Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

1CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. 2. Phân loại BĐS. 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS. 4. Đặc điểm của thị trường BĐS. 5. Phân loại thị trường BĐS. II. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS 1. Phương pháp so sánh trực tiếp. 2. Phương pháp đầu tư. 3. Phương pháp chi phí. 4. Phương pháp thặng dư I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: - Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, do đó: + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. + Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. - Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để điều chỉnh giá cho hợp lý. - Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu. - Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động KT-XH, vì vậy: + Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của nhà nước. + Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến những ảnh hưởng của nó đến các công trình khác. + Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có những công trình khác ra đời. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) 2. Phân loại BĐS: a. Ý nghĩa của việc phân loại: - Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về mặt KT-XH. - Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) b. Theo đặc tính vật chất: - Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình … + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD: điều hòa, quạt… - Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá… I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) 2c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: - Đất đai: + Đất nông nghiệp. + Đất phi nông nghiệp. + Đất chưa sử dụng. - Công trình kiến trúc: + Nhà ở để cho thuê hoặc bán. + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại. + Khách sạn, văn phòng cho thuê. + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS: - Đối với đất đai: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. + Quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Quyền của chủ thể đối với BĐS) 4. Đặc điểm của thị trường BĐS: a. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS, đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài, có thể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ định giá sai số lớn. b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực. Nguyên nhân: do có sự khác biệt giữa các vùng, miền. => Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo: Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm. => Giá BĐS không phải là mức giá cạnh tranh. => việc gặp gỡ giữa người mua và người bán thường phải thông qua môi giới chuyên nghiệp. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên, trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy cung không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý: - Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn đến các cơn sốt giá BĐS. - Nhà nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS. - TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm của thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý. e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) 5. Phân loại thị trường BĐS: a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị trường chính thức vs phi chính thức. b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại. c. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp, BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong dịch vụ. d. Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn, liên doanh I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại thị trường BĐS) 3CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS 1. Phương pháp so sánh. 2. Phương pháp đầu tư. 3. Phương pháp chi phí. 4. Phương pháp thặng dư. Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản: - Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào. - Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường. - Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá 1. Cơ sở lý luận: Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế. 2. Các trường hợp áp dụng: - Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất … - Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 3. Kỹ thuật định giá: - Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần thẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các thông tin cơ bản sau cần được thu thập: + Tình trạng vật chất của BĐS + Đặc điểm về mặt bằng. + Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan. + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm. + Tình trạng pháp lý + Thời gian giao dịch. + Các điều khoản và điều kiện sử dụng. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) - Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. + Nguồn gốc các giao dịch thị trường. + Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường. - Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so sánh). CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) - Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS. Khi điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau: • Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt. • Mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các bằng chứng thị trường. • Luôn đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS. Có 02 phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở (khu đất B) có diện tích 20.000m2 thuộc đô thị loại 2, cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m2. Đây là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định giá Khu đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá này diễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng tương đương giá /m2 là 5 triệu đồng. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 4CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 285.72506. Chiều sâu khu đất Tự nguyện10. Tình trạng mua bán Không9. Tài sản trên đất Ít bụi- Bụi- Ồn ào8. Môi trường: Ko giáp hẻm 1 mặt giáp hẻm lớn 7. Kết cầu hạ tầng Đường giao thông 701005. Mặt tiền (m) Loại 24. Loại đường phố Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh với đường phố 3. Vị trí đất Đô thị loại V2. Mục đích sử dụng Có giấy chứng nhận QSD đất1. Căn cứ pháp lý Khu BKhu A Khác nhauGiống nhauTiêu chí so sánh Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí Khu A Khu B Bụi: 8 điểm Ít bụi hơn: 9 điểm Độ bụi Khu A Khu B Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8.5 điểm Giao thông Khu A Khu B Ngắn hơn: 10 điểm Dài hơn: 9 điểm Chiều dài Khu A Khu B Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm Chiều rộng mặt tiền CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) • Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm 5% giá, mỗi điểm hơn tăng 5% giá. • Giá trị khu B giảm: - Do chiều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ. - Do chiều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. - Giao thông: 1,5 x 5% x 125 tỷ = 9.375 tỷ. => Giá trị giảm: 28.125 tỷ. • Giá trị khu B tăng: - Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. • Giá trị 1 m2 ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000 = 4.125 tr / m2 • Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 5. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường. - Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường vì dựa vào giá cả thị trường. - Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Nhược: - Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thi mới có thể so sánh được. - Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử. - Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 1. Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập. 2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. 3. Điều kiện áp dụng: - Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể được dự báo trước. - Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) r CF PV  kr CF PV 1   4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn ĐT: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) PV: giá trị của tài sản định giá CF: dòng tiền ròng hàng năm. r: mức chiết khấu hàng năm • Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn: CF1 = CF0 (1 + k) CF0: dòng tiền ròng ở năm hiện hành. k: tỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm     n 1t t t )r1( CF PV • Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn: 54. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 111,111,403,1 %7 000,500,102333,733,207 PV  7.50%8.00%7.50%7.00%%Mức chiết khấu 102,500,000140,000,000100,000,00067,500,000ĐồngTổng chi phí SX 2,5002,0001,500Đồng/kgChi phí sản xuất 207,733,333263,200,000225,000,000135,000,000ĐồngTổng doanh số bán 4,7004,5003,000Đồng/kgGiá bán bình quân 56,00050,00045,000KgTổng sản lượng Bình quân200720062005ĐVTChỉ tiêu => Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m2 5. Trình tự thực hiện: Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp… Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp. Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền để tính giá trị của tài sản. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 6. Ưu, nhươc điểm: Ưu: - Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. - Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có được dự báo một cách chính xác. Nhược điểm: - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. - Kết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết quả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số trong mô hình. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 1. Cơ sở xây dựng: • Dựa trên phương pháp thay thế: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương đương 2. Điều kiện áp dụng: • Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học… đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. • Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm. • Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu. • Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 3. Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với các công trình hiện có trên đất. Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi phí xây dựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho số tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3). Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị của công trình CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 4. Các loại chi phí: a. Chi phí tái tạo: - Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. b. Chi phí thay thế: - Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. => Trong 1 số trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo không hợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để việc ước tính giá trị được chính xác hơn. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 65. Các phương pháp ước tính chi phí: a. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục (từ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ được ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản lý xây dựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám sát, lãi vay, thuế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính. Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường được sử dụng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn. Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải có chuyên sâu về kỹ thuật mới có thể định giá chính xác CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m2 34.5Chi phí xây dựng 1m2 34,500Giá trị công trình (A+B+C) 3,000C. Lợi nhuận (10%) 1,500B. Chi phí gián tiếp (5%) 30,000 1,000 15,000 5,000 2,000 2,000 5,000 A. Chi phí trực tiếp 1. Vệ sinh địa điểm 2. Móng 3. Tường 4. Sàn 5. Trần 6. Mái Tổng cộng (USD) Lao độngNguyên vật liệuHạng mục xây dựng CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá của công trình tương tự. Tỏng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý và lãi. Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh chóng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh với các phương pháp định giá khác. Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Vì vậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu chuẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công trình mục tiêu. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 6. Các loại giảm giá đối với BĐS: - Giảm giá vs khấu hao: Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định. - Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao trong thời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị trường được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu. Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là $3,000. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) • Các loại giảm giá: - Giảm giá tự nhiên: + BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. + BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất… + BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý kém hoặc do sự phá hoại. - Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá do sai sót trong thiết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời. - Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân thay đổi về môi trường. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 7. Tuổi thọ kinh tế của công trình: Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau: - Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá. - Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật. - Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế - Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà vẫn mang lại hiệu quả kinh tế. - Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả. Trong định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 7• Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035, nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại là 100.000 USD. Yêu cầu: xác định các loại tuổi và mức giảm giá đối với công trình này. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) • Các loại tuổi công trình: - Tuổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm - Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm. - Tuổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm. - Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm. - Tuổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm. • Mức giảm giá ước tính: 100.000 x (14 năm /34 năm) = 41.176 USD CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 8. Phương pháp xác định giảm giá: a. Phương pháp mang tính kỹ thuật: a.1 Giảm giá tự nhiên: a.1.1 Có thể sửa chữa được: TĐV điều tra chi tiết về công trình xây dựng, lập danh mục các hạng mục hư hỏng có thể sửa chữa, xét hiệu quả kinh tế của việc sửa chữa. Ước tính chi phí cho việc sửa chữa tại thời điểm hiện hành. a.1.2 Không sửa chữa được: TĐV dựa vào việc phân tích chi phí thay thế cho toàn bộ công trình và dựa vào tỷ lệ tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế để chọn tỷ lệ giảm giá cho phù hợp. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) a.2 Giảm giá lỗi thời do chức năng: a.2.1 Có thể sửa chữa được: tiến hành như giảm giá tự nhiên. a.2.2 Không thể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong quá khứ. a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự gần đây nhất. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt nguyên nhân. Dễ dàng được thực hiện khi ước tính giá trị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự được đánh giá. Ví dụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là 3.000m2, diện tích xây dựng là 10.000m2. Chi phí xây dựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m2. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với giá 2.000 USD/m2. Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) - Giá trị thị trường của đất trống: 3.000 m2 x 2.000 USD/m2 = 6.000.000 USD - Chi phí hiện hành của các công trình: 10.000 m2 x 1.500 USD/m2 = 15.000.000 USD - Mức giảm giá của công trình xây dựng: (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD - Chi phí thay thế giảm giá của công trình: 15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD - Giá trị thị trường của BĐS: 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 89. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nhược: - Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường. - Chi phí không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. - Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và tương đối khó khi thực hiện. - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật xây dựng. - Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêu định giá quan trọng CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 1. Cơ sở xây dựng: chủ yếu dựa vào nguyên tắc đóng góp: giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự chênh lệch trong trường hợp có sự hiện diện hay thiếu vắng của BĐS đó. 2. Điều kiện áp dụng: - Phù hợp khi dễ dàng xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Các yếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí phải đạt độ tin cậy cao. - Có thể kết hợp các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất khi đánh giá các phương án sử dụng của BĐS CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 3. Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS cần định giá. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án trong bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu nhập). Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây dựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận của nhà ĐT xây dựng. Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh thu - tổng CP. Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát triển) CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 4. Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam Phát xây dựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m2. Diện tích xây dựng mỗi căn là180m2 và sẽ được bán với giá 1 tỷ đồng. Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn này là 100 triệu đồng, chi phí quảng cáo và môi giới là 50 triệu. Yêu cầu: xác định giá trị mảnh đất, biết rằng: - Thời gian thực hiện và hoàn thành dự án là 1 năm. - Chi phí xây dựng 2 triệu/m2. - Công ty Nam Phát phải nộp tiền sử dụng đất là 4% giá đất. - Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10%/năm. - Chi phí xây dựng được tài trợ 2 lần. Mỗi lần ½ chi phí cần thiết. - Công ty kỳ vọng khoản lợi nhuận là 100 triệu cho mỗi căn nhà và tỷ suất lợi nhuận là 20% trên vốn đâu tư vào đất CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) - Doanh thu từ việc bán nhà: 5 tỷ. - Chi phí pháp lý và quảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150 triệu. - Thu thuần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu. - Các chi phí phát triển: 2.435 triệu CP xây dựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu. CP tài trợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu Lợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu - Giá trị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) - Giá trị đất trống: X - CP pháp lý để có QSĐ: 0,04X - CP cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% = 0,104X - Tổng CP đầu tư vào đất = 1,144X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X - Giá trị ĐT vào đất trống: 1,3728X - Giá trị ước tính của đất: 2135 = 1,3728X => X = 1.759,2 triệu. - Tư vấn: Giá mua tối đa là 1.759,2 triệu. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 95. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. - Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Được sử dụng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án BĐS. Nhược: - Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo giá thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư)