Những rủi ro từ việc nhận thế chấp bất động sản và giải pháp phòng ngừa trong hệ thống ngân hàng Việt Nam

NH NG R I RO T VI C NH N TH CH P B TỮ Ủ Ừ Ệ Ậ Ế Ấ Ấ Đ NG S N VÀ GI I PHÁP PHÒNG NG A TRONGỘ Ả Ả Ừ H TH NG NGÂN HÀNG VI TỆ Ố Ệ NAM Posted on 08/09/2009 by civillawinfor LÊ DUY KHÁNH B t đ ng s n là gì?ấ ộ ả Theo B lu t Dân s năm 2005, B t đ ng s n (BĐS) là các tài s n bao g m: Đ t đai;ộ ậ ự ấ ộ ả ả ồ ấ Nhà, công trình xây d ng g n li n v i đ t đai, k c các tài s n g n li n v i nhà, côngự ắ ề ớ ấ ể ả ả ắ ề ớ trình xây d ng đó; Các tài s n khác g n li n v i đ t đai; Các tài s n khác do pháp lu tự ả ắ ề ớ ấ ả ậ quy đ nh.ị T i sao các ngân hàng xem BĐS là u tiên hàng đ u khi nh n tài s n th ch p?ạ ư ầ ậ ả ế ấ V m t lý thuy t, khi quy t đ nh cho vay thì tình hình ho t đ ng kinh doanh t o raề ặ ế ế ị ạ ộ ạ ngu n tr n c a khách hàng m i là đi u ki n quan tr ng nh t. Tuy nhiên, hi n nay,ồ ả ợ ủ ớ ề ệ ọ ấ ệ h u h t các ngân hàng đ u u tiên c p tín d ng có tài s n th ch p, xem đó nh làầ ế ề ư ấ ụ ả ế ấ ư chi c phao cu i cùng đ thu h i kho n vay trong tr ng h p x y ra kh năng v n .ế ố ể ồ ả ườ ợ ả ả ỡ ợ T i h i th o “Hoàn thi n pháp lu t v giao d ch đ m b o nh m tăng c ng c h iạ ộ ả ệ ậ ề ị ả ả ằ ườ ơ ộ ti p c n tín d ng t i Vi t Nam” ngày 27/6/2007, Công ty Tài chính Qu c t và Hi pế ậ ụ ạ ệ ố ế ệ h i Ngân hàng đã công b kh o sát v tình hình ho t đ ng cho vay cho th y có đ nộ ố ả ề ạ ộ ấ ế 93% các ngân hàng mu n nh n BĐS làm tài s n th ch p cho các kho n vay th ngố ậ ả ế ấ ả ươ m i. Còn theo ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Ch t ch y ban Giám sát Tài chính Qu c giaạ ủ ị Ủ ố thì năm 2008, d n BĐS m c h n 9% t ng d n , song giá tr BĐS th ch p lênư ợ ở ứ ơ ổ ư ợ ị ế ấ đ n 50% t ng tài s n ngân hàng, t c b ng GDP c a Vi t Nam. Nh ng s li u này choế ổ ả ứ ằ ủ ệ ữ ố ệ th y, h th ng ngân hàng v n xem BĐS là u tiên hàng đ u khi nh n tài s n th ch p.ấ ệ ố ẫ ư ầ ậ ả ế ấ R i ro c a ho t đ ng tín d ng ch y u xu t phát t v n đ thông tin b t cân x ng v iủ ủ ạ ộ ụ ủ ế ấ ừ ấ ề ấ ứ ớ hai hành vi ph bi n là l a ch n đ i ngh ch và r i ro đ o đ c.ổ ế ự ọ ố ị ủ ạ ứ L a ch n đ i ngh ch x y ra tr c khi cho vay, do ít thông tin mà ngân hàng có th saiự ọ ố ị ả ướ ể l m trong vi c l a ch n khách hàng và d n đ n nh ng r i ro trong thanh toán sau này.ầ ệ ự ọ ẫ ế ữ ủ R i ro đ o đ c x y ra sau khi cho vay, cũng vì ít thông tin và kh năng ki m soát quáủ ạ ứ ả ả ể trình s d ng v n, tình hình ho t đ ng kinh doanh, ngu n tr n … g p khó khăn màử ụ ố ạ ộ ồ ả ợ ặ m t l n n a, ngân hàng l i g p ph i nh ng khó khăn trong vi c thu h i n . Chính vìộ ầ ữ ạ ặ ả ữ ệ ồ ợ v y mà khi cho vay, v n đ đ u tiên các ngân hàng xem xét là tài s n và giá tr tài s nậ ấ ề ầ ả ị ả th ch p.ế ấ Các ngân hàng u tiên nh n BĐS làm tài s n th ch p xu t phát t nh ng đ cư ậ ả ế ấ ấ ừ ữ ặ đi m sau:ể - Nh tính c đ nh mà khi nh n BĐS làm tài s n th ch p, các ngân hàng d dàng th cờ ố ị ậ ả ế ấ ễ ự hi n quá trình xác đ nh, đ nh giá, giám sát trong và sau cho vay; cũng không t n thêmệ ị ị ố các chi phí liên quan đ n vi c qu n lý tài s n.ế ệ ả ả - Tính thanh kho n và kh năng x lý tài s n th ch p là BĐS khi khách hàng khôngả ả ử ả ế ấ tr đ c n v n cao h n nhi u tài s n khác nh tính khan ki m và s phát tri n c aả ượ ợ ẫ ơ ề ả ờ ế ự ể ủ th tr ng BĐS.ị ườ - BĐS là nh ng tài s n ít hao mòn. Trong khi các tài s n khác, giá tr và giá tr s d ngữ ả ả ị ị ử ụ th ng gi m, có th gi m r t nhanh theo th i gian, th m chí, giá tr c a tài s n có thườ ả ể ả ấ ờ ậ ị ủ ả ể gi m t 10% đ n 20% ngay sau khi nh n th ch p nh xe c , máy móc thi t b .ả ừ ế ậ ế ấ ư ộ ế ị - Giá chuy n nh ng BĐS trong th c t ch ng minh luôn tăng trong dài h n do đ cể ượ ự ế ứ ạ ặ tính khan hi m, m c dù, trong ng n h n d i s tác đ ng c a kh ng ho ng nhà đ t,ế ặ ắ ạ ướ ự ộ ủ ủ ả ấ chu kỳ kinh t , các qui đ nh c a chính quy n ho c nh ng nguyên nhân khác có th s tế ị ủ ề ặ ữ ể ụ gi m m t s khu v c, m t s phân khúc th tr ng.ả ở ộ ố ự ộ ố ị ườ - BĐS là m t trong s nh ng tài s n có các gi y t ch ng minh quy n s h u/s d ngộ ố ữ ả ấ ờ ứ ề ở ữ ử ụ rõ ràng nh t, nh đó mà vi c xác nh n ch s h u/s d ng t ng đ i d dàng. B t kỳấ ờ ệ ậ ủ ở ữ ử ụ ươ ố ễ ấ m t s thay đ i nh mua bán, chuy n nh ng quy n s h u, quy n s d ng theo quiộ ự ổ ư ể ượ ề ở ữ ề ử ụ đ nh đ u ph i qua công ch ng và đăng ký giao d ch b o đ m. H th ng pháp lu t liênị ề ả ứ ị ả ả ệ ố ậ quan đ n vi c xác nh n quy n s h u, s d ng, giao d ch dù còn nhi u b t c p songế ệ ậ ề ở ữ ử ụ ị ề ấ ậ v n đ c đánh giá là khá đ y đ so v i các qui đ nh trong các lĩnh v c khác.ẫ ượ ầ ủ ớ ị ự Nh ng r i ro c a ngân hàng trong ho t đ ng tín d ng BĐSữ ủ ủ ạ ộ ụ M c dù BĐS th t s có nh ng u đi m so v i nh ng tài s n khác trong vi c nh n thặ ậ ự ữ ư ể ớ ữ ả ệ ậ ế ch p đ i v i ngân hàng, song vi c nh n th ch p này v n ch a đ ng nhi u r i ro.ấ ố ớ ệ ậ ế ấ ẫ ứ ự ề ủ R i ro kỳ h nủ ạ Cho vay đ u t BĐS là nh ng kho n cho vay trung, dài h n và kỳ h n đi u ch nh lãiầ ư ữ ả ạ ạ ề ỉ su t th ng t 6 tháng đ n 1 năm. Trong khi đó, ph n l n ngu n v n huy đ ng c aấ ườ ừ ế ầ ớ ồ ố ộ ủ các ngân hàng là ngu n v n ng n h n và lãi su t khá linh ho t theo th tr ng. Sồ ố ắ ạ ấ ạ ị ườ ự chênh l ch v kỳ h n và lãi su t gi a ngu n v n huy đ ng và cho vay là v n đ nanệ ề ạ ấ ữ ồ ố ộ ấ ề gi i nh t mà các ngân hàng ph i tính toán và cân đ i trong cho vay BĐS.ả ấ ả ố R i ro đ c đ y lên cao, khi trong đ t s t BĐS v a qua (2007 – đ u 2008), các ngânủ ượ ẩ ợ ố ừ ầ hàng cho vay đ u c BĐS kỳ h n 12 tháng v i ngu n tr n t vi c bán chính BĐSầ ơ ạ ớ ồ ả ợ ừ ệ hình thành t v n vay đ ng th i là tài s n b o đ m. Trong th i gian đ u, giao d ch nhàừ ố ồ ờ ả ả ả ờ ầ ị đ t di n ra sôi đ ng, khách hàng thanh toán đúng h n đã khi n nhi u ngân hàng m nhấ ễ ộ ạ ế ề ạ tay th c hi n hình th c này, tuy v y khi chính sách th t ch t ti n t đ c áp d ng vàự ệ ứ ậ ắ ặ ề ệ ượ ụ khuy n cáo t Chính ph và Ngân hàng Nhà n c (NHNN) v h n ch cho vay BĐS,ế ừ ủ ướ ề ạ ế th tr ng đóng băng và n quá h n, n x u tăng nhanh nhi u ngân hàng.ị ườ ợ ạ ợ ấ ở ề R i ro t năng l c th m đ nh và xét duy t kho nủ ừ ự ẩ ị ệ ả vay Vi c giành gi t nhân s trong th i kỳ m r ng đã t o đi u ki n cho m t b ph n đôngệ ậ ự ờ ở ộ ạ ề ệ ộ ộ ậ đ o nhân s gia nh p ngành Ngân hàng, trong đó nhi u nhân s ch a có kinh nghi mả ự ậ ề ự ư ệ và không đúng chuyên môn đ c đào t o. Sau th i gian th vi c ng n ng i, h đ cượ ạ ờ ử ệ ắ ủ ọ ượ giao công tác th m đ nh (có ngân hàng còn ph i kiêm luôn vi c đ nh giá tài s n) đã d nẩ ị ả ệ ị ả ẫ đ n nh ng kho n vay ch a đ ng nhi u r i ro.ế ữ ả ứ ự ề ủ Vi t Nam, ngành Ngân hàng v n còn non tr , lao đ ng trong ngành càng ít kinhỞ ệ ẫ ẻ ộ nghi m. Tuy v y, m t nhân viên vào làm vi c ngân hàng n u không giao cho h m tệ ậ ộ ệ ở ế ọ ộ ch c v “quan tr ng” nào đó sau 2-3 năm làm vi c thì có th h s “nh y vi c”. Cònứ ụ ọ ệ ể ọ ẽ ả ệ non kém kinh nghi m nh ng đ c giao nh ng tr ng trách l n, đ c bi t là quy t đ nhệ ư ượ ữ ọ ớ ặ ệ ế ị cho vay đã d n đ n nh ng r i ro khó l ng.ẫ ế ữ ủ ườ Nh ng d án BĐS th ng có m c v n đ u t l n mà vi c th m đ nh đòi h i trình đữ ự ườ ứ ố ầ ư ớ ệ ẩ ị ỏ ộ chuyên môn r t cao, yêu c u cán b tín d ng (CBTD) ph i n m v ng các qui đ nhấ ầ ộ ụ ả ắ ữ ị pháp lý, hành chính, đ nh m c xây d ng, đ n giá v t li u, dòng ti n và nhi u nh ngị ứ ự ơ ậ ệ ề ề ữ v n đ khác liên quan đ n d án. Đi u này ph n l n v t quá kh năng, kinh nghi mấ ề ế ự ề ầ ớ ượ ả ệ và năng l c giám sát c a CBTD, nh ng ng i có vai trò quy t đ nh kho n vay trongự ủ ữ ườ ế ị ả ngân hàng. Các ngân hàng hi n nay đ u giao ch tiêu ho t đ ng nói chung và ch tiêu tăng tr ngệ ề ỉ ạ ộ ỉ ưở tín d ng nói riêng kèm theo nh ng qui đ nh v x p lo i cá nhân, x p lo i đ n v vàụ ữ ị ề ế ạ ế ạ ơ ị nh ng kho n th ng. Nh ng l i ích nh n đ c trong ng n h n là “đ ng l c” đ lãnhữ ả ưở ữ ợ ậ ượ ắ ạ ộ ự ể đ o và nhân viên t i các đ n v lách qui đ nh, th c hi n nh ng kho n cho vay ch aạ ạ ơ ị ị ự ệ ữ ả ứ đ ng r i ro trong dài h n. Bên c nh đó, nhi u cá nhân có trách nhi m trong vi c raự ủ ạ ạ ề ệ ệ quy t đ nh cho vay đã xem th ng r i ro, b t ch p h u qu vì tin vào kh năng “nh yế ị ườ ủ ấ ấ ậ ả ả ả vi c” d dàng.ệ ễ R i ro t công tác t ch c và th c hi n ki m soát qui trình c p tín d ngủ ừ ổ ứ ự ệ ể ấ ụ T t c các ngân hàng đ u xây d ng qui trình c p tín d ng t H i s , S giao d ch đ nấ ả ề ự ấ ụ ừ ộ ở ở ị ế Chi nhánh, Phòng giao d ch. Tuy nhiên, vi c th c hi n qui trình này còn nhi u v n đ :ị ệ ự ệ ề ấ ề - H i đ ng tín d ng ph n l n ho t đ ng không đúng vai trò. Theo phân c p th mộ ồ ụ ầ ớ ạ ộ ấ ẩ quy n phê duy t, nh ng h s v t m c phán quy t c a T ng Giám đ c s ph i trìnhề ệ ữ ồ ơ ượ ứ ế ủ ổ ố ẽ ả H i đ ng tín d ng, song T ng Giám đ c có th là ng i gi ch c Ch t ch H i đ ngộ ồ ụ ổ ố ể ườ ữ ứ ủ ị ộ ồ nên vi c có thêm H i đ ng ch là chia s trách nhi m, không có tác d ng phòng ng aệ ộ ồ ỉ ẻ ệ ụ ừ r i ro.ủ - Các qui ch cho vay đ u yêu c u khách hàng vay v n ph i có v n đ i ng (th ngế ề ầ ố ả ố ố ứ ườ kho ng 30% t ng v n đ u t ), tuy nhiên, không khó đ lách qui đ nh này n u kháchả ổ ố ầ ư ể ị ế hàng tăng chi phí d toán. V n đ th m đ nh chính xác v n đ u t d án là c c kỳ khóự ấ ề ẩ ị ố ầ ư ự ự khăn d n đ n nhi u tr ng h p ngân hàng c p v n v t nhu c u c a ph ng án vàẫ ế ề ườ ợ ấ ố ượ ầ ủ ươ đ c bên vay s d ng vào nh ng m c đích không th ki m soát.ượ ử ụ ữ ụ ể ể Quy t đ nh s 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/4/2005 c a Th ng đ c NHNN v phânế ị ố ủ ố ố ề lo i, trích l p và s d ng d phòng đ x lý r i ro tín d ng yêu c u trong vòng 3 năm,ạ ậ ử ụ ự ể ử ủ ụ ầ các ngân hàng ph i hoàn thành vi c xây d ng h th ng x p h ng tín d ng n i b đả ệ ự ệ ố ế ạ ụ ộ ộ ể h tr cho vi c phân lo i n , qu n lý ch t l ng tín d ng phù h p v i ph m vi ho tỗ ợ ệ ạ ợ ả ấ ượ ụ ợ ớ ạ ạ đ ng, tình hình th c t c a ngân hàng. Rõ ràng, không m t ngân hàng Vi t Nam nào cóộ ự ế ủ ộ ệ kinh nghi m trong v n đ này. Vì v y, chúng ta có h n 40 ngân hàng th ng m iệ ấ ề ậ ơ ươ ạ nh ng ch có 02 ngân hàng đã xây d ng và áp d ng thành công qui trình x p h ng tínư ỉ ự ụ ế ạ d ng n i b v i s t v n c a các t ch c qu c t , h u h t, các ngân hàng khác chụ ộ ộ ớ ự ư ấ ủ ổ ứ ố ế ầ ế ỉ sao chép và đi u ch nh m t s ch tiêu đ áp d ng t i ngân hàng mình mà không gi iề ỉ ộ ố ỉ ể ụ ạ ả thích đ c c s xây d ng và tính khoa h c c a qui trình này. Nhi u ch tiêu đ nh tínhượ ơ ở ự ọ ủ ề ỉ ị đ c đ a vào b ng x p h ng tín d ng v i đ r ng thang đi m r t cao, t đó, vi cượ ư ả ế ạ ụ ớ ộ ộ ể ấ ừ ệ x p h ng tín d ng khách hàng t r i ro cao thành r i ro trung bình đ cho vay là m tế ạ ụ ừ ủ ủ ể ộ “th thu t” đ n gi n.ủ ậ ơ ả Nhi u ngân hàng ch a có phòng qu n lý r i ro tín d ng, ch a tách bi t ch c năng gi aề ư ả ủ ụ ư ệ ứ ữ đ nh giá tài s n và th m đ nh tín d ng. Phòng ki m soát n i b ch ki m tra h s sauị ả ẩ ị ụ ể ộ ộ ỉ ể ồ ơ cho vay và không có ch c năng ngăn ng a, khuy n cáo r i ro trong toàn h th ng.ứ ừ ế ủ ệ ố Ho t đ ng c a Ban ki m soát ch a đ t hi u qu kỳ v ng.ạ ộ ủ ể ư ạ ệ ả ọ R i ro t năng l c c nh tranh và nh ng v n đ n i t i c a các ngân hàngủ ừ ự ạ ữ ấ ề ộ ạ ủ Nhi u ngân hàng nh , y u năng l c c nh tranh bu c ph i xem vi c đ nh giá tài s nề ỏ ế ự ạ ộ ả ệ ị ả th ch p cao, đ n gi n hóa th t c và rút ng n th i gian th m đ nh, cho vay là ph ngế ấ ơ ả ủ ụ ắ ờ ẩ ị ươ th c c nh tranh. Vi c th m đ nh tr nên s sài, chi u l , đ nh giá tài s n theo giá thứ ạ ệ ẩ ị ở ơ ế ệ ị ả ị tr ng. H u qu là, ch c n khách hàng ch m tr lãi 1-2 tháng ho c giá BĐS gi m tườ ậ ả ỉ ầ ậ ả ặ ả ừ 5-10% thì giá tr th c c a tài s n không còn b o đ m đ cho kho n vay. Khi n quáị ự ủ ả ả ả ủ ả ợ h n x y ra, các ngân hàng l i tìm cách đ o n , đi u ch nh kỳ h n tr n , gia h n n ,ạ ả ạ ả ợ ề ỉ ạ ả ợ ạ ợ chuy n nhóm n và trích l p d phòng r i ro sai qui đ nh khi n kh năng thu h i càngể ợ ậ ự ủ ị ế ả ồ khó khăn, kéo dài. Đ tránh trình tr ng ng i thân và các thành viên c a H i đ ng qu n tr , Ban ki mể ạ ườ ủ ộ ồ ả ị ể soát, Ban đi u hành và các c đông l n c a ngân hàng chi ph i ho t đ ng tín d ng theoề ổ ớ ủ ố ạ ộ ụ h ng s d ng v n c a ngân hàng vào m c đích riêng, Đi u 77 và 78 Lu t Các tướ ử ụ ố ủ ụ ề ậ ổ ch c tín d ng năm 1997; Đi u 19 và 20 c a Quy t đ nh s 1627/2001/QĐ-NHNN ngàyứ ụ ề ủ ế ị ố 31/12/2001 c a Th ng đ c NHNN đã có nh ng qui đ nh nh ng tr ng h p khôngủ ố ố ữ ị ữ ườ ợ đ c cho vay và h n ch cho vay. Tuy nhiên, th c t các qui đ nh này hoàn toàn khôngượ ạ ế ự ế ị có tác d ng. Các đ i t ng trên hoàn toàn có th chi ph i ngu n v n tín d ng t i cácụ ố ượ ể ố ồ ố ụ ạ ngân hàng, th m chí l p ra H i đ ng sáng l p đ h p th c ho t đ ng này.ậ ậ ộ ồ ậ ể ợ ứ ạ ộ L i nhu n tr c m t t ho t đ ng cho vay BĐS d i áp l c c a c đông đã khi nợ ậ ướ ắ ừ ạ ộ ướ ự ủ ổ ế Ban đi u hành c a nhi u ngân hàng tin vào kh năng thu h i t cho vay đ u c BĐS.ề ủ ề ả ồ ừ ầ ơ m c đ nào đó, các ngân hàng đ u nh n th c đ c r i ro c a đ u c , đ c bi t khiỞ ứ ộ ề ậ ứ ượ ủ ủ ầ ơ ặ ệ ch ng ki n chu kỳ tăng, gi m c a giá BĐS ngày càng d n d p, tuy nhiên h u h t cácứ ế ả ủ ồ ậ ầ ế ngân hàng nh không có nhi u s l a ch n trong vi c đa d ng hóa danh m c cho vay.ỏ ề ự ự ọ ệ ạ ụ Cho vay BĐS v n là kênh nhanh nh t đ đ tăng d n hi n nay.ẫ ấ ể ể ư ợ ệ R i ro t s y u kém c a h t ng thông tin tín d ngủ ừ ự ế ủ ạ ầ ụ Thông tin b t cân x ng trong ho t đ ng tín d ng là r t l n. Khi xem xét cho vay đ iấ ứ ạ ộ ụ ấ ớ ố v i m t khách hàng m i, ngân hàng h u nh không có nh ng thông tin đ đ tin c yớ ộ ớ ầ ư ữ ủ ộ ậ đ ra quy t đ nh. Trong công tác th m đ nh thì nh ng m i quan h v i láng gi ng, v iể ế ị ẩ ị ữ ố ệ ớ ề ớ đ i tác… là nh ng thông tin quan tr ng, tuy nhiên, vi c CBTD t đ a bàn này đ n đ aố ữ ọ ệ ừ ị ế ị bàn khác xét vay, v i cách s ng bi t l p c a ng i dân thành ph , ngân hàng không cóớ ố ệ ậ ủ ườ ố thêm b t kỳ thông tin nào ngoài thông tin t chính khách hàng vay.ấ ừ Ngu n duy nh t mà các ngân hàng có th khai thác thông tin tín d ng hi n nay là Trungồ ấ ể ụ ệ tâm Thông tin Tín d ng c a NHNN (CIC). T i đây, các ngân hàng có th h i tin vụ ủ ạ ể ỏ ề tình hình tài chính, tài s n b o đ m, quan h tín d ng, x p h ng tín d ng. Tuy nhiên,ả ả ả ệ ụ ế ạ ụ ch t l ng thông tin không đáp ng đ c yêu c u, đã có nhi u khách hàng phàn nànấ ượ ứ ượ ầ ề v i ngân hàng r ng thông tin CIC c a h v n còn d n m c dù kho n vay đã t t toánớ ằ ủ ọ ẫ ư ợ ặ ả ấ t lâu. T đó có th th y thông tin ch a theo đ c th c t , đ c bi t là thông tin v tàiừ ừ ể ấ ư ượ ự ế ặ ệ ề chính c a khách hàng. Bên c nh đó, li u thông tin x p h ng tín d ng doanh nghi pủ ạ ệ ế ạ ụ ệ c a CIC có đáng tin c y khi các ngân hàng không bi t CIC đã d a trên tiêu chu n nàoủ ậ ế ự ẩ đ x p h ng và li u x p h ng đó có phù h p v i x p h ng tín d ng t i m i ngânể ế ạ ệ ế ạ ợ ớ ế ạ ụ ạ ỗ hàng hay không? R i ro t tính chu kỳ c a n n kinh t và nh ng quy t đ nh, th t c c a c quanủ ừ ủ ề ế ữ ế ị ủ ụ ủ ơ nhà n cướ Th c t chu kỳ kinh t có m i quan h ch t ch v i s bi n đ ng giá BĐS. Trong th iự ế ế ố ệ ặ ẽ ớ ự ế ộ ờ kỳ h ng th nh, s n xu t và tiêu dùng đ u m r ng, ngu n cung ti n d i dào và giáư ị ả ấ ề ở ộ ồ ề ồ BĐS leo thang, các ngân hàng cũng m r ng tín d ng BĐS. Ng c l i khi n n kinh tở ộ ụ ượ ạ ề ế phát tri n quá nóng, NHNN th c hi n th t ch t ti n t thì BĐS là th tr ng đ u tiênể ự ệ ắ ặ ề ệ ị ườ ầ b nh h ng, giá BĐS s t gi m, tính thanh kho n h n ch và kh năng tr n c aị ả ưở ụ ả ả ạ ế ả ả ợ ủ các kho n vay g p khó khăn, đ c bi t là các kho n vay đ u c BĐS.ả ặ ặ ệ ả ầ ơ Nguyên nhân chính c a cu c kh ng ho ng tài chính hi n nay xu t phát t vi c cho vayủ ộ ủ ả ệ ấ ừ ệ d i chu n c a th tr ng M , khi các ngân hàng r i vào c nh thua l , n n n, pháướ ẩ ủ ị ườ ỹ ơ ả ỗ ợ ầ s n và ng ng các kho n cho vay BĐS, th tr ng nhà đ t r i vào c nh đóng băng. ả ư ả ị ườ ấ ơ ả Ở Vi t Nam, t cu i tháng 01/2008, s thi u h t và m t cân đ i kỳ h n c a ngu n v nệ ừ ố ự ế ụ ấ ố ạ ủ ồ ố huy đ ng ngân hàng b t đ u b c l , BĐS là lĩnh v c đ u tiên trong danh m c cho vayộ ắ ầ ộ ộ ự ầ ụ b h n ch , 18 tháng đã trôi qua nh ng th tr ng BĐS Vi t Nam v n ch a có d uị ạ ế ư ị ườ ệ ẫ ư ấ hi u ph c h i. Khách hàng vay không th chuy n nh ng BĐS đ tr n ngân hàng.ệ ụ ồ ể ể ượ ể ả ợ Th tr ng BĐS cũng r t nh y c m v i các quy t đ nh c a c quan nhà n c. Ch thị ườ ấ ạ ả ớ ế ị ủ ơ ướ ỉ ị s 08/2002/CT-UB ngày 22/4/2002 c a y ban Nhân dân TP. H Chí Minh v “Ch nố ủ Ủ ồ ề ấ ch nh và tăng c ng qu n lý Nhà n c v nhà đ t trên đ a bàn thành ph H Chíỉ ườ ả ướ ề ấ ị ố ồ Minh” đã khi n th tr ng BĐS thành ph H Chí Minh đóng băng trong th i gian dài.ế ị ườ ố ồ ờ Bên c nh đó, các qui đ nh v qui ho ch cũng nh h ng đ n tính thanh kho n và giáạ ị ề ạ ả ưở ế ả BĐS trong khu v c.ự Th t c hành chính trong lĩnh v c kinh doanh BĐS đ c đánh giá là r i ren, ch ngủ ụ ự ượ ố ồ chéo và nhiêu khê. Đ m t d án đ c c p phép tri n khai ph i m t 3 năm, qua 33ể ộ ự ượ ấ ể ả ấ c a, có nh ng d án ph i m t 4-5 năm m i xong (1), rõ ràng nh ng đi u này không chử ữ ự ả ấ ớ ữ ề ỉ gây khó khăn cho cá nhân, t ch c mà còn mang l i cho ngân hàng nhi u r i ro khiổ ứ ạ ề ủ tham gia tài tr .ợ R i ro t h th ng lu t pháp và vi c th c thi lu t phápủ ừ ệ ố ậ ệ ự ậ Đi u 320 B Lu t Dân s năm 2005 đã qui đ nh “V t dùng đ b o đ m th c hi nề ộ ậ ự ị ậ ể ả ả ự ệ nghĩa v dân s là v t hi n có ho c hình thành trong t ng lai”. Qui đ nh này có thụ ự ậ ệ ặ ươ ị ể xem là khá rõ ràng theo cách hi u c a các ngân hàng, đã t o đi u ki n cho các ngânể ủ ạ ề ệ hàng tham gia tài tr các d án đ u t xây d ng, mua nhà, nh n chuy n nh ng quy nợ ự ầ ư ự ậ ể ượ ề s d ng đ t… dù ng i vay ch a ph i là ch s h u/s d ng c a các tài s n này vàoử ụ ấ ườ ư ả ủ ở ữ ử ụ ủ ả th i đi m vay v n, chính xác là ch a có đ y đ gi y t ch ng minh quy n s h u/sờ ể ố ư ầ ủ ấ ờ ứ ề ở ữ ử d ng tài s n theo lu t đ nh.ụ ả ậ ị Tuy nhiên, r i ro xu t phát t chính nh ng giao d ch này khi h u h t các công ch ngủ ấ ừ ữ ị ầ ế ứ viên hi n nay không công ch ng giao d ch th ch p tài s n hình thành trong t ng laiệ ứ ị ế ấ ả ươ khi vi n d n kho n 1, đi u 41 Ngh đ nh s 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 v côngệ ẫ ả ề ị ị ố ề ch ng, ch ng th c, theo đó: “Trong tr ng h p h p đ ng liên quan đ n tài s n màứ ứ ự ườ ợ ợ ồ ế ả pháp lu t quy đ nh ph i đăng ký quy n s h u, quy n s d ng, thì ng i yêu c uậ ị ả ề ở ữ ề ử ụ ườ ầ công ch ng, ch ng th c ph i có đ y đ gi y t đ ch ng minh quy n s h u, quy nứ ứ ự ả ầ ủ ấ ờ ể ứ ề ở ữ ề s d ng đ i v i tài s n đó…”, các c quan đăng ký giao d ch b o đ m cũng khôngử ụ ố ớ ả ơ ị ả ả th c hi n đăng ký.ự ệ Đ gi i quy t v n đ công ch ng và đăng ký th ch p đ i v i các tài s n hình thànhể ả ế ấ ề ứ ế ấ ố ớ ả trong t ng lai, ngày 09/5/2007 B T pháp đã có công văn s 2057/BTP-HCTP ghi rõ:ươ ộ ư ố “Các phòng công ch ng căn c t ng tr ng h p c th đ ch ng nh n các h p đ ngứ ứ ừ ườ ợ ụ ể ể ứ ậ ợ ồ th ch p tài s n hình thành trong t ng lai nh m b o đ m quy n l i h p pháp choế ấ ả ươ ằ ả ả ề ợ ợ ng i dân và doanh nghi p” và công văn s 232/ĐKGDBĐ-NV ngày 04/10/2007ườ ệ ố h ng d n các bên ký h p đ ng th ch p quy n tài s n phát sinh t h p đ ng muaướ ẫ ợ ồ ế ấ ề ả ừ ợ ồ nhà và đ c đăng ký t i m t trong các trung tâm đăng ký giao d ch, tài s n thu c C cở ượ ạ ộ ị ả ộ ụ Đăng ký qu c gia giao d ch b o đ m. T đây làm phát sinh hai v n đ :ố ị ả ả ừ ấ ề Th nh t, câu “các phòng công ch ng căn c t ng tr ng h p c th ” là r t không rõứ ấ ứ ứ ừ ườ ợ ụ ể ấ ràng vì h u h t các tài s n này đ u có chung đ c đi m là tài s n đã đ c chuy n giaoầ ế ả ề ặ ể ả ượ ể cho ng i mua, quy n s h u/s d ng đã đ c xác l p nh ng ch a có gi y ch ngườ ề ở ữ ử ụ ượ ậ ư ư ấ ứ nh n quy n s h u/s d ng tài s n, các công ch ng viên có quy n t ch i công ch ngậ ề ở ữ ử ụ ả ứ ề ừ ố ứ và th c t hi n nay các ngân hàng v n không công ch ng đ c h p đ ng th ch p tàiự ế ệ ẫ ứ ượ ợ ồ ế ấ s n hình thành trong t ng lai.ả ươ Th hai, dù tên g i c a h p đ ng th ch p có là gì thì đi u mà các ngân hàng quan tâmứ ọ ủ ợ ồ ế ấ ề là quy n s h u nhà và quy n s d ng đ t n i nhà t a l c, các tài s n này ph iề ở ữ ở ề ử ụ ấ ở ơ ở ọ ạ ả ả đ c th ch p cho ngân hàng. Tuy nhiên, các trung tâm đăng ký giao d ch, tài s n thu cượ ế ấ ị ả ộ C c Đăng ký qu c gia giao d ch b o đ m không đăng ký vì cho r ng đó là trách nhi mụ ố ị ả ả ằ ệ c a các trung tâm, văn phòng đăng ký quy n s d ng đ t n u đ a các quy n này vàoủ ề ử ụ ấ ế ư ề trong h p đ ng th ch p.ợ ồ ế ấ Chính vì v y, mà h u h t, các ngân hàng hi n nay đ u ch n gi i pháp ký h p đ ngậ ầ ế ệ ề ọ ả ợ ồ th ch p tài s n hình thành trong t ng lai không qua công ch ng vào giao d ch b oế ấ ả ươ ứ ị ả đ m, đ i đ n khi tài s n hình thành và có đ gi y t ch ng minh thì s công ch ngả ợ ế ả ủ ấ ờ ứ ẽ ứ h p đ ng th ch p và giao d ch b o đ m, chính vì v y, r t nhi u ngân hàng đã t nợ ồ ế ấ ị ả ả ậ ấ ề ố nhi u th i gian, công s c và chi phí đ h u ki n vì khách hàng vay v n đã bán tài s nề ờ ứ ể ầ ệ ố ả khi nó ch a hình thành, v n còn là “tài s n hình thành trong t ng lai” nh đúng tênư ẫ ả ươ ư g i c a nó nh ng ngân hàng không có kh năng ki m soát và ngăn ch n.ọ ủ ư ả ể ặ Bên c nh đó, b n thân vi c ngân hàng nh n các tài s n hình thành trong t ng lai làạ ả ệ ậ ả ươ các căn h chung c , khu nhà làm b o đ m cũng r t r i ro do h u h t các ch đ uộ ư ở ả ả ấ ủ ầ ế ủ ầ t đ u th ch p quy n s d ng đ t và tài s n g n li n v i đ t (chung c , khu nhà ư ề ế ấ ề ử ụ ấ ả ắ ề ớ ấ ư ở hình thành sau này) cho ngân hàng ban đ u đ xin tài tr , đ ng nghĩa v i vi c nh n thầ ể ợ ồ ớ ệ ậ ế ch p sau s b tuyên vô hi u n u có tranh ch p x y ra.ấ ẽ ị ệ ế ấ ả Hi n nay, trong xã h i có r t nhi u nh ng giao d ch gi t o đã d n đ n nh ng r i roệ ộ ấ ề ữ ị ả ạ ẫ ế ữ ủ cho ngân hàng trong vi c nh n tài s n th ch p và đ a ra quy t đ nh cho vay. Khiệ ậ ả ế ấ ư ế ị khách hàng A vay v n c a khách hàng B, hai bên th a thu n làm h p đ ng mua bánố ủ ỏ ậ ợ ồ căn nhà do bên A là ch s h u, bên A bán cho bên B mà th c ch t c a giao d ch là bênủ ở ữ ự ấ ủ ị A th ch p cho bên B đ làm b o đ m cho kho n vay c a bên A t i bên B. Bên B đemế ấ ể ả ả ả ủ ạ th ch p tài s n này t i ngân hàng đ vay v n và đ n l t bên B không tr đ c n ,ế ấ ả ạ ể ố ế ượ ả ượ ợ ngân hàng ti n hành kh i ki n bên B đ thu h i n thì phát sinh tranh ch p gi a baế ở ệ ể ồ ợ ấ ữ bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo Đi u 29 B lu t Dân s 2005: “Khi các bên xácề ộ ậ ự l p giao d ch dân s m t cách gi t o nh m che gi u m t giao d ch khác thì giao d chậ ị ự ộ ả ạ ằ ấ ộ ị ị gi t o vô hi u, còn giao d ch b che gi u v n có hi u l c, tr tr ng h p giao d ch đóả ạ ệ ị ị ấ ẫ ệ ự ừ ườ ợ ị cũng vô hi u…”, chi u theo đi u này, giao d ch bên A bán căn nhà cho bên B s bệ ế ề ị ẽ ị tuyên vô hi u và vi c th ch p căn nhà làm tài s n b o đ m cho ngân hàng cũng s vôệ ệ ế ấ ả ả ả ẽ hi u theo.ệ Nh ng gi i pháp đ h n ch r i ro tín d ng BĐSữ ả ể ạ ế ủ ụ V phía các ngân hàng th ng m iề ươ ạ Tăng c ng công tác huy đ ng đ i v i kỳ h n dài là gi i pháp đ c nhi u ngân hàngườ ộ ố ớ ạ ả ượ ề chú tr ng trong th i gian g n đây. Ngu n v n huy đ ng có kỳ h n dài s giúp các ngânọ ờ ầ ồ ố ộ ạ ẽ hàng h n ch đ c nh ng r i ro kỳ h n khi cho vay đ u t BĐS, h n ch s thi t h tạ ế ượ ữ ủ ạ ầ ư ạ ế ự ế ụ thanh kho n và s ph thu c vào th tr ng liên ngân hàng, ch đ ng trong ho t đ ngả ự ụ ộ ị ườ ủ ộ ạ ộ và th c hi n các m c tiêu kinh doanh.ự ệ ụ Tín d ng BĐS phân thành hai hình th c khá rõ, đ u c và đ u t . Các ngân hàng c nụ ứ ầ ơ ầ ư ầ h n ch t i đa cho vay đ u c v n mang tính b t n và ch a đ ng nhi u r i ro.ạ ế ố ầ ơ ố ấ ổ ứ ự ề ủ Ngu n tr n ch y u đ c xác đ nh t vi c mua bán, chuy n nh ng BĐS mà khôngồ ả ợ ủ ế ượ ị ừ ệ ể ượ có nh ng ho t đ ng đem l i ngu n thu n đ nh. Chính nh ng ho t đ ng đ u c này đãữ ạ ộ ạ ồ ổ ị ữ ạ ộ ầ ơ t o nên nh ng c n s t BĐS th i gian qua, làm tăng tính r i ro cho th tr ng này.ạ ữ ơ ố ờ ủ ị ườ Có qui đ nh và th c hi n nghiêm túc vi c đánh giá l i giá tr tài s n b o đ m, ít nh tị ự ệ ệ ạ ị ả ả ả ấ ph i 3 tháng/l n, tr ng h p giá BĐS bi n đ ng b t th ng có th làm nh h ngả ầ ườ ợ ế ộ ấ ườ ể ả ưở đ n vi c đ m b o c a kho n vay thì ph i đánh giá liên t c, yêu c u khách hàng bế ệ ả ả ủ ả ả ụ ầ ổ sung tài s n b o đ m và/ho c tr n tr c h n t ng ng v i giá tr tài s n b gi mả ả ả ặ ả ợ ướ ạ ươ ứ ớ ị ả ị ả sút sau khi đánh giá l i và trích l p d phòng r i ro đ y đ .ạ ậ ự ủ ầ ủ Đ ng trên giác đ nào, trình đ nhân s v n ph i là v n đ quan tr ng nh t đ i v iứ ộ ộ ự ẫ ả ấ ề ọ ấ ố ớ ho t đ ng ngân hàng nói chung và tín d ng nói riêng. Bên c nh vi c nâng cao ch tạ ộ ụ ạ ệ ấ l ng ngu n nhân l c, các ngân hàng c n có ch đ đãi ng phù h p nh m đ m b oượ ồ ự ầ ế ộ ộ ợ ằ ả ả thu hút đ c ngu n nhân l c có ch t l ng, h n ch tình tr ng “nh y vi c”. H n n a,ượ ồ ự ấ ượ ạ ế ạ ả ệ ơ ữ các ngân hàng cũng c n ph i xây d ng quy ch trách nhi m g n v i ho t đ ng tínầ ả ự ế ệ ắ ớ ạ ộ d ng và toàn ngân hàng đ nâng cao tinh th n trách nhi m c a đ i ngũ lãnh đ o, nhânụ ể ầ ệ ủ ộ ạ viên. M c phán quy t tín d ng đ i v i các đ n v trong h th ng không đ c cào b ng đ iứ ế ụ ố ớ ơ ị ệ ố ượ ằ ố v i các đ n v cùng c p, nh t thi t ph i căn c trên năng l c và kinh nghi m c aớ ơ ị ấ ấ ế ả ứ ự ệ ủ ng i đ ng đ u, bên c nh đó là th i gian ho t đ ng, đ a bàn đ t tr s , k t qu ho tườ ứ ầ ạ ờ ạ ộ ị ặ ụ ở ế ả ạ đ ng và ch t l ng tín d ng trong th i gian qua.ộ ấ ượ ụ ờ C n tách bi t ch c năng quy t đ nh cho vay v i th m đ nh tín d ng; tách bi t ch cầ ệ ứ ế ị ớ ẩ ị ụ ệ ứ năng th m đ nh tín d ng và đ nh giá tài s n b o đ m. Không đ lãnh đ o các phòng,ẩ ị ụ ị ả ả ả ể ạ ban tr c ti p th m đ nh tín d ng n m trong thành ph n bi u quy t cho vay t i các h iự ế ẩ ị ụ ằ ầ ể ế ạ ộ đ ng tín d ng. Vi c b nhi m cán b vào các v trí lãnh đ o các phòng, ban t i H iồ ụ ệ ổ ệ ộ ị ạ ạ ộ s ; S giao d ch; các chi nhánh; Phòng giao d ch ph i đ c bi t th n tr ng, bên c nhở ở ị ị ả ặ ệ ậ ọ ạ năng l c, thành tích công tác c n ph i chú tr ng đ n kinh nghi m và ph m ch t đ oự ầ ả ọ ế ệ ẩ ấ ạ đ c.ứ Các cu c h p đ ra quy t đ nh cho vay t i các h i đ ng tín d ng ph i đ c ti n hànhộ ọ ể ế ị ạ ộ ồ ụ ả ượ ế nghiêm túc, minh b ch và khách quan, đ m b o kh năng ngăn ng a r i ro. Đ i v iạ ả ả ả ừ ủ ố ớ nh ng ngân hàng đã v n hành qui trình x p h ng tín d ng n i b , c n nghiêm túc th cữ ậ ế ạ ụ ộ ộ ầ ự hi n trên tinh th n h n ch r i ro, t ng b c kh c ph c nh ng thi u sót c a qui trình.ệ ầ ạ ế ủ ừ ướ ắ ụ ữ ế ủ Lo i b t t ng lách qui đ nh, khai thác nh ng h n ch c a qui trình đ cho vay ho cạ ỏ ư ưở ị ữ ạ ế ủ ể ặ xem qui trình này là bùa h m nh có th h n ch m i r i ro. Nh ng ngân hàng ch aộ ệ ể ạ ế ọ ủ ữ ư hoàn thành vi c xây d ng qui trình này, c n kh n tr ng xây d ng, hoàn thi n và đ aệ ự ầ ẩ ươ ự ệ ư vào v n hành trên c s ti p thu, t n d ng kinh nghi m c a các ngân hàng đi tr cậ ơ ở ế ậ ụ ệ ủ ướ trong đi u ki n c th c a ngân hàng mình, tránh r p khuôn máy móc.ề ệ ụ ể ủ ậ Đa d ng hóa danh m c cho vay là yêu c u b t bu c đ i v i t t c các ngân hàng, cóạ ụ ầ ắ ộ ố ớ ấ ả chính sách thích h p đ ti p c n, m r ng cho vay đ i v i nhu c u v n s n xu t kinhợ ể ế ậ ở ộ ố ớ ầ ố ả ấ doanh, xu t nh p kh u nh m h n ch r i ro và tăng kh năng cung c p các d ch vấ ậ ẩ ằ ạ ế ủ ả ấ ị ụ ngân hàng khác đi kèm. Bên c nh đó, c n giao ch tiêu phát tri n tín d ng cho các đ nạ ầ ỉ ể ụ ơ v trên c s cân đ i s l ng và ch t l ng ngu n v n huy đ ng, ch tiêu này g nị ơ ở ố ố ượ ấ ượ ồ ố ộ ỉ ắ li n v i x p lo i và ch đ khen th ng hàng tháng, hàng quí, hàng năm.ề ớ ế ạ ế ộ ưở Đ i v i thông tin b t cân x ng trong đi u ki n hi n t i, các ngân hàng không th chố ớ ấ ứ ề ệ ệ ạ ể ờ đ i mà ph i ch đ ng kh c ph c. Yêu c u đ i v i CBTD và nh ng ng i tham giaợ ả ủ ộ ắ ụ ầ ố ớ ữ ườ quy t đ nh cho vay là s m n cán và trách nhi m cao đ i v i công vi c và s phátế ị ự ẫ ệ ố ớ ệ ự tri n c a ngân hàng. CBTD ph i có đ c nh ng thông tin đ y đ nh t có th v tìnhể ủ ả ượ ữ ầ ủ ấ ể ề hình ho t đ ng kinh doanh, ngu n thu đ tr n , ngu n g c và tình tr ng pháp lý c aạ ộ ồ ể ả ợ ồ ố ạ ủ tài s n b o đ m… đ tránh nh ng r i ro có th x y ra xu t phát t sai sót nghi p vả ả ả ể ữ ủ ể ả ấ ừ ệ ụ mà v n đ m b o s ph c v t t nh t đ i v i khách hàng.ẫ ả ả ự ụ ụ ố ấ ố ớ Xây d ng Phòng qu n lý r i ro và Phòng pháp ch v ng m nh, t p trung nh ng conự ả ủ ế ữ ạ ậ ữ ng i có năng l c, kinh nghi m, hi u bi t sâu r ng v ho t đ ng tín d ng và thườ ự ệ ể ế ộ ề ạ ộ ụ ị tr ng BĐS. Kh c ph c nh ng qui đ nh manh mún c a pháp lu t b ng vi c sàng l cườ ắ ụ ữ ị ủ ậ ằ ệ ọ và qui đ nh rõ nh ng BĐS đ c nh n th ch p, không đ c nh n th ch p theo quiị ữ ượ ậ ế ấ ượ ậ ế ấ đ nh c a pháp lu t hi n hành. Xây d ng chính sách qu n lý r i ro tín d ng, đi u ch nhị ủ ậ ệ ự ả ủ ụ ề ỉ k p th i nh ng n i dung ch a phù h p, s h trong h p đ ng th ch p, tín d ng, quiị ờ ữ ộ ư ợ ơ ở ợ ồ ế ấ ụ trình th m đ nh tín d ng, đ nh giá tài s n t i ngân hàng.ẩ ị ụ ị ả ạ Đ i v i BĐS là tài s n hình thành trong t ng lai, c n xác đ nh rõ tính pháp lý, khố ớ ả ươ ầ ị ả năng tài s n có th xác l p đ y đ quy n s h u/s d ng c a bên b o đ m sau khiả ể ậ ầ ủ ề ở ữ ử ụ ủ ả ả nh n th ch p. H n ch nh n th ch p đ i v i BĐS là các căn h , nhà là tài s nậ ế ấ ạ ế ậ ế ấ ố ớ ộ ở ả hình thành trong t ng lai đ c nh n chuy n nh ng t các d án không do chínhươ ượ ậ ể ượ ừ ự ngân hàng tài tr , BĐS có tính thanh kho n th p do có di n tích đ t nh , giao thôngợ ả ấ ệ ấ ỏ không thu n l i, qui ho ch không rõ ràng. S th n tr ng c a ngân hàng là b t bu c doậ ợ ạ ự ậ ọ ủ ắ ộ nh ng qui đ nh pháp lý ch a rõ ràng và vi c hi u, th c thi các qui đ nh pháp lu t c aữ ị ư ệ ể ự ị ậ ủ các c quan h u quan còn ch a th ng nh t.ơ ữ ư ố ấ X y ra n quá h n, n x u là chuy n không th tránh kh i dù qui trình, qui ch choả ợ ạ ợ ấ ệ ể ỏ ế vay có ch t ch đ n m c nào, dù CBTD và nh ng ng i có trách nhi m trong quy tặ ẽ ế ứ ữ ườ ệ ế đ nh cho vay có làm vi c m n cán đ n đâu đi n a. Vi c x lý m t l ng l n n quáị ệ ẫ ế ữ ệ ử ộ ượ ớ ợ h n v t quá kh năng c a các ngân hàng v n không có ch c năng kinh doanh BĐS.ạ ượ ả ủ ố ứ Thành l p công ty qu n lý và khai thác tài s n là gi i pháp mà h u h t các ngân hàngậ ả ả ả ầ ế đã và đang th c hi n nh m tăng hi u qu và đ y nhanh t c đ x lý n quá h n, tăngự ệ ằ ệ ả ẩ ố ộ ử ợ ạ hi u qu khai thác tài s n và giúp lành m nh hóa tình hình tài chính c a ngân hàng.ệ ả ả ạ ủ Giai đo n khó khăn t đ u năm 2008 đ n nay đã đem l i cho nh ng ng i làm ngânạ ừ ầ ế ạ ữ ườ hàng nh ng bài h c kinh nghi m quí giá v s bi n đ ng mang tính chu kỳ c a n nữ ọ ệ ề ự ế ộ ủ ề kinh t và nh ng nh h ng đ n ho t đ ng c a ngành Ngân hàng t ho t đ ng choế ữ ả ưở ế ạ ộ ủ ừ ạ ộ vay BĐS. V t qua khó khăn, n n kinh t Vi t Nam có th tr l i đà tăng tr ngượ ề ế ệ ể ở ạ ưở tr c đây, khi đó r t c n ng i lãnh đ o ngân hàng cái tâm và cái t m trong th i kỳướ ấ ầ ở ườ ạ ầ ờ m i, th i kỳ h i nh p và c nh tranh toàn di n. Vi c xây d ng k ho ch kinh doanhớ ờ ộ ậ ạ ệ ệ ự ế ạ theo h ng m r ng sau kh ng ho ng không đ c quên nhi m v phòng ng a r i roướ ở ộ ủ ả ượ ệ ụ ừ ủ t ho t đ ng tín d ng, đ c bi t là vi c “làm giá” BĐS c a th tr ng có th d n đ nừ ạ ộ ụ ặ ệ ệ ủ ị ườ ể ẫ ế nh ng sai l ch trong khâu đ nh giá cũng nh l ng tr c kh năng th tr ng BĐS s tữ ệ ị ư ườ ướ ả ị ườ ụ gi m và đóng băng mang tính chu kỳ v i biên đ dao đ ng ngày càng h p.ả ớ ộ ộ ẹ Đ i v i Ngân hàng Nhà n cố ớ ướ Nguyên t c trong đi u hành c a NHNN là không nên trông ch vào s qu n lý r i roắ ề ủ ờ ự ả ủ t các ngân hàng th ng m i mà ph i có nh ng qui đ nh mang tính b t bu c. Th c từ ươ ạ ả ữ ị ắ ộ ự ế các ngân hàng luôn tìm cách “khai thác” các s h c a pháp lu t ch không có ý th cơ ở ủ ậ ứ ứ hoàn thi n các h n ch c a pháp lu t đ t b o v mình.ệ ạ ế ủ ậ ể ự ả ệ Nâng cao hi u qu ho t đ ng c a CIC, k p th i c p nh t nh ng thông tin v tình hìnhệ ả ạ ộ ủ ị ờ ậ ậ ữ ề tài chính, quan h tín d ng, ho t đ ng kinh doanh c a cá nhân, t ch c. Minh b ch hóaệ ụ ạ ộ ủ ổ ứ ạ các thông tin và qui trình x p h ng tín d ng khách hàng c a CIC. H tr các ngân hàngế ạ ụ ủ ỗ ợ th ng m i xây d ng qui trình x p h ng tín d ng n i b , thêm c s đ ra quy t đ nhươ ạ ự ế ạ ụ ộ ộ ơ ở ể ế ị cho vay và ngăn ng a r i ro.ừ ủ Tăng c ng công tác thanh ki m tra ho t đ ng tín d ng toàn h th ng đ có gi i phápườ ể ạ ộ ụ ệ ố ể ả ch n ch nh k p th i, đ c bi t là cho vay BĐS, các vi ph m v các t l an toàn trongấ ỉ ị ờ ặ ệ ạ ề ỉ ệ ho t đ ng. M c dù ch a có qui đ nh v gi i h n cho vay BĐS, song đ i v i t ng ngânạ ộ ặ ư ị ề ớ ạ ố ớ ừ hàng c th , thông qua ho t đ ng thanh tra, ki m tra c n có nh ng khuy n cáo đ i v iụ ể ạ ộ ể ầ ữ ế ố ớ nh ng ngân hàng có t l cho vay BĐS quá cao có th d n đ n nh ng r i ro làm nhữ ỉ ệ ể ẫ ế ữ ủ ả h ng đ n an toàn h th ng.ưở ế ệ ố Cho vay BĐS là ho t đ ng ch a đ ng nhi u r i ro, tuy nhiên, ho t đ ng này có vai tròạ ộ ứ ự ề ủ ạ ộ quan tr ng trong vi c phát tri n th tr ng nhà đ t và đóng góp l n vào s phát tri nọ ệ ể ị ườ ấ ớ ự ể c a kinh t đ t n c. NHNN không th c m, song c n có bi n pháp ki m soát ho tủ ế ấ ướ ể ấ ầ ệ ể ạ đ ng này. T Quy t đ nh s 03 (2) đ i v i cho vay ch ng khoán, NHNN cũng c n cóộ ừ ế ị ố ố ớ ứ ầ qui đ nh đ i v i cho vay BĐS, tuy nhiên, NHNN có th ki m soát c c u d n choị ố ớ ể ể ơ ấ ư ợ vay BĐS thông qua vi c qui đ nh t l trích l p d phòng r i ro ho c qui đ nh t l dệ ị ỉ ệ ậ ự ủ ặ ị ỉ ệ ư n BĐS t i đa trên t ng d n .ợ ố ổ ư ợ Đ i v i các c quan l p phápố ớ ơ ậ Nh đã đ c p, B T pháp đã nh n th y nh ng phát sinh t v n đ nh n th ch pư ề ậ ộ ư ậ ấ ữ ừ ấ ề ậ ế ấ tài s n hình thành trong t ng lai, tuy nhiên, văn b n h ng d n l i r t không rõ ràng,ả ươ ả ướ ẫ ạ ấ và không gi i quy t đ c v ng m c trên th c t . Các c quan l p pháp c n nghiênả ế ượ ướ ắ ự ế ơ ậ ầ c u m t cách th u đáo v n đ trên c s tham kh o ý ki n t các đ n v liên quan,ứ ộ ấ ấ ề ơ ở ả ế ừ ơ ị trong đó có các ngân hàng trong vi c xây d ng các qui đ nh, h ng d n v ho t đ ngệ ự ị ướ ẫ ề ạ ộ công ch ng, ch ng th c và đăng ký giao d ch b o đ m.ứ ứ ự ị ả ả Vi c cho ra đ i Lu t Đăng ký giao d ch b o đ m là v n đ h t s c c n thi t, các nghệ ờ ậ ị ả ả ấ ề ế ứ ầ ế ị đ nh v giao d ch b o đ m hi n nay trên th c t đã không gi i quy t đ c nhi u v nị ề ị ả ả ệ ự ế ả ế ượ ề ấ đ c a th c t nêu ra. C n xác đ nh đây là v n đ quan tr ng, nh h ng sâu r ngề ủ ự ế ầ ị ấ ề ọ ả ưở ộ đ n ho t đ ng c a ngành Ngân hàng và c a n n kinh t . V lâu dài, B T pháp c nế ạ ộ ủ ủ ề ế ề ộ ư ầ xây d ng m t c quan đăng ký giao d ch b o đ m th ng nh t trên toàn qu c và m tự ộ ơ ị ả ả ố ấ ố ộ trung tâm có đ y đ d li u v các tài s n đã đăng ký nh m giúp vi c đăng ký dầ ủ ữ ệ ề ả ằ ệ ễ dàng, chính xác; t o đi u ki n cho các ngân hàng, cá nhân và t ch c đ c ti p c n đạ ề ệ ổ ứ ượ ế ậ ể có thêm thông tin v tài s n khi th c hi n các giao d ch mua bán, chuy n nh ng, thề ả ự ệ ị ể ượ ế ch p.ấ Nh ng b t c p n y sinh t s ch ng chéo gi a các văn b n qui ph m pháp lu t đ t raữ ấ ậ ả ừ ự ồ ữ ả ạ ậ ặ yêu c u v s th ng nh t các qui đ nh trong Lu t Đ t đai, Lu t Nhà , các Ngh đ nhầ ề ự ố ấ ị ậ ấ ậ ở ị ị và các Thông t h ng d n liên quan đ n công ch ng, ch ng th c và đăng ký giao d chư ướ ẫ ế ứ ứ ự ị b o đ m… mà trách nhi m thu c v Qu c h i và các B liên quan. Bên c nh đó, c nả ả ệ ộ ề ố ộ ộ ạ ầ đi u ch nh theo h ng t o đi u ki n cho các ngân hàng quy n trong vi c x lý tài s nề ỉ ướ ạ ề ệ ề ệ ử ả b o đ m nhanh chóng, thu n l i, gi m b t chi phí v nhân l c, th i gian nh ng đ mả ả ậ ợ ả ớ ề ự ờ ư ả b o quy n l i c a các bên liên quan. Vi c x lý tài s n b o đ m d dàng cũng s h nả ề ợ ủ ệ ử ả ả ả ễ ẽ ạ ch tình tr ng đ o n , gi m b t chi phí trích l p d phòng r i ro và tăng hi u quế ạ ả ợ ả ớ ậ ự ủ ệ ả ho t đ ng kinh doanh các ngân hàng.ạ ộ ở Chú thích: (1) Phát bi u c a nguyên Th tr ng B Xây d ng Nguy n Văn Liêm t i h i th o vể ủ ứ ưở ộ ự ễ ạ ộ ả ề hoàn thi n c ch chính sách và c i cách th t c hành chính đ i v i các d án kinhệ ơ ế ả ủ ụ ố ớ ự doanh b t đ ng s n do B Xây d ng và Hi p h i B t đ ng s n TP. HCM t ch cấ ộ ả ộ ự ệ ộ ấ ộ ả ổ ứ ngày 27/6/2008 t i TP. HCM.ạ (2) Ch th s 03/2008/QĐ-NHNN ngày 01/02/2008 v vi c cho vay, chi t kh u gi y tỉ ị ố ề ệ ế ấ ấ ờ có giá đ đ u t và kinh doanh ch ng khoán.ể ầ ư ứ Tài li u tham kh o:ệ ả - B Lu t Dân s năm 2005.ộ ậ ự - Lu t Đ t đai năm 2003.ậ ấ - Tr ng Thanh Đ c, Còn nhi u đi u mù m chung quanh qui đ nh v th ch p quy nươ ứ ề ề ờ ị ề ế ấ ề s d ng đ t, www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy c p: 10/6/2009.ử ụ ấ ậ - Nguy n Ti n M nh, Tài s n hình thành trong t ng lai,ễ ế ạ ả ươ www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com, ngày truy c p: 10/6/2009.ậ - www.vneconomy.vn. - www.sbv.gov.vn. SOURCE: T P CHÍ NGÂN HÀNG S 15 NĂM 2009Ạ Ố