Bài giảng Pháp luật Bất động sản

n¨m 2005 8. §Ò cËp tíi c¸c giao dÞch d©n sù vÒ ®Êt ®ai c¶ vÒ néi dung, h×nh thøc, quyÒn, nghÜa vô cña c¸c bªn vµ tr¸ch nhiÖm ph¸p lý khi thùc hiÖn c¸c giao dÞch ( c¸c quy ®Þnh nµy kh«ng cßn thÓ hiÖn sù can thiÖp cã tÝnh chÊt hµnh chÝnh trong giao dÞch d©n sù nh­ tr­íc ®©y, vÝ dô ®iÒu 740 vµ 744 BLDS 1995, §iÒu 76 L§§ 1993 ). T­ vÊn ph¸p luËt Do lµ chç quen biÕt, ngµy 15/8/2007 Hoµ lËp giÊy tê viÕt tay cho B×nh vay 100 triÖu ®ång trong thêi h¹n 3 th¸ng. Hai bªn cã tho¶ thuËn, B×nh thÕ chÊp c¨n nhµ cÊp 4 vµ diÖn tÝch ®Êt cã c¨n nhµ ®ã. Khi nhËn tiÒn, B×nh cã cho Hoµ xem GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®øng tªn m×nh. Qu¸ thêi h¹n tr¶ nî, Hoµ yªu cÇu B×nh tr¶ tiÒn th× B×nh nãi ®· b¸n c¨n nhµ vµ chuyÓn nh­îng QSD ®Êt trªn cho ng­êi kh¸c víi thñ tôc ®· hoµn tÊt ®ång thêi xin khÊt nî víi Hoµ. VËy, B×nh ®ang thÕ chÊp nhµ, ®Êt mµ b¸n nhµ cho ng­êi kh¸c th× cã tr¸i ph¸p luËt kh«ng? LuËt ®Çu t­ 2005 B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 1. Kh¸i qu¸t vÒ LuËt §Çu t­ - Luật ĐT được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006 gồm 10 chương 89 điều; - Luật này thay thế Luật ĐTNN tại VN năm 1996, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ĐTNN năm 2000 và Luật khuyến khích ĐT trong nước năm 1998; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 2. Chính sách về ĐT + Nhà ĐT được đÇu tư trong các lĩnh vực và ngành, nghề mà PL không cấm; được tự chủ và quyết định hoạt động ĐT; + Nhà nước đối xử bình đẳng trước PL đối với các nhà ĐT thuộc mọi thành phần KT, giữa ĐT trong nước và ĐT nước ngoài; khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động ĐT; + Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền SH tài sản, vốn ĐT, thu nhập và các quyền, lợi ích hợp pháp khác của nhà ĐT, thừa nhận sự tồn tại và phát triển lâu dài của các hoạt động ĐT; + Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi đối với ĐT vào các lĩnh vực, địa bàn ưu đãi ĐT; 3. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m ®Çu t­ * B¶o ®¶m QuyÒn së h÷u tµi s¶n hîp ph¸p + Vốn ĐT và tài sản hợp pháp của nhà ĐT không bị quốc hữu hóa, không bị tịch thu bằng biện pháp HC; +Trường hợp thật cần thiết vì lý do QP, AN và lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua, trưng dụng tài sản của nhà ĐT thì nhà ĐT được thanh toán hoặc bồi thường theo giá thị trường tại thời điểm công bố việc trưng mua, trưng dụng; + Việc thanh toán hoặc bồi thường phải bảo đảm lợi ích hợp pháp của nhà ĐT và không phân biệt đối xử giữa các nhà ĐT; B . Nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 3. C¸c biÖn ph¸p b¶o ®¶m ®Çu t­ * B¶o ®¶m ®èi xö b×nh ®¼ng gi÷a c¸c nhµ ®Çu t­ * B¶o ®¶m c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ph¸t sinh tõ ho¹t ®éng ®Çu t­ ( ¸p dông cho tÊt c¶ c¸c nhµ ®Çu t­ kh«ng ph©n biÖt quèc tÞch víi c¬ chÕ: th­¬ng l­îng, hoµ gi¶i , träng tµi hoÆc toµ ¸n) * B¶o ®¶m nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc chuyÓn lîi nhuËn vµ thu nhËp hîp ph¸p ra n­íc ngoµi * B¶o ®¶m quyÒn lîi cho nhµ ®Çu t­ khi cã thay ®æi chÝnh s¸ch ph¸p luËt 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT a. Quyền tự chủ ĐT, kinh doanh + Lựa chọn lĩnh vực ĐT, hình thức ĐT, phương thức huy động vốn, địa bàn, quy mô ĐT, đối tác ĐT và thời hạn hoạt động của dự án; + ĐKKD một hoặc nhiều ngành, nghề; thành lập DN theo quy định của PL; tự quyết định về hoạt động ĐT, KD đã đăng ký; 4. Quyền và nghĩa vụ của nhà ĐT b. Quyền tiếp cận, sử dụng nguồn lực ĐT - Bình đẳng trong việc tiếp cận, sử dụng các nguồn vốn tín dụng, quỹ hỗ trợ; sử dụng đất đai và tài nguyên theo quy định của PL; - Thuê hoặc mua thiết bị, máy móc ở trong nước và nước ngoài để thực hiện dự án ĐT; - Thuê LĐ trong nước, thuê LĐ nước ngoài làm công việc quản lý, LĐ kỹ thuật, chuyên gia theo nhu cầu SX-KD; C . Thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất Nhà ĐT có dự án ĐT được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức TD được phép hoạt động tại VN để vay vốn thực hiện dự án theo quy định của PL ( vay cña tæ chøc tÝn dông trong n­íc vµ n­íc ngoµi ) 5. Ưu đãi đầu tư + Thời hạn SDĐ của dự án ĐT không quá 50 năm; đối với dự án có vốn ĐT lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ĐT vào địa bàn có điều kiện KT - XH khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm; + Khi hết thời hạn SDĐ, nếu nhà ĐT chấp hành đúng PL về đất đai và có nhu cầu tiếp tục SDĐ thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn SDĐ phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được phê duyệt; + Nhà ĐT đầu tư trong lĩnh vực ưu đãi ĐT, địa bàn ưu đãi ĐT được miễn, giảm tiền thuê đất, tiền SDĐ, thuế SDĐ theo quy định của PL về đất đai và PL về thuế; C . NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA LUẬT KINH DOANH BĐS I. Khái quát về Luật Kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007; bao gồm 81 điều chia thành 11 chương 1. Về ph¹m vi vµ ®èi t­îng ®iÒu chØnh - Luật kinh doanh BĐS quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS; - Đối tượng áp dụng: (i) Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS tại VN; (ii) Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS tại VN. 2. Nguyªn tắc hoạt động kinh doanh B§S  + Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS bình đẳng trước PL; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của PL; + BĐS đưa vào kinh doanh có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS và các quy định khác của PL có liên quan; + Hoạt động kinh doanh BĐS phải công khai, minh bạch, giao dÞch ph¶i th«ng qua sµn giao dÞch B§S. 3. Các loại BĐS được đưa vµo kinh doanh + Các loại nhà, công trình XD theo quy định của PL ( theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nhµ ë vµ ph¸p luËt x©y dùng ) + QSDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của PL về đất đai ( theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 61 L§§ vµ §iÒu 59 N§ 181 vµ kho¶n 2 §iÒu 7 LKDB§S ) + Các loại BĐS khác theo quy định của PL; + Căn cứ vào tình hình phát triển KT-XH, thị trường BĐS và lộ trình hội nhập KT quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại BĐS được đưa vào kinh doanh; 4. §iÒu kiÖn ®èi víi B§S ®­a vµo kinh doanh 1. §iÒu kiÖn ®èi víi nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ( nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng lµ nh÷ng B§S cã gi¸ trÞ lín, do ®ã khi ®­a vµo kinh doanh, nã ph¶i ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh ). 2. QuyÒn sö dông ®Êt ®­îc phÐp ®­a vµo kinh doanh ( kh«ng ph¶i bÊt cø quyÒn sö dông ®Êt nµo còng lµ hµng ho¸, do vËy, chØ nh÷ng lo¹i ®Êt nµo ®¸p øng c¸c ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh míi ®­îc phÐp ®­a vµo kinh doanh ). 5. §iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ kinh doanh B§S V× chñ thÓ kinh doanh gåm tæ chøc, c¸ nh©n kinh doanh B§S hoÆc kinh doanh dÞch vô B§S, do vËy ®iÒu kiÖn cÇn chia thµnh: 1. §iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ kinh doanh B§S * §iÒu kiÖn ®èi víi tæ chøc gåm: ph¶i thµnh lËp dn; ph¶i cã vèn ph¸p ®Þnh vµ ®¨ng ký kinh doanh theo quy ®Þnh. * C¸ nh©n: ph¶i cã ®Çy ®ñ n¨ng lùc ph¸p lý vµ n¨ng lùc hµnh vi d©n sù vµ ph¶i ®¨ng ký kinh doanh 2. Chñ thÓ kinh doanh dÞch vô B§S * §èi víi tæ chøc * §èi víi c¸ nh©n 3. §iÒu kiÖn vÒ n¨ng lùc tµi chÝnh cña chñ thÓ kinh doanh trong tr­êng hîp ®Çu t­ x©y dùng K§TM, h¹ tÇng kü thuËt KCN vµ Khu nhµ ë 6. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S 1. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc: * Ph¹m vi kinh doanh B§S + §Çu t­ t¹o lËp nhµ, CTXD ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + Mua nhµ, CTXD ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + Thuª nhµ, CTXD ®Ó cho thuª l¹i; + §Çu t­ c¶i t¹o ®Êt, ph¸t triÓn h¹ tÇng ®Ó cho thuª; + NhËn chuyÓn nh­îng QSD ®Êt, ®Çu t­ c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng, cho thuª; thuª QSD ®Êt ®· cã h¹ tÇng ®Ó cho thuª l¹i * Ph¹m vi kinh doanh dÞch vô B§S Gåm c¸c dÞch vô vÒ: m«i giíi, ®Þnh gi¸, sµn giao dÞch B§S, t­ vÊn, ®Êu gi¸, qu¶ng c¸o vµ qu¶n lý bÊt ®éng s¶n 6. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S 2. Ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi gåm: * Kinh doanh B§S + §Çu t­ t¹o lËp nhµ ®Ó b¸n, cho thuª, cho thuª mua; + §Çu t­ c¶i t¹o ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng trªn ®Êt thuª ®Ó cho thuª ®Êt ®· cã h¹ tÇng ( l­u ý vÒ tr­êng hîp dù ¸n nhµ ë mµ nhµ ®Çu t­ ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt tr¶ tiÒn thuª mét lÇn hoÆc tham gia ®Êu gi¸ ®Êt do Nhµ n­íc tæ chøc th× sè tiÒn thuª ®Êt ®· nép ph¶i b»ng sè tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt ë hoÆc nép theo gÝa tróng ®Êu gi¸; vÝ dô: c¸c khu ®Êt giao cho c¸c liªn doanh Ciputra, Phó Mü H­ng hoÆc c¸c quü ®Çu t­ nh­: indochina capital, Vinacapital ). * Kinh doanh dÞch vô B§S: c¨n cø vµo kho¶n 2 §iÒu 9 LKDB§S 3. NhËn xÐt vµ b×nh luËn vÒ ph¹m vi ho¹t ®éng kinh doanh B§S cña c¸c chñ thÓ kinh doanh trong n­íc vµ n­íc ngoµi ( l­u ý c¸c chÝnh s¸ch míi cña ChÝnh phñ ®èi víi ViÖt kiÒu vµ tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ) ¤n tËp 1. Phân biệt giữa kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS? 2. Tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh BĐS phải thỏa mãn những điều kiện gì? 3. Hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước có gì khác so với hoạt động kinh doanh BĐS của người nước ngoài và Việt kiều? 4. Phân biệt sự khác nhau giữa các hình thức ứng tiền trả trước, hình thức trả chậm và hình thức trả dần trong mua bán, chuyển nhượng BĐS? 7. Ph©n biÖt c¸c h×nh thøc kinh doanh 1. øng tiÒn tr¶ tr­íc ( Kh¸i niÖm: lµ viÖc mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng h×nh thµnh trong t­¬ng lai ) 1.1. CÇn l­u ý c¸c sai ph¹m th­êng xÈy ra víi c¸c d¹ng sau: * PhÝa nhµ ®Çu t­: + Nhµ ®Çu t­ huy ®éng vèn tr¸i phÐp ( cÊm ph©n l« chia nÒn ®Ó b¸n theo quy ®Þnh cña L§§, kho¶n 4 §iÒu 16 LKDB§S vµ kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhµ ë ) + Nhµ ®Çu t­ bµn giao nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng ®óng tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n + Nhµ ®Çu t­ sö dông kho¶n tiÒn huy ®éng cña kh¸ch hµng kh«ng ®óng môc ®Ých + Nhµ ®Çu t­ t×m c¸ch huû hîp ®ång ( nªu vÝ dô cô thÓ ) + Nhµ ®Çu t­ bµn giao chÊt l­îng nhµ ë, c«ng tr×nh kh«ng ®óng cam kÕt * PhÝa kh¸ch hµng: Th­êng lµ kh«ng tr¶ tiÒn ®óng thêi h¹n nh­ cam kÕt trong hîp ®ång. 7. Ph©n biÖt c¸c h×nh thøc kinh doanh 1.2. ChÕ tµi cho 2 phÝa: * §iÒu 14 LKDB§S khèng chÕ viÖc huy ®éng vèn cña kh¸ch hµnh ph¶i thùc hiÖn nhiÒu lÇn (1) vµ theo tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n (2), ph¶i båi th­êng trong tr­êng hîp c¸c bªn vi ph¹m cam kÕt trong hîp ®ång (3). Cho nªn, viÖc øng tiÒn tr­íc cña kh¸ch hµng ph¶i ®¶m b¶o: + ViÖc øng tiÒn tr­íc ®­îc thùc hiÖn nhiÒu lÇn ( ®iÓm a kho¶n 1 §iÒu 14 LKDB§S, §iÒu 4 N§ 153 vµ kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhµ ë ); + Nhµ ®Çu t­ ph¶i sö dông ®óng môc ®Ých tiÒn øng tr­íc ®Ó ®Çu t­ t¹o lËp B§S; + Kh¸ch hµng ®­îc h­ëng gi¸ mua, gi¸ chuyÓn nh­îng t¹i thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång ( trõ tr­êng hîp cã quy ®Þnh kh¸c ); + NÕu nhµ ®Çu t­ chËm tiÕn ®é bµn giao nhµ ë, c«ng tr×nh th× ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc kh¸ch hµng mét kho¶n tiÒn l·i cña tiÒn øng tr­íc ( kho¶n 4 ®iÒu 4 N§ 153 ). T­ vÊn ph¸p luËt Míi ®©y, C«ng ty ®Þa èc Sµi gßn Th­¬ng tÝn ( Sacomreal) ®· ph¸t hµnh tr¸i phiÕu DN kÌm theo quyÒn mua s¶n phÈm lµ c¨n hé chung c­. T«i ®· tham gia mua tr¸i phiÕu cã mÖnh gÝa 500 triÖu ®ång, thêi h¹n 6 th¸ng, l·i suÊt 8,8%. T«i ®­îc ­u tiªn mua mét c¨n hé t¹i chung c­ cao cÊp Phó Lîi 1, ®­îc gi¶m 5% trªn gi¸ b¸n t¹i thêi ®iÓm c«ng bè. Dù ¸n nµy, cuèi th¸ng 7/2008 sÏ hoµn tÊt phÇn mãng vµ b¾t ®Çu ký hîp ®ång. Xin hái, viÖc mua nhµ b»ng tr¸i phiÕu nh­ vËy cã phï hîp víi ph¸p luËt kh«ng? Sacomreal lµm nh­ vËy cã ®óng kh«ng? T×nh huèng ¸p dông Anh X ký hîp ®ång với Công ty Cổ phần ®Çu t­ BĐS C.E.O nộp trước 70% số tiền để mua lô biệt thự số 11 tại khu ®ô thị mới Quang Minh ( huyện Mª Linh - tỉnh Vĩnh Phúc ) với tổng số tiền là 3 tỷ đồng chia thành 3 đợt. Đợt đầu, khi Công ty C.E.O động thổ khởi công xây dựng công trình vµo th¸ng 5/2005, anh X nộp 500 triệu đồng. Tuy nhiên, do thị trường BĐS đóng băng, giá nhà đất xuống thấp, anh X không nộp tiếp tiền đợt 2 và đợt 3 tính đến nay đã gần 3 năm. Hỏi : 1. C¸c hµnh vi nªu trªn cã vi ph¹m quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ kinh doanh BĐS không? Vì sao? 2. Ông (Bà) hãy đưa ra hướng giải quyết đối với vụ việc này? 7 . Ph©n biÖt h×nh thøc kinh doanh 2. Mua b¸n, chuyÓn nh­îng B§S tr¶ chËm, tr¶ dÇn: * VÒ thuËt ng÷: * VÒ nguyªn t¾c: + Sè tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn (i); thêi gian tr¶ chËm, tr¶ dÇn ph¶i ®­îc tho¶ thuËn trong H§ (ii); + Bªn b¸n, bªn chuyÓn nh­îng ®­îc b¶o l­u QSH, QSD B§S cho ®Õn khi bªn mua, nªn nhËn CN ®· tr¶ ®ñ tiÒn; + Ng­îc l¹i, bªn mua, bªn nhËn CN ®­îc x¸c lËp QSH, QSD B§S sau khi ®· tr¶ hÕt tiÒn cho nhµ ®Çu t­. 7. Ph©n biÖt h×nh thøc kinh doanh 3. C¸c ®iÓm chung vµ kh¸c nhau §iÓm chung: + C¸c bªn tho¶ thuËn c¸c nghÜa vô tµi chÝnh trong H§ vÒ tiÒn øng tr­íc, tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn + TiÒn dï øng tr­íc hay tr¶ chËm, tr¶ dÇn ®Òu thuéc tr¸ch nhiÖm cña kh¸ch hµng. + Nhµ ®Çu t­ x¸c lËp QSH, QSD B§S cho kh¸ch hµng theo tho¶ thuËn + Ph¸p luËt x¸c ®Þnh râ chÕ tµi cho c¶ hai phÝa. §iÓm kh¸c nhau: + VÒ thêi ®iÓm ký kÕt hîp ®ång + VÒ viÖc sö dông tiÒn øng tr­íc, tiÒn tr¶ chËm, tr¶ dÇn + Rñi ro trong tõng tr­êng hîp cã thÓ lµ kh¸ch hµng vµ còng cã thÓ lµ nhµ ®Çu t­ C©u hái vËn dông Ông (Bà) hãy cho biết : 1. Khách hành cần phải làm gì để phòng tránh rủi ro khi mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước? 2. ý kiÕn vÒ vô kiÖn liªn quan ®Õn tranh chÊp “c¨n hé the Manor” ®· ®­îc toµ ¸n nh©n d©n quËn B×nh Th¹nh xÐt xö ngµy 15/2/2008. 8. VÊn ®Ò chuyÓn nh­îng dù ¸n B§S 8.1. Sù cÇn thiÕt cho phÐp chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S + §èi víi nhµ ®Çu t­ trong n­íc + §èi víi nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi 8.2. Quy chÕ ph¸p lý ®èi víi viÖc chuyÓn nh­îng mét phÇn hoÆc toµn bé dù ¸n vÒ B§S 8. 2.1. Kh¸i niÖm chuyÓn nh­îng mét phÇn hoÆc toµn bé dù ¸n 8.2.2. §iÒu kiÖn chuyÓn nh­îng vµ nhËn chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S * §iÒu kiÖn vÒ dù ¸n: ( dù ¸n thuéc diÖn kh«ng bÞ xö lý (i); dù ¸n ®· ®­îc phª duyÖt theo quy ®Þnh cña PL (ii); chñ ®Çu t­ ®· cã quyÒn sö dông ®Êt th«ng qua Q§ giao ®Êt, H§ thuª ®Êt (iii); ph¶i hoµn thµnh ®­îc viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng cña toµn bé dù ¸n vµ ph¶i cã c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng t­¬ng øng theo thêi gian vµ tiÕn ®é thùc hiÖn dù ¸n ( iv)). * §iÒu kiÖn ®èi víi nhµ ®Çu t­ nhËn chuyÓn nh­îng: ( lµ tæ chøc, c¸ nh©n cã ®ñ ®iÒu kiÖn KD bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt (i); ®¸p øng vÒ n¨ng lùc tµi chÝnh (ii); cã v¨n b¶n cam kÕt thùc hiÖn dù ¸n (iii)). 8. ChuyÓn nh­îng dù ¸n B§S 8.3. Quy tr×nh thñ tôc vÒ viÖc cho phÐp chuyÓn nh­îng dù ¸n (Trong tr­êng hîp nhµ ®Çu t­ gÆp khã kh¨n (i); kh«ng ®ñ ®iÒu kiÖn tiÕp tôc thùc hiÖn dù ¸n theo thêi gian vµ tiÕn ®é thùc hiÖn ®· ®­îc phª duyÖt (ii) hoÆc kh«ng cßn nhu cÇu tiÕp tôc thùc hiÖn dù ¸n (iii) th× chñ ®Çu t­ lËp b¸o c¸o tr×nh UBND cÊp tØnh) * C¬ quan cho phÐp chuyÓn nh­îng dù ¸n: lµ c¬ quan cho phÐp ®Çu t­ (tr­êng hîp do Chñ tÞch cÊp tØnh vµ do TTCP cho phÐp ®Çu t­) * Thñ tôc hå s¬ + §¬n xin chuyÓn nh­îng: nªu râ lý do, t×nh h×nh thùc hiÖn, ®Ò xuÊt chñ ®Çu t­ míi, ph­¬ng ¸n gi¶i quyÕt quyÒn lîi kh¸ch hµng) + V¨n b¶n cho phÐp ®Çu t­ cña c¬ quan NN cã thÈm quyÒn; + Hå s¬ dù ¸n ®· ®­îc phª duyÖt theo quy ®Þnh cña PL + H§ thuª ®Êt, Q§ giao ®Êt, GCNQSD§ + Cam kÕt cña nhµ ®Çu t­ míi * Thêi h¹n gi¶i quyÕt: 45 ngµy. 8. ChuyÓn nh­îng dù ¸n B§S 8.4. Xö lý vi ph¹m vÒ chuyÓn nh­îng dù ¸n ®èi víi dù ¸n khu ®« thÞ míi, khu nhµ ë, khu h¹ tÇng kü thuËt khu c«ng nghiÖp + C¬ quan cho phÐp ®Çu t­ ra quyÕt ®Þnh thu håi v¨n b¶n cho phÐp ®Çu t­ ®Ó giao cho nhµ ®Çu t­ kh¸c; + Chñ ®Çu t­ bÞ thu håi GCN§T kh«ng ®­îc giao lµm chñ ®Çu t­ c¸c DA kinh doanh B§S trong thêi h¹n 2 n¨m kÓ tõ thêi ®iÓm bÞ thu håi. 8. VÊn ®Ò chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S * Mét sè tr­êng hîp cÇn l­u ý: + Tr­êng hîp NCN mµ TCKT trong n­íc ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn SD§ hoÆc NCN QSD§ mµ tiÒn tr¶ cho Nhµ n­íc kh«ng cã nguån gèc tõ NSNN; + Tr­êng hîp giao ®Êt kh«ng thu tiÒn SD§ hoÆc tiÒn NCN cã nguån gèc tõ NSNN; + Thêi h¹n SD§ trong tr­êng hîp ®Êt giao cã thêi h¹n hoÆc sö dông æn ®Þnh l©u dµi; + Tr­êng hîp nhµ ®Çu t­ NG nhËn chuyÓn nh­îng dù ¸n cã thêi h¹n sö dông ®Êt æn ®Þnh l©u dµi cña TCKT trong n­íc ®­îc giao ®Êt cã thu tiÒn th× khi b¸n nhµ kh«ng ph¶i nép sè tiÒn chªnh lÖch gi÷a tiÒn SD§ vµ tiÒn thuª ®Êt. T×nh huèng vËn dông Công ty cổ phần xây dựng Đoàn Kết được thành lập kinh doanh BĐS với vốn pháp định là 5,5 tỷ đồng. Công ty được UBND tỉnh H giao 10,5 ha đất đÓ X©y dựng khu đô thị mới với 5 chung c­ vµ 50 căn biệt thự, nhà vườn. Để có đủ vốn xây dựng, Công ty Đoàn Kết đã huy động tiền vốn ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà là 650 triệu đồng/người ( thu làm 2 đợt, đợt đầu thu 400 triệu ). Sau đó do khó khăn về nguồn vốn đầu tư, Công ty Cổ phần Đoàn Kết đã chuyển nhượng phần diện tích xây dựng nhà cho chủ đầu tư mới là Công ty TNHH xây dựng Vạn Lợi. Phần diện tích cây xanh, khu công viên 0, 2 ha trong khu đô thị, Công ty Đoàn kết đã chuyển nh­îng cho Công ty TNHH thương mại Đại Nam đảm nhiệm. Hỏi : 1 . Các hành vi trên đây cã vi ph¹m c¸c quy ®Þnh cña ph¸p Luật vÒ kinh doanh BĐS kh«ng? 2 . Vụ việc này sẽ được xử lý như thế nào? 8.VÊn ®Ò chuyÓn nh­îng dù ¸n vÒ B§S 8.5. ChuyÓn nh­îng dù ¸n cho nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi * C¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ®­îc phÐp NCN c¸c dù ¸n sau: + Dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng KCN, KCX, côm CN vµ KCN tËp trung kh¸c cã cïng chÕ ®é sö dông ®Êt; + Dù ¸n ®Çu t­ thuéc KKT, KCNC; + Dù ¸n ®Çu t­ KCHT khu ®« thÞ vµ khu d©n c­ n«ng th«n; + Dù ¸n ®Çu t­ SXKD; + Dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng kinh doanh nhµ ë ®· hoµn thµnh ®Çu t­ x©y dùng ®ång bé h¹ tÇng chung cña dù ¸n 9. Hợp đồng trong ho¹t ®éng kinh doanh BĐS Hîp ®ång trong ho¹t ®éng kinh doanh B§S cã gèc lµ H§DS theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 388 BLDS 2005 vµ ®­îc ph©n lo¹i thµnh: * C¸c hợp đồng kinh doanh BĐS + H§ mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh XD; + H§ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; + Hîp ®ång thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng; + H§ thuª mua nhµ, c«ng tr×nh XD. T×nh huèng vËn dông T«i cã mua l¹i phiÕu t¸i ®Þnh c­ c¨n hé chung c­ cña mét ng­êi d©n bÞ gi¶i to¶. T«i ®· ®­îc uû quyÒn vµ ký hîp ®ång b»ng giÊy tay víi ng­êi b¸n phiÕu t¸i ®Þnh c­. Xin hái, viÖc mua b¸n nh­ vËy cã hîp ph¸p kh«ng? nÕu cã tranh chÊp xÈy ra th× gi¶i quyÕt nh­ thÕ nµo? Hîp ®ång mua b¸n nhµ 1. H§MB nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng: Ph¶i tu©n thñ §iÒu 450 BLDS vµ §iÒu 70 LKDB§S vµ cã c¸c ®Æc tr­ng sau: + LËp thµnh v¨n b¶n; + Ph¶i c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh; + Tu©n thñ quy ®Þnh cña BLDS vµ LKDB§S vÒ mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng. Néi dung cña H§ gåm c¸c ®iÒu kho¶n theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 70 LKDB§S. MÉu hîp ®ång mua b¸n nhµ Hîp ®ång mua b¸n nhµ Chóng t«i ký tªn d­íi ®©y tù nhËn thÊy ®ñ n¨ng lùc hµnh vi DS vµ chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt gåm: * Bªn b¸n : Hä vµ tªn ( vî, chång), ®Þa chØ, sè CMT * Bªn mua : Hä vµ tªn ( vî, chång), ®Þa chØ, sè CMT §iÒu 1. §èi t­îng cña hîp ®ång (c¨n hé, c¨n nhµ hoÆc mét phÇn cña B§S) §iÒu 2. Gi¸ vµ ph­¬ng thøc thanh to¸n §iÒu 3. Giao, nhËn nhµ vµ giÊy tê nhµ §iÒu 4. ViÖc nép thuÕ vµ lÖ phÝ tr­íc b¹ (tho¶ thuËn râ ng­êi nép ) §iÒu 5. §¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ §iÒu 6. Tr¸ch nhiÖm do vi ph¹m hîp ®ång ( båi th­êng, gi¶i quyÕt TC ) §iÒu 7. C¸c tho¶ thuËn kh¸c §iÒu 8. Cam kÕt cña c¸c bªn * Bªn b¸n* Bªn mua§iÒu 9. §iÒu kho¶n thi hµnh Bªn b¸n Bªn mua Hä tªn vµ ch÷ ký Hä tªn vµ ch÷ ký C¸c lo¹i hîp ®ång kinh doanh B§S 2. Hîp ®ång chuyÓn nh­îng QSD§ + Kh¸i niÖm: §iÒu 697 BLDS + Néi dung cña hîp ®ång: §iÒu 71 LKDB§S + H§ ph¶i cã x¸c nhËn cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng, ®èi víi TCKT ph¶i cã c«ng chøng nhµ n­íc. 3. Hîp ®ång thuª B§S ( kh¸i niÖm vµ néi dung ) 4. Hîp ®ång thuª mua nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ( l­u ý: c¸c hîp ®ång nµy ph¶i cã c«ng chøng, chøng thùc ). C¸c lo¹i H§ kinh doanh dÞch vô B§S 1. H§ m«i giíi B§S 2. H§ ®Þnh gi¸ B§S 3. H§ t­ vÊn B§S 4. H§ ®Êu gi¸ B§S 5. H§ qu¶ng c¸o B§S 6. H§ qu¶n lý B§S D. C¸c néi dung c¬ b¶n cña l§§ 2003 liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh BÊt ®éng s¶n I . H×nh thøc sö dông ®Êt cña nhµ ®Çu t­ B¾t ®Çu sù nghiÖp kinh doanh, nhµ ®Çu t­ cÇn nghiªn cøu lùa chän mét h×nh thøc sö dông ®Êt thÝch hîp, mang l¹i lîi Ých thiÕt thùc nhÊt cho ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh cña m×nh. 1. H×nh thøc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt 2. H×nh thøc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt 3. H×nh thøc thuª ®Êt * L­u ý vÒ quyÒn lùa chän h×nh thøc sö dông ®Êt cña doanh nghiÖp theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 108 L§§ II. Lo¹i ®Êt ®­îc tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n * §Êt mµ ng­êi sö dông ®Êt cã mét trong c¸c quyÒn theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 61 L§§ 2003 * §Êt thuª mµ trªn ®ã cã tµi s¶n ®­îc ph¸p luËt cho phÐp tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n * §iÒu kiÖn lµ: cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; ®ang cßn thêi h¹n sö dông ®Êt; kh«ng bÞ kª biªn ph¸t m¹i tµi s¶n; phï hîp víi quy ho¹ch sö dông ®Êt vµ kh«ng cã tranh chÊp ®Êt ®ai. III. C¬ chÕ giao ®Êt, cho thuª ®Êt vµ thu håi ®Êt 1. Giao ®Êt, cho thuª ®Êt * C¨n cø, thÈm quyÒn vµ tr×nh tù giao ®Êt, cho thuª ®Êt + C¨n cø + ThÈm quyÒn ( hãy bình luận những sai phạm về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất liên quan đến vụ “Đất đai tại Đồ Sơn và tại huyện đảo Phú Quốc” 2. Thu håi ®Êt + C¸c tr­êng hîp bÞ thu håi ®Êt + Tr­êng hîp ¸p dông c¬ chÕ hµnh chÝnh vÒ thu håi ®Êt + Tr­êng hîp tho¶ thuËn kh«ng ph¶i thu håi ®Êt + Tr×nh tù, thñ tôc thu håi ®Êt T×nh huèng vËn dông Trªn c¬ së quy ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®­îc phª duyÖt vµ ®­îc sù uû quyÒn cña Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n thµnh phè H¶i Phßng, Chñ tÞch UBND huyÖn Thuû Nguyªn ®· ra quyÕt ®Þnh giao cho Tr­êng trung häc n«ng nghiÖp diÖn tÝch 2 ha ®Êt ®Ó x©y dùng c¬ së thÝ nghiÖm. QuyÕt ®Þnh ký ngµy 23/6/2007 vµ yªu cÇu c¬ së ®µo t¹o nép tiÒn sö dông ®Êt cho Nhµ n­íc. Hái, quyÕt ®Þnh nªu trªn cã ®óng kh«ng? Câu hỏi vận dụng 1. Anh chị hiểu như thế nào về việc bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp của Hộ gia đình, cá nhân? 2. Anh chị có bình luận gì về trường hợp Nhà nước cho phép doanh nghiệp thương thảo với người bị lấy đất, diện tích thương thảo đã trên 80%, song phần còn lại người sử dụng đất không đồng ý với giá đất thương thảo. Vậy, phải giải quyết như thế nào? IV. GiÊy tê ®Ó tham gia giao dÞch vÒ B§S * C¸c l­u ý vÒ giÊy tê tham gia giao dÞch vÒ B§S tõ 1/1/2008 : + GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ( sæ ®á ) + GiÊy chøng nhËn qsh nhµ ë/qsd ®Êt ë, giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë ( sæ hång ) + Tr­êng hîp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ph¶i kª khai ®¨ng ký B§S + Tr­êng hîp lµ tµi s¶n chung cña vî chång, cña ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc t«n gi¸o, cña céng ®ång d©n c­. * CÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n: + Tr­êng hîp kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt + Tr­êng hîp ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt Bµi tËp t×nh huèng Gia ®×nh «ng A ®­îc thõa h­ëng ®Êt ®ai cña ¤ng Bµ ®Ó l¹i tõ nh÷ng n¨m tr­íc 1975. Gia ®×nh «ng kh«ng cã giÊy tê g×, hµng n¨m vÉn nép thuÕ nhµ ®Êt cho Nhµ n­íc. Nay cã ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? giÊy tê vÒ nép thuÕ nhµ ®Êt cã ®­îc coi lµ giÊy tê hîp ph¸p vÒ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? V. C¸c chÝnh s¸ch vÒ tµi chÝnh ®Êt ®ai  1. TiÒn sö dông ®Êt: Lµ nghÜa vô vËt chÊt ph¶i nép cho Nhµ n­íc trong 4 tr­êng hîp sau: + Khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt ( §iÒu 34 L§§ ) + Khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt tõ lo¹i kh«ng thu tiÒn sang cã thu tiÒn sö dông ®Êt ( §iÒu 36 L§§) + Khi chuyÓn tõ h×nh thøc thuª ®Êt sang giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt + Khi ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt thuéc tr­êng hîp ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt T×nh huèng t­ vÊn N¨m 2007, ¤ng X lµm ®¬n xin giao ®Êt vµ ®­îc cÊp cã thÈm quyÒn giao 100m2 ®Êt ë. Lµ th­¬ng binh h¹ng 2/4, «ng ®­îc ®Þa ph­¬ng gi¶m 1 triÖu ®ång trong sè 13 triÖu ®ång tiÒn sö dông ®Êt. ¤ng X ®­îc biÕt, nh÷ng th­¬ng binh bÞ mÊt tõ 81% kh¶ n¨ng lao ®éng th× ®­îc miÔn toµn bé tiÒn sö dông ®Êt, vËy tr­êng hîp gi¶m nh­ «ng ®· ®óng ch­a? V. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai 2. TiÒn thuª ®Êt Lµ nghÜa vô tµi chÝnh ph¶i nép vµo ng©n s¸ch nhµ n­íc khi ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt. + §èi t­îng ph¶i nép lµ: tæ chøc kinh tÕ, hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong n­íc, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt. + V¨n b¶n ph¸p luËt cÇn l­u ý lµ: NghÞ ®Þnh 142/2005/N§-CP ngµy 14/11/2005 vÒ nép tiÒn thuª mÆt ®Êt, mÆt n­íc. V. ChÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai 3. ThuÕ vµ lÖ phÝ liªn quan ®Õn ®Êt ®ai * ThuÕ sö dông ®Êt n«ng nghiÖp * ThuÕ nhµ ®Êt * ThuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ( hiÖn nay vÉn cßn thùc hiÖn theo LuËt thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ¸p dông ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n vµ LuËt thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp ¸p dông ®èi víi doanh nghiÖp ). Tõ 1/1/2009 sÏ ¸p dông LuËt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n. Do vËy, thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt sÏ ¸p dông theo ®¹o luËt nµy. * LÖ phÝ tr­íc b¹ nhµ ®Êt T×nh huèng vËn dông Gia ®×nh «ng B ®ang sö dông thöa ®Êt 5000 m2 gåm: ®Êt ë vµ ®Êt v­ên ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nay «ng muèn “b¸n” mét phÇn diÖn tÝch ®Êt v­ên thuéc diÖn nép thuÕ n«ng nghiÖp cã ®­îc kh«ng? ng­êi “mua” muèn x©y nhµ trªn ®Êt ®ã ®­îc kh«ng? hä cã ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt vµ 40% thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng? VI. C¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt * Ng­êi sö dông ®Êt cã quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, tÆng cho, thÕ chÊp, b¶o l·nh vµ gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. C¸c ®iÒu kiÖn ®Ó thùc hiÖn quyÒn lµ : - Cã giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u hoÆc quyÒn sö dông B§S; - B§S kh«ng cã tranh chÊp; - B§S cßn thêi h¹n sö dông; - B§S kh«ng bÞ kª biªn ®Ó b¶o ®¶m thi hµnh ¸n; QuyÒn cña tæ chøc kinh tÕ sö dông ®Êt * Tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt cã c¸c quyÒn quy ®Þnh t¹i §iÒu 109 L§§ 2003. * Tæ chøc kinh tÕ ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cã c¸c quyÒn quy ®Þnh t¹i kho¶n 2 §iÒu 110 L§§ ( quyÒn cña nhµ ®Çu t­ vµ tr­êng hîp chuyÓn nh­îng dù ¸n cho nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi ) * Tæ chøc kinh tÕ ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt * Tæ chøc kinh tÕ nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt TÌNH HUỐNG vËn dông Hãy cho biết quan điểm của mình về các vấn đề sau đây : a - Chi phí san lấp mặt bằng và đầu tư cơ sở hạ tầng trên đất có được tính vào giá thành trong hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Đầu tư xây dựng nhà để bán và cho thuê không ? Vì sao ? b - Trường hợp một công ty kinh doanh cơ sở hạ tầng được giao đất nông nghiệp để đầu tư thành khu công nghiệp và cho thuê kinh doanh. Tuy nhiên, trong thời gian công ty này chưa cho các tæ chức, cá nhân khác thuê lại đất, họ có quyền thế chấp QSDĐ khu đất này để vay vốn tại ngân hàng không ? Vì sao ? Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ định giá QSDĐ thế chấp theo giá đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp ? Vì sao ? QuyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n * Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc chia thµnh 3 nhãm - Nhãm 1 gåm quyÒn cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông kh«ng ph¶i ®Êt thuª ®­îc quy ®Þnh t¹i §iÒu 113 L§§ - Nhãm 2 gåm quyÒn cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt thuª. - Nhãm 3 gåm quyÒn cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt QuyÒn sö dông ®Êt cña ViÖt kiÒu * Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi : - Cã quyÒn sö dông ®Êt khi ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt khi thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­; nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trong khu CN, khu KT, khu CNC. - Cã quyÒn sö dông ®Êt khi ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt, tr¶ tiÒn thuª hµng n¨m hoÆc tr¶ tiÒn thuª 1 lÇn. - Cã quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë khi ®¸p øng ®ñ ®iÒu kiÖn mua nhµ t¹i ViÖt Nam theo kho¶n 1 §iÒu 121 L§§ vµ §iÒu 125 LuËt Nhµ ë. T×nh huèng vËn dông Mét gia ®×nh t¹i tØnh B×nh Ph­íc hái: “ Bè mÑ t«i mÊt kh«ng ®Ó l¹i di chóc, tµi s¶n gåm mét ng«i nhµ, 2 ha ®Êt trång lóa, 10 ha ®Êt trång c©y cao su. Nhµ t«i cã 5 anh chÞ em ruét, trong ®ã cã mét ng­êi hiÖn ®ang ®Þnh c­ hîp ph¸p t¹i Hoa Kú. Hái, c¸c tµi s¶n nhµ, ®Êt trªn sÏ ®­îc ph©n chia nh­ thÕ nµo?” ( NguyÔn V¨n B×nh- §ång Xoµi, B×nh Ph­íc). QuyÒn sö dông ®Êt cña tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi Tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi khi thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam ®­îc h­ëng c¸c quyÒn c¨n cø vµo h×nh thøc sö dông ®Êt trong c¸c tr­êng hîp: + C¸c quyÒn khi thuª ®Êt tr¶ tiÒn thuª hµng n¨m + C¸c quyÒn khi thuª ®Êt tr¶ tiÒn thuª 1 lÇn ( Chó ý §iÒu 34 N§ 84/2007, ®èi víi ®Êt cã dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë do nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi thùc hiÖn ) VII. Gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai C¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai: * Hoµ gi¶i tranh chÊp ®Êt ®ai * Toµ ¸n nh©n d©n ( kho¶n 1 §iÒu 136 L§§ ) * C¬ quan hµnh chÝnh nhµ n­íc ( kho¶n 2 §iÒu 136 L§§ ) * Ph©n biÖt c¬ chÕ gi¶i quyÕt tranh chÊp vµ khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai T×nh huèng vËn dông L« ®Êt thæ c­ 180 m2 t¹i x· Kim Chung, huyÖn Hoµi §øc, tØnh Hµ T©y do bè bµ NguyÔn ThÞ TuyÕt mua tõ n¨m 1940 cã giÊy tê hîp lÖ cña chÕ ®é thùc d©n Ph¸p. Sau khi Bè mÊt, bµ TuyÕt lµ ng­êi thõa kÕ duy nhÊt diÖn tÝch trªn. N¨m 1952, Bµ TuyÕt vµo Nam sinh sèng vµ giao cho em chång lµ Lª V¨n §øc sö dông ( viÖc giao sö dông kh«ng cã giÊy tê). Trong qu¸ tr×nh sö dông, «ng §øc ®· kª khai ®¨ng ký, ®øng tªn trong sæ ®Þa chÝnh vµ nép thuÕ cho Nhµ n­íc. Nay, bµ TuyÕt tõ thµnh phè Hå ChÝ Minh ra ®ßi l¹i ®Êt. Hái, bµ TuyÕt cã ®ßi ®­îc ®Êt trong tr­êng hîp nµy kh«ng? c¬ quan nµo gi¶i quyÕt? E. LuËt Nhµ ë 1. Ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt Nhµ ë: Quy ®Þnh vÒ së h÷u nhµ ë, ph¸t triÓn, qu¶n lý viÖc sö dông, giao dÞch vÒ nhµ ë vµ qu¶n lý nhµ n­íc vÒ nhµ ë. 2. B¶o hé quyÒn së h÷u nhµ ë: + Nhµ n­íc c«ng nhËn vµ b¶o hé quyÒn së h÷u nhµ ë cña c¸c chñ së h÷u + Nhµ ë thuéc së h÷u cña tæ chøc, c¸ nh©n kh«ng bÞ quèc h÷u ho¸. Së h÷u nhµ ë t¹i ViÖt Nam 1. §èi t­îng ®­îc së h÷u nhµ t¹i VN: + Tæ chøc, c¸ nh©n trong n­íc kh«ng phô thuéc vµo n¬i ®¨ng ký kinh doanh, n¬i ®¨ng ký hé khÈu th­êng tró. + Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 121 L§§ vµ ®iÒu 126 LuËt Nhµ ë. + Tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi theo kho¶n 1 ®iÒu 125 LuËt Nhµ ë. 2. GiÊy tê vÒ së h÷u nhµ ë: + GCH QSHN ë/QSD§ ë + GCNQSHN ë Ph¸t triÓn nhµ ë 1. Ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i * §èi t­îng ®­îc quyÒn ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i * §Êt ®Ó ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i * Nguån vèn ph¸t triÓn nhµ ë th­¬ng m¹i * Mua b¸n cho thuª nhµ ë th­¬ng m¹i 2. Ph¸t triÓn nhµ ë riªng lÎ 3. Ph¸t triÓn nhµ ë x· héi 4. Ph¸t triÓn nhµ ë c«ng vô Giao dÞch nhµ ë 1. C¸c h×nh thøc giao dÞch vÒ nhµ ë 2. §iÒu kiÖn cña nhµ ë tham gia giao dÞch vµ ®iÒu kiÖn cña c¸c bªn tham gia giao dÞch: * §iÒu kiÖn cña nhµ ë tham gia giao dÞch * §iÒu kiÖn vÒ chñ thÓ giao dÞch 3. Nhµ ë cña ng­êi n­íc ngoµi 4. Nhµ ë cña ViÖt kiÒu Phần 2 - Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành C¸c yÕu tè ph¸p lý hiÖn hµnh t¸c ®éng vµo sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S theo 2 xu h­íng : I. Xu h­íng tÝch cùc 1. ViÖc ra ®êi c¸c ®¹o LuËt ®Êt ®ai 2003, LuËt XD n¨m 2003, LuËt vÒ nhµ ë n¨m 2005, BLDS n¨m 2005, LuËt kinh doanh B§S n¨m 2006 … ®· t¹o c¬ së ph¸p lý ®Ó thÞ tr­êng B§S ho¹t ®éng cã tæ chøc; 2. Thñ tôc hµnh chÝnh vÒ chuyÓn quyÒn SD§ ®· ®­îc PL quy ®Þnh râ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c chñ thÓ tham gia c¸c giao dÞch vÒ B§S; 3. C¸c giÊy tê x¸c lËp quyÒn së h÷u hoÆc sö dông B§S hîp ph¸p ®· ®­îc PL quy ®Þnh vµ tõng b­íc hoµn thiÖn. 4. PL ®· x¸c lËp nguyªn t¾c c«ng khai, minh b¹ch trong ho¹t ®éng kinh doanh B§S; Phần 2 - Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành I. Xu h­íng tÝch cùc 5. PL ®· xo¸ bá sù ph©n biÖt ®èi xö gi÷a c¸c chñ thÓ tham gia kinh doanh B§S ( tuy nhiªn, ®iÒu ®ã kh«ng cã nghÜa lµ sù cµo b»ng gi÷a c¸c chñ thÓ kh¸c nhau vÒ nghÜa vô vµ quyÒn lîi ) 6. QuyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ kinh doanh B§S ®­îc PL b¶o hé; 7. X¸c lËp c¸c quy ®Þnh vÒ thµnh lËp c¸c tæ chøc trung gian m«i giíi, hç trî, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S; 8. C¸c quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt, chÝnh s¸ch tµi chÝnh liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S tõng b­íc ®­îc söa ®æi, bæ sung vµ hoµn thiÖn; Phần 2 - Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành II. Xu h­íng ph¸t triÓn kh«ng thuËn lîi 1. Sù kh«ng nhÊt qu¸n gi÷a c¸c ®¹o luËt liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn së h÷u hoÆc sö dông B§S; 2. Quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt vµ c¸c chÝnh s¸ch tµi chÝnh vÒ ®Êt ®ai cßn ch­a phï hîp; 3. Cßn thiÕu c¸c ®¹o luËt chèng ®Çu c¬ vÒ B§S mét c¸ch kh«ng hîp lý; 4. C¸c th«ng tin vÒ B§S trªn thùc tÕ khã tiÕp cËn; 5. C¸c thñ tôc hµnh chÝnh liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S cßn phøc t¹p, r­êm rµ, g©y phiÒn phøc cho nhµ ®Çu t­; 6. Ch­a x¸c lËp ®­îc c¬ chÕ thÝch hîp ®Ó xö lý t×nh tr¹ng nhòng nhiÔu, tiªu cùc tõ phÝa c¬ quan c«ng quyÒn trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c thñ tôc liªn quan ®Õn kinh doanh B§S; 7. TiÕn ®é cÊp GCNQSD§ cßn chËm; Phần 2 - Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành II. Xu h­íng ph¸t triÓn kh«ng thuËn lîi cña thÞ tr­êng B§S 8. Ch­a cã c¸c quy ®Þnh vÒ phßng ngõa rñi ro trong ho¹t ®éng kinh doanh B§S; 9. §iÒu kiÖn thùc thi c¸c ph¸n quyÕt cña Toµ ¸n trong gi¶i quyÕt tranh chÊp kinh doanh B§S rÊt thÊp; 10. M«i tr­êng kinh doanh B§S cßn tiÒm Èn nhiÒu rñi ro, nguy c¬ cho c¸c chñ thÓ kinh doanh B§S; 11. Nhµ n­íc chËm cã c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt linh ho¹t sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S; 12. Møc ®é héi nhËp cña thÞ tr­êng B§S ViÖt Nam cßn thÊp; Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 1 . Quy tr×nh mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng a/ C¸c bªn trùc tiÕp hoÆc th«ng qua ng­êi ®¹i diÖn tho¶ thuËn vÒ mua b¸n, thuª, thuª mua, tÆng cho, ®æi, thÕ chÊp, cho m­în, cho ë nhê, uû quyÒn qu¶n lý nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng. Tr­êng hîp ph¸p nh©n tÆng cho th× ph¶i cã v¨n b¶n tÆng cho B§S. b/ Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng c/ Hîp ®ång mua b¸n nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i cã chøng nhËn cña c«ng chøng nhµ n­íc hoÆc chøng thùc cña UBND cÊp huyÖn d/ C¸c bªn tho¶ thuËn vÒ viÖc nép thuÕ, lÖ phÝ e/ Bªn mua, bªn nhËn B§S cã tr¸ch nhiÖm nép hå s¬ ®Ó cÊp GCNQSHB§S trõ tr­êng hîp tæ chøc b¸n nhµ cã chøc n¨ng kinh doanh nhµ. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2 . Quy tr×nh thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2.1 . QuyÒn chuyÓn nh­îng QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn - C¸ nh©n, ph¸p nh©n, hé gia ®×nh, chñ thÓ kh¸c sö dông ®Êt ®­îc ph¸p luËt cho phÐp chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt míi ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. - ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i th«ng qua hîp ®ång, trõ tr­êng hîp quy ®Þnh ®­îc thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt. - Hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn, theo ®ã bªn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt chuyÓn giao ®Êt vµ quyÒn sö dông ®Êt cho bªn nhËn chuyÓn nh­îng, cßn bªn nhËn chuyÓn nh­îng tr¶ tiÒn cho bªn chuyÓn nh­îng theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt - Hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - C¸c bªn cã quyÒn tho¶ thuËn vÒ néi dung cña hîp ®ång chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt nh­ng ph¶i phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Gi¸ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt do c¸c bªn tho¶ thuËn hoÆc do ph¸p luËt quy ®Þnh. - Bªn nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, ®óng thêi h¹n ghi trong giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ phï hîp víi quy ho¹ch ë ®Þa ph­¬ng t¹i thêi ®iÓm chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. - ViÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : Hå s¬ gåm cã : - Hîp ®ång chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt - Kh«ng qu¸ 4 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬, x¸c ®Þnh nghÜa vô tµi chÝnh - Kh«ng qu¸ 3 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy c¸c bªn thùc hiÖn xong nghÜa vô tµi chÝnh, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt hoÆc UBND x·, thÞ trÊn n¬i cã ®Êt cã tr¸ch nhiÖm trao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2.2 . QuyÒn chuyÓn ®æi QSD ®Êt §iÒu kiÖn : - ViÖc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã c¸c bªn chuyÓn giao ®Êt vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho nhau theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt - Hîp ®ång chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt - ViÖc chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b. Thñ tôc : Hå s¬ gåm cã : - Hîp ®ång chuyÓn ®æi quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt - Kh«ng qu¸ 10 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt chuyÓn hå s¬ cho c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai cÊp huyÖn ®Ó lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. - Tr­êng hîp c¸c bªn chuyÓn ®æi ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh th× VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt göi sè liÖu ®Þa chÝnh ®Õn c¬ quan thuÕ ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô tµi chÝnh; th«ng b¸o cho c¸c bªn thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh. - Kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy thùc hiÖn xong nghÜa vô tµi chÝnh, c¸c bªn chuyÓn ®æi nhËn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹i n¬i ®· nép hå s¬. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2.3 . QuyÒn cho thuª QSD ®Êt a . §iÒu kiÖn : - ViÖc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång thuª ( cho thuª ) quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn cho thuª chuyÓn giao ®Êt cho bªn thuª sö dông trong mét thêi h¹n; bªn thuª ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, tr¶ tiÒn thuª vµ tr¶ l¹i ®Êt khi hÕt thêi h¹n thuª. - Hîp ®ång thuª quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - ViÖc cho thuª quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : * §¨ng ký cho thuª quyÒn sö dông ®Êt : Hå s¬ gåm : - Hîp ®ång thuª quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt - Kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn thñ tôc ®¨ng ký cho thuª quyÒn sö dông ®Êt vµo hå s¬ ®Þa chÝnh vµ chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· cÊp hoÆc thùc hiÖn thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tr­êng hîp ph¶i cÊp míi giÊy chøng nhËn; - Tr×nh tù, thñ tôc cho thuª ®Êt trong khu c«ng nghiÖp ®­îc quy ®Þnh riªng. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt * Thñ tôc xo¸ ®¨ng ký cho thuª quyÒn sö dông ®Êt : Sau khi hîp ®ång thuª quyÒn sö dông ®Êt hÕt hiÖu lùc, ng­êi ®· cho thuª quyÒn sö dông ®Êt nép mét bé hå s¬ gåm cã - X¸c nhËn thanh lý hîp ®ång thuª ®Êt trong hîp ®ång thuª ®Êt ®· ký kÕt hoÆc b¶n thanh lý hîp ®ång thuª ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thùc hiÖn xo¸ ®¨ng ký cho thuª, cho thuª l¹i trong hå s¬ ®Þa chÝnh vµ chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2. 4 . QuyÒn cho thuª l¹i QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn : - ViÖc cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn ®­îc thuª quyÒn sö dông ®Êt chuyÓn cho bªn kh¸c thuª l¹i ®Ó sö dông trong thêi h¹n thuª; bªn thuª l¹i ph¶i sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých, tr¶ tiÒn thuª vµ tr¶ l¹i ®Êt khi hÕt thêi h¹n thuª l¹i. - Hîp ®ång thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - ViÖc cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : Thñ tôc ®¨ng ký cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt vµ xo¸ ®¨ng ký cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn t­¬ng tù nh­ tr­êng hîp cho thuª quyÒn sö dông ®Êt Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2. 5 . QuyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn : - ViÖc thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång thÕ chÊp b»ng quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn sö dông ®Êt ( bªn thÕ chÊp ) dïng quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh ®Ó b¶o ®¶m viÖc thùc hiÖn nghÜa vô víi bªn kia ( bªn nhËn thÕ chÊp ). Bªn thÕ chÊp ®­îc tiÕp tôc sö dông ®Êt trong thêi h¹n thÕ chÊp. - Hîp ®ång b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn cña ng­êi thø ba ( bªn b¶o l·nh ) cam kÕt víi bªn cã quyÒn ( bªn nhËn b¶o l·nh ) sÏ thùc hiÖn nghÜa vô thay cho bªn cã nghÜa vô ( bªn ®­îc b¶o l·nh ) nÕu khi ®Õn thêi h¹n mµ bªn ®­îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô. C¸c bªn còng cã thÓ tho¶ thuËn bªn b¶o l·nh chØ ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô khi bªn ®­îc b¶o l·nh kh«ng cã kh¶ n¨ng thùc hiÖn nghÜa vô cña m×nh. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt - Hîp ®ång thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - ViÖc thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - QuyÒn sö dông ®Êt cã thÓ ®­îc thÕ chÊp, b¶o l·nh mét phÇn hoÆc toµn bé. - Tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt th× nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng kh¸c, rõng trång, v­ên c©y vµ c¸c tµi s¶n kh¸c cña ng­êi thÕ chÊp, b¶o l·nh g¾n liÒn víi ®Êt chØ thuéc tµi s¶n thÕ chÊp, b¶o l·nh nÕu cã tho¶ thuËn. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt * Xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh : Khi ®· ®Õn h¹n thùc hiÖn nghÜa vô ®­îc b¶o ®¶m b»ng thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt mµ bªn thÕ chÊp, bªn b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô th× quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh ®­îc xö lý theo tho¶ thuËn; nÕu kh«ng cã tho¶ thuËn hoÆc kh«ng xö lý ®­îc theo tho¶ thuËn th× bªn nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh cã quyÒn khëi kiÖn t¹i Toµ ¸n Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b. Thñ tôc : * §¨ng ký thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt : Kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy ký kÕt hîp ®ång tÝn dông, c¸c bªn tham gia thÕ chÊp, b¶o l·nh ph¶i nép mét bé hå s¬ gåm : - Hîp ®ång thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt thùc hiÖn ®¨ng ký thÕ chÊp, b¶o l·nh vµo hå s¬ ®Þa chÝnh vµ chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· cÊp hoÆc thùc hiÖn thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tr­êng hîp ph¶i cÊp míi giÊy chøng nhËn. ViÖc ®¨ng ký thay ®æi néi dung ®· ®¨ng ký thÕ chÊp, ®· ®¨ng ký b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt; söa ch÷a sai sãt trong néi dung ®¨ng ký thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thùc hiÖn theo tr×nh tù, thñ tôc nh­ trªn Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt * Thñ tôc xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp b»ng quyÒn sö dông ®Êt : Sau khi hoµn thµnh xong nghÜa vô tr¶ nî, bªn ®· thÕ chÊp b»ng quyÒn sö dông ®Êt nép mét bé hå s¬ gåm cã : - X¸c nhËn cña bªn nhËn thÕ chÊp vÒ viÖc ®· hoµn thµnh nghÜa vô tr¶ nî trong hîp ®ång thÕ chÊp b»ng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc b¶n x¸c nhËn cña bªn nhËn thÕ chÊp vÒ viÖc ®· hoµn thµnh nghÜa vô tr¶ nî; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt kiÓm tra viÖc hoµn thµnh nghÜa vô tr¶ nî cña ng­êi xin xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp, xo¸ ®¨ng ký b¶o l·nh; thùc hiÖn viÖc xo¸ ®¨ng ký thÕ chÊp, xo¸ ®¨ng ký b¶o l·nh trong hå s¬ ®Þa chÝnh vµ chØnh lý trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2. 6 . QuyÒn tÆng cho QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn : - ViÖc tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã bªn tÆng cho giao quyÒn sö dông ®Êt cho bªn ®­îc tÆng cho mµ kh«ng yªu cÇu ®Òn bï, cßn bªn ®­îc tÆng cho ®ång ý nhËn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - Hîp ®ång tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - ViÖc tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : Bªn ®­îc tÆng cho nép 1 bé hå s¬ gåm cã : - V¨n b¶n cam kÕt hoÆc hîp ®ång hoÆc quyÕt ®Þnh tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 4 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬; göi sè liÖu ®Þa chÝnh ®Õn c¬ quan thuÕ ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô tµi chÝnh ( nÕu cã ); chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· cÊp Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®­îc th«ng b¸o nghÜa cô tµi chÝnh, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm th«ng b¸o cho bªn ®­îc tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy bªn ®­îc tÆng cho thùc hiÖn xong nghÜa vô tµi chÝnh,, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm trao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2. 7 . QuyÒn gãp vèn b»ng QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn : - ViÖc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ®­îc thÓ hiÖn th«ng qua hîp ®ång. - Hîp ®ång gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµ sù tho¶ thuËn gi÷a c¸c bªn, theo ®ã ng­êi sö dông ®Êt ( gäi lµ bªn gãp vèn ) gãp phÇn vèn cña m×nh b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt, kinh doanh víi c¸ nh©n, ph¸p nh©n, hé gia ®×nh, chñ thÓ kh¸c theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - Hîp ®ång gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®­îc lËp thµnh v¨n b¶n, cã c«ng chøng, chøng thùc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - ViÖc gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : * Thñ tôc ®¨ng ký gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt : Bªn gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt nép 1 bé hå s¬ gåm cã : - Hîp ®ång gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 10 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬, thùc hiÖn ®¨ng ký gãp vèn vµo hå s¬ ®Þa chÝnh, chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc thùc hiÖn thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tr­êng hîp ph¶i cÊp míi giÊy chøng nhËn. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt * Thñ tôc xo¸ ®¨ng ký gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt Bªn ®· gãp vèn hoÆc bªn nhËn gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt hoÆc c¶ hai bªn nép 1 bé hå s¬ gåm cã : - Hîp ®ång chÊm døt gãp vèn; - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tr­êng hîp xo¸ ®¨ng ký gãp vèn mµ tr­íc ®©y khi gãp vèn chØ chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ( do kh«ng thay ®æi thöa ®Êt ) th× trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬, thùc hiÖn xo¸ ®¨ng ký gãp vèn trong hå s¬ ®Þa chÝnh vµ chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt 2. 8 . QuyÒn ®Ó thõa kÕ QSD ®Êt a. §iÒu kiÖn : - Thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi chÕt sang cho ng­êi thõa kÕ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. - C¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, nhËn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã quyÒn ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt theo quy ®Þnh chung cña Bé luËt d©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. - Hé gia ®×nh ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt cña thµnh viªn ®ã ®­îc ®Ó l¹i cho nh÷ng ng­êi thõa kÕ theo quy ®Þnh cña Bé luËt D©n sù vµ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b . Thñ tôc : Ng­êi nhËn thõa kÕ nép 1 bé hå s¬ gåm cã : - Di chóc; biªn b¶n ph©n chia thõa kÕ; b¶n ¸n, quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cña TAND ®· cã hiÖu lùc ph¸p luËt; ®¬n ®Ò nghÞ cña ng­êi nhËn thõa kÕ ®èi víi tr­êng hîp ng­êi nhËn thõa kÕ lµ ng­êi duy nhÊt. - GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hoÆc mét trong c¸c lo¹i giÊy tê vÒ quyÒn sö dông ®Êt. Phần 3 - Quy tr×nh, thủ tục mua b¸n, chuyÓn nh­îng BĐS vµ  chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 4 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm thÈm tra hå s¬; x¸c ®Þnh nghÜa vô tµi chÝnh ( nÕu cã ); chØnh lý giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· cÊp hoÆc thùc hiÖn thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®­îc th«ng b¸o nghÜa vô tµi chÝnh, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm th«ng b¸o cho bªn nhËn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh. Trong thêi h¹n kh«ng qu¸ 3 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy bªn nhËn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt thùc hiÖn xong nghÜa vô tµi chÝnh, VP ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm trao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. C©u hái ®¸nh gi¸ vµ b×nh luËn Ông ( Bà ) hãy cho biết : 1. Hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta hiện nay có những thuận lợi và rủi ro gì? Cách thức để ngăn ngừa các rủi ro này? 2. Hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta chịu những thách thức gì khi Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế giới? 3. Hãy đưa ra lời khuyên cho tổ chức, cá nhân khi họ muốn tham gia hoạt động kinh doanh BĐS? 4. Phương châm kinh doanh BĐS trong thị trường BĐS có tổ chức là gì?