Đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự pháp và so sánh với việc đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam

ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG LUẬT DÂN SỰ PHÁP VÀ SO SÁNH VỚI VIỆC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM Ở VIỆT NAM. THS. ĐOÀN THỊ PHƯƠNG DIỆP – Khoa Kinh tế – Luật, ĐHQG thành phố Hồ Chí Minh Việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự Pháp là một cơ chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản. Trong khi đó, luật Việt Nam chỉ quan tâm đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, mà cụ thể là hợp đồng thế chấp theo quy định của Nghị định 163/CP năm 2006. Và hiện nay vẫn tồn tại song song bên cạnh Nghị định này một Nghị định khác cùng điều chỉnh vấn đề về đăng ký giao dịch bảo đảm, đó là Nghị định 08/CP năm 2000. Tuy nhiên, cả hai Nghị định này hiện vẫn còn nhiều điểm chưa hoàn toàn phù hợp với thực tế. Để bảo vệ quyền lợi của các bên có quyền một cách thật sự có hiệu quả, các quy định của pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực này cần thiết phải được hoàn thiện nhanh chóng. Chế định đăng ký giao dịch bất động sản trong luật dân sự của Pháp xuất hiện từ khá sớm trong lịch sử. Bắt đầu với Đạo luật số 9 tháng Gặt hái năm 17951 về thế chấp tài sản, vấn đề đăng ký đặt ra một cách có hệ thống đối với tất cả các giao dịch thế chấp tài sản với mục đích nhằm khuếch trương các giao dịch thế chấp tài sản, đưa các giao dịch này vào sự quản lý một cách có tổ chức của pháp luật. Tuy nhiên, đạo luật này nhanh chóng bị hủy bỏ bởi đạo luật được ban hành sau đó vào năm 1798. Đó là đạo luật số 11 tháng Sương mù (ngày 01/11/1798) và vấn đề đăng ký giao dịch thế chấp lại được đặt ra với mục đích mới quan trọng và rõ ràng hơn trước, nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ nợ nhận thế chấp. Đạo luật này thiết lập một hệ thống các cơ quan đăng ký giao dịch thế chấp trong tất cả các đơn vị hành chính cấp quận, cơ quan này chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký với hai nhóm giao dịch khác nhau, vào sổ đăng ký giao dịch thế chấp và ghi nhận quyền ưu tiên2 đối với một số chủ nợ và đăng ký việc sao lại3 các giao dịch được thiết lập trên bất động sản. Với loại đăng ký thứ hai này, cơ quan đăng ký sẽ “sao chép” một phần hay toàn văn giao dịch có liên quan đến bất động sản, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc định đoạt, chuyển nhượng bất động sản, các sao chép này được lưu giữ tại cơ quan đăng ký như một biện pháp đăng ký đích thực. Việc không đăng ký các giao dịch phải đăng ký theo luật này sẽ dẫn đến kết quả là hợp đồng thế chấp hay các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nói chung sẽ không phát sinh giá trị đối kháng với người thứ ba. Hay nói cách khác là các giao dịch này chỉ có giá trị pháp lý trong quan hệ giữa các bên tham gia giao dịch mà không phát sinh giá trị pháp lý đối với người thứ ba, tức là các bên không thể viện dẫn việc xác lập giao dịch để bảo vệ quyền của mình đối với một người thứ ba có liên quan. Có thể nói, các quy định ban đầu này về đăng ký giao dịch bất động sản ở Pháp nhìn chung đã rất tiến bộ so với các quy định cùng thời kỳ trong các lĩnh vực pháp lý khác. Ngay từ những ngày đầu xuất hiện, chế định này đã thể hiện một cách rất rõ ràng sự quan tâm của những người làm luật thời kỳ này đối với các giao dịch bảo đảm, các giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản cần phải được quản lý một cách chặt chẽ bởi Nhà nước. Việc đăng ký cũng không dừng lại ở ý nghĩa đơn thuần là để quản lý các giao dịch loại này, mà còn có ý nghĩa đáp ứng được yêu cầu minh bạch, công khai hóa tình trạng pháp lý của các tài sản là bất động sản nhằm thúc đẩy giao dịch dân sự, kinh tế phát triển. Luật hiện hành về đăng ký giao dịch bất động sản của Pháp bắt đầu từ năm 1955 bằng Nghị định ban hành ngày 04/01/1955. Nghị định này được đưa vào Bộ Luật Dân sự Pháp và cho đến ngày nay đã được bổ sung qua nhiều lần, nhưng các quy định cơ bản của Nghị định vẫn giữ nguyên giá trị pháp lý của nó. Đến thời kỳ này, các nhà làm luật Pháp không đơn giản chỉ quan tâm đến các giao dịch bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như thời kỳ trước mà vấn đề đăng ký hầu hết các giao dịch quan trọng liên quan đến bất động sản đã được đặt ra. 1. Mục đích pháp lý của việc đăng ký giao dịch bất động sản Mục đích pháp lý hay ý nghĩa thực sự của việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật của Pháp không khác với việc đăng ký giao dịch bảo đảm trong luật Việt Nam hiện hành. Tuy nhiên, trước tiên cần khẳng định có sự khác biệt trong lĩnh vực đăng ký các giao dịch có liên quan đến bất động sản trong luật Việt Nam và luật của Pháp. Theo các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự Việt Nam (BLDS) 2005, Nghị định 163/CP ban hành năm 2006 thì các giao dịch về bất động sản ở Việt Nam chia thành hai nhóm, các giao dịch bảo đảm được xác lập trên bất động sản và các giao dịch khác không phải là giao dịch bảo đảm. Nếu là các giao dịch bảo đảm (thế chấp, cầm cố… theo quy định của Điều 326 BLDS Việt Nam hiện hành, thì đối tượng của biện pháp cầm cố là các tài sản nói chung, tức có thể là động sản và cũng có thể là bất động sản) thì bên cạnh việc công chứng, chứng thực theo luật chung, giao dịch đó còn cần thiết phải được đăng ký tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Các giao dịch bất động sản còn lại thì không cần phải đăng ký, hay nói cách khác là các quy định hiện hành không thiết lập quy chế pháp lý cho việc đăng ký các giao dịch này. Tuy trong Dự thảo Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm 2008 có đề cập đến một số các giao dịch khác như bán có thoả thuận chuộc lại hoặc bán hàng thông qua đại lý đối với tài sản là động sản và giao dịch dân sự khác nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuy nhiên, cho đến bây giờ việc đăng ký chỉ đặt ra với các giao dịch bảo đảm đã được xác định trong phạm vi hẹp sau đây. Theo các quy định hiện hành của Nghị định số 08/CP (2000) và Nghị định 163/CP (2006) thì việc đăng ký bắt buộc hầu như chỉ đặt ra đối với các giao dịch bảo đảm thuộc vào loại mà bên nhận bảo đảm không nắm giữ thực tế tài sản bảo đảm (như thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn tiếp tục giữ và sử dụng tài sản thế chấp một cách bình thường trong suốt thời gian thế chấp). Cụ thể, theo quy định tại Điều 12 Nghị định 163/CP các trường hợp phải đăng ký bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. Còn Nghị định 08/CP (2000) về đăng ký giao dịch bảo đảm thì những trường hợp sau đây phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm: việc cầm cố, thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu; việc cầm cố, thế chấp tài sản không thuộc trường hợp quy định trên nhưng các bên thoả thuận bên cầm cố, bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản; việc cầm cố, thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; văn bản thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm. Nghị định 08/CP ban hành trong bối cảnh pháp lý của BLDS 1995, do đó, một số quy định đã không còn phù hợp trong bối cảnh của BLDS 2005 hiện hành, cụ thể là trường hợp thứ hai “việc cầm cố tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu nhưng các bên thỏa thuận bên cầm cố giữ tài sản”, quy định này không còn phù hợp vì BLDS 2005 không cho phép bên cầm cố giữ lại tài sản như trong BLDS 1995. Trong khi đó, theo các quy định hiện hành trong luật Pháp thì không những chỉ riêng các giao dịch bảo đảm cần thiết phải được đăng ký mà các giao dịch khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cũng cần thiết phải đăng ký (ví dụ như việc mua bán bất động sản, cho thuê bất động sản…). Việc đăng ký giao dịch bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, bên chủ nợ có đặc quyền, bên nhận chuyển nhượng bất động sản. Như vậy, từ sự phân biệt này có thể thấy, đăng ký giao dịch bất động sản và đăng ký bất động sản là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Ở góc độ là đăng ký bất động sản thì hầu như không có sự khác biệt về bản chất giữa luật Việt Nam và luật của Pháp, các bất động sản đều cần thiết phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký bất động sản thực sự cần thiết cho việc quản lý các tài sản này ở góc độ quản lý nhà nước đối với bất động sản. Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bất động sản lại có những ý nghĩa pháp lý và ý nghĩa thực tiễn khác biệt. Mục đích thứ nhất của việc thiết lập cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản đó là biến việc đăng ký giao dịch thành một “kênh” thông tin đáng tin cậy đối với các chủ thể có quan tâm. Sở dĩ đáng tin cậy là vì những thông tin liên quan đến các giao dịch bất động sản do một bên hoàn toàn trung lập cung cấp và bên cung cấp này lại là một cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cũng theo quy định của Nghị định số 55-22 ngày 04/01/19554, cơ quan đăng ký không chịu trách nhiệm về nội dung của giao dịch, quy định này hoàn toàn giống với tinh thần Nghị định số 08/CP năm 2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm trong luật Việt Nam. Cơ quan đăng ký trong trường hợp này chỉ chịu trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp về mặt hình thức đối với yêu cầu đăng ký. Nếu yêu cầu đăng ký không hợp lệ thì cơ quan đăng ký sẽ từ chối việc đăng ký giao dịch. Điều này có nghĩa là cơ quan đăng ký có vai trò và chức năng hoàn toàn khác biệt so với cơ quan công chứng, cơ quan công chứng phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của nội dung giao dịch được công chứng. Mục đích thứ hai của việc đăng ký giao dịch bất động sản là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận bảo đảm trong các giao dịch bảo đảm, bên có quyền trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác. Giao dịch bất động sản nếu được đăng ký sẽ phát sinh giá trị “đối kháng” với người thứ ba. Giá trị đối kháng được hiểu là trong trường hợp phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, nếu giao dịch bất động sản có đăng ký thì bên chủ thể có quyền sẽ: Ví dụ: A bán nhà cho B, B sẽ là chủ sở hữu đầy đủ đối với bất động sản. Nếu ngay sau đó A bán căn nhà này một lần nữa cho C, trường hợp này về nguyên tắc A đã định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác một cách bất hợp pháp và do đó, hợp đồng mua bán với C sẽ bị tuyên bố vô hiệu. Tuy nhiên, nếu C đăng ký hợp đồng mua bán này thì khi đó hợp đồng mua bán với A lại trở nên hợp pháp và C là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản5. Một ví dụ thứ hai về giá trị đối kháng của việc đăng ký giao dịch bất động sản, A thế chấp nhà cho B, hợp đồng thế chấp không được đăng ký, sau đó A lại thế chấp cũng bất động sản này cho C, hợp đồng thế chấp này được đăng ký tại cơ quan đăng ký thế chấp. Nếu sau đó A rơi vào tình trạng không thanh toán được các khoản nợ đến hạn và tài sản thế chấp được xử lý để thanh toán nợ, thì trường hợp này C sẽ được ưu tiên thanh toán trước B. Đây là ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bất động sản mà các bên quan tâm trong việc xác lập các giao dịch có liên quan đến bất động sản. Việc giao dịch bất động sản không phát sinh “giá trị đối kháng” với người thứ ba, hay nói cách khác việc không được đảm bảo quyền ưu tiên của bên có quyền trong trường hợp này được xem là một loại chế tài pháp lýdành cho bên có quyền trong trường hợp không tiến hành thủ tục đăng ký các giao dịch bất động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cũng cần khẳng định rằng việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật của Pháp không thay thế cho việc công chứng hợp đồng. Điều này có nghĩa là nếu pháp luật buộc phải đăng ký giao dịch bất động sản mà các bên lại không đăng ký thì giao dịch này vẫn có giá trị pháp lý nhưng giá trị pháp lý này giới hạn trong quan hệ của các bên của giao dịch mà thôi6. Vấn đề này được quy định ngược lại trong luật Việt Nam. Theo quy định ở Điều 10 Nghị định 163/CP năm 2006 hướng dẫn thi hành BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm, thì những trường hợp giao dịch bảo đảm mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký theo nghị định này gồm các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thì hiệu lực của giao dịch bảo đảm phát sinh từ thời điểm giao dịch được đăng ký. Điều này có nghĩa là nếu giao dịch thuộc các trường hợp này mà không đăng ký thì giao dịch bảo đảm sẽ không phát sinh giá trị pháp lý tất nhiên là kể cả với các bên tham gia giao dịch. Như vậy có thể nói Nghị định 163/CP xem việc đăng ký giao dịch bảo đảm như một điều kiện về hình thức để giao dịch có giá trị pháp lý, như là điều kiện về việc công chứng hay chứng thực hợp đồng nói chung. Trong khi đó, cũng chính Nghị định này quy định ở Điều 11 khoản 1 rằng, thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực đối với người thứ ba là thời điểm đăng ký giao dịch. Trong trường hợp này thì có sự nhập nhằng giữa giá trị pháp lý của việc công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Bản chất pháp lý quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản nói riêng là nhằm bảo vệ trật tự ưu tiên thanh toán, bảo vệ quyền của bên nhận bảo đảm, mà vấn đề này đều có liên quan đến hiệu lực của giao dịch đối với người thứ ba. Do đó, không cần thiết phải có một quy định riêng về thời điểm có hiệu lực pháp lý của giao dịch bảo đảm là thời điểm đăng ký, vì thời điểm một giao dịch dân sự phát sinh hiệu lực được quy định chung trong BLDS. 2. Các loại giao dịch bất động sản phải được đăng ký và vấn đề tổ chức đăng ký giao dịch bất động sản trong luật của Pháp 2.1. Các loại giao dịch phải đăng ký theo quy định của pháp luật Theo quy định của Điều 2146 BLDS Pháp (1804) các trường hợp sau phải đăng ký giao dịch: - Các quyền ưu tiên đối với bất động sản. Các quyền này bao gồm: • Người bán bất động sản có quyền ưu tiên trên bất động sản đem bán đối với số tiền bán tài sản. • Người cho vay tiền để mua bất động sản, nếu việc vay tiền trong trường hợp này được lập thành hợp đồng và có xác nhận của bên bán bất động sản rằng bất động sản được mua bằng số tiền vay này. • Người cho vay tiền để trả công thợ với điều kiện là việc vay có hợp đồng và cũng có xác nhận của bên vay về việc dùng số tiền vay để trả công thợ cho các công việc liên quan đến việc xây dựng bất động sản. • Người được quyền sở hữu bất động sản từ hợp đồng thuê mua bất động sản. • Người có quyền thừa kế và những người được di tặng bất động sản của người chết trên bất động sản mà người chết để lại cho họ. Và một số các quyền ưu tiên thông thường khác được xác lập trên bất động sản được quy định tại Điều 2104 BLDS Pháp. - Các biện pháp thế chấp theo quy định của pháp luật, theo quyết định của toà án hoặc theo thoả thuận của các bên. Các biện pháp thế chấp này còn được gọi theo thứ tự lần lượt là thế chấp luật định, thế chấp tư pháp và thế chấp theo thoả thuận. Điều này có nghĩa là tất cả các biện pháp thế chấp trong luật dân sự Pháp đều bị bắt buộc phải đăng ký. - Việc tặng cho có đối tượng là tài sản được thế chấp và tất cả các hợp đồng tặng cho bất động sản khác cũng phải được đăng ký theo quy định của Điều 939 BLDS7. Hợp đồng tặng cho được đăng ký phải có sự chấp nhận của bên được tặng cho. - Hợp đồng thuê tài sản là bất động sản có thời hạn hơn 12 năm 2.2. Tổ chức việc đăng ký giao dịch bất động sản trong luật Pháp Cơ quan có thẩm quyền tiến hành việc đăng ký giao dịch bất động sản chính là cơ quan đăng ký thế chấp trực thuộc Bộ Tài chính và được tổ chức ở mỗi đơn vị hành chính cấp quận. Việc đăng ký được tiến hành theo yêu cầu của chủ nợ, của các bên có quyền nói chung hoặc của công chứng viên, luật sư hoặc của các cá nhân khác có thẩm quyền. Người yêu cầu đăng ký phải nộp hai tờ đơn đăng ký cho cơ quan đăng ký, nơi có bất động sản toạ lạc. Kèm theo đơn là bản chính hoặc bản sao công chứng hoặc trích lục quyết định của tòa án công nhận thế chấp. Đơn đăng ký phải có đủ các nội dung liên quan đến họ tên của bên có quyền, người có nghĩa vụ; nơi cư trú do người có quyền lựa chọn trên phạm vi lãnh thổ Pháp; ngày lập chứng thư và loại chứng thư đăng ký; nội dung của nghĩa vụ về tài sản (gồm phần gốc và cả các khoản phụ phát sinh nếu có); bất động sản được đăng ký; ngày tháng công bố và số thứ tự của giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản. Đăng ký viên vào sổ việc đăng ký và cấp cho bên yêu cầu một xác nhận đăng ký có ghi rõ ngày tháng, quyền và số thứ tự đơn được vào sổ lưu đăng ký. Thời hạn có giá trị của việc đăng ký là… không có thời hạn, nghĩa là thời hạn này được xác định theo yêu cầu của người yêu cầu đăng ký. Quy định này hoàn toàn khác so với quy định của Việt Nam theo Nghị định 08/CP, theo Nghị định này thì thời hạn có giá trị pháp lý của mỗi lần đăng ký là 5 năm, trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm có thời hạn nhiều hơn 5 năm thì bên có quyền sẽ phải tiến hành việc gia hạn đăng ký. Mặc dù thời hạn đăng ký hoàn toàn do bên yêu cầu đăng ký đề nghị nhưng luật của Pháp vẫn cho phép bên đề nghị đăng ký gia hạn việc đăng ký trong trường hợp cần thiết, thực tế đó là những trường hợp có sự gia hạn của nghĩa vụ được bảo đảm. Chúng tôi cho rằng, quy định này trong luật của Pháp là phù hợp với thực tiễn áp dụng. Vì lý do như đã đề cập trên, về nguyên tắc cơ quan đăng ký không chịu trách nhiệm về nội dung đăng ký mà chỉ xem xét về hình thức, do đó việc đăng ký với thời hạn có hiệu lực bao lâu là tùy thuộc vào yêu cầu của các bên trong giao dịch cần được đăng ký, chúng ta không cần thiết phải ấn định về thời hạn này. Chú thích: 1 Loi du 9 messidor an III ( 27/6/1795), « tháng Gặt hái », « tháng Sương mù »… được tính theo lịch Cộng hòa của Pháp bắt đầu từ năm 1792. 2 Privilège. 3 Từ gốc “Transcription” theo từ điển pháp lý “Lexique des termes juridiques”, Nxb. Dalloz, 2004, đây là một hình thức đăng ký giao dịch bất động sản theo đó cơ quan đăng ký, theo yêu cầu của các bên có liên quan, sẽ sao chép lại toàn bộ hoặc một phần giao dịch yêu cầu đăng ký. 4 Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định 2008-1055 ngày 10/10/2008. 5 Les sûretés- la publicité foncière- Philippe Simler, Philippe Delebecque- Dalloz 2004, trang 639. 6 Sûretés- la publicité foncière- Philippe Simler, Philippe Delebecque- Dalloz 2004, trang 638. 7 Bản án ngày 8/1/1992 của Toà dân sự thứ 2, Toà thượng thẩm Pháp