Please purchase a personal license

Please purchase a personal license. Chương 1: khái niệm – Thuật ngữ 1.1 ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm 1.2.2 Đặc trưng của BĐS 1.2 GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ 1.3.1 Giá trị thị trường 1.3.2 Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư 1.3.3 Giá trị bồi thường 1.3.4 Giá trị theo luật định 1.3.5 Giá trị thế chấp 1.3.6 Giá trị bảo hiểm 1.3.7 Giá trị gia tăng 1.1 ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Trong kinh tế học, đất (land) không chỉ bao gồm mặt đất (soil) còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Trong thổ nhưỡng học, đất (soil) được hiểu như là các loại vật chất bề mặt trái đất, có khả năng hỗ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụ như là môi trường sinh sống của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vật đến các động vật nhỏ. Trong Hiến pháp, đất đai (territory) là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các quyền lợi từ đất, trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. 1.1 ĐẤT ĐAI 1.1.1 Khái niệm Đất đai là kết quả của mối quan hệ thổng hòa giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất hay trong phạm vi không gian giới hạn (lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốc gia, địa giới hành chính là quỹ đất đai hành chính tương ứng, ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ sử dụng đất đai). Đất đai là tài sản (property) vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản; là vật có thực, có thể đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiến hữu, sử dụng của con người; có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Bên cạnh đó, đất đai còn được chuyển tiếp qua các thế hệ và được coi là một dạng tài sản (real estate) trong phương thức tích luỹ của cải vật chất. 1.1 ĐẤT ĐAI 1.2.2 Đặc trưng của BĐS Cố định: Vị trí cố định đã quy định đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường của đất đai. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Và đặc trưng này chi phối mạnh mẽ đến giá trị của mỗi BĐS cụ thể. Khan hiếm: đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính chất bất biến. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá… ngày càng gia tăng. Tính năng lâu bền: đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. 1.1 ĐẤT ĐAI 1.2.2 Đặc trưng của BĐS Dị biệt: điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước, ...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản phẩm khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: so với các hàng hóa khác thì đặc điểm này ở BĐS là nổi trội hơn hẳn. Sở dĩ có tính chất này là do nhu cầu về BĐS ở mỗi địa phương, mỗi dân tộc, mỗi quốc gia chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng tôn giáo, phong tục tâp quán, tâm linh của cư dân ở đó. Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chủ trương của Nhà nước 1.2 GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Theo quan đim kinh t hc chính tr Macxit, Sản phẩm hàng hóa có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên vật chất của hàng hoá, là khả năng đáp ứng như cầu sinh lý của con người. Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động không phân biệt kết tinh trong hàng hoá. Theo đó, đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người tạo ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Mt s nhà kinh t tân Macxit cho rng, đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà đã có lao động xã hội kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển đất đai của con người. Giá trị đất đô thị lớn hơn giá trị đất nông thôn. Nhưng thực tế giá c th tr ng đt đai, đ c bit đt đai đô th, ln hơn gp nhiu ln giá tr đu t vào đt đai. Theo quan đim kinh t th tr ng, không kể đất đai đã khai thác hay chưa khai thác, chúng đều có giá trị. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên không thể tái sinh, tính hiếm hoi, tính hữu dụng của đất tạo nên giá trị của chính bản thân nó. 1.2 GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Theo quan đim kinh t hc hin đi Một tài sản hoặc hàng hóa có giá trị bởi vì nó chiếm hữu một số lượng giá trị thiết yếu được quy cho nó, thí dụ như vàng hoặc bạc, giá trị nằm bên ngoài bản thân nó và được hoàn toàn tạo ra trong ý nghĩ của những người tìm cách chiếm hữu sử dụng nó. Về lý thuyết có thể lập luận rằng: để trở nên có giá trị, một sản phẩm phải chiếm hữu một số lượng nhất định thu hút người mua và người sử dụng để tạo ra mơ ước cho sự sở hữu. Các số lượng như vậy được coi là giá trị thiết yếu và được thừa hưởng trong mỗi một sản phẩm. Lập luận đó coi giá tr là mt s n phm ca tinh thn và cui cùng là con ng i to ra giá tr, ch giá tr không ph i thuc v đ c tính ca vt th. Về logic một vật thể không thể chiếm hữu giá trị thiết yếu. Lập luận đó được chứng minh như sau: nếu đột nhiên trời ban một cơn mưa vàng, bạc với số lượng rất lớn thỏa mãn mọi người, thì giá trị thiết yếu được quy cho vàng bạc sẽ tự nhiên biến mất. Hay sự phát triển tiến bộ nhanh chóng trong khoa học và kỹ thuật, sự thay đổi trong mốt thời trang làm giảm giá trị của những cái đã lỗi thời, cũng cho ta một khái niệm rằng ở một mức độ lớn con người làm ra giá trị và giá trị được xem như là nằm ở bên ngoài đặc tính của vật thể. Dù sao,  mt thi gian và đa đim nht đnh đã cho, đi t ng nm d i s nghiên cu giá tr ph i chim hu mt s đ c tính pháp lý và kinh t (giá tr đu t , chi phí, …) đ đ c mong mun s hu và s dng, sau đó quy cho nó mt giá tr. 1.2 GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI Như vậy, theo quan điểm kinh tế học hiện đại lý luận giá trị trao đổi đất đai gồm có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị. Trong đó, Giá tr s dng là giá tr hu hình là thuộc tính tự nhiên của đất đai Giá tr là đi l ng vô hình là thuộc tính xã hội phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng. 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ Mặc dù về logic chỉ có mt loi giá tr có kh năng đo s biu th kinh t gn lin đi vi mt hàng hóa ho c mt dch v trong mt th tr ng đã cho đó là giá tr th tr ng. Một câu hỏi được đặt ra là có phải thực sự có nhiều loại giá trị không? Có một giá trị cho người mua, cái khác cho người bán, cái khác nữa cho người đi thuê và … câu trả lời là “có” khi giá tr đ c xác đnh đ phc v cho mt mc đích hn ch ho c riêng bit. Những giá trị này có gì khác với giá trị thị trường. Trong thực tế có rất nhiều thuật ngữ chỉ giá trị: giá trị đánh giá, giá trị vốn, giá trị sổ sách, giá trị cầm cố vay nợ, giá trị thiệt hại, giá trị tiềm năng, giá trị bảo hiểm, giá trị đầu tư, giá trị cho thuê theo hợp đồng, giá trị thanh lý, giá trị tính thuế, … các loại giá trị này cần được xem xét trước khi đánh giá giá trị cho một tài sản. 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ 1.3.1 Giá tr th tr ng Giá tr th tr ng là mức giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một tài sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, trong đó cả người mua và người bán đều hành xử thận trọng và hiểu biết. với các điều kiện phải có là: • Người bán tự nguyện • Trước ngày định giá đã có một thời gian hợp lý (có tính đến thuộc tính của tài sản và tình hình thị trường) để marketing một cách thích đáng về quyền lợi, để thảo luận về giá và các điều khoản thanh toán, và để hoàn thành việc bán • Tình trạng thị trường, mức giá trị và các hoàn cảnh khác vào một ngày giả định bất kỳ nào để trao đổi các hợp đồng thì tương tự như ngày định giá • Không được xem xét đến bất kỳ sự trả giá thêm nào của người mua triển vọng • Cả hai bên giao dịch mua và bán đã hành động một cách có hiểu biết, thận trọng, và không bị áp đặt 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ 1.3.2 Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư Giá trị sử dụng và giá trị đầu tư khác với giá trị thị trường bởi vì những người sử dụng và những người đầu tư có những mục đích khác nhau. Giá tr s dng: Mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị của một tài sản đối với một người sử dụng cụ thể dựa trên cơ sở tài sản đó có ích như thế nào đối với người đó gọi là giá trị sử dụng. Giá tr đu t : Giá trị đầu tư là những gì mà nhà đầu tư hiện tại mong chờ ở thu nhập tương lai của tài sản. Giá trị đầu tư được dựa trên những thông số giả định của nhà đầu tư. Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi: Khả năng nguồn tài chính nhà đầu tư có được; Lượng vốn đầu tư tài chính và thời hạn của nó; Các thu nhập khác của nhà đầu tư; Sự chiếm hữu tài sản như thế nào sẽ tác động đến khả năng trả thuế của người đó; Các mục đích của nhà đầu tư. 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ 1.3.3 Giá trị bồi thường Giá trị thị trường: giá trị thay thế tài sản Thiệt hại do bị chia cắt: nếu một phần đất đai bị lấy đi thì sẽ có phần thiệt hại này. Phần bị cắt, hoặc bị mất có thể gây thiệt hại về giá trị đối với phần giá trị còn lại của lô đất. Những thiệt hại như vậy là một xác nhận để được bồi thường. Thiệt hại tất yếu: là bất kỳ tổn thất nào mà người chủ bị mất quyền sở hữu phải chịu. Đặc biệt là liên quan đến những bất động sản mang tính thương mại mà bị lấy một phần hay toàn bộ. Có thể bao gồm: Vi phạm quyền hưởng dụng; Tổn thất về lợi nhuận; Uy tín, danh tiếng; Chi phí tăng thêm. Giá trị bất động sản được tăng lên: hầu hết các đạo luật đều có quy định một khoản bù đắp khi nảy sinh vấn đề bồi thường hay nói một cách khác là khoản phải trả cho bất kỳ giá trị tăng thêm nào đối với phần đất còn lại do dự án được thực hiện. 1.3 CÁC LOẠI GIÁ TRỊ 1.3.5 Giá trị thế chấp Định giá đất đai được các tổ chức cho vay chẳng hạn như ngân hàng, yêu cầu vì mục đích coi như là bảo đảm trong trao đổi đối với khoản tiền cho vay. Khi xem xét đơn cho vay, ngân hàng và các tổ chức khác thường quan tâm xem xét đến khả năng sinh lời của bất động sản sẽ được đem ra thế chấp, tính cách và khả năng của người đứng đơn và tổng số tiền mà người ta dự tính là nhận được từ bất động sản nếu bất động sản đó được bán. Đôi khi giá trị ròng thực tế có thể nhận được từ bất động sản đem ra thế chấp vào một ngày nào đó trong tương lai có thể sẽ thấp hơn giá trị thị trường vào ngày nộp đơn. Nhìn chung, giá trị thị trường hiện hành sẽ định hướng cho những người cho vay, nhưng họ có thể triết khấu được giá trị thị trường đó bằng cách tính phần trăm khấu trừ để tính cho khoản chi tiêu đột xuất hoặc cho những phí tổn có thể được biết trước . Phải nên nhớ rằng định giá để thế chấp đòi hỏi phải xác định mức giá bán mong đợi theo phát mãi cưỡng bách do tòa án yêu cầu không phải là cơ sở của giá trị thị trường.