Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán)

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ (Phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) 1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp  Khái niệm: Là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vật thay thế.  Ý nghĩa: Sử dụng để định giá các BĐS ít có cầu của thị trường và hiếm khi được mua, bán trên thị trường: -Định giá BĐS công cộng như trường học, bệnh viện, hội trường thành phố, thư viện, trạm cảnh sát và một số BĐS khác. - Định giá đền bù giải phóng mặt bằng. - Định giá cho việc bảo hiểm BĐS. - Định giá cho việc đánh thuế và thuế suất tính trên chi phí xây dựng công trình và giá trị địa điểm. 2. Nguyên lý chung và cơ sở của phương pháp •Nguyên lý chung: Chi phí địa điểm Cộng Chi phí xây dựng công trình Trừ: Phần giảm giá trị của công trình Giá trị của BĐS * Cơ sở của phương pháp: - Nguyên tắc thay thế - Cung và cầu - Cân bằng - Ngoại ứng - Sử dụng cao nhất, tốt nhất. 3. Các bước thực hiện Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá. Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình. Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình Bước 4:Trừ tổng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình khỏi chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được giá trị hiện tại của công trình cần định giá. Bước 5:Ước tính chi phí đã giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chi phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm. Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính của BĐS cần định giá. Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất cứ tài sản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí,nếu cần thiết, điều chỉnh này định giá để đưa ra chỉ số giá trị của các lợi ích cụ thể trong BĐS. 4. Các phương pháp xác định chi phí 4.1. Các loại chi phí và lợi nhuận - Các chi phí trực tiếp: Lao động, vật liệu xây dựng, chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ. - Các chi phí gián tiếp: Chi phí dịch vụ chuyên môn; Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý; Chi phí GPMB; Lãi vay; Các chi phí bảo hiểm rủi ro và chi phí xây dựng; Các chi phí vận hành từ khi hoàn thành công trình đến thời điểm công trình đạt được mức chiếm hữu ổn định; Đầu tư bổ sung theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của hợp đồng cho thuê; Chi phí marketing, phí môi giới; Chi phí quản lý hành chính của người phát triển; Các chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản. 4.1. Các loại chi phí và lợi nhuận -Lợi nhuận của người đầu tư hoặc của nhà thầu được dẫn xuất từ thị trường: là chênh lệch giữa tổng chi phí phát triển, chi phí marketing và giá trị thị trường của BĐS sau khi hoàn thành và đạt mức chiếm hữu ổn định. -Lợi nhuận của người phát triển được cộng với chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp để tính chi phí thay thế/chi phí tái tạo công trình. - Phụ thuộc vào điều kiện thị trường, lợi nhuận của người phát triển có thể được ước lượng theo % của chi phí trực tiếp hoặc chi phí trực tiếp và gián tiếp, hoặc chi phí trực tiếp, gián tiếp và giá trị của địa điểm. 4.1. Các loại chi phí và lợi nhuận  Chi phí thay thế và chi phí tái tạo công trình Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.  Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hết công trình đang định giá, có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó. 4.2. Các phương pháp xác định chi phí * Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: •Phương pháp này được sử dụng để ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích (đ/m2) bằng cách khai thác số liệu sẵn có trên thị trường của các công trình tương tự công trình cần định giá, thực hiện điều chỉnh theo điều kiện thị trường và các khác biệt vật lý cụ thể. • Để ước lượng chính xác theo phương pháp đơn vị so sánh người định giá nên tính chi phí đơn vị từ các công trình tương tự hoặc điều chỉnh số liệu chi phí đơn vị chuẩn để phản ánh sự khác biệt về kích thước, hình thể, nội thất, thiết bị. • Chi phí đơn vị áp dụng cần phản ánh được bất cứ thay đổi nào về các mức chi phí giữa ngày đơn vị chuẩn được đưa ra và ngày định giá có hiệu lực. 4.2. Các phương pháp xác định chi phí  Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Được áp dụng chi phí đơn vị cho số lượng của các bộ phận cấu thành trong cấu trúc hoặc cho độ dài, cho diện tích hoặc khối lượng của những bộ phận cấu thành này.  Phương pháp khảo sát số lượng: Là việc tính số lượng và chất lượng của tất cả các vật liệu đã được sử dụng, số lượng tất cả các loại lao động theo ngạch bậc và theo số giờ cần thiết sử dụng trong xây dựng công trình. Sau đó cộng tổng chi phí lao động và vật liệu với các chi phí dự phòng, chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu để được tổng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình. 5. Tính giảm giá tích luỹ 5.1. Khái niệm về giảm giá tích luỹ  BĐS đã qua sử dụng thường bị hao mòn và lỗi thời nên giá trị của nó bị giảm. Khi định giá theo phương pháp chi phí cần tính phần giảm giá đó.  Giảm giá tích luỹ là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo nên sự khác biệt giữa chi phí thay thế/chi phí tái tạo của một BĐS so với giá trị thị trường của BĐS tương tự tại thời điểm định giá. 5.2. Các nguyên nhân gây giảm giá tích luỹ của công trình  Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng do quá trình sử dụng, hoạt động của các yếu tố tuổi của công trình, mối mọt, bão lũ gây ra, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, hoá chất hoặc do con người.  Lỗi thời chức năng: Do sai sót trong thiết kế.  Lỗi thời bên ngoài: Phiền toái gây ra từ bên ngoài. 5.3. Tuổi của công trình - Tuæi kinh tÕ cña c«ng tr×nh lµ tuæi thä s¶n xuÊt cña 1 c«ng tr×nh kÓ tõ khi nã ®îc x©y dùng cho tíi khi nã trë thµnh g¸nh nÆng kinh tÕ ®èi víi ®Þa ®iÓm. Khi c«ng tr×nh chÊm døt tuæi thä kinh tÕ, nã kh«ng cßn gi¸ trÞ vµ sù tån t¹i cña nã chØ lµm gi¶m gi¸ trÞ cña ®Þa ®iÓm. -Tuæi sö dông cña B§S liªn quan ®Õn c¸c kÕt tróc vËt lý cña c«ng tr×nh. Tuæi sö dông lµ kho¶ng thêi gian mµ c¸c kÕt cÊu cña c«ng tr×nh cã thÓ kú väng thùc hiÖn ®îc chøc n¨ng theo thiÕt kÕ ban ®Çu. -Tuæi thùc tÕ cña bÊt ®éng s¶n cã thÓ kh¸c ®¸ng kÓ víi tuæi kinh tÕ cña nã. Tuæi thùc tÕ cña c«ng tr×nh cßn gäi lµ tuæi theo thêi gian, thÓ hiÖn thêi gian ®· qua cña c«ng tr×nh kÓ tõ khi nã ®îc x©y dùng xong ®Õn ngµy ®Þnh gi¸. - Tuæi hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh thÓ hiÖn ®iÒu kiÖn vµ sö dông cña cÊu tróc. NÕu mét c«ng tr×nh ®îc b¶o dìng tèt h¬n c¸c c«ng tr×nh kh¸c trong cïng mét khu vùc thÞ trêng th× tuæi hiÖu qu¶ cña nã sÏ Ýt h¬n tuæi thùc tÕ vµ ngîc l¹i. Tuæi hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh cã liªn quan ®Õn tuæi kinh tÕ cßn l¹i cña c«ng tr×nh. - Tuæi kinh tÕ cßn l¹i cña c«ng tr×nh lµ kho¶ng thêi gian mµ c«ng tr×nh ®îc kú väng tiÕp tôc ®ãng gãp vµo gi¸ trÞ cña B§S. Nã ®îc íc lîng lµ kho¶ng thêi gian kÓ tõ ngµy ®Þnh gi¸ ®Õn kÕt thóc tuæi kinh tÕ cña c«ng tr×nh. Tæng tuæi kinh tÕ cña c«ng tr×nh thêng b»ng tæng sè tuæi hiÖu qu¶ cña c«ng tr×nh vµ tuæi kinh tÕ cßn l¹i cña c«ng tr×nh. Tuæi sö dông cßn l¹i cña c«ng tr×nh lµ kho¶ng thêi gian kÓ tõ ngµy ®Þnh gi¸ ®Õn thêi ®iÓm kÕt thóc tuæi sö dông cña c«ng tr×nh. Tuæi sö dông cßn l¹i cña c¸c cÊu tróc cã tuæi thä dµi cã thÓ b»ng hoÆc lín h¬n tuæi kinh tÕ cßn l¹i cña c«ng tr×nh. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình a. Phương pháp kỹ thuật:  Được sử dụng trong phân tích cơ cấu qua điều tra thu thập thông tin, tài liệu để tính toán phần giảm giá của công trình.  Các nguyên nhân giảm giá được phân loại: + Có thể sửa chữa được + Không thể sửa chữa được 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Các bước thực hiện: Bước 1:Tính toán các yếu tố bị hao mòn vật lý bằng các kỹ thuật phù hợp, sau đó cộng tất cả các hao mòn vật lý để được tổng giảm giá tích luỹ do hao mòn vật lý. Bước 2: Tính tổng giảm giá tích luỹ do lỗi thời chức năng của tất cả các yếu tố. Bước 3: Tính tổng giảm giá tích luỹ do lỗi thời bên ngoài bằng kỹ thuật so sánh theo cặp hoặc vốn hoá phần thất thu tiền thuê. Phân bổ lỗi thời bên ngoài cho địa điểm và công trình. Lưu ý: Khi tính giảm giá do từng nguyên nhân cần ước tính chi phí thay thế cho những yếu tố có thể sửa chữa được và tính giảm giá cho những yếu tố không thể sửa chữa được. Bước 4: Cộng phần giảm giá do tất cả các nguyên nhân sẽ được tổng số giảm giá tích luỹ của công trình. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Lấy chi phí thay thế công trình – tổng giảm giá tích luỹ của công trình = Chi phí công trình đã giảm giá. Giá trị BĐS = Chi phí công trình đã giảm giá + giá trị đất + giá trị cải tạo cảu các công trình phụ trên địa điểm. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình b. Phương pháp tính giảm giá rút ra từ thị trường Phương pháp này tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình do tất cả các nguyên nhân. Các bước thực hiện: Bước 1: Điều tra xác định đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về số lượng và chủng loại của các hao mòn, giảm giá. Bước 2: Thực hiện điều chỉnh đối với một số yếu tố nhất định như quyền lợi, điều kiện thanh toán và điều kiện bán của các so sánh để nhận được giá bán đã điều chỉnh. Bước 3: Ước lượng các hao mòn có thể thay thế được của các yếu tố cần bảo dưỡng và lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Bước 4:Trừ giá trị của các địa điểm khởi giá bán đã điều chỉnh của các BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận được chi phí công trình đã giảm giá. Bước 5: Ước lượng chi phí thay thế /chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán. Bước 6: Trừ chi phí đã giảm giá công trình khỏi chi phí thay thế công trình sẽ nhận được tổng giảm giá tích luỹ. Nếu không có điều chỉnh gì cho các yếu tố có thể sửa chữa được thì tổng giảm giá tích luỹ được rút ra bao gồm giảm giá do tất cả các nguyên nhân. Nếu điều chỉnh thì tổng giảm giá rút ra chỉ bao gồm phần giảm giá của những yếu tố không thể sửa chữa được. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Bước 7: Chuyển tổng giảm giá trích luỹ thành % (tỷ lệ giảm giá toàn bộ) bằng cách chia tổng giảm giá tích luỹ cho chi phí thay thế công trình. Nếu tuổi công trình so sánh tương đương với công trình mục tiêu thì tiến hành hoà hợp các tỷ lệ giảm giá tích luỹ toàn bộ của các công trình so sánh. Sử dụng tỷ lệ này để tính tổng giảm giá tích luỹ của BĐS mục tiêu. Bước 8: Nếu các BĐS so sánh có sự khác biệt về tuổi, về vị trí và mức độ bảo dưỡng thì cần tính tỷ lệ giảm giá hàng năm. Sau đó thực hiện hoà hợp tỷ lệ giảm giá hàng năm của các BĐS so sánh để nhận được tỷ lệ giảm giá áp dụng cho BĐS mục tiêu. Ví dụ 3: Xác định tỷ lệ giảm giá tích luỹ của công trình, biết rằng tuổi theo thời gian là 13 năm. Có các thông tin của các so sánh như sau: Đơn vị tính: trđ SS1 SS2 SS3 1. Giá bán BĐS 1200 1500 1400 2. Giá trị đất 900 1100 1200 3. Giá trị công trình hiện tại (=1-2) 300 400 200 4. Chi phí thay thế công trình 400 650 600 5. Tổng giảm giá công trình (=4-3) 100 250 400 6. Tỷ lệ giảm giá toàn bộ (=5/4) 25% 38,46 66,6% 7. Tuổi công trình, năm 10 12 17 8. Tỷ lệ giảm giá hàng năm 2,5% 3,205 3,91% Gạn trọng số 2 3 1 Ví dụ 3 (Tiếp theo) Tỷ lệ giảm giá hàng năm của BĐS mục tiêu {(2,5%x2)+(3,205%x3)+(3,91%x1) }:6=3,087% Tỷ lệ giảm giá toàn bộ của BĐS mục tiêu 3,087% x 13 năm =40,13% Tuổi kinh tế của công trình mục tiêu 100/3,087=32,39 năm, làm tròn là 32 năm 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình c. Phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình Tổng giảm giá tích luỹ của CT = Tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế của công tình x chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình. Các bước thực hiện: B1: Xác định tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị trường và ước lượng tối thiểu hiệu quả của công trình mục tiêu. B2: Chia tuổi hiệu quả của BĐS mục tiêu cho tổng số tuổi kinh tế của công trình tương tự. Tỷ số này được áp dụng cho chi phí thay thế hoặc chi phí táo tạo công trình để ước lượng tổng giảm giá tích luỹ của công trình. B3: Trừ tổng giảm giá tích luỹ của công trình ra khỏi chi phí thay thế công trình hoặc chi phí tái tạo công trình sẽ nhận được ước lượng giá trị của công trình cần định giá. 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Ví dụ 2: Một doanh nghiệp được giao quyền sử dụng 1 lô đất 1000m2 và nhà xưởng 500m2 , sử dụng sản xuất đã được 5 năm. Cần định giá cho báo cáo tài chính. Biết rằng chi phí hiện hành xây dựng nhà xưởng là 500.000đ/m2 và tuổi kinh tế của nhà xưởng là 20 năm. Bài giải: Giá trị của đất: 1000m2 x 1,6trđ./m2 = 1600trđ (Mức giá theo khung giá đất của địa phương Chi phí hiện hành xây dựng nhà xưởng 500m2 x 500.000đ/m2 = 250trđ. Tổng giảm giá tích luỹ của nhà xưởng (5/20 x 100%) x 250trđ = 62,5trđ Chi phí công trình đã giảm giá 250trđ – 62,5trđ = 187,5trđ Giá trị BĐS: 1500trđ + 187,5trđ = 1787,5trđ 5.4. Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình Các hạn chế của phương pháp tính giảm giá theo tuổi công trình và phương pháp thị trường.  Phương pháp này đã đưa ra giả thiết khấu hao của công trình theo đường thẳng hay là khấu hao đều.  Không xác định hao mòn của các bộ phận cấu thành khác nhau cảu công trình, do đó không biệt biệt nguyên nhân giảm giá.  Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố có tuổi thọ ngắn và tuổi thọ dài.  Dựa trên tỷ số tuổi của công trình mà tuổi kinh tế của công trình liên quan đến tương lai nên khó xác định. 6. Các hạn chế của phương pháp  Dựa trên số liệu thị trường nên cũng có những hạn chế như ở phương pháp so sánh.  Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị.  Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.  Ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào chủ quan của người định giá, chưa có phương pháp thống nhất để tính phần giảm giá tích luỹ.  Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thạo kỹ thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.  Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phù hợp. Ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.