Tổng quan về DV định giá BĐS

TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Nguyễn Duy Thiện Trưởng phòng CSTH-Cục Quản lý giá I. Khái niệm Định giá BĐS Khái niệm: Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị (biểu hiện bằng tiền) của các quyền sở hữu tài sản tại một thị trường nhất định, tại một thời điểm nhất định cho những mục đích nhất định Giá trị thị trường là gì? Biểu hiện bằng tiền (Phương trình trao đổi) Định giá-thẩm định giá (lịch sử) Tại sao lại là các quyền tài sản (BĐS là hàng hóa đặc biệt ở chỗ nào?) Giá trị Giá trị BĐS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định Trên thị trường giá trị BĐS được tạo ra và duy trì bởi quan hệ 4 yếu tố + Tính hữu ích: khả năng thỏa mãn nhu cầu (vật chất, tinh thần) + Kham hiếm + Nhu cầu (khát vọng thỏa mãn) + Sưc mua có khả nanưg thanh tóan Giá trị thị trường BĐS là Giá trị “Giá trị thị trường là số tiền ước tính của BĐS được mua bán tại thời điểm thẩm định giá, giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập; các bên hành động khôn ngoan vì lợi ích cá nhân và không bên nào bị bất cứ sức ép nào từ bên ngoài” Khái niệm bất động sản Là nguồn tài sản quốc gia Động sản Bất động sản: những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được 2 châm ngôn gắn liền với đất: “Đất đai của người nào thì bầu trời và lòng đất thuộc về người đó” “ bất cứ những gì gắn liền với đất thuộc về đất” Đất đai (1996) DT tự nhiên: 33.104.218 ha (đất liền), là quốc gia có quy mô DT trung bình Dân số 85 triệu. BQ đất đai đầu người: 0,45 ha: rất thấp, bằng 1/6 mức bình quân TG, xếp thứ 10 ĐNA và 115/145 nước (xu hứong giảm) Đất chưa sử dụng: 12,6 triệu ha (37.8%) DT đất đang sử dụng: 20,6 triệu ha (= 62.2% DT tự nhiên) Đất nông nghiệp: 8 triệu ha (24%) Đất lâm nghiệp: 10.8 triệu ha (34%) Đất chuyên dùng: 1,27 triệu ha (38%) Đất ở: 0,44 triệu ha (1,4%) Đất đai/BĐS và các quyền liên quan “ BĐS bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc đất đai và những TS không di dời được” (the appraisal of real estate) Điều 181-Bộ Luật Dân sự: “ BĐS là những tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai Nhà ở, CTXD gắn với đất đai TS khác gắn liền với đất đai TS khác theo Luật định” Comment: + Tài sản (BLDS): vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản + K/niệm ≠ phân loại + Đất đai = BĐS + Đất đai là yếu tố ban đầu, cơ bản không thể thiếu cấu thành BĐS Hàng hóa Bất động sản Khi nào Bất động sản trở thành hàng hóa + Hợp pháp + Hữu ích + Có giá trị + Có giá trị trao đổi Khi nào BĐS có giá trị trao đổi: khi pháp luật thừa nhận các loại hình sở hữu khác nhau liên quan đến BĐS Việt nam: mất 15-17 năm pháp luật công nhận đất đai có giá Hợp pháp Tính hợp pháp của đất đai (Điều 62 LĐĐ 2003). Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sảnĐất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật này.Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất. Tính hợp pháp của nhà ở (Điều 5 LNO). Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở: Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu.  Quyền sở hữu Quyền sở hữu: chiếm hữu + sử dụng + Định đoạt (Đ 164 - BLDS)  Điều 165 BLDS. Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu « Chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại đến lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng, lợi ích người khác ».  Điều 173 (BLDS). Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản 1. Người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thoả thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật. 2. Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: a) Quyền sử dụng đất; b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề; c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữuđối với đất đai 1. chủ sở hữu đất đai Điều 19 Hiến pháp 1980; Điều 17 Hiến pháp 1992; Điều 1 Luật Đất đai 1993; Điều 5 Luật Đất đai 2003 Sở hữu đất đai “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. 2. Ba giai đoạn - Giai đoạn 1980 về trước: Đất đai thuộc sở hữu tòan dân, nghiêm cấm mua bán đất đai >> không tồn tại thị trường đất đai/BĐS - Giai đoạn 1986 – 1990: thị trường đất đai/BĐS ngầm, hình thành tự phát, nằm ngoài quản lý của nhà nước - Giai đoạn 1993 đến nay: Luật Đất đai 1993: Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lậu dài cho tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cho phép hộ gia đình, các nhân được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp; Nhà nước thừa nhận đất có giá, quyền sử dụng đất đai là một hàng hóa đặc biệt”  Đây là đổi mới quan niệm mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam Quyền chiếm hữuđất đai Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản. (Đ. 182 – BLDS). Ch/ quyền Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi quản lý: tuyệt đối, không thời hạn, không điều kiện Nhà nước cho phép người sử dụng đất được chiếm hữu thửa đất cụ thể, trong những thời hạn nhất định (99 năm, 75 năm, 50 năm…) Quyền chiếm hữu đối với BĐS Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với công trình kiến trúc Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với BĐS (Luật KD BĐS) Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với nhà ở (Luật Nhà ở) Quyền chiếm hữu (nắm giữ và quản lý) đối với đât đai Quyền định đoạt đất đai Quyền định đoạt đất đai của nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, thông qua: giao đất, cho thuế đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, thu hồi đất Quyền sử dụng đất đai Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.  Điều 192 BLSD. Điều 193 BLDS. Quyền sử dụng của chủ sở hữu Trong trường hợp chủ sở hữu thực hiện quyền sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình thì chủ sở hữu được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.  Điều 194 BLDS. Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu 1. Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức. Quyền sử dụng đất đai Điểm 4. điều 5 Luật Đất đai 2003: “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.Comment:  Điều 181 (BLDS) Quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.  Quyền sử dụng BĐS là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ giá đình và các nhân sử dụng vào các mục đích dưới các hình thức: + Giao không thu tiền + Giao có thu tiền + Cho thuế đất Các quyền sử dụng đất Hiến pháp 1992” chuyển quyền sử dụng đất” Luật đất đai 1993, 1998, 2001, 2003 cụ thể hóa: Comment: 7/8 quyền năng gắn với định giá 2003: 6 quyền năng Quyền chuyển đổi Quyền chuyển nhượng Quyền cho thuê, cho thuê lại thừa kế Quyền tặng/cho Quyền thế chấp Quyền bảo lãnh Quyền góp vốn liên doanh Quyền được bồi thường khi thu hồi Quyền định đoạt Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.  Điều 195  Điều 197. Quyền định đoạt của chủ sở hữu Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.  Điều 198. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Người được chủ sở hữu uỷ quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu. 8 Đặc điểm hàng hóa BĐS (ảnh hướng đến định giá BĐS) 1. Hàng hóa có vị trí cố định, không di dời >> vị trí, kinh tế xh, môi trường cảnh quan, hạ tầng, môi trường >>> giá trị 2. Hàng hóa BĐS có giá trị lớn >>> huy động vốn từ thị trường vốn (lĩa suất, cho vay…) >>> giá trị 3. Hàng hóa BĐS có tính lâu bền >>> là tài sản thế chấp cho các giao dịch >>> định giá trị BĐS 4. Hàng hóa BĐS có tính cá biệt: PPháp so sánh trực tiếp (phong thủy) 5. Hàng hóa BĐS có tính khan hiếm tương đối (đất 0 đẻ, người đẻ) >>> giá tăng về long term 6. Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh của CS/PL nhà nước (CS vĩ mô: lạm phát, tiền tệ, đất đai, quy hoạch, thuế …) 7. Hàng hóa BĐS mang nặng tính tập quán, hương ước, tâm lý và văn hóa (sinh hoạt, kiến trúc, xây dựng…) (Sống mỗi người mỗi nhà, chết mỗi người mỗi mồ) 8. Hàng hóa BĐS bổ sung cho nhau và cạnh tranh lẫn nhau: + Bổ sung + Cạnh tranh: 9. Thị trường BĐS Tính tất yếu: gắn liền Ph/công LĐXH và sở hữu tư nhân TLSX (đất đai) Hình thành và phát triển gắn với mô hình kinh tế thị trường Yếu tố đầu vào của KT thị trường: Vốn Lao động Đất đai (BDS) Yêu cầu của kinh tế thị trường Khaí niệm: Kinh tế thị trường là nền kinh tế lấy khu vực kinh tế tư nhân làm chủ đạo. Những quyết định kinh tế (tiêu dùng-tiết kiệm, sản xuất kinh doanh…) được thực hiện một cách phi tập trung bởi các cá nhân người tiêu dùng và doanh nghiệp. Tiền đề và yêu cầu của kinh tế thị trường - Dựa trên đa hình thức sở hữu, bình đẳng giữa các loại hình sở hữu. - Nguyên tắc cơ bản cá nhân tự ra quyết định: + Quyền tự do của khách hàng trong việc lựa chọn các hàng hóa và dịch vụ cạnh tranh; + Quyền tự do của nhà sản xuất bắt đầu hoặc mở rộng kinh doanh, phân chia rủi ro và lợi nhuận; + Cơ hội về rủi ro và lợi nhuận ngang nhau tạo thành nền kinh tế thị trường hiện đại.  Thị trường - Việc phân bổ các nguồn lực (lao động đất đai, vốn) của nền kinh tế được cơ bản tiến hành theo quy luật cung cầu và giá cả trở thành tín hiệu ra quyết định kinh doanh, tiêu dùng, đầu tư, tiết kiệm Giải quyết rất hiệu quả bốn vấn đề: + Sản xuất cái gì, + Sản xuất như thế nào, + Sản xuất cho ai. Comment: Bàn tay của thị trường VS. vai trò của chính phủ Thị trường đất đai Việt Nam Là quá trình nhận thức 15-17 năm từ đổi mới (1986-2003) 1986 ĐH Đảng khóa 6: chuyển bao cấp sang kinh tế thị trường Chính sách đổi mới: áp dụng nhanh, hiệu quả đối với thị trường hàng hóa, dịch vụ Chính sách đổi mới: áp dụng chậm, lậu dài (15-17 năm) đối với thị trường Đất đai 15-17 năm : hiểu rõ quyền sở hữu đất đai với thị trường đất đai Thay đổi nhận thức: “có tồn tại và pháp luật công nhận hay không thị trường quyền sử dụng đất” Comment: tạo lập tính đồng bộ giữa các thị trường (lao động, vốn, BĐS, công nghệ, hàng hóa) trong cơ chế kinh tê thị trường VN theo đuổi Thị trường đất đai Việt Nam NQ ĐH 8 (1996):” quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BDS. ĐĐ thuộc sở hữu tòan dân, không cho phép mua bán đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng có hiệu quả, duy trì phát triển quỹ đất, bảo đảm lơi ich tòan dân, khắc phục tình trạng đầu cơ và những tiêu cực yếu kém trong quản lý sử dụng đất. Tổ chức quản lý tốt thị trường BĐS… phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà ở. Khuyến khích ácc thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn của nhà nước NQ ĐH ĨX (2001):” Hình thành và phát triển thị trường Bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người VN ở nước ngòai và người nước ngoài tham gia đầu tư” 7 Đặc điểm thị trường BĐS Đặc điểm 1: TT BĐS là thị trường giao dịch BĐS + các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS >>> giá đất đai: không phản ánh bản thân giá trị đất mà phản ánh khả năng thu lợi hoặc H/quả đầu tư từ đất (BĐS) >> Ph/pháp dòng tiền CK; P/Pháp thu nhập Các quyền năng chứa đựng trong BĐS quyết định khả năng giá trị và lợi ích mà BĐS đưa lại giá Đặc điểm2: TT BĐS chịu sự chi phối của pháp luật-chính sách Đặc điểm3: Thị trường không hòan hảo: thông tin (mua bán, cung cầu, quy hoạch… Đặc điểm 4 Cung về BĐS thay đổi so ∆P chậm so cầu (vì sao): tìm đất, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công… 7 đặc điểm Đặc điểm 5 TT BĐS quan hệ mâth thiết với TT vốn vì: + BĐS có giá trị lớn, lậu bền >>> các điều kiện trên thị trường vốn (lãi suất, thời hạn, CS TT, lam phat, gia vang, USD, chứng khoán.. tác động TT BĐS) + Khủng hỏang thị trường BĐS là ngòi nổ Khủng hỏang kinh tế vĩ mô (1997 – Asean crisis) + Thái Lan: 1997: “ Bong bóng” thị trường BĐS kéo theo “bong nóng thị trường tín dụng ngân hàng” >>> đổ vỡ nền kinh tế + Việt Nam: hiện tượng “bong bong”: các dấu hiệu: giá nhà chung cư (so sánh VN-Nhật Bản) Đặc điểm 6 Giao dịch trên TT BĐS cần chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, trình độ cao: vì sao? + Giá trị lớn + Giá cả/giá trị chịu tác động nhiều yếu tố phức tạp (Vĩ mô, vi mô) + Thông tin không hòan hảo, dễ nhiễu loạn >>chuyên gia tư vấn: tài chính, định giá, pháp lý, cung cầu >>> chi phí giao dịch cao. Đặc điểm 7: TT BĐS rất nhạy cảm khi kinh tế tăng Trưởng nóng (bong bóng) hoặc đóng băng khi kinh tế suy thoái. Định giá BĐS: Dịch vụ công và dich vụ tư vấn Dịch vụ công: Dịch vụ công là những dịch vụ có tính chất công cộng mà Nhà nước có trách nhiệm tổ chức cung cấp để phục vụ cho nhu cầu chung cần thiết cho cuộc sống cộng đồng, đảm bảo an toàn xã hội và không vì mục tiêu lợi nhuận Việc cung cấp dịch vụ có thể do Nhà nước trực tiếp làm hoặc do các DN làm trong khuôn khổ pháp luật dưới sự giám sát, quản lý của Nhà nước. 5 lĩnh vực dịch vụ công: a) Dịch vụ hành chính công (cấp phép, đăng ký, chứng thực...), b) Dịch vụ sự nghiệp công (cung cấp phúc lợi y tế, văn hóa, bảo hiểm, chăm sóc sức khỏe, phòng chống dịch bệnh), d) Dịch vụ công ích (xây dựng đường sá, cầu cống, vệ sinh môi trường...), e) Dịch vụ pháp lý (cung cấp thông tin, tư vấn về giao dịch dân sự, mua bán nhà cửa, đất đai, thi hành án dân sự...) f) Dịch vụ công phục vụ sản xuất (thủy lợi, khuyến nông, khuyến lâm, cung cấp giống, thông tin thị trường...). Dịch vụ định giá BĐS (công) Điều 12 Luật Đ 1993 và Luật sửa đổi 1998 ” Chính phủ quy định khung giá đất”: 4 mục đích Tính thuế chuyển QSD đất Thu tiền cho thuê, giao đất Tính giá trị TS khi giao đất Bồi thường thu hồi đất Nghị định 87/Cp (1994): CP TƯ quy định khung, ĐP bảng giá, hệ số K (vượt khung TƯ) Comment: 1993: Nhà nước công nhận đất đai có giá (7 năm sau đổi mới) Dịch vụ định giá BĐS công Không tồn tại thị trường chuyển nhượng đất tự do Không tồn tại dịch vụ tư vấn định giá Dịch vụ định giá BĐS (công) Luật Đất đai 2003 Điều 56 ”Giá đất do Nhà nước quy định NĐ Số 188/2004 về phương pháp xác định và khung giá các loại đất Nghị định 123 về phương pháp xác định giá các loại đất Dịch vụ định giá BĐS tư vấn Là sự phân quyền định giá theo hướng Nhà nước giảm thiểu danh mục định giá mang tính hành chính mệnh lệnh Tập trung quản lý hàng hóa dịch vụ độc quyền (méo mó thị trường: điện, nước, viễn thông, mua sắm banừg nguồn NSNN… Phân quyền cho địa phương và doanh nghiệp Dịch vụ định giá BĐS tư vấn Nghị định 12 – Luật đầu tư nước ngòai: “thẩm định giá trị máy móc, dây truyền công nghệ góp vốn với đối tác VN” QĐ 1179 của TTCP (1997) về kế họach PTKTXH ” thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu mua sắm tài sản có giá trị cao, khối lượng lớn trong các dự án đaùa tư xây dựng” 8-5-1997 TTCP đồng ý cho BVGCP gia nhập AVA và giao BVGCP xây dựng đề án thành lập Trung tâm thẩm định giá VN 9/2/1998 BVGCP có QĐ thành lập TTtư vấn DV KĐG và Trung tâm Thông tin tư vấn dịch vụ TĐG miền Nam: ” chức năng” làm tư vấn dịch vụ kiểm định giá đất đai tài nguyên tài sản, hàng hóa theo yêu cầu của các cơ quan, tổ chức xã hội, công dân Lần lượt 34 tỉnh thành phố thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc sơ tài chính Plệnh giá 2002: Điều 14: DN thẩm định giá baoso gồn DNNN và DN thuộc các thành phần kinh tế khác ; NGhị định 170 (2002) (Điều 16 Thành lập DN TĐG; NGhị định 101 Về thẩm định giá Điều 25 NĐ 101:Các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng hoạt động thẩm định giá thuộc các thành phần kinh tế đã thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật từ trước ngày Nghị định này có hiệu lực phải chuyển đổi theo một trong các hình thức doanh nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này trong thời hạn 2 năm, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực. Dịch vụ định giá BĐS tư vấn Giai đoạn 1997-2002: cả nước có 2 Trung tâm tư vấn dịch vụ định giá . Tổng giá trị tài sản: 4500 tỷ đ Giai đoạn 2003-2005: thị trường thẩm định gía tăng trưởng nhanh: 2 trung tâm (238.400 tỷ đ); 34 Trung tâm, 40 công ty kế tóan, kiểm tóan Giai đoạn 2005-2008: 7 Trung tâm đã và đang làm thủ tục chuyển đổi thành công ty; 30 Trung tâm các địa phương chấm dứt hoạt động Dịch vụ định giá BĐS tư vấn Điều 57 Luật Đ 2003 Tư vấn giá đất1. Tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất thì được tư vấn giá đất.2. Việc xác định giá đất tư vấn phải tuân theo các nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định. 3. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Luật kinh doanh BĐS 2006 Điểm 2. Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; Dịch vụ định giá BĐS (tư vấn) Điểm 2. Điều 9. Luật kinh doanh BĐS 2006 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước 2. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Dịch vụ môi giới bất động sản; b) Dịch vụ định giá bất động sản; c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; d) Dịch vụ tư vấn bất động sản; đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản; e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản; g) Dịch vụ quản lý bất động sản. Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Các chủ thể tham gia TT BĐS Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS Thị trường thẩm định giá BĐS Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Các chủ thể tham gia TT BĐS 1. cá nhân: - Cá nhân sở hữu BĐS tham gia với tư cách: người bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh… - Cá nhân có nhu cầu: người mua, người đi thuê 2. DN kinh doanh BĐS (nhà, đất, cơ sở hạ tầng…) 3. Nhà nước: người quản lý TT BĐS thông quan quy hoạch, kế họch, chính sách vĩ mô (tiền tệ, tín dụng…), thu hồi đất Các chủ thể tham gia TT BĐS (tiếp) 4. Nhà thầu xây dưng trực tiếp tạo ra các công trình: nhà ở, Văn phòng, TT Thương mại, công trình công nghiệp 5. Các tổ chức môi giới tư vấn: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, chuyên gia định giá, luật sư, môi giới mua bán 6. Ngân hàng: do đặc tính lâu bền: BĐS là Tài sản thế chấp Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS A. Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS Hỗ trợ người bán ra giá chào Hỗ trợ người mua đặt giá trả Thiết lập cơ sở để hai bên đạt được giá thỏa thuận về BĐS Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho một BĐS B. Bồi thường khi mua cưỡng chế: giá đền bù Mục tiêu/ mục đích thẩm định giá BĐS C. Tài chính-tín dụng: Ước tính giá trị tài sản thế chấp Cơ sở Ngân hàng ra quyết định cho vay D. Vấn đề đánh thuế tài sản: ước tính giá trị tính thuế E. Bảo hiểm tài sản: giá trị tài sản và mức độ bảo hiểm F. Ra quyết định đầu tư: xác định tính khả thi của một dự án, một công trình xây dựng (PV, IRR…) Thị trường thẩm định giá BĐS Thị trường mua bán BĐS Hình thành sớm nhất trong lịch sử Vượt khỏi biên giới quốc gia 2. Thị trường giao dịch BĐS cho thuê (VP cho thuê) 3. Thị trường giao dịch BĐS làm tài sản thế chấp 4. Thị trường giao dịch BĐS góp vốn liên doanh Comment: tất cả đều cần vai trò chuyên gia định giá tài sản Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Thị trường: là nơi diễn ra quan hệ trao đổi, kết nối giữa cung và cầu, giữa người mua và người bán, theo một cơ chế giá nhất định. TT BĐS: Chuyên gia định giá: không thể thiếu để hình thành và phát triển thị trường BĐS Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Vai trò 1: góp phần Thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, qua đó phân bổ tối ưu nguồn lực to lớn nhưng hữu hạn (đặc biệt là đất đai) Nguồn lực hữu hạn Phân bổ qua Thị trường và nhà nước Giá đất: tín hiệu đầu tư, kinh doanh, tiêu dùng Hiệu quả Pareto >>> thúc đẩt tăng trưởng GDP Đổi mới quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Vai trò 2: Nâng cao đời sông nhân dân: Mọi nhu cầu ở, làm việc, tái sản xuất sức lao động, kinh doanh, đầu tư… đều gắn với BĐS. Một thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch, giá cả hợp lý với thu nhập sẽ tạo cho mọi người có khả năng Vai trò 3: Ổn định kinh tế-xã hội Khiếu kiện thu hồi đất đai (60%) trong đó chủ yếu là khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường Chống phân hóa giàu nghèo Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Vai trò 4: góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển, khai thác nguồn thu NSNN Thị trường phát triển, các giao dịch dân sự (mua bán, cầm cố, thế chấp tăng >>> tăng tốc độ chu chuyển vốn Giao dịch thế chấp BĐS vay vốn đầu tư kinh doanh: khia thác vốn nhà rỗi trong dân cư Dùng quỹ đất đổi hạ tầng Tăng thu thuế qua tăng vòng luân chuyển kinh doanh BĐS Vai trò của chuyên gia định giá BĐS Vai trò 5: hội nhập kinh tế khu vực, quốc tế: Định giá trong góp vốn đầu tư FDI (đất đai, công nghệ, bản quyền, thương hiệu Phát triển thị trường BĐS xuyên quốc gia Vai trò 6: minh bạch hóa nền kinh tế, ngăn ngừa tham nhũng “ Trên thế giới thuế, lệ phí, chi phí, đất đai của một dự án chỉ chiếm 28%, xây dựng 72%. Nhưng ở VN, thì thuế, chi phí, lệ phí, đất đai, các loại khác lại chiếm tới khoảng 70%. Chi phí xây dựng hiện nay mỗi m2 chỉ khoảng 5 - 9 triệu đồng nhưng có những căn hộ giá bán lên tới cả tỷ đồng. Vậy có phải tất cả lợi nhuận đều vào túi DN?” >>> ICOR “Tỷ suất lợi nhuận trên thị trường BĐS thế giới chỉ khoảng 6 -10%, nhưng ở VN tỷ suất lợi nhuận đó lại cao, từ 35% trở lên”.