Phương pháp vốn hoá thu nhập

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ THU NHẬP 1/ Cơ sở lý luận 2/ Công thức 3/ Nguyên tắc áp dụng 4/ Các bước tiến hành 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp 6/ Ví dụ • Phương pháp thu nhập là phương pháp tính giá trị thi trường của một BĐS dựa trên các thu nhập mà BĐS đó đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại trong tương lai • Giá trị BĐS được ước tính bằng việc vốn hoá giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng giá trị hiện tại • Là một phương pháp thẩm định giá dùng để tính: • Giá trị hiện tại của một khoản lợi tức tương lai theo một tỷ suất thích hợp. • Giá trị vốn hiện tại của một dòng lợi tức tương lai từ tiền cho thuê theo một lãi suất thích hợp Các trường hợp áp dụng • Phương pháp này thường dùng để tính giá trị bất động sản đang tạo ra lợi nhuận. – Thẩm định giá đất hay công trình để cho thuê. – Thẩm định các dự án đầu tư, kinh doanh. – Thẩm định các tài sản sang nhượng không chuyển quyền sở hữu – 3/ Nguyên tắc áp dụng - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất : Sử dụng ở mức cao nhất, tốt nhất một tài sản để tạo ra lãi ròng hay giá trị hiện tại thuần lớn nhất vào ngày thẩm định giá. - Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: triển vọng mang lại lợi ích tương lai của một tài sản là cơ sở cho phương pháp vốn hoá thu nhập 1/ Cơ sở lý luận Trong thẩm định giá phương pháp đầu tư là cách tính giá trị thị trường của dòng tiền thu nhập thuần từ lợi tức hay tiền cho thuê chuyển hoá thành giá trị vốn Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa • Giá trị thị trường của một tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản đó. • Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết như là quá trình vốn hoá và được thể hiện đơn giản như sau : 2/ Công thức Thu nhập thuần 1 Giá trị vốn = --------------------- = Thu nhập thuần x --------------------- Tỷ suất vốn hóa Tỷ suất vốn hóa Như vậy có 2 bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hóa Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác BĐS (cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả việc khấu trừ thuế. Thu nhập ròng = Doanh thu - Chi phí - Thuế • Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): Đó là tỷ suất mong uớc của nhà đầu tư khi xem xét đầu tư vào 1 BĐS nào đó cho 1 mục đích kinh doanh cụ thể. • Suất lợi tức bắt buộc của 1 nhà đầu tư được xác định bằng những rủi ro liên quan đến đầu tư Lãi suất vốn hóa = Tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không rủi ro + Phụ phí rủi ro. • Việc cộng thêm phụ phí rủi ro dựa trên nguyên tắc là đầu tư một khoản tiền trong hiện tại với hy vọng sau một thời gian sẽ thu được một khoản tiền lớn hơn đủ để trang trãi cho thời gian đầu tư, tỷ lệ lạm phát và tính không ổn định của dòng thu nhập trong tương lai. • Do đó lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn ) cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố : 1.Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ. 2.Tỷ lệ lạm phát dự kiến. 3.Rủi ro dự đoán • Tổng lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là “tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro”. Tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến Suất lợi tức bắt buộc (tỷ lệ hoàn vốn) = lãi suất thực tế + tỷ lệ lạm phát dự kiến + Phụ phí rủi ro. • Đầu tư không rủi ro : là khoản đầu tư mà nhà đầu tư biết rơ số lượng lợi nhuận và thời gian sẽ thu được lợi nhuận. VD : Lãi suất trái phiếu Chính phủ dài hạn hoặc lãi suất tiền gửi tiết kiệm Ngân hàng … • Phụ phí rủi ro : phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng đối với rủi ro, do đó, họ thường yêu cầu một tỷ lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi ro cao. Mức chênh lệch giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với “ Tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro” được gọi là “phụ phí rủi ro”. • Rủi ro dự kiến : là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định, trong đó có 3 yếu tố rủi ro thường gặp • Rủi ro kinh doanh • Rủi ro tài chính • Rủi ro thanh khoản 4/ Các bước tiến hành: • Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan, có tác động đến thu nhập. • Ước tính tất cả các khoản chi phí như sửa chữa, bảo hành, điều hành… • Xác định lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương tự. • Áp dụng công thức vốn hóa để ước tính giá trị của tài sản. 6/ Ví dụ 1 : Hãy ước tính giá trị của Trung tâm Thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng. Chi phí sửa chữa, bảo hành, điều hành, khấu hao… là 1,545,454,545 đồng, thuế VAT 454,545,455 đồng. Suất lợi tức bình quân cho các hoạt động kinh doanh trên địa bàn (lãi suất vốn hóa là 10%). • Giải Thu nhập ròng hàng năm = 5 tỷ đồng – 1.545.454.545 đồng - 454.545.455 đồng = 3 tỷ đồng. Thu nhập ròng Giá trị tài sản = --------------------------------- Lãi suất vốn hóa 3 tỷ đồng = ------------------------= 30 tỷ đồng 10% • Ví dụ: Trung tâm thương mại có thu nhập cho thuê hàng năm là 5 tỷ đồng, trong đó thuế, chi phí sửa chữa bảo hành, khấu hao .... chiếm 40%. Lãi suất vốn hoá bình quân hoạt động kinh doanh của ngành là 10%. Hãy ước tính giá trị vốn của trung tâm thương mại này ? • Thu nhập ròng = Thu nhập hàng năm – Chi phí = 5 tỷ - (5tỷ x 40%) = 3 tỷ • Giá trị vốn = 3 tỷ / 10% = 30 tỷ đồng. Hạn chế của phương pháp thu nhập truyền thống • Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai theo công thức đơn giản trên là thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống. Tuy nhiên, quá trình chuyển hoá về vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay cho gía trị nhiều hơn một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm. Do đó cần tính đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong phương pháp thu nhập truyền thống, mà phải sử dụng đến kỹ thuật dòng tiền chiết khấu ( Discounted Cash Flow) • Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF đưa ra cách tiếp cận chi tiết và chính xác hơn cho việc tính chiết khấu, xác định một dòng tiền mặt thanh toán và chiết giảm nó một cách tương ứng. 5/ Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF ( Discounted Cas Flow) • Cách tiếp cận DCF : bao gồm việc chiết khấu tất cả các khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố lạm phát, thuế và những thay đổi về thu và chi. • DCF được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị trường của bất động sản tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và các phân tích đầu tư. • Các phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá đầu tư phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Do các giả thiết tỷ lệ chiết khấu khác nhau là nhận được từ chứng cớ bán, nên khi sử dụng như là phương pháp thẩm định giá, DCF phải liên quan đến chứng cớ thị trường có khả năng sử dụng. Nó là kỹ thuật thẩm định giá hữu ích trong việc liên kết với phương pháp thu nhập truỵền thống và so sánh trực tiếp với giá bán thị trường. • Có 2 DCF : • NPV (Net Present Value) giá trị ròng hiện tại (hay Hiện giá thuần) của một đầu tư : là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các dòng tiền thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. NPV > 0 cho thấy tài sản gia tăng theo suất lợi tức mong muốn. Dùng để tính giá trị hiện tại cuả các khoản lợi ích trong tương lai • IRR ( Internal Rate of Return) Tỷ suất hoàn vốn nội bộ ( suất lợi tức nội hoàn / Tỷ suất nội hoàn) : là tỷ lệ chiết khấu mà ở đó giá trị hiện tại của các lợi ích từ một đầu tư mang lại bằng với chi phí đầu tư ban đầu, đây là tỷ lệ chiết khấu mà NPV của đầu tư = 0 . Một đầu tư có hiệu quả nếu như IRR bằng hoặc lớn hơn suất lợi tức mong muốn. Dùng để tính tỷ suất vốn hoá. • Trong thẩm định giá , phương pháp NPV được sử dụng phổ biến và có thể được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản. • Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí đều được chiết khấu theo một tỷ lệ thích hợp và tỷ lệ đó được chấp nhận thường là tỷ lệ lãi có khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch, có thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư • Công thức tính NPV • Dòng tiền không đều : CF1 CF2 CFn NPV = - I + ------------ + ----------- + ---------- + ------------- ( 1 + i) (1 + i)2 (1+i)n n CFt = - I + Σ ------------ t =1 ( 1 + i)t Trong đó : I : Nguồn vốn đầu tư ban đầu CFt : thu nhập ròng năm thứ t n : Tuổi thọ của dự án i : tỷ lệ chiết khấu • Dòng tiền đều : A A A NPV = - I + --------+ -------- + -----+ ------------- ( 1 + i) (1 + i)2 (1+i)n n 1 = - I + A Σ ------------ t = 1 ( 1 + i)t = -I + [ A x PVFA (i;n) ] = -I + A ( YP@ i%,n) Trong đó : A : thu nhập ròng hàng năm 1 Công thức tính PVFi = ------------ = ( 1 + i ) –n ( 1 + i )n • Ví dụ 2 : • Thẩm định giá Trung tâm thương mại khai thác có thời hạn nhưng được bán quyền sử dụng trong 5 năm với thu nhập và chi phí như trên, Lãi suất tiết kiệm là 5%/năm • Vậy người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là bao nhiêu vào thời điểm mua V = 3 tỷ đồng ( YP@ 5%,5) = 3 tỷ đồng X 4,3294767 = 12.988.430.000 • Vậy người mua có thể chấp nhận giá mua tối đa là 12.988.430.000 • Ví dụ 3 : Một kế hoạch đầu tư có dòng tiền như sau • Tính NPV nếu yêu cầu lãi suất 14 %, 15 % và 15,5% • Tính IRR kế hoạch • Suy ra : IRR giữa 15% và 15,5% tại đó NPV = 0) 5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp • PP đầu tư sử dụng thẩm định giá chủ yếu ứng dụng toán tài chính, nên nó rất khoa học, đòi hỏi phải có tài liệu chính xác và nhà thẩm định giá phải có kiến thức và hiểu biết kỹ lưỡng. • Trường hợp DCF cho kết quả khác biệt quá lớn so với chứng cớ thị trường, nên sử dụng phương pháp khác bổ sung phù hợp với đặc tính của tài sản. Độ tin cậy vào thẩm định giá DCF trong kết luận cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng. Do vậy không nên sử dụng phương pháp DCF khi không có các số liệu tài chính hoặc các số liệu ước tính không đáng tin cậy. • Không nên xem DCF là phương pháp thẩm định giá duy nhất, nên thực hiện kiểm tra thẩm định giá DCF bằng các phương pháp khác.Các thẩm định gía DCF tạo ra ít hoặc không có các giải thích giá trị thì không có khả năng sử dụng nhiều hơn hoặc đáng tin cấy hơn các phương pháp đơn giản hơn khác. • Ví dụ 4: Thẩm định giá cửa hàng thương mại khai thác vĩnh viễn, có các thông tin về BĐS cần thẩm định giá : Diện tích sàn xây dựng : 2.000 m2 Diện tích có thể cho thuê / DT sàn xây dựng : 80% Đơn giá cho thuê : 1.100.000 đ/ m2/ tháng Chi phí khấu hao, sửa chữa, bảo dưỡng : 3 tỷ đồng / năm Chi phí quản lư điều hành : 1 tỷ đồng Thuế VAT : 10% Thuế thu nhập : 28% lợi tức trước thuế Thời hạn cho thuê còn lại : 4 năm Đơn giá cho thuê mới, dự kiến sẽ tăng 15 % Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng tăng : 5 % Chi phí quản lý điều hành tăng : 10% Tỷ suất các loại thuế không đổi Lãi suất vốn hóa 12% • Cách giải : 1/ Tính thu nhập ròng hiện nay Doanh thu hiện nay : 1.100.000 đ/m2 X 2.000m2 X 80% X 12 tháng = 21.120.000.000 đ Thuế VAT 21.120.000.000 đ X 10% ---------------------------------- = 1.920.000.000 đ 1,1 Thu nhập trước thuế hàng năm : 21.120.000.000 đ - 3.000.000.000đ - 1.000.000.000 đ -1.920.000.000đ = 15.200.000.000đ Thu nhập ròng hàng năm hiện nay : 15.200.000.000đ X ( 1 - 28% ) = 10.944.000.000 đ 2/ Thu nhập ròng ước tính vào thời kỳ sau khi kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay Doanh thu ước tính 21.120.000.000 đ X ( 1 + 15 %) = 24.288.000.000đ Chi phí ước tính ( 3.000.000.000đ X 1,05 ) + ( 1.000.000.000đ X 1,1 ) = 4.250.000.000đ Thuế VAT ước tính 24.288.000.000đ X 10% ------------------------------------- = 2.208.000.000đ 1,1 Thu nhập trước thuế thu nhập 24.288.000.000đ - 4.250.000.000đ - 2.208.000.000đ = 17.830.000.000đ Thu nhập ròng 17.830.000.000đ X ( 1 – 28% ) = 12.837.600.000đ 3. Giá trị cửa hàng mại ước tính vào năm kết thúc hợp đồng cho thuê hiện nay 12.837.600.000đ ------------------------ = 106.980.000.000đ 12% 4. Giá trị cửa hàng thương mại hiện tại : 1 106.000.000.000đ V = 10.944.000.000đ X ---------- + ------------------------- (1,12)n (1.12)4 106.000.000.000đ V = 10.944.000.000đ X ( YP @ 12%,4) + ------------------------ (1.12)4 V = 10.944.000.000đ X (3,3037) + 67.987.929.600đ = 104.143.622.400đ