Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay

Chương 6: Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay I. Các loại đảm bảo nợ vay - Bảo đảm tín dụng hay còn được gọi là đảm bảo tiền vay là việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay - Để đảm bảo nợ vay có hiệu quả thì tài sản đảm bảo phải: Giá trị đảm bảo phải lớn hơn giá trị được đảm bảo Tài sản đảm bảo phải có thể chuyển ra tiền Có đầy đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền sử lý tài sản dùng làm đảm bảo nợ vay - Bảo đảm tín dụng có thể dưới hình thức là: Tài sản thế chấp Tài sản cầm cố Tài sản hình thành từ vốn vay Từ bảo lãnh của bên thứ 3 1. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp là việc bên vay vốn thế chấp tài sản của mình cho bên cho vay để bảo đảm khả năng hoàn trả nợ vay. Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi luật dân sự và luật đất đai. Theo hai luật này thì thế chấp có hai loại: Thế chấp bằng bất động sản Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 1.1 Thế chấp bất động sản Bất động sản là những tài sản không di dời được,như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản khác gắn liền với nhà ở hoặc cơ sở sản xuất kinh doanh. Tất cả bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của cá nhân hoặc tổ chức đều có thể sử dụng để thế chấp vay vốn. - Hai bên sẽ tiến hành định giá tài sản thế chấp và ký hợp đồng thế chấp có công nhận của phòng công chứng 1.2 Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất - Ở VN đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế ... Sử dụng ổn định lâu dài. 2. Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố - Cầm cố là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ - Tài sản cầm cố có thể bao gồm những loại tài sản sau: Tài sản hữu hình như xe cộ, máy móc, hàng hóa ,vàng bạc, tàu biển ... Tiền trên tài khoản tiền gởi hoặc ngoại tệ Giấy tờ có giá như cổ phiếu , trái phiếu, thương phiếu Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp... Lợi tức và quyền phát sinh từ tài sản cầm cố 3. Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay - Bảo đảm tiền vay từ tài sản hình thành từ vốn vay được áp dụng trong các trường hợp sau: Tài sản phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch Đối với tài sản là vật tư, hàng hóa, ngoài việc có đủ điều kiện theo khoản nói trên thì NH còn phải có khả năng quản lý, giám sát. Đối với tài sản mà pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm, khách hàng vay phải cam kết (bằng văn bản) mua bảo hiểm khi tài sản đã được hình thành đưa vào sử dụng. 4. Bảo đảm tín dụng bằng hình thức bảo lãnh - Bảo lãnh là việc bên thứ ba (người bảo lãnh) cam kết với bên cho vay sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên đi vay (người được bảo lãnh) nếu khi đến hạn thanh toán mà người đi vay không trả nợ hoặc không có khả năng trả nợ - Bảo lãnh có thể chia thành hai lọai: Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba Bảo lãnh bằng tín chấp của tổ chức đoàn thể - chính trị xã hội cho bên đi vay II. Mục tiêu và nội dung thẩm định TSĐB 1. Mục tiêu Mục tiêu của thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay là đánh giá một cách chính xác và trung thực khả năng thanh lý các tài sản đảm bảo nợ vay khi cần thiết. Mục tiêu này phụ thuộc vào tính pháp lý và giá thanh lý tài sản trên thị trường. 2. Nội dung 2.1 Thẩm định giá trị pháp lý của tài sản đảm bảo nợ vay Các tài sản có đăng ký quyền sở hữu như là: Nhà xưởng, đất đai, phương tiên vận tải ... Khi thẩm định thì cần nghiên cứu và xem xét tính chân thực của giấy đăng ký sở hữu. - Các tài sản không đăng ký quyền sở hữu như là: Hàng hóa, vàng bạc, ngoại tệ ... thẩm định loại này phức tạp hơn loại trên nhiều. 2.2 Thẩm định giá thị trường của tài sản đảm bảo nợ vay - Tài sản hữu hình: Nhà cửa, máy móc, thiết bị ... để xác định giá thị trường thì cần thực hiện các bước như sau: Ước lượng dòng tiền kỳ vọng tạo ra từ tài sản Ước độ mức độ rủi ro dựa vào đó quyết định lãi suất chiết khấu phù hợp - Các tài sản tài chính đảm bảo nợ vay chính là các chứng khoán, trái phiếu chính phủ mà khách hàng cầm cố vay vốn NH Định giá các nợ vay Công thức: Trong đó: - a: Số tiền thanh toán hàng năm - t: Lãi suất - m: Thời gian đáo hạn - p: Giá nợ vay được định giá (*): Cuối kỳ có thể là hàng tuần, tháng, năm … Ví dụ 01: Doanh nghiệp vay 5 tỉ đồng với lãi suất 10% trong thời hạn 10 năm, thanh toán trả góp hàng năm và bằng nhau. Tính số tiền phải thanh toán hàng năm. Sau khi nhận kỳ thứ 5, chủ nợ bán nợ vay này trên thị trường theo lãi suất là 12% thì giá bán sẽ là bao nhiêu. Tính định giá nợ vay. A. Địnhgiá “Nợ vay thanh toán cuối kỳ (*) với số tiền bằng nhau. Lãi trên dư nợ giảm dần Tính số tiền phải thanh toán hàng năm Số tiền thanh toán hàng kỳ = PMT(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, Gốc) = PMT( 10%, 10, 5000000000) = 810,000,000 VNĐ Áp dụng công thức Excel: Giải đáp: Tính định giá nợ vay. Giá trị nợ vay = PV(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, - Số tiền thanh toán hàng kỳ) = PV(12%, 5, 810,000,000) = 2,930,000,000 Ví dụ 02: Một doanh nhân phải đóng $500 tiền bảo hiểm nhân thọ hàng tháng. Thời hạn phải đóng là 20 năm. Lãi suất tiết kiệm hiện tại: 8%/năm. Hãy tính: a. Tổng số tiền phải đóng trong 20 năm. b. Giá trị thời điểm hiện tại của tổng số tiền đã đóng. Giải đáp: a. Tổng tiền phải đóng = $500 * 20 * 12 = $120,000 b. Giá trị thời điểm hiện tại của tổng tiền đã đóng = PV(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, - Số tiền thanh toán hàng kỳ) = PV( 8% / 12, 20*12, - $500) = $59,777 Định giá các nợ vay Công thức: Trong đó: - t: Lãi suất - m: Thời gian định giá - p: Giá nợ vay định giá B. Địnhgiá Nợ vay có lãi thanh toán cuối kỳ (*), gốc được trả vào ngày đáo hạn Ví dụ 03: Doanh nghiệp có khoản nợ là $100, gốc phải trả là sau 8 năm. Tiền lãi phải trả hàng năm số tiền là $10. Lãi suất tiết kiệm tại thời điểm định giá là 14% Hãy tính: 1> Giá trị trái khoản nợ tại thời điểm hiện tại 2> Nếu mua khoản nợ này ở giá là $70 thì lợi suất đầu tư là bao nhiêu ? Giải đáp: 1> Giá trị khoản nợ tại thời điểm định giá P = PV(Lãi suất, Số kỳ thanh toán, - Số tiền thanh toán hàng kỳ, - Gốc) = PV(14%, 8, - $10, - $100) = $81.44 2> Lợi suất đầu tư Lợi suất = Rate ( Số kỳ, - Số tiền thanh toán hàng kỳ, Giá mua thực tế, - Gốc) = Rate( 8, - $10, $70, - $100) = 17.17% Định giá các nợ vay Công thức: Trong đó: - t: Lãi suất - m: Thời gian định giá - p: Giá nợ vay định giá C. Địnhgiá Nợ vay thanh toán cuối kỳ với khấu hao nợ & gốc đều nhau Ví dụ 04: - Lãi suất tại thời điểm định giá là 12% Thời gian định giá là 2 năm cuối. Hãy tính giá của nợ vay Nếu giá của nợ vay được bán là $35, hãy tính lãi suất đầu tư Giá của nợ vay = NPV(12%, 24, 22) = $38.97 Giải đáp: Lãi suất đầu tư = IRR (-35,24,22) = 20.66% Định giá trái phiếu Việc định giá trái phiếu sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau: Tiền lãi của trái phiếu mỗi kỳ Tiền hoàn lại lúc đáo hạn Thời gian còn lại của trái phiếu (Từ thời điểm định giá đến đáo hạn) Lãi suất định giá trái phiếu trên thị trường tài chính Công thức: Trong đó: i: Lãi suất t: Lãi suất định giá H: Giá hoàn lại m: Thời gian còn lại từ thời điểm định giá đến đáo hạn Ví dụ 05: Trái phiếu phát hành năm 2005 với giá 1 triệu đồng, lãi suất 10% năm, lãi trả hàng năm. Trái phiếu đáo hạn năm 2015 với giá hoàn lại là 1triệu đồng. Thời điểm định giá là năm 2010. Giải đáp: Hãy tính: 1> Giá trị trái phiếu tại thời điểm định giá nếu lãi suất hiện đang là 12% 2> Nếu trái phiếu được bán với giá 800,000 đồng. Hãy tính lãi suất đầu tư. Mệnh giá: M = 1,000,000 VNĐ Lãi suất i = 10% Lãi trái phiếu hàng kỳ I = 1,000,000 * 10% = 100,000 VNĐ Thời hạn còn lại m = 5 (năm) Lãi suất hiện tại t = 12% Giá trái phiếu = PV(Lãi suất, Số kỳ, - Tiền lãi hàng kỳ, - Gốc) = PV( 12%, 5, -100000, -1’000’000) = 927,904 Lãi suất đầu tư = Rate ( Số kỳ, - Tiền lãi hàng kỳ, Giá mua thực tế, - Gốc) = Rate (5, -100’000, 800’000, 1’000’000) = 16.1% Định giá cổ phiếu A. Cổ phiếu ưu đãi Cổ phiếu ưu đãi là một loại chứng khoán vừa có những đặc điểm giống cổ phiếu thường, vừa giống trái phiếu. Khác với cổ phiếu thường, cổ phiếu ưu đãi trả một lượng cổ tức nhất định cho cổ đông nắm giữ. Giống như trái phiếu, mệnh giá của cổ phiếu ưu đãi khác với mệnh giá cổ phiếu thường vì chỉ có giá trị danh nghĩa. Mệnh giá cổ phiếu ưu đãi có ý nghĩa trong việc chia cổ tức cố định và cổ tức của cổ phiếu ưu đãi được ấn định theo một tỷ lệ cố định trên mệnh giá. Lợi ích lớn nhất khi sở hữu cổ phiếu ưu đãi là NĐT có khả năng thu hồi phần tài sản của công ty lớn hơn cổ đông thường. Cổ đông nắm cổ phiếu ưu đãi luôn được nhận cổ tức đầu tiên và khi công ty bị phá sản thì họ cũng là những người được công ty trả trước phần tài sản còn lại, sau đó mới đến cổ đông thường. Cổ phiếu phổ thông không thể chuyển đổi thành cổ phiếu ưu đãi, trong khi cổ phiếu ưu đãi có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông theo quyết định của ĐHCĐ. Công thức: p: Giá cổ phiếu ưu đãi I: Cổ tức r: Lãi suất Ví dụ: B. Cổ phiếu thường Giá trị cổ phiếu thường tại ngày định giá là hiện giá của cổ tức mà người mua sẽ nhận được trong tương lai theo tỷ suất định giá cổ phiếu trên thị trường. Định giá cổ phiếu thường với tốc độ tăng trưởng cổ tức hàng năm (g) Công thức: p: Giá cổ phiếu Io: Cổ tức tại thời điểm 0 I1: Cổ tức tại thời điểm 1 g: Tốc độ tăng trưởng cổ phiếu r: Lãi suất Ví dụ 6: Nhận xét: - Nếu lãi suất đầu tư cổ phiếu > Lãi suất => Nên đầu tư C. Định giá cổ phiếu thường có tốc độ tăng trưởng cổ tức hàng năm khác nhau Công thức: Ví dụ 7: C. Định giá cổ phiếu trên tỷ số giá thu nhập Công thức: EPS: Earning per Share P: Price Giá cổ phiếu: P = $100 Thu nhập trên mỗi cổ phiếu: EPS = $2 Tỷ số giá: P/E = 100 / 2 = 50 Lãi suất đầu tư: E/P = 2 / 100 = 2% Ví dụ 8: