Tổng quan về thị trường vốn bất động sản

Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E CH NG I: T NG QUAN V TH TR NG V N B T Đ NG S NƯƠ Ổ Ề Ị ƯỜ Ố Ấ Ộ Ả 1. M t s khái ni m c b n.ộ ố ệ ơ ả 1.1 B t đ ng s n ấ ộ ả Trong quá trình phát tri n c a nhân lo i, tài s n đã đ c chia thành “ b tể ủ ạ ả ượ ấ đ ng s n” và “đ ng s n”. S phân lo i này có ngu n g c t lu t c La Mã, theoộ ả ộ ả ự ạ ồ ố ừ ậ ổ đó BĐS không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là nh ng gì đ c t oỉ ấ ủ ả ấ ữ ượ ạ ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t. Đ n ngày nay, cùng v i s phátứ ộ ủ ườ ả ấ ế ớ ự tri n c a kinh t xã h i thì cách phân lo i tài s n trên v n đ c ch p nh n,ể ủ ế ộ ạ ả ẫ ượ ấ ậ nh ng BĐS cũng đ c ch p nh n v i nhi u đ nh nghĩa khác nhau các qu c giaư ượ ấ ậ ớ ề ị ở ố khác nhau tùy theo đi u ki n đ c thù c a t ng n c.ề ệ ặ ủ ừ ướ n c ta, theo đi u 174 B lu t Dân s (năm 2005) BĐS đ c đ nhỞ ướ ề ộ ậ ự ượ ị nghĩa là tài s n không di d i đ c bao g m:ả ờ ượ ồ - Đ t đaiấ - Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t, k c tài s n xây d ng g nở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ự ắ li n v i nhà và ề ớ ở công trình xây d ng đó.ự - Các tài s n khác g n li n v i đ t đai.ả ắ ề ớ ấ - Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị Có th nói, khái ni m BĐS r t r ng, đa d ng và đ c quy đ nh c thể ệ ấ ộ ạ ượ ị ụ ể b ng pháp lu t c a m i n c. BĐS trong pháp lu t c a Vi t Nam là m t kháiằ ậ ủ ỗ ướ ậ ủ ệ ộ ni m m mà cho đ n nay ch a có các quy đ nh c th danh m c các tài s n này. ệ ở ế ư ị ụ ể ụ ả 1.2 Th tr ng BĐS ị ườ Trong n n kinh t th tr ng, BĐS cũng đ c coi là m t lo i hàng hóa.ề ế ị ườ ượ ộ ạ Cùng v i khái ni m BĐS thì khái ni m th tr ng BĐS cũng đ c hình thành:ớ ệ ệ ị ườ ượ Th tr ng BĐS là n i di n ra các ho t đ ng mua, bán, trao đ i, cho thuê, thị ườ ơ ễ ạ ộ ổ ế ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c a th tr ng có sấ ể ượ ề ử ụ ậ ủ ị ườ ự qu n lý c a nhà n c.ả ủ ướ Trên th c t , có ý ki n đ ng nh t th tr ng BĐS v i th tr ng nhà đ tự ế ế ồ ấ ị ườ ớ ị ườ ấ (th tr ng đ a c). Quan ni m này khá ph bi n n c ta vì nhi u ng i choị ườ ị ố ệ ổ ế ở ướ ề ườ 1 Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E r ng ch có nhà đ t m i đem ra mua bán, chuy n nh ng trên th tr ng. Tuyằ ỉ ấ ớ ể ượ ị ườ nhiên theo khái ni m v BĐS trên ta có th th y nhà, đ t ch là m t b ph nệ ề ở ể ấ ấ ỉ ộ ộ ậ c a hàng hóa BĐS. Vì v y th tr ng th BĐS mang m t nghĩa r ng h n, bao hàmủ ậ ị ườ ị ộ ộ ơ nhi u h n th tr ng nhà đ t, hi u th tr ng BĐS là th tr ng nhà đ t là ch aề ơ ị ườ ấ ể ị ườ ị ườ ấ ư đ .ủ 1.3 Th tr ng v n BĐSị ườ ố Th tr ng v n BĐS là n i trao đ i các công c tài chính nh m th a mãnị ườ ố ơ ổ ụ ằ ỏ nhu c u v v n cho các doanh nghi p, t ch c, cá nhân và c chính ph đ th cầ ề ố ệ ổ ứ ả ủ ể ự hi n mua bán, trao đ i, đ u t BĐS.ệ ổ ầ ư BĐS là hàng hóa có giá tr l n nên v n đ u t trên th tr ng BĐS th ngị ớ ố ầ ư ị ườ ườ là v n l n, lâu dài. Chính vì v y mà các công c tài chính đ c s d ng trên thố ớ ậ ụ ượ ử ụ ị tr ng v n BĐS là nh ng công c đ u t có tính thanh kho n r t th p, có đ r iườ ố ữ ụ ầ ư ả ấ ấ ộ ủ ro cao, đ ng th i l i nhu n đem l i cũng cao.ồ ờ ợ ậ ạ 2.Các kênh huy đ ng và phát tri n ngu n v n B t đ ng s nộ ể ồ ố ấ ộ ả 2.1. V n t có c a các t ch c, cá nhânố ự ủ ổ ứ V n t có có th do cá nhân hay doanh nghi p trích ra đ đ u t , cũng cóố ự ể ệ ể ầ ư th huy đ ng qua vi c phát hành các c phi u và đ u t vào BĐS khi có s nh tể ộ ệ ổ ế ầ ư ự ấ trí c a đ i h i c đông. BĐS là lĩnh v c nhi u r i ro, do v y doanh nghi p hayủ ạ ộ ổ ự ề ủ ậ ệ cá nhân v n ph i đ m b o m t t tr ng nh t đ nh v n t có trong c c u v nẫ ả ả ả ộ ỷ ọ ấ ị ố ự ơ ấ ố c a d án. Theo các chuyên gia kinh t , ngu n v n trong dân là m t ngu n v nủ ự ế ồ ố ộ ồ ố l n, d i dào. Ngu n v n này gi m t vai trò đ c bi t quan tr ng đóng góp vàoớ ồ ồ ố ữ ộ ặ ệ ọ tăng tr ng kinh t c a c n c nói chung và th tr ng BĐS nói riêng.ưở ế ủ ả ướ ị ườ 2.2. V n vay ngân hàng và các t ch c tín d ngố ổ ứ ụ Kênh huy đ ng v n hi u qu và quan tr ng đ đ u t vào th tr ngộ ố ệ ả ọ ể ầ ư ị ườ BĐS là vay t các ngân hàng và t ch c tín d ng.ừ ổ ứ ụ c tính, s v n đ u t vàoƯớ ố ố ầ ư b t đ ng s n n c ta hi n nay có t i h n 60% là v n vay ngân hàng. Có nhi uấ ộ ả ở ướ ệ ớ ơ ố ề d án, t l cho vay lên t i 70 - 80% t ng v n đ u t , v i th i h n 10 - 15 nămự ỷ ệ ớ ổ ố ầ ư ớ ờ ạ . Hình th c huy đ ng này th hi n rõ nét m i liên thông gi a th tr ng v n BĐSứ ộ ể ệ ố ữ ị ườ ố và th tr ng tài chính. Tuy nhiên, đ u t vào BĐS là ho t đ ng nhi u r i ro nênị ườ ầ ư ạ ộ ề ủ 2 Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E các ngân hàng và t ch c tín d ng luôn ti n hành sàng l c k khách hàng và d ánổ ứ ụ ế ọ ỹ ự tr c khi cho vay. Các kho n tín d ng BĐS ch u lãi su t cao h n so v i cácướ ả ụ ị ấ ơ ớ kho n vay kinh doanh trong các lĩnh v c khác. Th c t , cu c kh ng ho ng kinhả ự ự ế ộ ủ ả t th gi i g n đây v i s s p đ c a các t ch c tài chính l n có t tr ng tínế ế ớ ầ ớ ự ụ ổ ủ ổ ứ ớ ỷ ọ d ng BĐS cao đã khi n cho vi c huy đ ng v n BĐS t kênh này càng tr nênụ ế ệ ộ ố ừ ở khó khăn. 2.3. Trái phi u B t đ ng s nế ấ ộ ả Bên c nh các kênh huy đ ng v n truy n th ng, trái phi u doanh nghi pạ ộ ố ề ố ế ệ cũng là m t kênh mà các doanh nghi p b t đ ng s n quan tâm và áp d ng đ huyộ ệ ấ ộ ả ụ ể đ ng v n cho các d án c a mình. Qua kênh này, v n có th đ n t nhi u đ iộ ố ự ủ ố ể ế ừ ề ố t ng có ti m l c tài chính nh qu đ u t , công ty và t p đoàn,…th t c phápượ ề ự ư ỹ ầ ư ậ ủ ụ lý cũng không quá ph c t p. M t khác, doanh nghi p không ph i th ch p tàiứ ạ ặ ệ ả ế ấ s n, có th áp d ng lãi su t linh ho t cũng nh nhi u ph ng án tr lãi và g c.ả ể ụ ấ ạ ư ề ươ ả ố Ho ch đ nh tài chính b ng trái phi u r h n các kho n vay khác.ạ ị ằ ế ẻ ơ ả Tuy nhiên, khi huy đ ng qua kênh này doanh nghi p ph i thanh toán đ yộ ệ ả ầ đ khi đáo h n đúng theo cam k t trong h p đ ng v i m c lãi su t c đ nh, tráiủ ạ ế ợ ồ ớ ứ ấ ố ị phi u b t đ ng s n r i ro h n trái phi u ngân hàng và có th g p khó khăn trongế ấ ộ ả ủ ơ ế ể ặ vi c c u trúc kho n vay sao cho d án b t đ ng s n luôn có kh năng tr lãi vàệ ấ ả ự ấ ộ ả ả ả g c.ố 2.4. Qu tín thác đ u t B t đ ng s nỹ ầ ư ấ ộ ả Qu tín thác b t đ ng s n hay là hình th c g i v n cho m t d án b tỹ ấ ộ ả ứ ọ ố ộ ự ấ đ ng s n t nh ng cá nhân, t ch c khác, thông qua vi c phát hành các ch ng tộ ả ừ ữ ổ ứ ệ ứ ừ có giá. Ch ng ch qu đ u t tín thác s có tính ch t n a nh trái phi u, n a nhứ ỉ ỹ ầ ư ẽ ấ ử ư ế ử ư c phi u và ng i n m gi đ c nh n l i t c đ nh kỳ nh ng không tham giaổ ế ườ ắ ữ ượ ậ ợ ứ ị ư qu n lý đ u t .ả ầ ư Đây là mô hình mà nhà đ u t y thác cho công ty qu n lý qu đ u tầ ư ủ ả ỹ ầ ư v n vào b t đ ng s n đ ki m l i. Qu s ho t đ ng theo ph ng th c khaiố ấ ộ ả ể ế ờ ỹ ẽ ạ ộ ươ ứ thác th tr ng b t đ ng s n, tìm cách s h u và đi u hành khai thác b t đ ngị ườ ấ ộ ả ử ữ ề ấ ộ s n đ t o thu nh p, đ ng th i có th cho ch s h u b t đ ng s n ho c nh ngả ể ạ ậ ồ ờ ể ủ ở ữ ấ ộ ả ặ ữ 3 Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E ng i khác vay ti n và cũng có th mau l i các kho n n ho c ch ng khoánườ ề ể ạ ả ợ ặ ứ đ c đ m b o b ng b t đ ng s n,..ượ ả ả ằ ấ ộ ả 2.5.V n đ u t n c ngoàiố ầ ư ướ Đây s là m t kênh huy đ ng v n cũng nh kêu g i đ u t vào BĐS kháẽ ộ ộ ố ư ọ ầ ư hi u qu n u chúng ta bi t tranh th th i c , t o đi u ki n thu n l i cho các nhàệ ả ế ế ủ ờ ơ ạ ề ệ ậ ợ đ u t n c ngoài mà c th là các DN n c ngoài, các qũy đ u t ... v i ngu nầ ư ướ ụ ể ướ ầ ư ớ ồ v n d i dào và dài h n đ liên k t, liên doanh v i các DN trong n c. Thông quaố ồ ạ ể ế ớ ướ s h p tác này, các DN BĐS trong n c s gi i đ c bài toán v v n kinhự ợ ướ ẽ ả ượ ề ố doanh, còn các NĐT n c ngoài thu n l i h n v c h i và th t c đ u t .ướ ậ ợ ơ ề ơ ộ ủ ụ ầ ư Th tr ng BĐS t i Vi t Nam đ c đánh giá còn r t nhi u ti m năng, cóị ườ ạ ệ ượ ấ ề ề t su t l i nhu n đ u t vào h p d n t i châu Á hi n nay, là th tr ng đ y h aỷ ấ ợ ậ ầ ư ấ ẫ ạ ệ ị ườ ầ ứ h n cho các nhà đ u t n c ngoài vào đ u t lâu dài.Vi c các qũy đ u t n cẹ ầ ư ướ ầ ư ệ ầ ư ướ ng i h ng vào th tr ng BĐS Vi t Nam có th xem nh m t ngu n sinh l c,ườ ướ ị ườ ệ ể ư ộ ồ ự b m v n cho các d án đang d dang ho c nh ng d án còn n m trên gi y.ơ ố ự ở ặ ữ ự ằ ấ 3. Vai trò v trí c a th tr ng v n b t đ ng s nị ủ ị ườ ố ấ ộ ả 3.1. Th tr ng v n BĐS là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinhị ườ ố ộ ữ ị ườ ọ ủ ề t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài s n c c l nế ị ườ ị ườ ự ế ớ ộ ượ ả ự ớ c v quy mô, tính ch t cũng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t qu c dân:ả ề ấ ư ị ủ ặ ề ế ố BĐS là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng BĐS trong t ng s c a c iả ớ ủ ỗ ố ỷ ọ ổ ố ủ ả xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c aộ ở ướ ư ườ ế ướ ượ ủ c i v t ch t c a m i n c. Các ho t đ ng liên quan đ n BĐS chi m t i 30%ả ậ ấ ủ ỗ ướ ạ ộ ế ế ớ t ng ho t đ ng c a n n kinh t . Theo đánh giá c a các chuyên gia, t ng giá trổ ạ ộ ủ ề ế ủ ổ ị v n ch a đ c khai thác n ch a trong BĐS các n c thu c th gi i th 3 làố ư ượ ẩ ứ ở ướ ộ ế ớ ứ r t l n lên t i hàng nghìn t USD, g p nhi u l n t ng h tr ODA c a các n cấ ớ ớ ỷ ấ ề ầ ổ ỗ ợ ủ ướ phát tri n hi n dành cho các n c đang phát tri n trong vòng 30 năm qua.ể ệ ướ ể 3.2. Th tr ng v n BĐS phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch đ c huyị ườ ố ể ộ ồ ố ớ ạ ỗ ượ đ ngộ Đây là n i dung có t m quan tr ng đã đ c nhi u nhà nghiên c u trên thộ ầ ọ ượ ề ứ ế gi i ch ng minh và đi đ n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u b oớ ứ ế ế ậ ế ộ ố ả ữ ệ ả 4 Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E đ m cho các BĐS có đ đi u ki n tr thành hàng hoá và đ c đ nh giá khoa h c,ả ủ ề ệ ở ượ ị ọ chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia đó m t ti m năng đáng k vố ẽ ạ ề ế ủ ố ộ ề ể ề v n đ t đó phát tri n kinh t -xã h i đ t đ c nh ng m c tiêu đ ra.ố ể ừ ể ế ộ ạ ượ ữ ụ ề Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các n c phát tri n l ng ti nố ệ ấ ở ướ ể ượ ề ngân hàng cho vay qua th ch p b ng BĐS chi m trên 80% trong t ng l ng v nế ấ ằ ế ổ ượ ố cho vay. Vì v y, phát tri n đ u t , kinh doanh BĐS đóng vai trò quan tr ng trongậ ể ầ ư ọ vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu c u phátệ ể ả ồ ồ ụ ụ ầ tri n kinh t -xã h i đ c bi t là đ u t phát tri n c s h t ng c a n n kinh t .ể ế ộ ặ ệ ầ ư ể ơ ở ạ ầ ủ ề ế 3.3. Phát tri n và qu n lý t t th tr ngv n BĐS, đ c bi t là th tr ng quy n sể ả ố ị ườ ố ặ ệ ị ườ ề ử d ng đ t là đi u ki n quan tr ng đ s d ng có hi u qu tài s n quý giá thu cụ ấ ề ệ ọ ể ử ụ ệ ả ả ộ s h u toàn dân mà Nhà n c là đ i di n ch s h uở ữ ướ ạ ệ ủ ở ữ Kinh nghi m c a các n c cho th y đ đ t tiêu chu n c a m t n cệ ủ ướ ấ ể ạ ẩ ủ ộ ướ công nghi p hoá thì t l đô th hoá th ng chi m t 60-80%. Nh v y, v n đệ ỷ ệ ị ườ ế ừ ư ậ ấ ề phát tri n th tr ng v n BĐS đ đáp ng yêu c u đô th hoá n c ta là v n để ị ườ ố ể ứ ầ ị ở ướ ấ ề l n và có t m quan tr ng đ c bi t nh t là khi n c ta chuy n sang c ch thớ ầ ọ ặ ệ ấ ướ ể ơ ế ị tr ng trong đi u ki n các thi t ch v qu n lý Nhà n c đ i v i công tác quyườ ề ệ ế ế ề ả ướ ố ớ ho ch ch a đ c th c thi có ch t l ng và hi u qu thì vi c phát tri n và qu nạ ư ượ ự ấ ượ ệ ả ệ ể ả lý th tr ng v n BĐS đô th ph i đi đôi v i tăng c ng công tác quy ho ch đị ườ ố ở ị ả ớ ườ ạ ể kh c ph c nh ng t n kém và v ng m c trong t ng laiắ ụ ữ ố ướ ắ ươ 3.4. Phát tri n và qu n lý t t th tr ng v n BĐS s góp ph n kích thích s n xu tể ả ố ị ườ ố ẽ ầ ả ấ phát tri n, tăng ngu n thu cho Ngân sáchể ồ Th tr ng BĐS có quan h tr c ti p v i các th tr ng nh th tr ng tàiị ườ ệ ự ế ớ ị ườ ư ị ườ chính tín d ng, th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây d ng, th tr ng laoụ ị ườ ự ị ườ ậ ệ ự ị ườ đ ng... Theo phân tích đánh giá c a các chuyên gia kinh t , các n c phát tri nộ ủ ế ở ướ ể n u đ u t vào lĩnh v c BĐS tăng lên 1 USD thì s có kh năng thúc đ y cácế ầ ư ự ẽ ả ẩ ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD. Phát tri n và đi u hành t t thể ừ ể ề ố ị tr ng v n BĐS s có tác d ng thúc đ y tăng tr ng kinh t thông qua các bi nườ ố ẽ ụ ẩ ưở ế ệ pháp kích thích vào đ t đai, t o l p các công trình, nhà x ng, v t ki n trúc...đấ ạ ậ ưở ậ ế ể t đó t o nên chuy n d ch đáng k và quan tr ng v c c u trong các ngành, cácừ ạ ể ị ể ọ ề ơ ấ 5 Phát tri n ngu n v n B t đ ng s n Vi t Nam hi n nay L p TCNHể ồ ố ấ ộ ả ở ệ ệ ớ 18E vùng lãnh th và trên ph m vi c n c. Theo th ng kê c a T ng c c thu cácổ ạ ả ướ ố ủ ổ ụ ế kho n thu ngân sách có liên quan đ n nhà, đ t trong giai đo n t năm 1996 đ nả ế ấ ạ ừ ế năm 2000 bình quân là 4.645 t đ ng/năm m c dù t l này m i chi m g n 30%ỷ ồ ặ ỷ ệ ớ ế ầ các giao d ch, còn trên 70% ch a ki m soát đ c và th c t là các giao d ch khôngị ư ể ượ ự ế ị th c hi n nghĩa v thu v i Nhà n c. N u thúc đ y b ng c ch , chính sách vàự ệ ụ ế ớ ướ ế ẩ ằ ơ ế pháp lu t đ các giao d ch BĐS chính th c (có đăng ký và th c hi n nghĩa vậ ể ị ứ ự ệ ụ thu ) và đ i m i c ch giao d ch theo giá th tr ng thì hàng năm th tr ngế ổ ớ ơ ế ị ị ườ ị ườ BĐS s đóng góp cho n n kinh t trên d i 20.000 t đ ng m i nămẽ ề ế ướ ỷ ồ ỗ 3.5. Phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng v n BĐS s đáp ng nhu c uể ả ệ ả ị ườ ố ẽ ứ ầ b c xúc ngày càng gia tăng v nhà cho nhân dân t đô th -nông thônứ ề ở ừ ị Th tr ng nhà là b ph n quan tr ng chi m t tr ng l n trong thị ườ ở ộ ậ ọ ế ỷ ọ ớ ị tr ng BĐS. Th tr ng nhà là th tr ng sôi đ ng nh t trong th tr ng BĐS,ườ ị ườ ở ị ườ ộ ấ ị ườ nh ng c n “s t” nhà đ t h u h t đ u b t đ u t “s t” nhà và lan to sang cácữ ơ ố ấ ầ ế ề ắ ầ ừ ố ở ả th tr ng BĐS khác và nh h ng tr c ti p đ n đ i s ng c a nhân dân. Vì v y,ị ườ ả ưở ự ế ế ờ ố ủ ậ phát tri n và qu n lý có hi u qu th tr ng v n BĐS nhà , bình n th tr ngể ả ệ ả ị ườ ố ở ổ ị ườ nhà , b o đ m cho giá nhà phù h p v i thu nh p c a ng i dân là m t trongở ả ả ở ợ ớ ậ ủ ườ ộ nh ng vai trò quan tr ng c a qu n lý nhà n c v th tr ng v n BĐS. ữ ọ ủ ả ướ ề ị ườ ố 6