Định giá các loại đất cụ thể

a ng i s d ng đ t theoờ ể ượ ự ệ ỏ ề ủ ườ ử ụ ấ nguy n t c ph i th c hi n xong nghĩa v tài ch nh, tr tr ng h p đ c ch mờ ắ ả ự ệ ụ ớ ừ ườ ợ ượ ậ n p ho c k t khi quy t đ nh giao đ t cú hi u l c thi hành đ i v i tr ng h pộ ặ ể ừ ế ị ấ ệ ự ố ớ ườ ợ Nhà n c giao đ t n ng nghi p kh ng thu ti n s d ng đ t (Đi u 98).ướ ấ ụ ệ ụ ề ử ụ ấ ề b) Đi u ki n nh n chuy n nh ng quy n s d ng đ t n ng nghi p đề ệ ậ ể ượ ề ử ụ ấ ụ ệ ể th c hi n d n đ u t , ph ng n s n xu t, kinh doanh phi n ng nghi p (Đi uự ệ ự ỏ ầ ư ươ ỏ ả ấ ụ ệ ề 100) nh sau:ư - M c đ ch s d ng di n t ch đ t nh n chuy n nh ng ph i ph h p v iụ ớ ử ụ ệ ớ ấ ậ ể ượ ả ự ợ ớ quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đó đ c c quan nhà n c cú th m quy n x tạ ế ạ ử ụ ấ ượ ơ ướ ẩ ề ộ duy t;ệ - Đ c U ban nh n d n c p cỳ th m quy n cho ph p chuy n m c đ chượ ỷ ừ ừ ấ ẩ ề ộ ể ụ ớ s d ng đ t, x c đ nh th i h n s d ng đ t đ ng th i v i vi c x t duy t nhuử ụ ấ ỏ ị ờ ạ ử ụ ấ ồ ờ ớ ệ ộ ệ c u s d ng đ t theo nh ng căn c quy đ nh t i Đi u 30 c a Ngh đ nh này;ầ ử ụ ấ ữ ứ ị ạ ề ủ ị ị - Ph i th c hi n nghĩa v tài ch nh đ i v i vi c chuy n m c đ ch sả ự ệ ụ ớ ố ớ ệ ể ụ ớ ử d ng đ t theo quy đ nh t i Đi u 36 c a Lu t Đ t đai và quy đ nh c a Ch nh phụ ấ ị ạ ề ủ ậ ấ ị ủ ớ ủ v thu ti n s d ng đ t.ề ề ử ụ ấ c) Đi u ki n nh n chuy n quy n s d ng đ t (Đi u 102, 103 và Đi uề ệ ậ ể ề ử ụ ấ ề ề 104): - Khuy n kh ch chuy n đ i quy n s d ng đ t n ng nghi p đ ch ngế ớ ể ổ ề ử ụ ấ ụ ệ ể ố manh mỳn ru ng đ t;ộ ấ - Ch h gia đ nh, c nh n tr c ti p s n xu t n ng nghi p m i đ cỉ ộ ỡ ỏ ừ ự ế ả ấ ụ ệ ớ ượ nh n chuy n nh ng đ t tr ng lỳa;ậ ể ượ ấ ồ - H gia đ nh, c nh n đ c Nhà n c giao đ t l n th hai đ i v i đ tộ ỡ ỏ ừ ượ ướ ấ ầ ứ ố ớ ấ n ng nghi p kh ng thu ti n s d ng đ t, đ t đ c mi n ti n s d ng đ t thụ ệ ụ ề ử ụ ấ ấ ở ượ ễ ề ử ụ ấ ỡ kh ng đ c chuy n nh ng, t ng cho quy n s d ng đ t trong th i h n 10 nămụ ượ ể ượ ặ ề ử ụ ấ ờ ạ k t ngày đ c giao đ t l n th hai;ể ừ ượ ấ ầ ứ - H gia đ nh, c nh n đang sinh s ng xen k trong ph n khu b o vộ ỡ ỏ ừ ố ẽ ừ ả ệ nghi m ng t, ph n khu ph c h i sinh th i thu c r ng đ c d ng th ch đ cờ ặ ừ ụ ồ ỏ ộ ừ ặ ụ ỡ ỉ ượ chuy n nh ng, t ng cho quy n s d ng đ t , đ t r ng k t h p s n xu t choể ượ ặ ề ử ụ ấ ở ấ ừ ế ợ ả ấ h gia đ nh, c nh n đang sinh s ng trong ph n khu đú.ộ ỡ ỏ ừ ố ừ d) Quy đ nh v x lý đ i v i đ t n ng nghi p s d ng v t h n m cị ề ử ố ớ ấ ụ ệ ử ụ ượ ạ ứ nh n chuy n quy n s d ng đ t do U ban Th ng v Qu c h i quy t đ nh.ậ ể ề ử ụ ấ ỷ ườ ụ ố ộ ế ị đ) Quy đ nh v quy n và nghĩa v c a t ch c kinh t nh n chuy nị ề ề ụ ủ ổ ứ ế ậ ể nh ng quy n s d ng đ t (Đi u 106); c a doanh nghi p là ph p nh n m iượ ề ử ụ ấ ề ủ ệ ỏ ừ ớ đ c h nh thành do gúp v n b ng quy n s d ng đ t (Đi u 107); x lý tr ngượ ỡ ố ằ ề ử ụ ấ ề ử ườ h p doanh nghi p li n doanh v i n c ngoài đó thu đ t c a h gia đ nh, cợ ệ ờ ớ ướ ờ ấ ủ ộ ỡ ỏ nh n nay chuy n thành doanh nghi p 100% v n n c ngoài (Đi u 108). ừ ể ệ ố ướ ề e) Trong tr ng h p h p t c xó b gi i th , ph s n th đ t do xó vi nườ ợ ợ ỏ ị ả ể ỏ ả ỡ ấ ờ gúp, đ t đ c Nhà n c giao cú thu ti n s d ng đ t, đ t do nh n chuy nấ ượ ướ ề ử ụ ấ ấ ậ ể nh ng ho c g n v i mua tài s n tr n đ t (ti n s d ng đ t, ti n mua tài s n,ượ ặ ắ ớ ả ờ ấ ề ử ụ ấ ề ả ti n nh n chuy n nh ng quy n s d ng đ t kh ng cú ngu n g c t ng n s chề ậ ể ượ ề ử ụ ấ ụ ồ ố ừ ừ ỏ nhà n c) đ c t nh vào tài s n c a h p t c xó và đ c x lý theo đi u l c aướ ượ ớ ả ủ ợ ỏ ượ ử ề ệ ủ h p t c xó (Đi u 109).ợ ỏ ề g) Quy đ nh quy n và nghĩa v c a ng i s d ng đ t x y d ng nhàị ề ụ ủ ườ ử ụ ấ ừ ự chung c (Đi u 110); quy n và nghĩa v c a nhúm ng i s d ng đ t mà quy nư ề ề ụ ủ ườ ử ụ ấ ề s d ng đ t là tài s n chung (Đi u 111).ử ụ ấ ả ề h) Quy đ nh vi c Nhà n c tr l i quy n s d ng đ t ho c gi tr quy nị ệ ướ ả ạ ề ử ụ ấ ặ ỏ ị ề s d ng đ t đ i v i đ t mà Nhà n c đó m n c a h gia đ nh, c nh n (Đi uử ụ ấ ố ớ ấ ướ ượ ủ ộ ỡ ỏ ừ ề 112). i) Quy đ nh vi c gi i quy t tr ng h p h gia đ nh, c nh n m n đ t,ị ệ ả ế ườ ợ ộ ỡ ỏ ừ ượ ấ thu đ t c a h gia đ nh, c nh n kh c (Đi u 113); gi i quy t tr ng h p tờ ấ ủ ộ ỡ ỏ ừ ỏ ề ả ế ườ ợ ổ ch c m n đ t, thu đ t ho c cho m n đ t, cho thu đ t (Đi u 114). Đ y làứ ượ ấ ờ ấ ặ ượ ấ ờ ấ ề ừ nh ng t n t i l ch s c a quan h d n s v đ t đai mà ch a cú quy đ nh gi iữ ồ ạ ị ử ủ ệ ừ ự ề ấ ư ị ả quy t c th (hi n t i m i ch cú quy đ nh gi i quy t c c giao d ch d n s vế ụ ể ệ ạ ớ ỉ ị ả ế ỏ ị ừ ự ề nhà theo Ngh quy t s 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 th ng 8 năm 1998ở ị ế ố ỏ c a U ban th ng v Qu c h i).ủ ỷ ườ ụ ố ộ Ch ng XI:ươ Tr nh t th t c hành ch nh v qu n lý và s d ng đ t đai ỡ ự ủ ụ ớ ề ả ử ụ ấ Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về hồ sơ, trỡnh tự thực hiện và thời gian giải quyết đối với cỏc cụng việc: a) Giao đất, giao lại đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng, chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cú biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ hỡnh thức thuờ đất sang hỡnh thức giao đất. b) Người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại , thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn l iền với đất, thế chấp và xoỏ thế chấp, bảo lónh và xoỏ bảo lónh, gúp vốn và chấm dứt gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn l iền với đất. Trong cỏc trỡnh tự thủ tục cú quy định cụ thể như sau: - Quy định thủ tục hành chớnh ỏp dụng chung và trỡnh tự thủ tục cụ thể để trỏnh trựng lặp khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý, sử dụng đất đai. - Trỏch nhiệm giải quyết cụng việc của từng cơ quan, đơn vị. - Quy định cụ t hể về cơ quan t huế phải căn cứ vào số l i ệu địa chớnh do cơ quan t ài nguyờn và mụi t r ường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ t ài chớnh mà khụng phải xỏc định lại cỏc số l iệu này để trỏnh phiền hà cho dừn. - Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh về tiền sử dụng đất, t iền thuờ đất, cỏc loại thuế l iờn quan đến đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc định phớ và lệ phớ cú l iờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chớnh về quản lý, sử dụng đất đai. Ch ng XII:ươ Gi i quy t tranh ch p, khi u n i v đ t đai ả ế ấ ế ạ ề ấ a) Nghị định quy định về giải quyết tranh chất đất đai đối với trường hợp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ do Toà ỏn nhừn dừn giải quyết) như sau: - Khuyến khớch hoà giải ở cơ sở, nếu khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc tại Uỷ ban nhừn dừn cấp xú; kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhừn dừn cấp xú phải được lập thành biờn bản cú chữ ký của cỏc bờn và cỳ xỏc nhận hoà giải thành hoặc hoà giải khụng thành của Uỷ ban nhừn dừn (Điều 159). - Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhừn dừn cấp huyện, Uỷ ban nhừn dừn cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (Điều 160). - Cỏc căn cứ để giải quyết đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai mà cỏc bờn tranh chấp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 161). b) Nghị định quy định việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai được ỏp dụng đối với cỏc khiếu nại về quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh khi cơ quan hành chớnh thực hiện giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, bồi thường giải phúng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 162). Đối với cỏc cụng việc hành chớnh khỏc được giải quyết theo phỏp luật về khiếu nại, tố cỏo (Điều 165). Ch ng XIII:ươ Ph t hi n và x lý vi ph m ph p lu t v đ t đai đ i v iỏ ệ ử ạ ỏ ậ ề ấ ố ớ ng i qu n lýườ ả Nghị định quy định về đối tượng ỏp dụng, nguyờn tắc xử lớ vi phạm, hỡnh thức kỷ luật, trỏch nhiệm vật chất đối với t rường hợp người quản lý vi phạm phỏp luật về đất đai; cỏc hành vi vi phạm cụ thể và hỡnh thức xử lớ theo từng mức độ vi phạm; biện phỏp tiếp nhận và trỏch nhiệm xử lý cỏc phỏt hiện và kiến nghị của tổ chức, cụng dừn đối với cỏc vi phạm (cơ chế "đường dừy núng"); trỏch nhiệm cụ thể của cỏn bộ địa chớnh và Chủ tịch Uỷ ban nhừn dừn cấp xú đối với vi phạm phỏp luật của người sử dụng đất. Một số nội dung cụ thể như sau: a) Đối tượng ỏp dụng là Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng cơ quan cú thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai; cỏn bộ, cụng chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp và cỏn bộ địa chớnh, xó, phường, thị trấn; Người đứng đầu và cỏ nhừn của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý (Điều 166). b) Hỡnh thức kỉ luật bao gồm từ khiển trỏch, cảnh cỏo, hạ bậc lương, hạ ngạch, cỏch chức đến buộc thụi việc (Điều 168). c) Quy định 7 nhúm hành vi vi phạm với 23 hành vi cụ thể (từ Điều 169 đến Điều 175). d) Uỷ ban nhừn dừn và cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp cú trỏch nhiệm cụng bố cụng khai số điện thoại riờng, hũm thư riờng, địa điểm riờng để tiếp nhận phỏt hiện, kiến nghị của tổ chức, cụng dừn về vi phạm phỏp Luật Đất đai trong quản lý, sử dụng đất (Điều 180). đ) Uỷ ban nhừn dừn và cỏn bộ địa chớnh cấp xó cú trỏch nhiệm và quyền hạn cụ thể đối với việc phỏt hiện, ngăn chặn, buộc khụi phục tỡnh trạng ban đầu khi xẩy ra cỏc hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai tại địa phương. Ch ng XIV:ươ Đi u kho n thi hànhề ả Ngh đ nh cú m t s quy đ nh c th nh sau:ị ị ộ ố ị ụ ể ư a) Th i h n th ng nh t th c hi n c c giao d ch v quy n s d ng đ t b ngờ ạ ố ấ ự ệ ỏ ị ề ề ử ụ ấ ằ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t k t ngày 01 th ng 01 năm 2007 (Đi u 184).ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ể ừ ỏ ề b) Th i h n hoàn thành vi c thành l p h th ng Văn phũng đăng ký quy nờ ạ ệ ậ ệ ố ề s d ng đ t c p t nh là 1 th ng 7 năm 2005 (Đi u 185).ử ụ ấ ấ ỉ ỏ ề c) Ngh đ nh này thay th 12 Ngh đ nh và bói b m t ph n n i dung cúị ị ế ị ị ỏ ộ ầ ộ li n quan đ n đ t đai t i 7 Ngh đ nh kh c. ờ ế ấ ạ ị ị ỏ d) Ngh đ nh v thi hành Lu t Đ t đai cú hi u l c thi hành sau 15 ngày kị ị ề ậ ấ ệ ự ể t ngày đăng C ng b o. ừ ụ ỏ Những nội dung cơ bản Nghị định số 188/ 2004/ NĐ - CP ngày 16/ 11/ 2004 của chớnh phủ về Phương pháp xác định gi á đất và khung gi á các l oại đất A. K t c u c a Ngh đ nhế ấ ủ ị ị - Ngh đ nh 87-CP ngày 17-8-1994 c a Chính ph quy đ nh khungị ị ủ ủ ị giá đ t không chia ra các Ch ng, mà ch chia thành 8 Đi u.ấ ươ ỉ ề - Ngh đ nh m i (thay th NĐ 87-CP) chia làm 4 ch ng, bao g mị ị ớ ế ươ ồ 17 Đi u:ề Ch ng I:ươ Nh ng quy đ nh chung: g m 3 Đi u, (t 1-3).ữ ị ồ ề ừ - Đi u 1: Đ i t ng đi u ch nh.ề ố ượ ề ỉ - Đi u 2: Ph m vi áp d ng.ề ạ ụ - Đi u 3ề : Gi i th ch t ng .ả ớ ừ ữ Ch ng IIươ : Ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá các lo i đ t: g mươ ị ấ ạ ấ ồ 4 Đi u, (t 4-7).ề ừ - Đi u 4: Ph ng pháp xác đ nh giá đ t.ề ươ ị ấ - Đi u 5: Đi u ki n áp d ng các ph ng pháp xác đ nh giá đ t.ề ề ệ ụ ươ ị ấ - Đi u 6: Khung giá các lo i đ t.ề ạ ấ - Đi u 7: Đi u ch nh khung giá các lo i đ t.ề ề ỉ ạ ấ Ch ng IIIươ : Đ nh giá các lo i đ t t i đ a ph ng: g m 8 Đi u, (t 8-15).ị ạ ấ ạ ị ươ ồ ề ừ - Đi u 8: Nguyên t c phân vùng đ t nông thôn, phân h ng đ tề ắ ấ ở ạ ấ nông nghi p đ đ nh giá đ t.ệ ể ị ấ - Đi u 9: Xác đ nh vùng đ t, h ng đ t và v trí c a t ng lo i đ t cề ị ấ ạ ấ ị ủ ừ ạ ấ ụ th nông thôn đ đ nh giá đ t.ể ở ể ị ấ - Đi u 10: Phân lo i đô th , đ ng ph , v trí đ t trong đô th c aề ạ ị ườ ố ị ấ ị ủ t ng lo i đ t c th đ đ nh giá đ t.ừ ạ ấ ụ ể ể ị ấ - Đi u 11: Th m quy n phân vùng, phân h ng đ t, phân lo i đ ngề ẩ ề ạ ấ ạ ườ ph và v trí đ t c th đ đ nh giá.ố ị ấ ụ ể ể ị - Đi u 12: Khu v c đ t giáp ranh.ề ự ấ - Đi u 13: Đ nh giá các lo i đ t c th đ a ph ng.ề ị ạ ấ ụ ể ở ị ươ - Đi u 14: Giá đ t t i khu v c gi p ranh.ề ấ ạ ự ỏ - Đi u 15: Đi u ch nh giá các lo i đ t c th t i đ a ph ng.ề ề ỉ ạ ấ ụ ể ạ ị ươ Ch ng IVươ : T ch c th c hi n: g m 2 Đi u (t 16-17).ổ ứ ự ệ ồ ề ừ - Đi u 16: T ch c th c hi n.ề ổ ứ ự ệ - Đi u 17: Đi u kho n thi hành.ề ề ả B- Những nội dung chủ yếu, quan trọng của Nghị định và những vấn đề cần hướng dẫn thực hiện. 1. N i dung c b n c a Ch ng Iộ ơ ả ủ ươ : Nh ng quy đ nh chung:ữ ị a) Ch ng I quy đ nh r : Ngh đ nh này quy đ nh ph ng pháp xácươ ị ừ ị ị ị ươ đ nh giá các lo i đ t và đ nh giá đ t c th đ a ph ng. Giá đ t đ aị ạ ấ ị ấ ụ ể ở ị ươ ấ ở ị ph ng do y ban nhân dân c p t nh quy t đ nh theo quy đ nh c a Nghươ ủ ấ ỉ ế ị ị ủ ị đ nh này s d ng làm căn c đ x lý m i quan h tài ch nh gi a Nhàị ử ụ ứ ể ử ố ệ ớ ữ n c và các t ch c, cá nhân s d ng đ t. Nh ng quan h tài chính đó là:ướ ổ ứ ử ụ ấ ữ ệ Tính thu s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t; Tínhế ử ụ ấ ế ậ ừ ể ề ử ụ ấ ti n s d ng đ t và ti n thuê đ t khi giao đ t, cho thuê đ t không thôngề ử ụ ấ ề ấ ấ ấ qua đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s d ng đ t; Tínhấ ề ử ụ ấ ặ ấ ầ ự ử ụ ấ giá tr quy n s d ng đ t khi giao đ t không thu ti n s d ng đ t; Tínhị ề ử ụ ấ ấ ề ử ụ ấ giá tr quy n s d ng đ t đ thu l phí tr c b t chuy n quy n sị ề ử ụ ấ ể ệ ướ ạ ừ ể ề ử d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t; Tính giá tr quy n s d ng đ t đụ ấ ị ủ ậ ị ề ử ụ ấ ể b i th ng khi Nhà n c thu h i đ t s d ng vào m c đích qu c phũng,ồ ườ ướ ồ ấ ử ụ ụ ố an ninh, l i ch qu c gia, l i ch c ng c ng và ph t tri n kinh t ; T nhợ ớ ố ợ ớ ụ ộ ỏ ể ế ớ ti n b i th ng đ i v i ng i có hành vi vi ph m pháp lu t v đ t đai màề ồ ườ ố ớ ườ ạ ậ ề ấ gây thi t h i cho Nhà n c. ệ ạ ướ b) Nh v y, Ngh đ nh này ch s d ng làm căn c quy đ nh giá cácư ậ ị ị ỉ ử ụ ứ ị lo i đ t c th đ x lý quan h tài ch nh gi a Nhà n c và các t ch c,ạ ấ ụ ể ể ử ệ ớ ữ ướ ổ ứ cá nhân s d ng đ t. Không áp d ng đ i v i ng i có quy n s d ng đ tử ụ ấ ụ ố ớ ườ ề ử ụ ấ th a thu n v giá đ t khi th c hi n các quy n chuy n nh ng, cho thuê,ỏ ậ ề ấ ự ệ ề ể ượ cho thuê l i quy n s d ng đ t, góp v n b ng quy n s d ng đ t.ạ ề ử ụ ấ ố ằ ề ử ụ ấ 2. Nh ng n i dung c b n c a Ch ng II: Ph ng pháp xác đ nh giáữ ộ ơ ả ủ ươ ươ ị đ t và khung giá các lo i đ t.ấ ạ ấ a) V ph ng pháp xác đ nh giá đ tề ươ ị ấ : Đ th c hi n đ c nguyên t c xácể ự ệ ượ ắ đ nh giá đ t quy đ nh t i Đi u 56 Lu t Đ t đai năm 2003 : “Sát giá chuy nị ấ ị ạ ề ậ ấ ể nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trong đi u ki n b nhượ ề ử ụ ấ ự ế ị ườ ề ệ ỡ th ng, khi có chênh l ch l n so v i giá chuy n quy n s d ng đ t th cườ ệ ớ ớ ể ề ử ụ ấ ự t trên th tr ng th ph i đi u ch nh cho phù h p”.ế ị ườ ỡ ả ề ỉ ợ * Ngh đ nh đ a ra 2 ph ng pháp xác đ nh giá đ t: Ph ng pháp soị ị ư ươ ị ấ ươ sánh tr c ti p và ph ng pháp thu nh p. Hai ph ng pháp này đ c ápự ế ươ ậ ươ ượ d ng đ xác đ nh giá tr c a th a đ t, lô đ t c th làm căn c đ đ nh giáụ ể ị ị ủ ử ấ ấ ụ ể ứ ể ị hàng lo t cho t ng lo i đ t, v trí đ t…ạ ừ ạ ấ ị ấ * Đây là n i dung m i hoàn toàn so v i Ngh đ nh 87-CP năm 1994,ộ ớ ớ ị ị đ c xây d ng trên c s t ng k t nh ng kinh nghi m đ nh giá đ t trongượ ự ơ ở ổ ế ữ ệ ị ấ nh ng năm v a qua c a UBND t nh, thành ph trong c n c; k t h pữ ừ ủ ỉ ố ả ướ ế ợ v i vi c nghiên c u các ph ng pháp xác đ nh giá đ t mà các n c trênớ ệ ứ ươ ị ấ ướ th gi i đang áp d ng m t cách ph bi n đ v n d ng phù h p v i đi uế ớ ụ ộ ổ ế ể ậ ụ ợ ớ ề ki n c a n c ta.ệ ủ ướ * Hai ph ng pháp xác đ nh giá đ t đ c Ngh đ nh và c Thông tươ ị ấ ượ ị ị ả ư h ng d n làm r nh sau:ướ ẫ ừ ư - V ph ng pháp so sánh tr c ti p:ề ươ ự ế + Ph ng pháp so sánh tr c ti p đ c Ngh đ nh quy đ nh làươ ự ế ượ ị ị ị ph ng pháp xác đ nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích các m cươ ị ứ ệ ế ứ giá đ t đó chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ngấ ể ượ ề ử ụ ấ ự ế ị ườ trong đi u ki n b nh th ng c a lo i đ t t ng t (v lo i đ t, di n tíchề ệ ỡ ườ ủ ạ ấ ượ ự ề ạ ấ ệ đ t, th a đ t, h ng đ t, lo i đô th , lo i đ ng ph và v trí) đ so sánh,ấ ử ấ ạ ấ ạ ị ạ ườ ố ị ể xác đ nh giá c a th a đ t, lo i đ t c n đ nh giá.ị ủ ử ấ ạ ấ ầ ị Giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trongể ượ ề ử ụ ấ ự ế ị ườ đi u ki n b nh th ng đ c Ngh đ nh gi i thích r , đó là s ti n VNDề ệ ỡ ườ ượ ị ị ả ừ ố ề tính trên 1 đ n v di n tích đ t đ c h nh thành t k t qu c a nh ngơ ị ệ ấ ượ ỡ ừ ế ả ủ ữ giao d ch th c t mang t nh ph bi n gi a ng i c n chuy n nh ng vàị ự ế ớ ổ ế ữ ườ ầ ể ượ ng i mu n đ c chuy n nh ng không b nh h ng b i các y u tườ ố ượ ể ượ ị ả ưở ở ế ố nh tăng giá do đ u c , do thay đ i quy ho ch, chuy n nh ng trong t như ầ ơ ổ ạ ể ượ ỡ tr ng b p bu c, quan h huy t th ng.ạ ị ộ ộ ệ ế ố + Mu n áp d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p đ xác đ nh giá đ t;ố ụ ươ ự ế ể ị ấ Thông t h ng d n th c hi n Ngh đ nh đó quy đ nh c n ph i ti n hànhư ướ ẫ ự ệ ị ị ị ầ ả ế 4 b c công vi c c b n sau:ướ ệ ơ ả a- B c 1ướ : Kh o s t và thu th p th ng tin:ả ỏ ậ ụ - Xác đ nh đ a đi m c a th a đ t, khu đ t so sánh đ c v i th aị ị ể ủ ử ấ ấ ượ ớ ử đ t, khu đ t c n đ nh giá đ thu th p thông tin.ấ ấ ầ ị ể ậ L a ch n t 3 đ n 5 th a đ t, khu đ t t ng đ ng v i nhau v lo iự ọ ừ ế ử ấ ấ ươ ồ ớ ề ạ đ t, di n tích đ t, k t c u h t ng, c s pháp lý li n k ho c khuấ ệ ấ ế ấ ạ ầ ơ ở ở ề ề ặ ở v c lân c n v i th a đ t, khu đ t c n đ nh giá và đ u có các đi u ki nự ậ ớ ử ấ ấ ầ ị ề ề ệ t ng t , so sánh đ c v i th a đ t, khu đ t c n đ nh giá đó chuy nươ ự ượ ớ ử ấ ấ ầ ị ể nh ng quy n s d ng đ t, ho c t ch c giao d ch trên sàn giao d ch b tượ ề ử ụ ấ ặ ổ ứ ị ị ấ đ ng s n, t ch c đ u giá quy n s d ng đ t thành công đ thu th pộ ả ổ ứ ấ ề ử ụ ấ ể ậ thông tin c n thi t.ầ ế - Th i gian thu th p th ng tin:ờ ậ ụ Nh ng thông tin c n thu th p ph i di n ra trong kho ng th i gianữ ầ ậ ả ễ ả ờ g n nh t v i th i đi m kh o sát đ so sánh, xác đ nh giá c a th a đ tầ ấ ớ ờ ể ả ể ị ủ ử ấ ho c khu đ t c n đ nh giá. ặ ấ ầ ị Tr ng h p không thu th p đ c nh ng thông tin trong kho ng th iườ ợ ậ ượ ữ ả ờ gian g n nh t, th cú th thu th p th ng tin v c c cu c giao d ch chuy nầ ấ ỡ ể ậ ụ ề ỏ ộ ị ể nh ng quy n s d ng đ t trong th i h n 01 năm tính đ n th i đi m đ nhượ ề ử ụ ấ ờ ạ ế ờ ể ị giá đ t. N u không có nh ng thông tin v các cu c chuy n nh ng quy nấ ế ữ ề ộ ể ượ ề s d ng đ t trong th i gian g n nh t ho c trong th i gian 01 năm đ thuử ụ ấ ờ ầ ấ ặ ờ ể th p, th thu th p th ng tin trong th i gian 03 năm tính đ n th i đi mậ ỡ ậ ụ ờ ế ờ ể đ nh giá đ t.ị ấ - Nh ng th ng tin c n thu th p:ữ ụ ầ ậ + Đ a đi m, đ c đi m hi n t i c a th a đ t (lo i đ t, h ng đ t, vị ể ặ ể ệ ạ ủ ử ấ ạ ấ ạ ấ ị trí, lo i đô th , lo i đ ng ph , di n tích, h nh d ng, c c đ c tr ng đ a lýạ ị ạ ườ ố ệ ỡ ỏ ỏ ặ ư ị c a th a đ t, tài s n trên đ t);ủ ử ấ ả ấ + Môi tr ng (bao g m môi tr ng t nhiên g m nh ng đi u ki nườ ồ ườ ự ồ ữ ề ệ c b n nh c nh quan, ngu n n c; m c đ ô nhi m không khí và ngu nơ ả ư ả ồ ướ ứ ộ ễ ồ n c; m c đ thoái hóa c a đ t,ướ ứ ộ ủ ấ v.v. và môi tr ng kinh t - xó h i g mườ ế ộ ồ nh ng đi u ki n c b n nh k t c u h t ng t t hay không t t, thu n l iữ ề ệ ơ ả ư ế ấ ạ ầ ố ố ậ ợ hay không thu n l i v giao thông, th ng m i, thông tin liên l c, y t ,ậ ợ ề ươ ạ ạ ế văn hóa giáo d c, tr t t và an ninh xó h i, v.v.);ụ ậ ự ộ + Các đ c đi m v pháp lý (qui ho ch khu đ t, gi y ch ng nh nặ ể ề ạ ấ ấ ứ ậ quy n s d ng đ t, quy n th a k , đ t đ c t ng, cho, thuê, l n chi m,ề ử ụ ấ ề ừ ế ấ ượ ặ ấ ế v.v.); + Th i đi m chuy n nh ng, giao d ch, ho c đ u giá quy n sờ ể ể ượ ị ặ ấ ề ử d ng đ t thành công;ụ ấ + Th ng kê các m c giá chuy n nh ng, giá cho thuê, đ u giáố ứ ể ượ ấ quy n s d ng đ t;ề ử ụ ấ + Th i gian, đi u ki n giao d ch chuy n nh ng và thanh toán.ờ ề ệ ị ể ượ - Đi u ki n c a thông tin:ề ệ ủ Nh ng thông tin trên đây ph i đ c thu th p t k t qu nh ng cu cữ ả ượ ậ ừ ế ả ữ ộ giao d ch chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ng trongị ể ượ ề ử ụ ấ ự ế ị ườ đi u ki n b nh th ng, t c là nh ng cu c giao d ch gi a ng i mua vàề ệ ỡ ườ ứ ữ ộ ị ữ ườ ng i bán t nguy n, m i bên có đ y đ thông tin và hi u bi t v lo iườ ự ệ ỗ ầ ủ ể ế ề ạ đ t, th a đ t, khu đ t mà m nh tham gia giao d ch. Nh ng cu c giao d chấ ử ấ ấ ỡ ị ữ ộ ị mua b n này kh ng cú t nh đ u c , không b s c ép v th i gian, b épỏ ụ ớ ầ ơ ị ứ ề ờ ị bu c mua bán ho c mua bán gi a các bên có quan h huy t th ng, khôngộ ặ ữ ệ ế ố có gi y t h p pháp và các lý do ch quan kh c gõy tác đ ng làm sai l chấ ờ ợ ủ ỏ ộ ệ quá tr nh h nh thành và v n đ ng b nh th ng c a giá chuy n nh ngỡ ỡ ậ ộ ỡ ườ ủ ể ượ quy n s d ng đ t trên th tr ng.ề ử ụ ấ ị ườ b- B c 2ướ : So s nh, phõn t ch th ng tin:ỏ ớ ụ Căn c nh ng thông tin đó kh o s t, thu th p đ c B c 1, ti nứ ữ ả ỏ ậ ượ ở ướ ế hành phân tích, so sánh đ l a ch n nh ng tiêu chí gi ng nhau và khácể ự ọ ữ ố nhau gi a các th a đ t, khu đ t so sánh v i th a đ t, khu đ t c n đ nh giá.ữ ử ấ ấ ớ ử ấ ấ ầ ị Trên c s đó xác đ nh các tiêu chí gi ng và khác bi t v giá đ tính toán,ơ ở ị ố ệ ề ể xác đ nh giá cho th a đ t, khu đ t c n đ nh giá.ị ử ấ ấ ầ ị c- B c 3ướ : Th c hi n đi u ch nh các y u t khác bi t v giá gi aự ệ ề ỉ ế ố ệ ề ữ các th a đ t, khu đ t so sánh v i th a đ t, khu đ t c n đ nh giá đ xácử ấ ấ ớ ử ấ ấ ầ ị ể đ nh giá cho th a đ t c n đ nh giá.ị ử ấ ầ ị Giá tr c tính c a th a đ t, khu đ t c n đ nh giá đ c tính theoị ướ ủ ử ấ ấ ầ ị ượ cách đi u ch nh các y u t khác bi t v giá v i t ng th a đ t, khu đ t soề ỉ ế ố ệ ề ớ ừ ử ấ ấ sánh nh sau:ư Giá tr c tínhị ướ Giá chuy n nh ngể ượ M c ti n đi u ch nh m c giá h nhứ ề ề ỉ ứ ỡ c a th a đ t,ủ ử ấ khu đ t c nấ ầ đ nh giáị = quy n s d ng đ tề ử ụ ấ c a t ng th a đ t, khuủ ừ ử ấ đ t so sánhấ ± thành t nh ng y u t kh c bi t vừ ữ ế ố ỏ ệ ề giá c a t ng th a đ t, khu đ t soủ ừ ử ấ ấ sánh v i th a đ t, khu đ t c n đ nhớ ử ấ ấ ầ ị giá Trong đó, m c ti n đi u ch nh m c giá gi a t ng th a đ t, khu đ tứ ề ề ỉ ứ ữ ừ ử ấ ấ so sánh và th a đ t, khu đ t c n đ nh giá là l ng đi u ch nh s khác bi tử ấ ấ ầ ị ượ ề ỉ ự ệ v giá xu t phát t nh ng khác bi t v v trí th a đ t, k t c u h t ng,ề ấ ừ ữ ệ ề ị ử ấ ế ấ ạ ầ đ c đi m c a lo i đ t, m c đ ô nhi m môi tr ng, v.v.. S khác bi t vặ ể ủ ạ ấ ứ ộ ễ ườ ự ệ ề giá gi a th a đ t so sánh và th a đ t c n đ nh giá (có th tính theo giá trữ ử ấ ử ấ ầ ị ể ị tuy t đ i ho c t l % c a giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t) đ cệ ố ặ ỷ ệ ủ ể ượ ề ử ụ ấ ượ xác đ nh căn c vào đánh giá c a các chuyên gia và c quan đ nh giá đ t.ị ứ ủ ơ ị ấ Tr ng h p giá đ t có bi n đ ng trong kho ng th i gian t th iườ ợ ấ ế ộ ả ờ ừ ờ đi m chuy n nh ng thành công quy n s d ng đ t c a th a đ t so sánhể ể ượ ề ử ụ ấ ủ ử ấ đ n th i đi m xác đ nh giá c a th a đ t c n đ nh gi , th ph i đi u ch nhế ờ ể ị ủ ử ấ ầ ị ỏ ỡ ả ề ỉ m c giá c a th a đ t so sánh v ngang m c giá chuy n nh ng quy n sứ ủ ử ấ ề ứ ể ượ ề ử d ng đ t th c t trên th tr ng, sau đó th c hi n vi c đi u ch nh ti pụ ấ ự ế ị ườ ự ệ ệ ề ỉ ế m c giá c a th a đ t so sánh theo công th c nêu trên.ứ ủ ử ấ ứ d- B c 4ướ : Xác đ nh giá c a th a đ t c n đ nh giá b ng cách l y sị ủ ử ấ ầ ị ằ ấ ố b nh quõn c a c c m c gi c a 3 đ n 5 th a đ t, khu đ t so sánh đó t nhỡ ủ ỏ ứ ỏ ủ ế ử ấ ấ ớ to n đi u ch nh khác bi t v giá B c 3.ỏ ề ỉ ệ ề ở ướ - Kh u tr giá tr tài s n trên đ tấ ừ ị ả ấ . Đ i v i tr ng h p giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t baoố ớ ườ ợ ể ượ ề ử ụ ấ g m c giá tr các tài s n trên đ t (công tr nh, nhà c a, v t ki n trỳc, đ tồ ả ị ả ấ ỡ ử ậ ế ấ đó cú tr ng cõy lõu năm nh cao su, cà phê, chè, tiêu, đi u, v.v., ho c câyồ ư ề ặ ăn qu ) th khi t nh gi đ t ph i kh u tr ph n giá tr cũn l i c a c ngả ỡ ớ ỏ ấ ả ấ ừ ầ ị ạ ủ ụ tr nh, nhà c a, v t ki n trỳc, cõy tr ng đó đ u t trên đ t theo công th cỡ ử ậ ế ồ ầ ư ấ ứ sau: Giá đ t t i th iấ ạ ờ đi m xác đ nh giáể ị = T ng giá tr khu đ t (g m c giáổ ị ấ ồ ả tr c a đ t và công tr nh tr nị ủ ấ ỡ ờ đ t) t i th i đi m xác đ nh giáấ ạ ờ ể ị - Gi tr cũn l i c a c ng tr nh,ỏ ị ạ ủ ụ ỡ nhà c a, v t ki n trỳc, cõyử ậ ế tr ng t i th i đi m xác đ nhồ ạ ờ ể ị giá Trong đó: Gi tr cũn l i c aỏ ị ạ ủ c ng tr nh, nhà c a,ụ ỡ ử v t ki n trỳc, cõyậ ế tr ng t i th i đi mồ ạ ờ ể xác đ nh giáị = Nguyên giá ho c t ng chiặ ổ phí đ u t xâyầ ư d ng các côngự tr nh ỡ - T lỷ ệ kh uấ hao hàng năm (%) x Nguyên giá ho c t ngặ ổ chi phí đ uầ t xây d ngư ự c c c ngỏ ụ tr nh ỡ x S năm đóố s d ngử ụ c c c ngỏ ụ tr nh đ uỡ ầ t ư Ph ng pháp tính t ng chi phí đ u t xây d ng công tr nh, v nươ ổ ầ ư ự ỡ ườ cây lâu năm; ph ng pháp tính kh u hao; t l kh u hao áp d ng theoươ ấ ỷ ệ ấ ụ nh ng quy đ nh hi n hành c a Nhà n c.ữ ị ệ ủ ướ Đ i v i nh ng công tr nh, v t ki n trỳc ho c cõy lõu năm khôngố ớ ữ ỡ ậ ế ặ n m trong danh m c các qui đ nh hi n hành v kh u hao c a Nhà n cằ ụ ị ệ ề ấ ủ ướ th S Tài ch nh ph i h p v i c c S , ngành li n quan căn c vàoỡ ở ớ ố ợ ớ ỏ ở ờ ứ nguyên t c tính kh u hao đ h ng d n ph ng pháp tính kh u hao choắ ấ ể ướ ẫ ươ ấ phù h p.ợ Tr ng h p các công tr nh, nhà c a, v t ki n trỳc ho c cõy tr ngườ ợ ỡ ử ậ ế ặ ồ lõu năm trên th a đ t đó h t th i h n kh u hao mà v n đ c khai thác sử ấ ế ờ ạ ấ ẫ ượ ử d ng, th gi tr c a nú đ c tính theo giá tr đánh giá l i tài s n.ụ ỡ ỏ ị ủ ượ ị ạ ả Đ i v i cây tr ng đang trong th i kỳ đ u t xây d ng c b n thố ớ ồ ờ ầ ư ự ơ ả ỡ kh ng t nh kh u hao. Nguy n gi cõy tr ng lõu năm đang trong th i kỳụ ớ ấ ờ ỏ ồ ờ xây d ng c b n là giá tr đ u t lũy k đ n th i đi m đ nh giá đ t ho cự ơ ả ị ầ ư ế ế ờ ể ị ấ ặ tính theo giá tr đánh giá th c t .ị ự ế - V ph ng pháp thu nh pề ươ ậ : + Ph ng pháp thu nh p đ c Ngh đ nh quy đ nh là ph ng phápươ ậ ượ ị ị ị ươ xác đ nh m c giá tính b ng th ng s gi a m c thu nh p thu n túy thuị ứ ằ ươ ố ữ ứ ậ ầ đ c hàng năm trên m t đ n v di n tích đ t so v i lói su t ti n g i ti tượ ộ ơ ị ệ ấ ớ ấ ề ử ế ki m b nh quõn 1 năm (tính đ n th i đi m xác đ nh giá đ t) c a lo i ti nệ ỡ ế ờ ể ị ấ ủ ạ ề g i VND kỳ h n 01 năm (12 tháng) t i Ngân hàng th ng m i Nhà n cử ạ ạ ươ ạ ướ có m c lói su t ti n g i ti t ki m cao nh t tr n đ a bàn.ứ ấ ề ử ế ệ ấ ờ ị + Mu n áp d ng ph ng pháp thu nh p đ xác đ nh giá đ t; Thôngố ụ ươ ậ ể ị ấ t h ng d n th c hi n Ngh đ nh đó quy đ nh c n ph i ti n hành 4 b cư ướ ẫ ự ệ ị ị ị ầ ả ế ướ công vi c c b n sau:ệ ơ ả B c 1ướ : Ti n hành tính t ng thu nh p hàng năm do th a đ t c nế ổ ậ ử ấ ầ đ nh giá mang l i.ị ạ B c 2ướ : T nh t ng chi ph ph i chi ra h nh thành t ng thu nh p vàớ ổ ớ ả ỡ ổ ậ c c kho n ph i n p theo Lu t đ nh. ỏ ả ả ộ ậ ị B c 3ướ : Xác đ nh thu nh p thu n túy hàng năm theo công th c :ị ậ ầ ứ Thu nh p thu nậ ầ túy hàng năm = T ng thu nh p hàngổ ậ năm tính đ c B cượ ở ướ 1 - T ng chi phí đóổ t nh đ c B cớ ượ ở ướ 2 B c 4ướ : c tính m c giá đ t c n đ nh giá theo công th c sau:ướ ứ ấ ầ ị ứ Giá đ t c tínhấ ướ = Thu nh p thu n túy hàng năm thuậ ầ đ c t th a đ tượ ừ ử ấ Lói su t ti n g i ti t ki m/nămấ ề ử ế ệ + Khi định gi á đất t heo phương pháp t hu nhập cần chú ý: Đối với t rường hợp đó cú t ài sản t rờn đất , t hỡ khi t ớnh gi ỏ đất phải khấu t rừ phần gi á t r ị cũn l ại của t ài sản t rờn đất . - Sử dụng kết hợp 2 phương pháp: Nghị định cho phép: Căn cứ vào tỡnh hỡnh cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loạ i đất, số l iệu đó thu thập, ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất nêu trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước t ính để quyết định mức giá cụ thể. Thông tư hướng dẫn Nghị định quy định các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số l iệu thu thập được không có t ính hệ thống. - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bỡnh thường. - Mức giá đất ước t ính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tố i đa của khung giá và giớ i hạn cho phép vận dụng do Chính phủ quy định. b) Về khung giá các loại đất : + Khung giá các loại đất mà Nghị định ban hành được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai, bao gồm: b1) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá, trong đó các khung giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho cả nước. b2) Đ i v i nhóm đ t phi nông nghi p: Có 4 khung giáố ớ ấ ệ Trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định cho 6 loại đô thị, cụ thể. Có th nói các khung giá trên đây đã đáp ng đ c yêu c u c b nể ứ ượ ầ ơ ả là: bao quát đi u ch nh đ c toàn b di n tích đ t đai c a Nhà n c; qu nề ỉ ượ ộ ệ ấ ủ ướ ả lý đ t đai theo m c đích s d ng; ph n ánh sát giá chuy n nh ng quy nấ ụ ử ụ ả ể ượ ề s d ng đ t ph bi n trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng.ử ụ ấ ổ ế ị ườ ề ệ ườ + Đối với những loại đất Chính phủ không quy định khung giá, sẽ giao quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định xin được tr ình bầy ở phần “Định giá các loại đất ở địa phương”. + V đi u ch nh khung giá các lo i đ t: Đây cũng là m t n i dungề ề ỉ ạ ấ ộ ộ quy đ nh m i h n so v i tr c; c th là :”Khi giá chuy n nh ng quy nị ớ ơ ớ ướ ụ ể ể ượ ề s d ng đ t ph bi n trên th tr ng c a m t s ho c t t c các lo i đ tử ụ ấ ổ ế ị ườ ủ ộ ố ặ ấ ả ạ ấ trong các b ng khung giá đ t có bi n đ ng liên t c kéo dài trong th i h nả ấ ế ộ ụ ờ ạ 60 ngày tr lên, trên ph m vi r ng (nhi u t nh, thành ph ), gây nên chênhở ạ ộ ề ỉ ố l ch giá l n: tăng t 30% tr lên so v i giá t i đa ho c gi m t 30% trệ ớ ừ ở ớ ố ặ ả ừ ở lên so v i giá t i thi u trong khung giá quy đ nh t i kho n 1 Đi u 6 c aớ ố ể ị ạ ả ề ủ Ngh đ nh s 188/2004/NĐ-CP, thì B Tài chính có trách nhi m ch trì xâyị ị ố ộ ệ ủ d ng m t s ho c t t c khung giá đ t m i trình Chính ph đi u ch nhự ộ ố ặ ấ ả ấ ớ ủ ề ỉ cho phù h p.ợ 3. Nh ng n i dung c b n c a ch ng III: V đ nh giá các lo i đ tữ ộ ơ ả ủ ươ ề ị ạ ấ c th t i đ a ph ng:ụ ể ạ ị ươ a) Th m quy n và cách phân vùng, phân h ng đ t, phân lo i đ ngẩ ề ạ ấ ạ ườ ph và v trí đ t c th đ đ nh giá.ố ị ấ ụ ể ể ị Ngh đ nh quy đ nh giao cho y ban nhân dân c p t nh căn c vàoị ị ị ủ ấ ỉ ứ các tiêu th c chung theo quy đ nh c a Ngh đ nh, đ ng th i căn c vào tìnhứ ị ủ ị ị ồ ờ ứ hình th c t , t p quán c a đ a ph ng mà quy đ nh các tiêu th c c th vàự ế ậ ủ ị ươ ị ứ ụ ể quy đ nh vi c phân vùng, phân lo i, quy t đ nh s l ng v trí cho t ngị ệ ạ ế ị ố ượ ị ừ lo i đ t; s l ng lo i đ ng ph , s l ng v trí đ t c a t ng lo iạ ấ ố ượ ạ ườ ố ố ượ ị ấ ủ ừ ạ đ ng ph ng v i các lo i đô th đ a ph ng đ làm căn c đ nh giá.ườ ố ứ ớ ạ ị ở ị ươ ể ứ ị Đây là cách làm t o ra đ c s ch đ ng, linh ho t, thích ng v iạ ượ ự ủ ộ ạ ứ ớ th c t đa d ng trong hình thành giá đ t n c ta, kh c ph c đ c quyự ế ạ ấ ở ướ ắ ụ ượ đ nh “c ng” c a Ngh đ nh 87-CP nh trình b y ph n trên.ị ứ ủ ị ị ư ầ ầ Th nh tứ ấ : Phân vùng đ t.ấ - Phân vùng đ t thành 3 vùng: đ ng b ng, trung du và mi n núi đấ ồ ằ ề ể đ nh giá các lo i đ t c th nh : đ t tr ng cây hàng năm, đ t tr ng câyị ạ ấ ụ ể ư ấ ồ ấ ồ lâu năm, đ t r ng s n xu t, đ t r ng phòng h , đ t r ng đ c d ng, đ tấ ừ ả ấ ấ ừ ộ ấ ừ ặ ụ ấ nuôi tr ng th y s n, các lo i đ t nông nghi p khác và đ t phi nông nghi pồ ủ ả ạ ấ ệ ấ ệ nông thôn.ở - Các đ c đi m c b n c a t ng vùng mà Ngh đ nh đã quy đ nhặ ể ơ ả ủ ừ ị ị ị nh sau:ư + Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi. + Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. + Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du. Các xã được công nhận là miền núi theo quy định hiện hành của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc). Th haiứ : Phân h ng đ t.ạ ấ - Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Phân h ng đ t là đ đ nh giá cho các lo i đ t nh : đ t tr ng câyạ ấ ể ị ạ ấ ư ấ ồ hàng năm, đ t tr ng cây lâu năm, đ t r ng s n xu t, đ t r ng phòng h ,ấ ồ ấ ừ ả ấ ấ ừ ộ đ t r ng đ c d ng, đ t nuôi tr ng th y s n, các lo i đ t nông nghi pấ ừ ặ ụ ấ ồ ủ ả ạ ấ ệ khác và đ t phi nông nghi p nông thôn.ấ ệ ở - Các quy đ nh hi n hành áp d ng cho vi c phân h ng đ t c th là:ị ệ ụ ệ ạ ấ ụ ể + Lu t Thu s d ng đ t nông nghi p năm 1993.ậ ế ử ụ ấ ệ + Ngh đ nh s 73-CP ngày 25-10-1993 c a Chính ph quy đ nh chiị ị ố ủ ủ ị ti t vi c phân h ng đ t tính thu s d ng đ t nông nghi p.ế ệ ạ ấ ế ử ụ ấ ệ + Thông t Liên B s 92/TT-LB, ngày 10-11-1993 c a B Tàiư ộ ố ủ ộ chính, B Nông nghi p – Công nghi p th c ph m – T ng c c qu n lýộ ệ ệ ự ẩ ổ ụ ả ru ng đ t: H ng dãn thi hành Ngh đ nh s 73/CP ngày 25-10-1993 c aộ ấ ướ ị ị ố ủ Chính ph quy đ nh chi ti t vi c phân h ng đ t tính thu s d ng đ tủ ị ế ệ ạ ấ ế ử ụ ấ nông nghi p.ệ Th baứ : Phân v trí đ t nông thôn.ị ấ ở - Phân v trí đ t đ i v i đ t làm mu i căn c vào kho ng cách tị ấ ố ớ ấ ố ứ ả ừ đ ng mu i đ n kho mu i t p trung t i khu s n xu t ho c g n đ ng giaoồ ố ế ố ậ ạ ả ấ ặ ầ ườ thông đ đ nh giá đ t làm mu i.ể ị ấ ố - Phân v trí đ t đ i v i nhóm đ t phi nông nghi p t i nông thôn:ị ấ ố ớ ấ ệ ạ đ t xây d ng tr s c quan, xây d ng công trình s nghi p; đ t s d ngấ ự ụ ở ơ ự ự ệ ấ ử ụ vào m c đích qu c phòng, an ninh; đ t s d ng vào các m c đích côngụ ố ấ ử ụ ụ c ng g m đ t giao thông, th y l i; đ t xây d ng các công trình văn hóa, yộ ồ ấ ủ ợ ấ ự t , giáo d c và đào t o, th d c th thao ph c v l i ích công c ng;đ t cóế ụ ạ ể ụ ể ụ ụ ợ ộ ấ di tích l ch s văn hóa, danh lam th ng c nh; đ t xây d ng các công trìnhị ử ắ ả ấ ự công c ng khác theo quy đ nh c a Chính ph ; đ t do các c s tôn giáo sộ ị ủ ủ ấ ơ ở ử d ng; đ t có công trình là đình, đ n, mi u, am, t đ ng, nhà th h ; đ tụ ấ ề ế ừ ườ ờ ọ ấ làm nghĩa trang, nghĩa đ a và đ t phi nông nghi p khác theo quy đ nh c aị ấ ệ ị ủ Chính ph đ c x p theo v trí c a t ng lo i đ t trong m i lo i xã đ củ ượ ế ị ủ ừ ạ ấ ỗ ạ ượ chia theo 3 khu v c: Khu v c 1 có kh năng sinh l i cao nh t, có đi uự ự ả ợ ấ ề ki n k t c u h t ng thu n l i nh t; khu v c 2 và khu v c 3 có kh năngệ ế ấ ạ ầ ậ ợ ấ ự ự ả sinh l i và k t c u h t ng kém thu n l i h n.ợ ế ấ ạ ầ ậ ợ ơ V trí đ t x p theo nguyên t c: V trí s 1 có m c sinh l i cao nh t,ị ấ ế ắ ị ố ứ ợ ấ có đi u ki n k t c u h t ng thu n l i nh t, g n tr c đ ng giao thôngề ệ ế ấ ạ ầ ậ ợ ấ ầ ụ ườ chính nh t, các v trí ti p sau đó theo th t t th 2 tr đi có m c sinh l iấ ị ế ứ ự ừ ứ ở ứ ợ và đi u ki n k t c u h t ng kém thu n l i h n. ề ệ ế ấ ạ ầ ậ ợ ơ Th tứ ư : Phân v trí đ t theo lo i đ ng ph , phân lo i đ ng phị ấ ạ ườ ố ạ ườ ố theo lo i đô th đ đ nh giá đ t , đ t s n xu t kinh doanh phi nôngạ ị ể ị ấ ở ấ ả ấ nghi p đô th .ệ ở ị - Đô th bao g m thành ph , th xã, th tr n đ c c quan nhà n cị ồ ố ị ị ấ ượ ơ ướ có th m quy n quy t đ nh thành l p và phân lo i đô th . Đô th đ c phânẩ ề ế ị ậ ạ ị ị ượ thành 6 lo i theo Ngh đ nh s 72/2001/NĐ-CP, ngày 5-10-2001 c a Chínhạ ị ị ố ủ ph v/v phân lo i đô th và c p qu n lý đô th . ủ ạ ị ấ ả ị - Lo i đ ng ph trong lo i đô th : x p theo th t t s 1 tr điạ ườ ố ạ ị ế ứ ự ừ ố ở đ c căn c vào kh năng sinh l i, đi u ki n k t c u h t ng thu n l iượ ứ ả ợ ề ệ ế ấ ạ ầ ậ ợ nh t cho sinh ho t, s n xu t, kinh doanh, d ch v , du l ch, kho ng cách t iấ ạ ả ấ ị ụ ị ả ớ trung tâm đô th , trung tâm th ng m i, d ch v , du l ch. ị ươ ạ ị ụ ị - Vị tr í đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi , điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị tr í đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị tr í có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị tr í số 1 áp dụng đối với đất l iền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị tr í tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở l iền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. b) Th m quy n và cách đ nh giá, đi u ch nh giá các lo i đ t cẩ ề ị ề ỉ ạ ấ ụ th :ể - y ban nhân dân c p t nh đ c quy n đ nh giá và đi u ch nh giáủ ấ ỉ ượ ề ị ề ỉ các lo i đ t c th t i đ a ph ng.ạ ấ ụ ể ạ ị ươ - Khi đ nh giá các lo i đ t c th U ban nhân dân c p t nh ph iị ạ ấ ụ ể ỷ ấ ỉ ả d a vào nh ng nguyên t c và nh ng căn c sau:ự ữ ắ ữ ứ M t là:ộ Căn c vào quy đ nh c th mà y ban nhân dân c p t nh đãứ ị ụ ể ủ ấ ỉ th c hi n vi c phân vùng, phân h ng đ t, phân lo i đ ng ph , v tríự ệ ệ ạ ấ ạ ườ ố ị đ t… ph c v cho vi c đ nh giá.ấ ụ ụ ệ ị Hai là: Căn c vào nguyên t c xác đ nh giá đ t quy đ nh t i Đi u 56ứ ắ ị ấ ị ạ ề Lu t Đ t đai; ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá các lo i đ t quyậ ấ ươ ị ấ ạ ấ đ nh t i Đi u 4, Đi u 5 và Đi u 6 và giá chuy n nh ng quy n s d ngị ạ ề ề ề ể ượ ề ử ụ đ t ph bi n trên th tr ng trong đi u ki n bình th ng đ xây d ngấ ổ ế ị ườ ề ệ ườ ể ự b ng giá các lo i đ t c th t i đ a ph ng, trình H i đ ng nhân dân cùngả ạ ấ ụ ể ạ ị ươ ộ ồ c p cho ý ki n tr c khi quy t đ nh.ấ ế ướ ế ị c) Đ nh giá các lo i đ t c th :ị ạ ấ ụ ể c1) M t s quy đ nh chung c n chú ý:ộ ố ị ầ - Giá đ t ph i đ c quy t đ nh theo đúng m c đích s d ng đ t ghiấ ả ượ ế ị ụ ử ụ ấ trong gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ c c p theo quy đ nh c aấ ứ ậ ề ử ụ ấ ượ ấ ị ủ pháp lu t; quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, cho phép chuy n m c đích sậ ế ị ấ ấ ể ụ ử d ng đ t c a c quan Nhà n c có th m quy n, đăng ký chuy n m cụ ấ ủ ơ ướ ẩ ề ể ụ đích s d ng đ t phù h p v i quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đã đ cử ụ ấ ợ ớ ạ ế ạ ử ụ ấ ượ c p có th m quy n phê duy t.ấ ẩ ề ệ - Khi đ nh giá cho lo i đ t nào thì áp d ng khung giá do Chính phị ạ ấ ụ ủ quy đ nh đ i v i lo i đ t đó. Đ ng th , căn c giá chuy n nh ng quy nị ố ớ ạ ấ ồ ờ ứ ể ượ ề s d ng đ t ph bi n trên th tr ng t i đ a ph ng, y ban nhân dân c pử ụ ấ ổ ế ị ườ ạ ị ươ ủ ấ t nh đ c quy t đ nh giá các lo i đ t c th trong gi i h n cho phép tăngỉ ượ ế ị ạ ấ ụ ể ớ ạ thêm không quá 20% so v i m c giá t i đa và gi m không quá 20% so v iớ ứ ố ả ớ m c giá t i thi u c a khung giá đ t cùng lo i do Chính ph quy đ nh.ứ ố ể ủ ấ ạ ủ ị - Khi giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t th c t trên th tr ngể ượ ề ử ụ ấ ự ế ị ườ trong đi u ki n bình th ng t i đ a ph ng c a nh ng lo i đ t, v trí đ tề ệ ườ ạ ị ươ ủ ữ ạ ấ ị ấ nh t đ nh có bi n đ ng liên t c kéo dài trong th i h n 60 ngày tr lên, gâyấ ị ế ộ ụ ờ ạ ở nên chênh l ch l n: gi m t 10% tr lên so v i giá do y ban nhân dânệ ớ ả ừ ở ớ ủ c p t nh quy t đ nh thì đi u ch nh giá xu ng n u tăng t 20% tr lên soấ ỉ ế ị ề ỉ ố ế ừ ở v i giá y ban nhân dân c p t nh quy t đ nh thì đi u ch nh giá tăng nh ngớ ủ ấ ỉ ế ị ề ỉ ư t l đi u ch nh giá không v t quá 20% m c giá t i đa c a khung giá vàỷ ệ ề ỉ ượ ứ ố ủ m c gi i h n v t khung cho phép.ứ ớ ạ ượ c2) Đ nh giá c th cho t ng h ng đ t, v trí đ t c a các lo i đ t màị ụ ể ừ ạ ấ ị ấ ủ ạ ấ Chính ph có quy đ nh khung giá đ t.ủ ị ấ - Đ i v i đ t tr ng cây hàng năm, đ t tr ng cây lâu năm, đ t nuôiố ớ ấ ồ ấ ồ ấ tr ng th y s n, đ t r ng s n xu t, th c hi n đ nh giá cho t ng h ng đ tồ ủ ả ấ ừ ả ấ ự ệ ị ừ ạ ấ chia theo 3 vùng. Căn c vào đi u kiên c a t ng đ a ph ng, vi c đ nh giá cho t ngứ ề ủ ừ ị ươ ệ ị ừ h ng đ t có th s d ng m t trong 2 cách sau:ạ ấ ể ử ụ ộ . Cách th nh t: đ nh giá tr c ti p cho t ng h ng đ t.ứ ấ ị ự ế ừ ạ ấ . Cách th hai: đ nh giá đ t h ng 1 (ho c h ng cao nh t), sau đó sứ ị ấ ạ ặ ạ ấ ử d ng h s h ng đ t đ nh giá đ đ nh giá cho các h ng đ t còn l i. ụ ệ ố ạ ấ ị ể ị ạ ấ ạ H s h ng đ t đ nh giá là t l so sánh gi a giá chuy n nh ngệ ố ạ ấ ị ỷ ệ ữ ể ượ quy n s d ng đ t c a các h ng đ t so v i giá chuy n nh ng quy n sề ử ụ ấ ủ ạ ấ ớ ể ượ ề ử d ng đ t c a các h ng đ t h ng 1 (ho c h ng cao nh t), ho c t l soụ ấ ủ ạ ấ ạ ặ ạ ấ ặ ỷ ệ sánh gi a tiêu chu n các y u t c a t ng h ng đ t tính thu so v i đ tữ ẩ ế ố ủ ừ ạ ấ ế ớ ấ h ng 1(ho c h ng cao nh t).ạ ặ ạ ấ Hai cách đ nh giá nói trên khi áp d ng đ đ nh giá c th ph i b oị ụ ể ị ụ ể ả ả đ m: đ t h ng 1 c a t ng vùng và t ng lo i đ t có các y u t ch t đ t, vả ấ ạ ủ ừ ừ ạ ấ ế ố ấ ấ ị trí, đ a hình, đi u ki n, khí h u, th i ti t và các đi u ki n t i tiêu t tị ề ệ ậ ờ ế ề ệ ướ ố nh t ng v i m c lãi cao nh t, các h ng ti p sau đó theo th t t h ng 2ấ ứ ớ ứ ấ ạ ế ứ ự ừ ạ tr đi có các y u t kém h n ng v i các m c giá th p h n.ở ế ố ơ ứ ớ ứ ấ ơ - Đ i v i đ t làm mu i: Th c hi n đ nh giá theo v trí đ t. Căn cố ớ ấ ố ự ệ ị ị ấ ứ vào tiêu th c x p lo i v trí đ t, y ban nhân dân c p t nh ti n hành xâyứ ế ạ ị ấ ủ ấ ỉ ế d ng h s v trí đ nh giá đ t theo nguyên t c; đ t t i v trí s 1 có m cự ệ ố ị ị ấ ắ ấ ạ ị ố ứ giá cao nh t, ng v i h s 1, đ t t i các v trí ti p sau có h s th p h nấ ứ ớ ệ ố ấ ạ ị ế ệ ố ấ ơ ng v i các m c giá th p h n.ứ ớ ứ ấ ơ - Đ i v i đ t , đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p nôngố ớ ấ ở ấ ả ấ ệ ở thôn, th c hi n đ nh giá theo v trí đ t ba khu v c đ t t i đ a ph ng.ự ệ ị ị ấ ở ự ấ ạ ị ươ Căn c vào tiêu th c x p lo i v trí đ t, y ban nhân dân c p t nh ti nứ ứ ế ạ ị ấ ủ ấ ỉ ế hành xây d ng h s v trí đ nh giá đ t cho t ng khu v c đ t theo nguyênự ệ ố ị ị ấ ừ ự ấ t c: Đ t t i v trí s 1 c a khu v c nào có m c giá cao nh t t i khu v cắ ấ ạ ị ố ủ ự ứ ấ ạ ự đó, ng v i h s 1, đ t t i các v trí ti p sau c a các khu v c đ t t ngứ ớ ệ ố ấ ạ ị ế ủ ự ấ ươ ng có h s th p h n ng v i các m c giá th p h n.ứ ệ ố ấ ơ ứ ớ ứ ấ ơ + Đ i v i đ t v n, ao n m xen k trong khu v c đ t t i nôngố ớ ấ ườ ằ ẽ ự ấ ở ạ thôn, đ t nông nghi p n m xen k trong đô th không đ c quy ho ch làấ ệ ằ ẽ ị ượ ạ đ t thì giá đ t t i đa không v t quá 2 l n m c giá đ t tr ng cây lâuấ ở ấ ố ượ ầ ứ ấ ồ năm h ng cao nh t cùng vùng do U ban nhân dân c p t nh quy đ nh.ạ ấ ỷ ấ ỉ ị + Đ i v i đ t t i nông thôn các v trí ven tr c đ ng giao thôngố ớ ấ ở ạ ở ị ụ ườ chính (qu c l , t nh l ), các đ u m i giao thông, khu th ng m i, khu duố ộ ỉ ộ ầ ố ươ ạ l ch, khu công nghi p, y ban nhân dân c p t nh căn c vào tình hình th cị ệ ủ ấ ỉ ứ ự t t i đ a ph ng đ quy đ nh giá đ t t i các v trí này cho phù h p nh ngế ạ ị ươ ể ị ấ ạ ị ợ ư không v t quá 3 l n m c giá t i đa c a khung giá đ t t i nông thôn doượ ầ ứ ố ủ ấ ở ạ Chính ph quy đ nh.ủ ị - Đ i v i đ t , đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p đô th ,ố ớ ấ ở ấ ả ấ ệ ở ị th c hi n đ nh giá đ t theo v trí đ t cho t ng lo i đ ng ph c a các lo iự ệ ị ấ ị ấ ừ ạ ườ ố ủ ạ đô th khác nhau. ị Căn c vào đi u ki n c th t i đ a ph ng, vi c đ nh giá cho t ngứ ề ệ ụ ể ạ ị ươ ệ ị ừ v trí đ t có th s d ng m t trong 2 cách sau:ị ấ ể ử ụ ộ . Cách th nh t: đ nh giá tr c ti p cho t ng h ng đ t.ứ ấ ị ự ế ừ ạ ấ . Cách th hai: đ nh giá đ t v trí 1 c a t ng khu v c, t ng lo iứ ị ấ ị ủ ừ ự ừ ạ đ ng ph , sau đó s d ng h s v trí đ t đ đ nh giá cho các v trí đ tườ ố ử ụ ệ ố ị ấ ể ị ị ấ còn l i c a t ng khu v c, t ng lo i đ ng ph ho c t ng đ ng ph .ạ ủ ừ ự ừ ạ ườ ố ặ ừ ườ ố H s v trí đ nh giá đ t c a t t c các lo i đ t nêu trên là t l soệ ố ị ị ấ ủ ấ ả ạ ấ ỷ ệ sánh gi a giá chuy n nh ng quy n s d ng đ t ph bi n trên th tr ngữ ể ượ ề ử ụ ấ ổ ế ị ườ c a t ng v trí đ t so v i v trí s 1 ho c t l so sánh gi a các tiêu th củ ừ ị ấ ớ ị ố ặ ỷ ệ ữ ứ c a t ng v trí đ t.ủ ừ ị ấ Hai cách đ nh giá nói trên khi áp d ng đ đ nh giá c th ph i b oị ụ ể ị ụ ể ả ả đ m: Đ t v trí 1 c a đ ng ph lo i 1 có m c giá cao nh t c a đ ngả ấ ở ị ủ ườ ố ạ ứ ấ ủ ườ ph lo i 1, các v trí ti p sau đó theo th t t th 2 tr đi ng v i cácố ạ ị ế ứ ự ừ ứ ở ứ ớ m c giá th p h n; các v trí đ t t i v trí 1 c a các lo i đ ng ph ti pứ ấ ơ ị ấ ạ ị ủ ạ ườ ố ế sau có m c giá cao nh t theo t ng lo i đ ng ph …ứ ấ ừ ạ ườ ố c3) Đ nh giá c th cho các lo i đ t mà Chính ph không quy đ nhị ụ ể ạ ấ ủ ị khung giá đ t: ấ Nguyên t c chung là căn c vào giá đ t do y ban nhân dân c p t nhắ ứ ấ ủ ấ ỉ quy đ nh đ i v i lo i đ t li n k đ đ nh giá. Đ t li n k đ c hi u làị ố ớ ạ ấ ề ề ể ị ấ ề ề ượ ể khu đ t li n k nhau, ti p n i nhau v i khu đ t đã đ c xác đ nh. M cấ ề ề ế ố ớ ấ ượ ị ứ giá c th đ i v i lo i đ t mà Chính ph không quy đ nh khung giá đ t,ụ ể ố ớ ạ ấ ủ ị ấ không đ c v t quá giá c a lo i đ t li n k ; c th :ượ ượ ủ ạ ấ ề ề ụ ể - Đ i v i đ t r ng phòng h và đ t r ng đ c d ng: Căn c m c giáố ớ ấ ừ ộ ấ ừ ặ ụ ứ ứ c th mà y ban nhân dân c p t nh đã quy đ nh đ i v i đ t r ng s n xu tụ ể ủ ấ ỉ ị ố ớ ấ ừ ả ấ đ đ nh giá đ t r ng phòng h .ể ị ấ ừ ộ - Đ i v i các lo i đ t nông nghi p khác theo quy đ nh c a Chínhố ớ ạ ấ ệ ị ủ ph : Giá đ t đ c xác đ nh căn c m c giá đ t c th mà y ban nhânủ ấ ượ ị ứ ứ ấ ụ ể ủ dân c p t nh đã quy đ nh cho lo i đ t nông nghi p li n k ho c khuấ ỉ ị ạ ấ ệ ề ề ặ ở v c lân c n trong cùng vùng (n u không có đ t li n k ).ự ậ ế ấ ề ề - Đ i v i đ t xây d ng tr s c quan và đ t xây d ng công trìnhố ớ ấ ự ụ ở ơ ấ ự s nghi p: Giá đ t đ c xác đ nh căn c m c giá c th mà y ban nhânự ệ ấ ượ ị ứ ứ ụ ể ủ dân c p t nh đã quy đ nh đ i v i giá đ t li n k ho c đ t t i khu v cấ ỉ ị ố ớ ấ ở ề ề ặ ấ ở ạ ự lân c n g n nh t n u không có đ t li n k ). ậ ầ ấ ế ấ ề ề - Đ i v i đ t s d ng vào m c đích qu c phòng, an ninh; đ t số ớ ấ ử ụ ụ ố ấ ử d ng vào các m c đích công c ng theo quy đ nh c a Chính ph ; đ t do cácụ ụ ộ ị ủ ủ ấ c s tôn giáo s d ng; đ t có công trình là đình, đ n, mi u, am, tơ ở ử ụ ấ ề ế ừ đ ng, nhà th h ; đ t làm nghĩa trang, nghĩa đ a và đ t phi nông nghi pườ ờ ọ ấ ị ấ ệ khác theo quy đ nh c a Chính ph : Giá đ t đ c xác đ nh căn c m c giáị ủ ủ ấ ượ ị ứ ứ đ t c th mà y ban nhân dân c p t nh đã quy đ nh cho lo i đ t li n k :ấ ụ ể ủ ấ ỉ ị ạ ấ ề ề + Tr ng h p các lo i đ t trên ch li n k đ t thì căn c giá đ tườ ợ ạ ấ ỉ ề ề ấ ở ứ ấ ; ho c ch li n k đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p thì căn cở ặ ỉ ề ề ấ ả ấ ệ ứ giá đ t s n xu t kinh doanh phi nông nghi p; n u không có nh ng lo iấ ả ấ ệ ế ữ ạ đ t li n k nêu trên thì căn c vào giá đ t s n xu t kinh doanh phi nôngấ ề ề ứ ấ ả ấ nghi p khu v c g n nh t đ đ nh giá.ệ ở ự ầ ấ ể ị + Tr ng h p các lo i đ t trên li n k v i nhi u lo i đ t khác nhauườ ợ ạ ấ ề ề ớ ề ạ ấ thì căn c vào giá c a lo i đ t có m c giá cao nh t.ứ ủ ạ ấ ứ ấ - Đ i v i nhóm đ t ch a s d ng bao g m: đ t b ng ch a s d ng,ố ớ ấ ư ử ụ ồ ấ ằ ư ử ụ đ t đ i núi ch a s d ng, núi đá không có r ng cây; y ban nhân dân c pấ ồ ư ử ụ ừ ủ ấ t nh căn c vào giá c a các lo i đ t li n k do y ban nhân dân c p t nhỉ ứ ủ ạ ấ ề ề ủ ấ ỉ quy t đ nh. Khi đ a đ t ch a s d ng vào s d ng theo phê duy t c aế ị ư ấ ư ử ụ ử ụ ệ ủ c p có th m quy n, y ban nhân dân c p t nh căn c vào khung giá đ tấ ẩ ề ủ ấ ỉ ứ ấ cùng lo i, cùng m c đích s d ng do Chính ph quy đ nh đ đ nh m c giáạ ụ ử ụ ủ ị ể ị ứ c th . ụ ể c4) Đ nh giá đ t t i khu v c giáp ranh:ị ấ ạ ự - Giá đ t t i khu v c đ t giáp ranh gi a các t nh, thành ph tr cấ ạ ự ấ ữ ỉ ố ự thu c Trung ng theo quy đ nh c a Ngh đ nh:ộ ươ ị ủ ị ị Đó là khu đ t giáp sát nhau t i đ ng phân đ a gi i hành chính gi aấ ạ ườ ị ớ ữ các t nh, thành ph tr c thu c Trung ng. C th khu v c đ t giáp ranhỉ ố ự ộ ươ ụ ể ự ấ đ c xác đ nh t đ ng phân đ a gi i hành chính gi a các t nh vào sâu đ aượ ị ừ ườ ị ớ ữ ỉ ị ph n m i t nh đ i v i đ t nông nghi p t i thi u 500 mét, đ t phi nôngậ ỗ ỉ ố ớ ấ ệ ố ể ấ nghi p nông thôn t i thi u 300 mét, đ t phi nông nghi p đô th t iệ ở ố ể ấ ệ ở ị ố thi u 200 mét. N u có đi u ki n t nhiên, k t c u h t ng nh nhau, cóể ế ề ệ ự ế ấ ạ ầ ư cùng m c đích s d ng hi n t i, cùng m c đích s d ng theo quy ho chụ ử ụ ệ ạ ụ ử ụ ạ thì m c giá nh nhau.ứ ư Tr ng h p đ c bi t, m c giá có th chênh l ch nhau, nh ng t lườ ợ ặ ệ ứ ể ệ ư ỷ ệ chênh l ch t i đa không quá 20%.ệ ố - Giá đ t giáp ranh t i khu v c giáp ranh gi a các qu n, huy n, thấ ạ ự ữ ậ ệ ị xã, thành ph thu c t nh, thành ph tr c thu c trung ng: ố ộ ỉ ố ự ộ ươ U ban nhân dân c p t nh quy t đ nh c th v kho ng cách giápỷ ấ ỉ ế ị ụ ể ề ả ranh; đ ng th i, th c hi n nguyên t c nh t quán khi đ nh giá là: Khu v cồ ờ ự ệ ắ ấ ị ự đ t giáp ranh n u có đi u ki n t nhiên, k t c u h t ng nh nhau, cóấ ế ề ệ ự ế ấ ạ ầ ư cùng m c đích s d ng hi n t i, cùng m c đích s d ng theo quy ho chụ ự ụ ệ ạ ụ ử ụ ạ thì m c giá nh nhau.ứ ư Đáng l u ý đây: Thông t h ng d n th c hi n Ngh đ nh sư ở ư ướ ẫ ự ệ ị ị ố 188/2004/NĐ-CP có nêu 1 đi m quan tr ng đ các đ a ph ng v n d ngể ọ ể ị ươ ậ ụ th c hi n là: Đ i v i đ t t i nông thôn t i các vùng ven đô th (bao g mự ệ ố ớ ấ ở ạ ạ ị ồ các xã ti p giáp v i n i thành ph và th tr n thu c đô th đ c bi t và đôế ớ ộ ố ị ấ ộ ị ặ ệ th lo i 1 và các thôn ( p) ti p giáp v i n i thành ph , th xã, th tr n c aị ạ ấ ế ớ ộ ố ị ị ấ ủ các đô th còn l i) thì giá đ t t i khu v c này đ c xác đ nh theo nguyênị ạ ấ ạ ự ượ ị t c đ nh giá theo các th a đ t li n k và đ c v n d ng khung giá đ t doắ ị ử ấ ề ề ượ ậ ụ ấ Chính ph quy đ nh cho lo i đô th n m li n k .ủ ị ạ ị ằ ề ề 4. Nh ng n i dung c b n c a Ch ng IVữ ộ ơ ả ủ ươ : T ch c th c hi nổ ứ ự ệ N i dung quan tr ng nh t c a ch ng này là yêu c u y ban nhânộ ọ ấ ủ ươ ầ ủ dân c p t nh ph i công b công khai giá đ t t i đ a ph ng vào ngày 01ấ ỉ ả ố ấ ạ ị ươ tháng 01 hàng năm. Đ ng th i, không đ c phân c p ho c y quy n choồ ờ ượ ấ ặ ủ ề các ngành, y ban nhân dân c p huy n, qu n, th xã, thành ph thu c t nhủ ấ ệ ậ ị ố ộ ỉ quy đ nh giá các lo i đ t.ị ạ ấ Trên đây là nh ng n i dung c b n c a Ngh đ nh s 188/2004/NĐ-ữ ộ ơ ả ủ ị ị ố CP ngày 16-11-2004 c a Chính ph v ph ng pháp xác đ nh giá đ t vàủ ủ ề ươ ị ấ khung giá các lo i đ t và m t s v n đ c t lõi, quan tr ng mà Thông tạ ấ ộ ố ấ ề ố ọ ư h ng d n th c hi n Ngh đ nh đã làm rõ.ướ ẫ ự ệ ị ị