Bồi dưỡng nghiệp vụ kinh doanh bất động sản: PHÁP LUẬT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

ãnh bằng quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Đượcsử dụng đất trong thời hạn thế chấp, bảo lãnh; - Bên thế chấp, bên được bảo lãnh được nhận tiền vay do thế chấp, được bảo lãnh theo phương thức đã thỏa thuận; - Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp, bảo lãnh; - Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh nếu đuợcbên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh đồng ý; - Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp. @. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, nhận bảo lãnh quyền sử dụng đất : Bên nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: - Cùng với bên thế chấp, bảo lãnh đăng ký việc thế chấp; - Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp. Bên nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; - Được ưu tiên thanh tóan nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh. @. Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh : Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất mà bên thế chấp, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp, bảo lãnh có quyền khởi kiện tại Tòa án. b). Thủ tục : @. Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất : Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kề từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải nộp một (01) bộ hồ sơ gồm: - Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai . Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. Việc đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký thế chấp, đã đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; sửa chữa sai sót trong nội dung đăng ký thế chấp, đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự, thủ tục như trên. @. Thủ tục đăng ký xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất : Sau khi hòan thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hòan thành nghĩa vụ trả nợ trong Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc Bản xác nhận của bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hòan thành nghĩa vụ trả nợ; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hòan thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh; thực hiện việc xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.6. Qui định về tặng cho quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của pháp luật. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Lý do tặng cho quyền sử dụng đất; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên tặng cho; - Quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; @.Nghĩa vụ của bên tặng cho quyền sử dụng đất : Bên tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; - Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên được tặng để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. @. Quyền và nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền sử dụng đất : Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được tặng cho; - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên được tặng cho quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. b). Thủ tục : Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai . Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.7. Qui định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất được thể hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của pháp luật . Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây: - Tên, địa chỉ của các bên; - Quyền, nghĩa vụ của các bên; - Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; - Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên góp vốn; - Thời hạn góp vốn; - Giá trị quyền sử dụng đất góp vốn; - Quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; - Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; @. Quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất : Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Giao đất đúng thời hạn, đủ diện tích, đúng hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Được hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; - Được chuyển nhượng, để thừa kế phần góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; - Được nhận lại quyền sử dụng đất đã góp vốn theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết; - Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận góp vốn không thực hiện việc thanh tóan phần lợi nhuận đúng thời hạn hoặc thanh tóan không đầy đủ. @. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất : Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây: - Thanh tóan phần lợi nhuận cho bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn; - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, hạng đất, lọai đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng; - Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn; - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bên nhận góp vốn là pháp nhân, trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh. b). Thủ tục : @. Thủ tục đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất : Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất; -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai . Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. @. Thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất : Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Hợp đồng chấm dứt góp vốn; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiện như sau: - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường; - Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không có thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất; -Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn; -Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượctờ trình, Uy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất theo quy định của pháp luật. 2.8. Qui định về thừa kế quyền sử dụng đất : a). Điều kiện : Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật . Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định chung của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. b). Thủ tục : Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có: - Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các lọai giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai . Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau: - Trong thời hạn không quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 3. CÁC QUYỀN CỦA CHỦ SỞ HỮU BẤT ĐỘNG SẢN (KHÔNG PHẢI ĐẤT ĐAI) : Với tư cách là người chủ sở hữu tài sản là bất động sản (ngoài đất đai), chủ sở hữu được thực hiện các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản của mình. Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để quản lý, nắm giữ tài sản nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội. Việc chiếm hữu của chủ sở hữu không bị hạn chế, gián đoạn về thời gian trừ trường hợp chủ sở hữu chuyển giao việc chiếm hữu cho người khác hoặc pháp luật có qui định khác. Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó và phải tuân theo thủ tục do luật định. Để định đoạt tài sản, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, để thừa kế tài sản mà mình là chủ sở hữu. Quyền định đoạt chỉ bị hạn chế trong trường hợp pháp luật có qui định, thí dụ khi tài sản đem bán là di tích lịch sử, văn hóa thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua; pháp nhân, cá nhân hoặc chủ thể khác được quyền ưu tiên mua tài sản trong một số trường hợp thì khi bán tài sản này, chủ sở hữu phải dành ưu tiên quyền mua cho những chủ thể đó. Về quyền sở hữu nhà, theo đ.9 Luật nhà ở năm 2005 (có hiệu lực tứ 01/7/2006), các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm : a). Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú. b). Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội qui định; người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ 6 tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẽ hoặc một căn hộ. c). Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn được qui định trong Giấy chứng nhận đầu tư và ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, được quyền đứng tên sở hữu và bán nhà ở này cho các đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam. Đối với cá nhân, tổ chức trong nước, chủ sở hữu có quyền bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà. Trường hợp chủ sở hữu nhà là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thì chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; bán, tặng cho, để thừa kế nhà cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho các đối tượng khác thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của căn nhà đó. Trường hợp cá nhân, tổ chức nước ngoài được xây nhà để cho thuê hoặc bán, khi Giấy chứng nhận đầu tư hết hạn, chủ đầu tư phải bàn giao số nhà cho thuê và số nhà chưa bán hết cho UBND cấp tỉnh nơi có nhà, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định xác lập sở hữu nhà nước và giao cho doanh nghiệp có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quản lý, sử dụng số nhà náy theo qui định của pháp luật. 3.1. Qui định về mua bán nhà : Các đối tượng được sở hữu nhà có quyền bán nhà thuộc sở hữu của mình nhưng phải lập thành hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. @. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà : Bên bán nhà có các nghĩa vụ sau đây: - Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có; - Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; - Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua; - Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Bên bán nhà có các quyền sau đây: - Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên mua hòan thành các thủ tục mua bán nhà trong thời hạn đã thỏa thuận; - Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận. @. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà : Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây: - Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà; - Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận; - Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. Bên mua nhà ở có các quyền sau đây: - Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán hòan thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận; - Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại. @. Thời điểm chuyển quyền sở hữu : Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản chuyển dịch. Bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản nếu không có thỏa thuận khác. 3.2. Qui định về thuê nhà : Việc thuê nhà phải thể hiện bằng hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác . @. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà : Bên cho thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây : - Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng ; - Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn - Bảo dưỡng, sữa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường . Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây : - Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận ; - Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi : bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng ; sử dụng nhà không đúng mục đích thuê ; cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng ; làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đấn sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Tuy nhiên, muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên kia biết trước 1 tháng, nếu không có thỏa thuận khác. - Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở ; - Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không qui định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước 6 tháng . @. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà : Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây : - Sử dụng nhà đúng mục đích đã thoả thuận ; - Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận ; - Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra ; - Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng ; - Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thoả thuận . Bên thuê nhà ở có các quyền sau đây : - Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận ; - Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản ; - Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản ; - Được tiếp tục thuê theo các thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ; - Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng . - Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi : bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng ; tăng giá thuê nhà bất hợp lý; quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Muốn đơn phương chấm dứt, phải báo cho bên kia biết trước 1 tháng, nếu không có thỏa thuận khác @. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà : Hợp đồng thuê nhà chấm dứt trong các trường hợp sau đây : - Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết việc đòi nhà ; - Nhà cho thuê không còn ; - Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống ; - Nhà cho thuê phải phá dỡ do hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch của nhà nước . 3.3. Qui định về trao đổi tài sản (kể cả bất động sản) : Việc trao đổi tài sản (kể cả bất động sản) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định. Trong trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán tài sản cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản. Trong trường hợp tài sản trao đổi chênh lệch về giá trị thì các bên phải thanh tóan cho nhau phần chênh lệch đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. 3.4. Qui định về tặng cho bất động sản : Tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; Trong trường hợp bên tặng cho cố ý tặng cho tài sản không thuộc sở hữu của mình mà bên được tặng cho không biết hoặc không thể biết về việc đó thì bên tặng cho phải thanh tóan chi phí để làm tăng giá trị của tài sản cho bên được tặng cho khi chủ sở hữu lấy lại tài sản. Bên tặng cho có nghĩa vụ thông báo cho bên được tặng cho khuyết tật của tài sản tặng cho. Trong trường hợp bên tặng cho biết tài sản có khuyết tật mà không thông báo thì phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại xảy ra cho người được tặng cho; nếu bên tặng cho không biết về khuyết tật của tài sản tặng cho thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Bên tặng có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiêu nghĩa vụ dân sự (không được trái pháp luật, đạo đức xã hội) trước hoặc sau khi tặng cho. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại . 3.5. Qui định về thế chấp bất động sản: Qui định về thế chấp bất động sản (không phải là đất đai) được qui định tương tự như thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Tài sản đang cho thuê cũng có thể được dùng để thế chấp. Hoa lợi, lợi tức thu được từ việc cho thuê tài sản thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ. 3.6. Qui định về bảo lãnh bằng bất động sản : Qui định về bảo lãnh bằng bất động sản (không phải là đất đai) được qui định tương tự như thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Việc bảo lãnh phải đựơc thành lập văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản bảo lãnh phải được công chứng hoặc chứng thực. Bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh. Khi nhiều người cùng bảo lãnh một nghĩa vụ thì họ phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh, trừ trường hợp có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định bảo lãnh theo các phần độc lập; bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người bảo lãnh liên đới phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Khi một người trong số những người bảo lãnh liên đới đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh thì có quyền yêu cầu những người bảo lãnh còn lại phải thực hiện phần nghĩa vụ của họ đối với mình. Khi bên bảo lãnh đã hoàn thành nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác. 3.7. Qui định về thừa kế tài sản (kể cả bất động sản) : a). Qui định chung : Thừa kế là việc chuyển dịch tài sản (gọi là di sản) của người chết (gọi là người để lại di sản) cho người, tổ chức khác (gọi là người thừa kế) theo di chúc hoặc theo qui định của pháp luật. Cá nhân có quyền lập di chúc để định đọat tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sàn của người chết trong tài sản chung với người khác. Thời điểm chuyển dịch di sản gọi là thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại tài sản chết). Kể từ thời điểm nầy, những người thừa kế có các quyền và nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ thì người nầy chỉ thực hiện nghĩa vụ tương ứng với phần tài sản mà mình đã nhận trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có tòan bộ hoặc phần lớn di chúc Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì cơ quan, tổ chức nầy phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản; phải báo cho những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản, cơ quan công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có địa điểm mở thừa kế. Thời hạn từ chối nhận di sản là 6 thàng kể từ ngày mở thừa kế. Quá thời hạn này nếu không có từ chối nhận di sản thì được coi như đồng ý nhận di sản. Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. b). Những người không được quyền hưởng di sản : - Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó. - Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản. - Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản mà người thừa kế đó được hưởng. - Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc, giả mạo, sửa chữa di chúc, hủy di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản. Nếu cá nhân rơi vào những trường hợp trên nhưng người để lại di sản biết và có di chúc cho họ hưởng di sản thì những người nầy vẫn được nhận tài sản thừa kế. Trường hợp những người có quyển thừa kế di sản của nhau đều chềt trong cùng một thời điểm hoặc được coi là chết trong cùng một thời điểm do không thể xác định được người nào chết trước thì họ không được thừa kế di sản của nhau và di sản của mỗi người do người thừa kế của người đó hưởng trừ trường hợp thừa kế thế vị. Trường hợp không có người thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhưng không được quyền hưởng di sản, từ chối hưởng di sản thì di sản nầy thuộc Nhà nước c). Thừa kế theo pháp luật : Thừa kế theo pháp luật là trường hợp chuyển dịch di sản cho các thừa kế là cá nhân theo qui định của pháp luật, áp dụng khi: - Tài sản (hoặc phần tài sản) không có di chúc hoặc có di chúc nhưng phần tài sản này không có hiệu lực pháp luật - Di chúc không hợp pháp, - Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc, tổ chức, cơ quan được hưởng di sản theo di chúc nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế; - Những người được chỉ định thừa kế theo di chúc mà từ chối hưởng di sản hoặc không có quyền hưởng di sản. Những người được thừa kế gọi là diện thừa kế. Diện thừa kế được xếp vào các hàng thừa kế theo thứ tự 1, 2, 3. Những người trong cùng một hàng được hưởng phần thừa kế bằng nhau. Những người thừa kế ở hàng sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản + Hàng và diện hưởng thừa kế : - Hàng thứ nhất gồm : vợ, chồng, cha ruột, mẹ ruột, cha nuôi, mẹ nuôi, con ruột, con nuôi của nguời chết. - Hàng thứ hai gồm : ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh chị em ruột của người chết, cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngọai, bà ngọai - Hàng thứ ba gồm : cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. Con riêng và cha kế, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưởng nhau như cha con, mẹ con thì được hưởng thừa kế như cha, mẹ, con ruột. Trường hợp vợ, chồng đã chia tài sản chung khi hôn nhân còn tồn tại mà sau đó một người chết thì người còn sống vẫn được quyền thừa kế. Trường hợp vợ, chồng xin ly hôn nhưng chưa có bản án, quyết định cói hiệu lực pháp luật của tòa án mà một người chết thì người còn sống vẫn được thừa kế di sản. Người đang là vợ hoặc chồng của một người tại thời điểm người đó chết thì dù sau đó đã kết hôn với người khác thì vẫn được thừa kế di sản. Trường hợp khi chia di sản mà người thừa kế cùng hàng đã thành thai nhưng chưa sinh ra thì phải dành lại một phần di sản bằng phần mà người thừa kế khác được hưởng để nếu người thừa kế đó còn sống khi sinh ra, được hưởng; nếu chết trước khi sinh ra tjhì những người thừa kế khác được hưởng. + Thừa kế thế vị : Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống. d). Thừa kế theo di chúc : Thừa kế theo di chức là việc chuyển dịch di sản của người chết cho người, tổ chức khác theo sự định đoạt của người này lúc còn sống. + Đối tượng được quyền lập di chúc : Người đã thành niên được quyền lập di chúc trừ trường hợp người đó bị bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ hành vi của mình. Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi có thể lập di chúc nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý. + Hình thức di chúc : Di chúc có thể lập bằng văn bản hoặc di chúc miệng - Di chúc bằng văn bản : Di chúc bằng văn bản có thể thể hiện dưới dạng : - Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng : Trường hợp nầy người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc trong đó có ghi rõ ; ngày tháng năm lập di chúc, họ tên, nơi cư trú của người lập di chúc, họ tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản, các di sản được hưởng, nghĩa vụ người hưởng di chúc phải thực hiện (nếu có). Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu. Nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc. - Di chúc bằng văn bản có người làm chứng : Trường hợp người để lại di sản không thể tự mình viết di chúc thì có thể nhờ người khác viết nhưng phải có ít nhất hai người làm chứng. Mọi người đều có thể làm người làm chứng trừ những người sau đây : - Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc - Người có quyền và nghĩa vụ tài sản liên quan đến nội dung di chúc - Người chưa đủ 18 tuổi hoặc không có đủ năng lực hành vi dân sự Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc. - Di chúc bằng văn bản có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan Công chứng : Người muốn lập di chúc cũng có thể đến UBND xã, phường, thị trấn hoặc cơ quan Công chứng để nêu yêu cầu cần lập di chúc. Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền chứng thực phải ghi chép lại nội dung di chúc, sau đó người lập di chúc ký vào di chúc, Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền sẽ chứng thực vào di chúc. Trường hợp người lập di chúc không đọc được hoặc không nghe được, không ký hoặc không điểm chỉ được thì phải nhờ người làm chứng và người nầy phải ký xác nhận trước Công chứng viên hoặc người có thẩm quyền. - Di chúc miệng : Trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệnng trước ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng, chứng thực Sau 3 tháng kể từ ngày lập di chúc miệng mà người lập di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì mặc nhiên di chúc miệng bị hủy bỏ. + Điều kiện để di chúc hợp pháp : Di chúc được coi là hợp pháp khi có đủ các điều kiện sau đây : - Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt khi lập di chúc, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. - Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái qui định của pháp luật - Di chúc của người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý. - Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. - Di chúc miệng thực hiện đầu đủ các qui định dành cho di chúc miệng. + Di chúc bằng văn bản có hiệu lực như di chúc được công chứng, chứng thực : Các trường hợp sau đây, di chúc bằng văn bản vẫn có hiệu lực như di chúc được công chứng, chứng thực : - Di chúc của quân nhân tại ngũ có xác nhận của thủ trưởng đơn vị từ cấp đại đội trở lên, nếu quân nhân không thể yêu cầu công chứng, chứng thực. - Di chúc của người đi trên tàu biển, máy bay có xác nhận của người chỉ huy phương tiện đó. - Di chúc của người đang điều trị tại bệnh viện, cơ sơ chữa bệnh, điều dưỡng có xác nhận của người phụ trách bệnh viện, cơ sở đó. - Di chúc của người đang làm công việc khảo sát, thăm dò, nghiên cứu ở vùng rừng núi, hải đảo có xác nhận của người phụ trách đơn vị. - Di chúc của công dân Việt Nam đang ở nước ngòai có chứng nhận của cơ quan lãnh sự, đại diện ngọai giao Việt Nam ở nước đó. - Di chúc của người đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, người đang chấp hành biện pháp xử lý hành chánh tại cơ sở giáo dục, cơ sơ chữa bệnh có xác nhận của ngừơi phụ trách cơ sở đó. + Hiệu lực pháp luật của di chúc : Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế . Di chúc không có hiệu lực pháp luật tòan bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau : - Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức đươc chỉ định là người thừa kế không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Trường hợp có nhiều người thừa kế theo di chúc mà có người chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; một trong nhiều cơ quan, tổ chức đươc chỉ định là người thừa kế không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế thì chỉ phần di chúc có liên quan đến cá nhân, tổ chức, cơ quan này không có hiệu lực pháp luật. - Di chúc không có hiệu lực nếu di sản để lại không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực. - Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó kjhông có hiệu lực pháp luật. - Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực pháp luật. + Di sản dùng vào việc thờ cúng : Trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng. Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng. Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật. Trường hợp tòan bộ di sản của người chết không đủ để thanh tóan nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng. + Người thưà kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc : Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật (nếu như di sản được chia theo pháp luật) trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng di sản ít hơn 2/3 suất đó trừ khi họ là những người từ chối hưởng di sản hoặc không có quyền hưởng di sản : - Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng. - Con đã thành niên mà không có khả năng lao động 4. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN : 4.1. Giải quyết khiếu nại, tranh chấp liên quan đến đất đai : a). Tranh chấp giữa các bên liên quan đến đất đai : Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải. Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Uy ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến Phòng tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. @). Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất : Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loai giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định theo Luật đất đai thì các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan hành chính để được giải quyết. Cơ quan hành chính các cấp giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau: - Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng. - Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức ở nước ngòai, cá nhân nước ngòai với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngòai, tổ chức nước ngòai, cá nhân nước ngòai với hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đất đai đến Bộ Tài nguyên và Môi trường; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng. @. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất : Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp có giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi tọa lạc của thửa đất tranh chấp. Nếu vụ kiện có yếu tố nước ngoài (một trong các bên đang ở nước ngoài ; vụ án cần cơ quan nước ngoài xác minh, cung cấp chứng cứ) thì thẩm quyền sơ thẩm thuộc TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự) Trường hợp TAND cấp huyện giải quyết giải quyết theo trình tự sơ thẩm không thỏa đáng, các bên có quyền kháng cáo đến TAND cấp tỉnh (Tòa dân sự) nơi thửa đất tọa lạc để xét xử phúc thẩm. Trường hợp TAND cấp tỉnh giải quyết giải quyết theo trình tự sơ thẩm không thỏa đáng, các bên có quyền kháng cáo đến Tòa án nhân dân tối cao (Tòa phúc thẩm) để xét xử phúc thẩm. Bản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật. b). Các quyết định hành chánh, hành vi hành chánh bị khiếu nại, khởi kiện: - Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại bao gồm: + Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng; + Quyết định bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cư; + Cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất. - Hành vi hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu nại là hành vi của cán bộ, công chức nhà nước khi giải quyết công việc thuộc phạm vi nêu trên. @. Trình tự giải quyết : - Khiếu nại đối với quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết như sau : + Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có quyết định hành chính trong quản lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. + Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại từ 30 đến 45 ngày, nơi vùng sâu, vùng xa từ 45 đến 60 ngày kể từ ngày thụ lý. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. + Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Tòa hành chánh) hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. + Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc Trung ương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại trong thời hạn không quá 45 ngày; đối với những vụ phức tạp không quá 60 ngày; nơi vùng sâu, vùng xa thì thời hạn giải quyết từ 60 đến 70 ngày, kể từ ngày thụ lý. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. - Khiếu nại đối với quyết định hành chính của Sở Tài nguyên và Môi trường, của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; hành vi hành chính của cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết như sau : + Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyết định hành chính trong quản lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hành vi hành chính trong giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. + Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại trong thời hạn không quá 30 ngày, việc phức tạp không quá 45 ngày, nơi vùng sâu, vùng xa, đi lại khó khăn thì từ 45 đến 60 ngày kể từ ngày thụ lý. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. + Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân (Tòa hành chánh). 4.2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản khác: Các tranh chấp bất động sản khác (không phải đất đai) thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND tương tự như trường hợp tranh chấp về đất đai có giấy tờ về quyền sử dụng đất. LS. ThS. LÊ MINH NHỰT (Tháng 7/2006)