Giáo trình định giá đất

ịa phận Hà Nội II - Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I 2 Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, QuangTiến, Thanh Xuân) II 3 Quốc lộ 3 - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I - Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II 4 Đường 131 II b Đường địa phương 5 Đường Phù Lỗ - Đị Lo III 6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III 7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sĩc III 8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hồ III 9 Đường 35 đi Bắc Sơn III 10 Đường 131 đi Bắc Phú III 11 Đường 131 - Hiền Ninh III 12 Núi Đơi - Thá III 13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội) ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Giá đất quy định Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khu vực ven trục đường giao thơng cĩ tên trong bảng 5.12 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được quy định tại bảng 5.13. 12. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khu vực ven trục đường giao thơng Đơn vị tính: đồng/m2 Vị trí lơ đất Đất ởĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 3 750 000 3 000 000 2 600 000 2 800 000 2 300 000 1 900 000 2 200 000 1 800 000 1 500 000 1 700 000 1 400 000 1 250 000 Ngồi 200m tính từ chỉ giới hè đường Theo giá đất khu dân cư nơng thơn Vị trí lơ đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệpĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 2 630 000 2 100 000 1 830 000 1 690 000 1 380 000 1 180 000 1 210 000 1 120 000 1 000 000 1 050 000 1 000 000 950 000 Ngồi 200m tính từ chỉ giới hè đường Theo giá đất khu dân cư nơng thơn (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất ở trong khu vực nơng thơn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã cĩ mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sĩc Sơn. 13. Giá đất ở nơng thơn Đơn vị tính: đồng/m2 Số thứ tự Tên địa phương Mức giá Đất ở Đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp I Huyện Từ Liêm 1 Xã Xuân Phương 1 250 000 900 000 2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000 3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000 4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000 5 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 000 6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000 7 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 000 8 Xã Tây Mỗ 920 000 700 000 9 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000 ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com II Huyện Thanh Trì 1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 000 2 Xã Hữu Hồ 920 000 700 000 3 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 000 4 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 000 5 Xã Duyên Hà 800 000 600 000 6 Xã Đơng Mỹ 800 000 600 000 7 Xã Liên Ninh 920 000 700 000 8 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 000 9 Xã Đại áng 800 000 600 000 10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000 III Huyện Gia Lâm 1 Xã Yên Viên 920 000 700 000 2 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 000 3 Xã Dương Xá 800 000 600 000 4 Xã Phú Thị 650 000 500 000 5 Xã Yên Thường 800 000 600 000 6 Xã Đình Xuyên 920 000 750 000 7 Xã Dương Hà 920 000 750 000 8 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 000 9 Xã Đa Tốn 650 000 500 000 10 Xã Đặng Xá 650 000 500 000 11 Xã Bát Tràng 800 000 600 000 12 Xã Phù Đổng 650 000 500 000 13 Xã Trung Mầu 650 000 500 000 14 Xã Dương Quang 650 000 500 000 15 Xã Kim Sơn 650 000 500 000 16 Xã Lệ Chi 500 000 350 000 17 Xã Kim Lan 650 000 500 000 18 Xã Văn Đức 650 000 500 000 IV Huyện Đơng Anh 1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 000 2 Xã Uy Nỗ 800 000 600 000 3 Xã Hải Bối 800 000 600 000 4 Xã Tiên Dương 650 000 500 000 5 Xã Cổ Loa 500 000 350 000 6 Xã Xuân Canh 500 000 350 000 7 Xã Đơng Hội 500 000 350 000 8 Xã Mai Lâm 650 000 500 000 9 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000 10 Xã Kim Chung 800 000 600 000 11 Xã Nam Hồng 800 000 600 000 12 Xã Võng La 650 000 500 000 ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 13 Xã Bắc Hồng 650 000 500 000 14 Xã Vân Nội 650 000 500 000 15 Xã Xuân Nộn 650 000 500 000 16 Xã Việt Hùng 500 000 350 000 17 Xã Kim Nỗ 650 000 500 000 18 Xã Dục Tú 500 000 350 000 19 Xã Tầm Xá 650 000 500 000 20 Xã Vân Hà 500 000 350 000 21 Xã Đại Mạch 650 000 500 000 22 Xã Liên Hà 500 000 350 000 23 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000 V Huyện Sĩc Sơn 1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 000 2 Xã Phú Minh 650 000 500 000 3 Xã Phú Cường 650 000 500 000 4 Xã Thanh Xuân 650 000 500 000 5 Xã Mai Đình 650 000 500 000 6 Xã Quang Tiến 650 000 500 000 7 Xã Xuân Thu 350 000 250 000 8 Xã Kim Lũ 350 000 250 000 9 Xã Trung Giã 500 000 350 000 10 Xã Đức Hồ 500 000 350 000 11 Xã Tân Minh 500 000 350 000 12 Xã Bắc Phú 350 000 250 000 13 Xã Đơng Xuân 500 000 350 000 14 Xã Tân Dân 350 000 250 000 15 Xã Tân Hưng 350 000 250 000 16 Xã Việt Long 350 000 250 000 17 Xã Hiền Ninh 500 000 350 000 18 Xã Xuân Giang 350 000 250 000 19 Xã Tiên Dược 650 000 500 000 20 Xã Phù Linh 500 000 350 000 21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000 22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000 23 Xã Minh Trí 200 000 150 000 24 Xã Minh Phú 200 000 150 000 25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Xác định giá đất phi nơng nghiệp ở khu vực nơng thơn tại thành phố Hà Nội phải biết được các đường trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.11). Khi xác định giá đất trong khu vực cần biết được đường trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy định cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp khu vực ven trục đường giao thơng (bảng 5.12) để xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đường giao thơng, các vị trí nằm ngồi phạm vi 200 m giá đất được tính theo bảng giá đất ở và kinh doanh khu vực nơng thơn bảng 5.13. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 3.2. Định giá đất phi nơng nghiệp ở đơ thị a) Khung giá quy định Ðơ thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nơng nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và cĩ thể là cơng nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nĩi cách khác đĩ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đĩ. Nền kinh tế càng phát triển thì càng cĩ nhiều đơ thị và quy mơ của các đơ thị càng lớn. Đất ở tại đơ thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp và các loại đất phi nơng nghiệp khác tại đơ thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh; đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thơng, thủy lợi; đất xây dựng các cơng trình văn hố, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cơng cộng; đất cĩ di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các cơng trình cơng cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tơn giáo sử dụng; đất cĩ cơng trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nơng nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đơ thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Khung giá đất ở tại đơ thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đơ thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.14) 14. Khung giá đất ở tại đơ thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đơ thị Ðặc biệt I II Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại đơ thị III IV V Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị được quy định ở bảng 5.15, giá tối thiểu thấp nhất của đơ thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đơ thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2. Để xác định giá đất tại đơ thị trước hết phải biết được loại đơ thị đang cần định giá, sau đĩ phân loại đường phố và phân loại vị trí trong đơ thị, đồng thời tiến hành khảo sát giá đất trên thị trường đất đai để xác định giá đất cho từng vị trí cụ thể. 15. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đơ thị Ðặc biệt I II Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 Loại đơ thị III IV V Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com b) Phân loại đơ thị Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 cĩ quy định: đơ thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đơ thị. Ðơ thị được phân thành 6 loại, gồm: đơ thị loại đặc biệt, đơ thị loại I, đơ thị loại II, đơ thị loại III, đơ thị loại IV, đơ thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đơ thị thì xếp vào đơ thị loại V. Mục đích của việc phân loại đơ thị Mục đích của việc phân loại đơ thị và xác định cấp quản lý đơ thị được quy định ở Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đơ thị và xác định cấp quản lý đơ thị nhằm xác lập cơ sở cho việc: 1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đơ thị trong cả nước; 2. Phân cấp quản lý đơ thị; 3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đơ thị; 4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đơ thị. Các yếu tố cơ bản phân loại đơ thị Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 cĩ quy định các yếu tố cơ bản phân loại đơ thị là: 1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%; 3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đơ thị; 4. Quy mơ dân số ít nhất là 4.000 người; 5. Mật độ dân số phù hợp với quy mơ, tính chất và đặc điểm của từng loại đơ thị. Các loại đơ thị Ðơ thị được phân thành 6 loại, gồm: đơ thị loại đặc biệt, đơ thị loại I, đơ thị loại II, đơ thị loại III, đơ thị loại IV và đơ thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001) Ðơ thị loại đặc biệt Ðơ thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : 1. Thủ đơ hoặc đơ thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu trong nước và quốc tế, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 1,5 triệu người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên. Ðơ thị loại I Ðơ thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðơ thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu trong nước và quốc tế cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 50 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Ðơ thị loại II Ðơ thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðơ thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 25 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên. Ðơ thị loại III Ðơ thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðơ thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 10 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên. Ðơ thị loại IV Ðơ thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðơ thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thơng, giao lưu trong tỉnh, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 5 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên. Ðơ thị loại V Ðơ thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðơ thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hố và dịch vụ, cĩ vai trị thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã; 2. Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên; 3. Cĩ cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hồn chỉnh; 4. Quy mơ dân số từ 4.000 người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên. Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đơ thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đơ thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14, 72-2002/NĐ-CP). 1. Ðối với các đơ thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đơ thị cĩ thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP. 2. Ðối với các đơ thị cĩ chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đơ thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mơ dân số thường trú cĩ thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đơ thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định 72-2002/NĐ-CP. Tiêu chuẩn phân loại đơ thị ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 16. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đơ thị 1 Theo yếu tố chức năng 25 1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đơ thị 2 Theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội 10 15 2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp trong tổng số lao động 20 3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30 1 Nhà ở 5 2 Cơng trình cơng cộng 4 3 Giao thơng 5 4 Cấp nước 4 5 Thốt nước 4 6 Cấp điện và chiếu sáng đơ thị 3 7 Thơng tin và bưu điện 2 8 Vệ sinh mơi trường đơ thị 3 4 Theo yếu tố quy mơ dân số đơ thị 15 5 Theo yếu tố mật độ dân số 10 Tổng 100 (Thơng tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 17. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đơ thị TT Các yếu tố đánh giá Thang điểm Tổng số điểm 1 Chức năng 25 17-25 2 Tỷ lệ lao độngphi nơng nghiệp 20 15-20 3 Cơ sở hạ tầng 3.1. Nhà ở 3.2. Cơng trình cơng cộng 3.3. Giao thơng 3.4. Cấp nước 3.5. Cấp điện, chiếu sáng 3.6. Thốt nước 3.7. Thơng tin liên lạc 3.8. VSMT đơ thị 30 21-30 4 Quy mơ dân số 15 10-15 5 Mật độ dân số 10 7-10 Tổng cộng 70-100 (Thơng tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) Phương pháp đánh giá, xếp loại đơ thị Phương pháp đối chiếu, so sánh Trên cơ cở hiện trạng các chỉ tiêu thuộc các yếu tố cơ bản đơ thị, đối chiếu so sánh chúng với các chỉ tiêu tối thiểu quy định cho mỗi loại đơ thị nêu tại các Điều 8, 9, 10, 11, 12, 13 và 14 của Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, tiến hành đánh giá xếp loại cho đơ thị theo nguyên tắc các yếu tố cấu thành đơ thị xét xếp loại phải đảm bảo mức tối thiểu theo quy định. Khi đánh giá nếu cĩ một số chỉ tiêu cấu thành yếu tố phân loại đơ thị thấp hơn 70% so với quy định, thì phải xem xét thêm triển vọng phát triển của đơ thị đĩ trong nội dung quy hoạch xây dựng đợt đầu (giai đoạn 5 năm trước mắt) cùng với các biện pháp cĩ tính khả thi cao, cĩ khả năng khắc phục được những tồn tại, yếu kém của đơ thị về các mặt đĩ để quyết định xếp loại. Phương pháp tính điểm - Việc đánh giá, xếp loại đơ thị cĩ thể được thực hiện theo phương pháp tính điểm. Tuỳ theo mức độ và tầm quan trọng khác nhau, các tiêu chuẩn phân loại đơ thị được xác định một tỷ trọng tương ứng với số điểm để đánh giá, xếp loại đơ thị; + Tiêu chuẩn 1: Chức năng đơ thị chiếm tỷ trọng là 25% gồm 2 nhĩm chỉ tiêu là vị trí (cấp quản lý hành chính, tính chất, phạm vi ảnh hưởng) và các chỉ tiêu kinh tế xã hội tương đương 25 điểm. + Tiêu chuẩn 2: Tỷ lệ lao động phi nơng nghiệp chiếm tỷ trọng là 20%, tương đương 20 điểm; + Tiêu chuẩn 3: Cơ cở hạ tầng xã hội và kỹ thuật chiếm tỷ trọng 30% tương đương 30 điểm. + Tiêu chuẩn 4: Quy mơ dân số đơ thị chiếm tỷ trọng 15%, tương đương 15 điểm. + Tiêu chuẩn 5: Mật độ dân cư chiếm tỷ trọng 10%, tương đương 10 điểm. - Các yếu tố, chỉ tiêu chi tiết thuộc các nhĩm tiêu chuẩn trên cũng được quy về các thang điểm. Như vậy, tổng cộng số điểm cao nhất là 100 điểm. Trường hợp đơ thị chỉ đạt được các chỉ tiêu tối thiểu so với quy định, thì tổng số điểm là 70. Như vậy, khi đánh giá xếp loại một đơ thị, nếu như đơ thị đĩ cĩ các yếu tố đạt được từ 70 điểm trở lên thì cĩ thể được xét cơng nhận là loại đơ thị dự kiến. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com - Để thuận tiện cho việc đánh giá xếp loại đơ thị, các cơ quan lập, thẩm định đề án cĩ thể sử dụng phương pháp đánh giá riêng biệt theo từng yếu tố trên cơ cở các bảng 5.21... 5.35 trước khi đánh giá tổng hợp các yếu tố phân loại đơ thị. c) Phân loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đơ thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đơ thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Căn cứ vào thơng tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố. Ðường phố trong từng loại đơ thị được phân thành các loại đường phố cĩ số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đơ thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; cĩ mức sinh lợi cao nhất, cĩ điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đĩ theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất khơng ở trung tâm đơ thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch cĩ mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố cĩ khả năng sinh lợi khác nhau, cĩ kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đĩ được xếp vào loại đường phố tương ứng. Tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại I: là nơi cĩ điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buơn bán, du lịch, sinh hoạt, cĩ cơ sở hạ tầng đồng bộ, cĩ giá đất thực tế cao nhất. Ðường phố loại II: là nơi cĩ điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buơn bán, du lịch, sinh hoạt, cĩ cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, cĩ giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I. Ðường phố loại III: là nơi cĩ điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buơn bán, du lịch, sinh hoạt, cĩ cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thốt nước, cĩ giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II. Ðường phố loại IV: làcác đường phố cịn lại, cĩ giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III. Một đường phố cĩ nhiều đoạn đường cĩ khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ðối với những đơ thị cĩ các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều cĩ hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên. d) Phân loại vị trí Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đơ thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thơng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đơ thị được phân thành các loại vị trí cĩ số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) cĩ mức sinh lợi cao nhất, cĩ điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đĩ theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất khơng ở liền cạnh đường phố cĩ mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trong mỗi loại đường phố khơng nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, cĩ thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống. 3.3. Xác định giá đất ở đơ thị a) Cơ sở - Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đơ thị và cấp quản lý đơ thị. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất - Thơng tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đơ thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b) Trình tự và phương pháp Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đơ thị Căn cứ vào phân loại đơ thị, đối chiếu bảng giá đất đơ thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đơ thị mà chúng ta đang cần xác định giá. Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đơ thị 1. Phân loại đường phố 2. Phân loại vị trí Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất cĩ thể sử dụng một trong hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất: Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau cĩ tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đĩ, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất. Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuơng) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên. + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đĩ sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất cịn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố. Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đơ thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào cĩ mức giá cao nhất của đường phố đĩ ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng cĩ hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất. Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất. Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đơ thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau: Vị trí đất Hệ số vị trí định giá Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) 1 2 3 4 = 2 x 3 Vị trí số 1 Vị trí số 2 Vị trí số 3 1,00 0,80 0,65 67.000 67.000 53.600 43.550 ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Vị trí số 4 0,40 26.800 Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đơ thị mới chưa được xếp loại đơ thị nằm ở khu vực đất nơng thơn (ngồi địa giới của đất đơ thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đơ thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị, thì giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất là: căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm khơng quá 20% so với mức giá tối đa và giảm khơng quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại quy định. 3.4. Định giá đất phi nơng nghiệp ở Hà Nội a) Nguyên tắc khi định giá đất phi nơng nghiệp Thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, ngày 29/12/2004 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 199/2004/QĐ-UB về việc ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nguyên tắc chung để xác định giá các loại đất là căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới mặt tiền của trục đường giao thơng, đường phố và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc: Vị trí 1 cĩ mức sinh lợi cao nhất cĩ điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thơng nhất, các vị trí tiếp theo sau đĩ theo thứ tự 2, 3, 4 trở đi cĩ mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. a. Trường hợp thửa đất 1 cĩ vị trí 1 trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định theo vị trí cĩ mức giá cao nhất. b. Đối với các thửa đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 cĩ ngõ nối thơng nhiều đường, phố cĩ giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường phố gần nhất; nếu thửa đất cĩ khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố cĩ mức giá cao nhất. c. Đối với các thửa đất ở vị trí 2, vị trí 3 và vị trí 4 thuộc các khu dân cư cũ (khơng nằm trong các đơ thị mới) cách hè đường, phố từ 200 m trở lên (theo chiều sâu của ngõ) được xem xét giảm giá như sau: - Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m giảm giá 5% so với giá quy định. - Cách hè đường, phố từ 300 m đến 500 m giảm giá 10% so với giá quy định. - Cách hè đường, phố trên 500 m giảm giá 15% so với giá quy định. d. Đối với thửa đất cĩ 1 chủ sử dụng đất, chiều sâu thửa đất tính từ chỉ giới hè đường, phố được chia các lớp để tính giá như sau: - Lớp 1: Tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 100 m tính áp dụng bằng 100% mức giá quy định; - Lớp 2: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 100 m đến 200 m giảm 10% so với giá đất ở lớp 1; - Lớp 3: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất ở lớp 1; - Lớp 4: Tính từ chỉ giới hè đường, phố trên 300 m giảm 30% so với giá đất ở lớp 1; đ. Trường hợp thửa đất cĩ trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí cĩ mức giá cao nhất. e. Chỉ giới hè đường, phố được áp dụng như sau: - Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, đường phố được duyệt. - Các trường hợp cịn lại, chỉ giới hè đường, phố tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com b) Phân loại đường phố, vị trí Trong khu vực nội thành thành phố Hà Nội cĩ 600 đường phố được phân thành 50 mức giá cho 4 vị trí của từng đường. Các thị trấn của các huyện thuộc thành phố Hà Nội được phân thành 2 loại (loại I và loại II), trong mỗi thị trấn được chia ra các đường phố loại I và II (bảng 5.18). 18. Phân loại đường các thị trấn Tên thị trấn Loại thịtrấn Đường loại I Đường loại II Đơng Anh I Cầu Đơi đến hết thị trấn Đơng AnhĐường đi chợ Tĩ Đường trục cịn lại Sĩc Sơn II Đường QL 3 qua địa phận thị trấnĐường 131 qua địa phận thị trấn Đường trục cịn lại Văn Điển I Quốc lộ I Đường trục cịn lại Yên Viên I Đường Hà Huy Tập Đường trục cịn lại Cầu Diễn I Quốc lộ 32 Đường trục cịn lại (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Đường phố của các quận thuộc nội thành và các thị trấn của thành phố Hà Nội được chia theo 4 vị trí . Các vị trí trong mỗi đường phố được xác định như sau: + Vị trí 1: áp dụng đối với các thửa đất cĩ ít nhất một mặt giáp với đường, phố; + Vị trí 2: áp dụng đối với các thửa đất cĩ ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) cĩ chiều rộng từ 3,5 m trở lên; + Vị trí 3: áp dụng đối với các thửa đất cĩ ít nhất một mặt giáp với ngõ cĩ chiều rộng từ 2 m đến dưới 3,5 m; + Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất cĩ ít nhất một mặt giáp với ngõ cĩ chiều rộng nhỏ hơn 2 m. c) Giá đất quy định Giá đất ở và giá đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp tại đơ thị của Hà Nội được xác định cụ thể cho từng đường, phố và từng vị trí đối với các quận và các thị trấn, cụ thể giá đất được quy định cho 600 đường phố với 50 mức giá cho 4 vị trí. Mức giá tối đa cụ thể tại vị trí 1 của một số tuyến phố thuộc quận Hồn Kiếm như phố Hàng Đào, Hàng Bơng, Hàng Gai... là 54 triệu đồng/m2, phố Đinh Tiên Hồng là 52 triệu/m2, Đồng Xuân là 46 triệu đồng/m2. Tại vị trí 1 các phố như Bà Triệu, Bùi Thị Xuân thuộc quận Hai Bà Trưng là 38 triệu đồng/m2, các phố như Bạch Đằng, Lê Đại Hành, Hoa Lư là 30 triệu đồng/m2; đường Hồng Quốc Việt (quận Cầu Giấy) là 20 triệu đồng/m2. (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất phi nơng nghiệp quy định cho các thị trấn trên địa bàn thành phố Hà Nơi được quy định theo 2 loại giá: Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cho 2 loại thị trấn với 2 loại đường và 4 vị trí (bảng 6.4). Loại thị trấn và loại đường theo bảng 5.19. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 19. Giá đất phi nơng nghiệp quy định cho các thị trấn Đơn vị tính: Đồng/m2 Giá đất ở Loại thị trấn Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Đường loại 1 11 000 000 6 600 000 4 000 000 2 300 000 Đường loại 2 9 100 000 5 500 000 3 300 000 2 000 000 Loại II Đường loại 1 5 500 000 3 200 000 2 300 000 1 700 000 Đường loại 2 4 200 000 2 700 000 1 900 000 1 500 000 Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp Loại thị trấn Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Đường loại 1 4 700 000 2 850 000 1 900 000 1 400 000 Đường loại 2 3 900 000 2 400 000 1 600 000 1 300 000 Loại II Đường loại 1 2 400 000 1 500 000 1 400 000 1 100 000 Đường loại 2 1 800 000 1 400 000 1 250 000 1 000 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) d) Xác định giá đất phi nơng nghiệp tại đơ thị của Hà Nội Căn cứ vào vị trí cụ thể, và mục đích sử dụng của thửa đất cần định giá để xác định giá đất cho thửa đất cần xác định giá đất. Ví dụ cần xác định giá đất cho thửa đất ở vị trí 3 thuộc đường loại 2 của thị trấn Đơng Anh đang sử dụng làm đất ở. Theo phân loại thị trấn thì Đơng Anh là thị trấn loại I, do đĩ thửa đất ở vị trí 3, đường loại 2 cĩ giá đất là 3,3 triệu đồng/m2 với mục đích sử dụng làm đất ở. 3.5. Một số luật định giá đất được áp dụng ở đơ thị a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lơ đất cĩ độ sâu 100 ft, cĩ giá trị bằng 2/3 giá trị của lơ đất. Luật này đã được tính tốn theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm b) Luật Harper Luật này nguyên gốc là ở Luân đơn; nĩ là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên khơng nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lơ đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lơ đât. df = 10 Ưd / D df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft) Ví dụ: Giá trị của lơ đất cĩ chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lơ đất tương tự cĩ chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lơ đất là 81 ft, sẽ cĩ giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lơ đất tương tự cĩ chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền). ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com d D d) Luật 4-3-2-1 Luật này chia 40% giá trị của một lơ đất cĩ chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% cịn lại là phần tư cuối cùng. Nĩ sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill cĩ giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đĩ đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau. 100 m 10% 25 m 20% 25 m 30% 25 m 40% 25 m e) Nguyên tắc tính giá trị của lơ đất cĩ hình thể khơng bình thường (Nguyên tắc của Úc) Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lơ đất cĩ hình thể khơng bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lơ đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu. d = (2dm + dđ) / 3 d: chiều rộng mặt tiền tương đương dm: chiều rộng mặt tiền dđ: chiều dài đáy dđ dm f) Ví dụ Ví dụ 1 Tính giá trị của các lơ đất P, Q, R, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m; Giá đất = G * d * df G là giá 1m mặt đường d là chiều dài mặt tiền ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com df là hệ số chiều sâu GR = 100 triệu * 5m * 10 Ư100/100 = 500 triệu GQ = 100 triệu * 5m * 10 Ư50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng GP = 100 triệu * 5m * 10 Ư25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng 25 P 50 Q 100 R 5m 5m 5m Ví dụ 2: tính giá lơ đất X và Y, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m; GX+Y = 100 triệu * 10 * 10 Ư 100/100 = 1.000 triệu đồng GY = 100 triệu * 5m * 10 Ư50 / 100 = 350 triệu đồng GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng X 50 Y 100 5 m 5 m Ví dụ 3: Tính giá lơ đất H, J, M, N, O, P, biết giá đất 1m mặt tiền là 100 triệu đồng với độ sâu 100m; 3 7 5 5 N O H J 100 M 50 P 7 3 5 5 Áp dụng cơng thức d = (2dm + dđ) / 3 Ta cĩ giá trị của các lơ đất như sau: GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng GJ = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 4. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 4.1. Khu vực đất giáp ranh a) Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương a) Ðối với đất nơng nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét. b) Ðối với đất phi nơng nghiệp ở nơng thơn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét. c) Ðối với đất phi nơng nghiệp ở đơ thị thuộc cùng một loại đơ thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sơng, hồ, kênh cĩ chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sơng, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sơng, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sơng, hồ, kênh trên 100 mét thì khơng xếp loại đất giáp ranh. b) Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp. 4.2. Định giá đất tại khu vực giáp ranh Định giá đất tại khu vực giáp ranh được quy định tại Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài Chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể: a) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: - Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh cĩ đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại Thơng tư 114/2004/TT-BTC. - Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh qui định tại Khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc qui định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố cĩ điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cĩ cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau”. Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố cĩ cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch, cĩ điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng cĩ các chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau, thì mức giá tại khu vực giáp ranh cĩ thể chênh lệch nhau nhưng tối đa khơng quá 20%. - Trường hợp các địa phương khơng thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. b) Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu cĩ điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cĩ cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng khơng như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực. Đối với đất ở tại nơng thơn ở các vùng ven đơ thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đơ thị đặc biệt và đơ thị loại I và các thơn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã thị trấn của các đơ thị cịn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ qui định cho loại đơ thị nằm liền kề. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về đất ở tại nơng thơn ở các vùng ven đơ thị. 4.3. Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội a) Phân khu vực Xã giáp ranh nội thành Huyện Từ Liêm gồm các xã: Trung Văn, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đơng Ngạc, Mỹ Đình, Mễ Trì. Huyện Thanh Trì gồm các xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Yên Mỹ. Huyện Gia Lâm: Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đơng Dư. b) Phân loại đường và vị trí Đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (cĩ chung ranh giới hành chính với quận) được phân làm 5 loại đường . Cụ thể như sau: 20. Phân loại đường vùng giáp ranh Số TT Đoạn đường Phân loại I Huyện Gia Lâm a Quốc lộ 1 + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ IV b Đường địa phương 2 - Cổ Bi (dốc Hội - đường QLộ 5) V 3 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) V 4 - Đường từ Đại học NN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sơng Hồng) V 5 - Đường trong Đại học NN 1 (áp dụng với trục chính) IV 6 - Ngơ Xuân Quảng IV 7 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) III II Huyện Thanh Trì a Quốc lộ 1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyệnThanh Trì V 2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) V b Đường địa phương 3 Đường đê Sơng Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) V 4 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây V 5 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp HồngLiệt) V 6 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sơng Hồng V 7 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) IV 8 Đường từ Phố Triều Khúc rẽ vào thơn Triều Khúc IV III Huyện Từ Liêm ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com a Quốc lộ 1 + Đường Láng - Hồ Lạc II 2 + Hồ Tùng Mậu III b Đường địa phương 3 + Đường 69 - đoạn I II 4 + Đường từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đồn II 5 + Đường từ Hồ Tùng Mậu vào Khu đơ thị Mỹ Đình I, II II 6 + Đường nối từ Phạm Hùng đến Lê Đức Thọ II 7 + Đường Xuân La- Xuân Đỉnh IV 8 + Hồng Quốc Việt I 9 + Lê Đức Thọ II 10 + Lương Thế Vinh III 11 + Nguyễn Trãi II 12 + Phạm Hùng I 13 + Phạm Văn Đồng I 14 Đường Kinh tế Miền Tây V 15 Đường Vành Khuyên (tạm gọi) (Nút giao thơng Nam cầuThăng Long thuộc địa phận xã Đơng Ngạc - Xuân Đỉnh) III 16 Đường vào xí nghiệp Vi sinh V 17 Đường Yên Hồ đến xã Đại Mỗ V 18 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất V 19 Đường Nguyễn Hồng Tơn III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) c) Giá quy định Giá đất ở thuộc khu vực xã giáp ranh các quận (cĩ chung ranh giới hành chính với quận) được phân làm 5 loại đường (bảng 5.20) và 4 vị trí quy định cụ thể ở bảng 5.21. Trong phạm vi tính từ chỉ giới hè đường, phố đến 200 m được xác định theo 4 vị trí (1, 2, 3, 4) như nguyên tắc xác định vị trí thửa đất ở các quận, thị trấn. Các vị trí cịn lại ngồi 200 m tính từ chỉ giới hè đường, phố. ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com 21. Giá đất khu vực giáp ranh Đơn vị tính: Đồng/m2 Vị trí lơ đất Giá đất ởĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V Vị trí 1 18 000 000 15 000 000 11 000 000 8 760 000 7 000 000 Vị trí 2 9 000 000 7 500 000 6 000 000 4 300 000 3 500 000 Vị trí 3 7 000 000 6 500 000 3 200 000 2 700 000 2 300 000 Vị trí 4 5 500 000 4 100 000 2 200 000 2 000 000 1 900 000 Ngồi phạm vi 200m 4 000 000 3 000 000 1 800 000 1 700 000 1 600 000 Vị trí lơ đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệpĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Đoạn loại IV Đoạn loại V Vị trí 1 7 700 000 6 450 000 4 750 000 3 800 000 3 000 000 Vị trí 2 3 850 000 3 250 000 2 700 000 2 000 000 1 650 000 Vị trí 3 3 000 000 2 800 000 1 500 000 1 400 000 1 450 000 Vị trí 4 2 350 000 1 800 000 1 400 000 1 300 000 1 250 000 Ngồi phạm vi 200m 1 750 000 1 500 000 1 200 000 1 100 000 1 050 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để xác định giá của thửa đất. BÀI TẬP CHƯƠNG 5 1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sơng Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000 Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng %/năm 7,5 7,0 8,5 2. Một xã đồng bằng tại huyện X của thành phố theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các vị trí cịn lại cho xã. 3. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đơ thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50. 4. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ: ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z? X-20 Y-12 Z-25 4m 5m 6m 5. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z X-20m Z-25m Y-18m 5m 6m 4m 6. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đĩ AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m. Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vuơng gĩc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất cĩ giá đất bằng nhau. CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG 5 1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất, định giá đất của Việt Nam. 2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nơng nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì? 3. Phân loại đơ thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí cĩ ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nơng nghiệp ở đơ thị? 4. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhĩm đất nơng nghiệp? 5. Hãy trình bày trình tự của việc định giá nhĩm đất phi nơng nghiệp? 6. Xác định giá đất của khu vực giáp ranh cần lưu ý những điểm gì? 95 m CD A B65 m ( Word Reader - Unregistered ) www.word-reader.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Bộ Nơng nghiệp và Cơng nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92-TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993 Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. 2001 Bộ Tài chính. Thơng tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP. 2004 Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đơ thị và cấp quản lý đơ thị. 2002 Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Mơi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003 Ngơ Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nơng nghiệp. 2000 Mai Văn Cầu, Tơn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003 Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993 Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đơ thị và cấp quản lý đơ thị. 2001 Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004 Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phĩng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002 Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers. 1959 Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001 Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 2001 Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nơng nghiệp. 1993 Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. 1993 Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản gĩp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005