Định giá các loại đất

về xử lý quyền sử dụng đất đó thế chấp, bảo lónh để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật; có quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đó được thi hành. - Đăng ký biến động về sử dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. e) Quy định Sở Tài nguyên và Môi trường, Phũng Tài nguyờn và Mụi trường, Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cấp (Điều 57). g) Quy định chi tiết về công tác thống kê, kiểm kê đất đai (Điều 58). Chương VI: Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản a) Quy định chi tiết loại đất được tham gia thị trường bất động sản (quyền sử dụng đất là hàng hoỏ), hỡnh thức hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, trong đú làm rừ hoạt động của thị trường sơ cấp (Nhà nước đưa đất vào thị trường) và hoạt động của thị trường thứ cấp (người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất) (Điều 59). Quy định cụ thể đối với một số hoạt động chớnh của thị trường quyền sử dụng đất như: - Đấu giỏ quyền sử dụng đất, trong đú quy định trường hợp phải thụng qua đấu giỏ và trường hợp khụng phải thụng qua đấu giỏ (Điều 61). - Quy định về hỡnh thức sử dụng quỹ đất để xừy dựng kết cấu hạ tầng (Điều 62), trong đú khụng được thực hiện theo phương thức lấy đất để thanh toỏn trực tiếp cho giỏ trị cụng trỡnh kết cấu hạ tầng, mà phải tiến hành đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo hai hỡnh thức: một là đấu giỏ đất, lấy kinh phớ để đấu thầu xừy dựng cụng trỡnh, hai là đấu giỏ đất và đấu thầu xừy dựng cụng trỡnh trong cựng một gỳi thầu theo 2 thang điểm riờng. b) Quy định về xử lớ quyền sử dụng đất đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoỏ (Điều 63) theo nguyờn tắc: - Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp nhà nước do được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, nhận quyền sử dụng đất là tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp phải được tớnh giỏ trị vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ. - Giỏ trị quyền sử dụng đất được xỏc định để đưa vào giỏ trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hoỏ phải sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường nhưng khụng thấp hơn giỏ đất do Ủy ban nhừn dừn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm cổ phần hoỏ. c) Quy định nguyờn tắc về đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (Điều 64), cụ thể là: - Cỏc bờn tham gia hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo lónh phải chịu trỏch nhiệm về nội dung đăng ký; - Đăng ký giao dịch bảo đảm được ghi nhận trong hồ sơ địa chớnh và trờn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khụng cấp giấy chứng nhận khỏc về đăng ký giao dịch bảo đảm; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhừn được giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất thỡ được thế chấp, bảo lónh bằng toàn bộ giỏ trị quyền sử dụng đất mà khụng phụ thuộc vào thời gian đó sử dụng trong thời hạn sử dụng đất được giao. d) Quy định về tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để tạo điều kiện thuận lợi trong phỏt triển thị trường chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và phỏt triển hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản (Điều 66). Chương VII: Chế độ sử dụng đất nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về việc giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhừn và chế độ sử dụng đất nụng nghiệp đó quy định tại Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 thỏng 8 năm 1999, Nghị định số 163/1999/NĐ-CP ngày 16 thỏng 11 năm 1999, Nghị định số 01/CP ngày 04 thỏng 01 năm 1995 và quy định cụ thể về một số vấn đề mới sau đừy: a) Chế độ sử dụng loại đất nụng nghiệp khỏc (đất làm nhà kớnh, nhà lưới, nhà trồng nấm, chuồng trại chăn nuụi gia sỳc, v.v.) giống như đất trồng cừy hàng năm và được tớnh trong hạn mức giao đất trồng cừy hàng năm cho hộ gia đỡnh, cỏ nhừn (Điều 68). b) Đất nụng nghiệp, phi nụng nghiệp sử dụng làm kinh tế trang trại và việc được chuyển từ đất nụng nghiệp sang đất phi nụng nghiệp phục vụ trực tiếp sản xuất nụng nghiệp theo phương ỏn sản xuất, kinh doanh của trang trại được Uỷ ban nhừn dừn cấp huyện xột duyệt (Điều 75). Chương VIII: Chế độ sử dụng đất phi nụng nghiệp Nghị định giữ nguyờn cỏc quy định hiện hành về chế độ sử dụng đất ở, đất quốc phũng và an ninh, đất chuyờn dựng, đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, đất sử dụng vào mục đớch cụng cộng và bổ sung quy định để xử lớ một số vấn đề cụ thể như sau: a) Thời hạn sử dụng đất phi nụng nghiệp khỏc (bao gồm đất được hộ gia đỡnh, cỏ nhừn chuyển từ đất ở, hoặc đất cú nguồn gốc từ đất ở sang sử dụng vào mục đớch làm nhà bảo tàng riờng, cơ sở văn hoỏ, nhà trưng bày, v.v. mà khụng cú mục đớch kinh doanh) là ổn định lừu dài (Điều 78). b) Căn cứ vào quy hoạch xừy dựng đụ thị đó được xột duyệt, Uỷ ban nhừn dừn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tỷ lệ diện tớch được xừy dựng nhà ở trờn thửa đất ở cú vườn, ao phự hợp với cảnh quan đụ thị (Điều 80). c) Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở thuộc dự ỏn đầu tư xừy dựng nhà ở để bỏn do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cỏ nhừn nước ngoài thực hiện thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cú thời hạn sử dụng đất ổn định lừu dài; nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền chờnh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và tiền thuờ đất đó trả cho Nhà nước (Điều 81). d) Đối với đất để mở rộng hoặc xừy dựng mới cỏc tuyến đường giao thụng thuộc khu dừn cư đụ thị hoặc nụng thụn thỡ phải xỏc định rừ diện tớch đất sử dụng để làm đường và diện tớch đất hai bờn đường sẽ thu hồi để khai thỏc quỹ đất, tạo cảnh quan và bảo vệ mụi trường (Điều 82). đ) Quy định xử lý một số điểm mới đối với chế độ sử dụng đất xừy dựng khu cụng nghiệp (Điều 84), khu cụng nghệ cao (Điều 85), khu kinh tế (Điều 86) như sau: - Thời hạn sử dụng đất của khu cụng nghiệp được gia hạn thờm nhưng khụng quỏ 70 năm nếu thời hạn sử dụng đất đó cho phộp ngắn hơn thời hạn sử dụng đất của cỏc dự ỏn sản xuất, kinh doanh trong khu cụng nghiệp. - Sử dụng đất trong khu cụng nghệ cao theo chế độ khụng phải nộp tiền sử dụng đất hoặc miễn tiền thuờ đất đối với đất để xừy dựng hạ tầng kỹ thuật chung, khu đào tạo, khu nghiờn cứu và ứng dụng cụng nghệ cao, khu ươm tạo doanh nghiệp cụng nghệ cao; cú thu tiền sử dụng đất hoặc thuờ đất đối với trường hợp cũn lại; nhà đầu tư xừy dựng kinh doanh nhà ở chỉ được cho thuờ nhà ở. - Nhà nước giao đất cho Ban quản lý khu kinh tế theo kế hoạch sử dụng đất chi tiết của khu kinh tế đó được xột duyệt. e) Nhà đầu tư thực hiện dự ỏn xừy dựng - chuyển giao (BT) thỡ khụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuờ đất trong thời gian xừy dựng. Nhà nước giao đất hoặc cho thuờ đất đối với nhà đầu tư để thực hiện dự ỏn xừy dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT) và nhà đầu tư được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất (Điều 87). g) Ưu tiờn sử dụng đất nụng nghiệp trong làng nghề để phỏt triển sản xuất, kinh doanh trong làng nghề đối với những nghề khụng gừy ụ nhiễm; di dời cơ sở sản xuất trong làng nghề gừy ụ nhiễm mụi trường vào cụm cụng nghiệp (Điều 88). h) Nghiờm cấm việc sử dụng đất để lập nghĩa trang, nghĩa địa riờng; đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa phải phự hợp với quy hoạch tớnh theo định mức sử dụng đất (Điều 94). Chương IX: Quản lý và đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng Nghị định quy định cụ thể việc quản lý, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, giải quyết trường hợp tự khai hoang, tự bao chiếm đất chưa sử dụng như sau: - Uỷ ban nhừn dừn cỏc cấp khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xỏc định rừ quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch (Điều 95); - Giao đất khụng thu tiền sử dụng đất cho đơn vị vũ trang, đơn vị thanh niờn xung phong, tổ chức kinh tế, hộ gia đỡnh, cỏ nhừn là nụng dừn chưa cú đất sản xuất để khai hoang; giao đất cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất đối với cỏc trường hợp khỏc (Điều 96); - Trường hợp tự khai hoang mà phự hợp với quy hoạch sử dụng đất, khụng cú tranh chấp, sử dụng đất cú hiệu quả thỡ được xem xột cụng nhận quyền sử dụng đất theo như quy định về việc giao đất nụng nghiệp; trường hợp tự bao chiếm đất chưa sử dụng nhưng khụng đầu tư cải tạo để đưa đất vào sử dụng thỡ Nhà nước thu hồi đất (Điều 97). Chương X: Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về việc ỏp dụng quyền của người sử dụng đất trong những trường hợp cú điều kiện, một số trường hợp Luật Đất đai chưa xỏc định cụ thể về quyền và nghĩa vụ, cụ thể như sau: a) Thời điểm được thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất theo nguyờn tắc phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chớnh, trừ trường hợp được chậm nộp hoặc kể từ khi quyết định giao đất cú hiệu lực thi hành đối với trường hợp Nhà nước giao đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất (Điều 98). b) Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nụng nghiệp để thực hiện dự ỏn đầu tư, phương ỏn sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp (Điều 100) như sau: - Mục đớch sử dụng diện tớch đất nhận chuyển nhượng phải phự hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt; - Được Uỷ ban nhừn dừn cấp cỳ thẩm quyền cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, xỏc định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xột duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này; - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh đối với việc chuyển mục đớch sử dụng đất theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chớnh phủ về thu tiền sử dụng đất. c) Điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất (Điều 102, 103 và Điều 104): - Khuyến khớch chuyển đổi quyền sử dụng đất nụng nghiệp để chống manh mỳn ruộng đất; - Chỉ hộ gia đỡnh, cỏ nhừn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lỳa; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhừn được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nụng nghiệp khụng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thỡ khụng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai; - Hộ gia đỡnh, cỏ nhừn đang sinh sống xen kẽ trong phừn khu bảo vệ nghiờm ngặt, phừn khu phục hồi sinh thỏi thuộc rừng đặc dụng thỡ chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhừn đang sinh sống trong phừn khu đú. d) Quy định về xử lý đối với đất nụng nghiệp sử dụng vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất do Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quyết định. đ) Quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 106); của doanh nghiệp là phỏp nhừn mới được hỡnh thành do gúp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 107); xử lý trường hợp doanh nghiệp liờn doanh với nước ngoài đó thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhừn nay chuyển thành doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (Điều 108). e) Trong trường hợp hợp tỏc xó bị giải thể, phỏ sản thỡ đất do xó viờn gúp, đất được Nhà nước giao cú thu tiền sử dụng đất, đất do nhận chuyển nhượng hoặc gắn với mua tài sản trờn đất (tiền sử dụng đất, tiền mua tài sản, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ ngừn sỏch nhà nước) được tớnh vào tài sản của hợp tỏc xó và được xử lý theo điều lệ của hợp tỏc xó (Điều 109). g) Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất xừy dựng nhà chung cư (Điều 110); quyền và nghĩa vụ của nhúm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất là tài sản chung (Điều 111). h) Quy định việc Nhà nước trả lại quyền sử dụng đất hoặc giỏ trị quyền sử dụng đất đối với đất mà Nhà nước đó mượn của hộ gia đỡnh, cỏ nhừn (Điều 112). i) Quy định việc giải quyết trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhừn mượn đất, thuờ đất của hộ gia đỡnh, cỏ nhừn khỏc (Điều 113); giải quyết trường hợp tổ chức mượn đất, thuờ đất hoặc cho mượn đất, cho thuờ đất (Điều 114). Đừy là những tồn tại lịch sử của quan hệ dừn sự về đất đai mà chưa cú quy định giải quyết cụ thể (hiện tại mới chỉ cú quy định giải quyết cỏc giao dịch dừn sự về nhà ở theo Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20 thỏng 8 năm 1998 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội). Chương XI: Trỡnh tự thủ tục hành chớnh về quản lý và sử dụng đất đai Nghị định quy định cụ thể, chi tiết về hồ sơ, trỡnh tự thực hiện và thời gian giải quyết đối với cỏc cụng việc: a) Giao đất, giao lại đất, cho thuờ đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng, chỉnh lớ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi cú biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển từ hỡnh thức thuờ đất sang hỡnh thức giao đất. b) Người sử dụng đất thực hiện cỏc quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp và xoỏ thế chấp, bảo lónh và xoỏ bảo lónh, gúp vốn và chấm dứt gúp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong cỏc trỡnh tự thủ tục cú quy định cụ thể như sau: - Quy định thủ tục hành chớnh ỏp dụng chung và trỡnh tự thủ tục cụ thể để trỏnh trựng lặp khi thực hiện cỏc thủ tục hành chớnh trong quản lý, sử dụng đất đai. - Trỏch nhiệm giải quyết cụng việc của từng cơ quan, đơn vị. - Quy định cụ thể về cơ quan thuế phải căn cứ vào số liệu địa chớnh do cơ quan tài nguyờn và mụi trường cung cấp để xỏc định nghĩa vụ tài chớnh mà khụng phải xỏc định lại cỏc số liệu này để trỏnh phiền hà cho dừn. - Cơ quan thuế xỏc định nghĩa vụ tài chớnh về tiền sử dụng đất, tiền thuờ đất, cỏc loại thuế liờn quan đến đất. Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất xỏc định phớ và lệ phớ cú liờn quan đến quản lý, sử dụng đất đai mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chớnh về quản lý, sử dụng đất đai. Chương XII: Giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai a) Nghị định quy định về giải quyết tranh chất đất đai đối với trường hợp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (trường hợp cú giấy tờ do Toà ỏn nhừn dừn giải quyết) như sau: - Khuyến khớch hoà giải ở cơ sở, nếu khụng thành thỡ hoà giải bắt buộc tại Uỷ ban nhừn dừn cấp xú; kết quả hoà giải tại Uỷ ban nhừn dừn cấp xú phải được lập thành biờn bản cú chữ ký của cỏc bờn và cỳ xỏc nhận hoà giải thành hoặc hoà giải khụng thành của Uỷ ban nhừn dừn (Điều 159). - Cỏc trường hợp tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhừn dừn cấp huyện, Uỷ ban nhừn dừn cấp tỉnh và Bộ trưởng Bộ Tài nguyờn và Mụi trường (Điều 160). - Cỏc căn cứ để giải quyết đối với việc giải quyết tranh chấp đất đai mà cỏc bờn tranh chấp khụng cú giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 161). b) Nghị định quy định việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của Luật Đất đai được ỏp dụng đối với cỏc khiếu nại về quyết định hành chớnh, hành vi hành chớnh khi cơ quan hành chớnh thực hiện giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, trưng dụng đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất, bồi thường giải phúng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia hạn thời hạn sử dụng đất (Điều 162). Đối với cỏc cụng việc hành chớnh khỏc được giải quyết theo phỏp luật về khiếu nại, tố cỏo (Điều 165). Chương XIII: Phỏt hiện và xử lý vi phạm phỏp luật về đất đai đối với người quản lý Nghị định quy định về đối tượng ỏp dụng, nguyờn tắc xử lớ vi phạm, hỡnh thức kỷ luật, trỏch nhiệm vật chất đối với trường hợp người quản lý vi phạm phỏp luật về đất đai; cỏc hành vi vi phạm cụ thể và hỡnh thức xử lớ theo từng mức độ vi phạm; biện phỏp tiếp nhận và trỏch nhiệm xử lý cỏc phỏt hiện và kiến nghị của tổ chức, cụng dừn đối với cỏc vi phạm (cơ chế "đường dừy núng"); trỏch nhiệm cụ thể của cỏn bộ địa chớnh và Chủ tịch Uỷ ban nhừn dừn cấp xú đối với vi phạm phỏp luật của người sử dụng đất. Một số nội dung cụ thể như sau: a) Đối tượng ỏp dụng là Người đứng đầu tổ chức, Thủ trưởng cơ quan cú thẩm quyền quyết định về quản lý đất đai; cỏn bộ, cụng chức thuộc cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp và cỏn bộ địa chớnh, xó, phường, thị trấn; Người đứng đầu và cỏ nhừn của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý (Điều 166). b) Hỡnh thức kỉ luật bao gồm từ khiển trỏch, cảnh cỏo, hạ bậc lương, hạ ngạch, cỏch chức đến buộc thụi việc (Điều 168). c) Quy định 7 nhúm hành vi vi phạm với 23 hành vi cụ thể (từ Điều 169 đến Điều 175). d) Uỷ ban nhừn dừn và cơ quan quản lý đất đai cỏc cấp cú trỏch nhiệm cụng bố cụng khai số điện thoại riờng, hũm thư riờng, địa điểm riờng để tiếp nhận phỏt hiện, kiến nghị của tổ chức, cụng dừn về vi phạm phỏp Luật Đất đai trong quản lý, sử dụng đất (Điều 180). đ) Uỷ ban nhừn dừn và cỏn bộ địa chớnh cấp xó cú trỏch nhiệm và quyền hạn cụ thể đối với việc phỏt hiện, ngăn chặn, buộc khụi phục tỡnh trạng ban đầu khi xẩy ra cỏc hành vi vi phạm phỏp luật về đất đai tại địa phương. Chương XIV: Điều khoản thi hành Nghị định cú một số quy định cụ thể như sau: a) Thời hạn thống nhất thực hiện cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 thỏng 01 năm 2007 (Điều 184). b) Thời hạn hoàn thành việc thành lập hệ thống Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh là 1 thỏng 7 năm 2005 (Điều 185). c) Nghị định này thay thế 12 Nghị định và bói bỏ một phần nội dung cú liờn quan đến đất đai tại 7 Nghị định khỏc. d) Nghị định về thi hành Luật Đất đai cú hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Cụng bỏo. Những nội dung cơ bản Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của chớnh phủ về Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất A. Kết cấu của Nghị định - Nghị định 87-CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ quy định khung giá đất không chia ra các Chương, mà chỉ chia thành 8 Điều. - Nghị định mới (thay thế NĐ 87-CP) chia làm 4 chương, bao gồm 17 Điều: Chương I: Những quy định chung: gồm 3 Điều, (từ 1-3). - Điều 1: Đối tượng điều chỉnh. - Điều 2: Phạm vi áp dụng. - Điều 3: Giải thớch từ ngữ. Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất: gồm 4 Điều, (từ 4-7). - Điều 4: Phương pháp xác định giá đất. - Điều 5: Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất. - Điều 6: Khung giá các loại đất. - Điều 7: Điều chỉnh khung giá các loại đất. Chương III: Định giá các loại đất tại địa phương: gồm 8 Điều, (từ 8-15). - Điều 8: Nguyên tắc phân vùng đất ở nông thôn, phân hạng đất nông nghiệp để định giá đất. - Điều 9: Xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất. - Điều 10: Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất. - Điều 11: Thẩm quyền phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để định giá. - Điều 12: Khu vực đất giáp ranh. - Điều 13: Định giá các loại đất cụ thể ở địa phương. - Điều 14: Giá đất tại khu vực giỏp ranh. - Điều 15: Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương. Chương IV: Tổ chức thực hiện: gồm 2 Điều (từ 16-17). - Điều 16: Tổ chức thực hiện. - Điều 17: Điều khoản thi hành. B- Những nội dung chủ yếu, quan trọng của Nghị định và những vấn đề cần hướng dẫn thực hiện. 1. Nội dung cơ bản của Chương I : Những quy định chung: a) Chương I quy định rừ: Nghị định này quy định phương pháp xác định giá các loại đất và định giá đất cụ thể ở địa phương. Giá đất ở địa phương do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của Nghị định này sử dụng làm căn cứ để xử lý mối quan hệ tài chớnh giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Những quan hệ tài chính đó là: Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất; Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng và phỏt triển kinh tế; Tớnh tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. b) Như vậy, Nghị định này chỉ sử dụng làm căn cứ quy định giá các loại đất cụ thể để xử lý quan hệ tài chớnh giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Không áp dụng đối với người có quyền sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 2. Những nội dung cơ bản của Chương II: Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. a) Về phương pháp xác định giá đất: Để thực hiện được nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 : “Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phù hợp”. * Nghị định đưa ra 2 phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Hai phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá hàng loạt cho từng loại đất, vị trí đất… * Đây là nội dung mới hoàn toàn so với Nghị định 87-CP năm 1994, được xây dựng trên cơ sở tổng kết những kinh nghiệm định giá đất trong những năm vừa qua của UBND tỉnh, thành phố trong cả nước; kết hợp với việc nghiên cứu các phương pháp xác định giá đất mà các nước trên thế giới đang áp dụng một cách phổ biến để vận dụng phù hợp với điều kiện của nước ta. * Hai phương pháp xác định giá đất được Nghị định và cả Thông tư hướng dẫn làm rừ như sau: - Về phương pháp so sánh trực tiếp: + Phương pháp so sánh trực tiếp được Nghị định quy định là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường của loại đất tượng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường được Nghị định giải thích rừ, đó là số tiền VND tính trên 1 đơn vị diện tích đất được hỡnh thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tớnh phổ biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tỡnh trạng bị ộp buộc, quan hệ huyết thống. + Muốn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định đó quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản sau: a- Bước 1: Khảo sỏt và thu thập thụng tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thụng tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thỡ cú thể thu thập thụng tin về cỏc cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thỡ thu thập thụng tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thụng tin cần thu thập: + Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hỡnh dỏng, cỏc đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); + Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xó hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xó hội, v.v.); + Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); + Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; + Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; + Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bỡnh thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mỡnh tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bỏn này khụng cú tớnh đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khỏc gõy tác động làm sai lệch quá trỡnh hỡnh thành và vận động bỡnh thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b- Bước 2: So sỏnh, phõn tớch thụng tin: Căn cứ những thông tin đó khảo sỏt, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá = Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh mức giá hỡnh thành từ những yếu tố khỏc biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v.. Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giỏ, thỡ phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bỡnh quõn của cỏc mức giỏ của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đó tớnh toỏn điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. - Khấu trừ giá trị tài sản trên đất. Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị các tài sản trên đất (công trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, đất đó cú trồng cõy lõu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thỡ khi tớnh giỏ đất phải khấu trừ phần giá trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng đó đầu tư trên đất theo công thức sau: Giá đất tại thời điểm xác định giá = Tổng giá trị khu đất (gồm cả giá trị của đất và công trỡnh trờn đất) tại thời điểm xác định giá - Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng tại thời điểm xác định giá Trong đó: Giỏ trị cũn lại của cụng trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc, cõy trồng tại thời điểm xác định giá = Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng các công trỡnh - Tỷ lệ khấu hao hàng năm (%) x Nguyên giá hoặc tổng chi phí đầu tư xây dựng cỏc cụng trỡnh x Số năm đó sử dụng cỏc cụng trỡnh đầu tư Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trỡnh, vườn cây lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với những công trỡnh, vật kiến trỳc hoặc cõy lõu năm không nằm trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thỡ Sở Tài chớnh phối hợp với cỏc Sở, ngành liờn quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp. Trường hợp các công trỡnh, nhà cửa, vật kiến trỳc hoặc cõy trồng lõu năm trên thửa đất đó hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng, thỡ giỏ trị của nú được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản. Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thỡ khụng tớnh khấu hao. Nguyờn giỏ cõy trồng lõu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực tế. - Về phương pháp thu nhập: + Phương pháp thu nhập được Nghị định quy định là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lói suất tiền gửi tiết kiệm bỡnh quõn 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lói suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trờn địa bàn. + Muốn áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất; Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định đó quy định cần phải tiến hành 4 bước công việc cơ bản sau: Bước 1: Tiến hành tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại. Bước 2: Tớnh tổng chi phớ phải chi ra hỡnh thành tổng thu nhập và cỏc khoản phải nộp theo Luật định. Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức : Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính được ở Bước 1 - Tổng chi phí đó tớnh được ở Bước 2 Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau: Giá đất ước tính = Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất Lói suất tiền gửi tiết kiệm/năm + Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập cần chú ý: Đối với trường hợp đó cú tài sản trờn đất, thỡ khi tớnh giỏ đất phải khấu trừ phần giá trị cũn lại của tài sản trờn đất. - Sử dụng kết hợp 2 phương pháp: Nghị định cho phép: Căn cứ vào tỡnh hỡnh cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đó thu thập, ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh lựa chọn phương pháp xác định giá cho phù hợp; trong trường hợp cần thiết có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp xác định giá đất nêu trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể. Thông tư hướng dẫn Nghị định quy định các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả hai phương pháp: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống. - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động bất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bỡnh thường. - Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá và giới hạn cho phép vận dụng do Chính phủ quy định. b) Về khung giá các loại đất : + Khung giá các loại đất mà Nghị định ban hành được quy định cho các loại đất được phân loại tại Điều 13 Luật Đất đai, bao gồm: b1) Đối với nhóm đất nông nghiệp: Có 5 khung giá, trong đó các khung giá đất trồng cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi; riêng đất làm muối quy định khung giá cho cả nước. b2) Đối với nhóm đất phi nông nghiệp: Có 4 khung giá Trong đó các khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn quy định cho 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị quy định cho 6 loại đô thị, cụ thể. Có thể nói các khung giá trên đây đã đáp ứng được yêu cầu cơ bản là: bao quát điều chỉnh được toàn bộ diện tích đất đai của Nhà nước; quản lý đất đai theo mục đích sử dụng; phản ánh sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. + Đối với những loại đất Chính phủ không quy định khung giá, sẽ giao quyền cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định xin được trình bầy ở phần “Định giá các loại đất ở địa phương”. + Về điều chỉnh khung giá các loại đất: Đây cũng là một nội dung quy định mới hơn so với trước; cụ thể là :”Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của một số hoặc tất cả các loại đất trong các bảng khung giá đất có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, trên phạm vi rộng (nhiều tỉnh, thành phố), gây nên chênh lệch giá lớn: tăng từ 30% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 30% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, thì Bộ Tài chính có trách nhiệm chủ trì xây dựng một số hoặc tất cả khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. 3. Những nội dung cơ bản của chương III: Về định giá các loại đất cụ thể tại địa phương: a) Thẩm quyền và cách phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể để định giá. Nghị định quy định giao cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào các tiêu thức chung theo quy định của Nghị định, đồng thời căn cứ vào tình hình thực tế, tập quán của địa phương mà quy định các tiêu thức cụ thể và quy định việc phân vùng, phân loại, quyết định số lượng vị trí cho từng loại đất; số lượng loại đường phố, số lượng vị trí đất của từng loại đường phố ứng với các loại đô thị ở địa phương để làm căn cứ định giá. Đây là cách làm tạo ra được sự chủ động, linh hoạt, thích ứng với thực tế đa dạng trong hình thành giá đất ở nước ta, khắc phục được quy định “cứng” của Nghị định 87-CP như trình bầy phần trên. Thứ nhất : Phân vùng đất. - Phân vùng đất thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi để định giá các loại đất cụ thể như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, các loại đất nông nghiệp khác và đất phi nông nghiệp ở nông thôn. - Các đặc điểm cơ bản của từng vùng mà Nghị định đã quy định như sau: + Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi. + Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. + Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du. Các xã được công nhận là miền núi theo quy định hiện hành của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc). Thứ hai: Phân hạng đất. - Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước. - Phân hạng đất là để định giá cho các loại đất như: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, các loại đất nông nghiệp khác và đất phi nông nghiệp ở nông thôn. - Các quy định hiện hành áp dụng cho việc phân hạng đất cụ thể là: + Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993. + Nghị định số 73-CP ngày 25-10-1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. + Thông tư Liên Bộ số 92/TT-LB, ngày 10-11-1993 của Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp – Công nghiệp thực phẩm – Tổng cục quản lý ruộng đất: Hướng dãn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25-10-1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Thứ ba: Phân vị trí đất ở nông thôn. - Phân vị trí đất đối với đất làm muối căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông để định giá đất làm muối. - Phân vị trí đất đối với nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng;đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực: Khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí đất xếp theo nguyên tắc: Vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Thứ tư: Phân vị trí đất theo loại đường phố, phân loại đường phố theo loại đô thị để định giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị. - Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và phân loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP, ngày 5-10-2001 của Chính phủ v/v phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. - Loại đường phố trong loại đô thị: xếp theo thứ tự từ số 1 trở đi được căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. - Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. b) Thẩm quyền và cách định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể: - ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền định giá và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương. - Khi định giá các loại đất cụ thể Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải dựa vào những nguyên tắc và những căn cứ sau: Một là: Căn cứ vào quy định cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã thực hiện việc phân vùng, phân hạng đất, phân loại đường phố, vị trí đất… phục vụ cho việc định giá. Hai là: Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai; phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá các loại đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. c) Định giá các loại đất cụ thể: c1) Một số quy định chung cần chú ý: - Giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. Đồng thờ, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường tại địa phương, ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại do Chính phủ quy định. - Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống nếu tăng từ 20% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá và mức giới hạn vượt khung cho phép. c2) Định giá cụ thể cho từng hạng đất, vị trí đất của các loại đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất. - Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng hạng đất chia theo 3 vùng. Căn cứ vào điều kiên của từng địa phương, việc định giá cho từng hạng đất có thể sử dụng một trong 2 cách sau: . Cách thứ nhất: định giá trực tiếp cho từng hạng đất. . Cách thứ hai: định giá đất hạng 1 (hoặc hạng cao nhất), sau đó sử dụng hệ số hạng đất định giá để định giá cho các hạng đất còn lại. Hệ số hạng đất định giá là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hạng đất hạng 1 (hoặc hạng cao nhất), hoặc tỷ lệ so sánh giữa tiêu chuẩn các yếu tố của từng hạng đất tính thuế so với đất hạng 1(hoặc hạng cao nhất). Hai cách định giá nói trên khi áp dụng để định giá cụ thể phải bảo đảm: đất hạng 1 của từng vùng và từng loại đất có các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện, khí hậu, thời tiết và các điều kiện tưới tiêu tốt nhất ứng với mức lãi cao nhất, các hạng tiếp sau đó theo thứ tự từ hạng 2 trở đi có các yếu tố kém hơn ứng với các mức giá thấp hơn. - Đối với đất làm muối: Thực hiện định giá theo vị trí đất. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất theo nguyên tắc; đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. + Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn, đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở thì giá đất tối đa không vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. + Đối với đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định giá đất tại các vị trí này cho phù hợp nhưng không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính phủ quy định. - Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau. Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong 2 cách sau: . Cách thứ nhất: định giá trực tiếp cho từng hạng đất. . Cách thứ hai: định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố. Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1 hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất. Hai cách định giá nói trên khi áp dụng để định giá cụ thể phải bảo đảm: Đất ở vị trí 1 của đường phố loại 1 có mức giá cao nhất của đường phố loại 1, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn; các vị trí đất tại vị trí 1 của các loại đường phố tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố… c3) Định giá cụ thể cho các loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất: Nguyên tắc chung là căn cứ vào giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với loại đất liền kề để định giá. Đất liền kề được hiểu là khu đất liền kề nhau, tiếp nối nhau với khu đất đã được xác định. Mức giá cụ thể đối với loại đất mà Chính phủ không quy định khung giá đất, không được vượt quá giá của loại đất liền kề; cụ thể: - Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ. - Đối với các loại đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ: Giá đất được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không có đất liền kề). - Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan và đất xây dựng công trình sự nghiệp: Giá đất được xác định căn cứ mức giá cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với giá đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất nếu không có đất liền kề). - Đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ: Giá đất được xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho loại đất liền kề: + Trường hợp các loại đất trên chỉ liền kề đất ở thì căn cứ giá đất ở; hoặc chỉ liền kề đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì căn cứ giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; nếu không có những loại đất liền kề nêu trên thì căn cứ vào giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ở khu vực gần nhất để định giá. + Trường hợp các loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau thì căn cứ vào giá của loại đất có mức giá cao nhất. - Đối với nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây; ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá của các loại đất liền kề do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Khi đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo phê duyệt của cấp có thẩm quyền, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung giá đất cùng loại, cùng mục đích sử dụng do Chính phủ quy định để định mức giá cụ thể. c4) Định giá đất tại khu vực giáp ranh: - Giá đất tại khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định của Nghị định: Đó là khu đất giáp sát nhau tại đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Cụ thể khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh đối với đất nông nghiệp tối thiểu 500 mét, đất phi nông nghiệp ở nông thôn tối thiểu 300 mét, đất phi nông nghiệp ở đô thị tối thiểu 200 mét. Nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Trường hợp đặc biệt, mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%. - Giá đất giáp ranh tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể về khoảng cách giáp ranh; đồng thời, thực hiện nguyên tắc nhất quán khi định giá là: Khu vực đất giáp ranh nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sự dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Đáng lưu ý ở đây: Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu 1 điểm quan trọng để các địa phương vận dụng thực hiện là: Đối với đất ở tại nông thôn tại các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại 1 và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã, thị trấn của các đô thị còn lại) thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá theo các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ quy định cho loại đô thị nằm liền kề. 4. Những nội dung cơ bản của Chương IV: Tổ chức thực hiện Nội dung quan trọng nhất của chương này là yêu cầu ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai giá đất tại địa phương vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Đồng thời, không được phân cấp hoặc ủy quyền cho các ngành, ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định giá các loại đất. Trên đây là những nội dung cơ bản của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16-11-2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và một số vấn đề cốt lõi, quan trọng mà Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định đã làm rõ.