Qui trình thẩm định giá Bất động sản

Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính Khái niệm: Quy  trình  định  giá  là  một  kế  hoạch  hành  động  có  trật  tự  và  logic,  được  bố  cục  phù  hợp  với  các  quy  tắc  cơ  bản,  nó  giúp  cho  thẩm  định  viên  về  giá  đưa  ra  một  kết  luận  vững  chắc  hoặc  sự  ước  tính  giá  trị  của  tài  sản có cơ sở và có thể tin cậy được. Giới thiệu về Quy trình ĐG  Giới thiệu … Áp dụng để (mục đích): Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về  giá trị thị trường  Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị  trường, phân tích số liệu và áp dụng các  kỹ thuật ĐG cần thiết  Là công cụ để thẩm định viên và khách  hàng kiểm tra kết quả định giá. Giới thiệu … Các bước tổng quát sau: 1. Xác định vấn đề 2. Lên kế hoạch định giá 3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6.  Lập báo  cáo,  hồ  sơ  và  chứng  thư  kết  quả  định giá B c 1: ướ Xác định vấn đề  Bao gồm các công việc:  Xác định  khách  hàng  và  người  sử  dụng  kết  quả định giá   Xác định bất động sản cần định giá   Mục đích định giá   Xác định loại giá trị cần tìm kiếm  Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá  Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan  1. Xác định khách hàng và người sử  dụng kết quả thẩm định giá  Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm  định viên về thẩm định giá thông qua hợp  đồng thẩm định giá.  Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả  thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo  kết quả thẩm định giá.  Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba  liên quan. 2. Xác định những đặc trưng của  bất động sản cần định giá   Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất,  pháp lý của BĐS;  Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá  (quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có  thời hạn);  Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại  kèm theo  Những hạn chế về sử dụng đất. 3. Xác định mục đích định giá   Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục  đích gì (để xác định giá mua bán; xác định  khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)?   Mục đích định giá phải được xác định tại thời  điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi  rõ trong Hợp đồng.   Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý  kiến về loại giá trị nào?  4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm   Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ  nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá  tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị  đầu tư, giá trị trong sử dụng);  Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác  định;  Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa  chọn để định giá phải phù hợp với mục đích  định giá.  5. Xác định ngày có hiệu lực của kết  luận về giá trị   Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một  thời điểm cụ thể: ­ Hiện tại ­ Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét  xử) ­ Tương lai  Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có  hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá  6. Xác định những điều kiện, giá  thiết, hạn chế   Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin  chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra  đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của  định giá viên.    Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái  với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục  đích của quá trình phân tích.  Những giả định chung, những điều kiện hạn chế  nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và  thông báo cho khách hàng và người sử dụng những  hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá. B c 2ướ : Lập kế hoạch thẩm định  giá  Xác định phạm vi công việc và những  thông tin cần thiết  Xác định nguồn cung cấp thông tin  ­ Chủ bất động sản  ­ Các cơ quan nhà nước  ­ Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân  ­ Các công ty địa ốc    Xác định nhu cầu về người giúp việc và  chuyên gia tư vấn   Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi  tiến độ  B c 3ướ : Thu thập số liệu và mô tả  bất động sản  Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể  (về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh) 1. Số liệu chung:  Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội,  pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của  BĐS trong khu vực thị trường đã xác định. Thu thập số liệu …. Thông tin chung bao gồm: ­ Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của  địa phương ­ Tình hình dân số và việc làm ­ Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế,  về  phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao  thông, v.v. ­ Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây  dựng ­ Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dung  trong đầu tư BĐS. Thu thập số liệu…. 2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá  ­ Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất  và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất ­ Lịch sử pháp lý của tài sản ­ Chi phí xây dựng, khấu hao ­ Thu nhập và chi phí (thường xuyên) Thu thập số liệu …. 3. Số liệu về các bất động sản so sánh ­ Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý ­ Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi  phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa ­ Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín  dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể  ảnh hưởng đến giá trị tài sản ­ Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản  có thể so sánh: + Cung: + Cầu: B c 4ướ : Phân tích số liệu  Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện  trường bất động sản.   Phân tích thị trường   Phân tích về khách hàng tiềm năng  Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu  1. Phân tích thông tin từ khảo sát  hiện trường  So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực  tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm  bảo tính chuẩn xác của số liệu;  Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù  hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;  Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt  giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh. 2. Phân tích thị trường Là việc nghiên cứu, phân tích những  đặc trưng của thị trường và cung cầu về  loại bất động sản cần thẩm định giá   Phân tích bản chất và hành vi ứng xử  của những người tham gia thị trường:  Phân tích cung cầu về loại BĐS cần  định giá    Xu hướng cung­cầu trên thị trường  Phân tích xu hướng cung cầu  Những  xu  hướng  tăng  giảm  về  nguồn  cung,  tăng  giảm  về  nhu  cầu  của  những  tài  sản  tương tự hiện có trên thị trường.   Ảnh hưởng của xu hướng  trên đến giá  trị  tài  sản đang thẩm định giá. 3. Phân tích khách hàng tiềm năng  Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.  Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô,  tính năng sử dụng và môi trường xung quanh  bất động sản.  Nhu cầu, sức mua về bất động sản.  4. Phân tích sử dụng tốt nhất và tối  ưu Sử dụng tài sản tốt nhất, tối ưu là khả năng  sử dụng bất động sản hợp pháp, hợp lý trong  điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, về mặt  tài chính và đưa lại mức giá trị cao nhất cho  bất động sản. Nội dung phân tích:   Sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (giả thiết đất  trống)   Công trình tối ưu có thể xây dựng trên đất   Sử dụng công trình tốt nhất, tối ưu   Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu đất (coi  như đất trống)   Xác định, lựa chọn những bất động sản có thể  so sánh.   Đi đến ý kiến về giá trị của đất.  Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng  trên đất và sử dụng để tối đa hóa thu nhập từ  đất  Phân tích công trình tối ưu có thể xây  dựng trên đất  Phải đảm bảo những yêu cầu sau:  Khai thác tối đa lợi thế tiềm năng của đất để  thỏa mãn nhu cầu thị trường.  Tuân thủ những quy tắc, hạn chế của khu  vực, thị trường hiện tại.  Phân tích sử dụng công trình tốt nhất, tối  ưu    Trợ giúp cho thẩm định viên trong xác định  những bất động sản có thể so sánh  Trợ giúp cho thẩm định viên trong ra quyết  định những giải pháp nào sau đây là lựa chọn  tốt nhất đối với bất động sản: ­ Duy trì tài sản như hiện trạng vốn có ­ Tân trang, nâng cấp công trình, chuyển đổi  mục đích sử dụng. ­ Phá bỏ công trình. B c 5ướ : Xác định giá trị bất  động sản cần thẩm định giá  1. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản ­ Tuỳ thuộc vào mục đích, qui mô của các cuộc  định giá và loại bất động sản cần định giá ­ Thẩm định viên phải cân nhắc tính hợp lý của  mỗi  phương  pháp  thẩm  định  giá,  thuận  lợi  và  hạn chế của chúng  ­ Có  thể áp dụng một hay nhiều phương pháp  thẩm định giá Phương pháp  Thủ tục  Áp dụng thích hợp với  So sánh giá  bán Dựa trên cơ sở những bằng  chứng trực tiếp về giá bán  BĐS có thể so sánh được Những bất động sản có nhiều bất  động sản tương tự (có thể so sánh  được) được mua bán chuyển  nhượng Chi phí Dựa trên cơ sở chi phí tái tạo  hoặc chi phí thay thế công  trình xây dựng  Những bất động sản mà ít có bất  động sản tương tự được mua bán  và không có số liệu về thu nhập  Thu nhập Dựa trên cơ sở giá trị hiện tại  của những thu nhập (lợi ích)  kỳ vọng mà bất động sản tạo  ra cho người chủ trong tương  lai  Những bất động sản tạo ra thu  nhập, ví dụ: văn phòng cho thuê,  cửa hàng bán lẻ. Lợi nhuận Dựa trên cơ sở lợi nhuận từ  các hoạt động trên bất động  sản Bất động sản mà có một số yếu tố  độc quyền mà ít được mua bán,  chuyển nhượng, ví dụ cửa hàng  xăng dầu Thặng dư  Dựa trên cơ sở tổng giá trị  phát triển và chi phí đầu tư  phát triển Đất có tiềm năng đầu tư phát triển  2. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác  nhau   Khi áp dụng một hoặc nhiều phương pháp thẩm  định giá và mỗi phương pháp cho ra những kết  quả ước tính (mức giá chỉ dẫn) khác nhau  Quá trình điều hòa các mức giá chỉ dẫn khác  nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi  là thống nhất các mức giá chỉ dẫn.  Thống nhất các mức giá ….  Các tiêu chí cho phép thẩm định viên hình  thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có  thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của bất  động sản cần thẩm định bao gồm:  ­ Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận; ­ Mức độ chính xác của các số liệu;,  ­ Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị  trường. Thống nhất các mức giá  Ý kiến cuối cùng về mức giá của bất động  sản cần thẩm định: là một con số duy nhất  hoặc một khoảng giá trị (tối đa, tối thiểu)  ước lượng ­ sẽ được báo cáo cho khách  hàng­ mà thẩm định viên đưa ra thông qua  việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác  nhau của các bất động sản so sánh. B c 6ướ : Lập báo cáo, hồ sơ và  chứng thư thẩm định giá  Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định  giá thực hiện theo quy định tại tiêu  chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo  kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định  giá.”  1. Báo cáo thẩm định giá   Khái niệm (TCTĐGVN số 04): Báo cáo thẩm định giá là văn bản do thẩm  định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức  của mình về quá trình thẩm định giá, mức  giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật  ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng  yêu cầu thẩm định giá.   Những yêu cầu đối với một báo cáo  thẩm định giá: ­  Rõ ràng, chính xác, không được dẫn đến hiểu  lầm từ phía người đọc. ­  Chứa đựng những thông tin đầy đủ để khách  hàng hoặc bên thứ ba liên quan hiểu nội dung  của báo cáo một cách rõ ràng. ­  Công bố một cách rõ ràng, chính xác bất kỳ  một giả thiết mang tính bất khả kháng, một  điều kiện mang tính giá thiết hoặc một điều  kiện hạn chế nào ảnh hưởng trực tiếp hoặc  gián tiếp đến giá bất động sản cần thẩm định.   Nội dung cơ bản của báo cáo TĐG ­  Khách hàng và bên thứ 3 liên quan sử  dụng kết quả thẩm định giá  ­ Mục tiêu của việc thẩm định giá. ­ Mô tả chính xác bất động sản cần định  giá. ­ Cơ sở giá trị của việc thẩm định giá ­ Các các căn cứ dùng để thẩm định giá   ­ Số liệu minh hoạ và phân tích.  Nội dung cơ bản …. (tiếp) ­ Các phương pháp thẩm định giá và cơ sở của  việc sử dụng các phương pháp này. ­ Kết quả của thẩm định giá  ­ Thời hiệu của giá trị bất động sản ước tính. ­ Những giả thiết, điều kiện mang tính giả thiết,  những điều kiện hạn chế có ảnh hưởng đến  quá trình phân tích, đưa ra các ý kiến và kết  luận về giá trị  ­ Chữ ký của thẩm định viên và giám đốc tổ  chức thẩm định giá.  2. Hồ sơ thẩm định giá  Khái niệm: Hồ  sơ  thẩm  định  giá  là  các  tài  liệu  có  liên  quan đến công việc  thẩm định giá  trị  tài  sản  do thẩm định viên lập, thu thập, phân loại, sử  dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện thẩm  định giá.  Mục đích của việc lập Hồ sơ thẩm  định giá: ­ Lưu trữ những bằng chứng thu thập được  trong quá trình thực hiện thẩm định giá và  làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của thẩm  định viên về mức giá bất động sản cần  thẩm định. ­ Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc  thẩm định giá   Mục đích …. ­ Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá  chất lượng công việc thẩm định giá. ­ Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp,  khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau  quá trình thẩm định giá giữa khách hàng  (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức  thẩm định giá.   Nội dung hồ sơ thẩm định giá  ­ Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày  tháng lưu trữ. ­ Những thông tin về khách hàng (tên khách  hàng, bên thứ 3 liên quan sử dụng kết quả  thẩm định giá). ­ Thư mời thẩm định. ­ Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp  thẩm định giá và khách hàng.  ­ Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên  về những vấn đề thẩm định giá liên quan.  Nội dung hồ sơ thẩm định giá (tiếp) ­ Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía  cạnh kỹ thuật, pháp lý liên quan đến bất động  sản cần thẩm định giá (nếu có).  ­ Báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản  và phụ lục kèm theo báo cáo. ­ Chứng thư thẩm định giá.  ­ Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa  doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và  khách hàng.   Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ tại nơi  lưu giữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức  thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp,  tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh,  hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban  hành chứng thư thẩm định giá.  Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong  thời hạn 10 năm.  Hồ sơ thẩm định giá  (tiếp) 3. Chứng thư thẩm định giá  Khái niệm:  Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh  nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công  bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những  nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm  định giá bất động sản.  Chứng thư …  Một thẩm định viên ký vào bất cứ phần nào  của báo cáo thẩm định giá thì cũng phải ký  vào chứng thư.  Một thẩm định viên ký vào chứng thư có  nghĩa là phải chịu đầy đủ trách nhiệm về tất  cả những nội dung nêu trong chứng thư, về  kết quả thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá và  về những nội dung nêu trong báo cáo thẩm  định giá.  Nội dung chứng thư TĐG ­ Mục đích thẩm định giá  ­ Thời điểm thẩm định giá  ­ Cơ sở thẩm định giá  ­ Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất  ­ Phương pháp thẩm định giá  ­ Kết quả  thẩm định giá (Xem mẫu – Phụ lục số 3) Tóm t tắ Xác đ nh v n ị ấ đề L p k ho chậ ế ạ Thu th p tinậ Phân tích thông tin Xác đ nh giá trị ị L p báo cáoậ - Xác đ nh khách hàng, b t đ ng s n; m c ị ấ ộ ả ụ đích, c s giá tr , ngày hi u l c, gi đ nh ơ ở ị ệ ự ả ị - Xác đ nh thông tin c n thi t, ngu n thông ị ầ ế ồ tin, nhu c u nhân s , l p bi u đ theo dõi ầ ự ậ ể ồ ti n đế ộ - S li u chungố ệ - S li u v b t đ ng s n c n th m đ nh ố ệ ề ấ ộ ả ầ ẩ ị giá -S li u v b t đ ng s n so sánhố ệ ề ấ ộ ả - Phân tích thông tin hi n tr ng, phân ệ ườ tíchth tr ng, b t đ ng s n, s d ng t i ị ườ ấ ộ ả ử ụ ố uư - L a ch nự ọ các ph ng pháp, th ng nh t ươ ố ấ các m c giá đ đ a ra k t lu n cu i cùng ứ ể ư ế ậ ố v giá tr ề ị -Báo cáo th m đ nh giá ẩ ị -Ch ng th th m đ nh giá ứ ư ẩ ị -H s th m đ nh giá ồ ơ ẩ ị Thảo luận ?  Xin cảm ơn !