Tài chính doanh nghiệp - Chương 9: Thị trường vay thế chấp

Lược dịch từ slide của sách “Financial Markets and Institutions” – Jeff Madura Phục vụ cho môn học “Thị trường tài chính và các Định chế Tài chính” – Đại học Ngoại thương - 2013 Thị trường Vay thế chấp 1 Tổng quan về vay thế chấp (mortgages) Đặc trưng của vay thế chấp bất động sản Tạo lập kênh tài trợ thế chấp Sự tham gia của định chế tài chính vào thị trường vay thế chấp Định giá vay thế chấp Rủi ro khi đầu tư vào vay thế chấp Chứng khoán đảm bảo bằng vay thế chấp (MBS) Toàn cầu hóa thị trường vay thế chấp 2 Vay thế chấp là một công cụ nợ tài trợ cho hoạt động đầu tư vào tài sản Khoản nợ này được đảm bảo bằng tài sản sẽ mua Khoản thế chấp là giá trị chênh lệch giữa phần trả ban đầu (down payment) và giá trị sẽ phải trả cho tài sản. Các định chế tài chính như các quỹ tiết kiệm và công ty vay thế chấp khởi tạo ra các khoản vay thế chấp Họ chấp thuận các yêu cầu vay thế chấp và đánh giá mức độ an toàn tín dụng của người vay. Hợp đồng vay thế chấp mô tả mức lãi vay thế chấp, thời hạn, và tài sản đảm bảo cho khoản vay. Người khởi tạo thu một khoản phí khởi tạo (origination fee) Người khởi tạo thu lợi nhuận từ chênh lệch giữa lãi suất vay thế chấp và lãi suất phải trả khi huy động quỹ. 3 Hợp đồng vay thế chấp cần quy định: Khoản vay thế chấp này có được bảo hiểm liên bang hay không Giá trị của khoản vay Lãi suất vay là cố định hay thả nổi Mức lãi suất của khoản vay Thời hạn của khoản vay Các điều khoản đặc biệt khác 4 Sự khác biệt giữa khoản vay được bảo hiểm (Insured)và khoản vay phổ thông (conventional mortgages) Các khoản vay được bảo hiểm liên bang đảm bảo khả năng thanh toán cho định chế cho vay Phí bảo hiểm khoảng 0.5% giá trị vay Người bảo hiểm có thể là FHA hoặc VA Lượng vay tối đa bị giới hạn theo luật định Thông thường các khoản vay FHA chiếm ưu thế so với vay VA Các khoản vay phổ thông có thể được bảo hiểm riêng Thông thường phí bảo hiểm này được chuyển sang cho người đi vay 5 Thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi Một khoản vay thế chấp lãi suất cố định ấn định một mức lãi suất không thay đổi trong suốt thời hạn của khoản vay. Các khoản thanh toán định kỳ là không đổi Các định chế cung cấp khoản vay thế chấp lãi suất cố định gặp phải rủi ro lãi suất nếu như huy động quỹ từ các nguồn ngắn hạn Người đi vay không được lợi nếu lãi suất thị trường có xu hướng giảm 6 Một khoản vay thế chấp lãi suất thả nổi (Adjustable-rate mortgage - ARM) cho phép điều chỉnh lãi suất vay theo thị trường. Công thức và tần suất điều chỉnh thay đổi theo từng hợp đồng Một ARM thông thường sử dụng tần suất điều chỉnh một năm với lãi suất được gắn vào lãi suất T-bill trung bình của năm trước Một số ARM có điều khoản tùy chọn cho phép người cầm giữ được chuyển sang lãi suất cố định trong một giai đoạn cho trước Hầu hết các ARM đều quy định mức biến động tối đa trong lãi suất vay thế chấp mỗi năm và trong thời hạn của khoản vay. Người đi vay là người gặp rủi ro biến động của lãi suất 7 Các định chế tài chính có xu hướng sử dụng ARM để Ổn định lợi suất biên Hạn chế rủi ro lãi suất (nếu so với khoản vay lãi suất cố định) 8 Thời hạn của vay thế chấp Hiện nay các khoản vay thế chấp thời hạn 15 năm chiếm tỷ trọng lớn nhất vì rủi ro lãi suất là thấp hơn đối với người tạo lập và chi phí trả lãi thấp hơn cho người đi vay Một khoản vay hoàn trả một lần(Balloon-payment mortgage) chỉ yêu cầu trả lãi trong vòng 3 tới 5 năm đầu tiên, sau đó người đi vay phải trả một lần toàn bộ số tiền gốc. Do không còn phải trả tiền gốc, số tiền phải trả hàng tháng còn lại sẽ thấp đi đáng kể 9 Hoàn trả trong (Amortizing) khoản vay thế chấp Một thời gian biểu hoàn trả thể hiện các khoản thanh toán hàng tháng đối với vay thế chấp, được chia thành hai phần: giá trị vay (principal) và lãi (interest) Trong những năm đầu thanh toán, phần chi trả lãi chiếm tỷ trọng lớn Theo thời gian, tỷ trọng thanh toán gốc tăng dần Nếu khoản vay là cố định, người cho vay nhận được một khoản thanh toán cố định mỗi tháng 10 Consider a 15-year (180-month) $200,000 mortgage at an annual interest rate of 9 percent. Develop an amortization schedule for this mortgage showing all appropriate columns. Show the first three payments and the last two payments on the schedule. The monthly mortgage payment is $2,028.53. 11 12 Payment Number Payment of Interest Payment of Principal Total Payment Remaining Loan Balance 1 $1,500.00 $528.53 $2,028.53 $199,471.47 2 1,496.04 532.50 2,028.53 198,938.97 3 1,492.04 536.49 2,028.53 198,402.48 . . . . . 179 30.09 1,998.44 2,028.53 2,013.43 180 15.10 2,013.43 2,028.53 0.00 13 The monthly mortgage payment is composed of the following costs, appropriately known by the acronym PITI: Principal - The total amount of money you are borrowing from the lender (after your down payment) Interest - The money the lender charges you for the loan. It's a percentage of the total amount of money you're borrowing. Taxes - Money to pay your property taxes is often put into an escrow account, a third-party entity that holds accumulated property taxes until they're due. Insurance - Most mortgages require the purchase of hazard insurance to protect against losses from fire, storms, theft, floods and other potential catastrophes. If you own less than 20 percent of the equity in your home, you may also have to buy private mortgage insurance. GPM (Graduated-payment mortgages) Vay thế chấp sở hữu gia tăng (Growing-equity mortgages) Vay thế chấp thứ cấp (Second mortgages) Vay thế chấp chia sẻ thặng dư (Shared-appreciation mortgages) 14 Vay thế chấp GPM: Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ Trong vòng 5 tới 10 năm đầu, khoản thanh toán tăng dần, và sau đó dừng lại không gia tăng nữa Phù hợp với những gia đình kỳ vọng sự gia tăng trong thu nhập Vay thế chấp gia tăng sở hữu: Cho phép ban đầu người đi vay chỉ trả những khoản thanh toán nhỏ Tiếp tục gia tăng theo thời gian (không có điểm dừng) Làm cho thời gian trả nợ là tương đối ngắn 15 Thế chấp thứ cấp: Có thể được sử dụng cùng với thế chấp sơ cấp Thường có thời hạn ngắn hơn Có lãi suất cao hơn vì rủi ro vỡ nợ cao hơn Thế chấp chia sẻ gia tăng Cho phép người mua nhà tiếp cận khoản vay với lãi suất thấp hơn so với lãi suất thị trường Cho phép người cho vay được chia sẻ phần thặng dư khi giá nhà tăng lên 16 Tạo ra thị trường vay thế chấp thứ cấp Cho phép các định chế khởi tạo có thể bán được chúng Cho phép các nhà đầu tư định chế có thể đầu tư vào tài sản vay thế chấp kể cả khi họ không muốn khởi tạo ra chúng Cho phép các nhà đầu tư định chế mua đi bán lại tài sản vay thế chấp Những định chế tạo lập tài sản vay thế chấp Công ty vay thế chấp Tạo lập và bán đi ngay lập tức Không duy trì một danh mục tài sản vay thế chấp lớn Không chịu rủi ro lãi suất như các định chế khác Ngân hàng thương mại và các định chế tiết kiệm là những người tạo lập chính 17 Tham gia vào thị trường thứ cấp Các định chế bán các khoản vay thế chấp mà mình không thể tài trợ trên thị trường thứ cấp Người mua là các định chế tiết kiệm, quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm nhân thọ và các quỹ tương hỗ 18 Chứng khoán hóa (Securitization) là quá trình hợp nợ (pooling) và đóng gói lại (repackaging) thành các chứng khoán mới Nhà đầu tư mua các chứng khoán này trở thành người sở hữu của những khoản nợ ban đầu Cho phép bán những khoản nợ thế chấp một cách dễ dàng hơn Có thể giảm lộ rủi ro vỡ nợ hoặc rủi ro lãi suất cho định chế tài chính 19 Life Insurance 8% Savings Institutions 25% Commercial Banks 67% 20 Giá của chứng khoán vay thế chấp là giá trị hiện tại của các dòng tiền dự kiến nhận được trong tương lai Lợi suất yêu cầu phụ thuộc vào lợi suất phi rủi ro, rủi ro vỡ nợ và tính lỏng      n t tM k C P 1 )1( Prin 21 - - ),( RPRfP fM  Nhân tố ảnh hưởng tới lợi suất phi rủi ro Lợi suất phi rủi ro chịu ảnh hưởng của lạm phát, tăng trưởng kinh tế, cung tiền và thâm hụt ngân sách   - ),,,( DEFMSECONINFfRf 22 Nhân tố ảnh hưởng tới phần bù rủi ro Phần bù rủi ro chịu tác động của nền kinh tế - )( ECONfRP  23 - ? - ),,,( - - ),(    DEFMSECONINFfP RPRfP M fM 24 Tổng kết các nhân tố Rủi ro lãi suất Giá chứng khoán vay thế chấp biến động ngược chiều với lãi suất Chứng khoán vay thế chấp thường được tài trợ bởi định chế với các khoản tiền gửi ngắn hạn Chứng khoán vay thế chấp có thể tạo ra lợi suất cao khi lãi suất giảm, nhưng lợi nhuận là hạn chế vì thường người vay sẽ tái tài trợ (refinance) 25 Rủi ro lãi suất (cont’d) Hạn chế lộ rủi ro lãi suất Bán chứng khoán vay thế chấp ngay sau khi tạo lập Cấp các khoản vay thế chấp dưới dạng lãi suất thả nổi Đầu tư vào chứng khoán vay thế chấp có thời gian đáo hạn ngắn 26 Rủi ro thanh toán sớm (Prepayment risk) Là rủi ro người đi vay thanh toán sớm khoản nợ khi lãi suất thị trường giảm xuống Nhà đầu tư nhận lại khoản thanh toán và phải đầu tư mới ở lãi suất thấp hơn Hạn chế lộ rủi ro thanh toán sớm Bán chứng khoán ngay sau khi tạo lập hoặc đầu tư vào ARMs 27 Rủi ro tín dụng Là khả năng người đi vay trả nợ chậm hoặc thậm chí là vỡ nợ Khả năng vỡ nợ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế và: Mức sở hữu của người đi vay Mức thu nhập của người đi vay Lịch sử tín dụng của người đi vay Hạn chế lộ rủi ro tín dụng Mua bảo hiểm Giữ lại các chứng khoán mà mình khởi tạo 28 MBS là những chứng khoán được đảm bảo bằng chứng khoán vay thế chấp Việc phát hành MBS được coi như một phương thức thay thế cho việc bán chứng khoán vay thế chấp. Phương thức phổ biến nhất là chứng khoán thế chấp chuyển thanh toán (mortgage pass-through security) Là nhóm các chứng khoán thế chấp được giữ bởi bên ủy thác làm thế chấp Tiền gốc và tiền lãi được trả cho định chế tài chính, sau đó được chuyển qua tới người sở hữu MBS Các định chế tài chính thu phí từ việc hỗ trợ các chứng khoán thế chấp và không bị lộ rủi ro lãi suất và rủi ro tín dụng 29 Rủi ro lãi suất của MBS Những khoản thanh toán từ chứng khoán chuyển thu nhập được gắn với những khoản gửi cho người sở hữu chứng khoán Các định chế có tỷ suất lợi nhuận biên thay đổi theo biến động lãi suất 30 Rủi ro thanh toán sớm đối với MBS Người sở hữu chứng khoán chuyển thu nhập có nguy cơ rủi ro thanh toán sớm vì người đi vay có quyền trả sớm một phần hoặc toàn bộ mà không bị phạt Người sở hữu MBS cũng có thể gặp khả năng thanh toán sớm giảm xuống khi lãi suất tăng 31 MBS của Ginnie Mae GM cam kết thời hạn thanh toán của tiền gốc và lãi cho những nhà đầu tư của chứng khoán vay thế chấp FHA hoặc VA Tất cả các chứng khoán được hợp quỹ phải có cùng lãi suất MBS của Fannie Mae FM phát hành MBS và sử dụng tiền để mua chứng khoán vay thế chấp Truyền dẫn quỹ từ nhà đầu tư tới các định chế tài chính muốn bán chứng khoán vay thế chấp của mình Nhận phí bảo đảm thành toán của tiền gốc và lãi Một số MBS được tách phần gốc và lãi 32 Chứng khoán chuyển thu nhập phát hành công cộng (PIPs) Tương tự như MBS của GM Được bảo hiểm truyền thống chứ không phải FHA hay VA Chứng nhận tham dự (PCs) Freddie Mac bán các PCs- participation certificates và sử dụng số tiền thu được để tài trợ việc tạo lập các chứng khoán vay thế chấp truyền thống 33 Nghĩa vụ thế chấp được bảo đảm (CMOs): Thanh toán sáu tháng một lần Được chia thành các lớp (tranches), với lớp đầu tiên được hoàn trả nhanh nhất Có tính hấp dẫn vì nhà đầu tư có thể chọn lớp nào phù hợp với kỳ hạn mong muốn của mình Đôi khi được chia thành các lớp IO và PO 34 Khủng hoảng tài chính 2008 bắt nguồn từ bong bóng nhà đất Mỹ Có nguyên nhân lớn từ chính sách cho vay thế chấp dưới chuẩn Tạo ra cú sốc lớn cho toàn bộ hệ thống tài chính thế giới 35 The real price of houses was relatively flat from 1890 to 1997, but since 1998, they have climbed 6 percent per year in the aggregate. The housing bubble grew alongside the stock bubble in the mid 1990s. The stock bubble increased the wealth of people, which led them to spend money on consumption including bigger and better houses. The increased demand led house prices to rise. Then the stock bubble burst, which only caused the housing bubble to grow more. This is because people lost faith in the stock market and thought investing in a home would be a much safer alternative. Also going on at this time was the slow recovery from the 2001 recession. This led the Federal Reserve Board to cut interest rates in an effort to stimulate the economy. Fixed-rate mortgages, as well as other interest rates hit 50 year lows. This was a huge incentive to buy a home. The USA home ownership rate increased from 64% in 1994 (about where it had been since 1980) to an all-time high of 69.2% in 2004. Between 1997 and 2006, the price of the typical American house increased by 124% In 2006 the national median home price was 4.6 times the national median household income. The housing bubble resulted in quite a few homeowners refinancing their homes at lower interest rates, or financing consumer spending by taking out second mortgages secured by the price appreciation. USA household debt as a percentage of annual disposable personal income was 127% at the end of 2007, versus 77% in 1990. "The financial market crisis that erupted in August 2007 has developed into the largest financial shock since the Great Depression, inflicting heavy damage on markets and institutions at the core of the financial system." International Monetary Fund, World Economic Outlook, April 2008 Up until 2006, the housing market in the United States was flourishing due to the fact that it was so easy to get a home loan. Individuals were taking on subprime mortgages, with the expectations that the price of their home would continue to rise and that they would be able to refinance their home before the higher interest rates were to go into effect. 2005 was the peak of the subprime boom. At this time, 1 in 5 mortgages was subprime. However, the housing bubble burst and housing prices had reached their peak. They were now on a decline. At this point, many who had taken on these subprime mortgages and their interest rates were beginning to “reset” to the higher rates, making their monthly mortgage payments much higher than before. People then began to sell their homes – but there was a problem to doing this. Since the price of homes had severely decreased, they did not have enough money after selling to cover the amount of the mortgage. If a person could not sell their home, this ultimately left the homeowner with one option, and that was to DEFAULT. When a home is defaulted, this is the first step towards foreclosure. After the notice of default, there is a reinstatement period before the home is put up for auction by the bank. If the defaulted loan isn’t taken care of in a given amount of time, the bank resumes responsibility of the home and is put up for auction. However, when put in an auction, the bank usually sells the home at a price that is much lower than what it is worth. The amount that they receive in this process gets put towards the borrower’s loan, but the borrower still has to account for the difference that they owe towards the loan. The process of auctioning off these houses creates a increase in supply of homes in the market, which will decrease the home prices. One of the major problems that came out of this crisis was that: Billions of dollars were lost in mortgage backed securities. What is a mortgage backed security? “Once a bank has made thousands of mortgage loans, they often package up all the loans together and sell them to investors as bonds.” It was believed that these bonds were very safe investments due to the fact that home prices were on the rise. If an individual was unable to pay the mortgage, it was thought that the homes would easily just be seized and sold. Investors continued to buy these mortgage backed securities because they continued to make a great amount of money. However, real estate prices began to fall, and the homeowners began to default their mortgages. This “safe” investment was turning out to be one that was of great risk and therefore, costing investors billions of dollars. The ratings of mortgage backed securities began to decline, to AA or even lower. This was a clear indicator of how these securities were thought of as a risky investment. The downgraded mortgage bonds were suddenly worth much less. A bank who was initially holding $100 billion in assets found that these assets could now be sold for much less, assuming they could even find someone to buy them. No investors wanted to take on this risk. Major banks suffered from huge losses. Lehman Brothers went out of business. Merrill Lynch had to sell itself to Bank of America for a fraction of its former value Countrywide Financial Corporation, the biggest U.S. mortgage lender, eventually gets taken over by Bank of America. The Federal Reserve began guaranteeing loans to Bear Stearns and other banks to prevent an all-out financial failure. Mortgage defaults led subsequently to the collapse and government rescue of Fannie Mae and Freddie Mac. There was a total of 2.2 million foreclosures in 2007, up 75% from the roughly 1.26 million RealtyTrac reported in 2006. RealtyTrac said 1% of all US households were in 'some stage of foreclosure' in 2007, up from 0.58% in 2006. By the end of 2008, home prices had dropped 20% from their 2006 peak.