Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

Chương VI: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản (quyền sử dụng đất là hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, trong đú làm rừ hoạt động của thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất vào thị trường) và hoạt động của thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất) (Điều 59). Quy định cụ thể đối với một số hoạt động chớnh của thị trường quyền sử dụng đất như: - Đấu giỏ quyền sử dụng đất, trong đú quy định trường hợp phải thụng qua đấu giỏ và trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61). - Quy định về hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xõy dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62), trong đú khụng được thực hiện theo phương thức lấy đất để thanh toỏn trực tiếp cho giỏ trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo hai hỡnh thức: một là đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh, hai là đấu giỏ đất và đấu thầu xõy dựng cụng trỡnh trong cựng một gúi thầu theo 2 thang điểm riờng. b) Quy định về xử lớ quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc: - Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ. - Giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường nhưng khụng thấp hơn giỏ đất do Ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoỏ. c) Quy định nguyờn tắc về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (Điều 64), cụ thể là: - Cỏc bờn tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lónh phải chịu trỏch nhiệm về nội dung đăng ký; - Đăng ký giao dịch bảo đảm được ghi nhận trong hồ sơ địa chớnh và trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc về đăng ký giao dịch bảo đảm; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất thỡ được thế chấp, bảo lónh bằng toàn bộ giỏ trị quyền sử dụng đất mà khụng phụ thuộc vào thời gian đó sử dụng trong thời hạn sử dụng đất được giao. d) Quy định về tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi trong phỏt triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và phỏt triển hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (Điều 66). Chương VII: Chế độ sử dụng đất nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về việc giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn và chế độ sử dụng đất nụng nghiệp đó quy định tại Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 thỏng 8 năm 1999, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 1999, Nghị định số 01/CP ngày 04 thỏng 01 năm 1995 và quy định cụ thể về một số vấn đề mới sau đõy: a) Chế độ sử dụng loại đất nụng nghiệp khỏc (đất làm nhà kớnh, nhà lưới, nhà trồng nấm, chuồng trại chăn nuụi gia sỳc, v.v.) giống như đất trồng cõy hàng năm và được tớnh trong hạn mức giao đất trồng cõy hàng năm cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều 68). b) Đất nụng nghiệp, phi nụng nghiệp sử dụng làm kinh tế trang trại và việc được chuyển từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp phục vụ trực tiếp sản xuất nụng nghiệp theo phương ỏn sản xuất, kinh doanh của trang trại được Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện xột duyệt (Điều 75). Chương VIII: Chế độ sử dụng đất phi nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về chế độ sử dụng đất ở, đất quốc phũng và an ninh, đất chuyờn dựng, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng và bổ sung quy định để xử lớ một số vấn đề cụ thể như sau: a) Thời hạn sử dụng đất phi nụng nghiệp khỏc (bao gồm đất được hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chuyển từ đất ở, hoặc đất cú nguồn gốc từ đất ở sang sử dụng vào mục đớch làm nhà bảo tàng riờng, cơ sở văn hoỏ, nhà trưng bày, v.v. mà khụng cú mục đớch kinh doanh) là ổn định lõu dài (Điều 78). b) Căn cứ vào quy hoạch xõy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch được xõy dựng nhà ở trờn thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80). c) Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự ỏn đầu tư xõy dựng nhà ở để bỏn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ nhõn nước ngoài thực hiện thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thời hạn sử dụng đất ổn định lõu dài; nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền chờnh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước (Điều 81). d) Đối với đất để mở rộng hoặc xõy dựng mới cỏc tuyến đường giao thụng thuộc khu dõn cư đụ thị hoặc nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất sử dụng để làm đường và diện tớch đất hai bờn đường sẽ thu hồi để khai thỏc quỹ đất, tạo cảnh quan và bảo vệ mụi trường (Điều 82). đ) Quy định xử lý một số điểm mới đối với chế độ sử dụng đất xõy dựng khu cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86) như sau: - Thời hạn sử dụng đất của khu cụng nghiệp được gia hạn thờm nhưng khụng quỏ 70 năm nếu thời hạn sử dụng đất đó cho phộp ngắn hơn thời hạn sử dụng đất của cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp. - Sử dụng đất trong khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử dụng đất hoặc miễn tiền thuờ đất đối với đất để xõy dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo, khu nghiờn cứu và ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo doanh nghiệp cụng nghệ cao; cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất đối với trường hợp cũn lại; nhà đầu tư xõy dựng kinh doanh nhà ở chỉ được cho thuờ nhà ở. - Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu kinh tế đó được xột duyệt. e) Nhà đầu tư thực hiện dự ỏn xõy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất trong thời gian xõy dựng. Nhà nước giao đất hoặc cho thuờ đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự ỏn xõy dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) và nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất (Điều 87). g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp trong làng nghề để phỏt triển sản xuất, kinh doanh trong làng nghề đối với những nghề khụng gõy ụ nhiễm; di dời cơ sở sản xuất trong làng nghề gõy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp (Điều 88). h) Nghiờm cấm việc sử dụng đất để lập nghĩa trang, nghĩa địa riờng; đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phự hợp với quy hoạch tớnh theo định mức sử dụng đất (Điều 94). Chương IX: Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng Nghị định quy định cụ thể việc quản lý, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, giải quyết trường hợp tự khai hoang, tự bao chiếm đất chưa sử dụng như sau: - Uỷ ban nhõn dõn cỏc cấp khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xỏc định rừ quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch (Điều 95); - Giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang, đơn vị thanh niờn xung phong, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn là nụng dõn chưa cú đất sản xuất để khai hoang; giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất đối với cỏc trường hợp khỏc (Điều 96); - Trường hợp tự khai hoang mà phự hợp với quy hoạch sử dụng đất, khụng cú tranh chấp, sử dụng đất cú hiệu quả thỡ được xem xột cụng nhận quyền sử dụng đất theo như quy định về việc giao đất nụng nghiệp; trường hợp tự bao chiếm đất chưa sử dụng nhưng khụng đầu tư cải tạo để đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất (Điều 97). Chương X: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về việc ỏp dụng quyền của người sử dụng đất trong những trường hợp cú điều kiện, một số trường hợp Luật Đất đai chưa xỏc định cụ thể về quyền và nghĩa vụ, cụ thể như sau: a) Thời điểm được thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất theo nguyờn tắc phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, trừ trường hợp được chậm nộp hoặc kể từ khi quyết định giao đất cú hiệu lực thi hành đối với trường hợp Nhà nước giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất (Điều 98). b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp (Điều 100) như sau: - Mục đớch sử dụng diện tớch đất nhận chuyển nhượng phải phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt; - Được Uỷ ban nhõn dõn cấp cú thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này; - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh đối với việc chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất. c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 và Điều 104): - Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống manh mỳn ruộng đất; - Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lỳa; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thỡ khụng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống xen kẽ trong phõn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phõn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng thỡ chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sinh sống trong phõn khu đú. d) Quy định về xử lý đối với đất nụng nghiệp sử dụng vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyết định. đ) Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 106); của doanh nghiệp là phỏp nhõn mới được hỡnh thành do gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 107); xử lý trường hợp doanh nghiệp liờn doanh với nước ngoài đó thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (Điều 108). e) Trong trường hợp hợp tỏc xó bị giải thể, phỏ sản thỡ đất do xó viờn gúp, đất được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, đất do nhận chuyển nhượng hoặc gắn với mua tài sản trờn đất (tiền sử dụng đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước) được tớnh vào tài sản của hợp tỏc xó và được xử lý theo điều lệ của hợp tỏc xó (Điều 109). g) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất xõy dựng nhà chung cư (Điều 110); quyền và nghĩa vụ của nhúm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất là tài sản chung (Điều 111). h) Quy định việc Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc giỏ trị quyền sử dụng đất đối với đất mà Nhà nước đó mượn của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (Điều 112). i) Quy định việc giải quyết trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn mượn đất, thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khỏc (Điều 113); giải quyết trường hợp tổ chức mượn đất, thuờ đất hoặc cho mượn đất, cho thuờ đất (Điều 114). Đõy là những tồn tại lịch sử của quan hệ dõn sự về đất đai mà chưa cú quy định giải quyết cụ thể (hiện tại mới chỉ cú quy định giải quyết cỏc giao dịch dõn sự về nhà ở theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 thỏng 8 năm 1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội). Chương XI: Trỡnh tự thủ tục hành chớnh về quản lý và sử dụng đất đai Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về hồ sơ, trỡnh tự thực hiện và thời gian giải quyết đối với cỏc cụng việc: a) Giao đất, giao lại đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng, chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cú biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ hỡnh thức thuờ đất sang hỡnh thức giao đất. b) Người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp và xoỏ thế chấp, bảo lónh và xoỏ bảo lónh, gúp vốn và chấm dứt gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong cỏc trỡnh tự thủ tục cú quy định cụ thể như sau: - Quy định thủ tục hành chớnh ỏp dụng chung và trỡnh tự thủ tục cụ thể để trỏnh trựng lặp khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý, sử dụng đất đai. - Trỏch nhiệm giải quyết cụng việc của từng cơ quan, đơn vị. - Quy định cụ thể về cơ quan thuế phải căn cứ vào số liệu địa chớnh do cơ quan tài nguyờn và mụi trường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh mà khụng phải xỏc định lại cỏc số liệu này để trỏnh phiền hà cho dõn. - Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh về tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc loại thuế liờn quan đến đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc định phớ và lệ phớ cú liờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chớnh về quản lý, sử dụng đất đai. Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai a) Nghị định quy định về giải quyết tranh chất đất đai đối với trường hợp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ do Toà ỏn nhõn dõn giải quyết) như sau: - Khuyến khớch hoà giải ở cơ sở, nếu khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó; kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhõn dõn cấp xó phải được lập thành biờn bản cú chữ ký của cỏc bờn và cú xỏc nhận hoà giải thành hoặc hoà giải khụng thành của Uỷ ban nhõn dõn (Điều 159). - Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhõn dõn cấp huyện, Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (Điều 160). - Cỏc căn cứ để giải quyết đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai mà cỏc bờn tranh chấp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 161). b) Nghị định quy định việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai được ỏp dụng đối với cỏc khiếu nại về quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh khi cơ quan hành chớnh thực hiện giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, bồi thường giải phúng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 162). Đối với cỏc cụng việc hành chớnh khỏc được giải quyết theo phỏp luật về khiếu nại, tố cỏo (Điều 165). Chương XIII: Phỏt hiện và xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai đối với người quản lý Nghị định quy định về đối tượng ỏp dụng, nguyờn tắc xử lớ vi phạm, hỡnh thức kỷ luật, trỏch nhiệm vật chất đối với trường hợp người quản lý vi phạm phỏp luật về đất đai; cỏc hành vi vi phạm cụ thể và hỡnh thức xử lớ theo từng mức độ vi phạm; biện phỏp tiếp nhận và trỏch nhiệm xử lý cỏc phỏt hiện và kiến nghị của tổ chức, cụng dõn đối với cỏc vi phạm (cơ chế "đường dõy núng"); trỏch nhiệm cụ thể của cỏn bộ địa chớnh và Chủ tịch Uỷ ban nhõn dõn cấp xó đối với vi phạm phỏp luật của người sử dụng đất. Một số nội dung cụ thể như sau: a) Đối tượng ỏp dụng là Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng cơ quan cú thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai; cỏn bộ, cụng chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp và cỏn bộ địa chớnh, xó, phường, thị trấn; Người đứng đầu và cỏ nhõn của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý (Điều 166). b) Hỡnh thức kỉ luật bao gồm từ khiển trỏch, cảnh cỏo, hạ bậc lương, hạ ngạch, cỏch chức đến buộc thụi việc (Điều 168). c) Quy định 7 nhúm hành vi vi phạm với 23 hành vi cụ thể (từ Điều 169 đến Điều 175). d) Uỷ ban nhõn dõn và cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp cú trỏch nhiệm cụng bố cụng khai số điện thoại riờng, hũm thư riờng, địa điểm riờng để tiếp nhận phỏt hiện, kiến nghị của tổ chức, cụng dõn về vi phạm phỏp Luật Đất đai trong quản lý, sử dụng đất (Điều 180). đ) Uỷ ban nhõn dõn và cỏn bộ địa chớnh cấp xó cú trỏch nhiệm và quyền hạn cụ thể đối với việc phỏt hiện, ngăn chặn, buộc khụi phục tỡnh trạng ban đầu khi xẩy ra cỏc hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai tại địa phương. Chương XIV: Điều khoản thi hành Nghị định cú một số quy định cụ thể như sau: a) Thời hạn thống nhất thực hiện cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 (Điều 184). b) Thời hạn hoàn thành việc thành lập hệ thống Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh là 1 thỏng 7 năm 2005 (Điều 185). c) Nghị định này thay thế 12 Nghị định và bói bỏ một phần nội dung cú liờn quan đến đất đai tại 7 Nghị định khỏc. d) Nghị định về thi hành Luật Đất đai cú hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Cụng bỏo. Những nội dung cơ bản Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất A. Kết cấu của Nghị định - Nghị định 87-CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá đất không chia ra các Chương, mà chỉ chia thành 8 Điều. - Nghị định mới (thay thế NĐ 87-CP) chia làm 4 chương, bao gồm 17 Điều: Chương I: Những quy định chung: gồm 3 Điều, (từ 1-3). - Điều 1: Đối tượng điều chỉnh. - Điều 2: Phạm vi áp dụng. - Điều 3: Giải thích từ ngữ. Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: gồm 4 Điều, (từ 4-7). - Điều 4: Phương pháp xác định giá đất. - Điều 5: Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. - Điều 6: Khung giá các loại đất. - Điều 7: Điều chỉnh khung giá các loại đất. Chương III: Định giá các loại đất tại địa phương: gồm 8 Điều, (từ 8-15). - Điều 8: Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất. - Điều 9: Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất. - Điều 10: Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. - Điều 11: Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để định giá. - Điều 12: Khu vực đất giáp ranh. - Điều 13: Định giá các loại đất cụ thể ở địa phương. - Điều 14: Giá đất tại khu vực giáp ranh. - Điều 15: Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương. Chương IV: Tổ chức thực hiện: gồm 2 Điều (từ 16-17). - Điều 16: Tổ chức thực hiện. - Điều 17: Điều khoản thi hành. B- Những nội dung chủ yếu, quan trọng của Nghị định và những vấn đề cần hướng dẫn thực hiện. 1. Nội dung cơ bản của Chương I : Những quy định chung: a) Chương I quy định rõ: Nghị định này quy định phương pháp xác định giá các loại đất và định giá đất cụ thể ở địa phương. Giá đất ở địa phương do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của Nghị định này sử dụng làm căn cứ để xử lý mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Những quan hệ tài chính đó là: Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. b) Như vậy, Nghị định này chỉ sử dụng làm căn cứ quy định giá các loại đất cụ thể để xử lý quan hệ tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Không áp dụng đối với người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2. Những nội dung cơ bản của Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. a) Về phương pháp xác định giá đất: Để thực hiện được nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 : “Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp”. * Nghị định đưa ra 2 phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Hai phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng loại đất, vị trí đất… * Đây là nội dung mới hoàn toàn so với Nghị định 87-CP năm 1994, được xây dựng trên cơ sở tổng kết những kinh nghiệm định giá đất trong những năm vừa qua của UBND tỉnh, thành phố trong cả nước; kết hợp với việc nghiên cứu các phương pháp xác định giá đất mà các nước trên thế giới đang áp dụng một cách phổ biến để vận dụng phù hợp với điều kiện của nước ta. * Hai phương pháp xác định giá đất được Nghị định và cả Thông tư hướng dẫn làm rõ như sau: - Về phương pháp so sánh trực tiếp: + Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định quy định là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường của loại đất tượng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường được Nghị định giải thích rõ, đó là số tiền VND tính trên 1 đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống. + Muốn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định đã quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản sau: a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.); + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. - Khấu trừ giá trị tài sản trên đất. Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau: Giá đất tại thời điểm xác định giá = Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của đất và công trình trên đất) tại thời điểm xác định giá - Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá Trong đó: Giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng tại thời điểm xác định giá = Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình - Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) x Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trình x Số năm đã sử dụng các công trình đầu tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp. Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản. Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế. - Về phương pháp thu nhập: + Phương pháp thu nhập được Nghị định quy định là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. + Muốn áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định đã quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản sau: Bước 1: Tiến hành tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại. Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo Luật định. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức : Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước 1 - Tổng chi phí đã tính được ở Bước 2 Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm/năm + Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập cần chú ý: Đối với trường hợp đã có tài sản trên đất, thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của tài sản trên đất. - Sử dụng kết hợp 2 phương pháp: Nghị định cho phép: Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập, ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất nêu trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Thông tư hướng dẫn Nghị định quy định các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống. - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường. - Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá và giới hạn cho phép vận dụng do Chính phủ quy định.