Pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở

Bài Làm Lời nói đầu Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng được hình thành giữa bên có nhà cho thuê và bên thuê nhà. Song quan hệ thuê nhà không chỉ mang tính chất riêng tư giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở mà nó còn mang tính chất xã hội chính trị. Bộ luật dân sự quy định chế định hợp đồng thuê nhà ở tiểu mục hợp đồng thuê tài sản nhằm mục đích xác định rõ quyền lợi và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà, trên cơ sở đó xây dựng quan hệ tốt giữa hai bên, đôn đốc, giám sát lẫn nhau trong việc chấp hành các chính sách, chế độ, thể lệ nhà cửa của Nhà nước. Xác định rõ trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê nhà trong việc giữ gìn, sửa chữa cho tốt để sử dụng lâu dài, đảm bảo an toàn vệ sinh cho người ở, giữ vẻ đẹp của thành phố, thị xã. Kế thừa và phát triển những quy phạm pháp luật được quy định trong các Nghị định, Quyết định,Thông tư quy định về hợp đồng thuê nhà ở, BLDS năm 2005 cũng như Luật nhà ở năm 2005 là cơ sở pháp lý quan trọng góp phần bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của quan hệ thuê và cho thuê nhà ở trong điều kiện hiện nay. Nội dung I. Lí luận chung về hợp đồng thuê nhà ở 1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, do tính đặc thù riêng của quan hệ thuê nhà ở không chỉ đơn thuần mang tính chất kinh tế mà còn có ý nghĩa chính trị, xã hội, nên quan hệ thuê nhà ở có những quan điểm khác quan hệ thuê tài sản thông thường. Do quan hệ thuê nhà ở mang tính chất chính trị, xã hội nên những quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê nhà ở cũng có những điểm hoàn toàn khác với những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê tài sản thông thường. Ví dụ: nghĩa vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng của người thuê nhà không có trong hợp đồng thuê tài sản thông thường (khoản 4 Điều 495 BLDS) Do có những điểm khác nhau cơ bản như trên, BLDS đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng gồm 9 điều (từ Điều 492 đến Điều 500 BLDS) BLDS không nêu khái niệm hợp đồng thuê nhà ở nhưng qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản, qua tính chất của hợp đồng thuê nhà ở, có thể rút ra khái niệm về hợp đồng thuê nhà ở như sau: Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, còn bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định. Cũng như các hợp đồng dân sự khác, sự thỏa thuận giữa các bên là yếu tố bắt buộc phải có. Đây chính là cơ sở hình thành một hợp đồng bất kỳ. Nếu không có sự thỏa thuận thì không có sự hình thành một hợp đồng hoặc nếu sự thỏa thuận giữa các bên nhưng vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự (được quy định từ Điều 121 đến Điều 138 BLDS) thì sẽ dẫn đến hợp đồng dân sự vô hiệu. 2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở Cũng như hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ, có đền bù và là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyên của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê. Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê nhà của Nhà nước thì giá thuê nhà do Nhà nước quy định. Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. 3. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là diện tích nhà dùng để ở mà chủ nhà chuyển quyền sử dụng cho bên thuê và từ đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của hai bên. Diện tích nhà ở bao gồm diện tích chính và phụ. Diện tích chính dùng để ở, sinh hoạt, diện tích phụ dùng cho nhà bếp, sinh hoạt khác. Nếu cho thuê nhà chung cư thì diện tích chung trong nhà chung cư đó người thuê có quyền sử dụng. Ngoài ra, bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ mà người cho thuê được hưởng như cầu thang máy, gửi xe... 4. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở Theo quy định tại Điều 492 BLDS thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực hoặc phải đăng kí. 5. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở gồm hai bên, bên cho thuê và bên thuê nhà. A – Bên cho thuê nhà: a. Đối với nhà cho công dân Việt Nam để ở. Nhu cầu về nhà ở của cán bộ công nhân viên và nhân dân lao động hiện nay ở các thành phố, thị xã, các khu công nghiệp phần lớn được thỏa mãn nhờ vào quỹ nhà ở của Nhà nước. Đại diện cho việc quản lý nhà ở của Nhà nước là các cơ quan quản lý nhà đất của địa phương, vì vậy bên cho thuê chính là các cơ quan quản lý, kinh doanh nhà đất như các xí nghiệp quản lý nhà thuộc sở nhà đất hay thuộc Ủy ban nhân dân các quận. Ngoài ra, bên cho thuê còn có thể là các công ty chuyên doanh nhà ở xây nhà để cho thuê và công dân là chủ sở hữu nhà cho thuê. b. Đối với nhà cho người nước ngoài thuê để ở. Hiện nay, với nền kinh tế thị trường, mở rộng quan hệ ngoại giao với tất cả các nước trên thế giới, nhiều người nước ngoài đã chọn Việt Nam là điểm đến cho đầu tư, kinh doanh...Vì vậy, nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày một tăng. Điều 1 Nghị định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành quy chế cho người nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tịa Việt Nam, những người sau đây có quyền cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà tại Việt Nam: “-Các doanh nghiệp chuyên kinh doanh nhà được thành lập và hoạt động theo pháp luật, kể cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. -Các doanh nghiệp khác và các tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật, có nhà thuộc sở hữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp. -Công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có nhà thuộc sở hữu của mình và có quyền sử dụng đất hợp pháp.” Các đối tượng quy định tại Điều 2 Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995 không được phép cho người nước ngoài thuê nhà : “-Các cơ quan Nhà nước, cơ quan Đảng. tổ chức chính trị, xã hội và công dân Việt Nam không được phép cho thuê trụ sở và nhà thuộc sở hữu của Nhà nước mà mình đang được phép quản lý hoặc sử dụng. -Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang trong thời gian chấp hành hoặc chưa được xoa án tích.” B – Bên thuê nhà. Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là thoả mãn các nhu cầu về chỗ ở. Vì vậy, với tư cách là người thuê nhà ở chỉ có thể là công dân Việt Nam hay người nước ngoài chứ không phải là một tổ chức xã hội nào đó. Đây là một trong những đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở khác với hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác (quy định tại Điều 500 BLDS). Trong hợp đồng thuê nhà sử dụng vào mục đích khác, bên thuê nhà có thể là công dân, người nước ngoài, cơ quan xí nghiệp hoặc các tổ chức xã hội. So với bên thuê nhà ở thì bên thuê nhà sử dụng vào mục đích khác gồm nhiều thành phần hơn. Đối với công dân Việt Nam thuê nhà ở xuất phát từ nhu cầu có nhà của họ, pháp luật không đòi hỏi phải có điều kiện gì ngoài điều kiện phải có năng lực pháp luật và năng hành vi. Đối với công dân thuê nhà ở của Nhà nước mà do các cơ quan nhà đất tại địa phương quản lý thì phải có quyết định phân phối nhà của cơ quan có thẩm quyền. Trên cơ sở có quyết định phân phối nhà ở, công dân mới được ký hợp đồng thuê nhà ở với các cơ quan quản lý nhà tại địa phương. Đối với người nước ngoài thuê nhà ở phải có một trong các điều kiện sau: -Có giấy phép đầu tư do Ủy ban Nhà nước về hợp tác đầu tư cấp. -Có giấy phép làm đại diện cho các công ty thương mại nước ngoài do Bộ thương nghiệp cấp. Nếu không có một trong các điều kiện trên,người nước ngoài muốn thuê nhà ở phải có giấy giới thiệu của cơ quan quản lí Nhà nước từ cấp tỉnh trở lên. II. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng song vụ. Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê. Quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên có thể do các bên tự thỏa thuận, quy định trong hợp đồng. Luật dân sự Việt Nam tôn trọng nguyên tắc tự tự do giao kết hợp đồng, do vậy, các bên trong hợp đồng thuê nhà có thể tự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ nhưng được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Theo BLDS năm 2005 và Luật nhà ở năm 2005, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà bao gồm những quyền và nghĩa vụ sau: 1. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà Điều 493 BLDS nêu ra các nghĩa vụ cơ bản của bên cho thuê nhà ở đó là: “- Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng; - Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê; - Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.” Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau trong đó nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng có tầm quan trọng nhất. Mục đích chủ yếu của hợp đồng thuê nhà là bên thuê nhà có nhà để ở. Vì vậy bên cho thuê có giao nhà cho bên thuê thì mục đích của hợp đồng mới đạt được. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà 2 bên đã thỏa thuận, phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng, tức là phải giao đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng. Đúng tình trạng là hiện trạng nhà đúng như miêu tả trong hợp đồng, đến ngày giao nhà thì bên cho thuê nhà phải giao nhà cho bên thuê. Nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng hợp đồng thì đã vi phạm về nghĩa vụ đối với bên thuê nhà ở. Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê nhằm mục đích bảo đảm cho người thuê có cuộc sống ổn định, đây là nghĩa vụ bắt đầu được quy định từ BLDS 1995 và được tiếp tục quy định tại BLDS năm 2005. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không có người thứ ba. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền của bên thuê nhà ở thì bên thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo đúng định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê nhà không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường. Tuy nhiên, việc sửa chữa nhà ở đang cho thuê phải tuân theo những quy định tại khoản 3 Điều 494 BLDS: “Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở”. Nghĩa vụ này nhằm bảo đảm an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà. Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa. Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa và bên thuê nhà tự sửa chữa thì có thể báo cho bên cho thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hay trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê cũng có quyên đơn phương đình chỉ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 2. Quyền của bên cho thuê Tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê nhà. Bên cho thuê nhà có những quyền sau (Điều 494 BLDS) “- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận; Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 BLDS; Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở; Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng”. a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà. Lợi ích của bên cho thuê nhà chỉ được thỏa mãn khi bên thuê nhận được tiền thuê nhà đầy đủ, đúng kỳ hạn, đúng phương thức do hai bên đã thỏa thuận. Quyền được nhận tiền thuê nhà của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ phải trả tiền thuê nhà của bên thuê. Vì vậy, bên thuê phải thực hiện đúng nghĩa vụ này theo quy định tại khoản 2 Điều 495 BLDS và Điều 290 của BLDS. b) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lí do chính đáng. Thực tế, đây là biện pháp để bảo đảm cho quyền được nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn, đúng phương thức của bên cho thuê nhà được thực hiện một cách đầy đủ. Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê. Vì vậy người thuê nhà không thể dùng nhà vào mục đích khác. Nếu người thuê nhà dùng nhà ở vào mục đích khác như dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không được sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, bên thuê nhà thường dùng diện tích nhà thuê để ở là chính, bên cạnh đó có thể dùng ít diện tích vào để kinh doanh như: mở cửa hàng nhỏ bán hàng tạp hóa hoặc một vài mặt hàng không cần nhiều diện tích, thì bên cho thuê nhà không thể coi đó là căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng. Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng. Nếu nhà bị hư hỏng nghiêm trọng không phải vì nguyên nhân khách quan mà chính do hành vi cố ý của bên thuê nhà ở như: tự mình sửa chữa, thay đổi cấu trúc của nhà ở, xây dựng thêm diện tích ở hoặc diện tích công trình phụ...thì bên cho thuê nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Nếu bên thuê nhà muốn sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Hành vi mất trật tự được biểu hiện như trộm cắp nhiều lần, đánh nhau hoặc sinh hoạt thất thường làm ảnh hưởng đến cuộc sống của những người xung quanh. Hành vi đó diễn ra có hệ thống, đã được góp ý nhiều lần nhưng không chịu sửa chữa khuyết điểm. Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường như: đổ rác bừa bãi, không đúng nơi quy định, được nhắc nhở nhưng vẫn vi phạm... Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở trong sáu trường hợp trên nhưng phải thông báo cho bên thuê nhà biết trước một tháng nếu không có thỏa thuận khác. c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê. Sửa chữa nhà là nhiệm vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho thuê có sự hư hỏng hay phải sửa chữa theo định kỳ nếu không sẽ dẫn đến sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê. Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất kỳ lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào đó cần phải cải tạo, nâng cấp. Cải tạo, nâng cấp nhà là quyền của bên cho thuê nhà song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho thuê nhà có phần bị hạn chế. Vì vậy, dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhung bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được. Bên cho thuê nhà muốn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê vì việc cải tạo, nâng cấp nhà ít nhiều cũng ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà và theo quy định tại Khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2005: “ Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê nhà ở”. Mặt khác, dù người thuê nhà đồng ý để người cho thuê cải tạo, nâng cấp nhung việc cải tạo, nâng cấp cũng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở. Quy định này rất hợp lý nhằm bảo vệ quyền lợi của cả bên cho thuê nhà và bên thuê nhà. d) Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng. Đây cũng là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà, nó thể hiện đúng bản chất và mục đích của hợp đồng thuê nhà ở nước ta. Quyền này của bên cho thuê tương ứng với nghĩa vụ trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận. Nếu hợp đồng không quy định thời hạn thì bên cho thuê phải báo cho bên thuê trước sáu tháng, quy định này nhằm bảo đảm chỗ ở cho bên thuê nhà, trước khi trả lại nhà thì người thuê cần có chỗ ở ổn định. 3. Nghĩa vụ của bên thuê nhà Điều 495 BLDS năm 2005 quy định về nghĩa vụ của bên thuê nhà bao gồm: a) Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận. Mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn về chỗ ở cho người thuê. Nếu bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thì đã vi phạm quy định về hợp đồng thuê nhà ở. Ví dụ, A ký hợp đồng thuê nhà ở với B, nhưng sau khi ký hợp đồng, A lại sử dụng nhà đó nhằm mục đích kinh doanh. A đã không sử dụng nhà theo như mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng, A đã vi phạm quy định trong hợp đồng. b) Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Đây là một trong những nghĩa vụ quan trọng nhất mà bên thuê nhà phải đảm bảo thực hiện đầy đủ và đúng kỳ hạn như thỏa thuận với bên cho thuê nhà trong hợp đồng. Bởi mục đích của bên cho thuê nhà là thu được khoản tiền nhất định từ việc cho thuê nhà đó. Và bên thuê nhà nhất định phải thực hiên nghĩa vụ này đối với bên cho thuê. Tiền thuê nhà có thể được trả theo từng tháng hoặc theo kỳ hạn như 1 quý (3 tháng), nửa năm (6 tháng), 1 năm (12 tháng) hoặ từ 2 năm trở lên. Các bên có thể thỏa thuận tiền thuê được trả vào đầu kỳ hạn, giữa hoặc cuối kỳ hạn. Nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà liên tiếp từ 3 tháng trở lên thì bên cho thuê có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà. c) Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Sau khi nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận, bên thuê nhà có trách nhiệm giữ gìn nhà cho thuê, không gây hư hỏng lớn, ảnh hưởng đến chất lượng nhà thuê. Nếu bên thuê nhà gây ra những hư hỏng lớn thì phải có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng đó. Quy định này rất phù hợp với thực trạng thuê nhà hiện nay, nhiều người thuê nhà vì lý do nào đó làm hư hỏng nhà nghiêm trọng nhưng lại không có trách nhiệm sửa chữa, làm nảy sinh mây thuẫn giữa hai bên,...Do đó, trong quá trình thuê, bên thuê nhà phải biết giữ gìn nhà thuê và nếu có gây ra hư hỏng gì thì phải có nghĩa vụ sửa chữa nhà. d) Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng. Về mặt lý thuyết có thể hiểu nội dung của nghĩa vụ này như sau: Trong quan hệ với những người xung quanh, người thuê nhà phải xử sự theo cùng một cung cách như người cho thuê trong trường hợp chính người cho thuê chiếm giữ và sử dụng tài sản thuê. Tuy nhiên, nghĩa vụ này thường khó được thực hiện nghiêm chỉnh bởi người thuê và người cho thuê thường khác xa nhau về độ tuổi, thành phần xã hội, trình độ văn hóa, nghề nghiệp...và do đó có những thói quen sinh hoạt không giống nhau. Bởi vậy, tập quán giao dịch thừa nhận rằng, người thuê có quyền tự do tổ chức việc sinh hoạt phù hợp với những điều kiện về tính cách, nghề nghiệp và với những thói quen, sở thích của mình, miễn là không làm ảnh hưởng đến những sinh hoạt bình thường của những người xung quanh đến vệ sinh môi trường và trật tự công cộng. e) Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận. Người thuê nhà phải trả lại nhà thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận trong hợp đồng. Người thuê phải chịu trách nhiệm về những hư hỏng xuống cấp không bình thường của nhà thuê cũng như các vật dụng trong nhà nếu không chứng minh được rằng những hư hỏng xuống cấp ấy do nguyên nhân bất khả kháng. Do vậy, để có thể thực hiện tốt nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê thì người thuê ở thởi điểm nhận nhà thuê nên cùng với người cho thuê lập văn bản ghi nhận tình trạng của nhà cho thuê lúc đó, văn bản ấy sẽ là cơ sở đánh giá việc hoàn thành nghĩa vụ trả nhà cho bên thuê khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. 4. Quyền của bên thuê nhà a) Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận Đây là quyền cơ bản của bên thuê nhà ở vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quyền được nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này. Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê.. Do đó, nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng nhà,... thì bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà, như phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê nhà cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. b) Được đổi nhà đang thuê với bên thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê nhà, họ lại có những sự thay đổi về công tác, về cuộc sống...trong khi đó hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn. Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì bên cho thuê không phải họ chỉ cần đến việc nhận được khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều khi họ còn xem xét đến cả thái độ, tư cách của người thuê. Vì cho ai thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê như bên thuê có khả năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không, có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không... c) Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Quyền này của bên thuê nhà ở được thực hiện khi có hai điều kiện: _ Thời hạn thuê nhà vẫn còn _ Được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Khi có hai điều kiện trên, bên thuê nhà cho thuê lại nhà ở đang thuê, đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu nên bên cho thuê lại và bên thuê phải giao kết hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật, Giá cả do hai bên thỏa thuận, có thể cao hơn hoặc thấp hơn hay bằng giá thuê trong hợp đồng ban đầu. Thời hạn hợp đồng phải có trong thời hạn của hợp đồng mà bên cho thuê thuê lại đã giao kết với bên cho thuê ban đầu, trừ trường hợp bên cho thuê ban đầu đồng ý cho ký với thời hạn thuê dài hơn. Bên cho thuê lại cũng có những quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang cho thuê thì do chủ sở hữu nhà cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm. Bên cho thuê lại cũng có các quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà. Như vậy, khi bên thuê nhà cho thuê lại nhà thì lúc đó xẽ tồn tại hai hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê lại nhà và hợp đồng với bên cho thuê lại nhà và bên thuê tiếp theo. Hai hợp đồng này tồn tại độc lập. Tuy nhiên, hiệu lực của hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng ban đầu. Ví dụ, hợp đồng thuê nhà ban đầu hết hạn thì hợp đồng cho thuê lại cũng hết hạn nếu không được sự đồng ý gia hạn của bên cho thuê ban đầu. d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thể xảy ra trong những trường hợp chủ sở hữu nhà đang cho thuê tặng cho, đổi chác hoặc bán cho người khác nào đó hay chủ sở hữu nhà đang cho thuê chết, nhà đó được chuyển cho người được thừa kế...nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu cũ vẫn còn thời hạn kể cả thời hạn lưu cư, thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với chủ sở hữu mới theo những điều kiện bên thuê nhà ở đã thỏa thuận với chủ sở hữu cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà đã quy định trong hợp đồng và trong BLDS. Pháp luật quy định như trên là xuất phát từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng và hợp đồng thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ phải trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng phải được sự đồng ý của bên thuê. Nguyên tắc này không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu tài sản cho thuê. Chính vì vậy, trong hợp đồng mua bán nhà ở, nếu nhà đem bán đang cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên mua nhà biết để bên mua nhà thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, nếu họ đồng ý mua nhà đó. e) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà Bên thuê nhà ở chỉ có thể trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên cho thuê. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thuê nhà được trả lại nhà trước khi hết hạn hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng hay bên cho thuê nhà tăng giá thuê bất hợp lý. Ngoài ra, bên thuê nhà ở cũng có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Bên cho thuê nhà không có lỗi, nhưng để bảo đảm lợi ích cho bên thuê nhà, pháp luật đã quy định như trên. Trong trường hợp này, bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại. Ví dụ: Bên cạnh nhà cho thuê mọc lên nhà máy luyện gang làm cho môi trường xung quanh đó bị ô nhiễm nặng do khí thải của nhà máy đó thải ra, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức khỏe của dân cư trong khu vực đó, trường hợp này bên cho thuê nhà không có lỗi nhưng bên thuê vẫn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiên hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải báo cho bên biết trước một tháng nếu hai bên không có thỏa thuận nào khác. Quy định thời hạn báo trước nhằm mục đích để bên cho thuê nhà có thể khắc phục những điều kiện dẫn đến việc bên thuê đình chỉ thực hiện hợp đồng. Nếu không bên cho thuê cũng có thời gian để giao kết hợp đồng với người khác hoặc người tiếp nhận nhà. f) Được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp nếu đã hết thời hạn thuê mà nhà vẫn dùng để cho thuê. Ví dụ, A thuê nhà của B, thời hạn thuê là 1 năm. Hết 1 năm, nếu nhà của B vẫn dùng cho thuê thì A được ưu tiên ký hợp đồng thuê tiếp nhà với B. Pháp luật quy định như trên là nhằm bảo đảm sự ổn định về chỗ ở cho bên thuê. Tuy nhiên, muốn thuê nhà ở tiếp thì phải thỏa thuận với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi. Giá thuê có thể thay đổi tùy theo thời gía và chất lượng của nhà cho thuê. 5. Quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê nhà ở. Thông thường, bên thuê nhà ở có nhiều người cùng sống trong nhà thuê, nhưng thường chỉ có một người ký hợp đồng, như trong một gia đình có nhiều thế hệ: ông bà, bố mẹ, con cái thì thường chỉ có người bố hoặc người ông ký hợp đồng thuê nhà ở. Điều 497 BLDS quy định, những người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đều có quyền ngang nhau về việc sử dụng diện tích nhà, có quyền được ký tiếp hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê đồng ý. Có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên cho thuê . Tuy nhiên, cần lưu ý, chỉ những người có tên trong hợp đồng thuê nhà mới có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Những người tuy sống trong căn nhà đó nhưng không có tên trong hợp đồng, họ không được coi là người thuê nhà. Do đó, họ không có quyền và không phải thực hiện nghĩa vụ của người thuê nhà. Quy định trên của pháp luật nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê nhà ở, khi có những vi phạm trong hợp đồng, việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, kể cả những người thuộc bên thuê nhà ở có ý nghĩa quan trọng. III. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà và những kiến nghị, giải pháp. 1. Thực trạng pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Nghị định 115/CP ban hành từ năm 1964, sau khi hoàn thành công cuộc cải tạo XHCN về nhà cho thuê ở thành phố thị xã, Nghị định này nghiêng về bảo vệ lợi ích của người thuê. Năm 1991, Nhà nước ta ban hành Pháp lệnh nhà ở, trong đó có chế định hợp đồng thuê nhà thay Nghị định 115/CP. Việc áp dụng pháp lệnh nhà ở chỉ đối với quan hệ thuê nhà sau ngày 1/7/1991, còn các quan hệ thuê nhà trước ngày 1/7/1991 vẫn phải áp dụng các chính sách nhà cửa trước đây. Mặc dù được quy định khá đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, vẫn có những quy định chưa hợp lý và tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng thuê nhà ở vẫn xảy ra thường xuyên và gây nhiều tranh cãi. BLDS 1995, chế định hợp đồng thuê nhà ở từ Điều 489 đến Điều 501 quy định rõ ràng và cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Tuy nhiên, để phù hợp với thực tiễn phát triển của kinh tế - xã hội, nhu cầu thuê nhà ở ngày một tăng, quan hệ thuê nhà cũng ngày một phức tạp hơn, cần có những quy định phù hợp về quyền và nghĩa vụ của các bên nói riêng và hợp đồng thuê nhà nói chung. BLDS năm 2005 (Điều 492 đến Điều 500) và Luật nhà ở năm 2005 (Điều 20 đến Điều 30) là hai văn bản pháp luật hiện nay quy định đầy đủ, hợp lý các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở, nhằm tạo mọi điều kiện để các bên tham gia hợp đồng, đáp ứng nhu cầu bức xúc về nhà ở hiện nay. Những quy định của BLDS cũng như Luật nhà ở năm 2005 đã phù hợp với thực tiễn thuê nhà ở hiện nay, đảm bảo quyền lợi của bên cho thuê cũng như bên thuê nhà. Tuy nhiên, vẫn còn những quy định gây nhiều tranh cãi và được kiến nghị. 2. Những kiến nghị, giải pháp quy định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. Quy định như thế nào để đảm bảo quyền lợi của người có nhà cho thuê, vừa đúng với nguyên tắc của hợp đồng thuê nhà, vừa đảm bảo được lợi ích hợp pháp của người thuê nhà, đồng thời bảo đảm được sự ổn định trong xã hội luôn là vấn đề cần thiết được nhiều người quan tâm. 2.1. Về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở theo Điều 498 BLDS. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong sáu trường hợp: Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lí do chính đáng; Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê; Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng; Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê; Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Trong đó có hai trường hợp: Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh; Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường. Đây là hai trường hợp cần được các cơ quan có thẩm quyền giải thích một cách cụ thể thế nào là mất trật tự công cộng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. Làm mất trật tự bao nhiêu lần trở lên thì bị coi là nhiều lần? Thế nào là làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường? Nếu không có những quy định chi tiết cụ thể bằng một văn bản dưới luật thì việc áp dụng điều luật trên rất khó khăn và dẫn đến việc áp dụng một cách tùy tiện theo chủ quan của mỗi người. 2.2. Quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng quy định tại Điều 497 BLDS. Điều 497 BLDS quy định: “Những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê” Với quy định trên, những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng đều có quyền lợi và nghĩa vụ bắt nguồn từ hợp đồng thuê nhà. Họ có quyền lợi và nghĩa vụ ngang nhau, người đứng ký hợp đồng không có đặc quyền hơn so với các thành viên khác. Pháp luật quy định nghĩa vụ liên đới của các thành viên trong hợp đồng thuê nhà đối với bên thuê, vì vậy, bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu bát kỳ ai có tên trong hợp đồng phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ cho mình. Ví dụ, đến thời hạn trả tiền thuê nhà, thì người đứng ký hợp đồng hoặc bất kỳ ai có tên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Nhưng hiện nay, vẫn tồn tại nhiều hợp đồng chỉ có một người trong gia đình đứng ra ký hợp đồng còn những người khác không có tên trong hợp đồng. Vấn đề này luôn xảy ra vì khi thuê nhà có khi chỉ mới có hai vợ chồng, sau đó sinh con, các con của họ cùng chung sống trong căn nhà đó. Vậy có coi những thành viên trong gia đình, những người đó có quyền và nghĩa vujnngang với người đứng tên trong hợp đồng hay không? Thực tế đã có vụ, các thành viên trong gia đình tranh chấp với nhau về diện tích và diện tích làm cửa hàng phát sinh từ quan hệ thuê nhà. Trong khi đó, chỉ có một người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà nhưng tất cả họ đều có hộ khẩu trong căn nhà đó. Xuất phát từ luật hôn nhân và gia đình, vợ chồng, con cái, cha mẹ của người thuê nhà, cùng ở chung với người thuê nhà thì họ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với diện tích thuê. Nếu con đã thành niên còn ở chung trong gia đình với cha mẹ, mà cha mẹ là người thuê nhà thì nên coi những người con đó có quyền và nghĩa vụ ngang với người đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở. Nếu những người có hộ khẩu trong cùng căn hộ hoặc phòng đang thuê, nhưng thực tế, một số người ở nơi khác, thỉnh thoảng họ mới về thăm gia đình thì không nên coi những người đó có quyền và nghĩa vụ ngang với các thành viên đang sống trong căn hộ đó. Mặt khác, theo Khoản 3 Điều 104 Luật nhà ở năm 2005: “Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.” Như vậy, điều luật này chỉ đặt ra cho những người cùng chung sống với bên thuê, chứ không yêu cầu phải cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà. Do đó, nên coi những người chung sống với bên thuê có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Kết luận Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp dân cư, là một trong những mục tiêu cơ bản không thể thiếu của mỗi người, mỗi gia đình, là lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng, góp phần tăng trưởng kinh tế, giải quyết những vấn đè xã hội của đất nước. Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được nhà để ở. Vì vậy, thuê nhà ở là một biện pháp hữu hiệu để giải quyết nhu cầu về nhà ở đối với mỗi người. Có thể nói, hợp đồng thuê nhà ở là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống con người nên hợp đồng dân sự đã tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản. BLDS đã dành 9 Điều, từ Điêu 492 đến Điều 500 quy định về hợp đồng thuê nhà ở. Trong đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng được quy định rõ ràng và khá phù hợp với lợi ích của cả hai bên trong hợp đồng. Những quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các bên đã góp phần giải quyết các tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà hiện nay. Tài liệu tham khảo 1. Giáo trình Luật dân sự Việt Nam – tập 2, Nxb Công an nhân dân, trường Đại học Luật Hà Nội. 2. Bộ luật dân sự năm 1995, BLDS 2005, Nxb Tư pháp. 3. Luật nhà ở năm 2005. 4. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 5. Hợp đồng thuê nhà ở trong pháp luật dân sự Việt Nam, luận án Thạc sỹ luật học, Hà nội, 1996, trường Đại học Luật Hà Nội. 6. Thạc sỹ Nguyễn Việt Cường, Hỏi – Đáp - Hợp đồng dân sự, Hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, Hợp đồng thuê nhà ở và Phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb Chính trị quốc gia. 7. Bình luận các hợp đồng thồn dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nxb trẻ Thành phố Hồ Chí Minh.