Các nội dung cơ bản về luật đất đai năm 2003

Chuyên đ Lu t kinh tề ậ ế Các n i dung c b n v lu t đ t đai năm 2003.ộ ơ ả ề ậ ấ Tr c khi có Lu t đ t đai năm 2003, Vi t Nam đã t ng có Lu tướ ậ ấ ở ệ ừ ậ đ t đai năm 1987, Lu t đ t đai năm 1993, Lu t s a đ i b sung m t sấ ậ ấ ậ ử ổ ổ ộ ố đi u c a Lu t đ t đai năm 1993 vào các năm 1998 và năm 2001. Tuyề ủ ậ ấ nhiên, các Lu t đ t đai đó ch a th đáp ng đ c yêu c u c a công cu cậ ấ ư ể ứ ượ ầ ủ ộ đ i m i. ổ ớ Vì v y, U ban th ng v Qu c H i ra ngh quy t v vi c xâyậ ỷ ườ ụ ố ộ ị ế ề ệ d ng Lu t đ t đai s a đ i đ thay th cho Lu t đ t đai năm 1993 và cácự ậ ấ ử ổ ể ế ậ ấ Lu t đ t đai s a đ i b sung. Chính ph đã giao nhi m v này cho B Tàiậ ấ ử ổ ổ ủ ệ ụ ộ nguyên và Môi tr ng tr c ti p so n th o t tháng 1/2003. V i 4 l n so nườ ự ế ạ ả ừ ớ ầ ạ th o, d th o này đ c đ a ra l y ý ki n các đ i bi u Qu c h i, nhi u ýả ự ả ượ ư ấ ế ạ ể ố ộ ề ki n ch a đ ng ý v i các quan đi m c a ban so n th o. Kỳ h p th 3ế ư ồ ớ ể ủ ạ ả ọ ứ Qu c h i khoá XI đã đ ngh ban so n th o ch nh lý l i và hoàn thành dố ộ ề ị ạ ả ỉ ạ ự th o l n th 6 và l y ý ki n nhân dân c n c t ngày 1/8 đ n 20/9/2003.ả ầ ứ ấ ế ả ướ ừ ế Đây là đ t nghiên c u và sinh ho t chính tr pháp lý c a nhân dân c n cợ ứ ạ ị ủ ả ướ nh m đóng góp ý ki n cho m t d lu t vô cùng quan tr ng liên quan đ nằ ế ộ ự ậ ọ ế m i t ng l p trong xã h i, m i thành ph n kinh t trong và ngoài n c.ọ ầ ớ ộ ọ ầ ế ướ T i kỳ h p th 4 Qu c h i khoá XI, Lu t đ t đai m i đ c thôngạ ọ ứ ố ộ ậ ấ ớ ượ qua và s có hi u l c pháp lý t ngày 1/7/2004, s thay th cho Lu t đ tẽ ệ ự ừ ẽ ế ậ ấ đai năm 1993 và các Lu t đ t đai s a đ i b sung.ậ ấ ử ổ ổ I. Quan đi m ch đ o khi xây d ng Lu t đ t đai năm 2003 là:ể ỉ ạ ự ậ ấ 1. Đây là Lu t đ t đai m i nh m th ch các quan đi m c b nậ ấ ớ ằ ể ế ể ơ ả đ c đ c p trong Ngh quy t trung ng Đ ng v đ i m i chính sách vàượ ề ậ ị ế ươ ả ề ổ ớ pháp lu t đ t đai trong th i kỳ đ y m nh công nghi p hoá, hi n đ i hoáậ ấ ờ ẩ ạ ệ ệ ạ đ t n c.ấ ướ 2. Lu t đ t đai m i v n d a trên n n t ng đ t đai thu c s h uậ ấ ớ ẫ ự ề ả ấ ộ ở ữ toàn dân mà nhà n c là ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ t đai vàướ ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ th ng nh t qu n lý đ t đai.ố ấ ả ấ 3. Trên c s k th a các Lu t đ t đai tr c đây, xây d ng lu t đ tơ ở ế ừ ậ ấ ướ ự ậ ấ đai m i v i tinh th n đ n gi n hoá h th ng pháp lu t đ t đai, pháp đi nớ ớ ầ ơ ả ệ ố ậ ấ ể hoá v i tinh th n cao nh t. Các văn b n pháp lu t đã đ c th c ti n ki mớ ầ ấ ả ậ ượ ự ễ ể nghi m và phù h p v i th c t s đ c ch n l c đ a vào lu t, lu t hoáệ ợ ớ ự ế ẽ ượ ọ ọ ư ậ ậ m t s Ngh đ nh c a Chính ph đ gi m thi u các văn b n thi hành c aộ ố ị ị ủ ủ ể ả ể ả ủ Chính ph và các b ngành v n dĩ làm cho h th ng pháp lu t đ t đai c aủ ộ ố ệ ố ậ ấ ủ chúng ta tr nên ph c t p.ở ứ ạ II. Quan đi m v s h u đ t đai.ể ề ở ữ ấ Tr c đây vi c quy đ nh đ t đai thu c s h u toàn dân do nhà n cướ ệ ị ấ ộ ở ữ ướ th ng nh t qu n lý là ch a rõ ràng, chung chung và r t trìu t ng. Xét vố ấ ả ư ấ ượ ề ph ng di n pháp lý thì nhà n c không ph i là ch s h u, vì đ t đaiươ ệ ướ ả ủ ở ữ ấ thu c s h u toàn dân, nhà n c ch là ng i th c hi n quy n th ng nh tộ ở ữ ướ ỉ ườ ự ệ ề ố ấ qu n lý trong ph m vi c n c.ả ạ ả ướ N u trong Lu t đ t đai năm 2003 chúng ta không nh n th c l i v nế ậ ấ ậ ứ ạ ấ đ s h u, thì ch c r ng, trong văn b n lu t đó v n ti m n nh ng nguyề ở ữ ắ ằ ả ậ ẫ ề ẩ ữ c c a s b o th , duy ý chí và ch a h ng t i quy lu t chung c a sơ ủ ự ả ủ ư ướ ớ ậ ủ ự phát tri n. Vì v y, trong Lu t đ t đai 2003 th hi n các quan đi m quanể ậ ậ ấ ể ệ ể tr ng sau:ọ 1. Nhà n c th c hi n 2 vai trò, m t là ng i đ i di n ch s h u toànướ ự ệ ộ ườ ạ ệ ủ ở ữ dân v đ t đai, th hai là ng i th ng nh t qu n lý nhà n c v đ t đai.ề ấ ứ ườ ố ấ ả ướ ề ấ ( b t c giai đo n nào thì nhà n c cũng v n là ng i th ng nh t qu n lýở ấ ứ ạ ướ ẫ ườ ố ấ ả đ t đai, song trong vai trò là ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ tấ ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ đai thì nhà n c l n đ u tiên đ c kh c ho rõ trong Lu t đ t đai nămướ ầ ầ ượ ắ ạ ậ ấ 2003 ). Xu t phát t v n đ đó nhà n c có quy n c a ng i đ i di nấ ừ ấ ề ướ ề ủ ườ ạ ệ ch s h u toàn dân v đ t đai. Kho n 2 Đi u 5 xác đ nh quy n đ nh đo tủ ở ữ ề ấ ả ề ị ề ị ạ c a nhà n c nh sau:ủ ướ ư + Quy t đ nh m c đích s d ng đ t thông qua vi c quy t đ nh quyế ị ụ ử ụ ấ ệ ế ị ho ch và k ho ch s d ng đ t đai.ạ ế ạ ử ụ ấ + Quy đ nh v h n m c giao đ t, th i h n s d ng đ t.ị ề ạ ứ ấ ờ ạ ử ụ ấ + Quy t đ nh giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ng đ t,ế ị ấ ấ ể ụ ử ụ ấ thu h i đ t.ồ ấ + Đ nh giá đ t.ị ấ 2. Nhà n c th c hi n quy n đi u ti t các ngu n l i t đ t đai thông quaướ ự ệ ề ề ế ồ ợ ừ ấ chính sách tài chính v đ t đai nh :ề ấ ư + Thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t.ề ử ụ ấ ề ấ + Thu các lo i thu , phí và l phíạ ế ệ + Đi u ti t ph n giá tr tăng thêm t đ t mà không do s đ u t tề ế ầ ị ừ ấ ự ầ ư ừ phía ng i s d ng đ t.ườ ử ụ ấ 3. Nhà n c th c hi n vi c trao quy n s d ng đ t thông qua các hìnhướ ự ệ ệ ề ử ụ ấ th c sau:ứ + Hình th c giao đ t.ứ ấ + Hình th c cho thuê đ t.ứ ấ + Công nh n quy n s d ng đ t.ậ ề ử ụ ấ + Quy đ nh quy n và nghĩa v c a ng i s d ng đ t.ị ề ụ ủ ườ ử ụ ấ 4. Nhà n c phân công phân c p trong vi c th c hi n vai tròướ ấ ệ ự ệ ng i đ i di n ch s h u toàn dân v đ t đai ( Đi u 7 ).ườ ạ ệ ủ ở ữ ề ấ ề + Vai trò c a Qu c h i trong vi c quy t đ nh quy ho ch và kủ ố ộ ệ ế ị ạ ế ho ch s d ng đ t đai trong ph m vi c n c, th c hi n quy n giám sátạ ử ụ ấ ạ ả ướ ự ệ ề t i cao trong qu n lý và s d ng đ t.ố ả ử ụ ấ + H i đ ng nhân dân các c p th c hi n quy n giám sát vi cộ ồ ấ ự ệ ề ệ qu n lý s d ng đ t các đ a ph ng.ả ử ụ ấ ở ị ươ + Chính ph th c hi n vi c qu n lý nhà n c v đ t đai, xétủ ự ệ ệ ả ướ ề ấ duy t quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đai c â các t nh và thành ph tr cệ ạ ế ạ ử ụ ấ ủ ỉ ố ự thu c trung ng.ộ ươ + U ban nhân dân các c p th c hi n quy n đ i di n ch s h uỷ ấ ự ệ ề ạ ệ ủ ở ữ toàn dân v đ t đai đ a ph ng mình.ề ấ ở ị ươ + B Tài nguyên và Môi tr ng giúp Chính ph trong vi c qu nộ ườ ủ ệ ả lý nhà n c v đ t đai.ướ ề ấ Nh v y, Lu t đ t đai năm 2003 th hi n các v n đ r t rõ ràngư ậ ậ ấ ể ệ ấ ề ấ không còn tình tr ng chung chung và tr u t ng nh tr c đây.ạ ừ ượ ư ướ III. V n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t.ấ ề ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ Hi n nay, v n đ c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đãệ ấ ề ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ c b n hoàn thành đ i v i đ t nông nghi p, đ t t l cao đ i v i đ t lâmơ ả ố ớ ấ ệ ạ ỷ ệ ố ớ ấ nghi p song còn quá ch m đ i v i đ t khu dân c , đ c bi t là đ t đô th .ệ ậ ố ớ ấ ư ặ ệ ấ ị Lu t đ t đai năm 2003 ra đ i s góp ph n đ y m nh ti n đ c p gi yậ ấ ờ ẽ ầ ẩ ạ ế ộ ấ ấ ch ng nh n quy n s d ng đ t trong c n c.ứ ậ ề ử ụ ấ ả ướ 1. Các quy đ nh v gi y ch ng nh n quy n s d ng đ tị ề ấ ứ ậ ề ử ụ ấ + Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ c c p theo m t m uấ ứ ậ ề ử ụ ấ ượ ấ ộ ẫ th ng nh t và do B Tài nguyên và Môi tr ng phát hành. Đi u đó cóố ấ ộ ườ ề nghĩa là, t tr c t i nay các m u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ từ ướ ớ ẫ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ đ u do c quan qu n lý đ t đai trung ng phát hành, có m t th i là T ngề ơ ả ấ ươ ộ ờ ổ c c qu n lý ru ng đ t, T ng c c đ a chính. Các gi y ch ng nh n do cácụ ả ộ ấ ổ ụ ị ấ ứ ậ c quan phát hành nêu trên c p theo các Lu t đ t đai đ u có giá tr pháp lýơ ấ ậ ấ ề ị nh nhau, tránh tình tr ng phân bi t nh t i Thông t liên t ch 02 c a Toàư ạ ệ ư ạ ư ị ủ án nhân dân t i cao, Vi n ki m sát nhân dân t i cao và T ng c c đ a chínhố ệ ể ố ổ ụ ị vào năm 1997 gây khó d cho các đ ng s khi gi i quy t tranh ch p đ tễ ươ ự ả ế ấ ấ đai. + Theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 44 Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CPị ạ ả ề ị ị v thi hành Lu t đ t đai thì trong tr ng h p có nhà , công trình ki nề ậ ấ ườ ợ ở ế trúc khác, cây lâu năm g n li n v i đ t thì nhà , công trình ki n trúc đóắ ề ớ ấ ở ế đ c ghi nh n trên gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và h s đ aượ ậ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ồ ơ ị chính. Vi c đăng ký quy n s h u tài s n g n li n v i đ t th c hi n theoệ ề ở ữ ả ắ ề ớ ấ ự ệ quy đ nh v đăng ký b t đ ng s n.ị ề ấ ộ ả + Gi y ch ng nh n đ c c p theo th a, n u quy n s d ng đ t làấ ứ ậ ượ ấ ử ế ề ử ụ ấ tài s n chung c a v ch ng thì trên gi y ch ng nh n ph i ghi đ y đ hả ủ ợ ồ ấ ứ ậ ả ầ ủ ọ tên v ch ng. N u quy n s d ng đ t là tài chung c a h gia đình thì ghiợ ồ ế ề ử ụ ấ ủ ộ tên ch h . Tr ng h p h gia đình s d ng đ t mà v ho c ch ng làủ ộ ườ ợ ộ ử ụ ấ ợ ặ ồ ng i n c ngoài ho c ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài không đườ ướ ặ ườ ệ ị ư ở ướ ủ đi u ki n mua nhà theo quy đ nh t i kho n 1 Đi u 121 Lu t đ t đai thì ghiề ệ ị ạ ả ề ậ ấ tên v ho c ch ng là cá nhân trong n c.ợ ặ ồ ướ + Tr ng h p th a đ t thu c quy n s d ng chung c a c ng đ ngườ ợ ử ấ ộ ề ử ụ ủ ộ ồ dân c thì gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t c p cho c ng đ ng dân cư ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ấ ộ ồ ư và trao cho ng i đ i di n h p pháp c a c ng đ ng.ườ ạ ệ ợ ủ ộ ồ + Tr ng h p th a đ t thu c quy n s d ng h p pháp c a t ch cườ ợ ử ấ ộ ề ử ụ ợ ủ ổ ứ tôn giáo thì gi y ch ng nh n c p cho t ch c tôn giáo và trao cho ng iấ ứ ậ ấ ổ ứ ườ có trách nhi m cao nh t c a t ch c tôn giáo.ệ ấ ủ ổ ứ + Tr ng h p ng i s d ng đ t đã đ c c p gi y ch ng nh nườ ợ ườ ử ụ ấ ượ ấ ấ ứ ậ quy n s d ng đ t theo Lu t đ t đai năm 1993 ho c gi y ch ng nh nề ử ụ ấ ậ ấ ặ ấ ứ ậ quy n s h u nhà , quy n s d ng đ t theo Ngh đ nh 60/CP thì khôngề ở ữ ở ề ử ụ ấ ở ị ị ph i đ i gi y theo m u quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2003. Khi h th cả ổ ấ ẫ ị ủ ậ ấ ọ ự hi n vi c chuy n quy n s d ng đ t thì ng i nh n quy n s d ng đ tệ ệ ể ề ử ụ ấ ườ ậ ề ử ụ ấ đ c c p gi y theo quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2003.ượ ấ ấ ị ủ ậ ấ 2. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho h gia đình, cá nhân.ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ộ Đây là đi u lu t c c kỳ quan tr ng và có nhi u đi m m i mà ng i sề ậ ự ọ ề ể ớ ườ ử d ng đ t s đ c bi t quan tâm.ụ ấ ẽ ặ ệ Th nh t,ứ ấ h gia đình, cá nhân đang s d ng đ t n đ nh đ c uộ ử ụ ấ ổ ị ượ ỷ ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t không có tranh ch p và có m t trongấ ậ ấ ấ ộ nh ng gi y t đ c coi là h p l đ c quy đ nh t i kho n 1 Đi u 50ữ ấ ờ ượ ợ ệ ựơ ị ạ ả ề Lu t đ t đai thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và khôngậ ấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ph i n p ti nả ộ ề Th haiứ , đ gi i quy t m t th c t r t l n trong giao d ch dân sể ả ế ộ ự ế ấ ớ ị ự v đ t đai trong th i gian qua c a ng i s d ng đ t, kho n 2 Đi u 50ề ấ ờ ủ ườ ử ụ ấ ả ề quy đ nh h gia đình, cá nhân đang s d ng đ t mà gi y t h p l h đangị ộ ử ụ ấ ấ ờ ợ ệ ọ s h u l i mang tên ng i khác, các bên giao d ch ch có gi y t v vi cở ữ ạ ườ ị ỉ ấ ờ ề ệ chuy n quy n s d ng đ t và cho đ n tr c ngày 1/7/2004 mà ch a làmể ề ử ụ ấ ế ướ ư th t c chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t thì nayủ ụ ể ề ử ụ ấ ị ủ ậ đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t không có tranh ch p thìượ ỷ ấ ậ ấ ấ đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không ph i n p ti n.ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ả ộ ề Nh v y, v n đ đ t ra là, không ch ng i tr c ti p có gi y t h p lư ậ ấ ề ặ ỉ ườ ự ế ấ ờ ợ ệ đ c c p gi y ch ng nh n mà ngay c trong tr ng h p gi y t h p lượ ấ ấ ứ ậ ả ườ ợ ấ ờ ợ ệ đó mang tên ng i khác cũng đ c c p gi y và không ph i n p ti n.ườ ượ ấ ấ ả ộ ề Th baứ , đ th c hi n chính sách đ t đai v i đ ng bào nh ng n iể ự ệ ấ ớ ồ ở ữ ơ có đi u ki n t nhiên xã h i khó khăn, kho n 3 Đi u 50 quy đ nh vi c c pề ệ ự ộ ả ề ị ệ ấ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và không thu ti n đ i v i h giaấ ứ ậ ề ử ụ ấ ề ố ớ ộ đình, cá nhân tr c ti p s n xu t nông, lâm nghi p có h kh u th ng trúự ế ả ấ ệ ộ ẩ ườ t i đ a ph ng nay đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n đã s d ng nạ ị ươ ượ ỷ ấ ậ ử ụ ổ đ nh và không có tranh ch p.ị ấ Th t ,ứ ư đi u mà nhi u ng i s d ng đ t đ c bi t quan tâm làề ề ườ ử ụ ấ ặ ệ nh ng tr ng h p s d ng đ t t tr c ngày 15/10/1993 phù h p v i quyữ ườ ợ ử ụ ấ ừ ướ ợ ớ ho ch, không có tranh ch p và đ c chính quy n đ a ph ng xác nh n vạ ấ ượ ề ị ươ ậ ề th i đi m s d ng đ t thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ tờ ể ử ụ ấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ và cũng không ph i n p ti n s d ng đ t.ả ộ ề ử ụ ấ Th nămứ , đ i v i h gia đình, cá nhân không có các gi y t h p lố ớ ộ ấ ờ ợ ệ nh ng đã s d ng n đ nh t 15/10/1993 đ n tr c ngày 1/7/2004 nayư ử ụ ổ ị ừ ế ướ đ c u ban nhân dân c p xã xác nh n là phù h p v i quy ho ch và khôngượ ỷ ấ ậ ợ ớ ạ có tranh ch p thì đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t và n pấ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ộ ti n theo quy đ nh c a Chính ph .ề ị ủ ủ Th sáuứ , đ i v i c ng đ ng dân c s d ng đ t thì h đ c c pố ớ ộ ồ ư ử ụ ấ ọ ượ ấ gi y ch ng nh n khi có đ n đ ngh xin c p gi y ch ng nh n và đ c uấ ứ ậ ơ ề ị ấ ấ ứ ậ ượ ỷ ban nhân dân c p xã xác nh n là đ t s d ng chung c a c ng đ ng vàấ ậ ấ ử ụ ủ ộ ồ không có tranh ch p.ấ 3. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho t ch c.ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ổ ứ Đi u lu t này h ng t i m c tiêu trong qu n lý đ i v i đ t giaoề ậ ướ ớ ụ ả ố ớ ấ ho c cho thuê đ i v i t ch c trong n c. Kho n 1 xác đ nh vi c c pặ ố ớ ổ ứ ướ ả ị ệ ấ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho t ch c n u đ t đó s d ngấ ứ ậ ề ử ụ ấ ổ ứ ế ấ ử ụ đúng m c đích và có hi u qu . Đi u đó có nghĩa là, không ch p nh n m tụ ệ ả ề ấ ậ ộ th c t hi n nay nhi u doanh nghi p bao chi m nhi u đ t song s d ngự ế ệ ề ệ ế ề ấ ử ụ lãng phí và không hi u qu . T i đây s có ch đ o c a chính ph trongệ ả ớ ẽ ỉ ạ ủ ủ vi c t ng rà soát toàn b qu đ t c a t ch c trong n c đ th c hi nệ ổ ộ ỹ ấ ủ ổ ứ ướ ể ự ệ m c tiêu nói trên.ụ Đ i v i đ t s d ng không đúng m c đích, lãng phí s kiênố ớ ấ ử ụ ụ ẽ quy t thu h i giao cho đ a ph ng qu n lý s d ng. Riêng đ i v i đ t ế ồ ị ươ ả ử ụ ố ớ ấ ở đã đ c t o d ng trong qu đ t c a t ch c, thì t ch c ph i b trí l iượ ạ ự ỹ ấ ủ ổ ứ ổ ứ ả ố ạ di n tích đ t trình u ban nhân dân c p t nh tr c khi bàn giao cho đ aệ ấ ở ỷ ấ ỉ ướ ị ph ng qu n lý. Theo chúng tôi đây là m t quy đ nh tuy h ng t i vi cươ ả ộ ị ướ ớ ệ bàn giao qu đ t cho đ a ph ng qu n lý theo nguyên t c lãnh th songỹ ấ ị ươ ả ắ ổ cũng là đi u d gây tiêu c c đ i v i t ch c, ví d t ch c kinh t bi t rõề ễ ự ố ớ ổ ứ ụ ổ ứ ế ế vi c kinh doanh không hi u qu nh ng không có ph ng án kh c ph c vàệ ệ ả ư ươ ắ ụ h bi t ch c h u qu là s bàn giao cho đ a ph ng qu n lý cho nên t ýọ ế ắ ậ ả ẽ ị ươ ả ự chia đ t cho cán b , nhân viên bi n t đ t kinh doanh phi nông nghi pấ ộ ế ừ ấ ệ thành đ t phi nông nghi p vào m c đích đ t m t cách b t h p pháp. Vìấ ệ ụ ấ ở ộ ấ ợ v y theo chúng tôi c n nghiêm c m các t ch c kinh t t o l p các khuậ ầ ấ ổ ứ ế ạ ậ dân c trong qu đ t nhà n c giao ho c cho thuê.ư ỹ ấ ướ ặ Đ i v i t ch c kinh t l a ch n hình th c thuê đ t thì c quanố ớ ổ ứ ế ự ọ ứ ấ ơ qu n lý đ t đai c p t nh làm th t c ký h p đ ng thuê đ t tr c khi c pả ấ ấ ỉ ủ ụ ợ ồ ấ ướ ấ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t cho h .ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ọ Đ i v i t ch c tôn giáo đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ngố ớ ổ ứ ượ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ đ t khi t ch c c a h đ c nhà n c cho phép ho t đ ng trong khuônấ ổ ứ ủ ọ ượ ướ ạ ộ kh pháp lu t, có đ n đ ngh b ng văn b n đ c p gi y và có xác nh nổ ậ ơ ề ị ằ ả ể ấ ấ ậ c a chính quy n s t i v nhu c u s d ng đ t c a t ch c tôn giáo .ủ ề ở ạ ề ầ ử ụ ấ ủ ổ ứ IV. Các v n đ v giao đ t, cho thuê đ t, chuy n m c đích s d ngấ ề ề ấ ấ ể ụ ử ụ đ t ấ 1. V các hình th c giao đ t và cho thuê đ tề ứ ấ ấ Nhìn chung, xét v m t hình th c thì gi a Lu t đ t đai năm 2003 soề ặ ứ ữ ậ ấ v i Lu t đ t đai năm 1993 và các Lu t đ t đai s a đ i b sung v c b nớ ậ ấ ậ ấ ử ổ ổ ề ơ ả không có nhi u s thay đ i l n. Các thay đ i ch là, h có quy n l a ch nề ự ổ ớ ổ ỉ ọ ề ự ọ hình th c giao đ t ho c cho thuê đ t. Đi u 108 xác đ nh:ứ ấ ặ ấ ề ị + T ch c kinh t , h gia đình và cá nhân s d ng đ t làm m tổ ứ ế ộ ử ụ ấ ặ b ng xây d ng c s s n xu t kinh doanh, s d ng đ t đ xây d ng côngằ ự ơ ở ả ấ ử ụ ấ ể ự trình công c ng vì m c đích kinh doanh; t ch c kinh t s d ng đ t vàoộ ụ ổ ứ ế ử ụ ấ m c đích đ u t xây d ng k t c u h t ng đ chuy n nh ng ho c choụ ầ ư ự ế ấ ạ ầ ể ể ượ ặ thuê, s d ng đ t vào m c đích nông nghi p, lâm nghi p, nuôi tr ng thuử ụ ấ ụ ệ ệ ồ ỷ s n và làm mu i đ c l a ch n hình th c giao đ t có thu ti n ho c thuêả ố ượ ự ọ ứ ấ ề ặ đ t.ấ + Ng i Vi t nam đ nh c n c ngoài th c hi n các d án đ u tườ ệ ị ư ở ướ ự ệ ự ầ ư t i Vi t Nam đ c quy n l a ch n hình th c giao đ t có thu ti n ho cạ ệ ượ ề ự ọ ứ ấ ề ặ thuê đ t tr ti n hàng năm ho c tr ti n m t l n cho toàn b th i gianấ ả ề ặ ả ề ộ ầ ộ ờ thuê. + T ch c, cá nhân n c ngoài s d ng đ t vào các m c đích khácổ ứ ướ ử ụ ấ ụ nhau có quy n l a ch n hình th c tr ti n thuê hàng năm ho c tr ti nề ự ọ ứ ả ề ặ ả ề m t l n.ộ ầ + T ch c kinh t trong n c, h gia đình cá nhân và ng i Vi tổ ứ ế ướ ộ ườ ệ Nam đ nh c n c ngoài s d ng đ t vào m c đích kinh doanh đã thuêị ư ở ướ ử ụ ấ ụ đ t c a nhà n c nay có th chuy n sang hình th c giao đ t có thu ti nấ ủ ướ ể ể ứ ấ ề n u có nhu c u và th c hi n nghĩa v tài chính đ i v i nhà n c.ế ầ ự ệ ụ ố ớ ướ S thay đ i l n th hai là, không còn hình th c cho thuê tr ti nự ổ ớ ứ ứ ả ề thuê nhi u năm nh tr c đây. ề ư ướ 2. Chuy n m c đích s d ng đ tể ụ ử ụ ấ . Theo quy đ nh t i Đi u 36 thì vi c chuy n m c đích s d ng đ tị ạ ề ệ ể ụ ử ụ ấ đ c chia thành 2 lo i: chuy n m c đích ph i xin phép và chuy n m cượ ạ ể ụ ả ể ụ đích không ph i xin phép c quan nhà n c có th m quy n.ả ơ ướ ẩ ề Kho n 1 quy đ nh các tr ng h p ph i xin phép bao g m:ả ị ườ ợ ả ồ + Chuy n t đ t chuyên tr ng lúa n c sang đ t tr ng cây lâu năm,ể ừ ấ ồ ướ ấ ồ đ t tr ng r ng và đ t nuôi tr ng thu s n.ấ ồ ừ ấ ồ ỷ ả + Chuy n đ t r ng đ c d ng, r ng phòng h sang s d ng vào m cể ấ ừ ặ ụ ừ ộ ử ụ ụ đích khác. + Chuy n đ t nông nghi p sang đ t phi nông nghi p.ể ấ ệ ấ ệ + Chuy n đ t phi nông nghi p không thu ti n s d ng đ t sang đ tể ấ ệ ề ử ụ ấ ấ phi nông nghi p có thu ti n s d ng đ t ho c thuê đ t.ệ ề ử ụ ấ ặ ấ + Chuy n đ t phi nông nghi p không ph i là đ t thành đ t .ể ấ ệ ả ấ ở ấ ở Đ i v i vi c chuy n m c đích c n ph i l u ý nh ng đi m sau:ố ớ ệ ể ụ ầ ả ư ữ ể - Đ i v i nh ng tr ng h p không quy đ nh t i kho n 1 Đi u 36 thìố ớ ữ ườ ợ ị ạ ả ề không ph i xin phép c quan nhà n c có th m quy n nh ng ph i đăngả ơ ướ ẩ ề ư ả ký t i văn phòng đăng ký quy n s d ng đ t ho c u ban nhân dân c pạ ề ử ụ ấ ặ ỷ ấ xã. - Khi chuy n m c đích thì nghĩa v tài chính và th i h n cũng nhể ụ ụ ờ ạ ư các quy n và nghĩa v đ c áp d ng cho lo i đ t đã đ c chuy n m cề ụ ượ ụ ạ ấ ượ ể ụ đích s d ng m i.ử ụ ớ - Đ i v i lo i đ t khi chuy n m c đích mà ph i n p ti n s d ngố ớ ạ ấ ể ụ ả ộ ề ử ụ đ t thì ng i s d ng ph i n p ti n theo m c đích s d ng.ấ ườ ử ụ ả ộ ề ụ ử ụ V. V n đ quy ho ch và k ho ch s d ng đ t đai.ấ ề ạ ế ạ ử ụ ấ T tr c đ n nay, v n đ quy ho ch s d ng đ t đ c nói đ nừ ướ ế ấ ề ạ ử ụ ấ ượ ế nhi u t i các di n đàn, h i ngh song d ng nh công tác quy ho ch v nề ạ ễ ộ ị ườ ư ạ ẫ ch a đáp ng đ c các nhu c u c a s phát tri n, đó là s xa r i th cư ứ ượ ầ ủ ự ể ự ờ ự ti n c a nhi u quy ho ch, quy ho ch th ng đi sau m t b c so v i th cễ ủ ề ạ ạ ườ ộ ướ ớ ự tr ng nhà , đ t đã và đang s d ng, khi th c hi n quy ho ch th ngạ ở ấ ở ử ụ ự ệ ạ ườ gây nhi u t n kém trong gi i phóng m t b ng và đôi khi không th th cề ố ả ặ ằ ể ự hi n đ c đúng quy ho ch, còn bê tr trong qu n lý quy ho ch khi n cácệ ượ ạ ễ ả ạ ế quy ho ch không th ng nh t có tính c c b vùng mi n, không th ng nh tạ ố ấ ụ ộ ề ố ấ gi a quy ho ch ngành và lãnh th .ữ ạ ổ Nhìn chung các quy đ nh trong Lu t đ t đai năm 1993 còn chungị ậ ấ chung ch mang tính nguyên t c là ch y u mà ch a xác đ nh đ c rõ cácỉ ắ ủ ế ư ị ượ n i dung c th nh nguyên t c, căn c , th m quy n, c ch l p, trìnhộ ụ ể ư ắ ứ ẩ ề ơ ế ậ duy t và quy t đ nh quy ho ch, vi c công b quy ho ch và th c thi quyệ ế ị ạ ệ ố ạ ự ho ch. Trên th c t , Chính ph đã có Ngh đ nh s 68/2001/NĐ-CP ngàyạ ự ế ủ ị ị ố 1/10/2001 v quy ho ch và k ho ch s d ng đ t đai, song v i ph m viề ạ ế ạ ử ụ ấ ớ ạ đi u ch nh ch là l p, xét duy t và qu n lý quy ho ch, k ho ch s d ngề ỉ ỉ ậ ệ ả ạ ế ạ ử ụ đ t thì văn b n nêu trên v n ch a đáp ng đ c quá trình xây d ng quyấ ả ẫ ư ứ ượ ự ho ch cho công cu c phát tri n đ t n c. Vì v y, Lu t đ t đai năm 2003ạ ộ ể ấ ướ ậ ậ ấ t Đi u 21 đ n Đi u 30 dành m t m c trong ch ng qu n lý nhà n cừ ề ế ề ộ ụ ươ ả ướ v đ t đai đ quy đ nh v quy ho ch và k ho ch s d ng đ t đai v iề ấ ể ị ề ạ ế ạ ử ụ ấ ớ nh ng đi m c n l u ý sau đây:ữ ể ầ ư + Các quy đ nh đã chính th c lu t hoá và m r ng ph m vi đi uị ứ ậ ở ộ ạ ề ch nh c a Ngh đ nh s 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 t o khuôn khỉ ủ ị ị ố ạ ổ pháp lý đ xây d ng và qu n lý quy ho ch s d ng đ t có n n p và kể ự ả ạ ử ụ ấ ề ế ỷ c ng h n.ươ ơ + L n đ u tiên chúng ta quy đ nh t i Đi u 21 v nguyên t c l p quyầ ầ ị ạ ề ề ắ ậ ho ch và k ho ch s d ng đ t đai. Đây là quy đ nh mang tính ch đ o vạ ế ạ ử ụ ấ ị ỉ ạ ề m t đ ng l i khi xây d ng quy ho ch, vì thi u nó chúng ta s thi u cácặ ườ ố ự ạ ế ẽ ế đ nh h ng có t m vĩ mô khi ho ch đ nh chính sách. Quy hoach s d ngị ướ ầ ạ ị ử ụ đ t tr c h t ph i có cái nhìn t ng th , h ng t i t ng lai trong s phátấ ướ ế ả ổ ể ướ ớ ươ ự tri n, là s hài hoá gi a kinh t và môi tr ng s ng, là s b o v các giáể ự ữ ế ườ ố ự ả ệ tr văn hoá truy n th ng và văn hoá đ ng đ i. Cho nên khi l p quy ho chị ề ố ươ ạ ậ ạ s d ng đ t, các nhà xây d ng chính sách ph i xu t phát t chi n l cử ụ ấ ự ả ấ ừ ế ượ phát tri n kinh t xã h i c a đ t n c đ c đ c p trong các văn ki nể ế ộ ủ ấ ướ ượ ề ậ ệ c a Đ ng, đ c xây d ng có t m bao quát r ng v m t không gian vàủ ả ượ ự ầ ộ ề ặ th i gian.ờ + C ch l p quy ho ch, k ho ch s d ng đ t đai, n i dung, th mơ ế ậ ạ ế ạ ử ụ ấ ộ ẩ quy n quy t đ nh quy ho ch và k ho ch s d ng đ t đ c xây d ngề ế ị ạ ế ạ ử ụ ấ ượ ự m t cách đ ng b t trung ng đ n các đ a ph ng, có s phân côngộ ồ ộ ừ ươ ế ị ươ ự phân nhi m rõ ràng gi a các c quan quy n l c nhà n c, c quan hànhệ ữ ơ ề ự ướ ơ chính nhà n c và ho t đ ng chuyên ngành c a c quan chuyên môn.ướ ạ ộ ủ ơ + M t v n đ mà nhi u ng i quan tâm không ch là ng i dânộ ấ ề ề ườ ỉ ườ thu n tuý mà ngay c nhi u t ch c qu n lý s d ng đ t đai đ u mongầ ả ề ổ ứ ả ử ụ ấ ề mu n là quy ho ch khi xây d ng, khi công b quy ho ch chi ti t ph i cóố ạ ự ố ạ ế ả ti ng nói c a nhân dân đóng góp ý ki n. Thông qua quá trình này, ch cế ủ ế ắ r ng quy ho ch s d ng đ t không ch g n v i m t không gian r ng l nằ ạ ử ụ ấ ỉ ắ ớ ộ ộ ớ c a s phát tri n mà có s hài hoà v truy n th ng, nét đ p v văn hoáủ ự ể ự ề ề ố ẹ ề đ c gìn gi cho muôn đ i sau. V i vi c góp ý cho vi c gi gìn làng đàoượ ữ ờ ớ ệ ệ ữ truy n th ng c a ng i Hà n i hay tôn t o, b o v các khu ph c Hàề ố ủ ườ ộ ạ ả ệ ố ổ ở N i, Hu , H i An không ch gi gìn các giá tr văn hoá mà còn là đi mộ ế ộ ỉ ữ ị ể h n du l ch h p d n cho du khách trong n c và n c ngoài là nh ng víẹ ị ấ ẫ ướ ướ ữ d c th v chi n l c này.ụ ụ ể ề ế ượ + Trong quy đ nh c a Lu t đ t đai năm 2003 đã có cái nhìn d tị ủ ậ ấ ứ khoát đ i v i nh ng quy ho ch đ c xây d ng nh ng không mang tínhố ớ ữ ạ ượ ự ư kh thi thì c n xem xét l i đ đi u ch nh ho c hu b quy ho ch. B i vì,ả ầ ạ ể ề ỉ ặ ỷ ỏ ạ ở nh ng ng i s d ng đ t n m trong quy ho ch luôn ch u m t s c ép tữ ườ ử ụ ấ ằ ạ ị ộ ứ ừ quy ho ch đ c phê duy t nh ng không bi t bao gi th c hi n. Nhi uạ ượ ệ ư ế ờ ự ệ ề ng i dân ph n ánh là đ t đai c a h n m trong quy ho ch và quy ho chườ ả ấ ủ ọ ằ ạ ạ đó đ c v ch ra t hàng ch c năm qua, b n thân gia đình h không đ cượ ạ ừ ụ ả ọ ượ nh p h kh u vì đ t quy ho ch, không đ c xây d ng c i t o c i n i nhàậ ộ ẩ ấ ạ ượ ự ả ạ ơ ớ vì không đ c phép xây d ng trên đ t quy ho ch, bán nhà không ai muaở ượ ự ấ ạ vì khu v c quy ho ch. Tình hình đó không bi t s kéo dài đ n bao gi vàự ạ ế ẽ ế ờ bao gi thì quy ho ch đ c tri n khai, ng i dân ch bi t ch đ i trong sờ ạ ượ ể ườ ỉ ế ờ ợ ự th t v ng. Cho nên” quy ho ch” treo là hi n t ng ph bi n nhi u n i,ấ ọ ạ ệ ượ ổ ế ở ề ơ n u sau 3 năm k t ngày công b thu h i đ t đ th c hi n d án màế ể ừ ố ồ ấ ể ự ệ ự không th c hi n đ c thì c quan nhà n c có th m quy n ph i đi uự ệ ượ ơ ướ ẩ ề ả ề ch nh ho c hu b quy ho ch đó và công b công khai trên các ph ngỉ ặ ỷ ỏ ạ ố ươ ti n thông tin đ i chúng.ệ ạ VI. V quy n c a ng i s d ng đ t.ề ề ủ ườ ử ụ ấ So v i Lu t đ t đai năm 1993, Lu t đ t đai m i th hi n m t sớ ậ ấ ậ ấ ớ ể ệ ộ ố đi m m i nh sau:ể ớ ư Th nh tứ ấ , l n đ u tiên trong Lu t đ t đai quy n c a m i ng i sầ ầ ậ ấ ề ủ ọ ườ ử d ng đ t, dù đó là t ch c trong n c, t ch c, cá nhân n c ngoài,ụ ấ ổ ứ ướ ổ ứ ướ ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài hay h gia đình, cá nhân trongườ ệ ị ư ở ướ ộ n c đ u đ c quy đ nh chính th c trong lu t, không có tình tr ng đ cướ ề ượ ị ứ ậ ạ ượ đi u ch nh nhi u văn b n pháp lu t khác nhau gây khó khăn trong vi cề ỉ ở ề ả ậ ệ áp d ng pháp lu t và th hi n s phân bi t gi a các ch th khác nhau.ụ ậ ể ệ ự ệ ữ ủ ể Th haiứ , ng i s d ng đ t có quy n l a ch n gi a hình th c giaoườ ử ụ ấ ề ự ọ ữ ứ đ t có thu ti n ho c đ c nhà n c cho thuê đ t, t đó cân nh c vấ ề ặ ượ ướ ấ ừ ắ ề quy n c th c a mình khi tham gia vào quan h pháp lu t đ t đai.ề ụ ể ủ ệ ậ ấ Th baứ , quy n c a ng i s d ng đ t đ c m r ng h n nhi u soề ủ ườ ử ụ ấ ượ ở ộ ơ ề v i quy đ nh tr c đây, ví d nh t ch c trong n c đ c nhà n c giaoớ ị ướ ụ ư ổ ứ ướ ượ ướ đ t có thu ti n có thêm quy n t ng cho quy n s d ng đ t đ i v i c ngấ ề ề ặ ề ử ụ ấ ố ớ ộ đ ng dân c s d ng đ t ho c t ng nhà tình nghĩa g n li n v i đ t choồ ư ử ụ ấ ặ ặ ắ ề ớ ấ ng i có công v i n c. Riêng đ i v i h gia đình, cá nhân có thêmườ ớ ướ ố ớ ộ quy n t ng cho quy n s d ng đ t cho ng i th a k theo quy đ nh c aề ặ ề ử ụ ấ ườ ừ ế ị ủ pháp lu t và cho ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài thuê đ t. Đây làậ ườ ệ ị ư ở ướ ấ các quy n l n đ u tiên đ c ghi nh n trong Lu t đ t đai dành cho h giaề ầ ầ ượ ậ ậ ấ ộ đình, cá nhân trong n c.ướ Th t ,ứ ư các th t c hành chính v th c hi n quy n c a ng i sủ ụ ề ự ệ ề ủ ườ ử d ng đ t đ c quy đ nh trong lu t thay th các quy đ nh tr c đây t i cácụ ấ ượ ị ậ ế ị ướ ạ Ngh đ nh c a Chính ph v i c ch đ n gi n, d th c hi n và có s c iị ị ủ ủ ớ ơ ế ơ ả ễ ự ệ ự ả cách đáng k v th t c hành chính khi th c hi n quy n c a ng i sể ề ủ ụ ự ệ ề ủ ườ ử d ng đ t. Ng i s d ng đ t t xác l p h p đ ng chuy n quy n s d ngụ ấ ườ ử ụ ấ ự ậ ợ ồ ể ề ử ụ đ t phù h p v i các quy đ nh trong B lu t dân s mà không nh t thi tấ ợ ớ ị ộ ậ ự ấ ế ph i theo các m u h p đ ng đ c quy đ nh trong nh ng văn b n phápả ẫ ợ ồ ượ ị ữ ả lu t đ t đai tr c đây. M t khác, h s c a ng i s d ng đ t đ c quyậ ấ ướ ặ ồ ơ ủ ườ ử ụ ấ ượ đ nh khá đ n gi n, ch còn hai lo i gi y t là h p đ ng chuy n quy n sị ơ ả ỉ ạ ấ ờ ợ ồ ể ề ử d ng đ t và gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t. H s h p l đ c n pụ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ồ ơ ợ ệ ượ ộ t i văn phòng đăng ký quy n s d ng đ t và ng i s d ng cũng nh n l iạ ề ử ụ ấ ườ ử ụ ậ ạ gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t t n i n p h s theo c ch m tấ ứ ậ ề ử ụ ấ ừ ơ ộ ồ ơ ơ ế ộ c a.ử Th nămứ , n u nh trong Lu t đ t đai năm 1993 và các Lu t đ t đaiế ư ậ ấ ậ ấ s a đ i b sung còn ghi nh n nhi u hình th c cho thuê đ t đ i v i tử ổ ổ ậ ề ứ ấ ố ớ ổ ch c, h gia đình, cá nhân trong n c thì nay ch còn hình th c cho thuêứ ộ ướ ỉ ứ đ t tr ti n thuê hàng năm. Hình th c cho thuê đ t tr ti n m t l n ch ápấ ả ề ứ ấ ả ề ộ ầ ỉ d ng đ i v i t ch c, cá nhân n c ngoài khi xây d ng tr s làm vi cụ ố ớ ổ ứ ướ ự ụ ở ệ ho c th c hi n các d án đ u t t i vi t Nam. T đó đ xác đ nh quy nặ ự ệ ự ầ ư ạ ệ ừ ể ị ề cho ng i s d ng đ t.ườ ử ụ ấ VII. Các quy đ nh v tài chính đ t đai và giá đ tị ề ấ ấ M t trong nh ng tiêu chí khi xây d ng Lu t đ t đai năm 2003 làộ ữ ự ậ ấ xu t phát t vi c coi đ t đai là ngu n n i l c, ngu n tài chính ti m năngấ ừ ệ ấ ồ ộ ự ồ ề l n c a đ t n c trong ti n trình công nghi p hoá và hi n đ i hoá đ tớ ủ ấ ướ ế ệ ệ ạ ấ n c. Vì v y, Nhà n c c n ph i xác đ nh rõ ràng các nghĩa v tài chínhướ ậ ướ ầ ả ị ụ c a ng i s d ng đ t đ đi u ti t ngu n thu cho ngân sách nhà n c,ủ ườ ử ụ ấ ể ề ế ồ ướ m t khác t o s công b ng trong vi c b i th ng tái đ nh c khi nhàặ ạ ự ằ ệ ồ ườ ị ư n c thu h i đ t vì l i ích c a nhà n c và xã h i.ướ ồ ấ ợ ủ ướ ộ 1. Các ngu n thu ngân sách nhà n c t đ t đai.ồ ướ ừ ấ Cho đ n nay, ngu n thu ngân sách nhà n c t các kho n thu , phíế ồ ướ ừ ả ế và l phí liên quan đ n đ t đai m i năm thu đ c kho ng 4500 t đ ng,ệ ế ấ ỗ ượ ả ỷ ồ năm cao nh t đ t 7268 t đ ng ( ngu n: T ng c c thu - Báo cáo c a Bấ ạ ỷ ồ ồ ổ ụ ế ủ ộ tài chính v đánh gía chính sách thu hi n hành đ i v i đ t đai và h ngề ệ ố ớ ấ ướ hoàn thi n tháng 4/2003 ). Nh v y, tuy là ngu n n i l c quan tr ng songệ ư ậ ồ ộ ự ọ trên th c t các kho n thu t đ t không l n. T i đây, Nhà n c ti p t cự ế ả ừ ấ ớ ớ ướ ế ụ mi n thu cho h gia đình, cá nhân trong h n m c nông nghi p đ n nămễ ế ộ ạ ứ ệ ế 2010 thì ngu n thu ti p t c gi m, nhà n c đ u t nhi u công trình hồ ế ụ ả ướ ầ ư ề ạ t ng xã h i đ cho nhi u ng i s d ng đ t h ng l i mà không đi uầ ộ ể ề ườ ử ụ ấ ưở ợ ề ti t ngu n l i này vào ngân sách nhà n c thì đây qu là m t khi mế ồ ợ ướ ả ộ ế khuy t không nh . Vì v y, theo Đi u 54 Lu t đ t đai năm 2003 ngu n thuế ỏ ậ ề ậ ấ ồ ngân sách t đ t đai s bao g m:ừ ấ ẽ ồ + Thu t ti n s d ng đ t đ i ng i đ c giao đ t có thu ti n,ừ ề ử ụ ấ ố ườ ượ ấ ề ng i chuy n m c đích t lo i không thu ti n sang lo i có thu ti n, tườ ể ụ ừ ạ ề ạ ề ừ hình th c thuê đ t chuy n sang hình th c giao đ t có thu ti n.ứ ấ ể ứ ấ ề + Ti n thuê đ t đ i đ t do nhà n c cho thuê.ề ấ ố ấ ướ + Ti n thu s d ng đ t.ề ế ử ụ ấ + Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t.ế ậ ừ ể ề ử ụ ấ + Ti n thu t vi c x ph t vi ph m pháp lu t đ t đai.ề ừ ệ ử ạ ạ ậ ấ + Ti n b i th ng thi t h i cho Nhà n c khi gây thi t h i trongề ồ ườ ệ ạ ướ ệ ạ qu n lý và s d ng đ t.ả ử ụ ấ + Các kho n phí và l phí trong qu n lý và s d ng đ t.ả ệ ả ử ụ ấ Bên c nh nh ng ngu n thu nêu trên, Nhà n c c n h ng t i vi cạ ữ ồ ướ ầ ướ ớ ệ đi u ti t thu nh p t vi c h ng l i c a ng i s d ng đ t khi Nhàề ế ậ ừ ệ ưở ợ ủ ườ ử ụ ấ n c làm quy ho ch ho c khi Nhà n c đ u t l n vào c s h t ng màướ ạ ặ ướ ầ ư ớ ơ ở ạ ầ ng i s d ng đ t h ng l i t các công trình này. Nh v y, m t m tườ ử ụ ấ ưở ợ ừ ư ậ ộ ặ Nhà n c đi u ti t đ c ngu n thu cho ngân sách c a mình, m t khác thướ ề ế ượ ồ ủ ặ ể hi n s công b ng trong vi c th h ng l i ích t m i đ i t ng sệ ự ằ ệ ụ ưở ợ ừ ọ ố ượ ử d ng đ t.ụ ấ 1. Các quy đ nh v giá đ t.ị ề ấ T sau khi có Lu t đ t đai năm 1993, Chính ph đã quy đ nh khungừ ậ ấ ủ ị giá các lo i đ t đ th c hi n các kho n thu cho ngân sách Nhà n c vàạ ấ ể ự ệ ả ướ b i th ng thi t h i cho ng i s d ng đ t khi nhà n c thu h i đ t.ồ ườ ệ ạ ườ ử ụ ấ ướ ồ ấ M c dù Chính ph đã đi u ch nh b ng nhi u văn b n khác nhau song giáặ ủ ề ỉ ằ ề ả đ t Nhà n c quy đ nh v n th p h n nhi u so v i giá đ t ngoài thấ ướ ị ẫ ấ ơ ề ớ ấ ị tr ng. Đi u đó d n đ n m t h u qu là, khi Nhà n c giao đ t v i giáườ ề ẫ ế ộ ậ ả ướ ấ ớ đ t th p thì ng i đ c giao đ t h ng l i cho nên có th bao chi mấ ấ ườ ượ ấ ưở ợ ể ế nhi u đ t đai mà khai thác không hi u qu đ lãng phí đ t đai, trong khiề ấ ệ ả ể ấ đó ng i b thu h i đ t không ch u nh n b i th ng v i giá đ t th p h nườ ị ồ ấ ị ậ ồ ườ ớ ấ ấ ơ nhi u so v i th tr ng gây khi u ki n r t nghiêm tr ng nhi u n i trongề ớ ị ườ ế ệ ấ ọ ở ề ơ c n c. T th c t đó, Lu t đ t đai năm 2003 quy đ nh t ng v n đ cả ướ ừ ự ế ậ ấ ị ừ ấ ề ụ th sau đây:ể 2. Căn c xác đ nh giá đ t.ứ ị ấ Theo quy đ nh t i Đi u 55 và Đi u 56 Lu t đ t đai năm 2003 thìị ạ ề ề ậ ấ giá đ t do UBND các t nh và thành ph tr c thu c trung ng công bấ ỉ ố ự ộ ươ ố hàng năm vào ngày 1/1 căn c vào nguyên t c, ph ng pháp và khung giáứ ắ ươ các lo i đ t đ t mà Chính ph quy đ nh làm c s đ th c hi n các nghĩaạ ấ ấ ủ ị ơ ở ể ự ệ v tài chính c a ng i s d ng đ t và b i th ng thi t h i khi Nhà n cụ ủ ườ ử ụ ấ ồ ườ ệ ạ ướ thu h i đ t. Nh v y, UBND c p t nh trên c s các quy đ nh c a Chínhồ ấ ư ậ ấ ỉ ơ ở ị ủ ph và căn c vào tình hình c th c a t ng đ a ph ng đ xác đ nh giáủ ứ ụ ể ủ ừ ị ươ ể ị đ t phù h p v i th c t chuy n nh ng quy n s d ng đ t trong đi uấ ợ ớ ự ế ể ượ ề ử ụ ấ ề ki n bình th ng. Đi u đó có nghĩa là, giá đ t mà u ban nhân dân c pệ ườ ề ấ ỷ ấ t nh công b v c b n s sát v i giá đ t th tr ng, đ tránh tình tr ng cóỉ ố ề ơ ả ẽ ớ ấ ị ườ ể ạ s chênh l nh quá l n gi a gía đ t Nhà n c và giá đ t th tr ng. Chúngự ệ ớ ữ ấ ướ ấ ị ườ tôi cho r ng, m c tiêu c a Đ ng và nhà n c Vi t Nam là xây d ng m tằ ụ ủ ả ướ ệ ự ộ n n kinh t th tr ng có đ nh h ng xã h i ch nghĩa. Vì v y, giá đ tề ế ị ườ ị ướ ộ ủ ậ ấ ph i phù h p v i th tr ng và đáp ng các yêu c u c a n n kinh t thả ợ ớ ị ườ ứ ầ ủ ề ế ị tr ng mà không thoát ly v i các đ nh h ng c a Nhà n c và th c tườ ớ ị ướ ủ ướ ự ế cu c s ng. ộ ố VIII. V n đ gi i quy t tranh ch p đ t đaiấ ề ả ế ấ ấ So v i các quy đ nh tr c đây, c ch gi i quy t tranh ch p đ t đaiớ ị ướ ơ ế ả ế ấ ấ có nh ng đi m m i quan tr ng c n ph i l u ý.ữ ể ớ ọ ầ ả ư Th nh tứ ấ , theo quy đ nh t i Đi u 159 Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CPị ạ ề ị ị ngày 29/10/2004 c a Chính ph v thi hành Lu t đ t đai, các tranh ch pủ ủ ề ậ ấ ấ đ t đai khi x y ra trong n i b nhân dân thì các bên ch đ ng g p g đấ ẩ ộ ộ ủ ộ ặ ỡ ể t hoà gi i, n u không tho n thu n đ c thì thông qua hoà gi i c sự ả ế ả ậ ượ ả ở ơ ở đ gi i quy t tranh ch p đ t đai. Tr ng h p các bên tranh ch p khôngể ả ế ấ ấ ườ ợ ấ hoà gi i đ c thì g i đ n đ n u ban nhân dân xã, ph ng, th tr n n i cóả ượ ử ơ ế ỷ ườ ị ấ ơ đ t đ hoà gi i. Trong th i h n 30 ngày làm vi c UBND c p xã có tráchấ ể ả ờ ạ ệ ấ nhi m hoà gi i, vi c hoà gi i ph i đ c l p thành biên b n có ch ký c aệ ả ệ ả ả ượ ậ ả ữ ủ các bên, có xác nh n c a u ban nhân dân v hoà gi i thành ho c khôngậ ủ ỷ ề ả ặ thành. Nh v y, vi c hoà gi i t i u ban nhân dân c p xã là m t c chư ậ ệ ả ạ ỷ ấ ộ ơ ế b t bu c tr c khi các bên tranh ch p trong tr ng h p hoà gi i khôngắ ộ ướ ấ ườ ợ ả thành đ c quy n yêu c u c quan t pháp ho c c quan hành chính nhàượ ề ầ ơ ư ặ ơ n c có th m quy n gi i quy t tranh ch p theo lu t đ nh.ướ ẩ ề ả ế ấ ậ ị Th haiứ , th m quy n gi i quy t tranh ch p đ t đai c a toà án nhânẩ ề ả ế ấ ấ ủ dân đã có s m r ng đáng k so v i Lu t đ t đai năm 1993. C th , toàự ở ộ ể ớ ậ ấ ụ ể án nhân dân gi i quy t các tr ng h p sau:ả ế ườ ợ + Toà án nhân dân gi i quy t tranh ch p v quy n s d ng đ t màả ế ấ ề ề ử ụ ấ ng i s d ng đ t đã có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t đ c c pườ ử ụ ấ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ượ ấ theo các Lu t đ t đai năm 1987, 1993 và Lu t đ t đai năm 2003 v i cácậ ấ ậ ấ ớ m u gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t do c quan qu n lý đ t đai ẫ ấ ứ ậ ề ử ụ ấ ơ ả ấ ở trung ng phát hành qua t ng th i kỳ.ươ ừ ờ + Toà án đ c m r ng gi i quy t các tranh ch p v quy n sượ ở ộ ả ế ấ ề ề ử d ng đ t, mà ng i s d ng đ t có nh ng gi y t quy đ nh t i kho n 1,ụ ấ ườ ử ụ ấ ữ ấ ờ ị ạ ả kho n 2 và 5 Đi u 50 Lu t đ t đai năm 2003.ả ề ậ ấ Các tranh ch p này tr c đây do UBND c p có th m quy n gi iấ ướ ấ ẩ ề ả quy t theo quy đ nh t i kho n 2 Đi u 38 Lu t đ t đai năm 1993. Tuyế ị ạ ả ề ậ ấ nhiên, v i th c t nh ng lo i gi y t mà các bên tranh ch p đ c quyớ ự ế ữ ạ ấ ờ ấ ượ đ nh t i kho n 1, 2 và 5 Đi u 50 Lu t đ t đai năm 2003, toà án nhân dânị ạ ả ề ậ ấ không g p quá nhi u nh ng khó khăn trong vi c xác đ nh quy n s d ngặ ề ữ ệ ị ề ử ụ c a các bên đ ng s . B i vì, các gi y t đó do các c quan nhà n c c pủ ươ ự ở ấ ờ ơ ướ ấ trong t ng th i kỳ th c hi n các chính sách đ t đai c a nhà n c ta ho cừ ờ ự ệ ấ ủ ướ ặ đ c th a nh n trong quá trình s d ng đ t. Cho nên m r ng cho toà ánượ ừ ậ ử ụ ấ ở ộ nhân dân gi i quy t nh ng tr ng h p này là m t b c ti n l n trongả ế ữ ườ ợ ộ ướ ế ớ vi c phân đ nh th m quy n gi i quy t tranh ch p đ t đai gi a toà án nhânệ ị ẩ ề ả ế ấ ấ ữ dân và c quan hành chính nhà n c.ơ ướ + Toà án nhân dân gi i quy t nh ng tranh ch p tài s n g n li n v iả ế ữ ấ ả ắ ề ớ quy n s d ng đ t.ề ử ụ ấ Đ i v i lo i vi c này, dù ng i s d ng đ t đã có gi y ch ng nh nố ớ ạ ệ ườ ử ụ ấ ấ ứ ậ quy n s d ng đ t hay ch a có gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t thìề ử ụ ấ ư ấ ứ ậ ề ử ụ ấ đ u do toà án nhân dân th lý gi i quy t theo th t c chung. Căn c vàoề ụ ả ế ủ ụ ứ các văn b n pháp lu t v dân s và pháp lu t đ t đai, toà án gi i quy tả ậ ề ự ậ ấ ả ế theo t ng đ ng l i c th nh m đ m b o quy n l i c a các bên.ừ ườ ố ụ ể ằ ả ả ề ợ ủ Th baứ , theo quy đ nh t i Đi u 160 Ngh đ nh 181/2004/NĐ-CP thìị ạ ề ị ị trong tr ng h p các bên tranh ch p không có các gi y t quy đ nh t iườ ợ ấ ấ ờ ị ạ kho n 1, kho n 2 và 5 Đi u 50 Lu t đ t đai năm 2003 thì các bên tranhả ả ề ậ ấ ch p làm đ n g i đ n c quan hành chính nhà n c đ đ c gi i quy tấ ơ ử ế ơ ướ ể ượ ả ế theo trình t sau:ự + Ch t ch UBND huy n, qu n, th xã, thành ph thu c t nh gi iủ ị ệ ậ ị ố ộ ỉ ả quy t l n đ u nh ng tranh ch p x y ra trong n i b nhân dân, gi a h giaế ầ ầ ữ ấ ẩ ộ ộ ữ ộ đình, cá nhân v i c ng đ ng dân c s d ng đ t. Tr ng h p không đ ngớ ộ ồ ư ử ụ ấ ườ ợ ồ ý v i quy t đ nh gi i quy t c a Ch t ch UBND c p huy n, các bên cóớ ế ị ả ế ủ ủ ị ấ ệ quy n làm đ n xin gi i quy t tranh ch p đ t đai đ n Ch t ch UBND c pề ơ ả ế ấ ấ ế ủ ị ấ t nh. Quy t đ nh c a Ch t ch UBND c p t nh là quy t đ nh cu i cùng vàỉ ế ị ủ ủ ị ấ ỉ ế ị ố có hi u l c pháp lu t.ệ ự ậ + Ch t ch UBND c p t nh gi i quy t tranh ch p đ t đai x y raủ ị ấ ỉ ả ế ấ ấ ẩ gi a t ch c, c s tôn giáo, ng i Vi t Nam đ nh c n c ngoài, tữ ổ ứ ơ ở ườ ệ ị ư ở ướ ổ ch c, cá nhân n c ngoài v i nhau ho c gi a h v i h gia đình, cá nhân,ứ ướ ớ ặ ữ ọ ớ ộ c ng đ ng dân c . Tr ng h p không đ ng ý v i quy t đ nh gi i quy tộ ồ ư ườ ợ ồ ớ ế ị ả ế tranh ch p c a Ch t ch UBND c p t nh, các bên có quy n làm đ n xinấ ủ ủ ị ấ ỉ ề ơ gi i quy t tranh ch p đ n B tr ng B Tài nguyên và Môi tr ng, quy tả ế ấ ế ộ ưở ộ ườ ế đ nh c a B tr ng là quy t đ nh cu i cùng có hi u l c pháp lu t.ị ủ ộ ưở ế ị ố ệ ự ậ Nh v y, các quy đ nh v th m quy n gi i quy t tranh ch p đ t đaiư ậ ị ề ẩ ề ả ế ấ ấ đ c quy đ nh rõ ràng, dù đó là c ch t pháp hay c ch hành chính.ượ ị ơ ế ư ơ ế Lu t đ t đai năm 2003 và Ngh đ nh thi hành đã có b c phát tri n m i khiậ ấ ị ị ướ ể ớ xác đ nh th m quy n t pháp và th m quy n hành chính trong vi c gi iị ẩ ề ư ẩ ề ệ ả quy t tranh ch p đ t đai, góp ph n gi i quy t d t đi m nh ng tranh ch pế ấ ấ ầ ả ế ứ ể ữ ấ khi u ki n đang x y ra khá ph c t p trong th i gian v a qua.ế ệ ẩ ứ ạ ờ ừ