Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản cục quản lý nhà – bộ xây dựng

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỤC QUẢN LÝ NHÀ – BỘ XÂY DỰNG 1. Thế nào là thị trường ? Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý: - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội. - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới.- Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường. - Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuýy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quýyết các quan hệ. Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung-cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền. Trong lịch sử phát triển các học thuyết kinh tế, vấn đề thị trường luôn được đề cập đến như là một phạm trù trung tâm. Tư tưởng thị trường đầu tiên của các kinh tế gia tư sản là của những người theo chủ nghĩa trọng thương. Những người theo chủ nghĩa trọng thương chủ trương xây dựng một thị trường tiền tệ mạnh. Họ cho rằng hàng hoá chỉ là phương tiện là khâu trung gian để đạt được mục đích là tiền tệ. Một đất nước có nhiều vàng tức là một đất nước hưng thịnh. Chủ nghĩa trọng thương coi thường khâu sản xuất. Đó là bất hợp lí và phi kinh tế. Chủ nghĩa trọng nông lại thiên về khâu sản xuất và tuyệt đối hoá lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, cho rằng sự phát triển của kinh tế và thị trường là quá trình tự nhiên phụ thuộc vào những quy luật nhất định, không phụ thuộc vào ý chí của con người. Người ghi dấu ấn đậm nét trong nghiên cứu về thị trường của trường phái kinh tế học cổ điển là A.Smith. Trong các tác phẩm của mình ông đã phân tích phân công lao động đã tạo ra thị trường. Mục đích của thị trường là để thu lợi nhuận. Thị trường chính là “Bàn tay vô hình” điều khiển nền kinh tế thị trường và A.Smith đã tuyệt đối hoá sự điều tiết của thị trường. Ông cũng đã phân tích các nhân tố của thị trường như người mua, người bán, cung cầu, giá cả… và mối quan hệ giữa các nhân tố đó. Lần đầu tiên có một kinh tế gia đã phân chia thị trường thành nhiều dạng khác nhau để nghiên cứu như thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường đất đai, thị trường tư bản. Song chủ yếu là ông phân tích thị trường hàng hoá và lao động. Lí thuyết về thị trường được phát triển trong học thuyết kinh tế của J.Keynes. Để đảm bảo cho sự ổn định và phát triển thị trường J.Keynes chủ trương đẩy mạnh mọi hình thức đầu tư, kể cả đầu tư sản xuất vũ khí, phương tiện chiến tranh. Mục đích là làm sao mở rộng đầu tư để tăng cầu tiêu dùng, chống khủng hoảng và thất nghiệp, đồng thời qua đó tăng lợi nhuận cho tư bản. Học thuyết J.Keynes mở ra giai đoạn mới cho sự can thiệp của nhà nước vào thị trường thông qua các công cụ kinh tế vĩ mô. Lí luận của chủ nghĩa Mác-Lênin về thị trường trên cơ sở kế thừa có phê phán các lí thuyết cũ để xây dựng một học thuyết mới về thị trường. C.mác đã nghiên cứu và trình bày sự hình thành, phát triển của thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị trường. C.Mác đã chỉ rõ: thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu thông hàng hoá. Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ giữa cung, cầu, giá cả thị trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Lí luận về thị trường của Lênin được trình bày chủ yếu trong tác phẩm “Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường”. Theo Lênin: Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được. Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển của thị trường cũng là vô cùng tận. (Nguồn: Giáo trình Tổ chức và kinh doanh trên thị trường hàng hóa và dịch vụ ở Việt Nam- Trường ĐH KTQD) 2. Khái niệm về thị trường BĐS: Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 3. Đặc điểm của bất động sản BĐS có những đặc điểm chủ yếu sau đây: 1. Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. 2. Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. 3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 4. Các tính chất khác: a. Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác. b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây: a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi. Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng. * TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,.. * Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v.. * Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v.. b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS: + Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v.. + Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v.. + Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v.. c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS: * Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) * Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…) * Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…) * Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn) * Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v.. đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh): * Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS * Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất * Thị trường cho thuê BĐS * Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS * Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v.. e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường: + Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp). + Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. + Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. (Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam, CIEM) Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học, có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thị trường BĐS thứ cấp. Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất. Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hành đầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…), sau đó tiến hành các giao dịch về hàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp. 4. Pháp luật và chính sách về kinh doanh bất động sản của một số nước AIPO 1/ Cam-pu-chia: o Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu đất đai. o Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lí đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng. o Hoạt động mua bán BĐS được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2001, cụ thể như sau: + Phạm vi: bao gồm tất cả đất đai, nhà cửa và công trình xây dựng trên lãnh thổ quốc gia. + Những bộ phận cấu thành của thị trường BĐS: chủ tài sản và người mua hoặc chủ nợ, các quan chức địa chính của quận/thành phố và các công ty BĐS + Vai trò của NN trong hoạt động mua bán BĐS: xác nhận sở hữu, đảm bảo và kiểm soát các hoạt động mua bán BĐS. + Phân loại BĐS: BĐS được phân thành 2 loại:tài sản công và tài sản tư nhân, 2 loại này lại tiếp tục được chia thành 3 loại BĐS: BĐS tự nhiên, BĐS theo mục đích sử dụng, BĐS do luật quy định + Các loại BĐS được phép mua bán: BĐS thuộc sở hữu tư nhân và BĐS riêng của Nhà nước. BĐS công của Nhà nước không được phép mua bán, chuyển nhượng. + Hợp đồng mua bán BĐS: được làm ở dạng văn bản theo hình thức đúng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền và đăng kí với cơ quan địa chính. + Thuê nhà, căn hộ và các tài sản khác. + Quy định về mua bán đất đai hoặc mua bán giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các chi phí liên quan đến giấy chứng nhận QSD đất (có bảng). + Thế chấp BĐS: chỉ những BĐS được đăng kí tại cơ quan đất đai có thẩm quyền mới có thể được thế chấp theo hợp đồng + Bán đấu giá BĐS: chưa có quy định + Môi giới BĐS: theo hợp đồng + Tư vấn BĐS: chưa có quy định, phụ thuộc vào luật sư + Đánh giá BĐS: chưa có quy định + Các quy định về mua bán BĐS có yếu tố nước ngoài: các thể nhân nước ngoài không có quyền sở hữu đất đai. Nhưng có quyền thuê BĐS + Đăng kí BĐS: rất cụ thể trong tài liệu + Quảng cáo việc mua bán BĐS: chi phí dịch vụ 4 USD/m2 2/ In-đô-nê-xi-a: o Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất. o Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL), o Phạm vi của Luật kinh doanh BĐS: + Thành phần của thị trường BĐS: gồm nhiều thành phần như người xây dựng (người bán) và một số cơ quan dịch vụ thực hiện các hoạt động như tiếp thị, quảng cáo, quản lí nhà đất, dịch vụ môi giới. Đây là những cơ quan trực tiếp tham gia vào kinh doanh BĐS. Một thành phần khác là các cơ quan tài chính như ngân hàng (cho vay vốn để xây dựng) và cơ quan bảo hiểm (cho cả việc xây dựng và người sử dụng các tiện ích đó) + Vai trò của NN trong kinh doanh BĐS: điều chỉnh (ban hành Luật và quy định để quản lí hoạt động KDBĐS như Luật đất đai, Luật nhà ở và khu định cư,…) và tham gia kinh doanh (qua các DNNN..) Phân loại BĐS: nhà dân cư (nhà xây trên đất và chung cư, nhà cao,§ nhà liền kề…) và nhà phục vụ cho các mục đích khác (khu công nghiệp, khu du lịch và khu siêu thị…) + Những loại BĐS đủ điều kiện để kinh doanh: tất cả các loại BĐS trên. Khả năng kinh doanh BĐS sẽ xem xét theo hướng của thị trường (trong nước và nước ngoài) và vị trí hợp pháp của người mua (người hoặc một thực thể). + Hợp đồng mua bán BĐS: theo Luật hợp đồng dựa trên bộ luật Dân sự sẽ điều chỉnh hợp đồng mua bán BĐS + Bán đấu giá BĐS (tương đương bán chuyển nhượng quyền sở hữu): việc này được khuyến khích để đảm bảo mức giá cao nhất thông qua quảng cáo, đấu giá công khai và cạnh tranh, và đem lại lợi nhuận cho cả bên vay và bên nợ. Việc đấu giá do cơ quan đấu giá Nhà nước (văn phòng đấu giá) thực hiện. + Môi giới BĐS: dựa trên hợp đồng môi giới + Tư vấn kinh doanh BĐS: giúp khách hàng đánh giá và xác định giá trị và xu hướng BĐS, hiểu những chi phí cần thiết, cách xử lí vấn đề trong khi xây dựng và kế hoạch hỗ trợ, đặc biệt là cách đáp ứng nhu cầu của mình qua những gợi y về các vấn đề BĐS công nghiệp và thương mại. Hoạt động này được quy định trong Luật dịch vụ xây dựng (đạo luật số 18 năm 1999). + Yêu cầu đối với các chủ thể nước ngoài và trong nước trong kinh doanh BĐS: xác định chủ sở hữu đất (là công dân Inđônêxia, các cơ quan pháp luật được thành lập theo Luật Inđônêxia-kể cả các công ty có vốn đầu tư nước ngoài, cơ quan chính phủ, cơ quan xã hội và tôn giáo, những người nước ngoài định cư ở Inđônêxia, các công ty nước ngoài có văn phòng đại diện ở Inđônêxia, đại diện của các nước-Sứ quán và lãnh sự, đại diện các tổ chức quốc tế). + Đăng kí BĐS: bao gồm cả đăng kí đất và đăng kí xây dựng. Cụ thể trong tài liệu + Quảng cáo kinh doanh BĐS: theo Luật quảng cáo, quy định rõ: • Quảng cáo BĐS (nhà ở, chung cư, văn phòng…) sẽ được công bố nếu có giấy phép từ cơ quan chính phủ liên quan và không bị các bên khác kiện tụng • Các điều kiện như chi phí, vị trí, đất và quy chế xây dựng phải được mô tả rõ ràng, được ghi rõ trong catalo quảng cáo • Thông tin cơ bản: chi tiết số tiền và cách thanh toán phải được ghi rõ trong quảng cáo để người mua được biết nhằm bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ của họ. 3/ Xinh-ga-po: o BĐS có những loại sau đây: + BĐS được toàn quyền sử dụng (freehold) + BĐS thuê theo hợp đồng (leasehold) + BĐS vĩnh viễn + BĐS thuê của Nhà nước o Hợp đồng mua bán BĐS: + Hợp đồng chọn mua + Hợp đồng bán o Yêu cầu đối với các chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS: + Cá nhân phải trên 21 tuổi mới có năng lực pháp lí để kinh doanh BĐS + Cty TNHH bị hạn chế bởi cổ phiếu được thành lập tại Xingapo, có tư cách pháp nhân và có năng lực pháp lí để tham gia mua bán BĐS. + Nhà xây dựng có thể là là 1 người, 1 nhóm người, 1 hiệp hội hay 1 công ty tham gia vào việc xây dựng BĐS. Để được cấp giấy phép xây dựng BĐS, người hoặc công ty xây dựng BĐS đó phải là chủ sở hữu của mảnh đất. o Giao dịch BĐS: + Mua và bán giữa các cá nhân + Mua và bán giữa người xây dựng nhà ở và người mua + Chuẩn bị và hoàn tất thủ tục thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng o Đại lí BĐS và môi giới BĐS: + Một đại lí BĐS có thể là bất cứ người nào có năng lực chuyên môn hoặc là thành viên của một cơ quan chuyên môn được thành lập theo luật. Người đó không cần phải có giấy phép để hành nghề như một đại lí BĐS. Họ không được phép tư vấn pháp luật, khác với một người hành nghề pháp lí có đủ tư cách + Chức năng chính của đại lí BĐS là tìm người mua hay người muốn thuê nhà cho chủ sở hữu BĐS đó. + Đại lí BĐS có thể được chỉ định bằng miệng hoặc bằng văn bản thoả thuận. + Đại lí này thường được nhận tiền phần trăm hoa hồng dựa trên giá bán trong trường hợp bán và dựa trên giá cho thuê trong trường hợp cho thuê nhà hoặc đất, nếu không thì dựa trên tỷ giá thị trường vào thời điểm đó. Nói cách khác, họ được phép nhận tiền hoa hồng sau khi giao dịch đã hoàn tất và tiền hoa hồng được trả sau khi thủ tục bán đã hoàn tất. + Trong trường hợp cho thuê, tiền hoa hồng thường được trả khi các bên liên quan đã kí thoả thuận thuê và khi chủ nhà đã nhận tiền đặt cọc và tiền 1 tháng trả trước. Nếu vì lí do nào đó mà hợp đồng thuê thất bại, thì họ sẽ không nhận được gì từ người bán. + Những đại lí này luôn phải chịu những rủi ro, mất những khoản chi phí và hao tốn thời gian trong việc tìm kiếm khách hàng cho những giao dịch mua bán hoặc thuê hoặc khi những giới thiệu của họ không được người bán và chủ nhà chấp nhận. o Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS + Can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng + Chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng 4/ Phi-líp-pin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS o Những nhân tố cấu thành thị trường BĐS o Phân loại BĐS o Các hợp đồng mua bán BĐS + Mua và bán + Thế chấp + Cho thuê o Các hoạt động kinh doanh BĐS + Môi giới BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Tư vấn BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Định giá BĐS (lĩnh vực KD dịch vụ) + Mua bán BĐS + Cho thuê BĐS