Thị trường bất động sản

ị ế ỉ ế ủ ở ữ ố ớ ườ ử ụ đ t. Đ a chính không ch h tr cho quy n v b t đ ng s n mà còn thu đ t và h s vấ ị ỉ ỗ ợ ề ề ấ ộ ả ế ấ ồ ơ ề s d ng đ t.ử ụ ấ Đ a chính là h th ng thông tin g m hai thành ph n c b n đó là nh ng sêri b n đị ệ ố ồ ầ ơ ả ữ ả ồ ch rõ kích th c và v trí c a toàn b các th a đ t và nh ng h s mô t v đ t, cái phânỉ ướ ị ủ ộ ử ấ ữ ồ ơ ả ề ấ bi t v i đăng ký đ t đai mà đ c tr ng là s liên quan đ n quy n s h u. ệ ớ ấ ặ ư ự ế ề ở ữ Đ a chính và đăng ký đ t ph i ho t đ ng trong khuôn kh pháp lu t nghiêm ng t,ị ấ ả ạ ộ ổ ậ ặ nh ng đăng ký đ t có th không th thi t l p h s toàn b đ t đai trong c n c khiư ấ ể ể ế ậ ồ ơ ộ ấ ả ướ không ph i t t c m i công dân l a ch n vi c đăng ký đ t. Đ a chính có th bao trùm cả ấ ả ọ ự ọ ệ ấ ị ể ả n c khi nó đ c s d ng cho m c đ ch thu . Đo đ c đ a chính có th h tr cho đăng kýướ ượ ử ụ ụ ị ế ạ ị ể ỗ ợ đ t. ấ 2.3. H th ng thông tin đ t đai ệ ố ấ (Land Information System-LIS). Thu t ng LIS đ c áp d ng cho ph m vi r ng c a thông tin không gian bao g mậ ữ ượ ụ ạ ộ ủ ồ c s d li u v môi tr ng, kinh t -xã h i cũng nh nh ng d li u liên quan đ n hơ ở ữ ệ ề ườ ế ộ ư ữ ữ ệ ế ệ th ng c s h t ng và đ a chính; ố ơ ở ạ ầ ị Khác v i đ a chính pháp lý, tài chính ho c đ a chính đa m c đích LIS không nh tớ ị ặ ị ụ ấ thi t ph i căn c vào th a đât, LIS có th liên quan đ n đi u tra tài nguyên r ng, thế ả ứ ử ể ế ề ừ ổ nh ng ho c đi ch t và có th bao g m nh ng d ng khác nhau c a d li u; ưỡ ặ ạ ấ ể ồ ữ ạ ủ ữ ệ Các d li u liên quan đ n đ a chính bao g m: D li u đo đ c (to đ , b n đ ), đ aữ ệ ế ị ồ ữ ệ ạ ạ ộ ả ồ ị ch c a b t đ ng s n, s d ng đ t, thông tin b t đ ng s n, c u trúc c a toà nhà, căn h ,ỉ ủ ấ ộ ả ử ụ ấ ấ ộ ả ấ ủ ộ dân s , thu đ t, giá đ t.ố ế ấ ấ D li u có th liên quan đ n th a đ t riêng l có th bao trùm nhi u b t đ ng s nữ ệ ể ế ử ấ ẻ ể ề ấ ộ ả nh nh ng vùng s d ng đ t. D li u đ a chính không ch ph c v cho vi c qu n lý đ tư ữ ử ụ ấ ữ ệ ị ỉ ụ ụ ệ ả ấ đai, th tr ng b t đ ng s n mà còn h tr cho vi c qu n lý các lĩnh v c khác c a n nị ườ ấ ộ ả ỗ ợ ệ ả ự ủ ề kinh t nh : Nông nghi p, lâm nghi p, ng nghi p, giao thông v n t i, d ch v côngế ư ệ ệ ư ệ ậ ả ị ụ c ng.T i Thu Đi n, s hình thành b t đ ng s n, thay đ i, h p nh t th a đ t, b n đ đ aộ ạ ỵ ể ự ấ ộ ả ổ ợ ấ ử ấ ả ồ ị chính, đăng ký đ t, quy n s h u, đ nh giá b t đ ng s n và thu đ c liên k t trên c sấ ề ở ữ ị ấ ộ ả ế ượ ế ơ ở h th ng đ a chính. ệ ố ị Nghiên c u kh thi phát tri n h th ng Đ a chính Vi t Nam c a Ch ng trình h pứ ả ể ệ ố ị ệ ủ ươ ợ tác Vi t Nam-Thu Đi n v đ i m i h th ng đ a chính (CPLAR-1997-2003) đã xác đ nh:ệ ỵ ể ề ổ ớ ệ ố ị ị H th ng Đ a chính là m t t p h p các gi i pháp k thu t và nhân l c làm nòng c t choệ ố ị ộ ậ ợ ả ỹ ậ ự ố vi c th c hi n qu n lý đ t đai, h th ng Đ a chính (Cadastral System) bao g m: Đăng kýệ ự ệ ả ấ ệ ố ị ồ đ t đai (Land Regislation), Đ nh giá đ t (Land Valuation), Quy ho ch s d ng đ t (Landấ ị ấ ạ ử ụ ấ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 99 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả Use Planning) và thông tin đ t đai (Land Information). V trí c a h th ng Đ a chính (CS)ấ ị ủ ệ ố ị trong h th ng qu n lý đ t đai (LAS) d c trình b y trong s đ d i đây:ệ ố ả ấ ượ ầ ơ ồ ướ 3 T CH C VÀ QU N LÝ Ổ Ứ Ả Nhà n c đóng vai trò chính trong vi c xác l p chính sách đ t đai và nh ng nguyênướ ệ ậ ấ ữ t c c a h th ng qu n lý đ t đai bao g m pháp lu t đ t đai và các quy ph m pháp lu tắ ủ ệ ố ả ấ ồ ậ ấ ạ ậ khác liên quan đ n đ t đai v i nh ng n i dung ch y u đ c xác l p nh sau:ế ấ ớ ữ ộ ủ ế ượ ậ ư - Ph i h p gi a các c quan Nhà n c;ố ợ ữ ơ ướ - Xác đ nh v trí c a c quan đăng ký;ị ị ủ ơ - Vai trò c a các lĩnh v c công và t ; ủ ự ư - Qu n lý c s d li u đ a chính; ả ơ ở ữ ệ ị - Qu n lý các t ch c đ a chính;ả ổ ứ ị - Qu n lý ngu n nhân l c, giáo d c và đào t o;ả ồ ự ụ ạ - Nghiên c u khoa h c; ứ ọ - H tr v chuyên gia và k thu t;ỗ ợ ề ỹ ậ - H p tác qu c t .ợ ố ế IV MÔ HÌNH H TH NG QU N LÝ Đ T ĐAI/ B T Đ NG S N CÁC N CỆ Ố Ả Ấ Ấ Ộ Ả ƯỚ 1. C NG HOÀ PHÁP Ộ Di n tích 551.600 Km2 , dân s 58 tri u ng i.ệ ố ệ ườ H th ng Đ a chính c a Pháp đ c thi t l p đ đáp ng yêu c u qu n lý 88ệ ố ị ủ ượ ế ậ ể ứ ầ ả tri u th a đ t, 36 tri u ngôi nhà, 27 tri u ch s h u , trên 6 tri u đi m dân c , 2 tri uệ ử ấ ệ ệ ủ ở ữ ệ ể ư ệ trích l c ch ng th và 20 tri u thông báo thu hàng năm v i 590.000 t b n đ , 43 tri u hụ ứ ư ệ ế ớ ờ ả ồ ệ ồ s đ t đai, 5,7 tri u s sách đăng ký, th ng kê. ơ ấ ệ ổ ố Đ a chính Pháp ph i h p ho t đ ng c a nhi u c quan có liên quan v Đ t đai,ị ố ợ ạ ộ ủ ề ơ ề ấ Quy ho ch lãnh th , Kinh t , tài chính, Đ u t phát tri n, Môi tr ng. Đ a chính Pháp tr cạ ổ ế ầ ư ể ườ ị ự Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ Đi u traề c b nơ ả Đăng ký đ t đaiấ Đ nhị Quy giá ho chạ đ t ấ s ử d ng đ tụ ấ Thông tin đ t đaiấ Thanh tra Gi i quy t ả ế tranh ch p ấ đ t đaiấ Pháp lu t đ t đaiậ ấ S đ ơ ồ 4: H th ng qu n lý đ t đaiệ ố ả ấ 100 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả thu c T ng c c Thu , B Kinh t –Tài chính. T ng biên ch 9000, trong đó có 1500 nhânộ ổ ụ ế ộ ế ổ ế viên đo đ c. ạ T ch c Đ a chính Pháp có 3 c p : C quan Đ a chính Trung ng ( T ng c cổ ứ ị ấ ơ ị ươ ổ ụ Thu ) trong đó có S T li u Đ a chính Qu c gia ch u trách nhi m v công tác đo đ cế ở ư ệ ị ố ị ệ ề ạ b n đ và thông tin t li u đ a chính; Tr ng Đ a chính Qu c gia ph trách đào t o cán bả ồ ư ệ ị ườ ị ố ụ ạ ộ Đ a chính. C quan Đ a chính Vùng ( C c Thu ), trong đó có X ng Tr c đ a nh, Tr ngị ơ ị ụ ế ưở ắ ị ả ườ Đ a chính Vùng và C quan đ a chính các t nh ( S Thu - 103 s Thu chính qu c và 6 sị ơ ị ỉ ở ế ở ế ố ở Thu H i ngo i) g m các trung tâm thu Nhà đ t và và các văn phong qu n lý th ch pế ả ạ ồ ế ấ ả ế ấ (353). H th ng đ a chính Pháp đã góp ph n th c hi n 170 T Fran t ngu n thu nhà đ tệ ố ị ầ ự ệ ỷ ừ ồ ấ ( 10% T ng s Thu thu c a n c Pháp) .ổ ố ế ủ ướ 2. HÀ LAN Di n tích t nhiên 41.526 Km2, dân s 15,6 tri u ng i. ệ ự ố ệ ườ H th ng qu n lý đ t đai và b t đ ng s n d c t ch c theo ngành d c: C quanệ ố ả ấ ấ ộ ả ượ ổ ứ ọ ơ Đ a chính Hà Lan ( Dutch Kadaste) ch u trách nhi m đo đ c l p b n đ đ a chính, đăng kýị ị ệ ạ ậ ả ồ ị đ t đai và b t đ ng s n , c quan có 15 chi nhánh khu v c t i các t nh. M i chi nhánh cóấ ấ ộ ả ơ ự ạ ỉ ỗ phòng đo đ c, phòng đăng ký và qu n lý ch ng th ph c v cho vi c chuy n nh ng B tạ ả ứ ư ụ ụ ệ ể ượ ấ đ ng s n ( 700.000-800.000 v vi c/ năm) (S đ 2-Ph l c)ộ ả ụ ệ ơ ồ ụ ụ 3. THU ĐI NỴ Ể Di n tích t nhiên 450.000 Km2 ( 411.000 Km2 đ t, trong đó 228. 000 Km2 đ tệ ự ấ ấ r ng, 30.000 Km2 đ t nông nghiêp; 39.000 Km2 đ m, h ). Lãnh th Thu Đi n chia thànhừ ấ ầ ồ ổ ỵ ể 24 khu v c và 286 đ a ph ng.ự ị ươ H th ng qu n lý đ t đai Thu đi n chia thành 3 c p: Trung ng, khu v c (24) vàệ ố ả ấ ỵ ể ấ ươ ự đ a ph ng (286). C quan qu n lý đ t đai Trung ng là C c Đi u tra Đ t đai Qu c giaị ươ ơ ả ấ ươ ụ ề ấ ố ( National Land Survey- NLS ) tr c thu c B Môi tr ng.ự ộ ộ ườ NSL trung ng có các đ n v ch y u: D ch v Đ a chính, D ch v Thông tin ( GISươ ơ ị ủ ế ị ụ ị ị ụ và LIS ); D ch v Đo đ c b n đ .ị ụ ạ ả ồ Các chi nhánh t i đ a ph ng g m ạ ị ươ ồ 21 C quan đ a chính nông thôn; 39 ơ ị C quan đ aơ ị chính đô thị; 91C quan đăng ký đ t đai đ a ph ng.ơ ấ ị ươ Nhi m v c a NSL là : D ch v Đ aệ ụ ủ ị ụ ị chính, d ch v thông tin đ a lý và thông tin đ t đai; d ch v th ng m i Metria ; Biên chị ụ ị ấ ị ụ ươ ạ ế 2400 ng i . Doanh thu c a NSL 1. 000 tri u SEK ( t ng đ ng 140 tri u USD). ườ ủ ệ ươ ươ ệ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 101 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả S đ ơ ồ 5: H th ng qu n lý đ t đai và b t đ ng s n c a Thu đi nệ ố ả ấ ấ ộ ả ủ ỵ ể 4. CHND TRUNG HOA Năm 1986 Trung Qu c thành l p C c Qu n lý đ t đai Qu c gia tr c thu c Qu cố ậ ụ ả ấ ố ự ộ ố V vi n ch u trách nhi m th ng nh t qu n đ t đai trong toàn qu c và th c hi n các chínhụ ệ ị ệ ố ấ ả ấ ố ự ệ sách đ t đai đô th và nông thôn. H th ng qu n lý đ t đai 5 c p : Trung ng là C cấ ở ị ệ ố ả ấ ấ ươ ụ Qu n lý đ t đai Qu c gia có 9 v ban và 5 đ n v s nghi p; C c Qu n lý đ t đai các khuả ấ ố ụ ơ ị ự ệ ụ ả ấ t tr , thành ph tr c thu c trung ng; C c qu n lý đ t đai các thành ph tr c thu c t nh;ự ị ố ự ộ ươ ụ ả ấ ố ự ộ ỉ Chi c c qu n lý đ t đai qu n huy n và phòng qu n lý đ t đai xã ph ng.ụ ả ấ ậ ệ ả ấ ườ Năm 1998 Trung Qu c thành l p B Đ t đai và Tài nguyên th ng nh t qu n lý vố ậ ộ ấ ố ấ ả ề đ t đai , tài nguyên khoáng s n , bi n và đo đ c b n đ . H th ng qu n lý đ t đai Trungấ ả ể ạ ả ồ ệ ố ả ấ ở ng là B Đ t đai và Tài nguyên trong đó có các V : Chính sách, pháp lu t (2), Qu n lýươ ộ ấ ụ ậ ả Đ a chính (1) , Qu n lý s d ng đ t (3), B o v đ t canh tác (4) ; C c Đo đ c và b n đị ả ử ụ ấ ả ệ ấ ụ ạ ả ồ Qu c gia (5) và các đ n v s nghi p (6) ; đ a ph ng có các S Đ t đai và Tài nguyênố ơ ị ự ệ ị ươ ở ấ T nh, Thành ph , Khu t trỉ ố ự ị 5. MALAYSIA Di n tích 332.317 Km2, dân s 2,5 tri u ng i ( Mã lai 59%, Hoa 32%, Ân đệ ố ệ ườ ộ và các dân t c khác 9%)ộ Liên bang Malaysia g m 13 bang. H th ng qu n lý đ t đai có 3 c p: C p Liênồ ệ ố ả ấ ấ ấ Bang (H i đ ng Đ t đai Nhà n c , B Đ t đai và H p tác phát tri n, T ng c c Đ t đai vàộ ồ ấ ướ ộ ấ ợ ể ổ ụ ấ H m m , T ng c c Đo đ c –B n đ ); c p Bang (Chính quy n Bang, C c Đ t đai và H mầ ỏ ổ ụ ạ ả ồ ấ ề ụ ấ ầ m , C c Đo đ c-B n đ ); c p Qu n (Phòng qu n lý đ t đai Qu n); Mô hình t ch c (Sỏ ụ ạ ả ồ ấ ậ ả ấ ậ ổ ứ ơ đ 5-Ph l c) ồ ụ ụ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ Ministry of Law B T phápộ ư National courts Ad Toà án hành chính 91 Land Registration Authorities C quan đăng kýơ đ t đaiấ 21 Contry cadastral Authorities C quan đ a chính ơ ị nông thôn 39 Municipal cadastral Authorities C quan đ a chínhơ ị đô thị National Land Survey C quan đi u traơ ề đ t Qu c giaấ ố Ministry of Environment B Môi tr ngộ ườ C quan đi u tra đ t qu c gia Thu Đi nơ ề ấ ố ỵ ể 102 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả 6. THÁI LAN Di n tích 514.000 Km2. Dân s 65 tri u. Các đ n v hành chính c aThái Lan :76ệ ố ệ ơ ị ủ t nh, 794 huy n. H th ng qu n lý đ t đai có 2 c p: Trung ng và Đ a ph ng. T i trungỉ ệ ệ ố ả ấ ấ ươ ị ươ ạ ng C c Qu n lý Đ t đai Thái Lan tr c thu c B N i v , có ch c năng qu n lý vi c đoươ ụ ả ấ ự ộ ộ ộ ụ ứ ả ệ đ c b n đ , đăng ký đ t đai và b t đ ng s n, c p gi y ch ng nhân, đ nh giá nhà, đ t . C cạ ả ồ ấ ấ ộ ả ấ ấ ứ ị ấ ụ Qu n lý đ t đai biên ch 12.423 cán b , có 25 đ n v tr c thu c và 15 chi nhánh. T i cácả ấ ế ộ ơ ị ự ộ ạ đ a ph ng có 76 Văn phòng qu n lý đ t đai t nh và 223 chi nhánh, 794 Văn phòng qu n lýị ươ ả ấ ỉ ả đ t đai c p huy n và 81 Chi nhánhấ ấ ệ Tóm l i:ạ M t h th ng Qu n lý đ t đai và b t đ ng s n có ch c năng xác l p hộ ệ ố ả ấ ấ ộ ả ứ ậ ồ s v quy n s h u đ t, giá tr đ t, s d ng đ t và các tài li u khác liên quan đ n đ t làơ ề ề ở ữ ấ ị ấ ử ụ ấ ệ ế ấ m t công c không th thi u đ c c a n n kinh t th tr ng lành m nh và thông thoángộ ụ ể ế ượ ủ ề ế ị ườ ạ cũng nh đ qu n lý b n v ng tài nguyên đ t. Các n c có n n kinh t th tr ng phátư ể ả ề ữ ấ ướ ề ế ị ươ tri n và đang phát tri n đ u h ng t i vi c xây d ng và ki n toàn h th ng qu n lý đ tể ể ề ướ ớ ệ ự ệ ệ ố ả ấ đai và b t đ ng s n v i m c đích: đ m b o quy n s h u và an toàn quy n h ng d ng;ấ ộ ả ớ ụ ả ả ề ở ữ ề ưở ụ H tr cho thu đ t và b t đ ng s n; đ m b o an toàn tín d ng; phát tri n và giám sát thỗ ợ ế ấ ấ ộ ả ả ả ụ ể ị tr ng b t đ ng s n; b o v đ t Nhà n c; gi m thi u tranh ch p đ t đai; thu n l i choườ ấ ộ ả ả ệ ấ ướ ả ể ấ ấ ậ ợ quá trình đ i m i h th ng qu n lý đ t đai; tăng c ng quy ho ch đô th và phát tri n k tổ ớ ệ ố ả ấ ườ ạ ị ể ế c u h t ng; h tr qu n lý môi tr ng; phát hành các tài li u th ng kê, đ t đai ph c vấ ạ ầ ỗ ợ ả ườ ệ ố ấ ụ ụ các m c tiêu, kinh t xã h i.ụ ế ộ Tuỳ thu c tình hình đ c đi m chính tr , kinh t , xã h i; m c tiêu chi n l c, quyộ ặ ể ị ế ộ ụ ế ượ ho ch phát tri n; yêu c u qu n lý đ t đai và bât đ ng s n trong t ng th i kỳ, m i qu c giaạ ể ầ ả ấ ộ ả ừ ờ ỗ ố l a ch n ph ng án khác nhau cho m t h rh ng qu n lý đ t đai và b t đ ng s n. Hự ọ ươ ộ ệ ố ả ấ ấ ộ ả ệ th ng qu n lý đ t đai và b t đ ng s n (HTQLĐĐ&B T đ NG S N) các n c phátố ả ấ ấ ộ ả ấ ẫ ả ở ướ tri n (Pháp , Đ c , Hà Lan, Thu Đi n, Uc …) có l ch s hình thành và phát tri n trên 100ể ứ ỵ ể ị ử ể năm, tích lu đ c nhi u kinh nghi m và thu đ c nhi u thành qu ; HTQLĐĐ&B Tỹ ượ ề ệ ượ ề ả ấ đ NG S N các n c phát tri n và đang phát tri n trong khu v c (, Đài Loan, Thái Lan,ẫ ả ở ướ ể ể ự Malaixia) đ c hình thành trong kho ng 40-50 năm theo kinh nghi m c a các n c phátượ ả ệ ủ ướ tri n; HTQLĐĐ&B T đ NG S N các n c có n n kinh t chuy n đ i t n n kinh t kể ấ ẫ ả ướ ề ế ể ổ ừ ề ế ế ho ch hoá t p trung sang n n kinh t th tr ng ( Trung Qu c và các n c Đông Âu) đã vàạ ậ ề ế ị ườ ố ướ đang đ i m i trong kho n 20 năm tr l i đây.ổ ớ ả ở ạ HTQLĐĐ&B T đ NG S N hi n t i c a các n c có nh ng đ c đi m chungấ ẫ ả ệ ạ ủ ướ ữ ặ ể : (a) Tr c thu c B qu n lý đa ngành v tài nguyên, môi tr ng, quy ho ch, phátự ộ ộ ả ề ườ ạ tri n h t ng ( Thu Đi n, Hà Lan, Uc, Malaixia, Trung Qu c ); ể ạ ầ ỵ ể ố (b) t ch c ho t đ ng chuyên môn theo ngành d c t trung u ng đ n đ a ph ong ; ổ ứ ạ ộ ọ ừ ơ ế ị ư (c) C c u H th ng g m các thành ph n chính: chính sách, pháp lu t, quy h achơ ấ ệ ố ồ ầ ậ ọ s d ng đ t , đo đ c b n đ đ a chính, đăng ký đ t đai và b t đ ng s n, đ nh giá, h th ngử ụ ấ ạ ả ồ ị ấ ấ ộ ả ị ệ ố thông tin; (d) Hi n đ i hoá HTQLĐĐ&B T đ NG S N trên c s ng d ng khoa h c, côngệ ạ ấ ẫ ả ơ ở ứ ụ ọ ngh hi n đ i : công ngh GPS, vi n thám, hàng không trong vi c đo đ c l p b n đ ,ệ ệ ạ ệ ề ệ ạ ậ ả ồ công ngh thông tin trong vi c xây d ng h th ng thông tin Đ a lý (GíS) , Thông tin đ t đaiệ ệ ự ệ ố ị ấ ( LIS) ph c v cho công tác quy hoach, đăng ký, đ nh giá.ụ ụ ị Mô hình t ch c qu n lý đ t đai n c ta hi n nay ổ ứ ả ấ ướ ệ ( xem s đ d i )ơ ồ ướ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 103 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả S đơ ồ 6: T ch c H th ng qu n lý đ t đai Vi t Namổ ứ ệ ố ả ấ ệ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ B Tài nguyên ộ và Môi tr ngườ S Tài nguyên ở và Môi tr ngườ Phòng Tài nguyên và Môi tr ngườ V Đ t đaiụ ấ V Pháp chụ ế V Đăng ký Th ng kê ụ ố đ t đaiấ Thanh tra Thanh Trung tâm Thông tin Trung tâm Đi u tra ề Quy ho ch đ t đaiạ ấ Vi nệ Nghiên c u ứ Đ a chínhị P Quy ho ch, K ho ch ạ ế ạ - Đo đ c b n đ , ạ ả ồ - Đăng ký th ng kê đ t ố ấ đai -Thanh tra Trung tâm Thông tin K thu t TàI nguyênỹ ậ và MôI tr ngườ Cán b đ a chính Xã ph ngộ ị ườ T ch c h th ng qu n lý đ t đai trong ngành Tài nguyên và Môi tr ngổ ứ ệ ố ả ấ ườ 104 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả CH NG VIIIƯƠ TH C TR NG VÀ M T S GI I PHÁP C B N THÚC Đ Y S HÌNH THÀNHỰ Ạ Ộ Ố Ả Ơ Ả Ẩ Ự VÀ PHÁT TRI N TH TR NG B T Đ NG S N VI T NAMỂ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ở Ệ I. KHÁI QUÁT QUÁ TRÌNH PHÁT TRI N TH TR NG B T Đ NG S N Ể Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ở VI T NAMỆ 1. CÁC GIAI ĐO N PHÁT TRI N TH TR NG B T Đ NG S N VI T NAM Ạ Ể Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ở Ệ 1.1. Giai đo n t sau cách m ng tháng 8 năm 1945 đ n năm 1980ạ ừ ạ ế Trong th i gian t sau cách m ng tháng 8 năm 1945 cho đ n năm 1960 mi n b cờ ừ ạ ế ở ề ắ th tr ng b t đ ng s n v n di n ra; Tuy nhiên, do nhi u y u t tác đ ng, các giao d chị ườ ấ ộ ả ẫ ễ ề ế ố ộ ị thuê m n, th ch p, c m c b t đ ng s n h u nh ít xu t hi n. Th i kỳ sau các nămướ ế ấ ầ ố ấ ộ ả ầ ư ấ ệ ờ 1958 đ n 1975 là th i kỳ phát tri n c a kinh t qu c doanh và kinh t h p tác xã, thế ờ ể ủ ế ố ế ợ ị tr ng b t đ ng s n ho t đ ng v i nh p đ thườ ấ ộ ả ạ ộ ớ ị ộ ấp và quy mô không l n, và ch y u di n raớ ủ ế ễ trong ph m vi mua bán đ t , nhà . giai đo n t sau 1975 đ n 1980, Mi n Nam th cạ ấ ở ở ạ ừ ế ở ề ự hi n c i t o nông nghi p, c i t o công th ng nghi p t b n t doanh; v m c đ haiệ ả ạ ệ ả ạ ươ ệ ư ả ư ề ứ ộ ở mi n có khác nhau song th tr ng b t đ ng s n v n ch a hình thành và phát tri n.ề ị ườ ấ ộ ả ẫ ư ể T năm 1945 đ n năm 1980, đ t đai, b t đ ng s n n c ta thu c s h u t nhân,ừ ế ấ ấ ộ ả ở ướ ộ ở ữ ư s h u c ng đ ng, s h u c a t ch c, s h u c a Nhà n c và ho t đ ng giao d ch muaở ữ ộ ồ ở ữ ủ ổ ứ ở ữ ủ ướ ạ ộ ị bán, thuê m n, c m c đ t đai, nhà c a di n ra m t cách bình th ng. Sau c i cách ru ngướ ầ ố ấ ử ễ ộ ườ ả ộ đ t và c i t o công th ng nghi p t b n t doanh mi n B c, đ t đai - b t đ ng s n đãấ ả ạ ươ ệ ư ả ư ở ề ắ ấ ấ ộ ả đ c phân ph i l i, các giao d ch mua bán, chuy n nh ng thuê m n, c m c đ t đai -ượ ố ạ ị ể ượ ướ ầ ố ấ b t đ ng s n v n di n ra, nh ng không ph bi n. Cách th c và th t c chuy n nh ng,ấ ộ ả ẫ ễ ư ổ ế ứ ủ ụ ể ượ mua bán, thuê m nướ ....đ c th c hi n theo truy n th ng t p quán c a c ng đ ng. Các bênượ ự ệ ề ố ậ ủ ộ ồ tham gia giao d ch t tìm đ n nhau và t tho thu n giá c . Trong giai đo n này m c dùị ự ế ự ả ậ ả ạ ặ nhà n c ch a có văn b n Pháp lu t v giao d ch b t đ ng s n, nh ng Nhà n c v n th aướ ư ả ậ ề ị ấ ộ ả ư ướ ẫ ừ nh n và làm th t c cho các quan h giao d ch mua, bán, thuê m n b t đ ng s n, v n thuậ ủ ụ ệ ị ướ ấ ộ ả ẫ l phí tr c b (thu tr c b ) khi đăng ký quy n s h u nhà, đ t. Đ c đi m ch y u c aệ ướ ạ ế ướ ạ ề ở ữ ấ ặ ể ủ ế ủ th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này là m t th tr ng t phát m t s vùng, m tị ườ ấ ộ ả ạ ộ ị ườ ự ở ộ ố ộ s đ a ph ng theo yêu c u c a th c t ; ch a có khung Pháp lu t cho th tr ng b t đ ngố ị ươ ầ ủ ự ế ư ậ ị ườ ấ ộ s n; ch a xu t hi n các t ch c kinh doanh, môi gi i, d ch v , cung c p thông tin thả ư ấ ệ ổ ứ ớ ị ụ ấ ị tr ng b t đ ng s n. ườ ấ ộ ả 1.2. Giai đo n t sau năm 1980 đ n năm 2003 ạ ừ ế Hi n pháp 1980 quy đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân và nghiêm c m vi c muaế ị ấ ộ ở ữ ấ ệ bán đ t đai. Do đó, Nhà n c không ban hành h th ng các văn b n Pháp lu t cho thấ ướ ệ ố ả ậ ị tr ng b t đ ng s n. Vi c đăng ký quy n s h u tài s n, đăng ký quy n s d ng đ t cũngườ ấ ộ ả ệ ề ở ữ ả ề ử ụ ấ không đ c th c hi n, vì đ t đai thu c s h u toàn dân và đ c giao cho khu v c kinh tượ ự ệ ấ ộ ở ữ ượ ự ế Nhà n c và kinh t h p tác xã. Quan h chuy n d ch, mua bán đ t đai, thuê m n, c mướ ế ợ ệ ể ị ấ ướ ầ c đ t đai t năm 1980 đ n đ u th p k 90 không đ c th a nh n. Tuy nhiên; cùng v iố ấ ừ ế ầ ậ ỷ ượ ừ ậ ớ quá trình đ i m i c a toàn b n n kinh t - xã h i c a đ t n c, yêu c u s d ng đ tổ ớ ủ ộ ề ế ộ ủ ấ ướ ầ ử ụ ấ ph c v cho phát tri n c s h t ng xã h i, xây d ng và phát tri n s n xu t công nghi p,ụ ụ ể ơ ở ạ ầ ộ ự ể ả ấ ệ th ng m i, d ch v ... thu c các thành ph n kinh t ngày m t gia tăng, nhu c u giao d chươ ạ ị ụ ộ ầ ế ộ ầ ị v đ t đai đ c đ t ra. Hi n t ng mua, bán đ t đai, mua bán b t đ ng s n đã xu t hi nề ấ ượ ặ ệ ượ ấ ấ ộ ả ấ ệ và di n ra sôi đ ng t i các đô th vào nh ng năm t 1991-1993, v i hình th c mua nhà ,ễ ộ ạ ị ữ ừ ớ ứ ở đ c ti p t c s d ng đ t g n v i nhà vì Đi u 17 Lu t đ t đai 1988 đã cho phépượ ế ụ ử ụ ấ ở ắ ớ ở ề ậ ấ "Ng i đ c th a k nhà ho c ng i ch a có nhà khi đ c ng i khác chuy nườ ượ ừ ế ở ặ ườ ư ở ượ ườ ể nh ng nhà , sau khi đ c c quan Nhà n c có th m quy n công nh n quy n s h uượ ở ượ ơ ướ ẩ ề ậ ề ở ữ đ i v i nhà thì đ c quy n s d ng đ t có ngôi nhà đó". Th c ch t quan h mua bánố ớ ở ượ ề ử ụ ấ ở ự ấ ệ nhà là hi n t ng mua bán đ t đai ng m không đ c Pháp lu t quy đ nh. Hi n t ng tở ệ ượ ấ ầ ượ ậ ị ệ ượ ự Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 105 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả chuy n đ t nông nghi p thành đ t , đ u c nâng giá, h giá là khá ph bi n làm xáo tr nể ấ ệ ấ ở ầ ơ ạ ổ ế ộ nh ng quan h v đ t đai theo quy đ nh c a Pháp lu t. Hi n t ng giao đ t, cho đ t khôngữ ệ ề ấ ị ủ ậ ệ ượ ấ ấ đúng th m quy n di n ra khá ph bi n h u h t các vùng ngo i thành đô th , các khu v cẩ ề ễ ổ ế ở ầ ế ạ ị ự ven đ ng giao thông, các trung tâm công nghi p, th ng m i và d ch v v.v... và các vườ ệ ươ ạ ị ụ ụ khi u ki n đ t đai đã b t đ u phát sinh và phát tri n ... ế ệ ấ ắ ầ ể Đ c đi m c b n c a th tr ng b t đ ng s n trong giai đo n này là s t phátặ ể ơ ả ủ ị ườ ấ ộ ả ạ ự ự hình thành th tr ng ng m mua, bán đ t t ph m vi h p đ c phát tri n đ n sôi đ ng,ị ườ ầ ấ ừ ạ ẹ ượ ể ế ộ không đ c Pháp lu t qui đ nh nh h ng đ n đ i s ng kinh t xã h i, m c dù Hi n phápượ ậ ị ả ưở ế ờ ố ế ộ ặ ế 1980 kh ng đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân, Nhà n c nghiêm c m vi c mua bán vàẳ ị ấ ộ ở ữ ướ ấ ệ l n chi m đ t trái phép và Đi u 5 Lu t đ t đai 1987 qui đ nh: "Nghiêm c m vi c mua bán,ấ ế ấ ề ậ ấ ị ấ ệ l n chi m đ t đai, phát canh thu tô d i m i hình th c".ấ ế ấ ướ ọ ứ Hi n pháp năm 1980 kh ng đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân, nh ng su t th i kỳế ẳ ị ấ ộ ở ữ ư ố ờ t cu i nh ng năm 80 đ u nh ng năm 90 th tr ng ng m đ t đai - th tr ng b t đ ngừ ố ữ ầ ữ ị ườ ầ ấ ị ườ ấ ộ s n ngày càng sôi đ ng ả ộ và gia tăng. Ở th i kỳ này, m c dù v n ch a có y u t Pháp lu tờ ặ ẫ ư ế ố ậ cho th tr ng đ t đai - Th tr ng b t đ ng s n, song các giao d ch mua bán, cùng v iị ườ ấ ị ườ ấ ộ ả ị ớ nh n chuy n nh ng quy n s d ng di n ra d i nhi u hình th c khác nhau, các giao d chậ ể ượ ề ử ụ ễ ướ ề ứ ị thuê m n, th ch p góp v n .. đã xu t hi n. ướ ế ấ ố ấ ệ T sau pháp l nh nhà và nh t là sau Lu t đ t đai 1993, th tr ng b t đ ng s n ừ ệ ở ấ ậ ấ ị ườ ấ ộ ả ở n c ta đã đ c kh i d y - hình thành và t ng b c phát tri n. Có th nói, cùng v i vi cướ ượ ơ ậ ừ ướ ể ể ớ ệ phát tri n m nh m v ng ch c c a toàn b n n kinh t xã h i c a đ t n c, th tr ngể ạ ẽ ữ ắ ủ ộ ề ế ộ ủ ấ ướ ị ườ b t đ ng s n là k t qu c a công cu c đ i m i, đó là k t qu c a c m t quá trình xâyấ ộ ả ế ả ủ ộ ổ ớ ế ả ủ ả ộ d ng lâu dài đ có đ c m t th tr ng b t đ ng s n hôm nay, cho dù đó là m t th tr ngự ể ượ ộ ị ườ ấ ộ ả ộ ị ườ b t đ ng s n ch a th t hoàn h o - m t th tr ng đ c chia làm hai ph n rõ r t ; thấ ộ ả ư ậ ả ộ ị ườ ượ ầ ệ ị tr ng không chính th c (th tr ng n m ngoài s ki m soát c a Nhà n c) và th tr ngườ ứ ị ườ ằ ự ể ủ ướ ị ườ ho t đ ng mà Nhà n c ki m soát đ c (th tr ng chính th c). Th tr ng b t đ ng s nạ ộ ướ ể ượ ị ườ ứ ị ườ ấ ộ ả không chính th c v n t n t i m t ph m vi r ng và có nh h ng nhi u đ n đ i s ngứ ẫ ồ ạ ở ộ ạ ộ ả ưở ề ế ờ ố kinh t - xã h i, có n i có lúc đã có tác đ ng tiêu c c, là v n đ c n đ c quan tâm.ế ộ ơ ộ ự ấ ề ầ ượ 2. TH C TR NG TH TR NG B T Đ NG S N VI T NAMỰ Ạ Ị ƯỜ Ấ Ộ Ả Ở Ệ Lu t đ t đai năm 1993; Lu t s a đ i b sung m t s ậ ấ ậ ử ổ ổ ộ ố đi uề c a Lu t đ t đai 1998;ủ ậ ấ Lu t đ t đai năm 2003; Pháp l nh Nhà năm 1991 và các Ngh đ nh, Thông t c a Thậ ấ ệ ở ị ị ư ủ ủ t ng Chính ph ra đ i trong th i gian qua đã c th hoá Lu t đ t đai và Pháp l nh nhà ướ ủ ờ ờ ụ ể ậ ấ ệ ở là c s pháp lý quan tr ng trong vi c qu n lý th tr ng b t đ ng s n. Vi c qu n lý thơ ở ọ ệ ả ị ườ ấ ộ ả ệ ả ị tr ng b t đ ng s n đã ườ ấ ộ ả đ t ạ đ c nh ng k t qu quan tr ng, b c đ u hình thành và phátượ ữ ế ả ọ ướ ầ tri n th tr ng B t đ ng s n Vi t Nam.ể ị ườ ấ ộ ả ở ệ Đ th c hi n Lu t đ t đai và Pháp l nh nhà có hi u qu , nhi u văn b n đã đ cể ự ệ ậ ấ ệ ở ệ ả ề ả ượ ban hành nh khung giá các lo i đ t, thu chuy n quy n s d ng đ t, thu tr c b ,ư ạ ấ ế ể ề ử ụ ấ ế ướ ạ quy n s h u nhà và kinh doanh nhà , v xây d ng k t c u h t ng, v x ph t viề ở ữ ở ở ề ự ế ấ ạ ầ ề ử ạ ph m hành chính trong lĩnh v c đ t đai ... đang t ng b c làm cho đ t đai, nhà ti p c nạ ự ấ ừ ướ ấ ở ế ậ v i th tr ng b t đ ng s n. Đây là m t trong nh ng c s quan tr ng hình thành và phátớ ị ườ ấ ộ ả ộ ư ơ ở ọ tri n th tr ng b t đ ng s n, tăng ngu n thu đáng k vào ngân sách nhà n c, thúc đ yể ị ườ ấ ộ ả ồ ể ướ ẩ vi c s d ng đ t đai có hi u qu , tăng c ng năng l c đ u t cho c s h t ng. ệ ử ụ ấ ệ ả ườ ự ầ ư ơ ở ạ ầ Trên c s quy ho ch, k ho ch s d ng đ t, quy ho ch đô th , quy ho ch nôngơ ở ạ ế ạ ử ụ ấ ạ ị ạ thôn, cũng nh trên c s k ho ch xây d ng và phát tri n nhà , b c đ u giúp cho vi cư ơ ở ế ạ ự ể ở ướ ầ ệ phân b qu đ t đai h p lý h n cho các m c đích s d ng và t o l p đ c m t c chổ ỹ ấ ợ ơ ụ ử ụ ạ ậ ượ ộ ơ ế h p lý trong qu n lý nhà n c c a các c quan ch c năng đ i v i đ t đai, xây d ng và phátợ ả ướ ủ ơ ứ ố ớ ấ ự tri n nhà , xây d ng c s h t ng đô th , hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ngể ở ự ơ ở ạ ầ ị ể ị ườ ấ ộ s n. ả Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 106 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả Vi c giao đ t và c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà ệ ấ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ ở trong nh ng năm g n đây đã đ c ti n hành kh n tr ng, góp ph n tăng c ng công tácữ ầ ượ ế ẩ ươ ầ ườ qu n lý đ t đai. Đây là ti n đ quan tr ng cho s hình thành th tr ng chuy n quy n sả ấ ề ề ọ ự ị ườ ể ề ử d ng đ t đai.ụ ấ Các ch ng trình phát tri n nhà cũng nh các chính sách h tr v n cho các ho tươ ể ở ư ỗ ợ ố ạ đ ng phát tri n nhà cho các đ a ph ng, chính ph đã cho phép các đ a ph ng s d ngộ ể ở ị ươ ủ ị ươ ử ụ ph n l n ngu n ti n thu v s d ng đ t đô th đ phát tri n k t c u h t ng đô th và loầ ớ ồ ề ề ử ụ ấ ị ể ể ế ấ ạ ầ ị nhà cho ng i có thu nh p th p. Chính ph cũng cho phép các đ a ph ng gi l i toàn bườ ậ ấ ủ ị ươ ữ ạ ộ s ti n thu t ố ề ừ vi c ệ bán nhà thu c s h u Nhà n c dùng cho các ph ng án phát tri n vàộ ở ữ ướ ươ ể c i t o nhà . ả ạ ở T t c các chính sách, các ch ng trình trên làm c s đ hình thành và phát tri nấ ả ươ ơ ở ể ể m t th tr ng b t đ ng s n. Tuy nhiên hi n nay n c ta đang t n t i song song c thộ ị ườ ấ ộ ả ệ ở ướ ồ ạ ả ị tr ng b t đ ng s n chính th c do Nhà n c qu n lý và th tr ng b t đ ng s n khôngườ ấ ộ ả ứ ướ ả ị ườ ấ ộ ả chính th c. Nguyên nhân sâu xa là thi u m t h th ng chuy n nh ng đ t đai và h th ngứ ế ộ ệ ố ể ượ ấ ệ ố đánh thu rõ ràng và h p lý, t đó ch s d ng đ t đã l i d ng th tr ng không chínhế ợ ừ ủ ử ụ ấ ợ ụ ị ườ th c đ bán quy n s d ng đ t và quy n s h u nhà , th m chí c khi h không có cácứ ể ề ử ụ ấ ề ở ữ ở ậ ả ọ gi y t đó. Tr c năm 1993 Lu t đ t đai ch a công nh n quy n th c hi n các giao d ch cóấ ờ ướ ậ ấ ư ậ ề ự ệ ị liên quan đ n đ t đai nên đ t th ng không có giá. Sau năm1993 Lu t đ t đai cũng khôngế ấ ấ ườ ậ ấ quy đ nh quy n t do chuy n nh ng và h thông qu n lý nh ng, t đó đã kích thích thị ề ự ể ượ ệ ả ượ ừ ị tr ng b t đ ng s n không chính th c phát tri n. S xu t hi n và phát tri n th tr ng b tườ ấ ộ ả ứ ể ự ấ ệ ể ị ườ ấ đ ng s n không chính th c n c ta đã làm t n h i r t l n đ n l i ích qu c gia, ngoài raộ ả ứ ở ướ ổ ạ ấ ớ ế ợ ố nó còn d n đ n s xây d ng b a bãi, l n x n, phá v quy ho ch c nh quan đô th , làm choẫ ế ự ự ừ ộ ộ ỡ ạ ả ị tr t t xây d ng đô th b đ o l n nghiêm tr ng. Nhà n c đã dùng nhi u bi n pháp đ l pậ ự ự ị ị ả ộ ọ ướ ề ệ ể ậ l i tr t t trong vi c qu n lý và s d ng đ t đai, nh ng mu n qu n lý và ki m soát nóạ ậ ự ệ ả ử ụ ấ ư ố ả ể chúng ta không th ch d a vào bi n pháp hành chính đ n gi n mà ph i hi u b n ch t c aể ỉ ự ệ ơ ả ả ể ả ấ ủ nó đ đi u ti t nó.ể ề ế Đánh giá th c tr ng th tr ng b t đ ng s n n c ta hi n nay đã kh ng đ nh m tự ạ ị ườ ấ ộ ả ở ướ ệ ẳ ị ộ s y u t làm xu t hi n, t n t i và phát tri n th tr ng b t đ ng s n không chính th c là: ố ế ố ấ ệ ồ ạ ể ị ườ ấ ộ ả ứ - Lu t đ t đai, B Lu t dân s tuy đ m b o c s cho vi c hình thành th tr ngậ ấ ộ ậ ự ả ả ơ ở ệ ị ườ b t đ ng s n thông qua vi c xác l p quy n mua và bán quy n s d ng đ t đai, nh ng vi cấ ộ ả ệ ậ ề ề ử ụ ấ ư ệ chuy n d ch v đ t t ng i bán sang ng i mua thì l i ch a đ c th c hi n qua kê khaiể ị ề ấ ừ ườ ườ ạ ư ượ ự ệ đăng ký, nh t là đăng ký b t đ ng s n, ch a có m t h th ng đăng ký h tr cho Lu t, Bấ ấ ộ ả ư ộ ệ ố ỗ ợ ậ ộ lu t có th đi vào cu c s ng. ậ ể ộ ố - Th tr ng B t đ ng s n n c ta v c b n là th tr ng không chính th c do h uị ườ ấ ộ ả ướ ề ơ ả ị ườ ứ ầ h t các b t đ ng s n không có đ y đ đi u ki n pháp lý khi tham gia vào các giao d ch dânế ấ ộ ả ầ ủ ề ệ ị s nh bán quy n s d ng đ t, nhà, th ch p , cho thuê ... Trong khi đó vi c h p th c hoáự ư ề ử ụ ấ ế ấ ệ ợ ứ r t khó khăn, th t c ph c t p r m rà, giá các thu phí l i quá cao.ấ ủ ụ ứ ạ ườ ế ạ - Các quy n c a ng i mua và ng i bán quy đ nh ch a rõ ràng.ề ủ ườ ườ ị ư - Vi c tr n tránh n p thu và l phí đã tr thành thói quen, không đ c x lýệ ố ộ ế ệ ở ượ ử nghiêm kh c trong quá trình th c hi n vi c chuy n quy n s d ng đ t.ắ ự ệ ệ ể ề ử ụ ấ - Y u t tâm lý t p quán cũng là nguyên nhân tác đ ng không nh đ n các bi nế ố ậ ộ ỏ ế ế đ ng ph c t p trên th tr ng b t đ ng s n. Tâm lý ph bi n c a ng i Vi t Nam làộ ứ ạ ị ườ ấ ộ ả ổ ế ủ ườ ệ mu n đ c s h u nhà g n li n v i đ t. Ngay c đ i v i nh ng ng i có thu nh p trungố ượ ở ữ ắ ề ớ ấ ả ố ớ ữ ườ ậ bình cũng mu n s h u m t m nh đ t v i m t căn nhà đ n gi n h n là m t căn h hoànố ở ữ ộ ả ấ ớ ộ ơ ả ơ ộ ộ ch nh mà không g n li n v i đ t đai. Trong đi u ki n đó, ch tr ng v quy ho ch đô thỉ ắ ề ớ ấ ề ệ ủ ươ ề ạ ị không cho phép quy ho ch nhà chia lô càng gây tác đ ng tâm lý, làm m t cân b ng trongạ ộ ấ ằ quan h cung c u v đ t đai. Chính vì v y giá đ t luôn luôn có xu h ng tăng nhanh h nệ ầ ề ấ ậ ấ ướ ơ giá nhà. Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 107 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả - Vai trò đi u ti t th tr ng c a Nhà n c ch a đ c xác đ nh trong vi c qu n lýề ế ị ườ ủ ướ ư ượ ị ệ ả giá mua, giá bán, t ch c mua bán, giúp cho ng i mua ng i bán g p g nhau, t ch cổ ứ ườ ườ ặ ỡ ổ ứ cung c p các thông tin v nhà đ t, vi c đăng ký th ng kê và vi c th c thi các trình t , thấ ề ấ ệ ố ệ ự ự ủ t c chính th c cho vi c giao d ch dân s v nhà và đ t. ụ ứ ệ ị ự ề ấ - Ti n đ cung c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và s h u nhà khu v cế ộ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ở ữ ở ự đô th còn quá ch m.ị ậ - Thi u s ki m soát th ng xuyên và có h th ng v qu n lý và s d ng đ t.ế ự ể ườ ệ ố ề ả ử ụ ấ - Nhà n c ch a th c hi n các b c đ chính th c hoá th tr ng b t đ ng s nướ ư ự ệ ướ ể ứ ị ườ ấ ộ ả trong khi nhu c u giao d ch dân s v mua bán nhà, đ t là m t nhu c u t t y u có tính quyầ ị ự ề ấ ộ ầ ấ ế lu t khách quan ngày m t gia tăng. ậ ộ - Có m t ngh ch lý v cung - c u b t đ ng s n hi n đang t n t i: C u c a khu v cộ ị ề ầ ấ ộ ả ệ ồ ạ ầ ủ ự dân c v nhà tăng v t và l n h n so v i cung, trong khi cung v m t b ng t i các khuư ề ở ọ ớ ơ ớ ề ặ ằ ạ công nghi p, khu ch xu t, m t b ng cho doanh nghi p Nhà n c và di n tích khách s n,ệ ế ấ ặ ằ ệ ướ ệ ạ văn phòng l i v t xa c u. Đi u đáng l u ý là nh ng b t đ ng s n mà cung v t c uạ ượ ầ ề ư ữ ấ ộ ả ượ ầ th ng đ c hình thành t ngu n v n ngân sách ho c có ngu n g c t ngân sách. ườ ượ ừ ồ ố ặ ồ ố ừ - Còn có s khác nhau gi a vi c chuy n d ch nhà và chuy n quy n s d ng đ t,ự ữ ệ ể ị ở ể ề ử ụ ấ mà nguyên nhân chính là đ t thu c s h u toàn dân, trong khi nhà thì l i thu c s h u tấ ộ ở ữ ở ạ ộ ở ữ ư nhân. - Ch ng trình truy n thông cho khách hàng ch a đ y đ . Th c t nhân dân v nươ ề ư ầ ủ ự ế ẫ ch a hi u rõ và đ y đ v quy n và nghĩa v c a mình v trình t và th t c hành chínhư ể ầ ủ ề ề ụ ủ ề ự ủ ụ trong vi c kê khai, đăng ký và các nghĩa v tài chính v nhà đ t g m thu , ti n thuê đ t,ệ ụ ề ấ ồ ế ề ấ phí và l phí đ a chính.ệ ị II. M T S GI I PHÁP C B N THÚC Đ Y S HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI NỘ Ố Ả Ơ Ả Ẩ Ự Ể TH TR NG B T Đ NG S N VI T NAMỊ ƯỜ Ấ Ộ Ả Ở Ệ 1. M C TIÊU, QUAN ĐI M, Đ NH H NGỤ Ể Ị ƯỚ 1.1. M c tiêu phát tri n th tr ng b t đ ng s n ụ ể ị ườ ấ ộ ả Báo cáo chính tr t i Đ i h i đ i bi u toàn qu c l n th IX c a Đ ng: "Thúc đ yị ạ ạ ộ ạ ể ố ầ ứ ủ ả ẩ s hình thành và t ng b c phát tri n các lo i th tr ng theo đ nh h ng xã h i chự ừ ướ ể ạ ị ườ ị ướ ộ ủ nghĩa, đ c bi t quan tâm đ n các th tr ng quan tr ng nh ng hi n nay ch a có ho c cònặ ệ ế ị ườ ọ ư ệ ư ặ s khai nh : Th tr ng lao đ ng, th tr ng ch ng khoán, th tr ng b t đ ng s n, thơ ư ị ườ ộ ị ườ ứ ị ườ ấ ộ ả ị tr ng khoa h c và công ngh ...". Đó chính là s ti p t c t o l p đ ng b các y u t c aườ ọ ệ ự ế ụ ạ ậ ồ ộ ế ố ủ kinh t th tr ng theo đ nh h ng Xã h i ch nghĩa trong giai đo n m i n c ta, nh mế ị ườ ị ướ ộ ủ ạ ớ ở ướ ằ th c hi n m c tiêu t ng quát c a chi n l c phát tri n kinh t xã h i 10 năm 2001-2010.ự ệ ụ ổ ủ ế ượ ể ế ộ Báo cáo chính tr c a Đ ng kh ng đ nh: "... hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ngị ủ ả ẳ ị ể ị ườ ấ ộ s n, cho phép chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t".ả ể ề ử ụ ấ ị ủ ậ T ng b c kh c ph c nh ng t n t i y u kém hi n nay, chu n b t t các c s hìnhừ ướ ắ ụ ữ ồ ạ ế ệ ẩ ị ố ơ ở thành và phát tri n th tr ng b t đ ng s n theo đ ng l i phát tri n n n kinh t thể ị ườ ấ ộ ả ườ ố ể ề ế ị tr ng nhi u thành ph n đ nh h ng xã h i ch nghĩa, nh m phát huy ngu n l c to l nườ ề ầ ị ướ ộ ủ ằ ồ ự ớ đ phát tri n kinh t xã h i đ ng th i đáp ng xu h ng h i nh p khu v c và Qu c t ,ể ể ế ộ ồ ờ ứ ướ ộ ậ ự ố ế đ m b o cho vi c th c hi n quy ho ch xây d ng và qu n lý phát tri n đô th có tr t t kả ả ệ ự ệ ạ ự ả ể ị ậ ự ỷ c ng và n n p theo quy ho ch và pháp lu t. Đó chính là m c tiêu xây d ng và phát tri nươ ề ế ạ ậ ụ ự ể th tr ng b t đ ng s n n c ta trong th i gian t i.ị ườ ấ ộ ả ở ướ ờ ớ 1.2. Quan đi m phát tri n th tr ng b t đ ng s n ể ể ị ườ ấ ộ ả Nh m th c hi n m c tiêu trên, vi c hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ngằ ự ệ ụ ệ ể ị ườ ấ ộ s n n c ta ph i quán tri t các quan đi m sau: ả ở ướ ả ệ ể M t làộ , n c ta th tr ng b t đ ng s n phát tri n nhanh và b n v ng ph i đ cở ướ ị ườ ấ ộ ả ể ề ữ ả ượ th c hi n trên c s đ t đai thu c s h u toàn dân. Ng i mua, bán nhà ho c công trìnhự ệ ơ ở ấ ộ ở ữ ườ ặ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 108 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả ch đ c chuy n nh ng ho c nh n chuy n nh ng quy n s d ng đ t. Ng i th ch p,ỉ ượ ể ượ ặ ậ ể ượ ề ử ụ ấ ườ ế ấ góp v n liên doanh b t đ ng s n ch đ c s d ng gía tr quy n s d ng đ t th ch pố ấ ộ ả ỉ ượ ử ụ ị ề ử ụ ấ ế ấ ho c góp v n liên doanh. Giá tr quy n s d ng đ t l i tuỳ thu c vào hình th c giao đ tặ ố ị ề ử ụ ấ ạ ộ ứ ấ ho c thuê đ t, tuỳ thu c vào ph ng pháp xác đ nh giá tr quy n s d ng đ t ... đ khaiặ ấ ộ ươ ị ị ề ử ụ ấ ể thác cao nh t ngu n l c t đ t đai, Nhà n c th c hi n giao đ t s d ng n đ nh lâu dàiấ ồ ự ừ ấ ướ ự ệ ấ ử ụ ổ ị cho ng i s d ng đ t và giao cho h các quy n chuy n đ i, chuy n nh ng cho thuê,ườ ử ụ ấ ọ ề ể ổ ể ượ th a k , th ch p, góp v n liên doanh b ng giá tr quy n s d ng đ t. Do đó, phát tri n thừ ế ế ấ ố ằ ị ề ử ụ ấ ể ị tr ng b t đ ng s n ph i phát huy cao nh t các quy n này trên c s đ t đai thu c s h uườ ấ ộ ả ả ấ ề ơ ở ấ ộ ở ữ toàn dân, do nhà n c th ng nh t qu n lý mà v n đ c b n là Nhà n c ph i qu n lýướ ố ấ ả ấ ề ơ ả ướ ả ả ch t ch vi c s d ng đ t đúng m c đích, nhà n c - ng i đ i di n quy n s h u toànặ ẽ ệ ử ụ ấ ụ ướ ườ ạ ệ ề ở ữ dân đ i v i đ t đai ph i th c hi n đ c quy n đ nh đo t t i cao là quy n thu hút đ t. số ớ ấ ả ự ệ ượ ề ị ạ ố ề ấ ự phát tri n th tr ng b t đ ng s n theo c ch th tr ng song không th tách r i vai tròể ị ườ ấ ộ ả ơ ế ị ườ ể ờ đ nh h ng qu n lý đi u ti t c a Nhà n c.ị ướ ả ề ế ủ ướ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 109 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả Hai là, Bình đ ng gi a các thành ph n kinh t .ẳ ữ ầ ế Bình đ ng gi a các thành ph n kinh t là đ khai thác m i th m nh, m i ngu nẳ ữ ầ ế ể ọ ế ạ ọ ồ l c đáp ng nhu c u đa d ng c a s hình thành và phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n.ự ứ ầ ạ ủ ự ể ủ ị ườ ấ ộ ả Bình đ ng gi a các thành ph n kinh t là m i thành ph n kinh t đ u đ c tham gia vàoẳ ữ ầ ế ọ ầ ế ề ượ th tr ng b t đ ng s n, m i doanh nghi p không phân bi t thành ph n kinh t đ u có cácị ườ ấ ộ ả ọ ệ ệ ầ ế ề qy n bán (chuy n nh ng), mua (nh n chuy n nh ng), thuê, cho thuê, th ch p, góp v nề ể ượ ậ ể ượ ế ấ ố liên doanh b ng giá tr b t đ ng s n (giá tr quy n s d ng đ t) ... m i chính sách và bi nằ ị ấ ộ ả ị ề ử ụ ấ ọ ệ pháp u đãi đ u đ c áp d ng th ng nh t cho t t c các doanh nghi p thu c m i thànhư ề ượ ụ ố ấ ấ ả ệ ộ ọ ph n kinh t tham gia kinh doanh b t đ ng s n nh : bi n pháp s d ng qu đ t t o v nầ ế ấ ộ ả ư ệ ử ụ ỹ ấ ạ ố ban đ u (t o v n xây d ng c s h t ng), bi n pháp u đãi trong giao đ t, thuê đ t, uầ ạ ố ự ơ ở ạ ầ ệ ư ấ ấ ư đãi tín d ng, chính sách thu ... ụ ế Ba là, Dân s hoá các quan h chuy n d ch b t đ ng s n.ự ệ ể ị ấ ộ ả Th tr ng b t đ ng s n ch có th phát tri n khi các quan h chuy n d ch đ cị ườ ấ ộ ả ỉ ể ể ệ ể ị ượ th c hi n theo c ch th tr ng, Nhà n c - ng i qu n lý xã h i tham gia đi u ti t vĩự ệ ơ ế ị ườ ướ ườ ả ộ ề ế mô th tr ng b ng các công c vĩ mô : Chính sách, pháp lu t, bi n pháp h ng d n...ị ườ ằ ụ ậ ệ ướ ẫ Quan h chuy n d ch quy n s h u (quy n s d ng) b t đ ng s n là quan h kinhệ ể ị ề ở ữ ề ử ụ ấ ộ ả ệ t , quan h dân s , nó b chi ph i ch y u b ng các công c và bi n pháp kinh t và đ cế ệ ự ị ố ủ ế ằ ụ ệ ế ượ th c hi n th tr ng. Vì th , v n đ m r ng, dân s hoá các quan h chuy n d ch b tự ệ ở ị ườ ế ấ ề ở ộ ự ệ ể ị ấ đ ng s n ph i đ c xem nh là m t quan đi m trong vi c xây d ng và phát tri n thộ ả ả ượ ư ộ ể ệ ự ể ị tr ng b t đ ng s n.ườ ấ ộ ả B n là, ố phát tri n th tr ng b t đ ng s n trong n n kinh t hàng hoá nhi u thànhể ị ườ ấ ộ ả ề ế ề ph n, v n đ ng theo c ch th tr ng trong xã h i có s phân hoá giàu nghèo; ng iầ ậ ộ ơ ế ị ườ ộ ự ườ nghèo, ng i có thu nh p th p s không có kh năng t lo đ c ch , nh t là đô th .ườ ậ ấ ẽ ả ự ượ ỗ ở ấ ở ị M t khác, cùng ho t đ ng trong th tr ng s có nh ng doanh nghi p kinh doanh b t đ ngặ ạ ộ ị ườ ẽ ữ ệ ấ ộ s n có nh ng th i kỳ g p khó khăn, cá bi t có tr ng h p không c u vãn vì b phá s n,ả ữ ờ ặ ệ ườ ợ ứ ị ả nh ng xã h i l i r t c n ư ộ ạ ấ ầ các doanh nghi p này t n t i và phát tri n vì l i ích chung c a xãệ ồ ạ ể ợ ủ h i. Nh ng khuy t t t v n có này là m t trái c a c ch th tr ng ph i đ c kh c ph c,ộ ữ ế ậ ố ặ ủ ơ ế ị ườ ả ượ ắ ụ đ ng th i phát huy nhân t con ng i, m r ng c h i cho m i ng i đ u có đi u ki nồ ờ ố ườ ở ộ ơ ộ ọ ườ ề ề ệ phát huy kh năng tham gia vào quá trình phát tri n b t đ ng s n và đ c h ng thả ể ấ ộ ả ượ ưở ụ nh ng thành qu c a chính s phát tri n đó, gi m b t s ngăn cách giàu nghèo mà bi uữ ả ủ ự ể ả ớ ự ể hi n c th là góp ph n nâng cao ch t l ng cu c s ng c a nhân dân v ăn, , đi l i, h cệ ụ ể ầ ấ ượ ộ ố ủ ề ở ạ ọ t p và làm vi c... gi gìn s công b ng xã h i.ậ ệ ữ ự ằ ộ Nhà n c h tr v tài chính, v k thu t, v đào t o nhân l c... cho doanh nghi pướ ỗ ợ ề ề ỹ ậ ề ạ ự ệ đang y u kém v n lên ho t đ ng s n xu t kinh doanh, đáp ng nhu c u b t đ ng s nế ươ ạ ộ ả ấ ứ ầ ấ ộ ả cho xã h i; đ ng th i nhà n c cũng h tr cho ng i nghèo, ng i có thu nh p th p vàộ ồ ờ ướ ỗ ợ ườ ườ ậ ấ các đ i t ng chính sách xã h i đ h có th mua nhà ho c thuê nhà . M t khác, nhàố ượ ộ ể ọ ể ặ ở ặ n c cũng giành ph n v n h p lý đ đ u t phát tri n các công trình k t c u h t ng kướ ầ ố ợ ể ầ ư ể ế ấ ạ ầ ỹ thu t và h t ng xã h i, t o môi tr ng cho th tr ng b t đ ng s n phát tri n.ậ ạ ầ ộ ạ ườ ị ườ ấ ộ ả ể 1.3. Đ nh h ng phát tri n th tr ng b t đ ng s n ị ướ ể ị ườ ấ ộ ả Đ th c hi n t t m c tiêu, quan đi m nêu trên, c n ph i đ nh h ng phát tri n thể ự ệ ố ụ ể ầ ả ị ướ ể ị tr ng b t đ ng s n trong th i gian t i là: ườ ấ ộ ả ờ ớ * Xây d ng khung th ch và pháp lu t v th tr ng b t đ ng s n.ự ể ế ậ ề ị ườ ấ ộ ả - Xây d ng khung pháp lu t v th tr ng b t đ ng s n và lu t kinh doanh b tự ậ ề ị ườ ấ ộ ả ậ ấ đ ng sộ ản. - Thành l p m t t ch c chính ph đ qu n lý và phát tri n th tr ng b t đ ngậ ộ ổ ứ ủ ể ả ể ị ườ ấ ộ s n.ả - T o đi u ki n cho các doanh nghi p, cá nhân tham gia phát tri n nhà và đ t.ạ ề ệ ệ ể ấ * T ng b c xây d ng th tr ng bât đ ng s n chính th c ừ ướ ự ị ườ ộ ả ứ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 110 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả - Xây d ng c ch v n hành th tr ng b t đ ng s n.ự ơ ế ậ ị ườ ấ ộ ả - Quy n c a ng i bán nhà, đ t và quy n c a ng i mua nhà đ t đ c đ m b o.ề ủ ườ ấ ề ủ ườ ấ ượ ả ả - Ph i có c ch ng i mua và ng i bán tìm đ n nhau thông qua các ph ng ti nả ơ ế ườ ườ ế ươ ệ thông tin qu ng cáo, môi gi i, đ i lý.ả ớ ạ - Các h p đ ng mua, bán thông d ng, đ c c ng đ ng ch p nh n và ng i muaợ ồ ụ ượ ộ ồ ấ ậ ườ bán có th th c hi n m t cách d dàng.ể ự ệ ộ ễ - Vi c mua bán đ c kê khai, đăng ký m t cách công khai n i đăng ký công c ng.ệ ượ ộ ở ơ ộ - Quy n s d ng đ t và bán nhà cho ng i mua không ph i qua ki m soát và xétề ử ụ ấ ườ ả ể duy t hành chính.ệ * Các chính sách phát tri n b t đ ng s n ể ấ ộ ả + Thu và các kho n l phí ph i n p:ế ả ệ ả ộ - Thu s d ng đ t ế ử ụ ấ - Thu chuy n quy n s d ng đ t ế ể ề ử ụ ấ - L phí đ a chính.ệ ị + T o l p th tr ng v n ạ ậ ị ườ ố + S p x p các doanh nghi p s n xu t kinh doanh b t đ ng s n.ắ ế ệ ả ấ ấ ộ ả * Coi tr ng và đi tr c m t b c công tác quy ho ch và k ho ch s d ng đ t.ọ ướ ộ ướ ạ ế ạ ử ụ ấ Quy ho ch đ m b o tính khoa h c, phù h p v i th c ti n. Ph i có quy ho ch chi ti t vàạ ả ả ọ ợ ớ ự ễ ả ạ ế công khai hoá. * T ch c đ nh giá đ t, giá nhà phù h p v i giá th tr ng trong đi u ki n bìnhổ ứ ị ấ ợ ớ ị ườ ề ệ th ng. Xoá b giá bao c p, giá xin - cho.ườ ỏ ấ * Hình thành các t ch c đăng ký b t đ ng s n. Hình thành và phát tri n h th ngổ ứ ấ ộ ả ể ệ ố t ch c đăng ký nhà đ t và xác nh n m i bi n đ ng v ch s d ng đ t, ch s h u nhà.ổ ứ ấ ậ ọ ế ộ ề ủ ử ụ ấ ủ ở ữ * Phát tri n nhà dành cho ng i nghèo: giao đ t làm nhà, bán nhà tr góp , cho vayể ở ườ ấ ả ti n, gi m giá thuê đ t, phát đ ng xây d ng nhà tình nghĩa.ề ả ấ ộ ự * Đào t o nghi p v chuyên môn trong ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n : banạ ệ ụ ạ ộ ấ ộ ả hành quy ch pháp lý và qu n lý ho t đ ng c a các đ i lý, môi gi i d ch v b t đ ng s n,ế ả ạ ộ ủ ạ ớ ị ụ ấ ộ ả hành ngh đ nh giá b t đ ng s n, ngh phát tri n b t đ ng s n, ngh t v n b t đ ng s nề ị ấ ộ ả ề ể ấ ộ ả ề ư ấ ấ ộ ả ... 2. M T S GI I PHÁP C B N THÚC Đ Y S HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRI N TH TR NGỘ Ố Ả Ơ Ả Ẩ Ự Ể Ị ƯỜ B T Đ NG S N VI T NAM Ấ Ộ Ả Ở Ệ Đ th c hi n m c tiêu nhanh chóng hình thành và phát tri n th tr ng b t đ ngể ự ệ ụ ể ị ườ ấ ộ s n trong n n kinh t hàng hoá nhi u thành ph n, v n hành theo c ch th tr ng có sả ề ế ề ầ ậ ơ ế ị ườ ự qu n lý c a nhà n c theo đ nh h ng xã h i ch nghĩa ; đó chính là m t th tr ng b tả ủ ướ ị ướ ộ ủ ộ ị ườ ấ đ ng s n phát tri n lành m nh có s ki m soát c a nhà n c b ng h th ng pháp lu t vàộ ả ể ạ ự ể ủ ướ ằ ệ ố ậ h th ng các bi n pháp, h ng d n các giao d ch; đ ng th i kh c ph c nh ng t n t i hi nệ ố ệ ướ ẫ ị ồ ờ ắ ụ ữ ồ ạ ệ nay c a th tr ng b t đ ng s n, nh ng gi i pháp c b n thúc đ y s hình thành và phátủ ị ườ ấ ộ ả ữ ả ơ ả ẩ ư tri n th tr ng b t đ ng s n n c ta trong th i gian t i bao g m: ể ị ườ ấ ộ ả ở ướ ờ ớ ồ 2.1. T ng b c xây d ng và hoàn thi n hành lang pháp lu t cho th tr ngừ ướ ự ệ ậ ị ườ b t đ ng s n ấ ộ ả Xây d ng và hoàn thi n hành lang pháp lu t là vi c làm kh i đ u và th ng xuyênự ệ ậ ệ ở ầ ườ đ thúc đ y s hình thành và phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n. Nh m t ng b c h nể ẩ ự ể ủ ị ườ ấ ộ ả ằ ừ ướ ạ ch và xoá b th tr ng b t đ ng s n không chính th c (th tr ng nhà n c không ki mế ỏ ị ườ ấ ộ ả ứ ị ườ ướ ể soát đ c).ượ a) Đ t o môi tr ng pháp lý c n kh n tr ng xây d ng Lu t kinh doanh b t đ ngể ạ ườ ầ ẩ ươ ự ậ ấ ộ s n. Lu t kinh doanh b t đ ng s n đi u ch nh các m i quan h liên quan đ n qu n lý vàả ậ ấ ộ ả ề ỉ ố ệ ế ả ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n, đây là nhu c u b c xúc đ phát tri n n n kinh t thạ ộ ấ ộ ả ầ ứ ể ể ề ế ị tr ng b t đ ng s n có s qu n lý vĩ mô c a nhà n c.ườ ấ ộ ả ự ả ủ ướ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 111 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả Do ch a có Lu t kinh doanh b t đ ng s n nên t tr c t i nay vi c đi u ch nh cácư ậ ấ ộ ả ừ ướ ớ ệ ề ỉ m i quan h liên quan đ n th tr ng b t đ ng s n ph i d a vào nhi u văn b n pháp lu tố ệ ế ị ườ ấ ộ ả ả ự ề ả ậ nh Lu t đ t đai, Lu t xây d ng, B lu t dân s , Lu t doanh nghi p, Lu t thu và các vănư ậ ấ ậ ự ộ ậ ự ậ ệ ậ ế b n pháp quy có liên quan. Tuy nhiên, vi c d a vào quá nhi u các văn b n nh trên khóả ệ ự ề ả ư tránh kh i ch ng chéo, không đ y đ và gây nhi u khó khăn trong t ch c th c hi n.ỏ ồ ầ ủ ề ổ ứ ự ệ b) Các quy đ nh c n ph i thông thoáng h n, không h n ch đ i t ng đ c quy nị ầ ả ơ ạ ế ố ượ ượ ề mua bán, chuy n nh ng và nh n chuy n nh ng, thuê m n, th ch p, góp v n liênể ượ ậ ể ượ ướ ế ấ ố doanh b ng b t đ ng s n. Riêng đ i v i t ch c, cá nhân ng i n c ngoài thì có h n chằ ấ ộ ả ố ớ ổ ứ ườ ướ ạ ế v th i gian đ c s d ng đ t và ch nên kh ng ch ph m vi th c hi n m t s đ aề ờ ượ ử ụ ấ ỉ ố ế ạ ự ệ ở ộ ố ị ph ng.ươ c) vi c chuy n đ i, chuy n nh ng, cho thuê, th ch p đ t đai và b t đ ng s nệ ể ổ ể ượ ế ấ ấ ấ ộ ả ph i thông qua đăng ký giao d ch.ả ị d) Có chính sách phù h p gi i quy t càng s m càng t t nh ng t n đ ng v nhà đ tợ ả ế ớ ố ữ ồ ọ ề ấ do l ch s đ l i; đây là m t t n t i l n c n gi i quy t d t đi m.ị ử ể ạ ộ ồ ạ ớ ầ ả ế ứ ể 2.2. Coi tr ng công tác quy ho ch s d ng đ tọ ạ ử ụ ấ , đ m b o quy ho ch ph i điả ả ạ ả tr c m t b c nh m phát tri n b t đ ng s n đúng m c đích, cân đ i và hi u qu . Di nướ ộ ướ ằ ể ấ ộ ả ụ ố ệ ả ệ tích đ t đai có h n mà áp l c đ i v i đ t đai trong m i lĩnh v c ngày càng tăng, vì v yấ ạ ự ố ớ ấ ọ ự ậ ph i b trí s d ng đ t h p lý, v a đ m b o nhu c u v a b o v đ c ngu n tài nguyênả ố ử ụ ấ ợ ừ ả ả ầ ừ ả ệ ượ ồ h u h n và quý giá là đ t đai v i quan đi m phát tri n b n v ng. Ph ng án quy ho ch sữ ạ ấ ớ ể ể ề ữ ươ ạ ử d ng đ t mang tính kh thi cao và ph i đ c công khai hoá. ụ ấ ả ả ượ 2.3. Nh ng gi i pháp nh m t o ra nhi u hàng hoá b t đ ng s nữ ả ằ ạ ề ấ ộ ả hoàn thi n vệ ề tính pháp lý đ th c hi n các giao d ch, đ đi u ki n l u thông trên th tr ng. Đ đ tể ự ệ ị ủ ề ệ ư ị ườ ể ạ đ c gi i pháp này c n: ượ ả ầ a) Kh n tr ng hoàn thành vi c l p h s đ a chính ẩ ươ ệ ậ ồ ơ ị b) Đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhàẩ ế ộ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ở ữ (gi m b t các th t c, xem xét các kho n thu v ti n s d ng đ t, l phí đ a chính, lở ả ớ ủ ụ ả ề ề ử ụ ấ ệ ị ệ phí tr c b ; s p x p l i tr s làm vi c ra kh i các trung tâm th ng m i và d ch vướ ạ ắ ế ạ ụ ở ệ ỏ ươ ạ ị ụ .v.v...). 2.4. Nh ng gi i pháp tài chính c b n ữ ả ơ ả a) Phát tri n th tr ng v n và ti n t , huy đ ng v n đ u t trong n c là m t đi uể ị ườ ố ề ệ ộ ố ầ ư ướ ộ ề ki n c n thi t đ hình thành m t th tr ng b t đ ng s n phát tri n v ng ch c và lànhệ ầ ế ể ộ ị ườ ấ ộ ả ể ữ ắ m nh, kh c ph c tình tr ng m t cân đ i gi a cung-c u v b t đ ng s n ạ ắ ụ ạ ấ ố ữ ầ ề ấ ộ ả b) Giá đ t do nhà n c quy đ nh ph i phù h p v i s phát tri n kinh t xã h i vàấ ướ ị ả ợ ớ ự ể ế ộ giá th tr ng trong đi u ki n bình th ng.ị ườ ề ệ ườ c) H tr v n ban đ u và cho vay lãi su t th p đ i v i các doanh nghi p kinh doanhỗ ợ ố ầ ấ ấ ố ớ ệ b t đ ng s n.ấ ộ ả d) H tr tr c ti p t ngân sách nhà n c cho ng i nghèo, ng i có thu nh p th pỗ ợ ự ế ừ ướ ườ ườ ậ ấ trong vi c mua nhà ho c thuê nhà.ệ ặ e) Gi m ti n mua c ph n v i nh ng ng i có thu nh p th p, hoàn c nh khó khănả ề ổ ầ ớ ữ ườ ậ ấ ả khi c ph n hoá doanh nghi p nhà n c.ổ ầ ệ ướ f. Gi m thu thu nh p doanh nghi p trong th i gian nh t đ nh đ i v i các doanhả ế ậ ệ ờ ấ ị ố ớ nghi p s n xu t kinh doanh b t đ ng s n (s thu đ c mi n gi m doanh nghi p đ u tệ ả ấ ấ ộ ả ố ế ượ ễ ả ệ ầ ư tăng c ng năng l c s n xu t ườ ự ả ấ m r ngở ộ kinh doanh b t đ ng s n). ấ ộ ả 2.5. T ch c hoàn thi n h th ng doanh nghi p s n xu t kinh doanh b t đ ngổ ứ ệ ệ ố ệ ả ấ ấ ộ s n ả a) Bình đ ng gi a các thành ph n kinh t trong s n xu t kinh doanh b t đ ng s n .ẳ ữ ầ ế ả ấ ấ ộ ả Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 112 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả b) M i doanh nghi p đ u ph i đăng ký kinh doanh hành ngh và làm đ nghĩa vọ ệ ề ả ề ủ ụ tài chính đ i v i Nhà n c.ố ớ ướ c. T ch c t t m ng l i t v n giao d ch, t v n thông tin th tr ng, t v n phápổ ứ ố ạ ướ ư ấ ị ư ấ ị ườ ư ấ lu t, t v n giá c , th t c h p đ ng giao d ch ...ậ ư ấ ả ủ ụ ợ ồ ị d) Hình thành và phát tri n doanh nghi p phát tri n đ t.ể ệ ể ấ 2.6. T ch c qu n lý nhà n c v i th tr ng b t đ ng s n ổ ứ ả ướ ớ ị ườ ấ ộ ả a) Th c hi n đ u giá quy n s d ng đ t, đ u th u d án có s d ng đ t, t o môiự ệ ấ ề ử ụ ấ ấ ầ ự ử ụ ấ ạ tr ng c nh tranh lành m nh, góp ph n ki m soát giá c b t đ ng s n h p lý.ườ ạ ạ ầ ể ả ấ ộ ả ợ b) T ch c c quan đăng ký b t đ ng s n. Các giao d ch v b t đ ng s n đ u ph iổ ứ ơ ấ ộ ả ị ề ấ ộ ả ề ả đ c đăng ký. T o ti n đ cho Nhà n c qu n lý và đi u ti t th tr ng b t đ ng s n.ượ ạ ề ề ướ ả ề ế ị ườ ấ ộ ả c) T ch c, th ng nh t t p trung thu ti n s d ng đ t, thu chuy n quy n s d ngổ ứ ố ấ ậ ề ử ụ ấ ế ể ề ử ụ đ t, l phí đ a chính, l phí tr c b vào m t c quan.ấ ệ ị ệ ướ ạ ộ ơ d) T ch c h th ng d ch v cung c p thông tin cho th tr ng b t đ ng s n, đ mổ ứ ệ ố ị ụ ấ ị ườ ấ ộ ả ả b o các thông tin đ y đ , minh b ch và d ti p c n.ả ầ ủ ạ ễ ế ậ e) Thành l p t ch c đ nh giá b t đ ng s n, đào t o ngh đ nh giá b t đ ng s n.ậ ổ ứ ị ấ ộ ả ạ ề ị ấ ộ ả B i d ng nâng cao ki n th c cho công ch c qu n lý Nhà n c v đ t đai - nhà .ồ ưỡ ế ứ ứ ả ướ ề ấ ở f) T ch c th c hi n đi m, xây d ng mô hình phát tri n b t đ ng s n đ nhân r ngổ ứ ự ệ ể ự ể ấ ộ ả ể ộ ra c n c. ả ướ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 113 Th trị ng ườ b t đ ng s nấ ộ ả TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 1. Báo cáo ph n B: Các khái ni m v th tr ng b t đ ng s n 1/1999. D án thiầ ệ ề ị ườ ấ ộ ả ự hành chính sách đ t đai TF 29167.ấ 2. Lu t đ t đai năm 1993, 1998, 2001, 2003 ậ ấ 3. Hi n pháp 1992, B lu t dân s 1995.ế ộ ậ ự 4. M t s khái ni m và nh ng ph ng pháp đ nh giá b t đ ng s n - T ng c c Đ aộ ố ệ ữ ươ ị ấ ộ ả ổ ụ ị chính năm 2000. 5. TS. Ph mạ S Liêỹ m - Chuyên đ th tr ng b t đ ng s n - H i khoa h c kề ị ườ ấ ộ ả ộ ọ ỹ thu t và xây d ng Vi t Nam, Hà N i 3-2001.ậ ự ệ ộ 6. C s khoa h c và gi i pháp thúc đ y s hình thành và phát tri n th tr ng B tơ ở ọ ả ẩ ự ể ị ườ ấ đ ng s n - B tài chính 04-2001.ộ ả ộ 7. Đ nh giá b t đ ng s n khác, T ng c c Đ a chính - Hà N i 10/1999.ị ấ ộ ả ổ ụ ị ộ 8. T ng h p v chính sách và tình hình s d ng đ t đai c a m t s n c trong khuổ ợ ề ử ụ ấ ủ ộ ố ướ v c và trên th gi i, T ng c c Đ a chính - Hà N i 2000.ự ế ớ ổ ụ ị ộ 9. Báo cáo tóm t t 10 năm kinh doanh b t đ ng s n Thâm Quy n - Trung Qu c.ắ ấ ộ ả ở ế ố 10. TS. H Th Lam Trà và TS Nguy n Thanh Trà - Bài gi ng Đ nh giá đ t, dùngồ ị ễ ả ị ấ cho cao h c ngành Qu n lý đ t đai - Hà N i 2002.ọ ả ấ ộ 11. Th.s Nguy n Văn Quân - Bài gi ng đ nh giá, dùng cho đ i h c ngành Qu n lýỹ ễ ả ị ạ ọ ả đ t đai - HN 2002.ấ 12. TS. Nguy n Đình B ng và TS. Nguy n Thanh Trà - Bài gi ng Qu n lý thễ ồ ễ ả ả ị tr ng B t đ ng s n, dùng cho cao h c ngành qu n lý đ t đaiườ ấ ộ ả ọ ả ấ – HN2002. 13. H i th o khoa h cộ ả ọ : Phát tri n và qu n lý th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam.ể ả ị ườ ấ ộ ả ở ệ B Xây d ng - B k ho ch và đ u t - B tài nguyên và môi tr ng- B Tài chính -ộ ự ộ ế ạ ầ ư ộ ườ ộ Hà N i 2003.ộ 14. A.F. Millington: "An Introduction to property valuation" the Eastates Gazette Limited Publisher, London 1988. 15. GS.TSKH Lê Đình Th ng: Giáo trình nguyên lý th tr ng nhà đ t - NXB Chínhắ ị ườ ấ tr Qu c Gia - Hà N i 2000.ị ố ộ 16. Thông t h ng d n th c hi n Ngh đ nh s 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004ư ướ ẫ ự ệ ị ị ố c a Chính ủ ph v ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá các lo i đ t.ủ ề ươ ị ấ ạ ấ Khoa Đ t và Môi tr ng ấ ườ 114