Thị trường bất động sản

* HỌC VIỆN TÀI CHÍNHCHUẨN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS MÔN HỌC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp Phó Trưởng Bộ môn Định giá Tài sản * KẾT CẤU MÔN HỌC THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN * CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS * I. TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS * 1.1 KHÁI NIỆM BĐS “BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật qui định.” * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS + Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. + Giá trị & khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố MT. * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS Khi phân tích phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS + Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS; + Khi định giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau; * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS + Định giá BĐS phải xét đến quan hệ cung cầu; + Cần có chính sách chống đầu cơ BĐS. * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS Khi định giá tăng, giảm 1% kéo theo số tuyệt đối lớn * 1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS Khi phân tích BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình BĐS khác ra đời... * 1.3 PHÂN LOẠI BĐS Theo khả năng phát triển Theo đặc tính vc và mục đích sử dụng Theo đặc tính vật chất PHÂN LOẠI - Đất đai - Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình: - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - BĐS có khả năng phát triển. - BĐS không có khả năng phát triển - Công trình kiến trúc - Đất đai * I. TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ THỊ TRƯỜNG BĐS (TIẾP) * 2.1. KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BĐS Thứ nhất, đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà, đất. Thứ hai, thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị trường, có sự quản lý của nhà nước. Thứ ba, thị trường BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thứ tư, Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. * 2.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS * 2.3 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS - Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước: + Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của NN; + Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước. - Căn cứ vào loại hàng hoá BĐS trên thị trường: + Thị trường đất đai; + Thị trường công trình xây dựng, vật kiến trúc; + Thị trường BĐS khác. * 2.3 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS (TIẾP) - Căn cứ vào tính chất hoạt động: + Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao, mua, cho thuê), loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai; + Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê; + Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. - Căn cứ vào tính chất các quan hệ trao đổi hay loại hình giao dịch: + Thị trường mua bán BĐS; + Thị trường thuê và cho thuê BĐS; + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm; + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. * 2.4 VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS - Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. - Chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố tác động đến tốc độ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. - Thúc đẩy quá trình đổi mới hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác. - Thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ môi trường... - Tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. II. CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cá nhân 2. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh BĐS 3. Nhà nước 4. Nhà thầu xây dựng 5. Các tổ chức môi giới, tư vấn 6. Các tổ chức tài chính… * * CHƯƠNG II: QUAN HỆ CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN * I. CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BĐS 1. KHÁI NIỆM Cầu về bất động sản là số lượng bất động sản mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. * 1. KHÁI NIỆM Phân biệt giữa lượng cầu và cầu về bất động sản Lượng cầu về bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản được mua ở từng mức giá cụ thể. Cầu về bất động sản đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả bất động sản. * 1. KHÁI NIỆM Các loại cầu về bất động sản phổ biến Cầu về tiêu dùng: Để phục vụ cho mục đích tiêu dùng. Cầu về yếu tố sản xuất: Để phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh Cầu về đầu cơ: Để phục vụ cho mục đích đầu cơ. (đầu cơ kiếm lời, đầu cơ rửa tiền, đầu cơ giữ tiền) * 2. ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Đường cầu về bất động sản: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu về một loại bất động sản nhất định. * 2. ĐƯỜNG CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN * 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BĐS Thu nhập của người tiêu dùng ( I ) Giá cả của bất động sản thay thế (Py) Thị hiếu đối với bất động sản (T) Sự thay đổi của dân số (N) Các chính sách và quy định của Chính phủ (G) Các kỳ vọng (E) * 3.1 THU NHẬP CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG ( I ) * 3.2 GIÁ CẢ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN THAY THẾ (PY) * 3.3 THỊ HIẾU ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN (T) Khi T   D  và khi T   D  Chú ý: Không phải tất cả mọi người có cùng sở thích và sở thích không phải lúc nào cũng cố định theo thời gian. * 3.4 SỰ THAY ĐỔI CỦA DÂN SỐ (N) Dân số tăng lên làm tăng tất cả các loại cầu về bất động sản. Dân số thay đổi không những làm thay đổi quy mô của cầu mà còn làm thay đổi cả cơ cấu của cầu về bất động sản. * 3.5 CÁC CHÍNH SÁCH VÀ QUY ĐỊNH CỦA CHÍNH PHỦ (G) Các chính sách của Chính phủ: chính sách quy hoạch đất đai, chính sách đầu tư, chính sách đô thị hoá, các quy định về quyền sở hữu và sử dụng nhà đất… có tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến cầu về bất động sản. * 3.6 CÁC KỲ VỌNG (E) Kỳ vọng là sự mong đợi của người tiêu dùng. Kỳ vọng có thể là về thu nhập, thị hiếu, giá cả, số lượng người tiêu dùng... * 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BĐS * : Lượng cầu về bất động sản X trong thời gian t Px,t: Giá bất động sản X trong thời gian t It: Thu nhập của người tiêu dùng trong thời gian t Py,t: Giá của bất động sản có liên quan trong thời gian t Tt: Thị hiếu của người tiêu dùng trong thời gian t Gt: Chính sách của Chính phủ trong thời gian t Nt: Dân số trong thời gian t E: Các kỳ vọng PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ SỰ DỊCH CHUYỂN * PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ SỰ DỊCH CHUYỂN * Cầu  Cầu Sự dịch chuyển 1.4. CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Co giãn của cầu là một khái niệm dùng để đo lường sự phản ứng của số lượng bất động sản yêu cầu khi giá cả của bất động sản đó, thu nhập của người tiêu dùng và giá cả của bất động sản thay thế thay đổi. * CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN i./ Co giãn của cầu bất động sản theo giá là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cầu của một bất động sản khi giá bất động sản đó thay đổi 1% phần trăm với điều kiện thu nhập và giá của các bất động sản khác không thay đổi. * CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI BĐS Cầu về bất động sản cho tiêu dùng: Đối với nhóm có thu nhập thấp, cầu không co giãn hoặc rất ít co giãn. Đối với những người có thu nhập cao và rất cao thì cầu về bất động sản tương đối co giãn. * CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI BĐS Cầu về bất động sản cho sản xuất kinh doanh: Bất động sản như là một yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất nên cầu về bất động sản có độ co giãn rất cao. * CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI BĐS Cầu về bất động sản cho đầu cơ: Loại cầu này đặc biệt nhạy cảm với giá của bất động sản. Độ co giãn của cầu bất động sản theo giá rất cao * CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN ii./ Co giãn của cầu bất động sản theo thu nhập là tỷ lệ phần trăm thay đổi của lượng cầu bất động sản khi thu nhập của người tiêu dùng thay đổi 1% với điều kiện giá cả của các bất động sản không thay đổi. * CO DÃN CỦA CẦU THEO THU NHẬP VỚI TỪNG MỨC THU NHẬP Với mức thu nhập đói nghèo: Cầu về bất động sản coi như bằng 0. Có nghĩa là cầu về bất động sản hoàn toàn không co giãn. Trong trường hợp này EI = 0. * CO DÃN CỦA CẦU THEO THU NHẬP VỚI TỪNG MỨC THU NHẬP Với mức thu nhập trung bình: Cầu về BĐS tăng lên nhưng tăng với tốc độ giảm dần. Độ co giãn của cầu về BĐS theo thu nhập tương đối thấp. Trong trường hợp này EI 1. * CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN iii./ Co giãn của cầu BĐS theo giá BĐS liên quan là tỉ lệ phần trăm thay đổi về lượng cầu của loại bất động sản Y khi giá của bất động sản X thay đổi 1% với điều kiện giá của bất động sản Y và thu nhập của người tiêu dùng không thay đổi. * CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT ĐỘNG SẢN iii./ Co giãn của cầu BĐS theo giá BĐS liên quan Nếu : bất động sản X và Y là hai bất động sản thay thế cho nhau. Nếu : bất động sản X và Y là hai bất động sản bổ trợ cho nhau. Nếu : bất động sản X, Y không có quan hệ với nhau. * CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CO GIÃN CỦA CẦU VỀ BĐS Số lượng bất động sản thay thế sẵn có trên thị trường. Tỷ trọng chi tiêu về bất động sản chiếm trong tổng chi tiêu của người tiêu dùng. Giới hạn thời gian. * * II. CUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS 1. KHÁI NIỆM Cung về bất động sản là số lượng bất động sản mà người bán sẵn sàng chấp nhận và có khả năng bán ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định. * 1. KHÁI NIỆM Phân biệt giữa lượng cung và cung về bất động sản Lượng cung về bất động sản đề cập đến số lượng bất động sản được cung ứng ở từng mức giá cụ thể. Cung về bất động sản đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cung và giá cả bất động sản. * 2. ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN Đường cung về bất động sản: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa số lượng bất động sản cung ứng và giá cả của bất động sản đó. * 2. ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN * 2. ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (RIÊNG VỚI ĐẤT) * 3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS Giá của các yếu tố đầu vào (Pi) Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G) Các kỳ vọng (E) * GIÁ CỦA CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO (PI) Chi phí đầu vào   S  Chi phí đầu vào   S  * CÁC CHÍNH SÁCH VÀ LUẬT LỆ CỦA CHÍNH PHỦ (G) Chính sách của Chính phủ về: quyền sở hữu bất động sản, chính sách thuế, chính sách quy hoạch đất đai… có ảnh hưởng quan trọng đến quyết định cung ứng bất động sản. * CÁC KỲ VỌNG (E) Mọi mong đợi về sự thay đổi giá của bất động sản, giá của các yếu tố đầu vào, quyền sở hữu bất động sản, chính sách thuế.. đều có ảnh hưởng đến cung bất động sản. * CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS Q SXT = F( PXT, GT, PI T, NT, E ) * PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ DỊCH CHUYỂN * PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ DỊCH CHUYỂN * 4. CO GIÃN CỦA CUNG BẤT ĐỘNG SẢN Khái niệm Co giãn của cung bất động sản theo giá đo lường sự phản ứng của số lượng bất động sản cung ứng khi giá cả bất động sản trên thị trường thay đổi. Co giãn của cung bất động sản theo giá là tỷ lệ phần trăm thay đổi về lượng cung của một bất động sản khi giá của bất động sản đó thay đổi 1%. * CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CUNG BẤT ĐỘNG SẢN * i./ Cung co giãn khi ESP > 1: Phần trăm thay đổi về số lượng bất động sản cung ứng lớn hơn phần trăm thay đổi về giá cả. CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CUNG BẤT ĐỘNG SẢN * ii. Cung ít co giãn ESP ‹ 1: Phần trăm thay đổi rất lớn về giá cả cũng chỉ dẫn đến phần trăm thay đổi nhỏ của số lượng BĐS cung ứng. CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CUNG BẤT ĐỘNG SẢN * iii. Cung không co giãn ESP = 0: Phần trăm thay đổi lớn về giá cả cũng không dẫn đến thay đổi của số lượng BĐS cung ứng. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CO GIÃN CỦA CẦU VỀ BĐS Yếu tố thời gian Khả năng dự trữ về bất động sản * III. QUAN HỆ CUNG-CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN * 1. SỰ HÌNH THÀNH GIÁ BĐS TRÊN THỊ TRƯỜNG * 2. SỰ VẬN ĐỘNG CỦA GIÁ BĐS TRÊN THỊ TRƯỜNG Giá bất động sản trên thị trường sẽ thay đổi khi có các nhân tố làm thay đổi cầu hoặc thay đổi cung hoặc thay đổi cả cung và cầu về bất động sản. * - NẾU CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG LÊN * P Q - NẾU CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG * P Q - NẾU CẢ CUNG VÀ CẦU ĐỀU THAY ĐỔI * - NẾU CẢ CUNG VÀ CẦU ĐỀU THAY ĐỔI * 3. ĐẶC TRƯNG CỦA GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN - Tính song trùng - Tính khu vực - Tính đa dạng của giá cả bất động sản - Giá cả bất động sản được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ - Trong dài hạn, giá cả bất động sản luôn có xu hướng tăng *