật. 10. Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 1. Lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. 2. Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt. 3. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; trường hợp huy động tiền ứng trước của khách hàng phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật này. 4. Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và các nội dung khác của dự án đã được phê duyệt. 1.2 Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp 5. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 6. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt. 7. Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt. 8. Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. 9. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 10. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 5PHẦN 2: TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG CÁC LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN MỤC 1 TRÌNH TỰ THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Tìm kiếm đất Ý tưởng kinh doanh Nghiên cứu thị trường Thiết kế ý tưởng Phân tích tài chính Nguồn tài chính Lập dự án Triển khai dự án -Thiết kế -Đấu thầu, chọn thầu; -Vay vốn, giải ngân; -Giám sát, quản lý; -Tiếp thị, bán, quản lý tài sản MỤC 2 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Quy mô dự án khu đô thị mới Dự án khu đô thị mới được lập có quy mô chiếm đất từ 50 ha trở lên. Trường hợp diện tích đất để dành cho dự án nằm trong quy hoạch đất đô thị nhưng bị hạn chế bởi các dự án khác hoặc bởi khu đô thị đang tồn tại thì cho phép lập dự án khu đô thị mới có quy mô dưới 50 ha nhưng không được nhỏ hơn 20 ha. Trình tự hình thành và phát triển dự án khu đô thị mới Quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư QH chi tiết 1/500 Lập dự án CQ có thẩm quyền Cơ sở Xin phép Thủ tục giao nhận đất, thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng Chủ đầu tư thực hiện dự án theo nội dung đã được phê duyệt Cho phép Quản lý, Kinh doanh kinh doanh, chuyển giao công trình, chuyển giao quản lý hành chính khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, kinh doanh theo từng giai đoạn hoàn thành và khi hoàn thành toàn bộ dự án Chủ ĐT cấp 2 Cơ bản hoàn thành hạ tầng kỹ thuật Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 6Chủ đầu tư – Phương thức lựa chọn chủ đầu tư Chủ đầu tư -Là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh bất động sản; - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án. Điều Kiện Phương thức lưa chọn chủ ĐT - Đấu thầu thực hiện dự án khu đô thị mới; - Chỉ định chủ đầu tư đã có đề xuất dự án khu đô thị mới phù hợp với các yêu cầu phát triển của địa phương và các quy định của Quy chế này. Việc chỉ định chủ đầu tư được thực hiện thông qua việc thẩm định dự án. Chủ đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án khu đô thị mới thông qua quyế t đ ịnh cho phép đầu t ư của c ơ quan có thẩm quyền Lập dự án đầu tư Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Phù hợp với quy hoạch xây dựng và kế hoạch phát triển đô thị; - Đồng bộ hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong khu đô thị; - Đạt tiêu chuẩn vệ sinh môi trường về cấp, thoát nước và vệ sinh đô thị; - Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng đô thị; - Có khả năng đáp ứng đầy đủ các dịch vụ công cộng đô thị. Trường hợp lập dự án khu đô thị mới tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng đô thị nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 thì chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án theo trình tự và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để làm cơ sở triển khai dự án. Nội dung dự án đầu tư a) Sự cần thiết đầu tư và cơ sở pháp lý của dự án. b) Chủ đầu tư, hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án. c) Diện tích, ranh giới, phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư. d) Phương thức giao đất, chuyển nhượng, thuê đất. đ) Quy mô dự án. e) Giải trình kinh tế - kỹ thuật, xác định hiệu quả kinh tế - xã hội. g) Phân giai đoạn đầu tư và kinh doanh; xác định nguồn vốn, tiến độ và biện pháp thực hiện của từng giai đoạn. Nội dung Dự án ĐT Phần thuyết minh Thiết kế cơ sở Phần thuyết minh Nội dung dự án đầu tư h) Phương án tổ chức thực hiện các dịch vụ và dịch vụ đô thị được đầu tư theo dự án KĐTM trong quá trình đầu tư, kinh doanh và sau kinh doanh. i) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư của dự án. k) Yêu cầu đối với Nhà nước về đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào và công trình hạ tầng kỹ thuật của Nhà nước đi qua dự án, việc đầu tư các công trình hạ tầng xã hội và trụ sở cơ quan hành chính. l) Các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chuyển giao không bồi hoàn. m) Xác định nhiệm vụ, trách nhiệm và mối quan hệ giữa chủ đầu tư dự án KĐTM và các chủ thể có liên quan. n) Các đề xuất về hỗ trợ và ưu đãi cho dự án. o) Đề xuất về quản lý hành chính, đơn vị hành chính mới và phương án chuyển giao quản lý hành chính cho chính quyền địa phương. Phần thuyết minh Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 7Nội dung dự án đầu tư a) Thiết kế cơ sở được lập cho hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. b) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt là cơ sở để lập thiết kế cơ sở của dự án. Phần thiết kế cơ sở Hồ sơ dự án KĐTM trình xin phép đầu tư a) Tờ trình xin phép đầu tư theo mẫu tại phụ lục số 4 của Thông tư này. b) Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án KĐTM của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. c) Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt. d) Dự án đầu tư KĐTM theo nội dung ở trên Thẩm quyền cho phép đầu tư 1 . Dự án khu đô thị mới thuộc mọi nguồn vốn có quy mô sử dụng đất từ 200 ha trở lên do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, cho phép đầu tư. Thời hạn thẩm định dự án là 60 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 30 ngày làm việc. 2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các dự án được quy định tại khoản 1 Điều này. Thời gian thẩm định dự án là 45 ngày làm việc và xem xét, cho phép đầu tư là 20 ngày làm việc. Thủ tục đất đai đối với dự án khu đô thị mới Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án Đấu thầu dự án Đấu giá quyền sử dụng đất Nhận chuyển nhượng, góp vốn Quỹ đất phát triển đô thị Đất phát triển dự án Giải phóng mặt bằng để phát triển các dự án khu đô thị mới : - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện theo phân cấp, có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; - Đối với dự án khu đô thị mới nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Chuyển nhượng, cho thuê quyền sở dụng đất : 1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 tại khu đô thị mới khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt, theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Chủ đầu tư thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: đấu thầu thực hiện dự án do chủ đầu tư kêu gọi đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất, thoả thuận chuyển nhượng trực tiếp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng pháp luật. Người tổ chức và thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những công việc do mình thực hiện. 3. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định thông qua đấu thầu, đấu giá hoặc thoả thuận giữa các bên phù hợp với các quy định của pháp luật. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 8KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Cho thuê công trình : 1. Đối tượng cho thuê bao gồm: nhà ở, căn hộ, văn phòng và các công trình khác. Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê công trình. 2. Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đồng thuê công trình theo đứng quy định của pháp luật. 3. Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác, bảo trì công trình để công trình được vận hành bình thường theo đúng công năng và thiết kế. 4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước đề phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê. KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Chuyển nhượng công trình : 1. Đối tượng chuyển nhượng bao gồm: công trình. một phần của công trình, căn hộ và nhà ở. 2. Quyền, nghĩa vụ của bên mua và bên bán do hai bên thoả thuận trong hợp đồng chuyển nhượng công trình theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán, bên mua tiến hành đăng ký sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất (nếu có) theo quy định của pháp luật. Nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động, chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức. 3. Bên chuyển nhượng công trình phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình xây dựng theo quy định tại Điều 5 của Quy chế khu đô thị mới. 4. Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá chuyền nhượng được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá chuyển nhượng và đối tượng được chuyển nhượng. KINH DOANH TRONG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI Huy động vốn để xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 23 của Nghị định 02/CP : 1. Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án KĐTM được thực hiện nhiều lần thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư. Các lần huy động tiếp theo được thực hiện phù hợp với tiến độ đầu tư xây dựng, nhưng tổng số tiền huy động không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. 2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền huy động của người mua. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua phải được thể hiện bằng văn bản thông qua hợp đồng. Hình thức phát triển nhà ở: Phát triển nhà ở theo dự án Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân MỤC 3 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 9Hình thức phát triển nhà ở : Những trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án:  Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế;  Cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ;  Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;  Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư. Phương thức phát triển nhà ở:  Nhà ở thương mại: Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường;  Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng;  Nhà ở xã hội: Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng theo quy định thuê hoặc thuê mua  Nhà ở công vụ: Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác Phương thức lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại Chủ đầu tư - Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư; - Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Điều Kiện Phương thức lưa chọn chủ ĐT - Chỉ định chủ đầu tư dự án - Đầu thầu dự án (nếu có nhiều nhà đầu tư đăng ký); - Đầu tư dự án trên đất thuộc quyền sử dụng của nhà đầu tư hoặc được chuyển nhượng, thuê đất; Lập dự án phát triển nhà ở Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: 1. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương; 2. Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng; 3. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể; Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 10 Lập dự án phát triển nhà ở Dự án đầu tư phải đảm bảo các yêu cầu sau: 4. Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi đưa vào sử dụng. Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra; 5. Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận. Lập dự án phát triển nhà ở Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại 1. Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 và lập dự án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của dự án phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị và đáp ứng yêu cầu nhà ở phù hợp với từng khu vực đô thị, nông thôn và miền núi quy định tại Điều 24, 25 và Điều 26 của Luật Nhà ở. 2. Thiết kế nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại ngoài việc phải bảo đảm các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng còn phải tuân thủ các tiêu chuẩn cụ thể quy định về nhà chung cư, nhà riêng lẻ và nhà biệt thự quy định tại Điều 40 của Luật Nhà ở. Lập dự án phát triển nhà ở Yêu cầu đối với dự án phát triển nhà ở thương mại 3. Các dự án phát triển nhà ở thương mại cần đáp ứng nhu cầu đa dạng về loại nhà ở cũng như về phương thức thanh toán (thu tiền một lần, bán trả chậm, trả dần thông qua các tổ chức tín dụng) để phù hợp với yêu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của dân cư. 4. Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại phải đảm bảo đúng thời gian thực hiện dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp phải kéo dài thời gian, phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án. Lập dự án phát triển nhà ở 1. Khi đầu tư phát triển nhà ở theo dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án phát triển nhà ở theo nội dung quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định 90/CP và các yêu cầu quy định tại các Điều 24, 25, 26 và Điều 30 của Luật Nhà ở. 2. Chủ đầu tư tổ chức lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đồng thời với hồ sơ dự án phát triển nhà ở. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 11 Nội dung của dự án phát triển nhà ở 1. Sự cần thiết và cơ sở pháp lý của dự án (chương trình phát triển nhà ở của địa phương; kế hoạch phát triển nhà ở và các văn bản khác có liên quan do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành). 2. Hình thức đầu tư (để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua) và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. 3. Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án (quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu về nhà ở). 4. Tình hình thực trạng khu vực dự án (điều kiện tự nhiên, xã hội, kiến trúc cảnh quan, mục đích sử dụng đất hiện trạng, diện tích, ranh giới khu đất hiện trạng). Nội dung của dự án phát triển nhà ở 5. Giải pháp quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của khu đất dự án (quy hoạch tổng mặt bằng; mật độ xây dựng; hệ số sử dụng đất; vị trí, hình khối và quy mô tầng cao của các công trình kiến trúc và công trình ngầm). 6. Cơ cấu cụ thể của các loại nhà ở, các loại công trình khác trong dự án (trường học, bệnh viện, công trình phúc lợi công cộng và công trình dịch vụ). 7. Giải pháp ứng dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng đối với dự án. 8. Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Nội dung của dự án phát triển nhà ở 9. Các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật (hệ thống giao thông, cấp điện, cấp - thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý rác thải, phòng chống cháy nổ, công trình ngầm, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và các yêu cầu khác). 10. Các cơ chế được áp dụng đối với dự án (chính sách về sử dụng đất, tài chính, thuế và các cơ chế khác). 11. Thời gian, tiến độ thực hiện dự án. 12. Xác định nhu cầu vốn, nguồn vốn và hình thức huy động vốn đầu tư. 13. Phương án tiêu thụ sản phẩm (đối tượng và hình thức tiêu thụ sản phẩm; số lượng cụ thể các loại nhà ở, công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua; giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua). Nội dung của dự án phát triển nhà ở 14. Phân tích các chỉ tiêu tài chính và khả năng thu hồi vốn. 15. Đánh giá hiệu quả đầu tư (hiệu quả kinh tế, xã hội của dự án). 16. Đánh giá tác động môi trường và các giải pháp giảm thiểu sự ảnh hưởng xấu đến môi trường. 17. Phương án tổ chức quản lý, khai thác, vận hành dự án sau đầu tư; trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình và nghĩa vụ đóng góp kinh phí của các tổ chức, cá nhân có liên quan để thực hiện việc quản lý, khai thác, vận hành dự án. 18. Kết luận và kiến nghị. 19. Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 12 Hồ sơ bản vẽ của dự án phát triển nhà ở 1. Bản vẽ hiện trạng khu đất dự án (thể hiện vị trí và kiến trúc cảnh quan hiện trạng). 2. Bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500. 3. Bản vẽ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan các loại nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án. 4. Bản vẽ các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án như: hệ thống giao thông, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống các công trình ngầm, công trình hạ tầng trong phạm vi dự án và các công trình khác (nếu có). 5. Bản vẽ phối cảnh tổng thể của dự án. Phê duyệt dự án phát triển nhà Các dự án phát triển nhà ở trên phạm vi địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt dự án phát triển nhà ở thương mại có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng Chủ tịch UBND cấp Huyện trừ các dự án phát triển nhà ở công vụ theo yêu cầu đặc biệt. Có thể phân cấp Phê duyệt Phê duyệt (Điều 8 nghị định 90) Thực hiện dự án phát triển nhà ở - Các chủ đầu tư được sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với nhà ở và các công trình xây dựng khác trong các dự án phát triển nhà ở nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng do cơ quan có thẩm quyền ban hành. - Chủ đầu tư không phải xin phép xây dựng đối với từng công trình trong phạm vi dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và quy định về đầu tư và xây dựng. - Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức kiểm tra, giám sát việc thực hiện quá trình đầu tư, xây dựng của các tổ chức, cá nhân tham gia dự án phát triển nhà ở do mình làm chủ đầu tư. (Điều 9 nghị định 90) Thủ tục đất đai đối với dự án phát triển nhà ở Đất dự án Đấu thầu dự án Đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất Giải tỏa mặt bằng, đền bù Mặt bằng đã có sẵn Nhận chuyển nhượng, thuê đất để thực hiện dự án Nhà đầu tư tự thương lượng với những người sử dụng đất trong phạm vi đất làm dự án Chuyển mục đích sử dụng đất Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 13 MỤC 4 TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN VÀ NỘI DUNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Đầu tư xây dựng công trình dự án đầu tư chủ đầu tư lập Thẩm định QĐ đầu tư GPXD •Công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo •Công trình xây dựng quy mô nhỏ và các công trình khác do Chính phủ quy định Báo cáo kinh tế kỹ thuật Nhà ở riêng lẻ Lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng Dự án quy mô lớn Báo cáo đầu tư Thiết kế, dự toán Thi công Chọn thầu Nghiệm thu Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung dự án Thuyết minh dự án Sự cần thiết mà mục tiêu đầu tư Mô tả về quy mô và diện tích giải pháp thực hiện Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ Tổng mức đầu tư của dự án, tài chính, hiệu quả KT Thiết kế cơ sở Thuyết minh TKCS Các bản vẽ Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình  Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác.  Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. Phần thuyết minh Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 14 Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình  Các giải pháp thực hiện bao gồm:  Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có;  Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có yêu cầu kiến trúc;  Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động;  Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. Phần thuyết minh Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình  Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.  Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Phần Thuyết minh Những quy định chung về lập dự án đầu tư xây dựng Nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ. Phần thiết kế cơ sở Thẩm định, quyết định đầu tư dự án đầu tư xây dựng Thẩm định dự án Thẩm định dự án đầu tư Thẩm định thuyết minh dự án Thẩm định thiết kế cơ sở Nhóm A Nhóm B, C Quyết định đầu tư dự án Người quyết định đầu tư Thủ tướng Chính phủ Bộ trưởng, thủ trưởng CQ ngang Bộ Chủ tịch UBND cấp tỉnh Chủ tịch UBND cấp Huyện Chủ đầu tư (không phải vốn ngân sách) Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 15 GIẤY PHÉP XÂY DỰNG Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình sau đây : a) Công trình thuộc bí mật Nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm phục vụ xây dựng công trình chính; b) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; c) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; d) Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình; đ) Công trình hạ tầng kỹ thuật quy mô nhỏ thuộc các xã vùng sâu, vùng xa; e) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị; điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. GIẤY PHÉP XÂY DỰNG 1. Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu. Trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn thì trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng. 2. Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng. 3. Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình; sơ đồ hệ thống và điểm đấu nối kỹ thuật cấp điện, cấp nước, thoát nước; ảnh chụp hiện trạng (đối với công trình sửa chữa, cải tạo yêu cầu phải có giấy phép xây dựng). Hồ sơ xin phép xây dựng GIẤY PHÉP XÂY DỰNG 1. UBND cấp tỉnh uỷ quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I theo phân cấp công trình tại Nghị định quản lý chất lượng công trình xây dựng; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hoá; công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính đô thị do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đó quy định. 2. UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do huyện quản lý, trừ các công trình quy định tại đoạn 1. 3. UBND xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý theo quy định của UBND huyện. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng THIẾT KẾ, DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Thiết kế một bước Thiết kế hai bước Thiết kế ba bước Thiết kế bản vẽ thi công thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công bước thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công công trình chỉ lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật công trình quy định phải lập dự án công trình quy định phải lập dự án và có quy mô là cấp đặc biệt, cấp I và công trình cấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 16 Thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán Việc thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán Chủ đầu tư Tổ chức, cá nhân tư vấn đủ điều kiện năng lực MỤC 5 CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Nhà đầu tư A (kinh doanh BDS) 1. Dự án khu đô thị mới, 2. dự án khu nhà ở, 3. dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Đầu tư tạo lập để kinh doanh Nhà đầu tư B (kinh doanh BDS) Không còn đủ khả năng thực hiện dự án Ch uyể n nh ượ ng toà n b ộ dự án Tiếp tục thực hiện dự án Có sự đồ ng ý của cơ qua n n hà nư ớc có thẩ m quy ền Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Nhà đầu tư A (kinh doanh BDS) Nhà đầu tư B (kinh doanh BDS) Ch uyể n nh ượ ng toà n b ộ dự án Dự án 1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 153; 2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật; 3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt; Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 17 Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Nhà đầu tư A (kinh doanh BDS) Nhà đầu tư B (kinh doanh BDS) Chuyển nhượng toàn bộ dự án Dự án a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định 153; b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 Nghị định 153; c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt. MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Đã có đất nhưng chưa có dự án đầu tư Dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng chưa giải phóng mặt bằng Dự án đầu tư đã phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai hạ tầng Đã đang triển khai hạ tầng phù hợp với tiến độ dự án, đã xong phần móng Đang xây dựng nhưng chưa hoàn thành Đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở A B C D E F MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Đã có đất nhưng chưa có dự án đầu tư Hợp đồng hợp tác kinh doanh Các hình thức Góp vốn thành lập pháp nhân mới để làm chủ dự án A MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng chưa giải phóng mặt bằng Hợp đồng hợp tác kinh doanh Các hình thức Hợp đồng góp vốn Mua hoặc sáp nhập công ty chủ dự án Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ B Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 18 MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Dự án đầu tư đã phê duyệt, đất đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai hạ tầng Hợp đồng hợp tác kinh doanh Các hình thức Trái phiếu chuyển đổi, cổ phiếu Hợp đồng góp vốn Mua hoặc sáp nhập công ty chủ dự án Chuyển nhượng toàn bộ dự án nếu bắt đều triển khai xây dựng hạ tầng Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ C MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Đã đang triển khai hạ tầng phù hợp với tiến độ dự án, đã xong phần móng Chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư khác Các hình thức Mua bán chuyền nhượng quyền mua căn hộ Chọn nhà đầu tư cấp 2 thông qua đấu thầu, đấu giá, thỏa thuận chuyển nhượng đất đã có hạ tầng Mua sỉ bán lẻ Hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng phân phối toàn bộ căn hộ trong dự án Trái phiếu kèm quyền mua căn hộ Đang xây dựng nhưng chưa hoàn thành D E MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP GIAO DỊCH VỀ DỰ ÁN BĐS, BĐS TRONG DỰ ÁN Đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở Hợp đồng mua bán nhà Các hình thức Hợp đồng thuê nhà, thuê văn phòng F PHẦN 3 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 19 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS Giao dịch trong kinh doanh dịch vụ bất động sản Giao dịch trong kinh doanh bất động sản Hợp đồng Hình thức Nội dung Điều kiện Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự? Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hình thức của Hợp đồng dân sự? Hình thức miệng Hình thức viết Bằng lời nói Bằng văn bản Hình thức có công chứng, chứng thực Pháp luật quy định cho một số giao dịch Có giá trị chứng cứ cao nhất Hành vi cụ thể Khái quát về hợp đồng dân sự Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng Hợp đồng miệng Có hiệu lực tại thời điểm các bên đã trực tiếp thỏa thuận với nhau về những nội dung chủ yếu của hợp đồng Hợp đồng bằng văn bản Có hiệu lực tại thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản hợp đồng nếu các bên không có thỏa thuận khác Hợp đồng bằng văn bản có chứng thực, công chứng, đăng ký hoặc xin phép Có hiệu lực tại thời điểm văn bản hợp đồng được chứng thực, công chứng, đăng ký hoặc xin phép Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết Khái quát về hợp đồng dân sự Hợp đồng dân sự vô hiệu Giao dịch dân sự vô hiệu Hợp đồng dân sự vô hiệu Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được Hợp đồng dân sự vô hiệu Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm. Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 20 GIAO DỊCH TRONG KD BẤT ĐỘNG SẢN Giao dịch nhà ở Mua bán Mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Mua bán nhà ở không có quyền sử dụng đất Cho thuê Cho thuê mua Giao dịch QSD đất Chuyển nhượng Chuyển đối Cho thuê Cho thuê lại CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG HĐ trong KD bất động sản HĐ kinh doanh BĐS HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất Hợp đồng thuê bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng Hợp đồng môi giới bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản Hợp đồng tư vấn bất động sản Hợp đồng đấu giá bất động sản Hợp đồng quảng cáo bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Giá BĐS Thỏa thuận Đấu giá lựa chọn bên thứ ba xác định Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá bất động sản BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách Giá kinh doanh dịch vụ bất động sản Giá dịch vụ BĐS Thỏa thuận giá thị trường của dịch vụ cùng loại tại thời điểm ký hợp đồng và địa điểm thực hiện dịch vụ. HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG Thanh toán trong giao dịch bất động sản Phương thức thanh toán thông qua tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam trực tiếp cho bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua bất động sản. Trả tiền một lầnHình thức thanh toán trả tiền ứng trước hoặc trả chậm, trả dần Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 21 Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá mua bán; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo; e) Quyền và nghĩa vụ của các bên; g) Bảo hành; h) Giải quyết tranh chấp; i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên cho thuê và bên thuê; 2. Các thông tin về bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; 3. Giá thuê bất động sản; 4. Phương thức và thời hạn thanh toán; 5. Thời hạn cho thuê bất động sản; thời hạn giao, nhận bất động sản; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Yêu cầu sử dụng và trách nhiệm sửa chữa, cải tạo(nếu có); 8. Xử lý các tài sản trên đất thuê (nếu có); 9. Yêu cầu về tình trạng bất động sản khi trả lại bên cho thuê; 10. Giải quyết tranh chấp; 11. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng a) Tên, địa chỉ của bên cho thuê mua và bên thuê mua; b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật KDBDS; c) Giá thuê mua; d) Phương thức và thời hạn thanh toán; đ) Thời hạn cho thuê mua; e) Thỏa thuận về việc chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng trước khi hết hạn thuê mua (nếu có); g) Thời điểm giao nhà, công trình xây dựng; h) Thời điểm, điều kiện và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua; i) Quyền và nghĩa vụ của các bên; k) Giải quyết tranh chấp; l) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng này phải được công chứng Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng môi giới bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; 2. Đối tượng và nội dung môi giới; 3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới; 4. Thời hạn thực hiện môi giới; 5. Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 22 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng định giá bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên định giá và bên yêu cầu định giá; 2. Bất động sản được định giá; 3. Thời hạn và tiến độ thực hiện; 4. Giá dịch vụ định giá; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng tư vấn bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên tư vấn và bên yêu cầu tư vấn; 2. Nội dung, phạm vi tư vấn; 3. Thời hạn, tiến độ thực hiện dịch vụ tư vấn; 4. Giá dịch vụ tư vấn; 5. Phương thức, thời hạn thanh toán; 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 7. Giải quyết tranh chấp; 8. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng đấu giá bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên đấu giá và bên yêu cầu đấu giá bất động sản; 2. Bất động sản được đấu giá; 3. Thời gian, địa điểm đấu giá, hình thức đấu giá; 4. Giá khởi điểm của bất động sản được đem đấu giá; 5. Thời hạn, tiến độ thực hiện; 6. Giá dịch vụ đấu giá; 7. Phương thức, thời hạn thanh toán; 8. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng quảng cáo bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên kinh doanh dịch vụ quảng cáo và bên yêu cầu quảng cáo bất động sản; 2. Bất động sản được quảng cáo; 3. Hình thức, nội dung, phạm vi, phương tiện quảng cáo bất động sản; 4. Địa điểm, thời gian, thời lượng quảng cáo bất động sản; 5. Giá dịch vụ quảng cáo; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Giải quyết tranh chấp; 9. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer ( 23 Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản Hợp đồng quản lý bất động sản 1. Tên, địa chỉ của bên quản lý và bên thuê quản lý bất động sản ; 2. Bất động sản được quản lý; 3. Nội dung và phạm vi quản lý bất động sản; 4. Yêu cầu đối với bên quản lý bất động sản; 5. Giá dịch vụ quản lý; 6. Phương thức, thời hạn thanh toán; 7. Quyền và nghĩa vụ của các bên; 8. Thời hạn quản lý bất động sản; 9. Giải quyết tranh chấp; 10. Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nội dung Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (