Ước tính hao mòn tích lũy

ƯỚC TÍNH HAO MỊN TÍCH LUỸ 1. Định nghĩa Hao mịn là sự giảm giá của tài sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Nĩ cũng cĩ thể là sự khác biệt giữa chi phí tái tạo (hay chi phí thay thế) và giá trị thị trường. Sự hư hỏng hay hao mịn vật lý thể hiện qua việc nứt, gãy, suy tàn, mục nát, đổ vỡ, huỷ hoại hay khuyết điểm của cấu trúc. Các loại hao mịn khác cĩ nguyên nhân như lỗi thời về chức năng hoặc hao mịn do các yếu tố ngoại vi. Hao mịn chức năng do nguyên nhân từ việc bộ phận khơng tương xứng hay dư thừa khơng cần thiết về kích thước, kiểu dáng hay trang thiết bị. Hao mịn vật lý và hao mịn chức năng cĩ thể quan sát thấy được. Hao mịn ngoại vi do những yếu tố từ bên ngồi tác động đến như thay đổi về nhu cầu, quy hoạch, tài chính hay chính sách của nhà nước. Để đo lường hao mịn, thẩm định viên phải xác định và đo lường phần mất mát trong giá trị thực của tài sản thẩm định trong điều kiện hiện tại và so sánh với giá trị của nĩ khi cịn mới. Hao mịn tích luỹ đơi khi được xem như suy giảm tính hữu dụng Thuật ngữ: Hao mịn sổ sách: là thuật ngữ dùng trong kế tốn để nĩi đến số vốn mất đi của tài sản trong quá trình sử dụng. Thơng thường, đĩ là số vốn của chủ sở hữu để bù đắp cho sự hao mịn hay để thay thế tài sản được luật thuế cho phép. Hao mịn theo sổ sách khơng được rút ra từ thị trường mà được tính từ nguyên giá của tài sản. Tuy nhiên hiện nay, một số tài sản được tính hao mịn theo giá trị thực tế theo các phương pháp thẩm định. Tuổi đời kinh tế: là thời gian sử dụng hữu ích của cơng trình. Tuổi đời kinh tế khác với tuổi đời vật lý, tuổi đời vật lý thường lớn hơn tuổi đời kinh tế. Tuổi đời kinh tế cịn lại: là thời gian ước tính cơng trình cịn tiếp tục sử dụng được. Tuổi thực tế sử dụng : là thời gian từ khi xây dựng đến thời điểm hiện hành. Tuổi sử dụng hiệu quả: là số năm sử dụng theo điều kiện và mức hữu dụng của cơng trình. Tuổi đời hiệu quả của cơng trình cĩ thể ít hơn tuổi sử dụng thực tế nếu cơng trình được tu bổ hàng năm hay cĩ chất lượng xây dựng và thiết kế tốt và tuổi đời kinh tế cịn lại sẽ được kéo dài ra. Tuy nhiên, nếu cơng trình khơng được tu sửa thích hợp thì tuổi đời hiệu quả cĩ thể lớn hơn tuổi đời thực tế dẫn đến tuổi đời kinh tế cịn lại thấp. Ví dụ: một tài sản cĩ tuổi đời kinh tế 40 năm, tuổi thực tế sử dụng là 10 năm và tuổi đời kinh tế cịn lại là 30 năm. Do được phục hồi, làm mới nên tuổi sử dụng hiệu quả cịn 5 năm và tuổi đời kinh tế cịn lại tăng lên 35 năm. Nguợc lại, do sử dụng quá mức hay bỏ phế dẫn đến tuổi đời sử dụng hiệu quả tăng thành 15 năm nên tuổi đời kinh tế cịn lại chỉ cịn 25 năm. 2. Phương pháp ước tính hao mịn tích luỹ 2.1 Tính theo tuổi đời kinh tế của cơng trình: Hao mịn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời được tính bằng cách lấy tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí thay thế hay chi phí tái tạo mới: mới thế thay CP haytạo tái CP x tế kinhđời Tuổi quả hiệudụng sử Tuổi luỹ tích mòn Hao = Phương pháp này tương đối đơn giản, nhưng khơng phân biệt được các yếu tố hao mịn nào làm giảm giá trị cơng trình vì chúng được gộp lại với nhau. Điểm yếu của phương pháp này là các khoản mục đã được sửa chữa khơng được tính đến. Hơn nữa, phương pháp này cũng khơng tính đến những bộ phận cĩ thời gian sử dụng ngắn so với tuổi đời vật lý của cơng trình. Bảng 16.1: Ước tính hao mịn tích luỹ bằng phương pháp tuổi đời kinh tế Chi phí tái tạo (ngàn đồng) Chi phí xây dựng mới 222.725 Tuổi đời kinh tế 50 năm Tuổi đời kinh tế cịn lại 32 năm Tuổi sử dụng hiệu quả 18 năm Tỷ lệ hao mịn (18/50) 36% Giá trị hao mịn tích luỹ 80.181 Giá trị cơng trình đã tính hao mịn 142.544 Giá trị đất 600.000 Giá trị chỉ dẫn cho bất động sản 742.544 Làm trịn 742.500 Phương pháp tuổi đời kinh tế khơng cho biết được các hao mịn vật lý khơng sửa chữa được của cơng trình cĩ tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài so với tuổi đời của tồn bộ cơng Thời điểm XD Tuổi thực sử dụng Tuổi sử dụng hiệu quả Tuổi đời kinh tế Tuổi đời kinh tế cịn lại Cải tạo Tuổi đời vật lý Phá hủy trình khi phân tích hao mịn tích luỹ. Phương pháp này chỉ cho biết tồn bộ hao mịn. Nếu sử dụng phương pháp này để ước tính hao mịn vật lý của các bộ phận cĩ tuổi đời ngắn hay tuổi đời dài cĩ thể cho kết quả khơng chính xác. Phương pháp này cũng khơng xem xét đến hao mịn chức năng, hao mịn ngoại vi hay do hao mịn vật lý, cũng như khơng xem xét các nguyên nhân gây nên hao mịn. 2.2 Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. Những hư hỏng sửa chữa được cĩ thể tìm thấy trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên trước tiên ước tính chi phí sửa chữa cho tất cả các bộ phận sửa chữa được về mặt vật lý và hao mịn chức năng và trừ ra khỏi chi phí tái tạo để cĩ chi phí khơng sửa chữa được. Phần chi phí khơng sửa chữa được sẽ tính theo tỷ lệ hao mịn như trên. Khi áp dụng phương pháp tuổi đời sửa đổi, khi các yếu tố cần thiết đã được sửa chữa thì tuổi đời kinh tế của tài sản sẽ tăng lên hay tuổi sử dụng thực tế sẽ giảm xuống. Bảng 16.2 ước tính hao mịn bằng phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi. (ngàn đồng) Chi phí xây dựng mới 222.725 Trừ: hao mịn sửa chữa được 2.250 Chi phí cho phần khơng sửa chữa được. 220.475 Tuổi đời kinh tế 50 năm Tuổi đời cịn sử dụng 33 năm Tuổi đời đã sử dụng 17 năm Tỷ lệ hao mịn (17/50) 34 % Trừ: hử hỏng khơng sửa chữa được (220.475.000 x 34%) 74.962 Giá trị cịn lại của cơng trình 145.513 Giá trị đất 600.000 Tổng giá trị bất động sản 745.513 Làm trịn 745.500 Dù các yếu tố sửa chữa được đã được tính đến trong phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi, nhưng phương pháp này cũng khơng cho thấy những khác biệt của các bộ phận cịn lại trong cơng trình, đặc biệt là các bộ phận cĩ tuổi đời ngắn. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi tính tốn đơn giản cho thấy được tính hữu dụng của cơng trình giảm xuống theo đường thẳng, nhưng khơng thực tế lắm. Việc ước tính tuổi đời thực tế sử dụng dựa trên việc khảo sát số lượng cĩ thể khắc phục các yếu điểm của phương pháp này. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi thích hợp cho việc tính tốn hao mịn của các tài sản so sánh. 2.3 Phương pháp khảo sát cơng trình Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mịn của các kết cấu chính trong cơng trình như tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của cơng trình để tìm ra hao mịn của cơng trình Tỷ lệ hao mịn = ∑ ∑ W xWD ii Trong đĩ: Di : Tỷ lệ hao mịn của kết cấu chính Wi: Tỷ lệ kết cấu chính trong cơng trình Ví dụ: Theo khảo sát thực tế, thẩm định viên xác định tỷ lệ các kết cấu chính và mức độ hao mịn của các kết cấu như sau: Kết cấu chính Tỷ lệ KKC / cơng trình Tỷ lệ hao mịn KKC Mĩng 8% 32% Tường 18% 44% Sàn 16% 36% Mái 14% 44% 56% 14%16%18%8% (14%x44%)(16%x36%)(18%x44%)(8%x32%)mòn haolệ Tỷ +++ +++ = = %. . . . .... 4040 560 2240 560 06160057600792002560 ≈== +++ 2.4 Phương pháp so sánh cơng trình: hao mịn được tính bằng cách trừ từ giá bán trên thị trường theo các bước sau:
Lấy giá trị thị trường của tài sản so sánh trừ đi giá trị đất trống để cĩ giá trị của cơng trình.
Lấy giá trị thay thế mới trừ đi giá trị cịn lại của cơng trình để cĩ giá trị hao mịn.
Giá trị hao mịn chia cho giá trị thay thế mới để cĩ được tỷ lệ hao mịn
Tỷ lệ hao mịn chia cho tuổi thọ của cơng trình để tính ra hao mịn hàng năm
Thẩm định viên áp dụng tỷ lệ hao mịn này cho chi phí thay thế của cơng trình để tìm ra được giá trị hao mịn của tài sản thẩm định. Ví dụ: Giá thị trường của một bất động sản đã giao dịch là 180 triệu. giá trị đất trống ước tính là 100 triệu, chi phí thay thế để xây dựng căn nhà mới tương tự là 120 triệu. Thởi gian sử dụng của bất động sản này là 5 năm. Tính giá trị hao mịn của bất động sản này để áp dụng cho bất động sản thẩm định. Giá trị của nhà: 180 triệu – 100 triệu = 80 triệu Giá trị hao mịn: 120 triệu – 80 triệu = 40 triệu Tỷ lệ hao mịn: 40 triệu / 120 triệu = 33% Tỷ lệ hao mịn hàng năm: 33% / 5 năm = 6.6% mỗi năm Áp dụng tỷ lệ hao mịn này cho bất động sản thẩm định. 2.5 Phương pháp phân tích chi tiết Trong phương pháp này, thẩm định viên phân tích riêng biệt các nguyên nhân gây nên hao mịn, đo lường và ước tính tổng số hao mịn để trừ vào chi phí tái tạo mới. Nếu thẩm định viên sử dụng chi phí thay thế thì khơng cần tính đến hao mịn chức năng. Năm loại hao mịn cơ bản để ước tính theo phương pháp này là: • Hao mịn vật lý cĩ thể sửa chữa được • Hao mịn vật lý khơng thể sửa chữa được • Hao mịn chức năng cĩ thể sửa chữa được • Hao mịn chức năng khơng thể sửa chữa được • Hao mịn ngoại vi Bảng .3: Phân tích hao mịn Khoản mục Chi phí tái tạo Chi phí thay thế Hao mịn vật lý Sửa chữa được Khơng sửa chữa được Chi phí sửa chữa Tính theo tuổi đời vật lý hay tuổi đời kinh tế Tương tự Tương tự Hao mịn chức năng Sửa chữa được + Thiếu - Thêm vào - Thay thế hay hiện đại + Dư thừa khơng cần thiết Khơng sửa chữa được + Thiếu - Khơng bao gồm trong chi phí mới - Bao gồm trong chi phí mới . + Dư thừa khơng cần thiết Chi phí thêm vào Chi phí thay thế mới trừ đi hư hỏng vật lý và chi phí thanh lý Chi phí mới trừ đi hư hỏng vật lý và chi phí thanh lý Tính vốn hố phần thiếu Chi phí mới trừ hư hỏng vật lý để trừ vào giá trị thêm vào Chi phí hiện tại trừ hư hỏng vật lý cộng với giá trị hiện tại của phần thừa Tương tự Tương tự Chi phí loại bỏ trừ chi phí thanh lý Tương tự Hao mịn ngoại vi Tính vốn hố phần thu nhập trừ đi tổn thất do các yếu tố bên ngồi Những loại hao mịn tích luỹ được bàn đến ở trên là cách tính truyền thống. Tuy nhiên, thẩm định viên cĩ thể cĩ nhiều cách tính thích hợp hơn cho phần hao mịn vật lý và hao mịn chức năng trước khi phân tích. Thơng thường, các khoản mục khơng sửa chữa được khơng thể đo lường riêng biệt trừ phi các hư hỏng sửa chữa được đã được tính. Đối với bất động sản là nhà ở thường khơng yêu cầu phân tích hao mịn chi tiết. Để ước tính hao mịn tích luỹ cho nhà ở, thẩm định viên thường tính hao mịn trên m2 từ bảng giá xây dựng hay tổng hao mịn tích luỹ theo phương pháp tuổi đời kinh tế. 2.6 Ước tính hao mịn tích luỹ bằng phương pháp so sánh Khi ước tính hao mịn tích luỹ bằng phương pháp so sánh thì chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của tài sản trừ đi giá trị đĩng gĩp của cơng trình sẽ cĩ được hao mịn tích luỹ. Bảng 16.19 mơ tả quy trình ước tính qua việc phân tích các tài sản so sánh. Sự chính xác của phương pháp này tuỳ thuộc vào số liệu của tài sản so sánh cĩ thể sử dụng được cho cả cơng trình và cho đất trống. Lợi tức từ quyền tài sản chuyển nhượng trong cơng trình dùng để so sánh phải tương đồng với lợi tức của tài sản thẩm định. Bảng 16.19 ước tính hao mịn tích luỹ theo phương pháp so sánh (ngàn đồng) So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 Giá bán 2.150.000 1.650.000 3.650.000 Ước tính giá trị đất 600.000 400.000 1.277.500 Giá trị hiện tại của cơng trình 1.550.000 1.250.000 2.372.500 Ước tính chi phí thay thế tại ngày thẩm định 2.300.000 1.950.000 3.750.000 Giá trị hao mịn tích luỹ 750.000 700.000 1.377.500 Tỷ lệ hao mịn 32,6% 35,9% 36,7% Những so sánh trong bảng 16.19 là tương đồng với tài sản tài sản thẩm định về hao mịn vật lý, hao mịn chức năng và hao mịn ngoại vi. Nếu cĩ sự khác biệt cĩ thể tiến hành điều chỉnh. Các so sánh cho thấy khoảng cách điều chỉnh là rất nhỏ giữa 32,6% đến 36,7%. Khi sử dụng kỹ thuật so sánh để ước tính hao mịn sẽ khơng phân biệt được các loại hao mịn. Nếu so sánh được thực hiện trong thị trường mở và liên quan đến quyền sở hữu, giá trị đất tính theo giá thị trường, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế được xác định chính xác thì tỷ lệ rút ra được sẽ phản ánh cho tất cả các loại hao mịn tích luỹ. Tuy nhiên phương pháp này cĩ một số hạn chế, phải cĩ đủ thơng tin tin cậy về tài sản so sánh. Thực tế là khĩ mà cĩ được tài sản tương tự về mức hao mịn cùng giao dịch trên thị trường. Khi thơng tin khơng cĩ sẵn thì phương pháp này ít được sử dụng. Như vậy tính hao mịn tích luỹ theo các phương pháp khác nhau như sau: - Phương pháp tuổi đời kinh tế 36% - Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi 34% - Phương pháp phân chia 28% 3. Ví dụ áp dụng Ví dụ sau mơ tả việc áp dụng phương pháp phân chia hao mịn. Số liệu trong bảng được tính cho tồ nhà 2 tầng cĩ diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê. Căn nhà nằm trên diện tích đất 220 m2 bị hư hỏng do bão. Bảng 16.4 tĩm tắt ước tính chi phí tái tạo mới bằng phương pháp khảo sát số lượng. Chi phí tái tạo (ngàn đồng) 1. Chi phí trực tiếp Đào đất 3.950 Làm mĩng 46.850 Tường 532.750 Khung sườn đỡ mái 97.200 Mái 25.050 Khung nhà 195.900 Nền 129.250 Lát nền 59.950 Trần 55.050 Nội thất 333.000 Sơn trong và ngồi 12.500 Hệ thống tưới 56.750 Thiết bị tưới 21.350 Hệ thống điện 65.600 Thiết bị điện 34.150 Hệ thống điều hồ 135.800 Tổng chi phí trực tiếp 1.800.510 2. Chi phí gián tiếp (bao gồm: phí thiết kế,khảo sát, pháp lý, giấy phép XD, bảo hiểm, thuế, lãi vay, chi phí bán, chi phí hợp đồng thuê, chi phí quản lý 152.150 3. Lợi nhuận nhà thầu 270.000 Tổng chi phí 2.227.250 Chi phí trên m2 diện tích gộp (2.227.250 / 433,5 m2) 5.137,82 3.1 Hao mịn sửa chữa được Hao mịn vật lý sửa chữa được liên quan đến việc chậm bảo trì, cần được sửa chữa tại ngày định giá. Giá trị hao mịn tích luỹ là chi phí để phục hồi hay thay mới. Bảng .5 trình bày cách tính đối với hao mịn sửa chữa được Bảng 16.5 – Hao mịn sửa chữa được Khoản mục CP tái tạo mới CP sửa chữa được Giá trị cịn lại (ngàn đồng) (ngàn đồng) (ngàn đồng) Sửa chữa mái 25.050 2.500* 22.550 Sơn lại 12.500 13.500* 0 Tổng hao mịn vật lý 16.000 * Mái: bị hỏng do bão, chi phí sửa chữa lại là 2.500.000 đ * Sơn: chi phí sơn lại cao hơn chi phí làm mới ban đầu do phải cạo lớp sơn cũ Khảo sát tài sản đang thẩm định để xem xét các chi phí sửa chữa bằng hay cao hơn chi phí làm mới ban đầu. Hầu hết các hư hỏng về cấu trúc đều cĩ thể sửa chữa được, quan trọng là cĩ kinh tế hay khơng. Điểm khác biệt là cách thẩm định viên nhận định các phần hư hỏng cĩ thể sửa chữa được. Ví dụ: mái nhà cĩ thời gian hữu ích là 25 năm, đã sử dụng 5 năm, dĩ nhiên là cĩ hao mịn 20%, tuy nhiên một số người cho rằng 20% là khơng hợp lý vì cho rằng hao mịn là chi phí để sửa chữa những chổ bị hỏng mà thơi. 3.2 Hao mịn khơng thể sửa chữa được Là hao mịn về mặt kinh tế liên quan đến cấu trúc mà khơng thể sửa chữa được. Hao mịn này phải dựa trên chi phí tái tạo hay chi phí thay thế tồn bộ cấu trúc sau khi trừ chi phí sửa chữa các bộ phận cĩ thể sửa chữa được. Theo mục đích phân tích, hao mịn khơng thể sửa chữa được được chia thành loại cĩ tuổi đời ngắn và loại cĩ tuổi đời dài. Cĩ tuổi đời dài là những bộ phận cĩ tuổi đời kinh tế tương đương với tuổi đời kinh tế của tồn bộ cơng trình và ngược lại tuổi đời ngắn là bộ phận cĩ tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời kinh tế của cơng trình. Khi hao mịn vật chất khơng thể xếp vào sửa chữa được hay khơng sửa chữa được thì được xếp vào tuổi đời ngắn và tính hao mịn cho mỗi bộ phận của cơng trình. Bảng .6 và .7 đưa ra cách tính cho hao mịn vật lý Bảng 16.6: Hao mịn khơng sửa chữa được, các bộ phận cĩ tuổi đời ngắn Khoản mục Chi phí Số năm Tuổi đời Tỷ lệ Hao mịn ngắn tái tạo* sử dụng vật lý khơng SC được (ngàn đồng) (ngàn đồng) Mái 22.550 10 năm 15 năm 67% 15.110 Nền 59.995 7 năm 10 năm 70% 41.970 Trần 55.050 5 năm 15 năm 33% 18.170 Sơn 0 mới 5 năm 0 Hệ thống nước 21.350 10 năm 20 năm 50% 10.680 Hệ thống điện 34.150 8 năm 10 năm 80% 27.320 Điều hồ** 47.500 10 năm 15 năm 67% 31.830 Tổng 240.550 145.080 * Chi phí tái tạo cịn lại là chi phí sau khi đã tiến hành điều chỉnh hao mịn sửa chữa được ( ở ví dụ 16.5). Mái nhà phần sửa chữa được là 2.500.000 đồng được trừ khỏi chi phí tái tạo 25.050.000 đồng cịn 22.550.000 đ. Thẩm định viên cĩ thể chọn số 25.050.000 đồng để tính hao mịn nếu việc sửa chữa các hư hỏng khơng làm tăng tuổi đời kinh tế của cơng trình. ** Bộ phận điều hồ cĩ tổng giá trị là 135.800.000 đ, trong đĩ cĩ 47.500.000 đ là các bộ phận cĩ tuổi đời ngắn như quạt, điều khiển và một số bộ phận khác, 88.300.000 đ cịn lại là phần cĩ tuổi đời dài. Bảng 16.7: Hao mịn khơng sửa chữa được, các bộ phận cĩ tuổi đời dài (ngàn đồng) Chi phí tái tạo 2.227.250 Trừ: Chi phí sửa chữa được 15.000 Chi phí khơng SC được ngắn 240.550 Tổng 255.550 Chi phí khơng sửa chữa được tuổi đời dài 1.971.700 Tuổi thực tế sử dụng 5 năm Tuổi đời vật lý 75 năm Tỷ lệ hao mịn 6,67% Hao mịn khơng sửa chữa được dài 131.450 Ghi chú: Số liệu trên bao gồm cả chi phí sửa chữa mái (2.5 tr) và sơn (12.5 tr). Chi phí sơn được sử dụng vì chi phí sửa chữa vượt quá chi phí tái tạo. Trong các bảng trên, hao mịn khơng sửa chữa được đều là hao mịn được tính theo tuổi đời vật lý. Để ước tính hao mịn khơng sửa chữa được của những bộ phận cĩ tuổi đời ngắn, thẩm định viên áp dụng tỷ số giữa tuổi thực tế sử dụng với tuổi đời vật lý với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của mỗi bộ phận sau khi đã trừ các chi phí sửa chữa được. Hao mịn của tất cả các bộ phận được cộng lại để cĩ tổng số hao mịn vật lý khơng sửa chữa được. Để tính hao mịn khơng sửa chữa được cho các bộ phận cĩ tuổi đời dài, chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của bộ phận thay thế được và của bộ phận khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời ngắn được trừ ra khỏi tổng chi phí. Nếu bước này chưa hồn tất thì chi phí sửa chữa cho bộ phận sửa chữa được và bộ phận khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời ngắn sẽ bị tính gấp đơi. Sau khi trừ số liệu này, thẩm định viên sử dụng một trong 2 cách ước tính hao mịn khơng sửa chữa được. Phương pháp đầu tiên liên quan đến tỷ số của tuổi đời thực tế và tuổi đời vật lý. Tỷ số này được áp dụng đối với chi phí cịn lại của bộ phận cĩ tuổi đời dài. Việc sử dụng tỷ số này đảm bảo những bộ phận cĩ hao mịn chức năng hay hao mịn ngoại vi khơng tính gồm vào trong hao mịn vật lý. Điều khĩ khăn cho phương pháp này là khĩ ước tính tồng tuổi đời vật lý của tài sản. Tuổi đời vật lý dài hơn tuổi đời kinh tế. Phương pháp thứ hai áp dụng tỷ số tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế. Tỷ số này áp dụng cho phần cịn lại của chi phí thay thế hay chi phí tái tạo của bộ phận cĩ hao mịn vật lý khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời dài. Tuổi sử dụng hiệu quả được điều chỉnh vì thế tỷ số sẽ khơng bao gồm phần hao mịn sửa chữa được, phần hao mịn khơng sửa chữa được của bộ phận cĩ tuổi đời dài, phần hao mịn chức năng và phần hao mịn ngoại vi. Do đĩ, tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp này ngắn hơn tuổi sử dụng hiệu quả sử dụng trong phương pháp tuổi đời kinh tế đề tính tổng hao mịn. Phương pháp tuổi đởi kinh tế khi áp dụng phải thật cẩn thận để rút ra giá trị ước tính cho hao mịn vật lý khơng sửa chữa được. Khái niệm tuổi đời kinh tế chỉ áp dụng dụng để tính hao mịn tồn bộ. Hao mịn ước tính sẽ bị sai lạc khi sử dụng phương pháp tuổi đời kinh tế để tính hao mịn vật lý khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời dài mà khơng cĩ sự điều chỉnh thích hợp theo tuổi thực tế sử dụng để phản ánh phần hao mịn sửa chữa được, phần hao mịn khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời ngắn và hao mịn chức năng hay hao mịn ngoại vi. 3.3 Hao mịn chức năng sửa chữa được Hao mịn chức năng là việc giảm giá trị do khuyết điểm trong khâu thiết kế. Nĩ cũng là nguyên nhân của những thay đổi qua thời gian của cấu trúc như loại vật liệu sử dụng, kiểu dáng lỗi thời hay lạc hậu so với tiêu chuẩn hiện tại. Các khuyết điểm này cĩ thể sửa chữa được hoặc khơng thể sửa chữa được. Hao mịn chức năng sửa chữa được là chi phí thay thế phần lỗi thời hay lạc hậu phải ít hơn phần giá trị tăng lên do việc sửa chữa đĩ. Hao mịn chức năng sửa chữa được được tính như chi phí để sửa chữa cĩ điều kiện. Những khiếm khuyết cần bù đắp khơng nằm trong chi phí tái tạo hay chi phí thay thế, một vài khoản mục hao mịn chức năng của bộ phận dư thừa khơng cần thiết khơng được tính đến khi hao mịn được tính trên chi phí thay thế. Hao mịn chức năng sửa chữa được được chia thành 3 loại: a) Khiếm khuyết cần bù đắp: được tính bởi chi phí bù đắp vượt quá chi phí của khoản mục đĩ nếu xảy ra trong quá trình xây dựng. b) Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại: được tính bằng chi phí của bộ phận hiện hũu trong bảng ước tính chi phí trừ đi hao mịn vật lý và giá trị thanh lý, cơng với chi phí tháo dỡ và chi phí lắp đặt. c) Bộ phận dư thừa khơng cần thiết: được tính bằng chi phí tái tạo trừ đi hao mịn vật lý, cộng với chi phí tháo dỡ và trừ đi giá trị thu hồi (nếu cĩ). Một bộ phận khơng hợp lý được xem là hao mịn sửa chữa được nếu việc sửa chữa tại ngày định giá là khả thi về mặt kinh tế, nếu khơng thì được xem là khơng sửa chữa được. Tính hao mịn của bộ phận dư thừa khơng cần thiết khi sử dụng chi phí thay thế thì phải trừ bớt giá trị thanh lý thu hồi. Bảng 16.8, 16.9, 16.10 trình bày cách tính hao mịn chức năng sửa chữa được khi sử dụng chi phí tái tạo. Một văn phịng ở tầng hai đang được định giá khơng cĩ phịng vệ sinh gây nên khĩ khăn cho việc cho thuê văn phịng này. Trong tầng này cĩ khoảng trống để lắp đặt phịng vệ sinh nhưng khơng cĩ trang bị. Do vậy, tính phần hao mịn chức năng là cần thiết do khiếm khuyết cần bù đắp . Bảng 16.8 Chi phí tái tạo: hao mịn chức năng sửa chữa được Lỗi thời - Khiếm khuyết cần bù đắp Chi phí XD của phịng vệ sinh trong cơng trình hiện hữu 12.000.000 đ Trừ: chi phí lắp đặt phịng vệ sinh tính theo giá hiện hành 9.000.000 đ Giá trị tổn thất 3.000.000 đ Thiết bị điện trong cơng trình hiện hữu đã quá hạn. Bảng sau chỉ ra giá trị tổn thất Bảng 16.9 Chi phí tái tạo: hao mịn chức năng sửa chữa được Lỗi thời - Khiếm khuyết cần thay thế hay hiện đại Chi phí trang thiết bị trong cơng trình hiện hữu 10.000.000 đ Trừ: Hao mịn vật lý 8.000.000 đ Trừ: Phế liệu thu hồi 0 đ Cộng: Chi phí tháo dỡ 2.000.000 đ Cộng: Chi phí lắp đặt trang thiết bị mới 4.000.000 đ Giá trị tổn thất 8.000.000 đ Như đã trình bày trên, hao mịn chức năng sửa chữa được thể hiện ở điểm là trang thiết bị điện đã quá hạn sử dụng và được tính bằng chi phí sửa chữa hư hỏng sau khi tổng hợp các yếu tố tổn thất nếu cĩ, phải được trừ ra. Nếu cơng trình cĩ bộ phận lỗi thời cần phải được loại bỏ thì chi phí loại bỏ được cộng thêm vào chi phí sửa chữa. Tồ nhà văn phịng cĩ 15m2 diện tích làm kho. Nhu cầu hiện tại cần chuyển diện tích kho này thành nơi làm việc. Bộ phận dư thừa khơng cần thiết cĩ thể sửa chữa được này được xem xét nếu khả thi về mặt kinh tế, nghĩa là giá trị tăng thêm lớn hơn chi phí sửa chữa Bảng .10 Chức năng sửa chữa được Xác định khả thi Chi phí để sửa chữa kho thành văn phịng 7.500.000 đ Trừ: Giá trị thanh lý 0 đ Tổng chi phí sửa chữa 7.500.000 đ Tổng thu nhập (NOI) dự kiến (15m2 x 600.000) * 9.000.000 đ Trừ: Phần chi phí hoạt động 0 đ Thu nhập thuần từ hoạt động của nhà kho 9.000.000 đ Vốn hố thu nhập với tỷ lệ vốn hố 10,5% ** 85.710.000 đ Làm trịn 85.700.000 đ * Tiền thuê mặt bằng diện tích văn phịng trên thị trường là 1.000.000 đồng / m2. Diện tích kho hiện tại được thuê với giá 400.000 đ/m2. Thu nhập tăng lên khi chuyển thành văn phịng là 600.000 đ/m2 ới diện tích 15 m2. ** Thẩm định viên ước tính tỷ suất vốn hố tiền thuê văn phịng là 10,5% *** Thẩm định viên ước tính chi phí xây dựng tái tạo là 64.000.000 đồng Giá trị vốn hố thu nhập thuần lớn hơn chi phí sửa chữa nên khu vực kho này chuyển sang làm thành văn phịng là khả thi. Ước tính hao mịn Chi phí xây dựng kho 64.000.000 đ Trừ: Hao mịn vật lý 4.270.000 đ Giá trị cịn lại 59.730.000 đ Cộng: Chi phí sửa chữa 7.500.000 đ Giá trị tổn thất 67.230.000 đ Làm trịn 67.250.000 đ 3.4 Hao mịn chức năng khơng sửa chữa được Hao mịn chức năng khơng sửa chữa được cĩ thể từ các nguyên nhân do sự thiếu vắng hay do sự thừa thãi khơng cần thiết của các bộ phận trong cơng trình. Hai loại thiếu hụt cơ bản là: thiếu hụt do trong chi phí xây dựng khơng cĩ; và thiếu hụt do trong chi phí xây dựng cĩ mà trong thực tế khơng cĩ. • Thiếu hụt do trong chi phí xây dựng khơng cĩ được tính bằng thu nhập mất đi được vốn hố theo tỷ lệ vốn hố của cơng trình, trừ cho chi phí xây dựng. Ví dụ: Tồ nhà văn phịng đang được thẩm định khơng cĩ hệ thống cừu hoả. Các tồ nhà văn phịng khác trong khu vực đều cĩ lắp đặt hệ thống cứu hoả và hệ thống tưới. Phân tích thơng tin thị trường cho thấy sự khác biệt giá tiền thuê của văn phịng cĩ hệ thống cứu hoả và khơng cĩ hệ thống cứu hoả là 80.000đ/m2. Tài sản thẩm định cĩ diện tích 350 m2 và cĩ thu nhập mất đi là 28.000.000 đồng, trừ đi phần thất thu và chi phí tương ứng là 15.260.000 đồng. Thu nhập hoạt động thuần hàng năm là 12.740.000 đồng. Chi phí làm hệ thống tưới nước là 150.000.000 đồng Bảng Hao mịn chức năng: thiếu hụt do trong chi phí khơng cĩ Ước tính NOI mất đi do thiếu hụt 12.740.000 đ Tỷ suất vốn hố của tài sản thẩm định 10,5% Giá trị thiệt hại do thiếu hụt 121.330.000 đ Trừ: chi phí xây dựng ước tính 75.000.000 đ Hao mịn chức năng 46.350.000 đ • Thiếu hụt do trong chi phí xây dựng cĩ nhưng khơng thực hiện được tính bằng chi phí xây dựng mới trừ đi hao mịn vật lý trước khi tính và trừ vào giá trị tăng thêm. Trong nhiều trường hợp, thu nhập thuần mất đi được tính theo tỷ lệ phần trăm trên thu nhập gộp cĩ thể quy cho hao mịn chức năng. Hao mịn này khác với tỷ lệ giữa thu nhập và chi phí do nguyên nhân là cĩ những khoản chi phí như bảo hiểm, tiện ích khơng tính cho phần thiếu hụt và những chi phí được tính như thuế, quản lý. Hao mịn chức năng do sự dư thừa khơng cần thiết được tính tuỳ thuộc vào việc sử dụng chi phí tái tạo hay chi phí thay thế. Nếu chi phí tái tạo được sử dụng, thẩm định viên phải xem xét chi phí xây dựng cĩ bao gồm phần thừa này khơng. Phần dư thừa này được tính bằng chi phí tái tạo bộ phận thừa trừ đi cho hao mịn vật lý, cộng với giá trị hiện tại của chi phí tăng thêm do phần thừa như các khoản thuế, bảo hiểm, duy tu và bảo dưỡng. Phần vượt của chi phí tái tạo đã trừ hao mịn cĩ thể được tính bằng giá trị tăng thêm của tiền thuê trên thị trường, được cộng vào thu nhập đã được vốn hố để rút ra chỉ số hao mịn chức năng khơng sửa chữa được do thừa thải khơng cần thiết. Ví dụ: Tồ nhà văn phịng được thiết kế xây dựng 3 tầng để làm việc, nhưng chỉ làm việc cĩ 2 tầng. Chi phí xây dựng tồ nhà 3 tầng là 195.900.000 đ, trong khi chi phí xây dựng tồ nhà 2 tầng là 126.900.000 đ. Chi phí xây dựng thừa là 69.000.000 Bảng .15 Hao mịn chức năng khơng sửa chữa được: Thừa thải. Chi phí xây dựng tái tạo của bộ phận thừa 69.000.000 đ Trừ: Hao mịn vật lý * 4.600.000 đ Giá trị cịn lại 64.400.000 đ Cộng: Chi phí sử dụng ** 0 đ Trừ: Giá trị tăng thêm *** 0 đ Hao mịn chức năng do dư thừa 64.400.000 đ * Hao mịn vật lý: 6,67% được tính cho hao mịn chức năng khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời dài. ** Khơng cĩ chi phí vuợt do sử dụng bộ phận dư thừa này. *** Tiền thuê khơng tăng thêm do sử dụng bộ phận dư thừa. Khi tính theo chi phí tái tạo, thẩm định viên phải xem lại tồn bộ hao mịn vật lý sửa chữa được và khơng sửa chữa được. Nếu bộ phận dư thừa nằm trong loại này, chi phí tái tạo của phần dư thừa phải được trừ phần hao mịn vật lý. Những trường hợp như vậy thường xả ra với hao mịn vật lý cĩ tuổi đời dài. Tất cả các hao mịn vật lý đều cần được xem xét lại cẩn thận để tránh trường hợp tính hai lần. 3.5 Hao mịn ngoại vi Hao mịn mịn ngoại vi làm giảm tính hữu dụng của cơng trình vì những tác động từ bên ngồi và thường là hao mịn khơng sửa chữa được liên quan đến chủ nhà, chủ đất hay người thuê. Hao mịn ngoại vi thường do các nguyên nhân như: sự suy tàn của khu vực chung quanh, vị trí của tài sản trong khu vực, điều kiện thị trường. Bất cứ hao mịn ngoại vi nào cũng phải được dựa trên phân tích khu vực và điều chỉnh trên báo cáo thẩm định. Trong phương pháp chi phí, tổng giá trị tổn thất do hao mịn ngoại vi được tính cho cơng trình. Do đĩ, thẩm định viên đầu tiên phải ước tính thu nhập tính cho cơng trình, sau đĩ, thu nhập này được vốn hố theo tỷ suất vốn hố cơng trình để ước tính hao mịn ngoại vi. Hai phương pháp cơ bản để ước tính hao mịn ngoại vi là: vốn hố thu nhập tổn thất, và so sánh với các tài sản khác để tìm ra tổn thất. Nếu cĩ đầy đủ thơng tin về tài sản so sánh thì áp dụng phương pháp thứ hai. Tuy nhiên, thẩm định viên cĩ thể gặp khĩ khăn trong việc tìm ra các hao mịn ngoại vi từ các tài sản so sánh khác và do vậy phải rất cẩn thận khi sử dụng phương pháp này. Để ước tính hao mịn ngoại vi bằng cách vốn hố các tổn thất, thẩm định viên phải ước tính tồn bộ tổn thất được quy cho là do hao mịn ngoại vi và sau đĩ vốn hố nĩ cho cơng trình. Thẩm định viên thường tìm thấy thơng tin trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hố tồn bộ (RO) từ tỷ suất vốn hố cơng trình (RB) và tỷ suất vốn hố của đất (RL). Khĩ để tìm thấy hệ số nhân hay tỷ suất vốn hố phản ánh được tỷ suất vốn hố cho đất và cho cơng trình. Khi thu nhập thuần và tỷ suất vốn hố thích hợp được sử dụng, phần tổn thầt tính cho cơng trình được vốn hố và cho kết quả là hao mịn ngoại vi tính cho cơng trình. Thẩm định viên cần phải nhận định sự suy giảm tạm thời của thị trường và chỉ chiết khấu tương ứng với thời gian suy giảm để cĩ tổn thất tạm thời. Ví dụ: Tồ nhà thẩm định cĩ diện tích cho thuê là 350 m2, nằm kế bãi rác. Những ngày giĩ, khu vực này chịu ảnh hưởng của mùi hơi thối bay vào. Tồ nhà văn phịng nằm cách vài khu nhà khơng chịu ảnh hưởng của mùi hơi này và cĩ thu nhập hoạt động thuần hàng năm lớn hơn tài sản thẩm định là 70.000/m2. Tổn thất của tài sản thẩm định là: 350 m3 x 70.000đ = 24.500.000 đ Bảng . 16 Hao mịn ngoại vi (ngàn đồng) Thu nhập hiện tại của tài sản thẩm định sau khi trừ hao mịn vật lý và hao mịn chức năng 214.900 Thu nhập tổn thất do tác động của hao mịn ngoại vi 24.500 Thu nhập tính cho đất (600.000 x 8,5%) 51.000 Thu nhập tính cho cơng trình (214.900 – 51.000) 163.900 Tỷ lệ thu nhập của cơng trình (163.900 / 214.900) 76,27% Thu nhập tổn thất tính cho cơng trình (24.500 x 76,27%) 18.690 Tỷ suất vốn hố của cơng trình 10,5% Vốn hố phần tổn thất (18.690 /10,5%) 178.000 Hao mịn ngoại vi được tính cho cơng trình 178.000 3.6 Ước tính tổng giá trị hao mịn tích lũy cuối cùng Khi hao mịn tích lũy được tính bằng phương pháp phân chia, thẩm định viên rút ra giá trị cuối cùng trong phương pháp chi phí bằng cách trừ tổng hao mịn tích luỹ khỏi chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của cơng trình tại ngày định giá và cộng với giá trị đất. Giá trị cuối cùng biểu thị giá trị của sở hữu hồn tồn và sẽ được điều chỉnh để phản ánh theo loại sở hữu của tài sản đang được thẩm định. Điều chỉnh tiền thuê cao hay thấp hơn giá thuê thị trường để cĩ được giá trị tiền thuê. Ví du: Giả sử tồ nhà văn phịng được thẩm định đang cho thuê với thu nhập thuần hàng năm là 380.000.000 đ/năm trong 6 năm. Giá thuê thị trường là 440.000.000 đ/năm. Tỷ suất chiết khấu là 12%. Giá trị hiện tại của quyền thuê là 60.000.000 x YP@ 12% 6n = 246.684.000 Bảng .17 Ước tính tổng hao mịn tích luỹ bằng phương pháp phân chia (ngàn đồng) Hao mịn vật lý Sửa chữa được 16.000 Khơng sửa chữa được, tuổi đời ngắn 145.100 Khơng sửa chữa được, tuổi đời dài 131.450 Cộng 292.550 Hao mịn chức năng Sửa chữa được (3.000 + 8.000 + 67.250) 78.250 Khơng sửa chữa được (46.350 + 64.400) 110.750 Cộng 189.000 Hao mịn ngoại vi 178.000 Tổng hao mịn tích luỹ 659.550 Tổng hợp hao mịn tích luỹ trong phương pháp chi phí Bảng 16.18 Phương pháp chi phí sử dụng chi phí tái tạo Chi phí tái tạo (ngàn đồng) Chi phí trực tiếp 1.805.100 Chi phí gián tiếp 152.150 Lợi nhuận của nhà thầu * 270.000 Tổng chi phí 2.227.250 Hao mịn tích luỹ Hao mịn vật lý Sửa chữa được 16.000 Khơng sửa chữa được, tuổi đời ngắn 145.100 Khơng sửa chữa được, tuổi đời dài 131.450 Cộng 292.550 Hao mịn chức năng sửa chữa được Khiếm khuyết cần bổ sung 3.000 Khiếm khuyết cần thay thế 8.000 Dư thừa khơng cần thiết 67.250 Cộng 78.250 Hao mịn chức năng khơng sửa chữa được Thiếu khơng sửa chữa được 46.350 Thừa khơng sửa chữa được 64.000 Cộng 110.750 Hao mịn ngoại vi 178.000 Tổng hao mịn tích luỹ 659.550 29,6% Giá trị cơng trình đã trừ hao mịn 1.567.700 Giá trị đất 600.000 Giá trị sở hữu hồn tồn 2.167.700 Điều chỉnh lợi tức của người thuê 246.668 Giá trị tài sản tính theo quyền cho thuê 1.921.020 Làm trịn 1.921.000 4. Tĩm tắt Hao mịn là sự sụt giảm giá trị tài sản tai thời điểm định giá do nhiều nguyên nhân. Nĩi cách khác, đĩ là chênh lệch giữa chi phí tái tạo hay chi phí thay thế với giá trị thị trường tại thời điểm thẩm định. Hao mịn bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như: hao mịn vật lý do sự dư hỏng; hao mịn chức năng do sự thiếu hụt hay dư thừa; và hao mịn ngoại vi do các yếu tố bên ngồi như kinh tế thay đổi, khuynh hướng sử dụng hay ảnh hưởng của khu vực chung quanh. Hao mịn vật lý và hao mịn chức năng cĩ thể quan sát được. Cĩ nhiều thuật ngữ quan trọng gắn liền với hao mịn. Để tính hao mịn tích luỹ, thẩm định viên ước tính giá trị sụt giảm của tài sản tại thời điểm định giá như so sánh với giá trị của tài sản khi đang cịn mới. Hao mịn sổ sách là giá trị vốn mất đi được ghi trong sổ sách của chủ sở hữu dựa trên nguyên giá của tài sản. Tuổi đời kinh tế là thời gian mà cơng trình đĩng gĩp vào giá trị của tài sản. Thơng thường tuổi đời kinh tế ngắn hơn tuổi đời vật lý nếu tài sản khơng được phục hồi. Tuổi đời kinh tế cịn lại là thời gian ước tính cơng trình cịn đĩng gĩp vào giá trị tài sản. Tuổi sử dụng thực tế là số năm đã sử dụng từ khi hồn thành việc xây dựng. Tuổi sử dụng hiệu quả là số năm tính theo điều kiện và mức hũu dụng của cơng trình. Nếu tồ nhà được bảo dưỡng tốt, thiết kế đặc biệt hay thực hiện với giá thấp thì tuổi sử dụng hiệu quả sẽ ngắn hơn tuổi sử dụng thực tế. Để đo lường hao mịn tích luỹ, thẩm định viên phải xem xét tất cả những yếu tố gây nên sự sụt giảm giá trị và tính tốn những sụt giảm đĩ. Hao mịn tích luỹ được ước tính bằng phương pháp tuổi đời kinh tế, phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi, phương pháp phân chia hay so sánh, và kỹ thuật vốn hố thu nhập. Nếu chỉ ước tính hao mịn vật lý thì phương pháp tuổi đời kinh tế thường được áp dụng. Trong phương pháp tuổi đời kinh tế, lấy tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế nhân với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế. Phương pháp này đơn giản và dễ thực hiện, nhưng phương pháp này khơng tính được hao mịn sửa chữa được và hao mịn khơng sửa chữa được. Phương pháp tuổi đời kinh tế sửa đổi làm rõ được các tác động của các yếu tố sửa chữa được trong hao mịn vật lý do ít bảo dưỡng và hao mịn chức năng. Thẩm định viên ước tính các khoản mục hao mịn vật lý sửa chữa được và hao mịn chức năng và trừ vào chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của cơng trình. Để ước tính hao mịn khơng sửa chữa được, thẩm định viên xác định tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế và nhân với chi phí của cơng trình sau khi trừ hao mịn sửa chữa được. Thẩm định viên phải nhận rõ rằng việc xác định đúng đắn các yếu tố sửa chữa được cĩ thể làm tăng tuổi đời kinh tế cịn lại hay giảm tuổi sử dụng hiệu quả của cơng trình. Tuy nhiên, phương pháp tuổi đời hiệu quả cũng khơng phân biệt hao mịn của các khoản mục cĩ tuổi đời ngắn và khoản mục cĩ tuổi đời dài. Phương pháp khảo sát cơng trình Thẩm định viên khảo sát mức độ hao mịn của các kết cấu chính trong cơng trình như tường, mái, kèo, sàn … chia cho tỷ lệ các kết cấu chính của cơng trình để tìm ra hao mịn của cơng trình. Phương pháp so sánh cơng trình: hao mịn được tính bằng cách trừ từ giá bán trên thị trường với giá trị đất của tài sản so sánh tương đồng để cĩ được giá trị cịn lại của cơng trình, sau đĩ trừ với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế mới để cĩ hao mịn tích luỹ. Phương pháp phân tích chi tiết phân tích nguyên nhân của các loại hao mịn và đo lường ảnh hưởng của chúng. Tổng các loại hao mịn được trừ vào chi phí tái tạo hay chi phí thay thế tại thời điểm thẩm định. Khi sử dụng phương pháp này với chi phí thay thế thì khơng tính đến các hao mịn chức năng. Cĩ 5 loại hao mịn được sử dụng trong phương pháp này là: 1/ Hao mịn vật lý sửa chữa được 2/ Hao mịn vật lý khơng sửa chữa được 3/ Hao mịn chức năng sửa chữa được 4/ Hao mịn chức năng khơng sửa chữa được 5/ Hao mịn ngoại vi Thẩm định viên chọn lựa và xem xét tất cả các yếu tố hao mịn vật lý và hao mịn chức năng cĩ thể sửa chữa được trước khi đo lường chúng vì các loại hao mịn khơng sửa chữa được khơng thể đo riêng lẻ. Các khoản mục sửa chữa được cĩ chi phí ít hơn giá trị tăng thêm, chi phí của các khoản khơng sửa chữa được lớn hơn giá trị tăng thêm. Hao mịn vật lý sửa chữa được áp dụng cho những khoản mục ít được sửa chữa và cần phải sửa chữa tại thời điểm thẩm định giá. Một bộ phận được xem là sửa chữa được khi chi phí để sửa chữa ít hơn hoặc bằng giá trị tăng thêm. Hao mịn vật lý khơng sửa chữa được liên quan đến những hư hỏng khơng thể sửa chữa được hay khơng kinh tế khi sửa chữa. Việc ước tính hao mịn khơng sửa chữa được dựa trên chi phí tái tạo hay chi phí thay thế sau khi trừ chi phí của các bộ phận sửa chữa được. Khoản mục cĩ hao mịn khơng sửa chữa được được chia thành 2 loại: cĩ tuổi đời ngắn và cĩ tuổi đời dài. Khoản mục cĩ tuổi đời dài là khoản mục cĩ tuổi đời kinh tế bằng với tuổi đời của tồn bộ cơng trình và ngược lại cho tuổi đời ngắn. Phương pháp tuổi đời vật lý được áp dụng cho các khoản mục cĩ tuổi đời ngắn và cũng cĩ thể áp dụng cho các khoản mục cĩ tuổi đời dài. Tỷ lệ giữa tuổi sử dụng thực tế và tuổi đời vật lý nhân cho chi phí tái tạo hay thay thế để rút ra hao mịn khơng sửa chữa được. Một phương pháp biến đổi khác được dùng để tính hao mịn khơng sửa chữa được cĩ tuổi đời dài là phương pháp tuổi đời kinh tế, trong đĩ tuổi sử dụng hiệu quả được điều chỉnh cho tất cả các bộ phận hao mịn khác trong cơng trình. Tỷ lệ giữa tuổi sử dụng hiệu quả và tuổi đời kinh tế được nhân với chi phí tái tạo hay thay thế của các khoản mục cĩ tuổi đời dài để tính ra hao mịn khơng sửa chữa được. Khi áp dụng phương pháp này phải thật cẩn thận để tránh bao gồm các hao mịn khác. Nếu sử dụng chi phí tái tạo, khoản mục dư thừa khơng cần thiết được đo như chi phí tái tạo của khoản mục đĩ trừ đi hao mịn vật lý và cộng với giá trị hiện tại của chi phí tăng thêm do việc sử dụng như bảo hiểm, thuế, bảo dưỡng và tiện ích khác và trừ cho giá trị tăng thêm nếu cĩ. Nếu sử dụng chi phí thay thế thì khoản dư thừa này là khoản tiền bỏ ra quá mức trừ cho giá trị tăng thêm. Hao mịn ngoại vi cĩ nguyên nhân từ những tác động xấu của mơi trường bên ngồi, thường được xếp vào loại khơng sửa chữa được. Đĩ chính là tổng số thu nhập mất đi so với các tài sản khác khơng chịu tác động đĩ. Trong phương pháp này, khoản mất đi tính cho hao mịn của cơng trình và vốn hố theo tỷ suất vốn hố để xác định hao mịn ngoai vi. Tác động của hao mịn ngoại vi trên đất được tính bằng cách phân tích và điều chỉnh cho vị trí của lơ đất. Tỷ lệ hao mịn ngoại vi tương ứng quy cho đất khơng được tính vào giá trị đất nhưng cĩ thể được sử dụng để kiểm tra sự hợp lý của tổn thất trong báo cáo thẩm định. Thẩm định viên cũng áp dụng kỹ thuật so sánh trực tiếp, phân tích các tài sản tương đồng khơng chịu những tác động xấu đĩ để tìm ra hao mịn của cơng trình. Để cĩ được chỉ số giá trị cuối cùng, thẩm định viên tập hợp tất cả những khoản mục hao mịn và trừ với chi phí tái tạo hay chi phí thay thế của cơng trình. Nếu cần thiết cĩ thể tiến hành điều chỉnh thích hợp đề phản ánh quyền tài sản cho tài sản thẩm định nếu cĩ. In appraisal, the division of Accrued Depreciation into components of Physical Depreciation, Functional Obsolescence and Economic Obsolescence. Example: Using the breakdown method, an Appraiser separately measured physical, functional, and economic obsolescence and subtracted the total depreciation from Reproduction Cost New to estimate value using the Cost Approach.