Luật học - Pháp luật kinh doanh bất động sản

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Văn bản pháp luật 1. Luật đất đai 2013 2. Luật kinh doanh bất động sản 2014 (1/7/2015) 3. Luật Nhà ở 2014 (1/7/2015) 4. Nghị định 121/2013/NĐ-P về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở. CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản 1.1 Khái niệm * BĐS là các TS bao gồm: - Đất đai; - Nhà; công trình xây dựng * Bất động sản là hàng hoá Được đưa ra giao dịch trên thị trường - Pháp luật không cấm * Hàng hoá đất đai 1.2 Đặc điểm bất động sản ! ✓Tính khan hiếm ✓Tính cố định ✓Chịu ảnh hưởng của nhau về giá trị ✓Tính không đồng nhất (cá biệt) ✓Tính bền vững, đời sống kinh tế dài ✓Tính thích ứng 2. Thị trường bất động sản 2.1 Khái niệm Tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định - Các quan hệ giao dịch BĐS - Các quan hệ khác có liên quan 2.2 Đặc điểm của thị trường BĐS ! ✓Cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch ✓Là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích đối với BĐS ✓Mang tính vùng, khu vực ✓Là thị trường không hoàn hảo ✓Có mối quan hệ mật thiết với thị trường khác ✓Chịu sự ảnh hưởng rất lớn của yếu tố pháp luật 2.3. Phân loại thị trường bất động sản 2.3.1 Căn cứ vào chủ thể và mức độ BĐS tham gia thị trường - Thị trường sơ cấp: Thị trường giữa NN với NSDĐ - Thị trường thứ cấp: Thị trường giao dịch quyền sử dụng đấtthị trường nhà ở ! 2.3.2 Căn cứ vào mục đích sử dụng của BĐS * Thị trường BĐS phục vụ cho sinh hoạt * Thị trường BĐS phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. * Thị trường BĐS phục vụ cho giải trí 2.3. Phân loại thị trường BĐS (tt) 2.2.3 Căn cứ vào giao dịch BĐS * Thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê 2.2.3. Phân loại thị trường BĐS (tt) 2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS 2.4.1 Chủ thể của thị trường BĐS ⬥Nhà nước ✓Người cung cấp hàng hóa ✓Chủ thể quản lý thị trường ⬥ Chủ thể kinh doanh Bất động sản ⬥Khách hàng ⬥ Giới trung gian của thị trường 2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt) 2.4.2 Khách thể của thị trường - Hàng hóa bất động sản + Đất đai + Công trình xây dựng trên đất + Cây lâu năm, cây rừng - Các dịch vụ về BĐS 2.4 Các yếu tố của thị trường BĐS (tt) 2.4.3 Cung, cầu trong thị trường BĐS * Cầu trong thị trường BĐS -Là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định tại một thời điểm nhất định. * Cung BĐS - Là một lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trên thị trường để trao đổi tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định 2.4.4 Giá cả bất động sản * Khái niệm Đây là khoản tiền nhất định để có thể trao đổi một bất động sản tại một thời điểm xác định 2.4.4 Giá cả bất động sản (tt) * Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản - Nhóm các yếu tố vĩ mô + Chính sách của Nhà nước + Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia + Cung cầu BĐS + Tâm lý xã hội - Nhóm các yếu tố vi mô + Chi phí tạo lập + Tính hữu dụng + Yếu tố vật chất 3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam ⬥Giai đoạn trước 15/10/1993 ! ! ! ⬥Giai đoạn từ 15/10/1993 ! 15/10/ 1993 ! 5/7/ 1994 ! ! 1/7 2004 ! 1/7/ 2006 ! 1/7/ 2007 ! 1/7/ 2015 CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CHUNG VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 17 1. Phạm vi, đối tượng áp dụng 1.1 Phạm vi áp dụng -Kinh doanh BĐS - Quyền và nghĩa vụ - Quản lý NN về KDBĐS 1.2 Đối tượng áp dụng + Tổ chức cá nhân KDBĐS + Tổ chức, cá nhân có liên quan đến KDBĐS 2. Khái niệm • Kinh doanh bất động sản: - Đầu tư vốn thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng - Thực hiện dịch vụ môi giới, sàn, tư vấn, quản lý => nhằm mục đích sinh lợi 19 2.1 Nguyên tắc KDBĐS - Bình đẳng, thoả thuận - BĐS đưa vào kd phải đủ điều kiện - Trung thực, công khai, minh bạch - TC, CN có quyền KDBĐS tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh 20 2.2 Các hành vi bi cấm KDBĐS - KDBĐS không đủ điều kiện - Quyết định đầu tư dự án không phù hợp QH - Không công khai hoặc công khai - Gian lận, lừa dối - Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn không đúng mục đích - Không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với NN -Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định - Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan trái quy định 21 2.3 Kinh doanh hàng hoá BĐS - Đối tượng - Mục đích - Gồm 2 cấp độ: + Quy mô lớn, thường xuyên + Quy mô nhỏ, không thường xuyên 22 2.4 Kinh doanh dịch vụ BĐS - Đối tượng - Mục đích: lợi nhuận - Yêu cầu: đăng ký KD 3. Bất động sản được đưa vào kinh doanh 3.1 Loại bất động sản được đưa vào kinh doanh - Nhà, CTXD có sẵn - Nhà, CTXD hình thành trong tương lai - Nhà, CTXD là tài sản công được NN cho phép đưa vào KD - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 3.2 Điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh 3.2.1 Đối với nhà, công trình xây dựng Điều 9, Điều 55 LKDBĐS 2014 - Có đăng ký - Không có tranh chấp - Không bị kê biên * Bất động sản hình thành trong tương lai - Có Giấy tờ, hồ sơ, thiết kế bản vẽ - Có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý 3.2.2 Đối với quyền sử dụng đất Điều 9 LKDBĐS 2014 4. Chủ thể kinh doanh bất động sản 4.1 Chủ thể kinh doanh bất động sản - TC,CN trong nước, - NVNĐCƠNN, - DN có vốn đầu tư NN 26 4. Chủ thể kinh doanh bất động sản (tt) 4.2 Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ✓Phải thành lập DN, HTX ✓Đăng ký kinh doanh ✓ Có vốn pháp định: 20 tỷ - Quy mô nhỏ, không thường xuyên: không phải thành lập DN 27 4.3 Phạm vi kinh doanh 4.3.1 Tổ chức, cá nhân trong nước - Mua nhà , ct - Thuê nhà, Ct - Đầu tư xây dựnng nhà ở - Nhận chuyển nhượng dự án - Nhận chuyển nhượng, Thuê quyền sử dụng đất 4.3.2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài - Thuê nhà, Ct - Đầu tư xây dựng nhà ở - N h ậ n c h u y ể n nhượng dự án - N h ậ n c h u y ể n n h ư ợ n g , t h u ê Q S D Đ t r o n g KCN 28 4.3 Phạm vi kinh doanh 4.3.3 Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN - Thuê nhà, Ct - Đầu tư xây dựng nhà ở - Nhận chuyển nhượng dự án - thuê QSDĐ trong KCN 5. Các hình thức kinh doanh BĐS 5.1 Kinh doanh nhà, công trình xây dựng 5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh •Hình thức - Đầu tư xây dựng mới nhà, CTXD - Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, CTXD có sẵn ! ! * Xác lập quyền SDĐ để thực hiện dự án đầu tư - Tổ chức, cá nhân trong nước - Người Việt nam định cư ở NN - Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN * Điều kiện đối với dự án: - Phù hợp quy hoạch - trình tự, thủ tục đầu tư - Thi công đúng tiến độ, đảm bảo đúng chất lượng Đối với chủ đầu tư: thực hiện ký quỹ theo quy định của PL đầu tư 5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, CTXD để kinh doanh (tt) * Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án KDBĐS Điều 13 LKDBĐS 5.1.1 Thực hiện hoạt động xây dựng nhà, CTXD để kinh doanh (tt) 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản Điều 48 đến Điều 53 5.1.2.1 Khái niệm 5.1.2.2 Nguyên tắc - Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ - Đảm bảo yêu cầu: + Không làm thay đổi mục tiêu + Không làm thay đổi nội dung + Bảo đảm quyền lợi khách hàng và các bên có liên quan - Phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định - Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản (tt) 5.1.2.3 Điều kiện ✓Đối với dự án chuyển nhượng - Đã được phê duyệt, quy hoạch chi tiết 1/500 hoă5c qh tổng mặt bằng - Không tranh chấp QSDĐ, không bị kê biên - Không có quyết định thu hồi dự án chấp hành xong quyết định xử phạt - Đã có giấy CN về QSDĐ ✓Đối với chủ đầu tư n h ậ n c h u y ể n nhượng dự án -Là DN kinh doanh BĐS -Có đủ năng lực tài chính -Cam kết tiếp tục triển khai 5.1.2 Chuyển nhượng dự án bất động sản (tt) 5.1.2.4 Thẩm quyền - UBND cấp tỉnh - Thủ tướng Cp 5.1.2 Chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (tt) 5.1.2.5 Thủ tục: Chủ đầu tư nộp hồ sơ Cơ quan đầu mối Trình kết quả UBND cấp Tỉnh hoặc TTg CP ! Lập hồ sơ Thẩm định hồ sơ (30 hoặc 45 ngày làm việc) Ra quyết định cho phép chuyển nhương dự án 5.1.2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án ! * Đối với chủ đầu tư chuyển nhượng * Bên nhận chuyển nhượng 5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây dựng () 5.1.3.1 Nguyên tắc - Phải gắn với QSDĐ - Đảm bảo các nguyên tắc + Phân định rõ sử dụng chung, riêng + QSDĐ chung, thốnh nhất về hình thức SDĐ - Bên mua được cấp GCN - Phải kèm theo hồ sơ nhà, CTXD - Thời điểm chuyển giao QSH: bàn giao hoặc đã thanh toán đủ tiền 5.1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên 38 5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây dựng (tt) 5.1.3.3 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán + Trách nhiệm bảo hành: bên bán + thời hạn bảo hành: pl về xây dựng, pl về nhà ở Nhà ở: Chung cư: 60 tháng Riêng lẻ : 24 tháng 5.1.3 Mua bán nhà, công trình xây dựng (tt) 5.1.3.4 Mua bán nhà, CTXD hình thành trong tương lai - Điều kiện - Bảo lãnh trong bán nhà, CTXD hình thành trong tương lai - Thanh toán - Chuyển nhượng HĐ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 5.1.4 Thuê nhà, công trình xây dựng Điều 25 - 30 LKDBĐS 2014 5.1.4.1 Nguyên tắc - Đảm bảo CL, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết. 5.1.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các bên 5.1.4.3 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng 5.1.4.4 Cho thuê nhà, CTXD hình thành trong tương lai ! 5.1.5 Thuê mua nhà, công trình xây dựng 5.1.5.1 Khái niệm 5.1.5.2 Nguyên tắc 5.1.5.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên 5.1.5.4 Thuê mua nhà, CTXD hình thành trong tương lai 5.1.5.5 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, CTXD ! 5.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất 5.2.1 Nguyên tắc 5.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5.2.2 Cho thuê quyền sử dụng đất ! 6. Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS của DN kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân trong nước - Người Viêt Nam định cư ở nước ngoài - Doanh nghiệp có vốn đầu tư NN 7. Hợp đồng kinh doanh BĐS - Hình thức - Nội dung - Hiệu lực hợp đồng 8. Giá trong kinh doanh BĐS - Giá thoả thuận - Giá Nhà nước quy định