Đất đai và thị trường đất đai

tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. c) Xác định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn Đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí 110 số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị. Riêng đối với một số vị trí đất ở tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch nên đặc biệt thuận lợi cho việc kinh doanh và làm dịch vụ, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao; thì giá đất được qui định cao hơn, nhưng mức tối đa không được cao hơn quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn qui định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá. d) Định giá đất phi nông nghiệp ở nông thôn của Hà Nội Phân khu vực Để phục vụ cho công tác định giá đất ở khu vực nông thôn, theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 UBND Thành phố Hà Nội về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thì các xã vùng ngoại thành Hà nội được phân thành: xã giáp ranh nội thành, xã vùng đồng bằng và xã vùng trung du. Như vậy đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn chỉ tính đến các xã vùng đồng bằng và vùng trung du. Toàn thành phố Hà Nội có 75 xã thuộc vùng nông thôn, trong đó có 70 xã vùng đồng bằng và 5 xã vùng trung du. Cụ thể: Xã vùng đồng bằng Huyện Từ Liêm bao gồm các xã: Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Tây Tựu, Thượng Cát, Liên Mạc, Thuỵ Phương, Tây Mỗ, Đại Mỗ. Huyện Thanh Trì bao gồm các xã: Ngũ Hiệp, Hữu Hoà, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Liên Ninh, Tả Thanh Oai, Đại áng, Vạn Phúc. Huyện Gia Lâm bao gồm các xã: Yên Viên, Ninh Hiệp, Dương Xá, Phú Thị, Yên Thường, Đình Xuyên, Dương Hà, Kiêu Kỵ, Đa Tốn, Đặng Xá, Bát Tràng, Phù Đổng, Trung Mầu, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi, Kim Lan, Văn Đức. Huyện Đông Anh bao gồm các xã: Nguyên Khê, Uy Nỗ, Hải Bối, Tiên Dương, Cổ Loa, Xuân Canh, Đông Hội, Mai Lâm, Vĩnh Ngọc, Kim Chung, Nam Hồng, Võng La, Bắc Hồng, Vân Nội, Xuân Nộn, Việt Hùng, Kim Nỗ, Dục Tú, Tầm Xá, Vân Hà, Đại Mạch, Liên Hà, Thuỵ Lâm. Huyện Sóc Sơn bao gồm các xã: Phù Lỗ, Phú Minh, Phú Cường, Thanh Xuân, Mai Đình, Quang Tiến, Xuân Thu, Kim Lũ, Trung Giã, Đức Hoà, Tân Minh, Bắc Phú, Đông Xuân, Tân Dân, Tân Hưng, Việt Long, Hiền Ninh, Xuân Giang, Tiên Dược, Phù Linh. Xã vùng trung du bao gồm các xã: Nam Sơn, Bắc Sơn, Minh Trí, Minh Phú, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn. Đồng thời để xác định giá đất cho đất phi nông nghiệp, UBND thành phố Hà Nội tiến hành phân loại các trục đường chính ngoại thành thành phố Hà Nội theo 3 loại đường phố chính. Toàn bộ các đường thuộc 5 huyện ngoại thành thành phố Hà Nội thể hiện ở bảng 5.16. Bảng 5. 16. Phân loại đường trục chính ngoại thành thành phố Hà Nội Số TT Đoạn đường Phân loại I Huyện Từ Liêm a Quốc lộ 1 - Đường 32 + Cầu Diễn (Hồ Tùng Mậu - Cầu vượt đường sắt) I 111 + Cầu vượt đường sắt đến hết địa phận Hà Nội II 2 + Đường Láng - Hoà Lạc I b Đường địa phương 3 Đường đê Sông Hồng (từ địa phận huyện Từ Liêm qua cầu Thăng Long đến hết địa phận Từ Liêm (xã Thượng Cát) III 4 Đường 69* + Đoạn 1: từ giáp địa phận quận Cầu Giấy đến đường Phạm Văn Đồng* + Đoạn 2: từ đường Phạm Văn Đồng đến hết địa phận xã Đông Ngạc* + Đoạn 3: Đoạn qua xã Thụy Phương II IV II 5 Đường 70 + Đoạn từ ngã ba đi Quốc Oai đến hết địa phận Hà Nội + Đoạn từ thôn Ngọc Trục Đại Mỗ đến Nhổn + Đoạn từ Nhổn đến đê Sông Hồng III II III 6 Đường 72 (ngã ba Biển Sắt - hết địa phận Từ Liêm) II 7 Đường Kinh tế Miền Tây III 8 Đường Liên Mạc - Phú Diễn III 9 Đường Thuỵ Phương - Thượng Cát (tạm gọi) (Cống Liên Mạc - đường 70 xã Thượng Cát) III 10 Đường vào Trại gà (từ hết thị Cầu Diễn - Sông Pheo) III 11 Đường vào xí nghiệp Vi sinh III 12 Đường Yên Hoà đến xã Đại Mỗ II 13 Đoạn từ đường 69 đi Đại học Cảnh sát, Mỏ Địa chất III 14 Đường đê Sông Hồng* Đoạn từ địa phận quận Tây Hồ qua xã Đông Ngạc III II Huyện Thanh Trì a Quốc lộ 1 Quốc lộ 1A từ cuối Thị trấn Văn Điển đến hết địa phận huyện Thanh Trì I 2 Quốc lộ 1B Pháp Vân - Cầu Giẽ (địa phận huyện Thanh Trì) I b Đường địa phương 3 Đường đê Sông Hồng (đoạn Huyện Thanh Trì) II 4 Đoạn từ Ngọc Hồi đến Đê Sông Hồng II 5 Đoạn hết Thị trấn Văn Điển - Giáp địa phận Hà Tây II 6 Đường Liên xã (Thị trấn Văn Điển qua xã Tam Hiệp Hoàng Liệt) III 7 Đường liên xã Đông Mỹ - Vạn Phúc - Đê sông Hồng (Đông Mỹ - Đê sông Hồng) III 8 Đường liên xã Liên Ninh (từ Liên Ninh - Đại áng) III 9 Đường liên xã QL 70- Tả Thanh Oai + Đoạn Quốc lộ 70 đến đường rẽ vào thôn Siêu Quần. + Từ đường rẽ vào thôn Siêu Quần đến địa phận Hà Tây II III 10 Đường liên xã QL1A - Liên Ninh - Đông Mỹ (Từ QL1A - Đông Mỹ) III 11 Đường Ngọc Hồi - Yên Kiện - Lạc Thị III 12 Đường từ cuối Thị trấn Văn Điển - Tứ Hiệp - Đê sông Hồng III 13 Đường vào xã Vĩnh Quỳnh - Đại áng + Từ cuối Thị trấn Văn Điển đến cuối Xã Vĩnh Quỳnh. + Từ cuối xã Vĩnh Quỳnh đến Hà Tây II III 14 Kim Giang (từ Đại Kim - QL 70) III III Huyện Gia Lâm a Quốc lộ 1 Cuối phố Hà Huy Tập đến hết địa phận Hà Nội II 2 - Quốc lộ 5 112 + Nguyễn Văn Linh đến hết địa phận xã Trâu Quỳ I + Dương Xá đến hết địa phận Hà Nội II 3 - Quốc lộ 179 III 4 - Quốc lộ 181 (từ 179 đến hết địa phận Hà Nội) III b Đường địa phương 5 - Cổ Bi (dốc Hội-đường QLộ 5) III 6 - Dốc Lã - Trung Mầu III 7 - Dốc Vân - Dốc Lã (Yên Viên) III 8 - Đường Kiên Thành (từ quốc lộ 5 đến 179 cũ) III 9 - Đường từ ĐHNN 1 đi Bát Tràng (hoặc đê sông Hồng) III 10 - Đường từ Đa Tốn đi đê Sông Hồng III 11 - Đường từ Đa Tốn đi Kiêu Kị III 12 - Đường trong Đại học NN1 (áp dụng với trục chính) II 13 - Ngô Xuân Quảng II 14 - Ninh Hiệp - Đình Xuyên - Dương Hà III 15 - Phan Đăng Lưu III 16 - Thiên Đức (Hà Huy Tập - Dốc Vân) II 17 - Từ Hà Huy Tập vào Đình Xuyên III 18 - Vành đai III (đi Lạng Sơn thuộc quận Long Biên) I IV Huyện Đông Anh a Quốc lộ 1 Quốc lộ 3 - Đoạn Cầu Đuống - Cầu Đôi I - Đoạn Thị trấn Đông Anh - Phù Lỗ I 2 - Đường Bắc Thăng Long - Quốc lộ 3 I 3 - Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài II 4 Quốc lộ 3 đi bến phà Đông Trù III b Đường địa phương 5 Chợ Sa (Cổ Loa) đi Chợ Tó III 6 Đường từ quốc lộ 3 đi nông trường Đông Anh II đi ga Bắc Hồng III 7 Đường từ Trung tâm Y tế Huyện đi Đền Sái III 8 Đường từ cầu Kênh giữa - Nam Hồng - Cầu Đò So III 9 Đường từ Trạm biến thế đi đường cao tốc III 10 Quốc lộ 3 đi ga Đông Anh, ấp Tó, Uy Nỗ, Việt Hùng III 11 Quốc lộ 23B* III 12 Cầu kênh giữa đi UBND xã Kim Nỗ III 13 Chợ Kim đi Nguyên Khê đi Bắc Hồng III 14 Ga Cổ Loa đi Cổng Trắng đi ấp Tó III 15 Cổng trắng đi ga Cổ Loa đi Dục Tú III 16 Ngã ba chợ Vân Trì đi chợ Bỏi III 17 Ngã ba đồng Lủi đi chợ Cổ Loa III 18 Quốc lộ 3 đi Xưởng phim đi Cổ Loa III 19 Chợ Sa vào khu di tích Cổ Loa III 20 Đường từ Vân Nội đi Kim Nỗ, Kim Chung III 21 Đường Nam Hà ( từ xãViệt Hùng vào xã Vân Hà ) III 22 Đường Kinh tế Miền Đông III 23 Chợ Vân Trì đi Ga Bắc Hồng III V Huyện Sóc Sơn a Quốc lộ 113 1 Quốc lộ 2 - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết xã Thanh Xuân I - Cuối xã Thanh Xuân đến hết địa phận Hà Nội II - Đoạn từ Quốc lộ 2 vào sân bay Nội Bài I 2 Đường Bắc Thăng Long - Nội Bài (thuộc các xã Phú Cường, Quang Tiến, Thanh Xuân) II 3 Quốc lộ 3 - Đoạn từ Phù Lỗ đến hết Phù Linh I - Đoạn thuộc các xã Trung Giã, Tân Minh. II 4 Đường 131 II b Đường địa phương 5 Đường Phù Lỗ - Đò Lo III 6 Đường Nỉ đi Cà phê Tân Phúc (đường 35) III 7 Đường từ Quốc lộ 3 đi đền Sóc III 8 Đường từ Quốc lộ 3 đi Minh Trí, Xuân Hoà III 9 Đường 35 đi Bắc Sơn III 10 Đường 131 đi Bắc Phú III 11 Đường 131 - Hiền Ninh III 12 Núi Đôi - Thá III 13 Quốc lộ 3 - Cầu Vát III (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội, *Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 của UBND thành phố Hà Nội) Giá đất quy định Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông có tên trong bảng 5.16 chia thành 3 loại đường (I, II, III) và 4 vị trí (1, 2, 3, 4), được quy định tại bảng 5.17. Bảng 5. 17. Giá đất ở và giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông Đơn vị tính: đồng/m2 Vị trí lô đất Đất ởĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 3 750 000 3 000 000 2 600 000 Vị trí 2 2 800 000 2 300 000 1 900 000 Vị trí 3 2 200 000 1 800 000 1 500 000 Vị trí 4 1 700 000 1 400 000 1 250 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới hè đường Theo giá đất khu dân cư nông thôn Vị trí lô đất Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệpĐoạn loại I Đoạn loại II Đoạn loại III Vị trí 1 áp dụng trong phạm vi từ chỉ giới hè đường đến 200m 2 630 000 2 100 000 1 830 000 Vị trí 2 1 690 000 1 380 000 1 180 000 Vị trí 3 1 210 000 1 120 000 1 000 000 Vị trí 4 1 050 000 1 000 000 950 000 Ngoài 200m tính từ chỉ giới hè đường Theo giá đất khu dân cư nông thôn (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) 114 Giá đất trong khu vực nông thôn được quy định đến từng xã trong các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (bảng 5.18). Mức giá đất ở được xây dựng cao nhất là các xã thuộc huyện Từ Liêm và Thanh Trì (Xuân Phương, Phú Diễn, Minh Khai, Ngũ Hiệp) là 1,25 triệu đồng/m2. Các xã có mức giá đất ở thấp nhất (100 nghìn đồng/m2) là Nam Sơn, Bắc Sơn, Hồng Kỳ thuộc huyện Sóc Sơn. Bảng 5. 18. Giá đất ở nông thôn Đơn vị tính: đồng/m2 Số thứ tự Tên địa phương Mức giá Đất ở Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp I Huyện Từ Liêm 1 Xã Xuân Phương 1 250 000 900 000 2 Xã Phú Diễn 1 250 000 900 000 3 Xã Minh Khai 1 250 000 900 000 4 Xã Tây Tựu 1 000 000 750 000 5 Xã Thượng Cát 1 000 000 750 000 6 Xã Liên Mạc 920 000 700 000 7 Xã Thuỵ Phương 920 000 700 000 8 Xã Tây Mỗ 920 000 700 000 9 Xã Đại Mỗ 1 000 000 750 000 II Huyện Thanh Trì 1 Xã Ngũ Hiệp 1 250 000 900 000 2 Xã Hữu Hoà 920 000 700 000 3 Xã Ngọc Hồi 920 000 700 000 4 Xã Vĩnh Quỳnh 1 000 000 750 000 5 Xã Duyên Hà 800 000 600 000 6 Xã Đông Mỹ 800 000 600 000 7 Xã Liên Ninh 920 000 700 000 8 Xã Tả Thanh Oai 800 000 600 000 9 Xã Đại áng 800 000 600 000 10 Xã Vạn Phúc 800 000 600 000 III Huyện Gia Lâm 1 Xã Yên Viên 920 000 700 000 2 Xã Ninh Hiệp 920 000 700 000 3 Xã Dương Xá 800 000 600 000 4 Xã Phú Thị 650 000 500 000 5 Xã Yên Thường 800 000 600 000 6 Xã Đình Xuyên 920 000 750 000 7 Xã Dương Hà 920 000 750 000 8 Xã Kiêu Kỵ 650 000 500 000 9 Xã Đa Tốn 650 000 500 000 10 Xã Đặng Xá 650 000 500 000 11 Xã Bát Tràng 800 000 600 000 12 Xã Phù Đổng 650 000 500 000 13 Xã Trung Mầu 650 000 500 000 14 Xã Dương Quang 650 000 500 000 15 Xã Kim Sơn 650 000 500 000 16 Xã Lệ Chi 500 000 350 000 115 17 Xã Kim Lan 650 000 500 000 18 Xã Văn Đức 650 000 500 000 IV Huyện Đông Anh 1 Xã Nguyên Khê 650 000 500 000 2 Xã Uy Nỗ 800 000 600 000 3 Xã Hải Bối 800 000 600 000 4 Xã Tiên Dương 650 000 500 000 5 Xã Cổ Loa 500 000 350 000 6 Xã Xuân Canh 500 000 350 000 7 Xã Đông Hội 500 000 350 000 8 Xã Mai Lâm 650 000 500 000 9 Xã Vĩnh Ngọc 650 000 500 000 10 Xã Kim Chung 800 000 600 000 11 Xã Nam Hồng 800 000 600 000 12 Xã Võng La 650 000 500 000 13 Xã Bắc Hồng 650 000 500 000 14 Xã Vân Nội 650 000 500 000 15 Xã Xuân Nộn 650 000 500 000 16 Xã Việt Hùng 500 000 350 000 17 Xã Kim Nỗ 650 000 500 000 18 Xã Dục Tú 500 000 350 000 19 Xã Tầm Xá 650 000 500 000 20 Xã Vân Hà 500 000 350 000 21 Xã Đại Mạch 650 000 500 000 22 Xã Liên Hà 500 000 350 000 23 Xã Thuỵ Lâm 500 000 350 000 V Huyện Sóc Sơn 1 Xã Phù Lỗ 650 000 500 000 2 Xã Phú Minh 650 000 500 000 3 Xã Phú Cường 650 000 500 000 4 Xã Thanh Xuân 650 000 500 000 5 Xã Mai Đình 650 000 500 000 6 Xã Quang Tiến 650 000 500 000 7 Xã Xuân Thu 350 000 250 000 8 Xã Kim Lũ 350 000 250 000 9 Xã Trung Giã 500 000 350 000 10 Xã Đức Hoà 500 000 350 000 11 Xã Tân Minh 500 000 350 000 12 Xã Bắc Phú 350 000 250 000 13 Xã Đông Xuân 500 000 350 000 14 Xã Tân Dân 350 000 250 000 15 Xã Tân Hưng 350 000 250 000 16 Xã Việt Long 350 000 250 000 17 Xã Hiền Ninh 500 000 350 000 18 Xã Xuân Giang 350 000 250 000 19 Xã Tiên Dược 650 000 500 000 20 Xã Phù Linh 500 000 350 000 21 Xã Nam Sơn 100 000 90 000 22 Xã Bắc Sơn 100 000 90 000 116 23 Xã Minh Trí 200 000 150 000 24 Xã Minh Phú 200 000 150 000 25 Xã Hồng Kỳ 100 000 90 000 (Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội) Để xác định giá đất phi nông nghiệp ở khu vực nông thôn tại thành phố Hà Nội phải biết được các đường trục chính thuộc ngoại thành Hà Nội (bảng 5.16). Khi xác định giá đất trong khu vực cần biết được đường trục chính của mình nằm ở loại nào, căn cứ vào bảng giá quy định cho đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khu vực ven trục đường giao thông (bảng 5.17) để xác định giá cho từng thửa đất nằm trong phạm vi cách 200 m so với đường giao thông, các vị trí nằm ngoài phạm vi 200 m giá đất được tính theo bảng giá đất ở và kinh doanh khu vực nông thôn bảng 5.18. 2.2. Định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị a) Khung giá quy định Ðô thị là nơi tập trung dân cư, với cơ cấu lao động chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, là trung tâm thương nghiệp và có thể là công nghiệp, thành phố hay thị trấn... Nói cách khác đó là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của cả nước, của một vùng, của một tỉnh hay một huyện nào đó. Nền kinh tế càng phát triển thì càng có nhiều đô thị và quy mô của các đô thị càng lớn. Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Khung giá đất ở tại đô thị được quy định theo mức giá tối thiểu và giá tối đa cho 6 loại đô thị, dao động từ 30 nghìn đồng/m2 đến 67,5 triệu đồng/m2 (bảng 5.19) Bảng 5. 19. Khung giá đất ở tại đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đô thị Ðặc biệt I II Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 Loại đô thị III IV V Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị được quy định ở bảng 5.17, giá tối thiểu thấp nhất của đô thị loại V là 15 nghìn đồng/m2, giá tối đa của đô thị đặc biệt là 47,81 triệu đồng/m2. Bảng 5. 20. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị Ðơn vị tính: Nghìn đồng/m2 Loại đô thị Ðặc biệt I II Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 1.000,0 47.810,0 250,0 29.500,0 100,0 20.000,0 117 Loại đô thị III IV V Mức giá G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa G.tối thiểu G.tối đa 50,0 13.500,0 40,0 8.500,0 15,0 4.500,0 (Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ) b) Phân loại đô thị Khoản 1, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định: đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Ðối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V. Mục đích của việc phân loại đô thị Mục đích của việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị được quy định ở Ðiều 2 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001. Việc phân loại đô thị và xác định cấp quản lý đô thị nhằm xác lập cơ sở cho việc: 1. Tổ chức, sắp xếp và phát triển hệ thống đô thị trong cả nước; 2. Phân cấp quản lý đô thị; 3. Lập, xét duyệt quy hoạch xây dựng đô thị; 4. Xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các tiêu chuẩn, các chính sách và cơ chế quản lý phát triển đô thị. Các yếu tố cơ bản phân loại đô thị Khoản 2, Ðiều 3 Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 có quy định các yếu tố cơ bản phân loại đô thị là: 1. Chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%; 3. Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của nhân dân tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy định đối với từng loại đô thị; 4. Quy mô dân số ít nhất là 4.000 người; 5. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị. Các loại đô thị Ðô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (Chương II Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001) Ðô thị loại đặc biệt Ðô thị loại đặc biệt phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây : 1. Thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học-kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng về cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 1000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại I Ðô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên; 118 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại II Ðô thị loại II phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 25 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại III Ðô thị loại III phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại IV Ðô thị loại IV phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên. Ðô thị loại V Ðô thị loại V phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây: 1. Ðô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hoá và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một huyện hoặc một cụm xã; 2. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên; 3. Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh; 4. Quy mô dân số từ 4.000 người trở lên; 5. Mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên. Lưu ý: Tiêu chuẩn phân loại đô thị áp dụng cho các trường hợp đặc biệt (đối với một số đô thị loại III, loại IV và loại V) (Ðiều 14). 1. Ðối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo? thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải đảm bảo mức tối thiểu bằng 70% mức tiêu chuẩn quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này. 2. Ðối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định tại các Ðiều 8, 9, 10, 11, 12, 13 của Nghị định này. Tiêu chuẩn phân loại đô thị Bảng 5. 21. Tiêu chuẩn đánh giá phân loại đô thị 119 (Thông tư liên tịch số 02/2002-TTLT-BXD-TCCP) 1 Theo yếu tố chức năng 25 1 Theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị 10 152 Theo chỉ tiêu kinh tế ?xã hội 2 Theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động 20 3 Theo yếu tố cơ sở hạ tầng 30 1 Nhà ở 5 2 Công trình công cộng 4 3 Giao thông 5 4 Cấp nước 4 5 Thoát nước 4 6 Cấp điện và chiếu sáng đô thị 3 7 Thông tin và bưu điện 2 8 Vệ sinh môi trường đô thị 3 4 Theo yếu tố quy mô dân số đô thị 15 5 Theo yếu tố mật độ dân số 10 Tổng 100 Bảng 5. 22. Ðánh gíá theo chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng của đô thị (10 điểm) TT Loại đô thị Chỉ tiêu vị trí và phạm vi ảnh hưởng Ðiểm 1 Ðặc biệt Thủ đô, thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia 10 Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia 7 2 I Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm tổng hợp cấp quốc gia 10 Thành phố trực thuộc Trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia, trung tâm tổng hợp vùng 7 3 II Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp quốc gia và trung tâm tổng hợp cấp vùng 10 Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc thành phố thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 7 4 III Thành phố trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp vùng và trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10 Thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 7 5 IV Thị xã tỉnh lỵ thuộc tỉnh, đô thị trung tâm tổng hợp cấp tỉnh 10 Thị xã thuộc tỉnh, thuộc thành phố trực thuộc trung ương, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp tỉnh hoặc thị trấn trung tâm tổng hợp của huyện và trung tâm chuyên ngành của tỉnh 7 6 V Thị xã thuộc tỉnh, thị trấn huyện lỵ thuộc huyện và là trung tâm tổng hợp cấp huyện 10 Thị trấn thuộc huyện, đô thị trung tâm chuyên ngành cấp huyện và trung tâm tổng hợp cấp tiểu vùng 7 120 Bảng 5. 23. Ðánh giá theo chỉ tiêu kinh tế-xã hội TT Loại đô thị Chỉ tiêu Ðặc biệt 1 2 3 4 5 Ðiểm 1 Tổng thu ngân sách trên địa bàn (tỷ đồng/năm) > 1000 500 > 100 40 > 20 10 3 700 350 70 28 14 7 2,1 2 Thu nhập bình quân đầu người năm (USD/người) > 1000 900 600 500 400 300 3 700 630 420 350 280 210 2,1 3 Cân đối thu chi ngân sách (chi thường xuyên) Cân đối dư Cân đối dư Cân đối dư Cân đối dư Cân đối dư Cân đối đủ hoặc dư 2 Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối đủ Cân đối thiếu < 20% Cân đối thiếu < 30% 1,4 4 Mức tăng trưởng kinh tế trung bình năm (%) Trên 10% 9% 7% 6% 5% 4% 3 Trên 7% 6,3% 4,9% 4,2% 3,5% 2,8% 2,1 5 Tỷ lệ các hộ nghèo (%) Dưới 7% Dưới 9% Dưới 10% Dưới 12% Dưới 15% Dưới 17% 2 Dưới 10% Dưới 13% Dưới 15% Dưới 17% Dưới 20% Dưới 25% 1,4 6 Mức tăng dân số hàng năm (%), trong đó mức tăng dân số tự nhiên phải đảm bảo chỉ tiêu kế hoạch hoá phát triển dân số của mỗi địa phương Trên 2,2% Trên 2,0% Trên 1,8% Trên 1,6% Trên 1,4% Trên 1,2% 2 Trên 1,5% Trên 1,4% Trên 1,2% Trên 1,1% Trên 1,0% Trên 0,9% 1,4 Bảng 5. 24. Ðánh giá phân loại đô thị theo yếu tố tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động (20 điểm) TT Ðiểm Loại đô thị Chỉ tiêu lao động phi nông nghiệp (%) 65 70 75 80 85 90 100 1 Ðặc biệt 14 20 2 I 14 20 20 3 II 14 20 20 20 4 III 14 20 20 20 20 5 IV 14 20 20 20 20 20 6 V 14 20 20 20 20 20 20 Bảng 5. 25. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố cơ sở hạ tầng (30 điểm) TT Các chỉ tiêu Thang Ðiểm Các chỉ tiêu đánh giá xếp 121 điểm loại đô thị 1 Nhà ở 5 A 5,0 A: Ðạt được hoặc vượt tiêu chuẩn, quy phạm, quy chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị B 3,5 2 Công trình công cộng 4 A 4,0 B 2,8 3 Giao thông 5 A 5,0 B 3,5 4 Cấp nước 4 A 4,0 B 2,8 5 Cấp điện, chiếu sáng 3 A 3,0 B: Ðạt mức tối thiểu bằng 70% so với quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế quy hoạch xây dựng và các quy định hiện hành các loại đô thị B 2,1 6 Thoát nước mưa, nước bẩn 4 A 4,0 B 2,8 7 Thông tin, bưu điện 2 A 2,0 B 1,4 8 Vệ sinh môi trường đô thị 3 A 3,0 B 2,1 Bảng 5. 26. Các chỉ tiêu về nhà ở và công trình công cộng TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Diện tích xây dựng nhà ở m2sàn/ người 10 10 10 12 12 12 2 Tỷ lệ nhà ở kiên cố so với tổng quỹ nhà % Trên 60 60 60 40 40 30 3 Ðất xây dựng công trình công cộng cấp khu ở m2/ người 1,5-2,0 1,5- 2,0 1,5- 2,0 1,0- 1,5 1,0-1,5 1,0- 1,5 4 Chỉ tiêu đất dân dụng m 2/ người 54-61 54-61 54-61 61-78 61-78 61-78 5 Ðất xây dựng công trình phục vụ công cộng cấp đô thị m2/ người 4-5 4-5 4-5 3-5 3-4 3-3,5 Bảng 5. 27. Các chỉ tiêu về giao thông TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Ðầu mối giao thông Cấp Quốc tế Quốc gia Quốc tế Quốc gia Quốc gia Vùng Vùng Tỉnh Tỉnh Tiểu vùng Tiểu vùng 2 Tỷ lệ đất giao thông đô thị với đất xây dựng đô thị % 24-26 23-25 21-23 18-20 16-18 16-18 122 3 Mật độ đường chính (đường rải nhựa) km/km 2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5 4 Tỷ lệ vận tải hành khách công cộng tối thiểu % 10 6 4 2 0 0 Bảng 5. 28. Chỉ tiêu cấp nước TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt lít/người/ngày 150 120 100 80 80 80 2 Tỷ lệ số dân được cấp nước sạch % 80 80 70 70 60 50 Bảng 5. 29. Chỉ tiêu thoát nước TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Mật độ đường ống thoát nước chính km/km 2 4,5-5 4,5-5 4,5-5 3,5-4 3,5-4 3-3,5 2 Tỷ lệ nước bẩn được thu gom và xử lý % 80 80 60 60 30 20 Bảng 5. 30. Chỉ tiêu về cấp điện và chiếu sáng đô thị TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Chỉ tiêu cấp điện sinh hoạt kWh/ng/ năm > 1000 1000 700 700 350 250 2 Tỷ lệ đường phố chính được chiếu sáng % 100 100 95 90 85 80 Bảng 5. 31. Chỉ tiêu về thông tin và bưu điện TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Bình quân số máy trên số dân máy/100 người 10 8 8 6 6 4 Bảng 5. 32. Chỉ tiêu về vệ sinh môi trường TT Chỉ tiêu Ðơn vị Loại đô thị Ðặc biệt I II III IV V 1 Ðất cây xanh toàn đô thị m2/ người >15 >10 >10 >10 710 7 123 2 Ðất cây xanh công cộng (trong khu dân dụng) m2/ người 8 8 7 7 7 4 3 Tỷ lệ rác và các chất thải rắn được thu gom, xử lý bằng công nghệ thích hợp % 100 90 90 90 80 65 Bảng 5. 33. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố quy mô dân số đô thị (15 điểm) TT Ðiểm Loại đô thị Quy mô dân số đô thị (1000 người) 4 50 100 250 500 1500 >1500 1 Ðặc biệt 10 15 2 I 10 15 15 3 II 10 15 15 15 4 III 10 15 15 15 15 5 IV 10 15 15 15 15 15 6 V 10 15 15 15 15 15 15 Bảng 5. 34. Ðánh giá tiêu chuẩn phân loại đô thị theo yếu tố mật độ dân số đô thị (10 điểm) TT Ðiểm Loại đô thị Ðơn vị người/km2 4000 6000 8000 10000 12000 15000 >15000 1 Ðặc biệt 7 10 2 I 7 10 10 3 II 7 10 10 10 4 III 7 10 10 10 10 5 IV 7 10 10 10 10 10 6 V 7 10 10 10 10 10 10 Bảng 5. 35. Ðánh giá tổng hợp các tiêu chuẩn phân loại đô thị TT Các yếu tố đánh giá Ðơn vị Thang điểm Các chỉ tiêu Tổng số điểmHiện trạng QHXD đợt đầu 1 Chức năng 25 17-25 2 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp % 20 15-20 3 Cơ sở hạ tầng 30 21-30 3.1. Nhà ở 3.2. Công trình công cộng 3.3. Giao thông 3.4. Cấp nước 3. Cấp điện, chiếu sáng 3.6. Thoát nước 3.7. Thông tin liên lạc 3.8. VSMT đô thị 4 Dân số người 10 10-15 124 5 Mật độ dân số ng/km2 15 7-10 Tổng cộng 70-100 c) Phân loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. (NĐ-188) Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 của liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố. Ðường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Ðường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. (NĐ-188) Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. (NĐ-188) Tiêu chuẩn phân loại đường phố Ðường phố loại I: là nơi có điều kiện đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, có giá đất thực tế cao nhất. Ðường phố loại II: là nơi có điều kiện thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng tương đối đồng bộ, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại I. Ðường phố loại III: là nơi có điều kiện tương đối thuận lợi đối với hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh hoạt, có cơ sở hạ tầng chủ yếu đồng bộ: cấp điện, cấp nước và thoát nước, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại II. Ðường phố loại IV: làcác đường phố còn lại, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình đường phố loại III. Một đường phố có nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ sở hạ tầng và các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đường được xếp loại đường phố tương ứng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ðối với những đô thị có các tiểu vùng khac nhau về điều kiện sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có hệ thống các loại đường phố theo cách phân loại như trên. d) Phân loại vị trí Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Căn cứ vào loại đường phố đã được UBND tỉnh, thành phố quyết định, phân loại vị trí đất cụ thể như sau: Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở mặt tiền. Vị trí 2: áp dụng đối với đất trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ô-tô hoặc xe ba bánh vào tận nơi...). 125 Vị trí 3: áp dụng đối với đất của những hộ độc lập nhưng phải đi qua nhà mặt tiền, đất ở trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (ô-tô hoặc xe 3 bánh không vào được...). Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, các hẻm thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém. Trong mỗi loại đường phố không nhất thiết phải xếp đủ 4 vị trí đất, mà căn cứ vào từng đường phố để xếp, có thể xếp ít vị trí hơn, nhưng phải xếp từ vị trí 1 tương ứng với mức giá cao nhất trở xuống. 2.3. Xác định giá đất ở đô thị a) Cơ sở - Tiêu chuẩn thiết kế qui hoạch xây dựng đô thị TCN 82-81 ngày 19/2/1981 về phân loại đường đô thị. - Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại đất - Thông tư 114/2004/TT-BTC về Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất . - Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất b) Trình tự và phương pháp Bước 1. Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá. Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị 1. Phân loại đường phố 2. Phân loại vị trí Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, việc định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau: + Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất: Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất theo cách ở Phần 8. và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất. Giá đất của từng vị trí (tính trên một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên. + Cách thứ hai: Định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc từng đường phố. Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn. Hệ số vị trí định giá đất của tất cả các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất. 126 Giá đất của tất cả các loại đất được định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất. Ví dụ: Giả định xác định giá đất ở, vị trí 1 đường loại 1 đô thị đặc biệt theo khung giá do Chính phủ quy định là 67.000.000đ/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại 1 theo thứ tự là : 1; 0,8; 0,65; 0,4 thì giá đất của các vị trí tiếp theo vị trí số 1 như sau: Vị trí đất Hệ số vị trí định giá Giá vị trí đất xác định trước (1.000đ/m2) Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) 1 2 3 4 = 2 x 3 Vị trí số 1 Vị trí số 2 Vị trí số 3 Vị trí số 4 1,00 0,80 0,65 0,40 67.000 67.000 53.600 43.550 26.800 Ðối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn, khu đô thị mới chưa được xếp loại đô thị nằm ở khu vực đất nông thôn (ngoài địa giới của đất đô thị như thành phố, thị xã đã được xếp loại đô thị), khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại V quy định tại Khoản 1 và giới hạn cho phép vận dụng qui định tại Khoản 2 Ðiều 6 Nghị định số 188/2004/NÐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2.4. Một số luật định giá áp dụng trong định giá đất đô thị a) Luật Hoffman và Hoffman-Neill Luật Hoffman và Hoffman-Neill được phát biểu đầu tiên khoảng năm 1866. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, dựa trên giả định rằng 50 ft đầu từ mặt tiền của một lô đất có độ sâu 100 ft, có giá trị bằng 2/3 giá trị của lô đất. Luật này đã được tính toán theo bảng độ sâu chia theo đơn vị độ dài của Anh là ft Với độ sâu từ 1-200 ft. 1 ft = 12 incher; 1incher = 2,54 cm b) Luật Harper Luật này nguyên gốc là ở Luân đôn; nó là cách tốt nhất để nhớ, người định giá hay sinh viên không nhất thiết phải tuân theo hoặc thứ tự để giảng giải cho độ sâu. Luật này được áp dụng đối với mảnh đất hình chữ nhật, nguyên tắc này là giá trị của một lô đất thay đổi trực tiếp với căn bậc 2 của độ sâu, và nhân tố độ sâu là giá trị căn bậc hai của độ sâu so với độ sâu của lô đât. df = 10 d / D df = Nhân tố độ sâu, d, D = Ðộ sâu (ft) Ví dụ: Giá trị của lô đất có chiều sâu là 50 ft sẽ xấp xỉ 0,7 (hay 70%) giá trị lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng bề rộng mặt tiền). Nếu chiều sâu của lô đất là 81 ft, sẽ có giá trị bằng 0,9 (hay 90%) giá trị của lô đất tương tự có chiều sâu 100 ft (với cùng chiều rộng mặt tiền). D d 127 d) Luật 4-3-2-1 Luật này chia 40% giá trị của một lô đất có chiều sâu là 100 ft. đến 25 ft. đầu tiên; 30% giá trị đến 25 ft. thứ 2; 20% đến 25 ft. thứ 3; và 10% còn lại là phần tư cuối cùng. Nó sẽ tương đương với độ sâu 50 ft. của luật Hoffman-Neill có giá trị là 66.7%; luật Harper là 70,7%; và luật 4-3-2-1 là 70%. Ðiều đó đáng lưu ý để tìm ra những nguyên tắc mà chúng thay đổi sẽ cho những kết quả với những lý do khác nhau. 100 10% 25 20% 25 30% 25 40% 25 e) Nguyên tắc tính giá trị của lô đất có hình thể không bình thường (Nguyên tắc của Úc) Một nguyên tắc được sử dụng nhiều ở Úc để xác định giá trị của những lô đất có hình thể không bình thường. Trước tiên phải xác định được mặt tiền tương đương. Chiều rộng mặt tiền tương đương bằng hai lần mặt tiền cộng thêm vào chiều rộng của đường đáy và chia kết quả làm 3. Giá trị của lô đất bằng giá trị của 1 đơn vị gốc nhân với chiều rộng mặt tiền tương đương và nhân tố độ sâu. d = (2dm + dđ) / 3 d: chiều rộng mặt tiền tương đương? dm: chiều rộng mặt tiền dđ: chiều dài đáy dđ dm Ví dụ Ví dụ 1: Tính giá trị của các lô đất sau Giá 1m mặt tiền là 100 triệu đồng; Giá đất = G * d * df 100 R 128 50 Q 25 P 5m 5m 5m G là giá 1m mặt đường d là chiều dài mặt tiền df là hệ số chiều sâu GR = 100 triệu * 5m * 10 100/100 = 500 triệu GQ = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 100 * 5m * 0,70 = 350 triệu đồng GP = 100 triệu * 5m * 10 25 / 100 = 100 * 5m * 0,50 = 250 triệu đồng Ví dụ 2: tính giá lô đất X và Y GX+Y = 100 triệu * 10 * 10  100/100 = 1.000 triệu đồng GY = 100 triệu * 5m * 10 50 / 100 = 350 triệu đồng GX = GX+Y - GY = 1.000 - 350 = 650 triệu đồng Y 100 X 50 5 m 5m Ví dụ 3: Tính giá lô đất H, J, M, N, O, P. Áp dụng công thức d = (2dm + dđ) / 3 Ta có giá trị của các lô đất như sau: GH = 100 triệu * (2 * 7 + 3)/ 3 * 1 = 567 triệu đồng GJ? = 100 triệu * (2 * 3 + 7)/ 3 * 1 = 433 triệu đồng GM = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 1 = 334 triệu đồng GN = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 1 = 166 triệu đồng GP = 100 triệu * (2 * 5 + 0)/ 3 * 0,7 = 233,8 triệu đồng 129 GQ = 100 triệu * (2 * 0 + 5)/ 3 * 0,3 = 49,8 triệu đồng 3 7 5 5 N O H J 100 M 50 P 7 3 5 5 3. ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở KHU VỰC GIÁP RANH 3.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. a) Ðối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét. b) Ðối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét. c) Ðối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh. Nguyên tắc a) Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh, theo nguyên tắc: - Ðất giáp ranh thuộc loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với loại đất đó. - Ðối với đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương như quy định tại khoản 1 Ðiều 12 Nghị định này nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. Trường hợp đặc biệt mức giá có thể chênh lệch nhau, nhưng tỷ lệ chênh lệch tối đa không quá 20%. b) Trường hợp các tỉnh có đất tại khu vực giáp ranh như qui định tại điểm a khoản 1 Ðiều này mà không thoả thuận được với nhau để quy định mức giá, thì báo cáo Bộ Tài chính quyết định. 3.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp. 130 BÀI TẬP CHƯƠNG 5 1. Xác định giá đất trồng lúa (đất trồng cây hàng năm) hạng III tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X ở vùng Đồng bằng sông Cửu Long một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau: Đơn vị tính Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 Tổng sản lượng lúa cả năm kg 17.000 22.000 15.000 Giá bán bình quân năm đ/kg 2.500 2.500 2.700 Tổng thu nhập đồng 42.500.000 55.000.000 40.500.000 Giá thành đ/kg 1.150 1.100 1.250 Chi phí sản xuất đồng 19.550.000 24.200.000 18.750.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ hạn 12 tháng %/năm 7,5 7,0 8,5 2. Một xã đồng bằng tại huyện của tỉnh X theo khung giá đất trồng cây hàng năm do Chính phủ quy định là 70.000 đ/m2; các hệ số hạng đất định giá đã xây dựng được từ hạng 1 đến hạng 6 theo thứ tự là: 1; 0,87; 0,70; 0,52; 0,37; 0,15. Hãy xác định giá đất trồng cây hàng năm của các hạng đất còn lại cho xã. 3. Ông A hiện đang sử dụng 1000 m2 đất trồng cây hàng năm của xã đồng bằng tại huyện X của một tỉnh (như bài 2). Trong đó đất hạng 1 là 400 m2, đất hạng 2 là 300 m2, đất hạng 3 là 200 m2 và đất hang 4 là 100 m2. Hãy tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cho gia đình ông A năm 2005, biết rằng thuế nông nghiệp phải trả là bằng 5% giá đất hiện hành. 4. Hãy xác định giá đất ở của các vị trí 2, 3 và 4 cuả các đường loại I, II, III, IV, biết giá thị trường trung bình của vị trí 1 đường loại I, II, III, IV tương ứng của đô thị đặc biệt là 54, 50, 45 và 40 triệu đồng/m2; các hệ số vị trí định giá đã xây dựng được từ vị trí 1 đến vị trí 4 của đường loại I, II, III, IV theo thứ tự là: 1; 0,85; 0,70 và 0,50. 5. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ: Mảnh X mặt tiền 4m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 5m, sâu 12m Mảnh Z mặt tiền 6m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z? Z-25 X-20 Y-12 4m 5m 6m 131 6. Cho 3 mảnh đất như hình vẽ Mảnh X mặt tiền 5m, sâu 20m Mảnh Y mặt tiền 6m, sâu 18m Mảnh Z mặt tiền 4m, sâu 25m Biết giá thị trường mảnh X là 100 triệu Hãy xác định giá của mảnh Y và Z Z-25 X-20 Y-18 5m 6m 4m 7. Một mảnh đất hình thang ABCD (như hình vẽ) trong đó AB là mặt tiền đường phố, AB song song với CD, AB = 65m, CD = 95m, AD = 72m, độ sâu thửa đất là 70m. Chia mảnh đất làm 2 phần bởi một đường thẳng vuông góc với mặt phố, anh, chị hãy xác định kích thước mỗi phần để hai mảnh đất có giá đất bằng nhau. CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 5 1. Anh hay chị hiểu gì về giá đất quy định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. 2. Tại sao phải phân vùng và phân hạng đất khi xác định giá đất nông nghiệp? Cơ sở của phân vùng và phân hạng đất là gì? 3. Phân loại đô thị, phân loại đường phố và phân loại vị trí có ý nghĩa gì đối với định giá đất phi nông nghiệp ở đô thị? D C A B 95m 132 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài chính, Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp Thực phẩm, Tổng cục Quản lý Ruộng đất số 92- TT/LB ngày 10/11/1993 hướng dẫn thi hành Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993 Bộ Tài chính. Cơ sở khoa học và giải pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam. 2001 Bộ Tài chính. Thông tư 114/2004/BTC-TT ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004-NĐ-CP. 2004 Bộ Xây dựng - Ban Tổ chức cán bộ Chính phủ Số 02/2002/TTLT-BXD-TCCBCP ngày 08/3/2002 Hướng dẫn về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2002 Bộ Xây dựng-Bộ Kế hoạch và Đầu tư- Bộ Tài nguyên và Môi Trường-Bộ Tài Chính. Hội thảo Khoa học: Phát triển và Quản lý thị trường Bất động sản Việt Nam. 2003 Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất Nhà xuất bản Nông nghiệp. 2000 Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh. Lý luận và phương pháp định giá đất (Dịch từ tiếng Trung Quốc). 2003 Chính phủ. Nghị định số 73-CP ngày 25/10/1993 quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993 Chính phủ. Nghị định 72/2001/NÐ-CP ngày 05/10/2001 của về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị. 2001 Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004 Hội khoa học kỹ thuật Xây dựng Việt Nam. Kỷ yếu hội thảo: Đền bù và giải phóng mặt bằng các dự án xây dựng ở Việt Nam. 2002 Murray J. F. N., B.A., D. Litt. Principles and Practice of Valuation Commonwealth Institute of Valuers. 1959 Tổng cục Địa chính. Bài giảng Định giá đất. 2001 Tổng cục Địa chính. Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. 2001 Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 619-TTg ngày 27/12/1993 về vệc điều chỉnh tổng hợp điểm hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. 1993 Rost R. O. and H. G. Collins. Land Valuation and Compensation in Australia Australian Institute of Valuers and Land Economists. 1993 Nguyễn Văn Xây. Một số giải pháp tài chính cơ bản góp phần thực đẩy sự phát triển thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới. 2001 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc: Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2004 Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội. Quyết định số 72/2005/QĐ-UB ngày 13/5/2005 về việc Bổ sung, điều chỉnh bảng phụ lục kèm theo Quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2005