Phương pháp so sánh

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Phơng pháp so sánh trực tiếp Cơ sở lý luận Là phương phỏp định giỏ bằng cỏch so sỏnh trực tiếp BĐS mục tiờu với cỏc BĐS tương tự đó được bỏn trờn thị trường  Dựa trờn giả định: giỏ trị thị trường của một BĐS cú mối liờn hệ mật thiết với giỏ trị của cỏc BĐS tương tự cú thể so sỏnh đó được mua, bỏn hoặc cho thuờ trờn thị trường 2 Giá: 5 tỷ đồng ? Cỏc nguyờn tắc cơ bản của phương phỏp Nguyờn tắc cung cầu Nguyờn tắc thay thế Nguyờn tắc cõn bằng Nguyờn tắc ngoại ứng Yờu cầu Chỉ so sỏnh được với cỏc BĐS tương tự trong cựng một thị trường hoặc khu vực thị trường, cú tớnh chất đồng nhất So sỏnh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đõy Chất lượng thụng tin phải cao và cú thể so sỏnh được Thị trường cần ổn định Người định giỏ phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường Áp dụng  Để định giá các BĐS có tính đồng nhất nh: các căn hộ, các chung c, các dãy nhà đợc xây dựng cùng một kiểu; định giá các mảnh đất trống;  Là phơng pháp chung đợc áp dụng cho mục đích mua bán, định giá cầm cố, thế chấp, để đánh thuế BĐS... 5 Các bớc tiến hành Bớc 1. Xác định bất động sản mục tiêu Bớc 2. Thu thập tìm kiếm các thông tin về bất động sản so sánh Bớc 3. Kiểm tra các thông tin về các bất động sản so sánh để xác định lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù hợp nhất. Bớc 4. Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh Bớc 5. So sánh điều kiện của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh để tiến hành điều chỉnh giá Bớc 6. Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số giá trị của BĐS so sánh đã điều chỉnh Một số lưu ý khi điều chỉnh  Lấy BĐS mục tiờu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sỏnh. Nếu BĐS so sỏnh cú cỏc yếu tố được đỏnh giỏ là tốt hơn BĐS mục tiờu thỡ điều chỉnh giảm giỏ của BĐS so sỏnh xuống và ngược lại Cỏc điều chỉnh khụng nờn quỏ vụn vặt và chi tiết Mỗi điều chỉnh cần phải được chứng minh từ bằng chứng thị trường  Luụn đặt cõu hỏi: Những khỏc nhau nào là lý do chủ yếu dẫn đến sự khỏc nhau về giỏ trị của hai BĐS  Từ đú tớnh mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản so sỏnh với BĐS mục tiờu Cỏc yếu tố so sỏnh yếu tố phỏp lý, quyền năng Yếu tố thuộc thị trường điều kiện mua bỏn, Điều kiện thanh túan Thời gian bỏn Những chi phớ phải bỏ ra để sửa chữa BĐS sau khi mua Vị trớ, địa điểm Đặc điểm kinh tế (hợp đồng thuờ, bảo dưỡng …) Đặc điểm kỹ thuật, kết cấu của BĐS Tài sản cỏ nhõn bỏn kốm với BĐS Trỡnh tự và Nội dung điều chỉnh Trỡnh tự điều chỉnh: Những yếu tố ảnh hưởng chung đến toàn bộ giỏ trị BĐS điều chỉnh trước. Những yếu tố riờng biệt điều chỉnh sau Nội dung điều chỉnh một số nhúm yếu tố - Hình dáng, mặt bằng - Vị trí và địa điểm - Yếu tố pháp lý - Các yếu tố kết cấu công trình BĐS - Điều kiện thị trờng Bài tập Ước lượng giỏ bỏn cho BĐS mục tiờu, biết cỏc thụng tinCỏc yếu tố so sỏnh BĐS mục tiờu SS1 SS2 SS3 SS4 Giỏ bỏn 560 600 620 630 Thời gian bỏn 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 Diện tớch xõy dựng 170 160 180 180 180 Mặt tường Bả matớt Vụi Vụi Bả matớt Bả matit Phũng bếp 1 1 1 1 1 Số phũng vệ sinh 3 3 3 3 3 Tuổi cụng trỡnh (năm) 19 20 20 21 20 Bài giải Tớnh mức điều chỉnh về diện tớch xõy dựng SS2 – SS1 = 180 m2– 160 m2 = 600 -560 => 1 m2= 2 trđ SS2 –SS4 Tớnh mức điều chỉnh cho việc bả ma tớt là 30trđ Tớnh mức điều chỉnh cho tuổi cụng trỡnh là 10 trđ/năm (SS 3: bả matit + 21 năm = 620 SS4 : bả ma tớt + 20 năm = 630) Giỏ bỏn của BĐS mục tiờu = 620 triệu Phương phỏp xỏc định hệ số điều chỉnh (tiếp) Phương phỏp định tớnh Là phương phỏp định giỏ dựa trờn cơ sở phõn nhúm cỏc yếu tố điều chỉnh và tỡm ra xem những yếu tố nào là tốt hơn, những yếu tố nào là tương đương và những yếu tố nào là kộm hơn Phương phỏp xỏc định hệ số điều chỉnh (tiếp) Việc phõn nhúm theo phương phỏp định tớnh cú thể thực hiện theo 2 cỏch: Cỏch 1: ước lượng cụng dụng, giỏ trị của từng yếu tố đúng gúp để chỉ ra rằng cỏc yếu tố đú là tốt hơn, hay xấu hơn Cỏch 2: cho điểm từng yếu tố, sau đú tớnh tổng điểm để tỡm ra BĐS này là tốt hơn, tương đương hay là kộm hơn Vớ dụ MT SS1 (500 trđ) SS2 (550trđ) Gạch Thạch Bàn 8 Đồng Tâm 5 TBN 10 Cầu thang Đá 10 Gỗ 12 Gỗ tốt 15 Sơn Sơn 4 Vôi 2 Sơn cao cấp 5 Tổng 22 19 30  Sẽ tìm ra bất động sản này nằm trong khoảng nào. VD: 19 500 < BĐSMT < 550 Bài tập Các yếu tố so sánh BDS mục tiêu SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 Giá bán (tr.đ) 550 800 515 490 530 Diện tích sàn (m2) 90 80 105 75 65 79 Giá bán /m2 sàn (tr.đ/m2) 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71 Các quyền về BĐS Toàn quyền sở hữu Chất lợng xây dựng Trung bỡnh Tốt hơn Tơng tự Tơng tự Tốt hơn Kém hơn Dịa điểm Tốt Tơng tự Tốt hơn Kém hơn Tơng tự Kém hơn Các dịch vụ Tốt Tốt hơn Tơng tự Tơng tự Tơng tự Tơng tự Nơi gửi xe Tốt Kém hơn Tốt hơn Tơng tự Tốt hơn Tơng tự So sánh chung - Tốt hơn Tốt hơn Kém hơn Tốt hơn Kém hơn Bài giải Sắp xếp đồng hạng cỏc so sỏnh Giỏ của Bđs Mục tiờu 6,86 < MT < 6,875 Các so sánh Giá/ m2 sàn So sánh chung So sánh 2 7,62 Tốt hơn So sánh 4 7,54 Tốt hơn So sánh 1 6,875 Tốt hơn BĐS mục tiêu So sánh 3 6,86 Kém hơn So sánh 5 6,71 Kém hơn Bài tập Cần định giá một nhà ở 3 tầng có tổng diện tích xây dựng là 150 m2 với 4 phòng ngủ, 1 phòng bếp và 1 phòng khách, 3 nhà vệ sinh ở 3 tầng trên diện tích đất sử dụng là 45 m2. Chất lợng xây dựng của ngôi nhà ở mức trung bình so với các ngôi nhà khác trong khu vực. Ngời định giá có 5 ngôi nhà tơng tự có thể so sánh đợc với ngôi nhà cần định giá và có các thông tin của các so sánh nh bảng sau: Lu ý: Mức điều chỉnh đợc tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu đồng, mỗi phòng ngủ là 10 triệu đồng và đơn giá xây dựng mỗi m2 cho loại BĐS này là 2 tr.đ/ m2. Mức điều chỉnh do bán cho ngời thân đợc ghi chép trong hệ thống lu giữ thông tin là giảm 80 tr. đồng. Mức điều chỉnh thanh toán chậm đợc tính theo lãi xuất tiền gửi ngân hàng và mức điều chỉnh theo thời gian bán đợc tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế. Số liệu của các BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu TT Các yếu tố so sánh SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 1 Giá bán (tr. đ) 1300 1450 1280 1600 1500 2 Diện tích xây dựng 120 150 120 155 150 3 Diện tích đất sử dụng 40 43 40 45 45 4 Số lượng nhà vệ sinh 2 2 3 4 3 5 Số lượng phòng khách và bếp 1 bếp, 1 phòng khách 6 Số lượng phòng ngủ 3 4 3 4 4 7 Thời gian bán 6 tháng trước 3 tháng trước 10tháng trước 2 tháng trước 1 tháng trước 8 Điều kiện bán Bán trên TT Bán trên TT Bán trên TT Bán trên TT Người thân 9 Các quyền lợi Toàn quyền sở hữu 10 Điều kiện thanh toán TT ngay Chậm 1 tháng Chậm 3 tháng TT ngay Chậm 6 tháng 11 Vị trí Tương tự nhau Bài giải TT Các điều chỉnh BDS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Giá bán - 1300 1450 1280 1600 1500 Các điều chỉnh 1 Các quyền lợi Giá điều chỉnh TQSH - TQSH 1300 TQSH 1450 TQSH 1280 TQSH 1600 TQSH 1500 2 Diều kiện bán Bán trên thị trờng Bán trên thị trờng Bán trên thị trờng Bán trên thị trờng Bán trên thị trờng Bán cho ngời thân Mức điều chỉnh - 0 0 0 0 +80 Giá điều chỉnh 1300 1450 1280 1600 1580 3 Diều kiện thanh toán TT ngay TT ngay -1tháng -3 tháng TT ngay -6 tháng Mức điều chỉnh (lãi xuất tiền gửi %/ tháng) 0 *0,2% +2,9 tr.đ *0,4% +15,36 0 * 0,54% +51,192 Giá điều chỉnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192 4 Vị trí - Tơng tự, không phải điều chỉnh Giá điều chỉnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192 5 Thời gian bán 6 tháng trước 3 tháng trước 10 tháng trước 2 tháng trước 1 tháng trước Mức điều chỉnh (theo tỷ lệ lạm phát trong năm) *3% +39 tr.đ *1% +14,529 *5% +64,768 *0.5% +8 tr.đ 0 + 0 tr.đ Giá điều chỉnh 1339 1467,42 9 1360,12 8 1608 1631,192 6 DT xây dựng 150 m2 120 150 120 155 150 Mức điều chỉnh +60 0 +60 -10 0 Giá điều chỉnh 1399 1467,42 9 1420,12 8 1598 1631,192 7 Số lượng bếp, phòng khách Tương tự, nên không phải điều chỉnh 8 Nhà vệ sinh 3 2 2 3 4 3 Mức điều chỉnh - + 7 tr.đ +7 0 - 7 0 Giá điều chỉnh 1406 1474,42 9 1420,12 8 1591 1631,192 9 Phòng ngủ 4 3 4 3 4 4 Mức điều chỉnh +10 tr.đ 0 +10 0 0 Giá điều chỉnh 1416 1474,42 9 1430,12 8 1591 1631,192 Tổng mức điều chỉnh thực 116 24,429 150,128 -9 131,192 Giá điều chỉnh theo đơn vị diện tích đất sử dụng (tr.đ/m2) 35,4 34,289 35,753 35,355 36,248 Tổng mức điều chỉnh 116 24,429 150,128 25 131,192 Trọng số 3 5 1 4 2 Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các BĐS so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh. Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+(35,348x2)= 527,316 tr.đ Giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu đợc tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh: 527,316/15 =35,154 tr.đ/m2 Giá trị của BĐS mục tiêu tính bằng giá trị đơn vị của BĐS mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của BĐS đó: 35,154 tr.đ/m2 x 45 m2 = 1581,948 tr.đ, làm tròn số 1582 tr.đồng u, nhợc điểm của phơng pháp - u điểm:  Là phơng pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật;  Phơng pháp này dựa vào giá trị thị trờng, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận;  Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp định giá khác... - Nhợc điểm:  Nếu chất lợng thông tin không tốt về những giao dịch tơng tự sẽ ảnh hởng tới kết quả định giá.  Các thông tin thờng mang tính chất lịch sử.  Không tính đến luồng thu nhập của các BĐS  Chứa đựng yếu tố chủ quan 23