Đề tài Các bạn là một nhóm tư vấn cấp cao của công ty bất động sản Mỹ, công ty đang có dự định đầu tư vào các bất động sản là các văn phòng cho thuê tại các cao ốc ở Hà Nội, hãy tư vấn cho công ty có nên thực hiện việc M&A toàn bộ số 10.000m2 tại Viet Tow

Đề tài: Các bạn là một nhóm tư vấn cấp cao của công ty bất động sản Mỹ, công ty đang có dự định đầu tư vào các bất động sản là các văn phòng cho thuê tại các cao ốc ở Hà Nội, hãy tư vấn cho công ty có nên thực hiện việc M&A toàn bộ số 10.000m2 tại Viet Tower không? Giá cao nhất mà công ty có thể thực hiện là bao nhiêu? Lập báo cáo đánh giá và tư vấn cho công ty về hoạt động đầu tư này. I) Cơ sở lý luận Liên quan đến việc ra quyết định trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư cũng như các chuyên gia tư vấn cần thực hiện hai bước quan trọng: - Nghiên cứu thị trường - Phân tích tài chính khả thi 1.1 Nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường là công việc khó khăn nhất và có ý nghĩa quyết định nhất trong quá trình tạo lập và thực thi kế hoạch kinh doanh BĐS, nhà đầu tư cần phải nắm bắt thị trường kịp thời. Trình tự nghiên cứu thị trường Bước 1: Xác định vấn đề cần nghiên cứu + Trước khi tiến hành thu thập thông tin, người nghiên cứu cần xác định rõ việc nghiên cứu cần trả lời được những câu hỏi gì? + Lập kế hoạch nghiên cứu nhằm đem lại được những thông tin hữu dụng từ hoạt động nghiên cứu. Bước 2: Thu thập và phân tích dữ liệu + Thu thập và phân tích tình hình kinh tế quốc tế và trong nước có ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kinh doanh BĐS như thế nào? + Thu thập và phân tích thực trạng, xu thế kinh doanh tại địa phương, nơi có BĐS dự đinh đầu tư : tình thế kinh doanh đặc thù, xu hướng tăng trưởng nhân khẩu ... + Phân tích đánh giá cụ thể BĐS dự định đầu tư: lợi thế và bất lợi của BĐS dự định đầu tư, phân tích các bất động sản cùng loại mang tính cạnh tranh. Bước 3: Đánh giá kết quả phân tích Việc đánh giá kết quả phân tích có thể được tiến hành bằng cách sử dụng mô hình dự đoán của Myers & Beck sau: Hiện tại Tương lai Phạm vi khu vực hay toàn thị trường Mức thuê và tỷ lệ không gian, nhân khẩu và hiện trạng kinh tế (1) (2) Dự đoán mức thuê, tỷ lệ không gian, nhân khẩu và kinh tế (4) BĐS cá biệt và thị trường khu vực (3) (4) Đặc trưng vật chất, nhu cầu, giá thuê, thị phần của BĐS (4) Dự đoán về kinh doanh BĐS cá biệt đó trong tương lai Bước 4: Hoàn tất báo cáo phân tích thị trường: Đảm bảo các nội dung sau: + Tổng quan nghiên cứu: sơ lược về mục đích nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, nguồn tư liệu, các giả thiết và kết luận. + Phân tích khái quát vĩ mô: phân tích tình hình kinh tế thế giới, quốc gia địa phương và xu thế tăng trưởng nhân khẩu, từ đó giải thích mối quan hệ của nó tới cung cầu BĐS. + Phân tích vị trí và giới định thị trường: đưa ra giới hạn cho thị phần, số liệu tương quan về vị trí... + Phân tích nhu cầu: dự đoán về tổng lượng nhu cầu và tốc độ tăng trưởng nhu cầu đối với các loại hình BĐS. + Phân tích cung: khảo sát về lượng cung BĐS hiện tại và dự đoán về lượng cung trong tương lai. + Phân tích cạnh tranh: so sánh ưu điểm và nhược điểm của BĐS hiện có với các BĐS của đối thủ cạnh tranh. + dự đoán thu nhập: đánh giá thu nhập do BĐS đem lại , từ đó nhà đầu tư có nên đưa ra quyết định đầu tư BĐS hay không? Có nên chỉnh sửa hay bán BĐS không? Phân tích tài chính khả thi Khi thực hiện đầu tư vào BĐS, nhà đầu tư luôn phải đối diện với các câu hỏi: việc đầu tư BĐS có khả thi hay không? Giá kinh doanh BĐS tối thiểu là bao nhiêu để đảm bảo thu nhập, giá đầu tư BĐS bao nhiêu để đảm bảo lợi nhuận. Bên cạnh việc sử dụng các phương pháp thẩm định dự án đầu tư như sử dụng các chỉ tiêu: NPV, IRR... các nhà đầu tư BĐS còn có thể sử dụng hai phương pháp sau để phân tích tài chính khả thi của đầu tư BĐS trên cơ sở đặt kế hoạch đầu tư đó vào hoàn cảnh thực tế với các điều kiện và giới hạn nguồn tài chính. Phương pháp cửa trước ( sử dụng phù hợp với người đi vay) Phương pháp cửa sau ( sử dụng phù hợp với người cho vay) II) Báo cáo đánh giá thị trường và tư vấn đầu tư vào Viêt Tower 2.1 Nghiên cứu thị trường văn phòng cho thuê Nguồn cung trong tương lai được dự báo tăng nhanh và sẽ vượt xa nguồn cầu. Đây sẽ là cơ hội cho khách thuê vì lúc đó giá thuê sẽ thấp hơn kèm theo nhiều ưu đãi, còn chủ đầu tư sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh. Xu hướng nguồn cung Hiện nay tổng diện tích văn phòng là hơn 760.000 m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 27% so với cùng kì năm ngoái. Các quận Hoàn Kiếm, Cầu Giấy và Đống Đa vẫn là những nguồn cung chính cho thị trường văn phòng, chiếm 67% tổng nguồn cung của thị trường Hà Nội. Cầu Giấy vẫn là quận có tốc độ tăng trưởng diện tích văn phòng cao nhất, với tốc độ tăng khoảng 130% so với cùng kì năm trước. Theo thống kê về tình hình bất động sản Hà Nội quý 2 của CBRE cho thấy Văn phòng hạng A tại Hà Nội có 14 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 137.000m2. Văn phòng hạng B có 37 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 330.000m2 và hạng C có 57 tòa nhà với tổng diện tích sàn cho thuê khoảng 200.000m2. Trong quý III sẽ có thêm hai tòa nhà hạng A đi vào hoạt động là Sentinel Place và Grand Plaza Tower với tổng diện tích sàn gần 60.000m2. Từ nay đến cuối năm 2010 sẽ có thêm một số tòa nhà hạng B đi vào hoạt động với tổng diện tích sàn khoảng 50.000m2 trong đó có tòa nhà Song Da Twin Tower. Năm 2011, nguồn cung trên thị trường tiếp tục tăng mạnh với các dự án đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện. Hiện khu trung tâm có dự án EVN Tower tại phố Cửa Bắc đang hoàn thiện với khoảng 16.000m2 sàn, Keangnam đang xây dựng và có thể đưa vào sử dụng năm 2011 với khoảng 90.000m2 sàn, Mipec Tower trên đường Tây Sơn khoảng 23.000m2, dự án Pearl Phương Nam trên đường Trường Chinh với khoảng 65.000m2. Tính chung vào năm 2011, nguồn cung văn phòng Hà Nội có thêm khoảng 149.000m2 sàn. Đến năm 2013 lượng cung văn phòng cho thuê tăng lên rất lớn, dự kiến Hà Nội sẽ đón nhận thêm khoảng 1,7 triệu m2 sàn của tất cả các hạng, trong đó hạng A vào khoảng 590.000m2 và hạng B khoảng 383.000m2. Nguồn cung văn phòng hiện tại theo hạng, Q1/ 2011 Nguồn: Nghiên cứu và Tư vấn Savills Xu hướng nguồn cầu Nguồn cầu về diện tích văn phòng tăng mạnh la do nhu cầu từ các ngành thương mại-dịch vụ, ngân hàng-chứng khoán-bảo hiểm, sản xuất, và các tổ chức phi chính phủ. Do có kỳ nghỉ Tết nguyên đán, diện tích văn phòng cho thuê thêm giảm mạnh, 63% so với quý trước. Tổng diện tích cho thuê thêm đạt gần 19.000m2. Trong đó, văn phòng hạng C tiếp tục giữ thị phần lớn nhất với diện tích đạt gần 9.300 m2 chiếm 49%. Nhu cầu về diện tích văn phòng dưới 150 m2 vẫn chiếm tỷ lệ lớn nhất với 53%. Nhu cầu đối với diện tích dưới 300 m2 có xu hướng tăng. Thị trường Hà Nội có nhiều yêu cầu thuê văn phòng diện tích trên 1.000 m2. Xu hướng về giá cả Năm 2010 thị trường văn phòng Hà Nội có nhiều biến động, nổi lên là nguồn cung tăng quá mạnh với sự xuất hiện của nhiều tòa cao ốc mới đi vào hoạt động, dẫn đến dư thừa về nguồn cung. Giá thuê tại các tòa nhà cũng giảm đáng kể so với năm 2009. Thị trường văn phòng hạng A chịu sự ảnh hưởng mạnh nhất.Giai đoạn trước khi khủng hoảng tài chính, nhu cầu thuê văn phòng tăng trưởng ổn định trong vài năm. Nguồn cung còn hạn chế và chưa đáp ứng được nhu cầu. Giá thuê liên tục tăng, và đạt đỉnh vào cuối năm 2008 đầu năm 2009 với giá thuê của văn phòng hạng A trung bình khoảng 54 USD/m2.Những năm về trước nhu cầu văn phòng cho thuê thường tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành. Một xu hướng mới hiện nay, văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội đang được nhiều người quan tâm. Charm Vit Tower và Keangnam Hanoi Landmark Towers, Crown Plaza,… là những nguồn cung mới cho khu vực này. Trong quý 2 năm 2010, thị trường văn phòng Hà Nội có xu hướng giảm cả về giá và tỷ lệ lấp đầy. Giá thuê văn phòng hạng A  ở mức 39,66USD/m2/tháng, giảm 5,9% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên kể từ quý 3/2007, giá chào thuê trung bình phân khúc văn phòng hạng A ở mức dưới 40USD/m2. Trong khi đó, các toà nhà văn phòng hạng B tiếp tục đạt mức cho thuê mới khá tốt, phần lớn các dự án chấp nhận giữ giá thuê ở mức hiện tại là 26,42 USD/m2. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 87%. Trong khi đó, ở phân khúc hạng A, do không có nguồn cung mới trong  quý 2 nên tỷ lệ trống tại các tòa nhà cũng đã được cải thiện, giảm 1 ,75% so với quý trước, đạt mức 7,51% trống của toàn phân khúc. Đối với phân khúc hạng B, dù đã giảm được 3,32% nhưng tỷ lệ trống của phân khúc này vẫn tương đối cao, ở mức 18,24%.Bên cạnh đó, xu hướng mới hiện nay là các chủ nhà thường giảm giá cho thuê những hợp đồng dài hạn. Những hợp đồng thuê dài hạn này thường có thời hạn khoảng 47 năm, như vậy khi ký hợp đồng sẽ đem lại lợi ích không nhỏ cho khách  thuê.Giá thuê của các hợp đồng dài hạn thường dao động từ 1200 USD đến 3200 USD/m2. Tỷ lệ trống (nguồn: Knight Frank) Văn phòng cho thuê thường tập trung chủ yếu ở khu vực nội thành. Một xu hướng mới hiện nay, văn phòng khu vực phía Tây Hà Nội đang được nhiều người quan tâm. Charm Vit Tower và Keangnam Hanoi Landmark Towers là hai tòa nhà văn phòng sắp đi vào sử dụng sẽ tạo ra một nguồn cung lớn tại khu vực này.Giảm giá cho thuê những hợp đồng dài hạn cũng đang là xu hướng hiện nay. Lợi ích thương mại của các hợp đồng cho thuê dài hạn đối với các tổ chức cũng như với các nhà đầu tư có thể lên tới 47 năm. Dù rằng họ sử dụng hay cho thuê để thu lợi nhuận thì những hợp đồng cho thuê dài hạn như vậy cũng sẽ thể hiện sự linh động trong việc đầu tư.Giá thuê trong dài hạn biến động từ 1.200 USD đến 3.200 USD/m2 cho một hợp đồng và vào khoảng 2,5 USD đến 26,5 USD/m2/tháng. Thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ gặp áp lực trong việc tìm khách cho thuê khi khách thuê ở Hà Nội bắt đầu thay đổi thói quen với nhiều lựa chọn, có ưu thế trong việc đàm phán giá... nên họ sẽ chọn văn phòng nào rẻ nhất, dịch vụ tốt nhất. Hoạt động thị trường Công suất thuê của toàn thị trường tăng nhẹ trong khi giá thuê không thay đổi so với quý 4/2010. Công suất thuê trung bình toàn thị trường tăng 1% so với quý trước, đạt 90% trong khi giá thuê trung bình đạt 26 USD/ m2/ tháng. Hoạt động thị trường văn phòng Hà Nội, Q1/2011 Thị trường văn phòng cho thuê dài hạn tại Hà Nội bao gồm 23 toà nhà với giá chào bán sơ cấp của tất cả các hạng ổn định so với quý trước, từ khoảng 1.000 USD – 2.500 USD/ m2 cho thời hạn thuê 30 đến 49 năm, chưa bao gồm VAT. Ông Matthew Powell, Giám đốc chi nhánh Savills Vietnam tại Hà Nội cho biết, năm 2011 thị trường văn phòng cho thuê sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh mạnh do nguồn cung tăng nhanh vượt xa nguồn cầu. Hoạt động của thị trường văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm có xu hướng ổn định, công suất thuê tăng nhẹ. Tuy nhiên, hoạt động của phân khúc văn phòng hạng A trong năm 2011 dự báo sẽ sụt giảm bởi nguồn cung lớn được đưa vào thị trường Viet Tower c n H Địa chỉ: 1 Thái Hà, Q. Đố g Đa, TP. Hà Nội Điện thoại: (84-4) 220 0220 Website: cbrevietnam.com Email: hanoi.marketing @ cbre.com o ự Viet Tower là cao ốc văn phòng và cửa hàng cho thuê ở quận Đống Đa, Hà Nội. Dự án cón h c á 18 tầng bao gồm luôn cả 2 tầng hầm với tổng diện tích lên tới 25,000 m2. Trong đó 15,000 m2 của 6 tầng đầu tiên dành cho các cửa hàng bán lẻ và 10,000 m2 của 10 tầng còn lại dành cho khối văn phòng. Nguy cơ khủng hoảng thừa văn phòng cho thuê (Đăng ngày 19 tháng 03 năm 2010 Theo nhận định của nhiều chuyên gia ngành BĐS, nhu cầu văn phòng cho thuê sẽ tăng nhẹ vào năm 2010 vì kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các DN trong nước đang mở rộng kinh doanh ... Tuy nhiên, dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng cho thuê hạng các từ khoảng 100 dự án, riêng trong năm 2010 sẽ có 170,00 m2 văn phòng được tung vào thị dẫn đến nguy cơ khủng hoảng thừa phân khúc BĐS này. Hà Nội và TP. TP.Hồ Chí Minh: Giá giảm, cung tăng Kết quả nghiên cứu thị trường của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy, TP. Chí Minh là khu vực giá cho thuê văn phòng giảm mạnh nhất tại châu Á. Cụ thể, vào đầu năm 2010, giá thuê văn phòng tại một số tòa nhà thuộc khu vực trung tâm Thành phố đã giảm gần 53% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tòa nhà mới xây dựng xong vẫn chưa khai thác hết diện tích cho thuê, trong khi một số công trình lớn lại sắp hoàn thành và đưa vào sử dụng như Tòa nhà tài chính - thương mại Bitexco Financial Tower. Nguy cơ khủng hoảng thừa cũng dần hiện hữu tại Hà Nội khi giá thuê đã tuột dốc 20-25% trong năm 2009. Trong khi đó, năm 2010 tại đây sẽ có nhiều dự án văn phòng được hoàn thành. Dự án lớn nhất là Keangnam Landmark Tower ở Mỹ Đình, khởi công vào tháng 8 / 2007 với tổng vốn đầu tư hơn 1,05 tỷ USD. Theo kế hoạch, dự án này được hoàn thành vào tháng 10/2010 sẽ cung cấp một lượng lớn văn phòng diện tích cho thuê. Một dự án văn phòng lớn khác tại Mỹ Đình là Crown Văn phòng nằm trong khách sạn tổ hợp, văn phòng, nhà ở Crown Plaza trên đường Lê Đức Thọ. Dự kiến, dự án này hoàn thành vào tháng 4 / 2010. Đây là tòa cao ốc gồm 2 tầng hầm, 23 tầng cao và 2 tầng kỹ thuật với tổng diện tích xây dựng khoảng 18,200 m2, diện tích cho thuê là 12,500 m2. Theo Savills Việt Nam, trong quý IV/2009, tổng lượng cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội đạt hơn 600,000 m 2, tăng khoảng 23% so với quý III/2009. Các văn phòng mới đi vào vận hành đã cung cấp thêm một diện tích đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Trong khi đó, công suất cho thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý III/2009. Cụ thể, công suất cho thuê văn phòng hạng A giảm 18%; công suất cho thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1%; công suất cho thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý III/2009 . Nhiều địa phương tỷ lệ lấp đầy thấp Cũng theo kết quả khảo sát mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường văn phòng cho thuê tại Đà Nẵng phát triển nhanh trong thời gian qua là kết quả của tăng trưởng kinh tế ấn tượng và môi trường này đầu tư thuận lợi tại địa phương . Trong quý IV/2009, thị trường Đà Nẵng có tổng số 19 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 62,500 m2. Giá thuê văn phòng tại Đà Nẵng dao động trong khoảng từ 5-17 USD/m2/tháng. Giá thuê trung bình giảm nhẹ so với quý III/2009, trong đó giá thuê cao nhất thuộc về các cao ốc lớn như Indochina Riverside Tower và Đà Nẵng Software Park là 17 USD/m2/tháng. Tỷ lệ thuê văn phòng trong quý IV/2009 là khoảng 69%, tăng khoảng 13% so với quý III/2009. Tại Bình Dương, thời điểm tháng 2 / 2010 có thêm 4 tòa nhà văn phòng cho thuê mới với tổng diện tích sử dụng cho thuê là 1,670 m2, nâng tổng số cao ốc văn phòng tại Bình Dương lên 6 cao ốc với tổng diện tích cho thuê là 3,520 m2. Giá thuê trung bình tại thời điểm này khoảng 10 và USD/m2/tháng công suất hoạt động chỉ có 47%. TP. Nha Trang hiện chỉ có ba cao ốc văn phòng cho thuê, cung cấp khoảng 5,275 m2 diện tích cho toàn thị trường. Giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Nha Trang được ghi nhận vào khoảng 13USD/m2/tháng. Công suất cho thuê tại thời điểm tháng 2 / 2010 giảm mạnh, còn trung bình khoảng 79% so với mức 91% trong tháng 11/2009. Quay về mức giá thực tế Theo nhận định của Savills, năm 2010 và các năm tiếp theo, khi nguồn cung phát triển mạnh, văn phòng cho thuê sẽ phải quay về với những mức giá thực tế hơn. Các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng các quyết định đầu tư vào phân khúc này. Mặt khác, ngay cả khách thuê cũng trở nên chuyên nghiệp và tinh tế hơn khi ý thức được rằng họ đang có rất nhiều lựa chọn. Và hơn thế nữa, khi tính cạnh tranh của thị trường cao hơn, bên cạnh các lựa chọn phong phú, họ còn có cơ hội thuê văn phòng với mức giá hợp lý hơn. Tuy nhiên, thị trường văn phòng cho thuê nói riêng không phải là một thị trường với đặc trưng là tính thanh khoản mà điểm khác biệt của thị trường này là tính dài hạn. Ông Matthew powell, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội của Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường BĐS Việt Nam tuy không còn trẻ nhưng rất tiềm năng. Biến động đó thật ra đây là biểu hiện của quá trình tiến hóa 'của thị trường này ". Theo đầu tư chứng khoán Dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở và trung tâm thương mại CT4 với tổng mức đầu tư khoảng 1.200 tỷ đồng, cao 45 tầng tại Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội dự kiến sẽ khởi công vào quý 3 năm 2009. Diện tích đất xây dựng Dự án là 5.672m2, cao 45 tầng cao (80.000m2 sàn) và 3 tầng hầm (15.000m2 sàn), trong đó 5 tầng dưới là văn phòng cho thuê, còn lại là căn hộ cao cấp có diện tích từ 120 -150m2/căn. Dự kiến hoàn thành Dự án vào cuối năm 2012. Nguồn đọc thêm: II) Phân tích tài chinh khả thi Để tư vấn cho công ty có nên thực hiện M&A toàn bộ số 10.000m2 diện tích cho thuê làm văn phòng tại Viet Tower hay không? Giá mua cao nhất mà công ty này có thể chấp nhận trả là bao nhiêu? Chúng ta sẽ sử dụng phương phân tích cửa trước và cửa sau để đánh giá dự án Phương pháp cửa trước: Đối với khoản vay ( nhánh sơ đồ bên phải) Đơn vị: USD STT Chỉ tiêu Giá trị 1 Giá thành bán( giá trị đầu tư BĐS) 15.000.000 2 Tỷ lệ vay (tính trên tổng vốn đầu tư) 75% 3 Giá trị khoản vay tối đa (1*2) 11.250.000 4 Hệ số hoàn trả ( tháng) ( tra bảng C4) 0.011011 5 Hệ số hoàn trả (năm) (4*12 tháng) 0.132132 6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm (3*5) 1.486.485 Đối với khoản vốn chủ sở hữu ( nhánh sơ đồ bên trái) STT Chỉ tiêu Giá trị 7 Tỷ lệ vốn CSH (tính trên tổng vốn đầu tư) 25% 8 Giá trị vốn CSH đầu tư (tối thiểu) (1*7) 3.750.000 9 Chi phí sử dụng vốn CSH (tối thiểu) 8% 10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của CSH (8*9) 300.000 STT Chỉ tiêu Giá trị 11 Thu nhập thực kinh doanh (6+10) 1.786.485 12 Phí kinh doanh (USD/m2) (dùng để trang trải các chi phí duy tu, thay thế…) 150 13 Diện tích kinh doanh (m2) 10.000 14 Tổng phí kinh doanh (12*13) 1.500.000 15 Tổng thu nhập thực tế (11+14) 3.286.485 16 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% 17 Tổng thu nhập tiềm năng [15/(1-tỷ lệ tổn thất không gian)] 3.572.266 18 Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m2) 357,2266 19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi [(14+6)/17] 83,6%< mức tối đa 20 Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 1,2= hệ số đảm bảo trả nợ tối thiểu Nhận xét: nhìn vào chỉ tiêu 19, 20 ta thấy dự án là khả thi vì ít tiềm ẩn rủi ro. Tuy nhiên do tính toán theo phương pháp phân tích khả thi cửa trước chỉ thoả mãn yêu cầu của người đầu tư chứ không thoả mãn được yêu cầu của người cho vay nên ta cần xét các hạng mục trên từ góc độ của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa sau. Phương pháp phân tích cửa sau : Giai đoạn 2009 là năm thị trường BĐS phân khúc thị trường thuê văn phòng ở Hà Nội có nhiều biến động và giá cho thuê văn phòng bình quân tại thị trường Hà Nội lúc này vào khoảng 29 USD/m2/tháng tức là 348 USD/m2/năm. Đơn vị: USD STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ 1 Tổng thu nhập dự kiến (giá thuê * diện tích KD) 348 * 10.000 = 3.480.000 2 Tỷ lệ tổn thất không gian 8% 3 Tổng thu nhập thực dự kiến ( ( 1 )* ( 1 - 8% ) ) 3.201.600 4 Tổng phí kinh doanh 150 * 10.000 = 1.500.000 5 Thu nhập kinh doanh dự kiến ( 3 - 4 ) 1.701.600 * Đối với khoản vay : Đơn vị: USD STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ 6 Hệ số đảm bảo nợ vay ( tối thiểu ) 1,2 7 Số tiền trả nợ ( năm ) ( 5 / 6 ) 1.418.000 8 Hệ số trả nợ ( tháng ) PMT(12%;20) 0,011011 9 Hệ số trả nợ ( năm ) 0,132132 10 Lượng tiền vay ( vốn gốc ) tối đa ( 7 / 9) 10.731.692,55 * Đối với khoản đầu tư của chủ sở hữu : Đơn vị: USD STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ 11 Luợng tiền mặt thu nhập mà chủ sở hữu được hưởng ( tối thiểu ) ( 5 – 7 ) 283.600 USD 12 Chi phí sử dựng vốn CSH ( tối thiểu ) 8 % / năm 13 Luợng vốn CSH có thể đầu tư ( tối đa ) ( 11/ 12 ) 3.545.000 USD 14 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS ( Giá BĐS mà nhà đầu tư có thể mua cao nhất ) ( 13 + 10 ) 14.276.692,55 USD 15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư ( 10/14 ) 75,17 % > 75 % 16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi ( 4 + 7 ) / 1 83,85 % < 85 % 17 Hệ số đảm bảo trả nợ ( 5/7 ) 1,2 = 1,2 Nhận xét : + Giá BĐS mà nhà đầu tư có thể mua cao nhất là : 14.276.692,55 USD. II. Đánh giá hiệu quả đầu tư: Đơn vị: USD STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ 1 Giá thành bán ( Giá trị đầu tư BĐS ) 15.000.000 2 Tỷ lệ vay 75 % 3 Giá trị khoản vay tối đa ( 1 * 2 ) 11.250..000 4 Hệ số trả nợ ( tháng ) ( Tra bảng C4 ) 0,011011 5 Hệ số trả nợ ( năm ) 0,132132 6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm ( 3 * 5 ) 1.486.485 STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ 7 Tỷ lệ vốn CSH 25 % 8 Giá trị vốn CSH đầu tư ( 1 * 7 ) 3.750.000 9 Chi phí sử dụng vốn CSH ( tối thiểu ) 8 % 10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu chủ sở hữu ( 8 * 9 ) 300.000 Thu nhập thực kinh doanh(6+10) : 1.786.485 USD * Đánh giá khả năng sinh lời của vốn đầu tư: STT CHỈ TIÊU GIÁ TRỊ a. Xác định thu nhập trước thuế của CSH: 1 Thu nhập thực kinh doanh 1.786.485 2 Số nợ phải trả ( năm ) 1.486.485 3 Thu nhập trước thuế của CSH 300.000 b. Xác định giá trị vốn CSH đầu tư 4 Giá mua BĐS 15.000.000 5 Giá trị khoản vay tối đa 11.250.000 6 Giá trị vốn CSH đầu tư 3.750.000 7 OCR=1/4 11,9% 8 EDR=3/6 8 % Nhận xét : OCR = 11,9 % nghĩa là thu nhập kinh doanh thực mong muốn của doanh nghiệp trên giá trị BĐS EDR = 8% nghĩa là tỷ lệ sinh lời trước thuế của doanh nghiệp. III. Kết luận: Doanh nghiệp có thể thực hiện dự án đầu tư trên vì nó đảm bảo khả năng thanh toán nợ đúng hạn tuy nhiên khả năng sinh lời của dự án là không cao. Vì vậy, doanh nghiệp cần phải tính toán và cân nhắc kỹ hơn nếu có 1 dự án nào khác; Cần phải so sánh và đánh giá hiệu quả đầu tư để có lựa chọn hợp lý nhất .