Tài liệu môn Luật đất đai (Mới nhất)

có thể hiểu: thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về trình tự không gian, thời gian, cách thức giải quyết các công việc của cơ quan nhà nước và cá nhân có thẩm quyền phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất. Nhằm hiểu hơn về khái niệm thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, ta có thể tiếp cận thông qua các đặc trưng sau đây: - Thủ tục hành chính được thực hiện thông qua hệ thống cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quản lý và sử dụng đất. Các cơ quan này, trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai sẽ thay mặt Nhà nước cũng như sử dụng quyền lực nhà nước để thực hiện chức năng quản lý đất đai của mình và giải quyết các yêu cầu của các chủ thể sử dụng đất. - Các quy phạm pháp luật quy định về thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đề cập đến rất nhiều nội dung khác nhau, song có hai nhóm quy phạm pháp luật thể hiện 2 nội dung quan trọng sau đây: Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật quy định về chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền của các cơ quan tiến hành các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai cũng như thủ tục trong việc giải quyết các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Thứ hai, nhóm quy phạm quy định về trình tự và cách thức tiến hành các thủ tục hành chính. Các quy phạm này có ý nghĩa trong việc đảm bảo cho các thủ tục về quản lý và sử dụng đất cũng như các quyền của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất được thực thi. Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất mang tính bắt buộc không chỉ đối với các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà còn là nội dung mang tính chất bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất nhằm đảm bảo trật tự quản lý Nhà nước đối với đất đai. 1.2. Thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất a. Trường hợp Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định nêu trên không được ủy quyền cho bất cứ cơ quan nào khi thực hiện thẩm quyền của mình. b. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Nếu thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất bị thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất. Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân. c. Trường hợp Nhà nước cấp giấy chứng nhận Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Ngoài ra, Luật Đất đai 2003 cũng phân cấp cho ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được ủy quyền cho sở tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của sở tài nguyên và môi trường khi có các điều kiện sau: đã thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc sở tài nguyên và môi trường; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận. II. CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH CỤ THỂ TRONG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT 2.1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế mà không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy sau: a. Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất - Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm. - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư; trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố. Nội dung thông báo thu hồi đất gồm: lý do thu hồi đất, doanh thu và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển. Việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi. - Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã triển khai thực hiện các công việc được giao. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp. Đối với các địa phương đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể giao nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện để chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất để lập dự án đầu tư. - Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc chuẩn bị dự án đầu tư và không phải tổ chức lấy ý kiến các cơ quan liên quan để xem xét giới thiệu địa điểm. - Thời hạn ra văn bản giới thiệu địa điểm đầu tư; thông báo thu hồi đất; thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định không quá 30 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ. b. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau đây: - Nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm: tên, địa chỉ của người bị thu hồi đất; diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất bị thu hồi; số lượng, khối lượng, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của tài sản bị thiệt hại; các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội; số tiền bồi thường, hỗ trợ; việc bố trí tái định cư; việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư; việc di dời mồ mả. - Lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến; Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện ủy ban mặt trận tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi. Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết. - Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Hết thời hạn niêm yết và tiếp nhận ý kiến, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định; Trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh trước khi chuyển cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định. - Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất theo quy định sau: Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài; Phòng Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư. c. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau: Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên; Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp còn lại. - Trong thời hạn không quá ba ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư. - Trong thời hạn hai mươi ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trường hợp việc bồi thường được thực hiện theo tiến độ thì chủ đầu tư được nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ để triển khai dự án. Trường hợp chủ đầu tư và những người bị thu hồi đất đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất. d. Cưỡng chế thu hồi đất - Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện: + Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư + Quá ba mươi ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; + Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước; + Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành; + Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi. - Sau mười lăm ngày, kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế nêu trên mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Nếu Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 2.2. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất * Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế: - Trường hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện tương tự phần 2.3 mục d của chương II (Điều 29, 30 và 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP); và tương tự mục 2.1 trình tự thủ tục thu hồi đất đề cập phần trên. - Trường hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất. * Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất. 2.3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất a. Trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất chuyển dịch cơ cấu vật nuôi, cây trồng đạt hiệu kinh tế cao và việc chuyển mục đích sử dụng đất không làm phá vỡ, thay đổi quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không bị thay đổi, Nhà nước đồng ý để người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải làm đơn xin phép, cùng với đó là thủ tục để đăng ký chuyển mục đích trong trường hợp này cũng rất linh hoạt và đơn giản, cụ thể là: Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp bộ hồ sơ gồm: tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Khoản 1, 2 và 5, Điều 50, Luật Đất đai năm 2003 (nếu có) tại: - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường sẽ nhận hồ sơ của tổ chức trong nước khi các chủ thể này xin chuyển mục đích sử dụng đất. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường (nếu không lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) sẽ nhận hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân. Nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, thì các chủ thể này khi chuyển mục đích sử dụng đất, có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất, sau đó UBND cấp xã có trách nhiệm chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng tài nguyên trong trường hợp chưa lập văn phòng đăng ký. Hoặc nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, pháp luật quy định họ có thể nộp hồ sơ cho ban quản lý các đơn vị này, sau đó ban quản lý có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký có thẩm quyền. Sau 20 ngày, kể từ ngày nộp hồ sơ (trừ trường hợp bị trả lại hồ sơ do không phù hợp với Khoản 2, Điều 36 Luật Đất đai năm 2003), người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Việc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện trong thời hạn không quá 18 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng ký, xác nhận tờ khai đăng ký phù hợp và chuyển giấy chứng nhận đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận để chỉnh lý cho phù hợp với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển. Sau khi đã được chỉnh lý, giấy chứng nhận sẽ được chuyển về văn phòng đăng ký nơi đã nộp hồ sơ và cơ quan này có trách nhiệm trả lại giấy chứng nhận cho người đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất. Có thể thấy quy định này không chỉ giúp người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất mà còn đảm bảo được sự kiểm soát và quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. b. Trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền Chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi việc chuyển mục đích đó làm thay đổi cơ cấu, quy hoạch sử dụng đất, thay đổi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và việc chuyển mục đích sử dụng đất có liên quan đến một số loại đất được Nhà nước bảo vệ nghiêm ngặt. Chính vì lẽ đó, việc chuyển mục đích trong những trường hợp này phải thông qua quy chế pháp lý chặt chẽ và phải được sự cho phép của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc thực hiện các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau: Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp bộ hồ sơ gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Khoản 1, 2 và 5, Điều 50, Luật Đất đai năm 2003 (nếu có); dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư tại - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường sẽ nhận hồ sơ của tổ chức trong nước khi các chủ thể này xin chuyển mục đích sử dụng đất. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường (nếu không lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) sẽ nhận hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân. Nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn, thì các chủ thể này khi chuyển mục đích sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, sau đó cơ quan này có trách nhiệm chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng tài nguyên trong trường hợp chưa lập văn phòng đăng ký. Hoặc nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất tại khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, pháp luật quy định họ có thể nộp hồ sơ cho ban quản lý các đơn vị này, sau đó ban quản lý có trách nhiệm chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký có thẩm quyền. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính, sau đó văn phòng đăng ký làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi cơ quan tài nguyên cùng cấp và cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thông báo cho người sử dụng đất biết. Trong trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích biết. Việc hoàn tất hồ sơ và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được sở tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cho phép chuyển; chỉnh lý giấy chứng nhận; ký lại hợp đồng cho thuê đất đối với trường hợp thuê đất. Thời gian thực hiện các thủ tục nêu trên không quá 30 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) kể từ ngày sở tài nguyên và môi trường, phòng tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận đã chỉnh lý tại nơi đã nộp hồ sơ. III. CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ THỦ TỤC HÀNH CHÍNH CỤ THỂ KHI NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT, CHỦ SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CHUYỂN QUYỀN, CÁC GIAO DỊCH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3.1. Các quy định chung về việc nhận hồ sơ, trả kết quả và thời gian giải quyết việc cấp giấy chứng nhận Để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12/11/2007 của Quốc hội đã ban hành về kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2008. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện được nhiều nội dung đổi mới và hoàn chỉnh liên quan đến cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất, trong đó có vấn đề phân cấp mạnh mẽ hơn để mở rộng vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc cấp giấy chứng nhận. Cùng với đó, hệ thống tổ chức bộ máy các cơ quan quản lý đất đai cũng được đổi mới và hoàn thiện cho phù hợp với sự phân cấp nêu trên. Đặc biệt, khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được hình thành và đi vào hoạt động theo mô hình “một cửa”, hầu hết các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận được thực hiện thông qua văn phòng này. Trong nội dung chương trình môn học, chúng tôi đề cập một số vấn đề chung về việc cấp giấy chứng nhận như sau: a. Nơi nộp hồ sơ và trao giấy chứng nhận - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở tài nguyên và môi trường nhận hồ sơ và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường (nếu không lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) nhận hồ sơ và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (trừ trường hợp người sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình đó nhận chuyển nhượng của tổ chức đầu tư xây dựng để bán). Nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành cho phép các chủ thể này nộp hồ sơ và nhận giấy chứng nhận tại ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận và cấp lại giấy chứng nhận do bị mất). Trong thời gian không quá hai mươi (20) ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thực hiện các công việc theo quy định của pháp luật và chuyển hồ sơ cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ủy ban nhân dân xã, thị trấn khi nhận hồ sơ có trách nhiệm viết giấy biên nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ; trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc phải kiểm tra hồ sơ và thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ biết nếu cần phải bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. - Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm sao y bản chính (đóng dấu của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) đối với giấy chứng nhận có nội dung chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng để gửi cho cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, nông nghiệp để đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước của từng ngành. b. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận Thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không bao gồm trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền và các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất) được quy định như sau: - Không quá năm mươi ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu. - Không quá ba mươi ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. - Không quá hai mươi ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Thời gian nêu trên không kể thời gian công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo địa chính thửa đất. c. Việc nộp giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận có các giấy tờ quy định Điểm c, Mục 2.2.2, Chương II Chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai thì được nộp bản sao giấy tờ đó khi đã có chứng nhận hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. - Khi nhận Giấy chứng nhận, người được cấp giấy phải giao bản gốc các giấy tờ đó cho cơ quan trao Giấy chứng nhận (trừ quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư); trường hợp Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trao giấy chứng nhận thì có trách nhiệm tiếp nhận bản gốc giấy tờ trên đây và chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. 3.2. Các thủ tục hành chính cụ thể khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền và các giao dịch về quyền sử dụng đất a. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Chuyển đổi quyền sử dụng đất là được pháp luật đất đai hiện hành quy định đơn giản và dễ áp dụng nhằm tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân thỏa thuận với nhau để dồn điền, đổi thửa nhằm khắc phục tình trạng manh mún, phân tán việc sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 126, Luật Đất đai năm 2003, cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng địa bàn cấp xã muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất thì nộp một bộ hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp theo số liệu địa chính và chuyển cho cơ quan thuế, đồng thời thông báo cho người sử dụng đất biết để thực hiện, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục liên quan đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận, sau đó chuyển hồ sơ cho phòng tài nguyên và môi trường để làm thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận. Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. b. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ làm cho một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng), vì thế các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chặt chẽ so với các quy định về chuyển đổi quyền sử dụng đất. Theo Điều 127, Luật Đất đai năm 2003 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của ban quản lý khu kinh tế, khu công nghệ cao hoặc khu công nghiệp); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường) có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường) gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; sau đó gửi hồ sơ cho sở tài nguyên và môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường để hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng. Hồ sơ sẽ được chuyển cho UBND cấp có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng. Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ. c. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là thể hiện quyền định đoạt đối với tài sản và quyền tài sản hợp pháp của người sử dụng đất và người sở hữu. Căn cứ Điều 129, Luật Đất đai năm 2003 việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định sau: Hồ sơ thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng trường hợp; trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. * Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có); Trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có). * Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm: - Đơn xin đề nghị chuyển quyền sử dụng đất - Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất (văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài) phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục liên quan đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận, sau đó chuyển hồ sơ cho Phòng Tài nguyên và Môi trường để làm thủ tục hành chính về chuyển quyền sử dụng đất và hoàn tất hồ sơ để trình UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường đối với địa phương chưa thành lập văn phòng) gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận tại nơi đã nộp hồ sơ. d. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất có thể liên kết với các chủ thể khác để tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh, Điều 131, Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự, thủ tục và cơ chế góp vốn cũng như xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn như sau: - Đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất Người có quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để góp vốn theo quy định của pháp luật làm hồ sơ đăng ký góp vốn gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường để hoàn tất các thủ tục trình UBND có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất. + Một bên hoặc các bên đề nghị theo thoả thuận trong hợp đồng góp vốn, trường hợp liên doanh với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận. + Bị thu hồi đất theo quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003. + Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể. + Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố mất tích; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện. + Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện. - Trường hợp xóa đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất: + Người sử dụng đất chấm dứt góp vốn bằng quyền sử dụng đất gửi 01 hồ sơ xoá đăng ký góp vốn đến nơi đã đăng ký góp vốn. Hồ sơ gồm: đơn xin xóa đăng ký góp vốn, hợp đồng chấm dứt góp vốn quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký góp vốn, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xoá đăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc phòng tài nguyên và môi trường hoàn tất hồ sơ và trình UBND có thẩm quyền cấp GCN để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn: + Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. + Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó. + Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó. + Trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản đó. + Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. + Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự. + Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003 và các quy định khác của pháp luật có liên quan. d. Trình tự, thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ Thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đất chính là biện pháp Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để tăng thêm nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc giải quyết những nhu cầu tài chính trước mắt trong sinh hoạt tiêu dùng. Chính vì vậy, Điều 130, Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự thủ tục đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền và xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ như sau: - Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện để thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật làm hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; văn bản uỷ quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh (nếu có) Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. + Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định tại trên. + Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa lập văn phòng đăng ký) thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận thế chấp. - Xóa đăng ký thế chấp, xóa đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, người đã thế chấp, đã được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất làm 01 bộ hồ sơ gồm gửi đến nơi đã đăng ký thế chấp, bảo lãnh gồm: + Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; + Xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc bản xác nhận của Bên nhận thế chấp, bảo lãnh về việc đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ; + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Văn bản uỷ quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh (nếu có) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra việc hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của người xin xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh và thực hiện việc xoá đăng ký thế chấp, xoá đăng ký bảo lãnh trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp cần thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh để thu hồi nợ thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền để làm thủ tục thu hồi hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, đăng ký bảo lãnh để thu hồi nợ: Khi bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất đã thế chấp, đã bảo lãnh được xử lý theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh; trường hợp không xử lý được theo thoả thuận đã ghi trong hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo lãnh có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp, đã được bảo lãnh cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khởi kiện tại Toà án nhân dân theo quy định của pháp luật; Người nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được sử dụng đất theo mục đích đã xác định và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai trong thời hạn sử dụng đất còn lại; đối với đất ở thì người sử dụng đất được sử dụng ổn định lâu dài. e. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất được đặt ra trong trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất do nguyên nhân nào đó không trực tiếp khai thác và sử dụng trên diện tích đất này nên đã đem quyền sử dụng đất của mình để cho thuê, cho thuê lại. Có thể thấy việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất là giải pháp tạm thời để lưu chuyển đất đai đến với những người có khả năng và có nhu cầu sử dụng đất trong khi chủ sử dụng không có khả năng hoặc chưa có nhu cầu sử dụng. Theo Điều 128, Luật Đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất khi đủ các điều kiện cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (phòng tài nguyên và môi trường nếu chưa thành lập văn phòng đăng ký) tùy từng đối tượng; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại xã, thị trấn thì nộp tại uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gồm: - Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất (tùy từng trường hợp phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc xác nhận của Ban quản lý Khu Kinh tế, Khu Công nghệ cao hoặc Khu Công nghiệp); - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ. Trình tự, thủ tục cho thuê, cho thuê lại đất quy định này không áp dụng đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật Đất đai năm 2003; 2. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009; 3. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009; 4. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; 5. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần; 6. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; 7. Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (gọi tắt là NĐ số 69/2009/NĐ-CP); 8. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 9. Trường Đại học Luật Hà Nội( 2006), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội. CÂU HỎI ÔN TẬP 1. Nêu khái niệm thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất. 2. Nêu thẩm quyền giải quyết các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất. 3. Nêu và phân tích các thủ tục hành chính cụ thể trong quản lý và sử dụng đất. 4. Nêu và phân tích các quy định chung khi thực hiện cấp giấy chứng nhận. 5. Nêu và phân tích các thủ tục hành chính cụ thể khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển quyền, các giao dịch về quyền sử dụng đất.