Một số vấn đề về chính sách kinh tế, tài chính đất trong thị trường bất động sản

sẽ dẫn đến sự vận dụng thiếu thống nhất. Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã đẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 4.1.3.2 Về giá cho thuê đất: Trên thực tế, nếu tính cả tiền đền bù thiệt hại về đất mà người thuê đất phải trả cho người có đất bị thu hồi thì giá thuê đất hiện nay vẫn là cao. Mặt khác, còn có sự phân biệt giữa giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đây là vấn đề phức tạp, bất hợp lý ảnh hưởng đến môi trường đầu tư. Về giá cho thuê lại đất: giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp được xác định = giá đất thô (giá Nhà nước cho thuê) + chi phí giải toả, đầu tư phát triển hạ tầng + lợi nhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế, khi cho thuê đất các doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp đã không tách phần đất thô để dễ thực hiện việc đầu cơ đất và cản trở việc thực hiện ưu đãi tiền thuê đất cho các doanh nghiệp khu công nghiệp theo quy định của Nhà nước. Các doanh nghiệp khu công nghiệp phải chấp nhận thuê lại với mức giá cao gấp từ 1,5 đến 30 lần giá do Nhà nước cho thuê nhưng Nhà nước lại không thể can thiệp được, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, không thu hút được các doanh nghiệp thuê đất tại các khu công nghiệp. 4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất Việc định giá đất để bán nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước, xác định giá đất để bán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, thì đa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đương và kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên môn, độc lập về định giá mà công việc chính vẫn là quản lý Nhà nước về giá, do đó không đảm bảo được về tiến độ và chất lượng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra. 4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sản Hệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ và chưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và thấp hơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế, tiêu cực, thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chính sách thuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trường hợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làm chậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổ chức quản lý giá bất động sản. Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản; cơ quan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệm vụ này: Bộ tài chính (Cục quản lý giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (Vụ Đăng ký- Thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấp rõ ràng, cụ thể. Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sản do đó, thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giá bất động sản. Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm bảo cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao dịch không chính thức chiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25] ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đất Khung giá đất do Chính phủ quy định Luật Đất đai 2003, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất. Theo đó, khung giá đất được xây dựng cho từng loại đất; trong khung giá mỗi loại đất thuộc khu vực nông thôn được phân theo 3 khu vực là xã đồng bằng, trung du, và miền núi; đất khu vực đô thị được phân theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí thửa đất. Khoảng chênh lệch giữa giá tối thiểu và giá tối đa là khá lớn. Nhà nước chỉ điều chỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường biến động kéo dài liên tục trên 60 ngày trở lên và có sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá đất tối thiểu hoặc tối đa trên 30%. Với những quy định trên, bảo đảm cho chính sách giá đất của Nhà nước mang tính ổn định trong thời gian dài và tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chủ động trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương. Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định Trên cơ sở nguyên tắc và phương pháp định giá đất, khung giá đất do chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương mình để xác định mức giá cụ thể cho từng loại đất. Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phương quy định chỉ được điều chỉnh khi giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường có biến động liên tục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so với giá quy định thì điều chỉnh xuống, nếu tăng trên 20% trở lên thì điều chỉnh tăng giá nhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do chính phủ quy định. Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì giá đất do địa phương quy định cũng sẽ thay đổi theo. Hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh phải công bố giá đất tại địa phương mình. Những quy định trên đã tạo điều kiện cho địa phương chủ động trong việc ban hành và điều chỉnh giá đất tại địa phương mình cho phù hợp với thực tế. Giá đất khu vực giáp ranh Trước đây giá đất tại những khu vực giáp ranh thường chênh lệch khá lớn, để giải quyết vấn đề này, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định phạm vi cụ thể đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cần được điều chỉnh thống nhất; trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch. có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút dầu tư khác nhau, thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá 20%. Trường hợp giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa 2 tỉnh không thống nhất được thì địa phương phải báo cáo Chính phủ giải quyết. 4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN 4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí 4.2.1.1 Thuế sử dụng đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng; Căn cứ tính và thu thuế ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất; Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng Kilôgam thóc trên 1ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc Nhà nước quy định Thuế nhà, đất: Mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích, trong đó: - Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị. - Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ thuộc vào loại đô thị mức thuế đất bằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; - Đối với đất thuộc vùng ven các đầu mối giao thông, ven các trục đường giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; - Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã; Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất như sau: Thuế sử dụng đất nông nghiệp: năm 1996: 1.903 tỷ đồng; năm 1997: 1.697 tỷ đồng; năm 1998: 1.956 tỷ đồng; năm 1999: 1.973 tỷ đồng và năm 2000: 1.776 tỷ đồng. Thuế đất: năm 1996: 367 tỷ đồng; năm 1997: 345 tỷ đồng; năm 1998: 329 tỷ đồng; năm 1999: 317 tỷ đồng và năm 2000: 349 tỷ đồng. Những tồn tại của thuế sử dụng đất: Một là, chưa căn cứ vào giá trị đất, mặc dù từ năm 1993 đất đai đã có giá, nhiều quan hệ tài chính đất đai đã sử dụng giá đất làm công cụ tính toán; Hai là, giá trị đất đai rất khác nhau giữa các vùng (đồng bằng, trung du, miền núi, vùng gần đô thị, vùng sâu, vùng xa) nhưng định suất thuế của một hạng đất lại áp dụng lại thống nhất giữa các vùng, do đó tỷ lệ động viên đối với vùng xa thị trường tiêu thụ nông sản sẽ cao hơn vùng trung tâm có thị trường; thuế tính bằng thóc thu bằng tiền do đó địa phương nào, vùng nào không có thóc hàng hoá hoặc thiếu thóc tiêu dùng thì có mức giá thóc cao và mức thu thuế cũng cao hơn. Tính ổn định của dự toán thu thuế thiếu tính hiện thực, không phù hợp với sự hình thành và vận động giá trị các loại đất. Đối với thuế nhà - đất, kết quả sử dụng đất hoàn toàn khác với đất nông nghiệp, giá trị đất cũng chênh lệch rất lớn. Ba là, động viên thuế chưa đảm bảo công bằng, hợp lý, chưa điều tiết đúng đối tượng cần điều tiết và có khả năng nộp thuế. Mức động viên so với giá trị đất lẽ ra đất ở (nhất là đất ở đô thị), đất có công trình, phải được động viên cao hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp (đất là tư liệu sản xuất) nhưng chính sách thuế sử dụng đất hiện hành là ngược lại. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Bốn là, sổ thuế lập hàng năm lại thay đổi, chi phí tổ chức thu thuế tốn kém, hiệu quả thấp và phức tạp. 4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22/6/1994 để điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tuỳ theo điều kiện và loại đất chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mục tiêu quản lý sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ lệ động viên áp dụng là 2% và 4%. Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1995 đến năm 2000: Năm 1995: 289 tỷ đồng; năm 1996: 319 tỷ đồng; năm 1997: 329 tỷ đồng; năm 1998: 355 tỷ đồng; năm 1999: 347 tỷ đồng; năm 2000: 213 tỷ đồng. Những tồn tại của thuế chuyển quyền sử dụng đất: - Theo quy định hiện hành thì các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2000 mà có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thì người sử dụng đất chỉ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất một lần theo quy định. - Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2000 mà không có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nộp tiền sử dụng đất). Trong khi trên thực tế phần lớn các hoạt động trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau chỉ mới có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã và thậm chí là không có, vậy nếu không cho phép người sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đã chuyển nhượng cho nhau trước năm 80 hoặc trước ngày 15/10/93 là bất hợp lý và gây khó khăn cho người đang sử dụng đất. Mặt khác, mục tiêu của thuế chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập của người chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp nay do đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên không thực hiện được, không khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, không khuyến khích đầu tư vào khai thác quỹ đất, không khuyến khích người bán, người mua quyền sử dụng đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản. Thực tế cho thấy mức nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tính theo giá trị chuyển nhượng và tính theo mức giá trị tăng thêm của đất giữa: nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng thì thu thuế giá trị tăng thêm của đất điều tiết công bằng được thu nhập của người sử dụng đất, khuyến khích người sử dụng đất tự giác, kê khai trung thực giá mua, giá bán bất động sản. [B 10.4 – PL] 4.2.1.3 Phí và lệ phí Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyền sử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất. Tồn tại của lệ phí trước bạ là được tính trên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công. Vì vậy, phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp dụng cho đăng ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com ký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành hai khoản thu khác nhau cũng là điều kiện để tiến đến hình thành hệ thống đăng ký đất đai - bất động sản thống nhất. Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bản đồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính). Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao đất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về địa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ 5.000 đồng đến 100.000 đồng/lần/giấy. [B 11.4 – PL] 4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đai Tiền sử dụng đất Thi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính Với chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất đã thực sự thực hiện được quyền lợi của người chủ sở hữu đất đai và kết quả là trung bình từ năm 1993 đến nay, mỗi năm ngân sách Nhà nước thu được gần 1.000 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất, chiếm trên 20% trong tổng số thu từ đất đai, cụ thể qua các năm là: năm 95: 890 tỷ đồng; năm 96: 1.173 tỷ đồng; năm 97: 969 tỷ đồng; năm 98: 800 tỷ đồng; năm 99: 913 tỷ đồng và năm 2000: 1.009 tỷ đồng (chưa tính hàng ngàn tỷ đồng mà một số địa phương đã sử dụng từ quỹ đất để xây dựng kết cấu hạ tầng). - Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất còn tồn tại và vướng mắc biểu hiện như sau: Một là, đối với thu tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà nước còn tồn đọng đến nay trên 90% Hai là, theo quy định về thu tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, như vậy, ngoài chi phí đền bù thiệt hại tương đương với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, người được Nhà nước giao đất còn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất làm cho chi phí để được Nhà nước giao đất cao hơn chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ba là, chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 theo Luật Đất đai năm 1993 nhằm thực hiện quyền lực của người chủ sở hữu đất - Nhà nước khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và trao cho họ đủ 5 quyền. Về mặt pháp lý thì tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi Nhà nước giao đất mới từ sau ngày 15/10/1993. Do đó, các trường hợp đang sử dụng đất mà không phải đất Nhà nước giao trước 15/10/1993 thì không thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Bốn là, Về tổ chức thực hiện, với quy định nhiều mức thu tiền sử dụng đất khác nhau gắn với thời điểm bắt đầu sử dụng nên thủ tục, giấy tờ trong mỗi giai đoạn này cũng được xem xét theo từng loại khác nhau… Tiền thuê đất: Tiền thuê đất thu đối với đất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tập thể, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối vượt hạn mức. Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, cơ chế cho thuê đất còn một số tồn tại như sau: Một là, Giá thuê đất được căn cứ vào giá đất nhưng giá đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp hầu hết các tỉnh đều quy định quá thấp; do đó mức thu tiền thuê đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thấp hơn thuế sử dụng đất nông nghiệp rất nhiều.. Hai là, Mức thu tiền thuê đất (từ 0,5 đến 0,7% trên giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân trong nước vẫn còn thấp hơn gấp nhiều lần, thậm chí hơn 5 lần so với giá thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nguyên nhân của tình hình này là mức giá thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp trong nước, ngoài hệ số tính tiền thuê đất do Bộ Tài chính quy định còn phụ thuộc vào giá đất do từng tỉnh quy định, còn giá thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được xác định theo phương pháp riêng, độc lập với giá đất do địa phương quy định. Ba là, Giá cho thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp trong nước cũng chênh lệch quá xa với thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bốn là, Thực hiện ưu đãi đầu tư qua tiền thuê đất giữa doanh nghiệp trong nước với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khác nhau cả về lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư lẫn thời gian hưởng ưu đãi đầu tư. Như vậy, giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước còn quá thấp so với đơn giá cho thuê đất đối với nước ngoài, so với giao đất có thu tiền sử dụng đất và so với nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp và tồn tại 2 chế độ ưu đãi tiền thuê đất trong nước và đầu tư nước ngoài. Mặt khác, cơ chế vừa đền bù thiệt hại về đất vừa phải nộp tiền thuê đất làm cho chi phí đầu tư cao nhưng không có chính sách khấu trừ tiền đền bù vào tiền thuê đất phải nộp, do đó chính sách tiền thuê đất chưa thuyết phục được nhà đầu tư. [V.34-41]; 4.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu tài chính đối với đất đai 4.2.2.1 Hoàn chỉnh Thuế sử dụng đất Quan điểm gộp chung thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất thành một hệ thống thuế thống nhất đối với việc sử dụng đất: - Thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất có đặc điểm chung là đối tượng thu, đối tượng nộp thuế và thời gian thu. - Bảo đảm cho chính sách thuế đối với việc sử dụng đất phù hợp với cơ chế thị trường và hệ thống thu đối với đất đai khi giá đất đai đã được Chính phủ và địa phương quy định để thu các khoản thu liên quan đến đất. - Gộp hai sắc thuế thành một sắc thuế sử dụng đất góp phần nâng cao được hiệu quả của công tác thu và quản lý thuế bằng việc giảm bớt các chi phí và các thủ tục hành ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com chính trong công tác kê khai, lập sổ thuế, tính thuế, xem xét miễn giảm thuế và thu nộp thuế. 4.2.2.2 Hoàn chỉnh chính sách thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay bằng thuế thu nhập doanh nghiệp hoặc thuế thu nhập cá nhân. Theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản (xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà chung cư v.v. để chuyển nhượng hoặc cho thuê) phải thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê tài sản gắn liền với đất, còn các doanh nghiệp không thực hiện kinh doanh bất động sản, chỉ đơn thuần chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và quy định này là rất phức tạp và không công bằng vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất đơn thuần cũng phát sinh giá trị gia tăng, có thu nhập nhưng chỉ phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất; mặt khác, quy định này không đúng với bản chất của hoạt động có phát sinh thu nhập. Do đó, chuyển sang hình thức đánh thuế thu nhập là phù hợp hơn cả. Đối với hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phát sinh thu nhập nên cần thiết phải áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với người có thu nhập cao. 4.2.2.3 Hoàn chỉnh Lệ phí trước bạ Tách phần có tính chất thuế trong lệ phí trước bạ để quy định thành thuế tài sản. Phần có tính chất phí dịch vụ công quy định thành lệ phí đăng ký đất đai bất động sản. 4.2.2.4 Chính sách thu tiền sử dụng đất Thực hiện chưa thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng đất ở trước khi có Luật đất đai năm 1993 mà không thuộc đất Nhà nước giao và các trường hợp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế từ ông, bà, cha, mẹ v.v. để lại mà người chuyển nhượng, người thừa kế chưa có hồ sơ ban đầu (giấy tờ hợp pháp) về đất. - Đối với những trường hợp sử dụng đất bất hợp pháp (lấn chiếm đất công v.v) trước 15 tháng 10 năm 1993 thì việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất dưới hình thức ghi nợ và người sử dụng đất hoàn trả khi chuyển nhượng, thừa kế đất đai. - Giải quyết hài hoà mối quan hệ giữa thu tiền sử dụng đất với đền bù thiệt hại nhằm đảm bảo giảm chí phí cho người sử dụng đất theo hướng: người được giao đất mới thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá đất tính đền bù; trường hợp được giao từ đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất chuyên dùng thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở, đất chuyên dùng trừ đi chi phí đền bù theo giá đất nông nghiệp. 4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất Thu tiền thuê đất phải xem xét, tính đến mối quan hệ giữa chi phí đền bù và chi phí thuê đất nhằm khuyến khích đầu tư sử dụng đất đai phục vụ sản xuất - kinh doanh để các nhà đầu tư đất có chi phí về quyền sử dụng đất (bao gồm chi phí đền bù và nộp ngân sách Nhà nước tiền thuê đất) ở mức bằng hoặc thấp hơn các nước trong khu vực, còn đất đai chỉ là điều kiện để các nhà đầu tư thực hiện dự án. Thống nhất áp dụng cơ chế thu tiền thuê đất đối với đất cho tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Thực hiện thống nhất tất cả các sắc thuế đối với đất đai vào Bộ luật Thuế đất đai: Việc thống nhất các sắc thuế có liên quan đến đất đai vào Bộ luật thuế đất đai sẽ khắc phục sự chồng chéo các sắc thuế và dễ thực hiện đối với mọi đối tượng. [V.41-43] 4.3 BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 4.3.1 Thực trạng chính sách hỗ trợ, tái định cư Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Điều 27). Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong giai đoạn từ 1994 đến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v… Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ thay thế cho Nghị định số 90/CP. Nội dung cơ bản của chính sách đền bù đất đai hiện hành: Chính sách đền bù thiệt hại về đất được thể chế tại Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách hiện hành đã đạt được những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại cần được tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu của thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước.[B12. 4-PL] Những hạn chế, tồn tại Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật Đất đai năm 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện. Thứ hai, giá đất tính đền bù thiệt hại quy định tại Điều 8 của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta. Tuy nhiên, quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai là, việc xác định hệ số K. Không ít địa phương đền bù theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành như Hà Nội, Đà Nẵng, Lao Cai.v.v; nhiều địa phương khác quy định giá đền bù đất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá đất ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất tương đương cả về diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi; chính vì vậy đã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của người bị thu hồi đất; từ đó, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù, không di chuyển, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư v.v. Thứ ba, quy định về điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án. Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp pháp hoá) cho người sử dụng đất ở trước Luật Đất đai năm 1993. Nhiều trường hợp đủ điều kiện được đền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện đền bù mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100% như Đồng Nai..., nhưng có địa phương thực hiện đền bù bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời điểm sử dụng đất như quy định của thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu vào tiền đền bù như thành phố Hồ Chí Minh. Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các khu tái định cư… Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một số đối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền đền bù, không chịu di chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình hình vốn đã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn. Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời; nhiều dự án thiếu vốn, nên phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải phóng mặt bằng; có dự án đã giải phóng mặt bằng xong, nhưng không có vốn để thi công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng. [V.61-64] 4.3.2 Đổi mới chính sách đền bù đất đai Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay có những điểm đổi mới cơ bản như sau: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com công cộng, mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Giá đất để bồi thường được thực hiện theo các quy định về giá đất mới nên người sử dụng đất sẽ thực hiện bàn giao mặt bằng nhanh hơn, tình trạng khiếu kiện giảm đi. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất, việc tổ chức thực hiện thu hồi đất và bồi thường cho người có đất bị thu hồi theo quy định được giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất. Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Với các quy định mới này nhà đầu tư đã chủ động hơn trong việc lựa chọn địa điểm để đầu tư sản xuất kinh doanh. 4.4 THẾ CHẤP ĐẤT ĐAI TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.4.1 Thực trạng Thế chấp quyền sử dụng đất hiện nay Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất Việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền để vay vốn từ các tổ chức tín dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố có xu hướng tăng kể từ năm 1993 đến 2001, khi Luật Đất đai quy định các chủ thể sử dụng đất có 5 quyền và qua 3 lần sửa đổi Luật Đất đai, quyền thế chấp đất đai được mở rộng dần: số vốn cho vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản tăng khá lớn, dư nợ cho vay năm 1998/1993 = 7,3 lần, năm 2001/1998 = 3,1 lần, cuối năm 2002 so với cuối năm 2001 tăng 13%; tỷ trọng khoản vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản cuối năm 2001 gấp 2 lần so với cuối năm 1993. [B 13.4-PL] Số dư nợ vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền qua 3 thời điểm nói trên đều gấp hơn 4 lần so với số dư nợ vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Hiện tượng này là do các khoản vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền chủ yếu phát sinh ở địa bàn đô thị với những khoản vay có giá trị lớn, còn khoản vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất chủ yếu phát sinh ở địa bàn nông thôn với giá trị khoản vay cũng thấp hơn. Tỷ trọng dư nợ vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tăng lên từ 5,1% cuối năm 1993 lên 10,3% vào cuối năm 2002; tỷ trọng dư nợ vay có thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền tăng từ 11, 7% lên 15,1 % vào cuối năm 2002. Các chỉ số này phản ánh tương đối phù hợp với thực tế về tỷ lệ diện tích các loại đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tỷ lệ đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở mức thấp, khoảng 10-30%, trừ đất nông nghiệp) và cũng cho thấy, tỷ trọng vốn cho vay không có bảo đảm bằng tài sản (tín chấp) của tổ chức tín dụng chiếm tỷ trọng khá lớn, chủ yếu áp dụng đối với doanh nghiệp nhà nước; hộ gia đình ở nông thôn vay dưới 20 triệu đồng. Chất lượng tín dụng cho vay có thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản đã được cải thiện đáng kể, thể hiện bằng tỷ lệ nợ quá hạn ở biểu nói trên từ 12,3%-14,5% vào năm 1998 (thị trường bất động sản đóng băng do tác động của khủng hoảng tài chính châu Á) đã được giảm xuống 5,3%-6,8% vào cuối năm 2002. Nguyên nhân nợ vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản còn quá hạn là do việc chậm xử lý nợ tồn đọng có thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com liền, ảnh hưởng đến tình hình tài chính của tổ chức tín dụng (giá trị quyền sử dụng đất và bất động sản đến cuối năm 2002 đã có quyết định xử lý của toà án nhưng chưa được xử lý là 2064 tỷ đồng). [V.67-72] Tác động của việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại TCTD đối với thị trường bất động sản - Khi các tổ chức tín dụng mở rộng cho vay các dự án đầu tư phát triển, xây dựng và mua sắm nhà ở cao ốc, văn phòng cho thuê, thì tác động làm tăng cầu về đất đai, nhưng tăng cung về nhà ở, nhà xưởng, văn phòng. Nếu vốn tín dụng ngân hàng tăng chậm thì tác động đối với cầu đất đai và cung nhà ở theo chiều ngược lại. Trên thực tế, ảnh hưởng của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền ngày càng rõ nét, thể hiện ở cả thị trường nhà ở, thị trường cao ốc và thị trường giao dịch quyền sử dụng đất. Theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng các tổ chức tín dụng không được trực tiếp kinh doanh bất động sản, nhưng chủ trương của Chính phủ và ngân hàng Nhà nước về cho vay vốn đối với lĩnh vực bất động sản là phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản phải tuân thủ đúng pháp luật, nhằm hạn chế rủi ro tín dụng mà các tổ chức tín dụng đã trả giá ở thời kỳ trước năm 1997. Số liệu tổng hợp trên 20 tỉnh, thành phố: - Khối lượng vốn cho vay xây dựng nhà ở của các tổ chức tín dụng tăng khá nhanh trong thời gian từ năm 1993 đến năm 2001: dư nợ cho vay cuối năm 1998/1993 = 41 lần, cuối năm 2001/1998 = 4,3 lần. Số vốn cho vay tăng với tốc độ nhanh trong 3 năm gần đây theo chủ trương kích cầu của Chính phủ, khoảng 70% số vốn cho vay xây dựng nhà ở địa bàn đô thị đối với hộ dân xây dựng mới, mua sắm, sửa chữa nhà tư; số vốn cho vay mua căn hộ, xây dựng chung cư còn hạn chế do biến động về giá nhà tăng và thủ tục thế chấp khó thực hiện do việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ còn nhiều vướng mắc. Nhu cầu vay vốn trung, dài hạn để xây dựng nhà ở của hộ dân và xây dựng các khu chung cư cho thuê của các doanh nghiệp đã và đang phát sinh khá lớn, nhưng thủ tục cho vay chưa đầy đủ, một phần sợ rủi ro và thiếu nguồn vốn cho vay dài hạn, cho nên khả năng đáp ứng của các tổ chức tín dụng còn hạn chế. - Khối lượng vốn cho vay xây dựng cao ốc, nhà xưởng để cho thuê tăng khá trong 5 năm gần đây. Đến cuối năm 2002 tăng gấp 3,5 lần so với cuối năm 1998. Cho vay xây dựng cao ốc chủ yếu đối với các dự án liên doanh giữa các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước, tỷ lệ đáng kể là các dự án ở các thành phố lớn; cho vay nhà xưởng để cho thuê tập trung ở các khu công nghiệp. Tuy nhiên, số vốn cho vay xây dựng cao ốc, nhà xưởng để cho thuê so với cho vay xây dựng nhà ở mới chiếm tỷ trọng 25%, còn thấp so với nhu cầu của thị trường. - Từ năm 1998 đến nay, thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng, hoạt động tín dụng ngân hàng thực hiện theo điều kiện, nguyên tắc khá chặt chẽ, chất lượng tín dụng được nâng cao, việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản tuân thủ theo quy định của Chính phủ và ngân hàng Nhà nước. Chất lượng cho vay xây dựng nhà ở, cao ốc và nhà xưởng được bảo đảm, thể hiện ở tỷ lệ nợ quá hạn ở mức thấp 0,1%-0,6%. Với khối lượng vốn cho vay chưa lớn so với nhu cầu của thị trường nhưng cũng đã góp phần tăng cung bất động sản trên thị trường. Theo số liệu thống kê nói trên, giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đã xiết nợ và có quyết định của Toà án nhưng chưa được xử lý đến ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com cuối năm 2002 là 2064 tỷ đồng, chủ yếu là tài sản tồn đọng ở các vụ án lớn (epco Minh Phụng...). Hiện nay, Chính phủ đang chỉ đạo các Bộ, ngành có liên quan phối hợp xử lý dứt điểm để thu hồi vốn cho các tổ chức tín dụng. Nếu tính theo giá thị trường, tài sản xiết nợ nói trên có thể lớn gấp nhiều lần so với giá hạch toán, khi phát mại có thể tác động đến giá cả thị trường bất động sản ở địa bàn thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh... - Các tổ chức tín dụng cho vay có bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất, trong điều kiện thị trường bất động sản chính thức chưa hình thành, đầu cơ bất động sản gia tăng, tình hình giá cả bất động sản và thị trường địa ốc biến động tăng mạnh về giá cả, nếu xác định giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường thì nguy cơ tiềm ẩn rủi ro tín dụng lớn khi giá cả hạ, nếu phải xử lý tài sản giá trị quyền sử dụng đất thế chấp sẽ không thể thu hết nợ; vì vậy, các tổ chức tín dụng khá thận trọng khi nhận và định giá đất thế chấp, làm cho số vốn vay không đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay. - Việc mở rộng đầu tư cho lĩnh vực nhà ở và kinh doanh nhà ở có tỷ lệ rủi ro khá lớn: Do đất đai của nhiều chủ đầu tư chưa hợp pháp, giá đất thị trường biến động thất thường, việc quản lý chất lượng xây dựng cơ bản của Nhà nước còn lỏng lẻo, thời hạn hoàn vốn dài, trong khi nguồn vốn cho vay dài hạn của các tổ chức tín dụng chưa huy động được nhiều đủ để đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay. Thêm vào đó, chính sách, cơ chế của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản chưa được ban hành hoặc hay thay đổi, gây rủi ro cho cả chủ đầu tư và tổ chức tín dụng. Khi cho vay xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản, thông thường các tổ chức tín dụng nhận làm tài sản bảo đảm, nhưng còn vướng mắc về thủ tục nhận tài sản thế chấp (việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và vướng mắc về cơ chế xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. [V.74-76] 4.4.2 Hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp đất đai - Về thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trong nước: theo quy định của Bộ Luật dân sự, quyền sử dụng đất là tài sản và giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự, vì thế cần được thực hiện theo nguyên tắc: thoả thuận, bình đẳng, cùng có lợi và đúng quy định của pháp luật về đất đai. Thông thường trên các thửa đất có tài sản gắn liền, để giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất có tính khả thi, đảm bảo thông suốt của giao dịch này từ khi ký kết hợp đồng thế chấp cho đến khi xử lý tài sản thế chấp, thì Luật Đất đai cần quy định các loại đất do Nhà nước giao, cho thuê đều được thế chấp để bảo đảm các nghĩa vụ trả nợ, thanh toán của người sử dụng đất. - Về thủ tục thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai quy định theo hướng coi đây là dịch vụ công, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất hợp pháp được thực hiện quyền này theo hướng: giảm bớt các đầu mối hành chính, các loại thủ tục không cần thiết, tạo điều kiện phát triển các giao dịch về bất động sản với mức phí hợp lý; đơn giản hoá các thủ tục thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; - Thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài: đối với người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài thành lập và hoạt động theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì được ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com đối xử bình đẳng như người sử dụng đất ở trong nước về lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất và thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. 4.5. ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ, CHÍNH SÁCH KINH TẾ TÀI CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất…; Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà có tài sản gắn liền với đất như: Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất. Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản bao gồm: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để thừa kế tài sản gắn liền với đất. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất động sản. Tổ chức quản lý thị trường bất động sản: Ngoài các cơ quan có liên quan đến đất đai và bất động sản hiện có, Luật đất đai 2003 còn quy định thành lập thêm 2 tổ chức mới nữa là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất. Với các nhiệm vụ và quyền hạn được giao, các cơ quan này sẽ giúp Nhà nước từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt động minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và chỉnh ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com lý biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật. Đây sẽ là cơ quan giúp Nhà nước từng bước đưa thị trường bất động sản vào quản lý. Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quản lý quỹ đất thuộc khu vực đô thị và khu vực đã có quy hoạch phát triển đô thị mà Nhà nước đã thu hồi nhưng chưa giao, chưa cho thuê.. . Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực có quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước có quyết định thu hồi; Giới thiệu địa điểm đầu tư, vận động đầu tư vào quỹ đất được giao quản lý; lập kế hoạch sử dụng đối với đất được giao để quản lý trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt; Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với đất được giao để quản lý; Sử dụng quỹ đất được giao quản lý làm quỹ đất dự trữ để điều tiết các nhu cầu về đất đai theo quyết định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; Sàn giao dịch bất động sản: Luật Đất đai 2003 đã có những quy định mới để từng bước đưa thị trường bất động sản vào quản lý là quy đinh về việc thành lập Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đây sẽ là nơi: - Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; - Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; bao gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu. - Tổ chức sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 4.5.2 Đề án định giá bất động sản Định giá đất/ bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Việc xây dựng hệ thống định giá đất/ bất động sản ở nước ta làm cơ sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi đất/ bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế đất/bất động sản... là nhu cầu tất yếu và bức xúc để đáp ứng yêu cầu hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay với những nhiệm vụ cụ thể như sau: ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Về Pháp chế: Xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và khung pháp lý để quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong đó thể chế hoá chính sách tài chính về đất đai theo Nghị quyết 26 NQ-TƯ: “ Về giá quyền sử dụng đất: Chính phủ quy định khung giá đất cho từng địa bàn trong từng thời gian (có điều chỉnh theo tình hình thực tế) và nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá cụ thể, công bố công khai để làm căn cứ thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu thuế về đất, bồi thường khi thu hồi về đất”. Về phương pháp và trình tự thủ tục định giá: Xây dựng ban hành quy trình, quy phạm, trình tự, thủ tục định giá đất/ bất động sản, phương pháp định giá, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước. Xác định rõ mục tiêu, đối tượng, phạm vi áp dụng đối với từng đối tượng định giá. Xác định trình tự, thủ tục điều tra, định giá, công bố giá. Quy định việc áp dụng giá nhà nước trong việc thu thuế, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản và đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất. Về công tác cán bộ và đào tạo: Xây dựng các viện nghiên cứu và trường đào tạo cán bộ định giá đất/ bất động sản để đào tạo đội ngũ cán bộ nghiên cứu, quản lý, các chuyên gia định giá đất/ bất động sản chuyên môn hóa cao, đáp ứng yêu cầu của nhà nước và xã hội; trước mắt tăng cường năng lực công tác nghiên cứu và đào tạo cán bộ định giá bất động sản của các viện, trường thuộc khối Kinh tế; Tài nguyên và Môi trường. Về thông tin giá đất/ bất động sản: Xây dựng ngân hàng dữ liệu thông tin giá đất/ bất động sản trên cơ sở công nghệ LIS, GIS phục vụ yêu cầu quản lý của các cơ quan nhà nước và nhu cầu của người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng và lành mạnh. Về thủ tục hành chính. Thực hiện cải cách hành chính trong công tác quản lý nhà nước về giá liên quan đến mọi giao dịch về giá đất/bất động sản. Về tổ chức: Tổ chức hệ thống cơ quan định giá đất/ bất động sản (gọi chung là định giá đất) theo ngành dọc từ Trung ương đến địa phương để thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá bất động sản. ( Hình 12.4) Sơ đồ cơ cấu tổ chức định giá đất ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Hình 12.4 Sơ đồ cơ cấu tổ chức định giá đất Nguồn: Phùng Văn Nghệ [VII]