Tài liệu Thuyết minh dự án đầu tư sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 lũy bán bích

------- -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 11 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích Pakixtan 1,035 480 115.6 16,178 7,543 114.5 Ukraina 839 360 133.1 9,753 3,332 192.7 Nigiêria 11,375 1,360 736.4 8,450 1,360 521.3 Urugoay 950 180 427.8 6,482 1,651 292.7 Guam 490 0 * 6,429 0 * Braxin 870 0 * 5,095 0 * Marôc 254 0 * 3,764 0 * Ấn Độ 0 30,266 -100.0 0 39,346 -100.0 Achentina 0 1,818 -100.0 0 16,671 -100.0 Ai Cập 0 2,400 -100.0 0 13,200 -100.0 Thụy Điển 0 1,102 -100.0 0 12,397 -100.0 Giá xuất khẩu quần Jean của Việt Nam 6 tháng năm 2012 tăng 6.7% so với cùng kỳ năm 2011, đạt trung bình 8.05 USD/cái, FOB. Giá xuất khẩu quần Jean sang Mỹ tháng 5/2012 tăng 11.1% so với tháng trước nhưng so với cùng kỳ năm 2011, giảm 3.2%, đạt 7.39 USD/cái, FOB. Tính chung, giá xuất khẩu mặt hàng này 5 tháng đầu năm nay đạt 6.9 USD/cái, tăng 6.8% so với cùng kỳ năm trước. Và giá xuất khẩu mặt hàng này sang Nhật Bản tháng 5/2012 tăng khá 28.2% so với tháng trước và tăng 23.5% so với cùng kỳ năm 2011, lên 13.37 USD/cái, FOB. Như vậy, giá xuất khẩu sang thị trường này trong 5 tháng tăng 14,4% so với cùng kỳ năm trước, lên 12.69 USD/cái, FOB. Bên cạnh đó, giá xuất khẩu quần Jean sang Đài Loan tháng 5/2012 giảm nhẹ 5% so với tháng trước nhưng lại tăng 8.6% so với cùng kỳ năm 2011, đạt 14.56 USD/cái, FOB. Tính chung, giá xuất khẩu mặt hàng này trong 5 tháng tăng 5.5% so với cùng kỳ năm trước, lên 14.55 USD/cái, FOB. Ngoài ra, giá xuất khẩu quần Jean sang thị trường Hàn Quốc và EU tăng từ 3.1 – 43.6% so với 5 tháng đầu năm 2011, đạt lần lượt 10.86 USD/cái; 7.59 USD/cái, FOB. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 12 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích II.4. Tình hình sản xuất kinh doanh của công ty Dệt may Gia Định II.4.1. Tình hình sản xuất kinh doanh Theo báo cáo của Phòng kinh doanh Xuất nhập khẩu, tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty Dệt may Gia Định từ năm 2009 đến 2011 như sau: Stt Chỉ tiêu Đvt Năm 2010 Năm 2011 TH 2011 so KH TH TH/KH KH TH TH/KH với 2010 % % a b c 1 2 3=2/1 4 5 6=5/4 7=5/2 1 Sản phẩm sản 1000 942 974.4 103.44 1350 1560 115.56 160.1 xuất spqđ 2 Sản phẩm tiêu thụ `` 960 1055.3 109.93 1400 1655 118.21 156.83 3 Tổng doanh thu Tỷ 24 30 125 55 56 101.82 186.67 đồng 4 Tổng kim ngạch Triệu 1.65 3.9 4.5 8.12 XNK USD 4.1 Kim ngạch XK `` 1 2.2 220 2.5 3.97 158.8 180.45 4.2 Kim ngạch NK `` 0.65 1.7 261.54 2 4.15 207.5 244.12 II.4.2. Phân tích SWOT Điểm mạnh - Công ty sở hữu một lực lượng nhân công có kỹ năng và tay nghề cao - Được Nhà nước quan tâm đầu tư với nhiều ưu đãi Điểm yếu - Năng lực sản xuất nguyên liệu đầu vào và phụ trợ còn yếu, không đáp ứng được nhu cầu ngành may mặc. Khả năng cạnh tranh so với Trung Quốc còn kém. - Chất lượng sản phẩm chưa đáp ứng yêu cầu ở những thị trường khó tính. - Năng lực thiết kế còn thấp, vì vậy vẫn chưa có thương hiệu trên thị trường Cơ hội - Triển vọng kinh tế thế giới về dài hạn có xu hướng cải thiện làm tăng nhu cầu sản phẩm Dệt may nói chung cũng như nhu cầu tiêu thụ các sản phẩm quần Jean cao cấp nói riêng. - Việc chuyên môn hóa trong sản xuất các sản phẩm quần Jean giữa các doanh nghiệp tạo điều kiện cho các nhà sản xuất tăng tỷ lệ lợi nhuận. Thách thức - Các loại quần Jean đang phải chịu sự cạnh tranh trên thị trường nội địa từ các sản phẩm của Trung Quốc, Hàn Quốc và Thái Lan. - Trên thị trường thế giới, Trung Quốc cũng là một đối thủ có sự cạnh tranh rất lớn mà Việt Nam rất khó có thể vượt qua. Trong khi đó, một số đối thủ cạnh tranh đang nổi lên với lợi thế giá nhân công ở mức thấp hơn Việt Nam như Campuchia, Lào, Myanmar có thể sẽ đe dọa thị phần của Việt Nam trên thị trường thế giới. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 13 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam, nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, là vùng kinh tế năng động nhất cả nước hiện nay. Trong quá trình đổi mới và hội nhập, tốc độ phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh tăng rất nhanh và đạt được những thành tựu quan trọng để trở thành một trung tâm kinh tế năng động nhất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây có nhiều diễn biến không thuận lợi cho nền kinh tế nói chung và khả năng tài chính của Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định nói riêng. Trước tình thế khó khăn đó công ty cần phải tìm ra một giải pháp phù hợp nhất để phát triển, đặc biệt là có thương hiệu mạnh và có chỗ đứng trên thị trường, đồng thời phấn đấu thành nhà sản xuất kinh doanh các sản phẩm may mặc có uy tín. Trong đó, giải pháp trọng tâm là tổ chức lại sản xuất, đầu tư đổi mới công nghệ thiết bị nhằm tăng năng suất lao động. Hiện nay Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định chỉ có hai xí nghiệp may trực thuộc là Xí nghiệp may Lê Minh Xuân và Xí nghiệp may Tân Phú. Tuy nhiên, hai xí nghiệp này không còn đáp ứng được kế hoạch sản xuất kinh doanh. Điều này gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty, cũng như đạt các yêu cầu về tốc độ tăng trưởng các chỉ tiêu sản xuất kinh doanh hàng năm cao hơn năm trước mà Đại hội Đảng bộ lần 2 của Tổng Công ty đề ra. Bên cạnh đó, nhằm đáp ứng yêu cầu mở rộng sản xuất cũng như phát triển sản xuất kinh doanh Công ty nên sửa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, Tp.HCM để phục vụ cho các đơn hàng sản xuất, xuất khẩu hành nghề chính của Công ty. Vị trí ngay mặt tiền đường Lũy Bán Bích, thuận lợi cho việc vận chuyển, giao nhận nguyên phụ liệu, hàng hóaNhà xưởng sửa chữa, cải tạo lại với tiến độ nhanh có thể đưa vào khai thác ngay, giải quyết được công ăn việc làm cho gần 400 công nhân tại địa phương. Cuối cùng, với niềm tin sản phẩm do nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú tạo ra sẽ được người tiêu dùng trong nước và nước ngoài ưa chuộng, với niềm tự hào sẽ góp phần tăng giá trị tổng sản phẩm công nghiệp, tăng thu nhập và nâng cao đời sống của nhân dân, tạo việc làm cho lao động tại địa phương, chúng tôi tin rằng việc đầu tư duy tu sửa chữa mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú là sự đầu tư cần thiết, và là giải pháp tiết kiệm hiệu quả nhất trong thời điểm hiện nay. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 14 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG IV.1. Vị trí xây dựng Mặt bằng nhà xưởng sửa chửa, cải tạo lại số 86 Lũy Bán Bích, P.Tân Thới Hoà, Q.Tân Phú, Tp.HCM như sau: - Hướng Tây giáp mặt tiền đường Lũy Bán Bích - Hướng Nam giáp khu dân cư hiện hữu và hẻm - Hướng Đông giáp khu dân cư hiện hữu - Hướng Bắc giáp khu dân cư hiện hữu. Hình: Vị trí xây dựng Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích IV.2. Điều kiện tự nhiên IV.2.1. Địa hình Khu đất bằng phẳng, mặt bằng nhà xưởng có vị trí cao ráo, thoáng mát, rất thuận lợi thoát nước tự nhiên của bề mặt, không bị ngập úng trong mùa mưa bão, là điều kiện tốt để sửa chữa cải tạo nhà xưởng SXKD và quá trình sử dụng về sau. IV.2.2. Khí hậu Khu vực xây dựng dự án có khí hậu cận nhiệt đới gió mùa tương tự các vùng thuộc Tp.HCM. Nhiệt độ: - Nhiệt độ trung bình năm là 27,50C - Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất: tháng 4- với 360C - Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất: tháng 12- với 25.20C Lượng mưa: - Lượng mưa nhiều nhất là tháng 9:388mm - Lượng mưa ít nhất là tháng 2: 3mm ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 15 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích - Số ngày mưa bình quân trong năm: 154 ngày - Trữ lượng mưa trong năm là 1,979mm Độ ẩm - Độ ẩm trung bình 75%/ năm, tháng cao nhất là 90%, tháng thấp nhất là 60%. Gió - Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10, hướng gió Tây Nam- Đông Bắc - Mùa khô từ tháng 11- tháng 4, gió Đông Nam- Tây Bắc Nắng - Tổng số giờ nắng trong năm từ 2,600-2,700 giờ/năm, trung bình mỗi tháng 220 giờ - Tháng 3 có số giờ nắng cao nhất, khoảng 300 giờ, trung bình 10 giờ/ngày. IV.3. Hiện trạng các công trình kỹ thuật hạ tầng IV.3.1. Nền sân bãi xưởng Hiện trạng cao độ nền tương đương với mặt đường Lũy Bán Bích, chỉ san lấp cục bộ trong 2 xưởng sữa chữa, cải tạo. IV.3.2. Hiện trạng giao thông - Hướng Tây giáp với trục đường Lũy Bán Bích lộ giới 30m, thuận lợi cho việc giao nhận hàng hóa, nguyên phụ liệu ngành may mặc. IV.3.3. Hiện trạng cấp điện Hiện trạng chưa có trạm điện sử dụng SXKD, nên cần phải liên hệ điện lực Tân Phú để hạ trạm 300 kVA tiêu dùng trong sản xuất. IV.3.4. Hiện trạng cấp nước Hiện hữu đang sử dụng hệ thống cấp nước bơm từ giếng khoan, khi sử dụng phải xin đấu vào hệ thống thủy cục thành phố. IV.3.5. Hệ thống thoát nước Hiện trạng hệ thống cống đã cũ và xuống cấp, nên cần cải tạo lại đưa vào hệ thống thoát trong khu vực ra đường Lũy Bán Bích. IV.3.6. Thông tin liên lạc Sử dụng mạng lưới thông tin liên lạc của thành phố. IV.4. Kết luận Dự án sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích của Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định đã được quy hoạch đúng với chức năng của một nhà xưởng sản xuất quần áo may mặc, đảm bảo tiêu chuẩn về sản xuất cũng như vấn đề môi trường cho các công ty đầu tư sản xuất ở đây. Vị trí dự án thuận lợi về nhiều mặt như gần vùng nguyên liệu, có giao thông thông suốt, đảm bảo quá trình sản xuất và hoạt động của nhà xưởng. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 16 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG V: QUY MÔ VÀ PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT V.1. Hình thức đầu tư Đầu tư sữa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích. V.2. Quy mô đầu tư Sửa chữa, cải tạo nhà xưởng sản xuất: Đầu tư sửa chữa, cải tạo lại mặt bằng nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích. Quy mô đầu tư: Sửa chữa, cải tạo nhà xưởng sản xuất gần 400 công nhân. + Khối văn phòng A1: (Hiện hữu một lửng, 02 tầng, và mái BTCT: 150.38 m2). Đục phá vỡ cục bộ một số mảng tường thay nhôm vách kín, sửa chữa lại vệ sinh, nâng nền trệt cho bằng cos hiện hữu, thay toàn bộ lại gạch nền nhà, xây dựng bố trí lại nhà bảo vệ (đính kèm bản vẽ) + Khối nhà A2: (hiện hữu nền gạch ceramic, la phong nhựa, mái tôn: 272.40m2). Làm lại mới la phong, xây tường bố trí lại trưng bày, trổ cửa xây mới để bố trí kho nguyên phụ liệu (đính kèm bản vẽ) + Khối nhà C xưởng sản xuất: (Hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn: 1111.50m2). Nâng nền cho bằng cos hiện hữu, lát toàn bộ gạch nền. Thay toàn bộ mái tôn và hệ thống thoát nước mưa, đóng trần tôn lạnh, đục phá vỡ cục bộ mảng tường gắn cửa đi và cửa sổ. Xây mảng tường hết ranh sát đất nhà dân, làm cống hở. Bố trí toàn bộ hệ thống PCCC, lắp đặt hệ thống thông gió, đóng vách nhôm kính phân chia khu hoàn thành và chuyền may(đính kèm bản vẽ) + Khối nhà D1 xưởng sản xuất: (hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn: 1107.20 m2). Nâng nền bằng cos hiện hữu, lát toàn bộ gạch nền. Thay toàn bộ mái tôn và hệ thống thoát nước mưa, đóng trần tôn lạnh, đục phá vỡ cục bộ mảng tường gắn cửa đi và cửa sổ. Xây mảng tường hết ranh sát đất nhà dân, làm cống hở. Bố trí toàn bộ hệ thống PCCC, lắp đặt hệ thống thông gió, đóng vách nhôm kính phân chia khu hoàn thành và chuyền may( đính kèm bản vẽ) + Khối nhà D2 khu vệ sinh: (hiện hữu nền gạch, la phong nhựa, mái tôn: 97.9 m2). Đập phá vỡ cục bộ bố trí thêm khu vệ sinh (đính kèm bản vẽ) + Khối nhà G và F khu hồ nước: (hiện hữu nền xi măng, vị kèo thép, mái tôn đã mục không sử dụng được: 580 m2). Đập phá toàn bộ khu G xây dựng mới lại nhà xe và bố trí thêm một lầu làm nhà ăn vị kèo thép, mái tôn, đóng trần. Xây dựng mới khu F bố trí làm hệ thống bếp ăn công nghiệp. (đính kèm bản vẽ). + Đầu tư khác: bố trí thông tin liên lạc, hạ trạm 400 kVA và đầu nối vào hệ thống thủy cục nước thải. V.3. Đặc điểm công trình hiện tại + Toàn bộ nhà văn phòng và nhà xưởng sữa chữa cải tạo đều đã xuống cấp nặng, vì thời gian sử dụng đã lâu 25 năm. Nhà văn phòng cấp IV, 01 tầng lững, 02 tầng lầu, mái BTCT, móng- cột- sàn- bê tông, nền lát gạch bông đã cũ, các nhà xưởng nền xi măng, tường gạch, vị kèo thép đã rỉ sét, mái lợp tole đã mục hết. Hệ thống cửa đi, cửa sổ đã rỉ ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 17 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích sét mở rất khó khăn Toàn bộ hệ thống điện nước đã cắt vì thời gian dài không sử dụng. + Nên vấn đề sửa chữa cải tạo lại là rất cần thiết để tái sử dụng sản xuất. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 18 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích V.4. Thiết kế chống sét Chọn giải pháp kim thu sét trên mái nhà xưởng và hệ thống dây tiếp địa bằng thép xuống đất. V.5. Thiết kế PCCC + Thiết kế 03 tủ chữa cháy cho mỗi nhà xưởng, đường ống STK D76 + Bể nước PCCC 150m3 đã có ( sử dụng chung bể nước của nhà làm việc hiện có) + Bình chữa cháy để chữa cháy tức thời. V.6. Phương án kỹ thuật V.6.1. Dây chuyền sản xuất sản phẩm FOB May mẫu  làm rập  Nhận vải  Kiểm tra  Kiểm tra màu, chế độ co rút  lên sơ đồ vải  cắt  đáng số  may  giao wax  nhận wax  cắt chỉ  đóng nút  kiểm ủi  đính thẻ bài  trang trí làm sạch sản phẩm (trước khi đóng hàng)  đóng thùng kiểm final (Theo quy chuẩn Quốc tế) xuất hàng. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 19 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích V.6.2. Dây chuyền sản xuất sản phẩm CMPT Cắt  may  đóng gói  bỏ vào thùng ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 20 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VI.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích” được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây : - Luật xây dựng; - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu tư và xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”; - Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp. - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; - Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng; - Nghị quyết số 35/NQ-HĐTV ngày 06/04/2012 của CT TNHH MTV dệt may Gia Định Điều 1 về việc thống nhất điều chỉnh cải tạo, sửa chữa nhà xưởng tại số 86 Lũy Bán Bích để mở rộng sản xuất kinh doanh ngành may mặc; - Công văn số 168/CV-TC ngày 14/04/2012 của CT TNHH MTV Dệt may Gia Định về việc xin chủ trương cải tạo, sửa chữa nhả xưởng tại số 86 Lũy Bán Bích để tiếp tục sản xuất kinh doanh ngành may mặc; - Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 21 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích toán và dự toán công trình. VI.2. Nội dung tổng mức đầu tư VI.2.1. Nội dung Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án. Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm:  Chi phí xây dựng (GXD) Chi phí này bao gồm toàn bộ chi phí cải tạo, xây dựng sửa chữa nhà xưởng  Chi phí máy móc thiết bị (GTB): Chi phí đầu tư máy may cho xưởng may Tân Phú mở rộng, Chi phí đầu tư bàn ghế cho xưởng may Tân Phú mở rộng, Chi phí đầu tư máy may cho xưởng LD GIDITEX – TAMURA, Chi phí đầu tư bàn ghế cho xưởng may Tân Phú mở rộng).  Chi phí đầu tư hệ thống làm mát cho cả hai xưởng (GLM)  Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp công nghiệp (GBCN)  Chi phí thiết kế thi công, thẩm tra PCCC (GPCC)  Chi phí hạ trạm điện 400 KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện (GHT)  Chi phí khác (GK) Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư; Chi phí lập báo cáo đánh giá tác động môi trường; Chi phí vận hành thí nghiệm máy móc;  Chi phí khác (GK) = 1% x GXD = 50,066,783 đ (5)  Dự phòng phí Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”.  Chi phí dự phòng=(GXD+GTB+GLM+GBCN+GPCC+GHT+GK)x10%= 4,256,118,000 đ (7) ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 22 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VI.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư Bảng Tổng mức đầu tư STT HẠNG MỤC ĐVT Đơn giá trước Đơn giá sau thuế thuế I Sửa chữa cải tạo xưởng Gxd 4,551,525,748 5,006,678,323 II Chi phí thiết bị Gtb 20,280,008,000 22,308,008,800 1 + Chi phí đầu tư máy may Gmm 11,202,928,000 12,323,220,800 cho xưởng may Tân Phú mở rộng 2 + Chi phí đầu tư bàn ghế cho Gbg 517,350,000 569,085,000 xưởng may Tân Phú mở rộng 3 + Chi phí đầu tư máy may Gmm 8,151,660,000 8,966,826,000 cho LD Giditex-Tamura 4 + Chi phí đầu tư bàn ghế cho Gbg 408,070,000 448,877,000 xưởng may Tân Phú mở rộng III Chi phí đầu tư hệ thống làm Glm 254,900,000 280,390,000 mát cho cả 2 xưởng IV Chi phí đầu tư mới hệ thống Gbcn 501,775,000 551,952,500 bếp công nghiệp V Chi phí thiết kế thi công, Gpcc 354,444,000 389,888,400 thẩm tra PCCC VI Chi phí hạ trạm điện Ght 551,456,269 606,601,896 400KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện VII Chi phí quản lý dự án Gqlda 0 - VIII Chi phí tư vấn đầu tư xây Gtv 0 - dựng IX Chi phí khác Gk= 1% x Gxd 50,066,783 CỘNG Q 29,193,586,702 X Chi phí dự phòng (10%) Gdp= 10% x Q 2,919,358,670 TỔNG CỘNG (làm tròn) 32,112,945,000 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 23 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VII.1. Cấu trúc nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư ĐVT : 1,000 đ STT Khoản mục chi phí Thành tiền VAT Thành tiền sau trước thuế thuế 1 Chi phí cải tạo xưởng 4,551,526 455,153 5,006,678 2 Chi phí thiết bị 20,280,008 2,028,001 22,308,009 3 Chi phí đầu tư hệ thống làm mát 254,900 25,490 280,390 cho cả 2 xưởng 4 Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp 501,775 50,178 551,952.5 công nghiệp 5 Chi phí thiết kế thi công, thẩm 354,444 35,444 389,888 tra PCCC 6 Chi phí hạ trạm điện 400KVA và 551,456 55,146 606,602 xin đấu nối vào hệ thống điện 7 Chi phí quản lý dự án - - - 8 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - - - 9 Chi phí khác 50,066.783 Cộng 26,494,109 2,649,411 29,193,587 10 Dự phòng phí 2,919,359 Tổng mức đầu tư 32,112,945 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 24 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VII.2. Tiến độ sử dụng vốn Dự kiến dự án được triển khai thực hiện kế hoạch như sau: Năm 2012 Hạng mục 8 9 10 11 12 GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1 Lập báo cáo KTKT và trình phê duyệt x Tổ chức đấu thầu xây lắp, PCCC, bếp công 2 nghiệp và bếp đầu tư trang thiết bị cho ngành x may mặc GIAI ĐOẠN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 3 Khởi công xây dựng, sửa chữa cải tạo công trình x x 4 Hoàn thành công trình đưa vào sử dụng x ĐVT: 1,000 đ STT Hạng mục Tháng Tháng Tổng cộng 10/2012 11/2012 1 Chi phí cải tạo xưởng 3,755,009 1,251,670 5,006,678 2 Chi phí thiết bị 5,577,002 16,731,007 22,308,009 3 Chi phí đầu tư hệ thống làm mát cho 280,390 280,390 cả 2 xưởng 4 Chi phí đầu tư mới hệ thống bếp công 551,953 551,953 nghiệp 5 Chi phí thiết kế thi công, thẩm tra 389,888 389,888 PCCC 6 Chi phí hạ trạm điện 400KVA và xin 606,602 606,602 đấu nối vào hệ thống điện 7 Chi phí quản lý dự án 0 0 8 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 0 0 9 Chi phí khác 25,033 25,033 50,067 10 Dự phòng phí 1,459,679 1,459,679 2,919,359 Cộng 11,813,214 20,299,731 32,112,945 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 25 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VII.3. Kế hoạch sử dụng vốn Với cấu trúc và tiến độ sử dụng vốn như trên, chủ đầu tư sẽ phân tích hai phương án sử dụng vốn, nhằm mang lại hiệu quả cao nhất cho dự án. VII.3.1. Trường hợp 1: 100% vốn chủ sở hữu ĐVT: 1,000 đ Hạng mục Tháng 10/2012 Tháng 11/2012 Tổng cộng Vốn chủ sở hữu 11,813,214 20,299,731 32,112,945 VII.3.2. Trường hợp 2: Vay ngân hàng 70%, chủ sở hữu: 30% Cơ cấu nguồn vốn: ĐVT: 1,000 đ STT Hạng mục Tháng 10/2012 Tháng 11/2012 Tổng Tỷ lệ 1 Vốn chủ sở hữu 3,543,964 6,089,919 9,633,884 30% 2 Vốn vay ngân hàng 8,269,250 14,209,812 22,479,062 70% Tổng 11,813,214 20,299,731 32,112,945 100% Kế hoạch vay và trả nợ ĐVT: 1,000 đ Tỷ lệ vay vốn/tổng 70% đầu tư Tổng số tiền cần vay 22,479,062 Lãi vay 21% Thời gian vay 61 tháng Ân hạn 3 tháng Thời gian trả nợ 58 tháng ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 26 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích  Tiến độ giải ngân và ân hạn ĐVT: 1,000 đ Dư nợ đầu Vay nợ trong Trả nợ Ngày Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ Ghi chú kỳ kỳ trong kỳ Giai đoạn 9/1/2012 22,479,062 - - 22,479,062 chuẩn bị đầu tư Giai đoạn 10/1/2012 22,479,062 - 387,995 387,995 22,479,062 đầu tư xây dựng 11/1/2012 22,479,062 400,928 400,928 22,479,062 -nt- Giai đoạn 12/1/2012 22,479,062 387,995 387,995 22,479,062 hoạt động Với số tiền vay là 22,479,062,000 đồng sẽ được ân hạn trả vốn gốc trong thời gian xây dựng và hoạt động của năm 2012, trong thời gian này chủ đầu tư chỉ trả lãi vay, số tiền lãi phải trả trong thời gian xây dựng là 788,923,000 đồng. Lãi vay trong thời gian xây dựng được chi trả bằng số tiền dự phòng phí hoặc từ nguồn vốn chủ sở hữu. Khi dự án đi vào hoạt động ổn định, có nguồn thu sẽ bắt đầu trả vốn gốc. Thời gian trả nợ gốc theo quý và trả lãi vay mỗi tháng theo số dư nợ đầu kỳ. Với lãi suất vay khoảng 21%/năm, thời gian trả nợ 20 Quý tương ứng với thời gian trả lãi vay là 58 tháng. Kế hoạch trả nợ theo các kỳ được thể hiện cụ thể như sau: ĐVT: 1,000 đ Ghi Ngày Dư nợ đầu kỳ Trả nợ trong kỳ Trả nợ gốc Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ chú 1/1/2013 22,479,062 1,524,881 1,123,953 400,928 21,355,109 -nt- 2/1/2013 21,355,109 380,882 380,882 21,355,109 -nt- 3/1/2013 21,355,109 344,022 344,022 21,355,109 -nt- 4/1/2013 21,355,109 1,504,835 1,123,953 380,882 20,231,156 -nt- 5/1/2013 20,231,156 349,195 349,195 20,231,156 -nt- 6/1/2013 20,231,156 360,835 360,835 20,231,156 -nt- 7/1/2013 20,231,156 1,473,148 1,123,953 349,195 19,107,202 -nt- 8/1/2013 19,107,202 340,789 340,789 19,107,202 -nt- 9/1/2013 19,107,202 340,789 340,789 19,107,202 -nt- 10/1/2013 19,107,202 1,453,749 1,123,953 329,796 17,983,249 -nt- 11/1/2013 17,983,249 320,742 320,742 17,983,249 -nt- 12/1/2013 17,983,249 310,396 310,396 17,983,249 -nt- 1/1/2014 17,983,249 1,444,695 1,123,953 320,742 16,859,296 -nt- 2/1/2014 16,859,296 300,696 300,696 16,859,296 -nt- 3/1/2014 16,859,296 271,596 271,596 16,859,296 -nt- ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 27 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích 4/1/2014 16,859,296 1,424,649 1,123,953 300,696 15,735,343 -nt- 5/1/2014 15,735,343 271,596 271,596 15,735,343 -nt- 6/1/2014 15,735,343 280,650 280,650 15,735,343 -nt- 7/1/2014 15,735,343 1,395,549 1,123,953 271,596 14,611,390 -nt- 8/1/2014 14,611,390 260,603 260,603 14,611,390 -nt- 9/1/2014 14,611,390 260,603 260,603 14,611,390 -nt- 10/1/2014 14,611,390 1,376,150 1,123,953 252,197 13,487,437 -nt- 11/1/2014 13,487,437 240,557 240,557 13,487,437 -nt- 12/1/2014 13,487,437 232,797 232,797 13,487,437 -nt- 1/1/2015 13,487,437 1,364,510 1,123,953 240,557 12,363,484 -nt- 2/1/2015 12,363,484 220,510 220,510 12,363,484 -nt- 3/1/2015 12,363,484 199,171 199,171 12,363,484 -nt- 4/1/2015 12,363,484 1,344,463 1,123,953 220,510 11,239,531 -nt- 5/1/2015 11,239,531 193,997 - 193,997 11,239,531 -nt- 6/1/2015 11,239,531 200,464 - 200,464 11,239,531 -nt- 7/1/2015 11,239,531 1,317,950 1,123,953 193,997 10,115,578 -nt- 8/1/2015 10,115,578 180,418 180,418 10,115,578 -nt- 9/1/2015 10,115,578 180,418 - 180,418 10,115,578 -nt- 10/1/2015 10,115,578 1,298,551 1,123,953 174,598 8,991,625 -nt- 11/1/2015 8,991,625 160,371 160,371 8,991,625 -nt- 12/1/2015 8,991,625 155,198 155,198 8,991,625 -nt- 1/1/2016 8,991,625 1,284,324 1,123,953 160,371 7,867,672 -nt- 2/1/2016 7,867,672 140,325 - 140,325 7,867,672 -nt- 3/1/2016 7,867,672 131,272 131,272 7,867,672 -nt- 4/1/2016 7,867,672 1,264,278 1,123,953 140,325 6,743,719 -nt- 5/1/2016 6,743,719 116,398 116,398 6,743,719 -nt- 6/1/2016 6,743,719 120,278 120,278 6,743,719 -nt- 7/1/2016 6,743,719 1,240,352 1,123,953 116,398 5,619,765 -nt- 8/1/2016 5,619,765 100,232 100,232 5,619,765 -nt- 9/1/2016 5,619,765 100,232 100,232 5,619,765 -nt- 10/1/2016 5,619,765 1,220,952 1,123,953 96,999 4,495,812 -nt- 11/1/2016 4,495,812 80,186 80,186 4,495,812 -nt- 12/1/2016 4,495,812 77,599 77,599 4,495,812 -nt- 1/1/2017 4,495,812 1,204,139 1,123,953 80,186 3,371,859 -nt- 2/1/2017 3,371,859 60,139 60,139 3,371,859 -nt- 3/1/2017 3,371,859 54,319 54,319 3,371,859 -nt- 4/1/2017 3,371,859 1,184,092 1,123,953 60,139 2,247,906 -nt- 5/1/2017 2,247,906 38,799 38,799 2,247,906 -nt- 6/1/2017 2,247,906 40,093 40,093 2,247,906 -nt- ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 28 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích 7/1/2017 2,247,906 1,162,753 1,123,953 38,799 1,123,953 -nt- 8/1/2017 1,123,953 20,046 20,046 1,123,953 -nt- 9/1/2017 1,123,953 20,046 20,046 1,123,953 -nt- 10/1/2017 1,123,953 1,123,953 1,123,953 - (0) -nt- Cộng 35,242,150 22,479,062 12,763,088 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 29 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH VIII.1. Các thông số kinh tế và cơ sở tính toán Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau: - Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính của dự án trong thời gian hoạt động là 15 năm, dự án sẽ đi vào hoạt động từ tháng 12/2012 - Cơ cấu vốn: + Trường hợp 1: 100% vốn chủ sở hữu + Trường hợp 2: vốn vay: 70%, vốn chủ sở hữu: 30% - Doanh thu của dự án thu được từ sản xuất quần jean theo hàng CMPT và FOB - Chi phí khấu hao Tài sản cố định: Áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng. - Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án (tạm tính không ưu đãi): 25% - Tỷ giá (VND/USD) = 20,800 đồng VIII.2. Kế hoạch sản xuất kinh doanh VIII.2.1. Kế hoạch hoạt động và năng suất sản xuất các chuyền máy - Tổng số chuyền theo thiết kế: 8 chuyền. - Năng suất tối đa theo thiết kế: 20,000 sản phẩm/tháng. - Dự kiến tiến độ đầu tư các dây chuyền may: STT Năm 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 1 Hiệu suất 0.5 0.8 0.9 0.9 1 1 1 2 Số chuyền hoạt động 1 3 5 8 8 8 8 3 Sản lượng KH (cái) 10,000 552,000 1,035,000 1,656,000 1,840,000 1,840,000 1,840,00 0 VIII.2.2. Kế hoạch sản xuất đối với các loại đơn hàng  Hàng gia công CMPT (Tỷ lệ 75%) ĐVT: 1,000 đ TT Năm 2012 2013 2014 .. 2017 2018 1 Hiệu suất 0.5 0.8 0.9 .. 1 1 2 Sản lượng KH (cái) 10,000 414,000 776,250 .. 1,380,000 1,380,000 3 Đơn giá (USD) 1.6 1.65 1.7 .. 2.05 2.15 4 Đơn giá (VNĐ) 33 34 35 .. 43 45 5 Doanh thu (USD) 16,000 683,100 1,319,625 .. 2,829,000 2,967,000 6 Doanh thu (VNĐ) 332,800 14,208,480 27,448,200 58,843,200 61,713,600 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 30 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích  Hàng FOB (Tỷ lệ 75%) ĐVT: 1,000 đ TT Năm 2012 2013 2014 .. 2017 2018 1 Hiệu suất 0.5 0.8 0.9 .. 1 1 2 Sản lượng KH (cái) 110,400 207,000 .. 368,000 368,000 3 Đơn giá (USD) 8.4 8.7 .. 9.9 10.5 4 Đơn giá (VNĐ) 175 181 .. 206 218 5 Doanh thu (USD) 927,360 1,800,900 .. 3,643,200 3,864,000 6 Doanh thu (VNĐ) 19,289,088 37,458,720 .. 75,778,560 80,371,200 VIII.3. Tính toán chi phí của dự án VIII.3.1. Chi phí khấu hao Chi phí khấu hao bao gồm: khấu hao nhà xưởng, máy móc thiết bị, chi phí khác và dự phòng phí, giá trị công trình cũ còn lại. ĐVT: 1,000 đ Hạng Mục Thời gian KH 2012 2013 .. 2026 1 2 .. 15 Giá trị tài sản đầu kỳ 32,112,945 31,775,729 .. 2,386,517 - Chi phí sửa chữa cải tạo 25 5,006,678 4,989,989 .. 2,386,517 xưởng - Chi phí thiết bị 7 22,308,009 22,042,437 .. - -Chi phí đầu tư hệ thống làm 7 280,390 277,052 .. mát cho cả 2 xưởng -Chi phí đầu tư mới hệ thống 7 551,953 545,382 .. bếp công nghiệp -Chi phí thiết kế thi công, 7 389,888 385,247 .. thẩm tra PCCC -Chi phí hạ trạm điện 10 606,602 601,547 .. - 400KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện - Chi phí khác, dự phòng phí 7 2,969,425 2,934,075 .. - - Giá trị công trình cũ còn lại 10 5,524,805 5,478,765 .. - Khấu hao trong kỳ 383,256 4,599,074 .. 200,267 - Chi phí sửa chữa cải tạo 25 16,689 200,267 .. 200,267 xưởng - Chi phí thiết bị 7 265,572 3,186,858 .. -Chi phí đầu tư hệ thống làm 7 3,338 40,056 .. mát cho cả 2 xưởng ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 31 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích -Chi phí đầu tư mới hệ thống 7 6,571 78,850 .. bếp công nghiệp -Chi phí thiết kế thi công, 7 4,642 55,698 .. thẩm tra PCCC -Chi phí hạ trạm điện 10 5,055 60,660 .. 400KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện - Chi phí khác, dự phòng phí 7 35,350 424,204 - Giá trị công trình cũ còn lại 10 46,040 552,480 Giá trị tài sản cuối kỳ 37,254,494 32,655,420 .. 2,186,250 - Chi phí sửa chữa cải tạo 25 4,989,989 4,789,722 .. 2,186,250 xưởng - Chi phí thiết bị 7 22,042,437 18,855,579 - - -Chi phí đầu tư hệ thống làm 7 277,052 236,996 - - mát cho cả 2 xưởng -Chi phí đầu tư mới hệ thống 7 545,382 466,531 - - bếp công nghiệp -Chi phí thiết kế thi công, 7 385,247 329,549 - - thẩm tra PCCC -Chi phí hạ trạm điện 10 601,547 540,887 - - 400KVA và xin đấu nối vào hệ thống điện - Chi phí khác, dự phòng phí 7 2,934,075 2,509,872 - - - Giá trị công trình cũ còn lại 10 5,478,765 4,926,284 - - VIII.3.2. Chi phí nhân công Đội ngũ quản lý và nhân sự dự kiến mỗi năm sẽ tăng theo năng suất và kế hoạch sản xuất của nhà máy, tùy thuộc vào công suất sản xuất của nhà máy mà số nhân công thuê mướn sẽ thay đổi cho phù hợp, chi phí này bao gồm cả chi phí BHXH, BHYT cho công nhân. Ước tính chi phí lương nhân viên tăng 8%/năm. Bảng tổng hợp thuê mướn nhân công các năm như sau: Bảng kế hoạch thuê nhân công và tổng lương ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2026 Số công nhân 50 150 250 400 .. 400 Tổng lương 224,997 11,177,831 22,635,108 39,113,467 .. 101,331,649 Ngoài nhân công trực tiếp sản xuất, dự án còn thuê mướn thêm đội ngũ quản lí, bán hàng, chi phí này cũng thay đổi theo kế hoạch sản xuất. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 32 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VIII.3.3. Chi phí hoạt động  Chi phí điện Chi phí điện năng tiêu thụ cho hoạt động của mỗi chuyền may với công suất hoạt động tối đa 20,000 sản phẩm tháng là 7,500,000 đồng.  Chi phí nguyên vật liệu + Chi phí vải Chi phí vải cần thiết để sản xuất ra một sản phẩm là 62,400 đồng. Ước tính chi phí này tăng 3%/năm. + Chi phí thùng, nhãn mác... Chi phí này ước tính giá khoảng 1,000 đồng/sản phẩm; tăng 3%/năm. + Chỉ may Ước tính mỗi sản phẩm sử dụng khoảng 4,000 đồng chi phí chỉ. Chi phí này tăng 3%/năm. Sản phẩm sản xuất gồm hai loại: hàng CMPT và hàng FOB BẢNG TỔNG HỢP GIÁ VỐN HÀNG BÁN ĐVT: 1,000 đ Năm 2011 2012 2013 .. 2026 Hạng mục 1 2 .. 15 1 + Hàng CMPT Chi phí nhân công 224,997 6,706,699 .. 60,798,989 Chi phí điện 3,750 155,250 .. 517,500 Chi phí điện/sp 10,000 426,420 .. 0.375 Chi phí thùng 40,000 1,705,680 .. 2,087,374 Chỉ may 4 4.12 .. 8,349,495 Chi phí khấu hao 127,752 1,533,025 .. 66,756 Tổng chi phí trực tiếp 406,499 10,527,073 .. 71,820,114 Sản lượng 10,000 414,000 .. 1,380,000 Giá thành 41 25 .. 52 Giá vốn 406,499 10,527,073 .. 75,617,489 2 + Hàng FOB Chi phí nhân công - 4,471,132 .. 40,532,660 Chi phí điện - 51,750 .. 172,500 Chi phí vải - 8,869,536 .. 43,417,375 Chi phí thùng - 142,140 .. 695,791 Chỉ may - 568,560 .. 2,783,165 Nút quần - 206,956 .. 1,013,072 Chi phí khấu hao 255,504 3,066,049 .. 133,511 ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 33 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích Tổng chi phí sản xuất trực tiếp 255,504 17,376,124 .. 88,748,075 Sản lượng - 138,000 .. 460,000 Giá thành - 126 .. 193 Giá vốn - 13,900,899 .. 85,338,000  Chi phí quản lý, bán hàng Ngoài chi phí điện, chi phí nguyên vật liệu còn có chi phí quản lý, bán hàng. Chi phí này phụ thuộc vào công suất hoạt động của dự án. Do đó, ước tính chi phí quản lý bán hàng chiếm 5% doanh thu. VIII.4. Doanh thu từ dự án Với kế hoạch hoạt động sản xuất kinh doanh như trên, doanh thu của dự án khi đi vào hoạt động được thể hiện cụ thể như sau: BẢNG TỔNG DOANH THU QUA CÁC NĂM HOẠT ĐỘNG ĐVT: 1,000 đ TT Năm 2012 2013 2014 .. 2026 I Sản lượng sản xuất, tồn kho và tiêu thụ 1 Công suất sản xuất 0.5 0.8 0.9 .. 1 2 Số chuyền hoạt động 1 3 5 .. 8 3 Sản lượng sản xuất 10,000 552,000 1,035,000 .. 1,840,000 + Hàng CMPT 10,000 414,000 776,250 .. 1,380,000 + Hàng FOB 138,000 258,750 .. 460,000 4 Sản lượng tồn kho (20%) 27,600 51,750 .. 92,000 + Hàng FOB 27,600 51,750 .. 92,000 Hàng sử dụng được (17%) 23,460 43,988 .. 78,200 Hàng không sử dụng được (3%) 4,140 7,763 .. 13,800 5 Sản lượng tiêu thụ 10,000 524,400 983,250 .. 1,748,000 + Hàng gia công CMPT 10,000 414,000 776,250 .. 1,380,000 + Hàng FOB (80%) 110,400 207,000 .. 368,000 II Đơn giá + Hàng CMPT 33.28 34.32 35.36 .. 56.65 + Hàng FOB 174.72 180.96 .. 276.66 III Doanh thu 332,800 33,497,568 64,906,920 .. 179,988,774 + Hàng CMPT 332,800 14,208,480 27,448,200 .. 78,176,942 + Hàng FOB 0 19,289,088 37,458,720 .. 101,811,832 VIII.5. Vốn lưu động Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, vốn lưu động là một phần không ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 34 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích thể thiếu, nó là huyết mạch giúp cho tiến trình hoạt động kinh doanh được thông suốt. Vốn lưu động bao gồm các khoản phải thu, khoản phải trả và hàng tồn kho. Bảng ước tính vốn lưu động cần dùng: Khoản phải thu 10% doanh thu Khoản phải trả 15% chi phí nguyên liệu Quỹ tiền mặt 2% doanh thu Năm 2011 2012 2013 2014 .. 2026 2027 0 1 2 3 .. 15 16 Khoản phải thu (AR) 33,280 3,349,757 6,490,692 .. 17,998,877 - Thay đổi trong khoản (33,280) (3,316,477) (3,140,935) (524,239) 17,998,877 phải thu .. ((+)AR=ARt-1-ARt) Khoản phải trả (AP) 7,500 1,787,894 3,452,870 .. 8,751,941 - Thay đổi trong khoản (7,500) (1,780,394) (1,664,976) (254,911) 8,751,941 phải trả .. ((+)A = APt-1-APt ) Số dư tiền mặt (CB) 6,656 669,951 1,298,138 .. 3,599,775 - Thay đổi số dư tiền mặt 6,656 663,295 628,187 104,848 (3,599,775) .. ((+)CB=CBt-CBt-1 ) Năm 2011 2012 2013 2014 .. 2026 2027 0 1 2 3 .. 15 16 Giá trị hàng tồn kho - 4,098,931 7,959,978 .. 21,635,014 - (I- Inventory) Thay đổi giá trị hàng tồn kho - (4,098,931) (3,861,047) .. (630,146) 21,635,014 ( I = It-1-It ) VIII.6. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án Ứng với các trường hợp trong kế hoạch sử dụng vốn, dự án sẽ mang lại hiệu quả khác nhau, tiến hành phân tích để có thể nhận định cho mỗi trường hợp sau: ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 35 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VIII.6.1. Trường hợp 1: 100% vốn chủ sở hữu  Báo cáo thu nhập dự trù ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2026 Tổng doanh thu 332,800 33,497,568 64,906,920 108,501,120 .. 179,988,774 (-) Giá vốn hàng bán 406,499 24,427,972 47,968,187 78,662,255 .. 160,955,489 (-) Chi phí quản lý và bán hàng 16,640 1,674,878 3,245,346 5,425,056 .. 8,999,439 Thu nhập ròng và lãi vay trước (90,339) 7,394,717 13,693,387 24,413,809 .. 10,033,846 thuế (EBIT) Thu nhập ròng trước thuế (EBT) (90,339) 7,394,717 13,693,387 24,413,809 .. 10,033,846 Thuế thu nhập doanh nghiệp - 1,848,679 3,423,347 6,103,452 .. 2,508,461 (25%) Thu nhập ròng sau thuế (EAT) (90,339) 5,546,038 10,270,040 18,310,357 .. 7,525,384 Trong năm đầu, vì công suất sản xuất chưa đạt mức tối ưu dẫn đến giá thành sản phẩm cao, vì thế doanh thu của 3 tháng hoạt động cuối năm 2012 không đủ mang lại lợi nhuận cho dự án. Tuy nhiên, kế hoạch hoạt động kinh doanh khả thi, mang lợi nhuận cao cho chủ đầu tư trong các năm sau khi dự án nâng cao công suất và đi vào ổn định.  Bảng báo cáo ngân lưu theo tổng đầu tư (TIPV) ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 NGÂN LƯU VÀO Tổng doanh thu 332,800 33,497,568 64,906,920 108,501,120 .. - Thay đổi trong khoản phải (33,280) (3,316,477) (3,140,935) (4,359,420) .. 17,998,877 thu (+AR) Giá trị thanh lý .. 2,186,250 Tổng ngân lưu vào 299,520 30,181,091 61,765,985 104,141,700 .. 20,185,127 Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 NGÂN LƯU RA Đầu tư nhà xưởng và thiết bị 37,637,750 Chi phí nguyên vật liệu 50,000 11,971,042 23,116,164 38,090,780 .. - Tiền lương công nhân và kỹ 224,997 11,177,831 22,635,108 39,113,467 .. - sư Tiền điện 3,750 207,000 388,125 621,000 .. - Chi phí quản lý và bán hàng 16,640 1,674,878 3,245,346 5,425,056 .. - ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 36 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích Thay đổi trong khoản phải (7,500) (1,780,394) (1,664,976) (2,237,460) .. 8,751,941 trả (+AP) Thay đổi số dư tiền mặt 6,656 663,295 628,187 871,884 .. (3,599,775) (+CB) Tổng ngân lưu ra 37,932,292 23,913,653 48,347,954 81,884,727 .. 5,152,165 Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 TỔNG NGÂN LƯU VÀO 299,520 30,181,091 61,765,985 104,141,700 .. 20,185,127 TỔNG NGÂN LƯU RA 37,932,292 23,913,653 48,347,954 81,884,727 .. 5,152,165 Ngân lưu ròng trước thuế (37,632,772) 6,267,438 13,418,031 22,256,973 .. 15,032,961 Thuế thu nhập doanh nghiệp - 1,848,679 3,423,347 6,103,452 .. - Ngân lưu ròng sau thuế (37,632,772) 4,418,759 9,994,685 16,153,521 .. 15,032,961 (NCF) Ngân lưu ròng sau thuế (37,632,772) (33,214,013) (23,219,329) (7,065,808) .. 211,821,037 (NCF) tích lũy Thời gian hoàn vốn - Theo (NCF) chưa chiết khấu  4 năm 4 tháng IRR 37% NPV 26,408,160 Với suất chiết khấu của dự án được tính bằng với sức sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tư là WACC = re = 23%, dự án có suất sinh lợi nội bộ IRR = 37% >23% và NPV = 26,408,160,000 đồng. VIII.6.2 Trường hợp 2: Vay ngân hàng (hoặc tổ chức khác): 70%, vốn chủ sở hữu: 30%  Bảng báo cáo thu nhập dự trù ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2026 Tổng doanh thu 332,800 33,497,568 64,906,920 108,501,120 .. 179,988,774 (-) Giá vốn hàng bán 406,499 24,427,972 47,968,187 78,662,255 .. 160,955,489 (-) Chi phí quản lý và bán 16,640 1,674,878 3,245,346 5,425,056 .. 8,999,439 hàng Thu nhập ròng và lãi vay (90,339) 7,394,717 13,693,387 24,413,809 .. 10,033,846 trước thuế (EBIT) (-) Trả lãi vay 387,995 3,264,329 2,320,209 1,380,615 .. - Thu nhập ròng trước thuế (478,333) 4,130,388 11,373,178 23,033,194 .. 10,033,846 (EBT) Thuế thu nhập doanh nghiệp - 1,032,597 2,843,295 5,758,299 .. 2,508,461 (25%) ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 37 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích Thu nhập ròng sau thuế (478,333) 3,097,791 8,529,884 17,274,896 .. 7,525,384 (EAT) Trong trường hợp dự án có cơ cấu vốn vay chiếm 70% thì trong tháng hoạt động 12/2012 dự án vẫn phải trả lãi vay, dự kiến nguồn lãi vay này sẽ sử dụng từ vốn chủ sở hữu hoặc dự phòng phí. Nhìn chung, trong các năm sau, khi dự án đi vào ổn định sẽ mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư.  Bảng báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 NGÂN LƯU VÀO Tổng doanh thu 332,800 33,497,568 64,906,920 108,501,120 .. - Thay đổi trong khoản phải (33,280) (3,316,477) (3,140,935) (4,359,420) .. 17,998,877 thu (+AR) Giá trị thanh lý .. 2,186,250 Tổng ngân lưu vào 299,520 30,181,091 61,765,985 104,141,700 .. 20,185,127 Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 NGÂN LƯU RA Đầu tư nhà xưởng và thiết bị 37,637,750 .. Chi phí nguyên vật liệu 50,000 11,971,042 23,116,164 38,090,780 .. - Tiền lương công nhân 224,997 11,177,831 22,635,108 39,113,467 .. - Tiền điện 3,750 207,000 388,125 621,000 .. - Chi phí quản lý và bán hàng 16,640 1,674,878 3,245,346 5,425,056 .. - Thay đổi trong khoản phải (7,500) (1,780,394) (1,664,976) (2,237,460) .. 8,751,941 trả (+AP) Thay đổi số dư tiền mặt 6,656 663,295 628,187 871,884 .. (3,599,775) (+CB) Tổng ngân lưu ra 37,932,292 23,913,653 48,347,954 81,884,727 .. 5,152,165 Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 TỔNG NGÂN LƯU VÀO 299,520 30,181,091 61,765,985 104,141,700 .. 20,185,127 TỔNG NGÂN LƯU RA 37,932,292 23,913,653 48,347,954 81,884,727 .. 5,152,165 Ngân lưu ròng trước thuế (37,632,772) 6,267,438 13,418,031 22,256,973 .. 15,032,961 Thuế thu nhập doanh nghiệp - 1,032,597 2,843,295 5,758,299 .. - Ngân lưu ròng sau thuế (37,632,772) 5,234,841 10,574,737 16,498,674 .. 15,032,961 (NCF) Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) (37,632,772) (32,397,931) (21,823,194) (5,324,520) .. 213,665,467 tích lũy ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 38 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích Thời gian hoàn vốn - Theo (NCF) chưa chiết khấu  4 năm 3 tháng IRR 38% NPV 31,376,705 Với chi phí sử dụng vốn bình quân WACC (trung bình) = 21.8%, dự án mang lại suất sinh lợi nội bộ IRR= 38% >21.8%, và thu nhập dòng tiền ròng có chiết khấu NPV = 31,376,705,000 đồng.  Báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu (EPV) ĐVT: 1,000 đ Năm 2012 2013 2014 2015 .. 2027 Ngân lưu ròng TIPV (37,632,772) 5,234,841 10,574,737 16,498,674 .. 15,032,961 Ngân lưu vay và trả nợ 22,479,062 (8,704,262) (7,760,142) (6,816,021) .. - Ngân lưu ròng EPV (15,153,710) (3,469,421) 2,814,595 9,682,653 .. 15,032,961 Ngân lưu ròng tích lũy (15,153,710) (18,623,131) (15,808,536) (6,125,883) .. 202,079,297 Thời gian hoàn vốn - Theo (NCF) chưa chiết khấu  4 năm 6 tháng IRR 46% NPV 29,985,020 BẢNG TỔNG HỢP CHỈ TIÊU ĐÁNH GIÁ DỰ ÁN Trường hợp 1 Trường hợp 2 TT Chỉ tiêu Tổng mức đầu tư (đồng) 1 37,637,750,000 37,637,750,000 (bao gồm giá trị nhà xưởng còn lại) Giá2 trị hiện tại thuần NPV theo TIPV 26,408,160,000 31,376,705,000 Tỷ3 suất hoàn vốn nội bộ IRR 37% 38% Thời gian hoàn vốn (không chiết khấu) 4 năm 4 tháng 4 năm 3 tháng Đánh giá Hiệu quả Hiệu quả Dựa vào kết quả thống kê từ Bảng tổng hợp chỉ tiêu đánh giá dự án thì trường hợp thứ hai mang lại hiệu quả cao nhất có NPV= 31,376,705,000 đồng và IRR= 38% . Đây là phương án dự án vốn vay chiếm 70%, vốn chủ sở hữu 30%. Tuy nhiên vì dự án hoạt động có hiệu quả, nên tất cả các trường hợp dự án đều mang tính khả thi cao. Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tư, và khả năng thu hồi vốn nhanh. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 39 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích VIII.7. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội Cùng với xu hướng phát triển chung cho ngành may mặc của nước ta trong giai đoạn hiện nay, khi dự án đi vào hoạt động sẽ đóng góp vào sự phát triển và tăng trưởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu vực nói riêng. “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích” mang tính khả thi cao, sát với thực tế, có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội giúp cho Nhà nước và địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thuế xuất khẩu, đóng góp vào sự phát triển ngành may mặc của đất nước đồng thời giải quyết được một lực lượng lớn lao động cho Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng cũng như cả nước nói chung. ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 40 Dự án: Sửa chữa cải tạo Nhà xưởng 86 Lũy Bán Bích CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN Việc thực hiện đầu tư “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích” sẽ góp phần đáng kể trong việc đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh cho công ty, góp phần nâng cao vị trí Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định trên thị trường may mặc và thời trang. Bên cạnh đó, dự án còn tạo việc làm, tăng thu nhập, cải thiện đời sống người dân địa phương và nâng cao giá trị công nghiệp của Thành phố. Công ty TNHH MTV Dệt may Gia Định chúng tôi khẳng định “Dự án sửa chữa cải tạo nhà xưởng số 86 Lũy Bán Bích” tại quận Tân Phú đáp ứng được nhu cầu và lợi ích kinh tế - xã hội. Riêng về mặt tài chính được đánh giá rất khả thi thông qua kế hoạch vay vốn sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động và nguồn doanh thu có căn cứ dựa vào phân tích điều kiện kinh tế tình hình thị trường trong nước. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2012 CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH MTV DỆT MAY CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ GIA ĐỊNH THẢO NGUYÊN XANH LÊ ĐÔNG TRIỀU NGUYỄN VĂN MAI ------------------------------------------ -------------------------------- - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 41