Bài giảng Thẩm định dự án đầu xây dựng –bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA Ẩ Ự Á Ầ  Ự ẤTH M ĐỊNH D N Đ U X Y D NG – B T ĐỘNG SẢN Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate Tháng 7 năm 2008 1 NỘI DUNG BÀI GIẢNG Xin phép đầu tư1 Trình duyệt dự án đầu tư2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư3 ẩ ố4 Th m định dự án v n tư nhân Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 2 1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (1) ™ Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm göi B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh tíi Bé qu¶n lý µ h ( hó A) tới Sở à h ( hó B)ng n n m , ng n n m . Bé/ Sở qu¶n lý ngµnh lµ c¬ quan ®Çu mèi ió Thñ í ChÝ h hñ/ UBNDTP lÊg p t− ng n p y ý kiÕn cña c¸c Bé/Sở, ngµnh, ®Þa ph−¬ng æliªn quan, t ng hîp vµ ®Ò xuÊt ý kiÕn tr×nh Thñ t−íng/UBNDTP. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 3 1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (2) Thêi h¹n lÊy ý kiÕn : Ó* Trong vßng 5 ngµy lµm viÖc k tõ ngµy nhËn ®−îc B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i göi v¨n b¶n lÊy ý kiÕn cña c¸c Bé ngµnh ®Þa ph−¬ng , , cã liªn quan. * Trong vßng 30 ngµy lµm viÖc kÓ tõ khi nhËn ®−îc ®Ò nghÞ, c¬ quan ®−îc hái ý kiÕn ph¶i cã v¨n b¶n tr¶ lêi vÒ nh÷ng néi dung thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña m×nh. T ß 7 µ khi hË ®−î ¨ b¶ t ¶ lêirong v ng ng y sau n n c v n n r theo thêi h¹n trªn, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i lËp b¸o c¸o ®Ó tr×nh Thñ t−íng ChÝnh phñ. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 4 CÁC BƯỚC THIẾT KẾ ™ 1 Bước: Báo cáo kinh tế kỹ thuật (BCKTKT); ế ế ế ếThực hiện thi t k cơ sở (TKCS) ≅ Thi t k bản vẽ thi công (TKBVTC). ầ™2 Bước: Dự án đ u tư (DAĐT); Thực hiện TKCS -> TKBVTC. ™3 Bước: Báo cáo đầu tư (BCÑT); Thực hiện TKCS -> Thiết kế kỹ thuật (TKKT) -> TKBVTC Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 5 CÁC BƯỚC THIẾT KẾ - Những vấn đề cần chú ý ™ Caùc böôùc thieát keá phaûi neâu roõ töø ñaàu trong (DAÑT) vaø ñöôïc duyeät trong át ñò h ñ à töquye n au . ™ Moãi böôùc thieát keá phaûi ñöôïc thaåm tra, thaåm ñònh, pheâ duyeät ™ Böôùc thieát keá sau, phaûi phuø hôïp, tuaân thuû noäi dung cuûa böôùc thieát keá tröôùc (đã được pheâ duyeät) ™ Chủ đầu tư (CÑT) töï toå chöùc laäp, thaåm ñònh, pheâ duyeät caùc böôùc tkeá. ™ C á iấ hé â d (GPXD) ñ ä l ä ùi i ä ù ñò h ù b ù hi áap g y p p x y ựng oc ap vô v ec xac n cac öôc t et keá ™ Coâng trình laäp BCKT-KT, vaãn phaûi xin GPXD ™ Döï aùn khoâng phaûi nhaø ôû, coù TKCS, vaãn phaûi xin GPXD (NÑ 112/2006). Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 6 2. Hå s¬ tr×nh phª duyÖt dù ¸n ®Çu t- x©y dùng c«ng tr×nh Khoản 1, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: 1 Chñ ®Ç t ã t ¸ h hiÖ öi hå d ¸ ®Ç t © d. u − c r c n m g s¬ ù n u − x y ùng c«ng tr×nh tíi ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− ®Ó phª duyÖt. 2. Hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm: a) Tê tr×nh phª duyÖt dù ¸n theo mÉu t¹i Phô lôc sè 2 kÌm theo NghÞ ®Þnh 16; b) Dù ¸n bao gåm phÇn thuyÕt minh vµ thiÕt kÕ c¬ së; v¨n b¶n thÈm ®Þnh cña c¸c Bé, ngµnh liªn quan (nÕu cã); c) V¨n b¶n cho phÐp ®Çu t− cña cÊp cã thÈm quyÒn ®èi víi c¸c dù ¸n quan träng quèc gia, dù ¸n nhãm A Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 7 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh (TĐ DAĐT XDCT) (1) TĐ DAĐT XDCT Xem xÐt c¸c Xem xÐt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 8 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh (TĐ DAĐT XDCT) (2) ™Xem xÐt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸ b ồn, ao g m: ƒ Sù cÇn thiÕt ®Çu t−; C¸ Õ è ®Ç µ ñ d ¸ƒ c y u t u v o c a ù n; ƒ Quy m«, c«ng suÊt, c«ng nghÖ, thêi gian, tiÕn ®é th hiÖ d ¸ùc n ù n; ƒ Ph©n tÝch tµi chÝnh, hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 9 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh (TĐ DAĐT XDCT) (3) ™ Xem xÐt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n, bao gồm: ƒ Sù phï hîp víi quy ho¹ch; ƒ Nhu cÇu sö dông ®Êt, tµi nguyªn (nÕu cã); ƒ Kh¶ n¨ng gi¶i phãng mÆt b»ng, kh¶ n¨ng huy ®éng vèn ®¸p øng tiÕn ®é cña dù ¸n; ƒ Kinh nghiÖm qu¶n lý cña chñ ®Çu t−; ƒ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së; ƒ Kh¶ n¨ng hoµn tr¶ vèn vay; æƒ Gi¶i ph¸p phßng, chèng ch¸y n ; ƒ C¸c yÕu tè ¶nh h−ëng ®Õn dù ¸n nh− quèc phßng, an ninh, m«i tr−êng trªn c¬ së ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c c¬ quan Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 10 liªn quan vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan 2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT (1) Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: Ç æ™Ng−êi quyÕt ®Þnh ® u t− cã tr¸ch nhiÖm t chøc thÈm ®Þnh dù ¸n tr−íc khi phª duyÖt. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm göi hå s¬ dù ¸n lÊy ý kiÕn thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn quy ®Þnh t¹i kho¶n 6 §iÒu nµy vµ lÊy ý kiÕn c¸c c¬ quan liªn quan ®Ó thÈm ®Þnh dù ¸n. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 11 2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: §èi íi dù ¸ ö d è © ¸ h hµ −í v n s ông v n ng n s c n n c: a) C¬ quan cÊp Bé tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n do m×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−; b) Ủy ban nh©n d©n (UBND) cÊp tØnh tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸ d × h Õt ®Þ h ®Ç t Së KÕ h h µ §Ç t lµn o m n quy n u −. o¹c v u − ®Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n. UBND cÊp huyÖn, cÊp x· tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n do m×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ cã chøc n¨ng qu¶n lý kÕ ho¹ch ng©n s¸ch trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 12 2. Thẩm quyền thẩm định dự án đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP : §èi víi dù ¸n kh¸c th× ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− tù tæ hø hÈ ®Þ h d ¸c c t m n ù n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 13 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (1) a) §èi víi dù ¸n quan träng quèc gia vµ dù ¸n nhãm A, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau: Bé C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p, hãa chÊt, vËt liÖu næ c«ng nghiÖp, chÕ t¹o m¸y, luyÖn kim vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh; Bé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh thuû lîi, ®ª ®iÒu; Bé Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng; Bé X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Thñ t−íng ChÝnh phñ yªu cÇu. Riªng ®èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng mét c«ng tr×nh d©n dông d−íi 20 tÇng th× Së X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së. §èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong c¸c Bé nªu trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c Bé, ngµnh qu¶n lý c«ng tr×nh Ó È Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 14 chuyªn ngµnh vµ c¬ quan liªn quan ® th m ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (2) b) §èi víi c¸c dù ¸n nhãm B, C, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, trõ c¸c dù ¸n nhãm B, C quy ®Þnh t¹i ®iÓm c, ®iÓm d kho¶n nµy, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau: Së C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p hãa chÊt vËt liÖu næ c«ng nghiÖp chÕ t¹o m¸y luyÖn kim vµ c¸c c«ng , , , , tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh; Së N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh thuû lîi, ®ª ®iÒu; Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng; Së X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng vµ c¸c dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Chñ tÞch ñy ban nh©n d©n cÊp tØnh yªu cÇu. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 15 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (3) Riªng dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ th× Së X©y dùng hoÆc Së Giao th«ng c«ng chÝnh hoÆc Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së phï hîp víi chøc n¨ng, nhiÖm vô do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh. §èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong c¸c Së nªu trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c Së qu¶n lý « t × h h ª µ h µ ¬ liª ®Ó thÈ ®Þ hc ng r n c uy n ng n v c quan n quan m n thiÕt kÕ c¬ së. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 16 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS - Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (4) c) §èi víi c¸c dù ¸n nhãm B, C do ........ c¸c tËp ®oµn kinh tÕ vµ Tæng c«ng ty nhµ n−íc ®Çu t− thuéc chuyªn ngµnh do m×nh qu¶n lý th× c¸c .... doanh nghiÖp nµy tù tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së sau khi cã ý kiÕn cña ®Þa ph−¬ng vÒ quy ho¹ch x©y d µ b¶ i êùng v o vÖ m« tr− ng C¬ quan tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm göi kÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së tíi ®¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n. Thêi gian thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së kh«ng qu¸ 30 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n quan träng quèc gia, 20 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm A, 15 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm B vµ 10 ngµy lµm viÖc víi dù ¸n nhãm C, kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 17 s¬ hîp lÖ 2. Néi dung thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn a Sù phï hîp cña b ViÖc ¸p dông c¸c c §iÒu kiÖn n¨ng lùc thiÕt kÕ c¬ së víi quy ho¹ch x©y dùng; sù kÕt nèi quy chuÈn, tiªu chuÈn vÒ x©y dùng, m«i tr−êng, ho¹t ®éng x©y dùng cña tæ chøc t− vÊn, n¨ng lùc hµnh Òvíi c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo phßng chèng ch¸y næ ngh cña c¸ nh©n lËp thiÕt kÕ c¬ së theo quy ®Þnh Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 18 Thẩm định TKBVTC ™Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ b¶ Ï thi « ®Ó −êi Õt ®Þ h ®Ç n v c ng ng quy n u t− phª duyÖt B¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 19 TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN ™Ngăn chặn các dự án “xấu” ™Không bỏ sót các dự án tốt Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 20 Thẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhân 1 Phân tích thị trường Những nội dung chính khi thẩm định dự án BĐS 2. Thẩm tra kỹ thuật . Phân tích nhân lực với nguồn vốn tư nhân 4. Đánh giá rủi ro 3. Phân tích tài chánh Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 21 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời các câu hỏi sau: ™Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng? ƒ Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, …) ™ Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng? ƒ Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng ™ Thò h à dö ki á õ hi á ló h? p an ï en se c em n Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 22 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác định: ™Chaát löôïng saûn phaåm ™ Khoái löôïng saûn phaåm ™ Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 23 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm đã xác định dẫn chọn lựa các: ™ Phương án kiến trúc ™ Phương án kết cấu ™ Phương án hạ tầng kỹ thuật ƒ Cấp điện ƒ Cấp nước Th á ớƒ o t nư c ƒ Phòng chống cháy, nổ ƒ … ™ Phương án sân vườn, cảnh quan, … ™ Vòng đời dự án Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 24 PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng , - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng dö tröõ coù theå boå sungï - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. Â Í Â À ỲPH N T CH NH N LỰC L CỰC K QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ĐẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 25 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 26 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma fi i l t t t) hnanc a s a emen n ư: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) û á á ù å á û- Bang caân ñoi ke toan (tong ket taøi san) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 27 CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET + + +Thöïc Thu Thöïc Chi - - - Chi Phí Cô Hoäi - - - Trôï Caáp + + - Thueá - - + Vay/Traû Nôï + / - - / + Ngoaïi Taùc + / - TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điể ki h tế BUDGET Q điể â á h Chí h hủ Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 28 Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở m n ; : uan m ng n s c n p VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (2) 1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN ™ Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh. ™ û åPhöông aùn 2: Coâng ty thoa thuaän chuyen nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng taùc chuaån bò ñaàu tö nhö: ñeàn buø thu hoài ñaát xaây , döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thieát keá cô sôû. Sau ñoù thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 29 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ Á Á Ẩ Ệ Ả Ự Á4. Đ NH GI , TH M ĐỊNH HI U QU D N Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 30 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG àTöø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt ve thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn ch ng cö laân caän ( b û 2 ) chæ ñeà caäp ñeánu xem ang caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löông caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng ï khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ñ õ h ñ å á û h å Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 31 ................... a c oïn e cung cap san p am. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñ ù ù h à á ñ â ( h 80 000 h ä i TP hi ä )ap öng n u cau so ong ôn . caên o taï . en nay Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 450 t i ä ñ à – r eu ong Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä Thieát keá phuø hôp sinh hoat cuûa ngöôøi Vieät ï ï Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Ch át löô â t ì h ñ t Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 32 a ïng cong r n aï Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôc cung caáp toå nghieân cöùu ï , coù nhaän xeùt nhö sau: Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc h ø i ët kh â ù b á kh â th â th ù ò t í ät áp ong g a ong co, ep ong ong oang, v r mo so veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái hi å 2 ë i ù khí øi hi â ” à h kh â ù ët eu mat g ap trô töï n en , cau t ang ong co mat naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy). Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän), Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 33 heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT C ê öù ø ù b û õ ki á t ù ñöô á t å hi â öùan c vao cac an ve en ruc ïc cung cap, o ng en c u coù nhaän xeùt nhö sau: Soá löông caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. ï Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, …) ñaõ chöùng minh caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc baèng 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vu haäu maõi toát sau khi baøn giao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 34 ï VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH à™ Giaû ñònh ve thò tröôøng: Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn = 10%/naêm. Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian h hi ä d ùt öïc en öï an. Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi ù ñ ë ñi å töô tö h ö tcac ac em ng c ung c ................... rong thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 35 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Tí h kh û thi û dö ù à t øi hí hn a cua ï an ve a c n ƒ Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû dö aùn naøy raát hieäu quaû veà taøi chính. ï ƒ Ñieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå hi â ” d ñ ù h û ñ à h á b û í h ùit cong , o o c u au tö t öïc te o ra t ôn so vô tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán. ƒ Theâm vaøo ñoù dö aùn chæ phaûi chi ra moät khoaûn ñeàn buø ï raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø raát cao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 36 . VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (10) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Tí h kh û thi û dö ù à t øi hí hn a cua ï an ve a c n ƒ Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoach baùn haøng dö kieán seõ thu tieàn moät phaànï ï trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán. ƒ Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan trong ñeå ñaûm baûo hieäu quaû taøi chính cuûa dö aùnï ï . ƒ Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoâng ñuùng nhö tieán ñoä ñaõ dö kieán seõ ñöôc Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 37 ï ï phaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (11) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ™ Caùc bieán ruûi ro : ™ Döï aùn chung cö ...................coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây thay ñoåi. STT Bieán ruûi ro Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh 1 Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng 3.600.000 ñoàng/m2 2 Tyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng 15% giaù mua caên hoä 3 Laõi suaát vay ngaân haøng 13%/naêm 4 Thôøi gian vay (naêm) 3 5 Tyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%) 50% treân giaù trò ñaát 6 Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán 100% Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 38 Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (12) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ƒ Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö dö kieán laø bieán soá coù aûnh ï höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay. ƒ Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döng cuõng laø bieán soá coù aûnh höôûng raát ï maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø û................... tra chaäm ƒ Tyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 39 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (13) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANHMUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG Ï HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: ™ Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu giaûm raát maïnh khi xaùc suaát baùn haøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty ................... caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höõu hieäu ñeå ñaûm baûo soá löông caên hoä baùn ra toái thieåu 70% dö kieán ï = ï Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lôïi nhuaän) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lôïi nhuaän) 10% 9% 5% 5% 2% Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö 7 2 5 9 3 2 3 1 1 7 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 40 thöïc chi . . . . . Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (14) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANHMUC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG Ï HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: ™ Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh dö aùn ñeàu taêng manh khi HEÄ SOÁ ï ï KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70% Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lôïi nhuaän) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lôïi nhuaän) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tyû suaát lôïi nhuaän/voán 7 2 8 5 9 6 10 7 11 8 Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 41 ñaàu tö thöïc chi . . . . . Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán ñaàu tö ban ñaàu 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (15) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ™ Vôùi taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU (%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau: ƒ Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính. ™ Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” ≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính Chi phí 1m2 saøn xaây döng (trieäu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ï ñoàng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3 700 000 31 984 18 487 4 991 (8 819) (22 653), , , , , , , 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3 900 000 27 132 13 635 24 (13 810) (27 645) Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 42 , , , , , , 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (16) 4.4. KẾT LUẬN ƒ Dö aùn chung cö ...................laø khaû thi vaø coù hieäu quaû taøi chính khi soáï löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%). Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 43 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (17) 4.4. KẾT LUẬN ™ Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu saûn phaåm chung cö theo höôùng gia taêng soá caên hoä coù dieän tích < 60m2 vaø giaûm soá caên hoä coù dieän tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cô caáu saûn phaåm chung cö ...................khoâng neân coù caùc caên hoä vôùi dieän tích quaù lôùn (S>120m2) giaù baùn cao (xaáp xæ 01tyû ñoàng). Ñieàu naøy raát deã lyù giaûi neáu chuù yù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö ...................laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõng ñoái töôïng coù thu nhaäp xaáp xæ 1tyû seõ khoâng muoán vaøo soáng ôû nhöõng chung cö nhö theá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng,… Kh â h ûi ã hi â ø ä øi h ø ki h d h åi i á ñ õ h ù bi åong p a ngau n en ma mot va n a n oan no t eng a p at eu: “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chuû quan cuûa ho Saûn phaåm phuø hôp vôùi ngöôøi tieâu duøng laø nhöõng Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 44 ï. ï saûn phaåm coù ñaëc ñieåm phuø hôïp vôùi taâm lyù ñoái töôïng khaùch haøng, giaù baùn phuø hôïp vôùi tuùi tieàn cuûa hoï, …” VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (18) 4.4. KẾT LUẬN ™ Hieäu quaû taøi chaùnh dö aùn giaûm manh khi soá löông caên hoä baùn ñöôc nhoû ï ï ï ï hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm naêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, … ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ é ûcaùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñat ño (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñ ù hö k ø û h ù tung n y voïng cua c ung a. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 45 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (19) 4.4. KẾT LUẬN ™ Veà maët coâng naêng söû dung thieát keá chung cö ...................laø chöa phuø ï hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, … thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáu coù theå neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaûm baûo caùc tieän ích toái thieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá å á á û ánöôùc ngoaøi ñe thöïc hieän thiet ke caùc döï aùn chung cö khaùc bôi vì nhöõng thiet keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon-Ñaàm Sen, …) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 46 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (20) 4.4. KẾT LUẬN ™ Teân goi dö aùn nhö hieän nay laø quaù daøi doøng, seõ raát khoù nhôù vôùi khaùch haøng ï ï vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hay teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung cö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT, … ™ Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 47 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (21) 4.4. KẾT LUẬN ™ Qua phaân tích, nhoùm thaåm tra chöa tìm ra ñöôc “öu ñieåm noåi troäi” cuûa ï döï aùn. Ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi döï aùn cuûa chuùng ta khoâng coù “lôïi theá caïnh tranh”. Ñaây laø moät moái nguy tieàm naêng, bôûi vì döï aùn chung cö ................... seõ khoâng coù gì khaùc bieät so vôùi haøng loaït caùc döï aùn chung cö laân caän, vaø khi ñoù seõ raát khoù baùn. Neân hay chaêng ñònh daïng “öu ñieåm noåi troäi” cuûa chung cö ................... baèng phöông thöùc baùn haøng phuø hôïp vôùi tuùi tieàn vaø khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng cuûa ñoái töôïng khaùch haøng maø á àta ñaõ choïn. Muon vaäy, ngay töø baây giôø, caùc Phoøng/Ban cuûa coâng ty can phaûi thöïc hieän caùc buoåi tieáp xuùc vôùi nhöõng ngaân haøng thöông maïi ñeå giôùi thieäu döï aùn vaø baøn baïc keá hoaïch lieân keát. Ngaân haøng tröïc tieáp thaåm ñònh kh û ê t øi hí h û kh ù h h ø C â t õ l ø à ái iôùi thi ä kh ù ha nang a c n cua ac ang. ong y se a cau no g eu ac haøng ñeán vôùi ngaân haøng Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 48 CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ Đà LẮNG NGHE 49