Kế toán, kiểm toán - Chương 2: Kế toán bất động sản đầu tư

18/07/2012 1 KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ CHƯƠNG 2 PHẦN 2 TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP. HỒ CHÍ MINH KHOA KẾ TOÁN KIỂM TOÁN 1 Mục tiêu Sau khi học xong chương này sinh viên có thể: Giải thích bản chất của bất động sản đầu tư và phân biệt với các tài sản khác như bất động sản hàng hóa và bất động sản chủ sở hữu sử dụng Giải thích được nguyên tắc ghi nhận và đánh giá bất động sản đầu tư Xử lý nghiệp vụ kế tóan bất động sản đầu tư trên hệ thống tài khoản kế toán. Nêu nguyên tắc trình bày và thuyết minh trên báo cáo tài chính liên quan đến bất động sản đầu tư Giải thích các khác biệt trong quan điểm giữa kế toán và thuế khi xử lý các giao dịch bất động sản đầu tư Trình bày việc tổ chức công tác chứng từ và ghi sổ kế toán chi tiết 2 Nội dung Các khái niệm và nguyên tắc cơ bản Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Trình bày và công bố thông tin trên BCTC Khác biệt giữa kế toán và thuế liên quan đến BĐSĐT Tổ chức lập chứng từ, ghi chép sổ kế toán 3 Ứng dụng hệ thống tài khoản kế toán Tài khoản 217, 2147, 1567, 5117, 632 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu 4 18/07/2012 2 Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư Bên Nợ Bên Có Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳNguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kỳ Dư Nợ Nguyên giá BĐS đầu tư còn lại cuối kỳ. 5 Tài khoản 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư Bên Nợ Bên Có Hao mòn bất động sản đầu tư tăng lên trong kỳ Hao mòn bất động sản đầu tư giảm đi trong kỳ Dư Có Giá trị hao mòn BĐS đầu tư luỹ kế đến cuối kỳ. 6 Tài khoản 1567 – Hàng hóa bất động sản Bên Nợ Bên Có Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản bán trong kỳ, hoặc chuyển thành bất động sản đầu tư; •Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản mua về để bán; •Giá trị còn lại của bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho; •Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán Dư Nợ Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản còn lại cuối kỳ. 7 Tài khoản 5117 – DT kinh doanh BĐS ĐT Bên Nợ Bên Có Doanh thu kinh doanh bất động sản phát sinh trong kỳ. •Kết chuyển doanh thu thuần để xác định kết quả kinh doanh trong kỳ KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ 8 18/07/2012 3 Tài khoản 632 – Giá vốn hàng bán Bên Nợ Bên Có Kết chuyển toàn bộ chi phí kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ để xác định kết quả hoạt động kinh doanh. Số khấu hao BĐS đầu tư trích trong kỳ; Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo BĐS đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá BĐS đầu tư; Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động BĐS đầu tư trong kỳ; Giá trị còn lại của BĐS đầu tư bán, thanh lý trong kỳ; Chi phí của nghiệp vụ bán, thanh lý BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ. KHÔNG CÓ SỐ DƯ CUỐI KỲ 9 Các nghiệp vụ phát sinh chủ yếu Mua BĐS đầu tư Xây dựng BĐS đầu tư Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Bán BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư Cho thuê hoạt động BĐS Bán bất động sản đầu tư Cải tạo BĐS đầu tư để bán Chuyển đổi mục đích nắm giữ 10 Mua bất động sản đầu tư TK 217 TK 11*, 331, TK 133 TK 333 11 Bài tập thực hành số 1 Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua là 1.400 trđ thanh toán bằng chuyển khoản. Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 7 trđ. Giá trị nhà trên đất được xác định là 200 trđ. DN mua chờ tăng giá để bán lại. 12 18/07/2012 4 Mua trả chậm TK 217 TK 11*, 331, 333 TK 133 TK 242 TK 635 13 Bài tập thực hành số 2 Chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên đất, giá mua trả ngay là 5.000 trđ. Tại thời điểm mua phải thanh toán ngay 1.500 trđ, số còn lại trả dần trong 10 năm, mỗi năm 350 trđ. DN chuyển khoản 1.500 trđ trả cho người bán. Tổng số lãi trả chậm trong 10 năm là 2.310 trđ. Thuế trước bạ phải nộp là 25 trđ bằng tiền mặt. Chi phí môi giới thanh toán bằng tiền mặt là 2,2 trđ, trong đó có thuế GTGT 0,2 trđ. Doanh nghiệp đang giữ tài sản để chờ tăng giá. 14 BĐS đầu tư qua xây dựng TK 241 TK 11*, 331 TK 133 TK 217 15 Bài thực hành số 3 Chuyển quyền sử dụng đất, giá mua là 300 trđ trả ngay bằng tiền mặt. Doanh nghiệp tiến hành phân lô, xây dựng nhà để cho thuê theo một số hợp đồng thuê hoạt động. Chi phí phát sinh khi xây dựng như sau: – Vật liệu mua ngoài thanh toán bằng TGNH: 200 trđ – Công cụ dụng cụ xuất kho loại phân bổ 1 lần: 30 trđ – Tiền lương phải trả công nhân viên: 120 trđ – Chi phí dịch vụ mua ngoài phải trả 5,2 trđ – Chi phí khác thanh toán bằng tiền mặt: 7 trđ 10 tháng sau công trình hoàn thành và sẳn sàng để bán hoặc cho thuê hoạt động. 16 18/07/2012 5 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Tăng lợi ích kinh tế: TK 241 TK 11*, 331 TK 133 TK 217 Ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 17 Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu Không tăng lợi ích kinh tế: TK 632 TK 11*, 331 TK 133 TK 242 Ghi tăng giá vốn hàng bán hoặc phân bổ dần vào giá vốn hàng bán 18 Bài tập thực hành số 4 Công ty An Phương tiến hành sửa chữa một bất động sản đầu tư đã xuống cấp trầm trọng, chi phí phát sinh gồm: – Mua vật liệu xây dựng đưa vào sửa chữa 220 trđ, trong đó có thuế GTGT 20, đã thanh toán bằng TGNH. – Nhân công khoán cho nhà thầu 50 trđ, thanh toán bằng chuyển khoản. – Chi phí khác bằng tiền mặt 10 trđ. Công việc nâng cấp đã hoàn thành, đưa vào cho thuê. 19 Bài tập thực hành số 5 Bên thuê văn phòng thông báo một bên tường nhà bị thấm. Công ty An Phương đã khoán cho công ty xây dựng Hòa Bình thực hiện sữa chữa với tổng chi phí là là 5,5 trđ, trong đó có thuế GTGT 10%, thanh toán bằng tiền mặt. 20 18/07/2012 6 Khấu hao bất động sản đầu tư TK 2147 TK 632 21 Cho thuê bất động sản đầu tư TK 632 TK 2147 TK 632 TK 11*, 331 TK 133 TK 3387 TK 11*, 131 TK 3331 TK 3331 22 Bài tập thực hành số 6 Doanh nghiệp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, thời hạn thuê là 1 năm, giá thuê chưa thuế GTGT mỗi tháng là 10.000.000đ, thuế GTGT thuế suất 10%. Theo thoả thuận bên thuê phải tiền thuê mỗi đầu 6 tháng. Doanh nghiệp đã nhận đủ số tiền thuê của 6 tháng đầu tiên. Chi phí môi giới cho thuê thanh toán bằng tiền mặt 500.000đ. Khấu hao hằng tháng phải trích cho TSCĐ này là 2.000.000đ. 23 Bán bất đầu tư TK 632 TK 217 TK 2147 TK 5117 TK 11*, 131 TK 3331 24 18/07/2012 7 Bài tập thực hành số 7 Công ty CP ABC bán một bất động sản đầu tư có nguyên giá là 1.200 trđ, đã trích khấu hao 100 trđ. Giá bán chưa thuế GTGT là 2.000 trđ, thuế GTGT 10%, đã thu bằng chuyển khoản. 25 Sửa chữa BĐS đầu tư để bán TK 1567 TK 217 TK 2147 TK 154 TK 11*, 152, 331, 334, TK 133 26 Bài tập thực hành số 8 Sau thời gian đầu tư BĐS, doanh nghiệp quyết định cải tạo, sửa chữa khu nhà quận 9 để bán theo hợp đồng đã ký kết. Bất động sản này có nguyên giá là 1.020trđ, đã trích khấu hao 20 trđ. Chi phí thuê ngoài nâng cấp thanh toán bằng chuyển khoản 44 trđ, trong đó có thuế GTGT 4 trđ. Công việc cải tạo đã xong, sẵn sàng để giao cho khách hàng. 27 Chuyển đổi mục đích nắm giữ BĐS đầu tư
BĐS CSH sử dụng BĐS CSH sử dụng
BĐS đầu tư BĐS đầu tư
Hàng hóa BĐS Hàng hóa BĐS
BĐS đầu tư 28 18/07/2012 8 Bất động sản đầu tư và BĐS CSH sử dụng TK 217 TK 2147 TK 213 TK 211 TK 2141, 2143 BĐS đầu tư thành BĐS CSH sử dụng TK 217 TK 211, 213 TK 2141, 2143 BĐS CSH sử dụng thành BĐS đầu tư Khi CSH bắt đầu sử dụng Khi CSH kết thúc sử dụng TS 29 TK 2147 Bài tập thực hành số 9 Công ty Đất Xanh quyết định ngưng việc cho thuê khu văn phòng ở quận 7, chuyển thành phòng giới thiệu sản phẩm. Khu văn phòng cho thuê này có nguyên giá 3.000 trđ, giá trị quyền sử dụng đất là 2.000 trđ (không thời hạn), giá trị nhà trên đất 1.000trđ, đã khấu hao đến thời điểm hiện tại là 500 trđ. Chi tiền mặt quét vôi lại toàn bộ khu văn phòng 13 trđ, kế toán phân bổ vào chi phí trong 1 năm. 30 BĐS đầu tư và Hàng hóa BĐS TK 217 TK 1567 BĐS đầu tư thành hàng hóa BĐS TK 217 TK 1567 Hàng hóa BĐS thành BĐS đầu tư TK 2147 CSH bắt đầu triển khai mục đích bán CSH bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động 31 Trình bày BĐS đầu tư 32 18/07/2012 9 Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 33 Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 34 Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 35 Thuyết minh BĐS ĐT - Vinamilk 36 18/07/2012 10 Thuyết minh Doanh thu BĐS - Vinamilk 37 Khác biệt thuế và kế toán Chênh lệch giữa thuế và kế toán có thể phát sinh trong thời gian nắm giữa BĐS chờ tăng giá. 38 Bài tập thực hành số 10 1/1/20x0, Cty thương mại T mua một tòa nhà với NG 1.000 trđ, nắm giữ chờ tăng giá rồi bán. Kế toán khấu hao tòa nhà theo phương pháp đường thẳng, thời gian khấu hao 20 năm. Ngày 1/1/20x5, DN bán tòa nhà với giá 1.300 trđ. Cơ quan thuế không chấp nhận chi phí khấu hao BĐS trong thời gian chờ tăng giá do chưa có doanh thu tương ứng. => Xác định chênh lệch thuế trong từng năm? 39 Chứng từ kế toán Hợp đồng mua bán bất động sản Chứng từ nộp thuế khi mua BĐS Hoá đơn GTGT mua vào và bán BĐS Hoá đơn GTGT phát hành khi cho thuê BĐS Phiếu thu/Phiếu chi, GB Nợ/GB Có của Ngân hàng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng Các chứng từ khác. 40 18/07/2012 11 Sổ kế toán 41