Cẩm nang đầu tư bất động sản (Dành cho người mới bắt đầu)

Visla hân hạnh giới thiệu CẨM NANG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DÀNH CHO NGƯỜI MỚI BẮT ĐẦU Mục lục 3 Tại sao lại đầu tư Bất động sản 14 Chiến thuật và các loại Bất Động Sản 33 Kế hoạch đầu tư Bất Động Sản 52 Kiếm lợi nhuận từ Bất Động Sản Chương I Tại sao lại chọn đầu tư Bất động sản 3 Trên thế giới này có quá nhiều thứ để bạn tập trung tiền đầu tư vào: Nhà hàng, quần áo, chứng khoán, phim ảnh Mỗi một loại hình kinh doanh đầu tư vào đều có mặt xấu mặt tốt khác nhau. Nhưng với loạt bài viết của Visla, chúng tôi sẽ chỉ cho bạn cách đầu tư vững mạnh vào bất động sản. Thế một câu hỏi nhanh chóng được đề ra: Tại sao lại cần phải đầu tư vào bất động sản? Ngành nhà đất này có những ưu thế gì và nó có tỷ lệ lợi ích như thế nào so với khó khăn thử thách từ chính nó? 4 Các nhà nghiên cứu đã tổng kết các nguyên nhân khác nhau từ vô số hoàn cảnh và điều kiện khác nhau. Từ đó họ rút ra các nguyên nhân chính khiến người ta đầu tư vào bất động sản: • Tự do về mặt tài chính • Sự bền vững của nhà đất: tiền thì có thể mất giá nhưng nhà đất thì vẫn như vậy. • Rất dễ để kiếm tiền từ nhà đất: cho thuê nhà thậm chí còn mang lại nhiều tiền. • Các lợi ích từ việc tránh thuế. 5 Tuy nhiên, đầu tư vào bất động sản hoàn toàn phụ thuộc vào bản thân của mỗi người.Đến phần này, tất nhiên quý bạn đọc sẽ có rất nhiều thắc mắc khi đầu tư vào Bất động sản. Chúng tôi sẽ cố gắng trả lời những câu hỏi thông thường nhất 6 Câu hỏi số 1: Làm sao đầu tư vào nhà đất khi tôi đang có công việc ổn định? Khi dấn thân vào ngành này, bạn sẽ cố gắng tìm hiểu rất nhiều từ các chuyên gia hay sách vở, nhưng những phương pháp đầu tư bất động sản ấy đa phần không phải là đầu tư mà mang tính chất đánh bạc nhiều hơn. 7 Có đến hàng trăm phương pháp kiếm tiền khác nhau từ bất động sản. Thời gian để dành cho những việc ấy cũng khác nhau, có thể là từ vài tiếng một tuần hay vài chục tiếng một ngày. Và ai nấy cũng công nhận rằng một nhà đầu tư bất động sản giỏi thì cần có kỹ năng, thời khóa biểu tốt, chiến lược đầu tư hiệu quả và tầm nhìn sáng suốt. Vì vậy, nếu bạn thật yêu thích ngành thổ sản này và muốn kiếm thêm tiền từ nó thì hãy cứ thử đầu tư vào. 8 Có rất nhiều trường hợp nghề nghiệp ổn định vẫn đầu tư vào bất động sản để tạo thêm nguồn thu nhập. Không chỉ vậy, một nghề nghiệp ổn định sẽ mang lại cho bạn lợi ích như sau: + Nguồn thu nhập ổn định để đầu tư vào bất động sản + Nếu mọi thứ không suôn sẻ, bạn có thể nhảy ra khỏi nó bất kỳ lúc nào. + Nếu mọi thứ thuận lợi, bạn có thể nhảy khỏi ngành bạn đang làm và sang làm bất động sản luôn. 9 Câu hỏi số 2: Có cần gặp một vị chuyên gia nào đó để tư vấn không? Miễn phí ư, đương nhiên rồi. Trả tiền ư, không bao giờ! Bạn có bao giờ tìm hiểu tại sao lại có cái ngành tư vấn này không? Họ đánh vào tâm lý đối tượng (tức là bạn) bằng đủ thứ màu sắc huy hoàng, nào là xe hơi nhà lầu, họ hiểu rõ bạn đang cần tiền và dùng nhiều thủ đoạn chiến thuật khác nhau khiến cho bạn mắc bẫy và từ đó bạn phải mất cả đống tiền cho họ. Cuối cùng, sau biết bao nhiêu khóa học và sách vở của họ, bạn chẳng bao giờ thành công như mong đợi cả. 10 Một điều nên nhớ nữa là những chuyên gia tư vấn này có thể đang hợp tác PR với các môi giới khác. Các Website Bất động sản sẵn sàng chịu chi ra nhiều chục triệu đồng để nhận được lời giới thiệu từ các chuyên gia này. Thay vì hoang phí tiền bạc vào các chương trình này, bạn có thể tham gia vào các buổi hội thảo hay forums, nơi mà các lời khuyên, kinh nghiệm và kiến thức được chia sẻ một cách miễn phí. 11 Câu hỏi số 3: Không có tiền, làm sao mà đầu tư vào bất động sản đây? Không sao cả, đầu tư vào bất động sản không có nghĩa là bạn phải đầu tư tiền. Bất động sản ở đây vốn rất rộng và bạn có thể hoàn toàn dùng thứ khác để đầu tư vào như thời gian, mối quan hệ và sự hiểu biết thị trường. Tuy nhiên, không giống như các quốc gia phát triển khác, loại hình đầu tư không phải thuộc về tài chính này có lẽ khó khăn và không thực sự hiệu quả ở Việt Nam 12 Câu hỏi số 4: Làm giàu nhanh từ đầu tư bất động sản. Có tính khả thi không? “Bất động sản! Wow, giàu lắm đấy nha, làm ở cái ngành này là hái ra tiền lắm lắm luôn” “Bất động sản, chú tương lai khấm khá lắm đấy!”. Đúng là đôi khi chúng ta nghe những trường hợp giàu có nhanh chóng chỉ trong vòng một đêm từ ngành bất động sản nhưng để thật sự thành công trong ngành này phải tốn nhiều mồ hôi, sôi nước mắt và sự kiên trì bền bỉ suốt nhiều năm tháng. Bạn cần phải làm việc kiên trì như bất kỳ ai để có thể thành công. 13 Chương II Chiến thuật và các loại Bất Động Sản 14 Bất động sản cũng như một hộp chocolate vậy. Viên nào là ngon và phù hợp với khẩu vị của mình? Không quá ngọt, không quá đắng cũng như quá mặn? Có quá nhiều sự lựa chọn và bạn cần phải ăn một viên để đưa ra được quyết định cuối cùng. Tương tự như vậy, có quá nhiều lựa chọn và loại hình bất động sản khác nhau và bạn là người sẽ đưa ra quyết định đi theo con đường nào. Có trải qua đắng cay mới rút ra được kinh nghiệm và sự lựa chọn đúng đắn. 15 •“Nhất nghệ tinh, nhất thân vinh”, bạn thật sự phải lựa chọn cái nào là thích hợp nhất đối với mình và quyết định đi theo nó đến cùng. Tuy nhiên, nếu sự lựa chọn đó sai lầm và không thích hợp, hãy nhảy ra khỏi nó và đi theo sự lựa chọn khác ngay. Tiếp theo, bạn phải lựa chọn loại hình bất động sản thích hợp. Dưới đây là một loạt các loại bất động sản thông dụng nhất. 16 Các loại Bất Động Sản thông dụng • Đất hoang: đây đơn giản là một mảnh đấy trống, hoàn toàn không hề có bất kỳ cái gì trên mảnh đất này cả. Đa phần những người mua nó thường cho thuê hay hy vọng rằng tương lai giá đất sẽ lên vì nhiều nguyên nhân khác nhau, sau đó họ bán lại nó với giá hời. • Nhà riêng dành cho một gia đình: đây là loại hình bất động sản thông dụng nhất dành cho bất kỳ ai đam mê đầu tư bất động sản, và đa số họ sẽ cho thuê lại để kiếm thêm thu nhập. 17 Các loại Bất Động Sản thông dụng • Chung cư nhỏ: loại bất động sản tương đối là dễ cạnh tranh, những nhà đầu tư vừa vừa nhỏ nhỏ thì thấy khó làm ăn trong khi các đại gia lại thấy chung cư quá bèo. • Chung cư lớn: loại hình bất động sản đang lên ở Việt Nam, nơi mà bạn có thể dễ dàng tìm thấy hồ bơi, khu vui chơi và giải trí. Mua chung cư lớn ở Việt Nam không phải là rẻ nhưng bạn có thể tìm kiếm các nhà đầu tư bất động sản khác và kêu gọi hợp tác mua một chung cư cho thuê. 18 Các loại Bất Động Sản thông dụng • Trung tâm thương mại: dành cho giới đại gia và siêu giàu. Hãy tự tin bước vào cánh cổng này khi bạn đủ sức. • Nhà di động: Một loại nhà mới nổi gần đây ở Việt Nam. Chính vì tính chất di động của loại nhà này, việc nó có thỏa mãn đúng cái tên “bất động sản” hay không còn là điều tranh cãi. 19 Chiến thuật đầu tư Bất động sản: Ở trên chúng tôi đã cố gắng liệt kê đầy đủ các loại bất động sản khác nhau. Việc lựa chọn loại nhà cửa bất động sản nào là tùy vào sở thích của bản thân mỗi người. Và tất nhiên, bạn cũng cần phải lựa chọn kỹ lưỡng chiến thuật đầu tư hợp lý cho các loại nhà của bạn. Ở đây chúng tôi cố gắng liệt kê và giải thích ba chiến thuật cơ bản nhất để đầu tư bất động sản 20 Mua và Giữ Đây là một trong những chiến thuật đơn giản nhất cũng như ổn định nhất. Bạn chỉ cần đơn giản mua bất động sản và cho thuê nó trong một khoảng thời gian dài. Rõ ràng là chiến thuật này nhằm mục đích tạo ra kim tiền trong một khoảng thời gian dài. Sau khi giá nhà tăng cao thì chủ nhà sẽ bán nó đi để kiếm một căn khác rộng lớn hơn. Quả thật, chiến thuật đầu tư bất động sản này hầu như không có khuyết điểm ngoại trừ việc chủ nhà cho thuê nhà với giá thấp so với tổng số tiền mua nhà hay là phải bỏ ra một số tiền sửa chữa tân trang căn nhà 21 Mua và Giữ Đây là một trong những chiến thuật đơn giản nhất cũng như ổn định nhất. Bạn chỉ cần đơn giản mua bất động sản và cho thuê nó trong một khoảng thời gian dài. Rõ ràng là chiến thuật này nhằm mục đích tạo ra kim tiền trong một khoảng thời gian dài. Sau khi giá nhà tăng cao thì chủ nhà sẽ bán nó đi để kiếm một căn khác rộng lớn hơn. Quả thật, chiến thuật đầu tư bất động sản này hầu như không có khuyết điểm ngoại trừ việc chủ nhà cho thuê nhà với giá thấp so với tổng số tiền mua nhà hay là phải bỏ ra một số tiền sửa chữa tân trang căn nhà 22 Mua và Giữ Để có thể áp dụng triệt để và hiệu quả chiến thuật mua và cho thuê nhà này, người mua nhà cần phải thấu hiểu thị trường. Khi mà thị trường nhà đất đang đi xuống (giá cả thấp và nhà thì rớt giá thậm tệ), bạn có thể tận dụng cơ hội này để mua nhà giá rẻ. Tuy nhiên, trong bối cảnh này bạn cũng đừng nên cho thuê nhà vì giá sẽ thấp và rất khó cạnh tranh với những chủ nhà khác. Khi mà thị trường trở nên nóng trở lại, bạn cũng đừng vội vội vàng vàng cho thuê nhà ngay mà hãy cố gắng chờ thời thêm một tí rồi khi mà giá cả lên cao rồi cho thuê. 23 Mua và Giữ Dưới đây chúng tôi có làm một cái sơ đồ nho nhỏ cho toàn bộ quá trình mua và cho thuê nhà: Thời cực thịnh: giá cả cao ngất, số lượng nhà giảm sút, rất nhiều lời đề nghị mua nhà với giá rất cao Xuống Dốc: Giá lại tiếp tục xuống dốc và người ta thì lại sợ, không dám mua dẫn đến việc bất động sản dư thừa quá nhiều Đáy: đây là thời kỳ mà nhà đầu tư bắt đầu mua nhà để cứu vớt giá cả. Deal có rất nhiều nhưng giá thấp Tăng cao: nhu cầu mua nhà tăng lên, số lượng bất động sản giảm xuống và giá từ từ tăng lên Hậu Cực Thịnh: Giá cả bắt đầu đi xuống, số lượng bất động sản bắt đầu tăng lên để giá giảm xuống 24 Đâu là giai đoạn tốt nhất để tiến hành đầu tư vào bất động sản. Thật khó để nói vì nó phụ thuộc vào mục đích và chiến thuật đầu tư bất động sản của từng người khác nhau. Nhìn chung mỗi một giai đoạn đều mang lại ưu điểm và khuyết điểm, một người đầu tư khôn khoan phải biết cách nắm bắt và lợi dụng từng tình huống khác nhau. 25 Mua thấp, bán cao Đây là một trong những chiến thuật đầu tư bất động sản thông dụng nhất thường được quảng cáo trên TV. Đúng với tên gọi của mình, chủ đầu tư sẽ mua bất động sản với giá rẻ, sửa chữa và trang trí căn nhà rồi bán lại với giá cao hơn. Loại hình bất động sản thông dụng nhất để áp dụng chiến thuật này là căn nhà dành cho bốn người. 26 Mua thấp, bán cao Thông thường người ta sẽ mua nhà với giá bằng 70% giá trị gốc trừ đi chi phí sửa chữa. Ví dụ một căn nhà trị giá thực là 1 tỷ nhưng cần đến 100 triệu để sửa chữa và mua sắm đồ đạc để có thể sử dụng. Một người tinh thông chiến thuật mua thấp bán cao sẽ cố gắng mua nhà với 600 triệu đồng (1 tỷ * 70% - 100 triệu). Sau khi đã bỏ ra thêm 100 triệu sửa chửa chủ nhà sẽ bán lại căn nhà với đúng giá trị thực của nó là 1 tỷ. Tất nhiên đây chỉ là nguyên tắc thông thường. 27 Mua thấp, bán cao Một điều cần lưu ý ở đây cho bất kỳ ai đang muốn áp dụng chiến thuật này là yêu cầu về tốc độ, tức là ta phải cực kì nhanh nhạy. Toàn bộ quy trình bao gồm tính toán giá cả, sửa chữa và bán lại nhà cần phải diễn ra nhanh chóng nếu không thì sẽ phải gánh thêm chi phí duy trì căn nhà ở trạng thái tốt nhất. Có rất nhiều người vì lo sợ gánh nặng duy trì(đôi khi có thể kéo dài cả năm) mà áp dụng chiêu đối phó “treo đầu dê, bán thịt chó”, nhằm bán nhanh để xoay vòng vốn. 28 Bán sỉ bất động sản Toàn bộ quá trình như sau: tìm kiếm những giao dịch bất động sản, ghi ra hợp đồng để đạt được cái deal đó sau đó bán lại bản hợp đồng này cho những ai có nhu cầu. Nhìn chung, những người áp dụng chiến thuật không hề thật sự sở hữu bất động sản ấy, thay vào đó, họ chỉ đơn thuần là tìm kiếm những thỏa thuận hay deal bằng rất nhiều phương pháp marketing khác nhau, sau đó thì soạn thảo ra một bản hợp đồng rồi bán đi bản hợp đồng ấy với một giá cả phải chăng. Thông thường thì cái giá của hợp đồng không bao giờ quá 200 triệu đồng. 29 Bán sỉ bất động sản Một vài người bán sĩ thường bán hợp đồng cho người bán lẻ, nhưng đại đa số đông bán hợp đồng cho các nhà đầu tư khác (thường là những người chơi chiến thuật mua thấp bán cao). Rõ ràng là chiến thuật cuối cùng này có những ưu điểm như sau: - Tính đơn giản cũng như chi phí bắt đầu tương đối thấp - Do bất động sản chưa bao giờ thật sự được sở hữu bởi người bán sỉ, người đầu tư sẽ không bao giờ lo tính đến các chi phí khác như phí tân trang, sửa chửa, duy trì, hợp đồng, giao kèo 30 Bán sỉ bất động sản - Đây cũng là chiến thuật đầu tư bất động sản được chú ý nhiều nhất và được hướng dẫn nhiều nhất bởi các chuyên gia vì vậy bạn có thể dễ dàng học hỏi và tìm hiểu nó. Tuy nhiên để thực sự trở thành chuyên gia của chiến thuật này thì có vẻ còn lâu lắm. 31 Bán sỉ bất động sản Tại sao chiến thuật tuy dễ học nhưng lại khó trở nên thành công và thông thạo nó? Người bán sĩ hợp đồng cần phải liên tục tìm kiếm bản hợp đồng mới để liên tục có hàng bán cũng như khách hàng tiềm năng thu hút bởi những bản hợp đồng đó. Người viết xin có một nhận xét về chiến thuật này ở đây: nó tuy là đơn giản và dễ học nhất nhưng lại là chiến thuật khó khăn nhất để trở nên thông thạo. 32 Chương III Kế hoạch đầu tư Bất Động Sản 33 Hãy thử tưởng tượng nhé: bạn bước vào một chiếc xe và bắt đầu cuộc hành trình xuyên Việt Nam. Thế bạn sẽ bắt đầu đi từ địa điểm nào và đi hướng nào đây? Làm sao để chọn được con đường đi chính xác nhất cho cuộc hành trình của bạn? 34 Dựa vào trực giác và ngẫu hứng của bản thân à? Tất nhiên là bạn cứ việc nếu không ngại lạc đường và hết xăng. Như phần lớn suy nghĩ thông thường, bạn sẽ dựa vào bản đồ để biết được hướng đi và địa điểm chính xác nhất để đi đến đích cần đến. Tương tự như vậy đối với Bất động sản, bạn cần phải có một tấm bản đồ hay la bàn để hướng dẫn đường đi chính xác nhất có thể, tránh những ngỏ cụt và tìm ra đường tắt. Nội dung chương này là trình bày cách xây dựng trước một tấm bản đồ hay kế hoạch kinh doanh chi tiết cho mục đích đầu tư bất động sản của bạn. 35 Bản đồ đầu tư Bất động sản Mục đích đầu tư bất động sản: bạn muốn đạt được mục tiêu gì, tiền bạc, nhà cửa, một sự trải nghiệm mới mẻ hay chỉ đơn thuần là tìm kiếm sự ổn định. Goal: chi tiết hơn nữa, bạn muốn cụ thể bao nhiêu tiền mỗi tháng, muốn giao dịch kinh doanh bao nhiêu căn nhà trong một tháng. Những cái goal này có thể thay đổi theo thời gian và hoàn cảnh. Tuy nhiên, bạn nên lưu ý ghi chú lại những goal ngắn hạn lẫn dài hạn. 36 Bản đồ đầu tư Bất động sản Chiến lược: có quá nhiều cách để hái ra tiền trong ngành bất động sản và bạn chỉ nên tập trung chọn lựa và hoàn thiện đúng một chiến lược và kỹ năng nhất định nào đó thôi. Chiến lược này sẽ là tấm vé cho bạn hoàn thành những mục tiêu ngắn hạn của bạn. Bạn muốn áp dụng chiến lược mua và cho thuê nhà để tạo thêm tiền hay là cố gắng chơi chiêu tốc độ “mua thấp, bán cao”. Việc này là hoàn toàn phụ thuộc vào bạn 37 Bản đồ đầu tư Bất động sản Thời gian biểu: Trung bình thì mất khoảng bao lâu để đạt được những mục tiêu được đề ra trong kế hoạch kinh doanh? Hãy thực tế một tí nhưng cũng đừng kỳ vọng quá. Nghỉ hưu trong vòng 10 năm? Bỏ nghề chính, chuyển sang kinh doanh bất động sản luôn? Nhớ ghi chú và cân nhắc thật kỹ 38 Bản đồ đầu tư Bất động sản Thị trường nhắm tới: khách hàng của bạn sẽ là ai, thuộc tầng lớp nào, giàu có hay trung lưu? Khi mới chân bước chân vào nghề, hãy ưu tiên chọn những khu vực nào dễ dàng nhất đối với bạn.Bằng cách này, bạn có thể trở nên thành thạo khu vực đó. Thành lập bảng tiêu chuẩn riêng: Trước khi bắt đầu tìm kiếm các deal hay Bất động sản, hãy cố gắng liệt kê đầy đủ tiêu chuẩn cho các deal của bạn như tổng số tiền, tổng số tiền tu sửa nhà cửa. Dựa vào tiêu chuẩn của bạn, gạt bỏ những deal hay Bất động sản không phù hợp. 39 Bản đồ đầu tư Bất động sản Kế hoạch marketing: Thông qua các mối quan hệ cá nhân, bạn có thể quảng bá Bất động sản mình đang bán. Ngoài ra, việc đăng tin lên các trang tin Bất động sản miễn phí như Visla.vn cũng là một ý hay. Mỗi ngày có hàng trăm nghìn người truy cập vào những trang như vậy, bạn có thể bán được nhà trong vòng vài ngày. Làm thế nào để chốt deal của bạn: Làm thế nào để làm ra tiền từ bất động sản đã mua? Liệt kê ra các bước kỹ lưỡng và ghi rõ các chi phí có thể phát sinh. Bạn cũng cần phải đề ra chiến thuật nhảy khỏi khi có điều gì xấu xảy ra 40 Bản đồ đầu tư Bất động sản Chiến thuật rút lui và kế hoạch phòng ngừa trong trường hợp xấu nhất xảy ra. Bạn cần phải có kế hoạch cụ thể trong mỗi một hoàn cảnh xấu xảy ra như thị trường bất ngờ đi xuống, kẻ gian hãm hại, không tìm được khách hàng mua nhà. Luôn nhớ rằng kế hoạch kinh doanh này chỉ là phác thảo hướng dẫn chứ không phải là luật lệ bắt buộc bạn phải theo. Một kế hoạch kinh doanh được tạo ra nhằm cho bạn một mục đích và khích lệ bản thân chứ không phải là cưỡng chế, bắt buộc bạn phải theo từng ly từng tí. 41 Quả thật mà nói rất khó để có thể theo kế hoạch này một cách hoàn hảo vì yếu tố từ bên ngoài có thể tác động vào và biến kế hoạch của bạn thành giấy vụn ngay. Ví dụ, bạn quyết định sử dụng chiêu mua và cho thuê nhà nhưng sau đó lại phát hiện hóa ra bán nhà lại mang lại nhiều tiền và hiệu quả hơn vì thị trường nhà đất đang đi lên nhanh hơn dự tính. Tuy nhiên, bạn cũng không nên quá cẩu thả trong kế hoạch kinh doanh vì rất nhiều nhà đầu tư đã thất bại trong bất động sản vì thiếu chuẩn bị và tài nguyên cần thiết. 42 Tiếp theo bạn cần phải thành lập một team cụ thể để bạn có thể thành công trong thị trường bất động sản này. Xin lưu ý ở đây là team này không phải là những người làm thuê cho bạn mà là những cá nhân có kiến thức và mối quan hệ cụ thể giúp bạn tiến xa. Thông thường người ta có xu hướng tìm kiếm những người này thông qua giới thiệu và quảng cáo. Sau đây là cái nhìn bao quát về những người có thể giúp bạn. 43 Tố chất của một team hùng mạnh • Người hướng dẫn bạn nên đi con đường nào cho đúng và hợp lý • Người kêu gọi vốn cho bạn đầu tư • Luật sự hiểu biết sâu rộng luật bất động sản • Nhân viên bảo hiểm hợp đồng • Những người ủng hộ và động viên bạn thành công như bạn bè và người thân • Người quản lý bất động sản của bạn • Người quản lý và duy trì đồ đạc trong nhà bạn 44 Sau khi đã có một team, bạn cần phải đánh giá xem team của bạn có thật sự tốt và cùng nhau tiến lâu dài không. Để xác định được điều đó, hãy trả lời những câu hỏi sau: • Bạn có thật sự giỏi trong lĩnh vực của họ không? • Họ có giỏi hợp tác không? • Làm quen với họ khó chứ? • Họ có trả lời mail nhanh không? • Có bao giờ họ chậm deadlines? • Họ có bao giờ thất hẹn? • Họ có tin tưởng bạn? 45 Câu hỏi cuối cùng được đưa ra: thế tôi nên tham gia đầu tư vào bất động sản này một mình hay nên có đối tác tham gia? Thật là khó trả lời vì điều này phụ thuộc phần lớn vào tính cách, năng lực, khả năng và khung thời gian của từng người. Trước hết người viết xin phép liệt kê ưu và nhược điểm của việc tham gia bất động sản với đối tác: 46 Ưu điểm • Suy nghĩ và động não tốt hơn • Nhiều tài nguyên và vốn dành cho đầu tư • Giúp đỡ phân tích • Tính cách bù trừ • Phân chia công việc ra, tiết kiệm thời gian • Mở rộng mối quan hệ hiểu biết • Sự tự tin và động lực gia tăng • Phân chia các vấn đề và rủi ro có thể xảy ra 47 Khuyết điểm • Xung đột về mặt tính cách • Quan điểm trái ngược • Nghi ngờ và mâu thuẫn phát sinh • Quy trình đưa ra quyết định có thể bị chậm lại • Lợi nhuận nhỏ lại • Lẫn lộn mối quan hệ bạn bè với kinh doanh • Thuế trở nên phức tạp và khó tiến hành • Trách nhiệm dành cho đối tác tăng cao 48 4 bước để có một mối quan hệ hợp tác thành công 1. Đối xử đối tác của bạn bằng sự quan tâm và rộng lượng 2. Học cách thỏa hiệp với đối tác 3. Nói chuyện hằng ngày để xây dựng mối quan hệ một cách bền vững cũng như thăm dò quan điểm, cách suy nghĩ của đối tác bạn 4. Lên kế hoạch cụ thể cho sự hợp tác này: nguyên nhân hợp tác, lợi ích chia sẻ ra sao, tiền vốn góp vào thế nào và làm sao để đạt được một sự thông hiểu toàn diện 49 4 bước để có một mối quan hệ hợp tác thành công 1. Đối xử đối tác của bạn bằng sự quan tâm và rộng lượng 2. Học cách thỏa hiệp với đối tác 3. Nói chuyện hằng ngày để xây dựng mối quan hệ một cách bền vững cũng như thăm dò quan điểm, cách suy nghĩ của đối tác bạn 4. Lên kế hoạch cụ thể cho sự hợp tác này: nguyên nhân hợp tác, lợi ích chia sẻ ra sao, tiền vốn góp vào thế nào và làm sao để đạt được một sự thông hiểu toàn diện 50 Chương IV Kiếm lợi nhuận từ Bất Động Sản 51 Điểm khác nhau giữa nhà cửa và tài sản bất động sản là gì? Tuy chúng khá giống nhau nhưng thật ra khác nhau ở chỗ bạn sinh sống tại nơi này hay sử dụng bất động sản đó để kiếm ra thêm tiền. Dù muốn hay không, một khi đã quyết định dấn thân đầu tư vào bất động sản thì bạn sẽ vẫn phải kiếm mua một tài sản bất động sản. Nội dung chính của chương này là trình bày làm thế nào để kiếm một tài sản bất động sản tốt, thương thuyết giá cả hợp lý và có lợi cho cả đôi bên, cuối cùng là cách chốt deal. 52 Phần 1: làm thế nào để tạo ra lợi nhuận khi bạn mua tài sản bất động sản? Một trong những điều đầu tiên và cũng là dễ thấy khi tiến hành đầu tư bất động sản là bạn phải bảo đảm có profit khi bạn mua tài sản bất động sản. Thông thường thì chẳng ai dám bỏ ra nhiều tiền để mua một bất động sản lớn ngay lần đầu tiên khi chưa kịp xác định tính hữu ích của các chiến thuật đầu tư cả. Tuy nhiên những profit đó sẽ có nguy cơ bị xóa sổ trong trường hợp bạn quyết định đầu tư sai lầm. 53 Vậy làm thế nào để có lợi nhuận khi mua đây? Thông minh và khôn khéo khi mua là điều cần thiết vì nếu bạn bỏ ra quá nhiều tiền thì các khoảng chi phí khác như sửa chữa, bảo trì và nâng cấp sẽ bị cắt giảm. 54 Trong phần này có một lưu ý nhỏ cho bạn: rất nhiều nhà đầu tư đã lo sợ không dám mua nhà ngay dù cho giá có tốt thế nào vì họ lo sợ sự tăng giá và giảm giá trong tương lai. Đúng là khi giá nhà giảm xuống thì khi ấy lợi nhuận của bạn có thể sẽ tăng lên hay mang lại lợi ích gì đó nhưng chẳng phải lúc ấy bạn lại phải nhức đầu đắn đo thêm những cái khác như tìm nhà khác, cân đo đong đếm lại từ đầu hay sao? 55 Phần 2: Những điều kiện đề ra khi bạn quyết định mua Bạn đã quyết định đi mua một tài sản bất động sản để có thể hái ra tiền trong tương lai. Bạn cũng đã đong đếm những thiệt hại khi bạn quyết định mua nhà và giờ đây bạn sẽ phải đưa ra quyết định cuối cùng: nên mua bất động sản nào đây và làm thế nào để biết bất động sản đấy là tốt? Bạn cần phải có một bảng chi tiết điều kiện khác nhau cho một bất động sản tốt. Bảng chi tiết còn giúp bạn tập trung vào những điều chú ý trong danh sách của bạn và phớt lờ điều có thể làm sao lãng. 56 Tạo lập một bảng điều kiện chi tiết Việc tiếp theo bạn cần làm là lên danh sách các điều kiện và yêu cầu để thu hẹp sự lựa chọn. Có rất nhiều thứ để bạn lên danh sách thêm vào như: • Thị trấn • Khu vực sinh sống • Diện tích • Tình trạng nội thất • Tiền và khoản đầu tư cần bỏ ra • Những tiềm năng mà bất động sản đó có thể mang lại cho bạn khi bạn quyết định mua 57 Không ai có thể đưa ra lời khuyên chính xác cho việc bạn lựa chọn như thế nào. Thậm chí sự lựa chọn của bạn đôi khi mang tính cá nhân rất cao như nhu cầu thẩm mỹ, nhu cầu sinh hoạt và sở thích căn nhà như thế nào. Ở đây người viết chỉ có thể đưa ra một lời khuyên: bạn nên lập danh sách điều khoản lựa chọn dựa trên loại hình bất động sản cũng như chiến thuật đầu tư mà bạn đã quyết định bám theo. 58 Ví dụ: bạn muốn mua và cho thuê nhà, danh sách lựa chọn của bạn sẽ được chỉnh sửa để mua căn nhà phù hợp với chiến thuật đó. Ngoài ra việc lập trước danh sách lựa chọn điều kiện mua nhà cũng giúp việc tìm và hỏi mua nhà trở nên dễ quản lý hơn. 59 Những nguyên tắc khi thành lập bảng điều kiện mua nhà Điều quan trọng nhất khi bạn quyết định làm bảng điều kiện là yếu tố tài chính. Nếu giao dịch không mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho bạn, việc đầu tư tất nhiên sẽ không mang nhiều tính hiệu quả. Tuy nhiên, mặc cho bạn chuẩn bị kỹ lưỡng thế nào về bài toán kinh tế thì bạn cũng sẽ chẳng bao giờ biết được yếu tố ngoại lai từ trên trời rơi xuống sẽ ảnh hưởng thế nào. Đây chính là lúc bạn nên có vài mánh khóe nho nhỏ như người Mỹ vẫn thường nói “vài tuyệt chiêu giấu trong tay áo”. 60 Nói mánh khóe nghe ghê quá nhưng thực chất nó là gì vậy? Mánh khóe giúp bạn có giải pháp nhanh chóng để đánh giá năng lực tài chính. Tất nhiên bạn cũng không nên quá dựa dẫm vào chúng. Ít ra những mánh khóe này giúp bạn nhanh chóng sàng lọc và quyết định xem bất động sản ấy có xứng đáng định giá: 61 • Giá cho thuê nhà nên bằng 2 % tổng số tiền mua nhà: ví dụ bạn mua nhà giá 1 tỷ thì bạn nên cho thuê khoảng 20 triệu đồng. Tất nhiên điều này nghe có vẻ phi lý nhưng bạn nên cố gắng có được con số này • 50% tổng số tiền thu nhập của bạn sẽ được dùng để trả cho chi phí phụ như sửa nhà, thuế, bảo hiểm và quản lý bất động sản. Toàn bộ chi phí của bạn sẽ hiếm khi nào vượt quá 50 % nhưng tốt hơn hết là bạn nên phòng ngừa cho mọi trường hợp xấu nhất. 62 • Các nhà đầu tư giao dịch bất động sản chuyên nghiệp đã đưa ra nguyên tắc vàng khi đi mua một bất động sản: 70% giá trị bất động sản rồi trừ đi tiền sửa chửa. Ví dụ: một căn biệt thự có giá bán khoảng 10 tỷ, cần ít nhất 50 triệu để bảo trì và sửa chửa. • Áp dụng nguyên tắc 70%, người mua sẽ chi khoảng 7 tỷ rồi trừ đi 50 triệu. Như vậy là số tiền cao nhất mà một người chi cho ngôi biệt thự này khoảng 6 tỷ 9 trăm 50 triệu đồng. (Tính toán ghê thật). 63 Phần 3: Tìm kiếm các khoảng đầu tư bất động sản ở đâu? Sau khi đã có bảng điều kiện chi tiết, đã đến lúc bạn bắt tay vào tìm kiếm bất động sản phù hợp. Có quá nhiều nhà và bất động sản phù hợp đang đợi bạn mua nhưng cái nào thật sự là phù hợp với bạn đây. Trong nội dung phần này, bạn sẽ tìm hiểu các phương pháp khác nhau để tìm kiếm bất động sản 64 1. Các cổng thông tin bất động sản trên mạng như Visla.vn. Dễ tìm kiếm, dễ sử dụng và lúc nào cũng có thể truy cập được là lợi ích mà những trang web này mang lại. Tuy nhiên đôi khi bạn có thể sẽ thấy những bất động sản ma với thông tin thiếu cụ thể và chính xác. 2. Báo giấy: không cần phải nói nhiều về một nguồn thông tin quá rẻ và tiện lợi để tìm kiếm bất động sản 3. Truyền miệng 65 Phần 4: Quá trình mua Bất động sản Quá trình mua nhà vô cùng rắc rối, nhiều khe nhiều ngõ ngách khiến bạn không biết đường đâu mà lần. Sau đây tôi cố gắng tóm tắt lại quá trình một cách ngắn gọn nhất. 66 Phần 4: Quá trình mua Bất động sản • Bước 1: Quyết định trước chiến thuật đầu tư bất động sản cũng như loại hình bất động sản sẽ đầu tư • Bước 2: Thiết lập danh sách các điều kiện cần thỏa mãn khi giao dịch bất động sản • Bước 3: Quyết định làm thế nào để mua bất động sản hay rõ ràng hơn là làm thế nào để có tiền mua nhà. Nếu bạn đang có ý định vay ngân hàng để mua nhà thì hãy suy nghĩ kỹ. • Bước 4: Tìm kiếm bất động sản phù hợp bằng nhiều cách khác nhau như website, báo chí hay từ người khác nói. 67 Phần 4: Quá trình mua Bất động sản • Bước 5: Kiểm tra và phân tích các bất động sản dựa trên tiêu chí mà bạn đã liệt kê để có được căn nhà thích hợp nhất • Bước 6: Thương lượng giá cả và các khoản đặt cọc. Đôi khi bạn sẽ bắt gặp loại hình thanh toán trả góp nhưng người viết khuyên bạn không nên sử dụng vì tổng số tiền bỏ ra sẽ có thể cao hơn nhiều giá trị thực của căn nhà. • Bước 7: Kiểm tra tình trạng căn nhà: nội thất bên trong, vị trí xung quanh • Bước 8: thanh toán tiền và ký hợp đồng 68 TÌM CƠ HỘI ĐẦU TƯ