Quy trình định giá bất động sản

Quy trình định giá bất động sản Nhiệm vụ của việc định giá bất động sản trong bất cứ một xã hội nào trước hết là nhằm phục vụ cho các lợi ích của nhà nước, làm căn cứ để thu thuế và các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và người lao động trong xã hội thông qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của người chủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trị thực của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản… 1. XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bất động sản có nhiều loại, có loại dùng để ở ( nhà ở, đất ở ), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ, nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công sở, trường học.Nhiệm vụ định giá bất động sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra một số loại sau đây: nhiệm vụ bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản… 1.1. Bảo toàn bất động sản - Bảo hiểm bất động sản, bồi thường và đánh giá bất động sản 1.2. Mua bán bất động sản đơn hạng mục 1.3. Biến động chủ quyền bất động sản của doanh nghiệp Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp Bán doanh nghiệp Cho thuê 1.4. Chuyển nhượng bất động sản 1.5. Bồi thường 1.6. Thế chấp Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể quyết định bởi tính chuẩn xác của việc định giá bất động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp định giá . 1.7. Xác định giá trị bất động sản để cổ phần hóa Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi tiêu đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu. Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều nhân tố cần tới định giá . 1.8. Hạch toán kế toán Thuế khóa quốc gia đối với tài sản va tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành Thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế. 1.9. Nghiệp vụ thanh toán Doanh nghiệp tiến hành thanh toán quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập; những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có. 1.10. Phục vụ tư vấn Việc trình bày các đặc tính định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ định giá bất động sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh. Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là: - Kiện tụng - Giúp cho việc hạch toán kế toán. 2. KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG, THU THẬP THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: Đối với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản. + Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 2.2 -Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và mội trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá - Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. 3. PHÂN TÍCH THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá. 1- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản. 2- Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá. a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. b. Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản. 3- Phân tích về khách hàng: 4- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản. 4. LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN - Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. - Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp, người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng. - Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn). - Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan... Theo phương pháp này giá trị thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). - Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu tiên lựa chọn. Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường. Theo thông tư UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất tại địa phương, chỉ đạo Sở Tài chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường địa phương, định kỳ báo cáo Bộ Tài chính. Với khu vực giáp ranh, UBND căn cứ vào tình hình thực tế xây dựng theo nguyên tắc, đất có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực. Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị, bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn, ấp tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại, thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề. 5. XÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá. 1- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá. 2- Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá. 3- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá. 4- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá 5- Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở: a- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả định giá. b- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. c- Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng. 6- Xác định thời điểm định giá. 7- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá. 8- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Lập kế hoạch định giá. 1- Việc lập kế hoạch một cuộc đ��nh giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá. 2- Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.