Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam và chiến lược công ty

Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 1 - TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ CHIẾN LƯỢC CÔNG TY Hà Nội, tháng 10/2011 Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 2 - 1. ðánh giá về thị trường bất ñộng sản việt nam Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñang trong giai ñoạn suy thoái. Việc suy thoái này không phải là sự kiện bất ngờ, mà việc suy thoái ñã ñược báo trước từ rất sớm,và có những dấu hiệu biểu hiện rõ nét. Về mặt ñịa lý, suy thoái thể hiện sớm nhất ở TP Hồ Chí Minh, lan ra Hà Nội. Về mặt sản phẩm, suy thoái bắt ñầu từ phân khúc văn phòng, lan sang chung cư cao cấp, rồi ñến là chung cư bình dân, ñất nền dự án, và kết thúc ở ñất thổ cư. Thị trường bất ñộng sản suy thoái do nguyên nhân nội bộ ngành là chủ yếu, còn các yếu tố bên ngoài ngành chỉ ñóng vai trò làm chất xúc tác. Nguyên nhân bên trong là sự phát triển không kiểm soát trong lĩnh vực bất ñộng sản ñã phát vỡ mức ñộ hấp dẫn của cấu trúc ngành. Thủ phạm phá vỡ mức ñộ hấp dẫn cấu trúc ngành ñến cả từ phía doanh nghiệp, cũng như từ phía khách hàng. 1.1 T
ng quan v khách hàng: Căn cứ vào mục ñích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ñuổi mục ñích sử dụng, khách hàng ñầu tư theo ñuổi mục ñích lợi nhuận. a) ðặc ñiểm khách hàng tiêu dùng: Thời gian ñưa ra quyết ñịnh mua bất ñộng sản thường lâu do khách hàng cần nhiều thời gian ñể tìm hiểu về các giá trị sử dụng của sản phẩm. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nhập tăng làm nhiều người trước ñây không ñủ tiềm ñể mua thì bây giờ có thể mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân cơ học từ các ñịa phương về các thành phố. Sản phẩm bất ñộng sản muốn tăng giá bền vững thì cần có quy mô khách hàng tiêu dùng ñủ lớn và quy mô tăng dần theo thời gian. Do ñó, khách hàng tiêu dùng là nền tảng thành công của dự án bất ñộng sản. b) ðặc ñiểm khách hàng ñầu tư: Quyết ñịnh giao dịch bất ñộng sản bị chi phối nhiều bởi ñộng cơ lợi nhuận, và có thể phớt lờ các ñặc ñiểm kỹ thuật của sản phẩm. Do ñó, so với khách hàng tiêu dùng, khách hàng ñầu tư luôn là người ñi trước trong việc mua bán bất ñộng sản. ðường cầu của khách hàng ñầu tư là ñường cầu ngược tức là giá càng cao thì lượng cầu càng lớn. Cầu khách hàng ñầu tư rất nhạy cảm với các thông tin biểu hiện là lượng cầu ñầu tư sẽ dao ñộng rất mạnh với mọi thông tin liên quan. Vì cầu ñầu tư luôn dao ñộng, nên cầu thị trường cũng dao ñộng theo, tạo ra các chu kỳ cho thị trường bất ñộng sản. Cầu ñầu tư làm thị trường bất ñộng sản bị méo mó. Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 3 - 1.2 T
ng quan v các doanh nghip: Trong thị trường bất ñộng sản, các doanh nghiệp ñóng vai trò là bên cung. Lợi nhuận cao trong giai ñoạn ñầu của ngành bất ñộng sản là ñộng lực lớn khuyến khích các doanh nghiệp mới xâm nhập ngành, khuyến khích các doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô. Trong khi những hàng rào ngăn cản xâm nhập ngành như vốn, thị trường, nguồn tài nguyên ñất ….trong giai ñoạn ñầu là không ñủ cao dẫn ñến quá nhiều công ty xâm nhập ngành bất ñộng sản. Hậu quả của phát triển ồ ạt này dẫn ñến lượng cung tăng lên nhanh chóng, ñây là mộ trong các nguy cơ tiềm ẩn gây ra suy thoái thị trường bất ñộng sản. 1.3 Gii thích th trng bñs vit nam giai ño n 2008- 2011 và d ñoán th trng trong nhng năm t i bng mô hình cung cu. Một chu kỳ bất ñộng sản ñược ñánh dấu bằng 3 ñiểm: Mo là ñiểm bắt ñầu; từ Mo ñến M1 là giai ñoạn tăng giá do ñầu cơ, trong ñó M1 là ñiểm kết thúc ñầu cơ; từ M1 ñến M2 là giai ñoạn suy thoái, trong ñó M2 là ñiểm kết thúc suy thoái. Một chu kỳ kéo dài từ 4-6 năm, ñiểm Mo xảy ra vào năm 2008, ñiểm M1 xảy ra khoảng tháng 6 năm 2011, dựa ñoán ñiểm M2 sẽ xảy ra vào năm 2013 ( như vậy cần khoảng 2 năm nữa ñể bắt ñầu chu kỳ mới). Việc ñến nhanh hay chậm là do các chất xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô về tài chính, pháp luật, mức ñộ hoàn thiện cơ sở hạ tầng…Dưới ñây sẽ giải thích thị trường bất ñộng sản hiện tại bằng mô hình cung cầu: Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 4 - Mô hình cung cầu thị trường bds Việt Nam từ 2008- 2011 dựa ñoán ñến năm 2013 P2 P1 Po P P D0 D1 D2 S0 S1 S2 Q1 Qo Q2 M0 M1 M2 Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 5 - a) ðiểm xuất phát Mo: Thị trường bất ñộng sản ban ñầu cân bằng ở Mo, bắt ñầu từ cuối 2008 ñầu 2009. ðường cung là So chỉ do một vài doanh nghiệp ñảm nhiệm. ðường cầu là Do chỉ có khách hàng tiêu dùng. ðiểm cân bằng Mo, giá giao dịch trên thị trường là Po b) Giai ñoạn tăng giá do ñầu cơ: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ Mo ñến M1 Vì cầu tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng dần từ Po. Những người mua trước ñây thu ñược lợi nhuận nhờ tăng giá. Mức lợi nhuận này ñủ lớn ñể khuyến khích khách hàng ñầu tư tham gia thị trường làm lượng cầu tiếp tục tăng, nên giá tiếp tục tăng. Giá càng tăng thì lợi nhuận càng lớn, càng khuyến khích các nhà ñầu tư mới tham gia, khuyến khích các nhà ñâu tư cũ mua nhiều hơn. Ngoài tiền tự có, các nhà ñầu tư huy ñộng thêm vốn từ các tổ chức tín dụng, và từ tín dụng ñen. Các yếu tố trên làm cầu ñầu tư tăng liên tục nên cầu thị trường cũng tăng làm cho giá bất ñộng sản bị ñẩy lên cao, vượt xa Po. Nguồn tiền tài trợ là có hữu hạn nên cầu ñầu tư không thể tăng mãi, do ñó ñường cầu thị trường dịch ñến D1 là dừng lại, khi không còn tiền ñể mua thêm. Trong thời gian cầu ñầu tư tăng thì cung thị trường cũng tăng. ðặc ñiểm cung bất ñộng sản là có ñộ trễ nên cung bất ñộng sản tăng chậm hơn cầu trong giai ñoạn ñầu: Cung bất ñộng sản chỉ dịch từ So ñến S1 là dừng lại ðiểm M1 là ñiểm cân bằng ngắn hạn, là ñiểm vỡ thị trường, xảy ra vào khoảng thời ñiểm tháng 6 năm 2011. Tại ñiểm cân bằng M1, giá bất ñộng sản tăng lên cao nhất là P1. Tại ñiểm M1 cầu không thể tăng tiếp, trong khi cung vẫn tiếp tục tăng, do ñó giá bắt ñầu giảm, nguy cơ suy thoái xuất hiện. Thời gian cần thiết thị trường di chuyển từ Mo ñến M1 là từ 2-3 năm, từ khoảng 2008 ñến khoảng tháng 6 năm 2011 c) Giai ñoạn suy thoát thị trường bất ñộng sản: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ M1 ñến M2. Giai ñoạn chuyển giao sản phẩm từ khách hàng ñầu tư sang khách hàng tiêu dùng. Thị trường ñang ở ñiểm cân bằng M1, nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng. Các khách hàng ñầu tư từng huy ñộng vốn từ các tổ chức tín dụng bị ép bán ñể trả gốc và lãi. Cầu ñầu tư bắt ñầu giảm xuống làm cầu thị trường giảm, giá bất ñộng sản bắt ñầu giảm, nhưng tốc ñộ giảm giá chưa lớn. Giá giảm, mục tiêu lợi nhuận không còn, các nhà ñầu tư hết ñộng lực ở lại thị trường. Áp lực trả gốc, trả lãi, và áp lực bảo toàn vốn ñã thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm cách chạy khỏi thị trường bất ñộng sản. Nhiều nhà ñầu tư không chịu nổi áp lực trả Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 6 - gốc, lãi nên hậu quả vỡ tín dụng ñen là tất yếu. Một phần khách hàng ñầu tư chuyển từ bên cầu sang bên cung, làm lượng cung càng lớn. Do các dự án có ñộ trễ nên lượng cung từ các doanh nghiệp ñã và ñang triển khai dự án tiếp tục tăng. Ngoài ra, rào cản rút lui khỏi ngành bất ñộng sản khá lớn, dẫn ñến các doanh nghiệp muốn rút lui không thể rút lui ñược, bắt buộc ở lại ñể tiếp tục cạnh tranh với các doanh nghiệp khách trong nghành, làm lượng cung mới tăng lên. Kết hợp lượng cung của các doanh nghiệp ñã và ñang triển khai, với lượng cung các doanh nghiệp bắt buộc phải triển khai, với lượng cung từ các nhà ñầu tư rút khỏi thị trường, làm lượng cung của ngành tăng lên ñột biến, ñường cung dịch chuyển mạnh từ S1 ñến S2. Tại thời ñiểm này, biểu hiện rất là rõ ràng. Trước ñây, cầu bất ñộng sản gồm có cầu ñầu tư và cầu tiêu dùng cuối cùng. Trong giai ñoạn suy thoái, một bộ phận cầu ñầu tư ñã dịch chuyển sang bên cung làm lượng ñầu tư giảm xuống. Khi thời gian tăng lên, và giá giảm xuống, cầu tiêu dùng tăng dần. Trong giai ñoạn ñầu suy thoái, cầu ñầu tư sụt giảm mạnh hơn tăng cầu tiêu dùng dẫn ñến cầu chung thị trường giảm xuống. Cầu thị trường tiếp tục giảm và dừng lại D2 khi có sự cân bằng giữa cầu ñầu tư rời bỏ với cầu tiêu dùng bổ sung. d) Thị trường sẽ trạm ñáy khi nào? ðể thị trường trạm ñáy cần có 2 ñiều kiện: Cầu tiêu dùng tăng ñủ lớn ñể ít nhất cân bằng với cầu ñầu tư bị suy giảm, khi ñó cầu thị trường sẽ không giảm xuống nữa,dừng lại D2 . ðể ñạt ñến trạng thái cân bằng này thì cần khoảng thời gian từ 2-3 năm ñể cho giá tiếp tục giảm xuống, và người tiêu dùng ñủ thời gian ñể tích lũy tài chính, ngoài ra lại ñược bổ sung thêm các khách hàng tiêu dùng khác từ các ñịa phương xung quanh do di dân cơ học. Cung bất ñộng sản phải giảm xuống ñủ lớn. Như phân tích ở trên, trước mắt, cung bất ñộng sản tiếp tục tăng, và dừng lại tại S2. ðể cung bất ñộng sản giảm xuống cần khoảng thời gian từ 3-4 năm ñể các các dự án ñã và ñang triển khai ñưa vào sử dụng. ðiểm cân bằng mới thị trường là M2, giá là P2 là giá thấp nhất trong giai ñoạn suy thoái. Sau ñó thị trường lại tăng giá trở lại ñể bắt ñầu chu kỳ mới. Dựa ñoán khoảng thời gian ñể dịch chuyển tư M1 ñến M2 là từ 2 ñến 3 năm. Như vậy thị trường bất ñộng sản sẽ kết thúc suy thoái vào khoảng năm 2013. e) Dự ñoán thị trường bds giai ñoạn sau từ 2013: kết thúc suy thoái và bắt ñầu chu kỳ mới ðến năm 2013 sẽ bắt ñầu chu kỳ mới. Chu kỳ tăng giá này sẽ mạnh hơn các chu kỳ trước ñó vì 2 nguyên nhân cơ bản: Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 7 - + Cầu tiêu dùng tăng vững chắc, liên tục theo thời gian + Cung càng ngày càng ít: Tài nguyên ñất là ñầu vào quan trọng nhất trong lĩnh vực bất ñộng sản. Tài nguyên ñất là hữu hạn do quy hoạch. Tài nguyên ñất ngày càng khan hiếm do tài nguyên ñất ñã bị khai thác từ trước. Do ñó, theo thời gian, tốc ñộ tăng lượng cung sẽ chậm lại do tài nguyên ñất cạn kiệt. Cầu tiêu dùng tăng liên tục trong khi cung tăng càng ngày càng chậm, nên giá bất ñộng sản tăng trong dài hạn là ñiều chắc chắn, bất ñộng sản càng về sau càng giá trị 2. Chiến lược công ty: 2.1 Chin lc t
ng th cho lĩnh v c bt ñng sn ca a) Dài hạn ðặc ñiểm cấu trúc ngành bất ñộng sản là trong số các hàng rào ngăn cản doanh nghiệp như vốn, kỹ thuật, tài nguyên ñất… thì rào cản tài nguyên ñất là cao nhất, và ñộ cao hàng rào sẽ tăng dần theo thời gian do tài nguyên ñất càng ngày càng khan hiếm. Do ñó, nếu doanh ngiệp nào càng có nhiều quỹ ñất, ñặc biệt ở các vị trí ñắc ñịa, thì doanh nghiệp ñó càng có nhiều sức mạnh trong kiểm soát bên cung. Khi bên cung ñược kiểm soát, trong khi cầu thì không ngừng tăng, những doanh nghiệp có nhiều quỹ ñất sẽ khống chế ñược thị trường theo hướng có lợi cho mình nhất. Theo thời gian, việc kiểm soát thị trường sẽ càng ngày càng thuận lợi do rào cản về ñất càng lớn. Do ñó, chiến lược dài hạn, hiệu quả nhất là tập trung vào kiểm soát càng nhiều tài nguyên ñất càng tốt, ñặc biệt là tại các vị trí ñắc ñịa. b) Trước mắt Ngành bất ñộng sản phát triển chín muồi cần trải qua 4 giai ñoạn: Giai ñoạn 1: Phát triển theo chiều rộng - Bán ñất và nhà thấp tầng; Giai ñoạn 2: Phát triển theo chiều cao - Xây dựng chung cư và văn phòng; Giai ñoạn 3: Phát triển dịch vụ bất ñộng sản - Gần như không xây mới mà chỉ khai thác trên công trình hiện có thông qua hình thức cho thuê; Giai ñoạn 4: Vốn hóa thị trường bất ñộng sản: Bất ñộng sản ñang khai thác ñược chứng khoán hóa và ñưa lên thị trường chứng khoán. Việt nam ñang ở 3 giai ñoạn ñầu: Khu vực trung tâm ñang ở giai ñoạn 2 và giai ñoạn 3, khu vực xa hơn ñang ở giai ñoạn 1. Như vậy, cơ hội ñể ngành bất ñộng sản phát triển còn rất lớn. Do ñó, trong ngắn hạn, tiếp tục Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty - 8 - triển khai các dự án ñể lấy tiền phục vụ cho chiến lược kiểm soát nhiều tài nguyên ñất hơn trong dài hạn, và giữ lại những vị trí ñắc ñịa Tại thời ñiểm hiện tại: Hoàn thành tất cả các khâu chuẩn bị ñầu tư cho dự án như thiết kế, thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng… ñể kiểm soát quỹ ñât nhiều hơn và sẳn sàng bắt cơ hội chu kỳ tăng giá mới vào khoảng 2013. 2.2 Chin lc cho tng d án Các dự án sẽ phát triển theo chiến lược cạnh tranh. Có thể cạnh tranh bằng khác biệt hóa với giá bán cao hoặc cạnh tranh bằng giá bán thấp với sản phẩm không có nhiều khác biệt. Nền tảng của chiến lược cạnh tranh là xây dựng các lợi thế dựa vào các ñiểm mạnh của dự án cũng như của công ty, khai thác triệt ñể các ñiểm yếu của ñối thủ, ñáp ứng tốt nhất các giá trị mà khách hàng ñang tìm kiếm…Ngoài xây dựng các lợi thế cạnh tranh, các dự án cần thiết lập các hàng rào ngăn cản cá mối ñe dọa từ các ñối thủ hiện tại, ñối thủ mới, thậm trí là cả phía khách hàng và chính quền. ( Báo cáo này ñc vit d i quan ñim các nhân ðoàn Văn Ho t. Báo cáo này ch dùng vào mc ñích tham kho).