Bài giảng pháp luật về đất đai

p trong cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. 2.2.1.4. Trình tự thủ tục Điều 126 LĐĐ 2003 Điều 147 NĐ 181/2004, Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT 2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.2.1. Khái niệm 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện 2.2.2.5. Trình tự thủ tục 2.2.2.1. Khái niệm - Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình [What this document is] Page 22 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật. Đặc điểm của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. • + là một loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất : có sự thay đổi chủ thể sử dụng. • + Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự phân biệt rõ ràng giữa bên chuyển quyền và bên nhận quyền. • + Đất là quan hệ mang tính chất hàng hóa tiền tệ vì quyền sử dụng đất được trao đổi với một khoản tiền tương ứng giá trị của nó. • + Mục đích chuyển nhượng là đảm bảo quyền sử dụng đất được lưu thông trên thị trường, qua đó, tạo điều kiện để thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung đất đai của nền sản xuất hàng hóa. • + Chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất có phạm vi rộng hơn so với chủ thể chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trao cho nhiều chủ thể khác nhau nếu họ đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật 2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng -Các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: - Hộ gia đình, cá nhân, - Tổ chức kinh tế, - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu tư tại Việt Nam, - Tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam + Điều kiện hộ gia đình, cá nhân đƣợc phép chuyển nhƣợng qsdđ • @ Hộ gia đình đƣợc nhà nƣớc giao đất (Khoản 3 Điều 113 Luật Đất đai 2003) • @ Hộ gia đình thuê đất của Nhà nƣớc trƣớc ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm (Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2003) • @ Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp mà đã trả trƣớc tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm + Điều kiện tổ chức kinh tế đƣợc phép chuyển nhƣợng qsdđ: 1. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất 2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nƣớc. 3. Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nƣớc trƣớc ngày 1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, 4. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trƣớc ngày 1/7/2004 mà đã trả trƣớc tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm, 5. Tổ chức kinh tế là pháp nhân sử dụng đất mới đƣợc hình thành do góp vốn bằng quyền sử dụng đất, 6. Tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, 7. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất. + Điều kiện ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài sử dụng đất đầu tƣ tại Việt Nam. • @ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất. • @ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. • @ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. • @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao theo Điều 120 của Luật Đất đai 2003. + Điều kiện đối với tổ chức nƣớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. • @ Đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê • @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế khu công nghệ cao theo Điều 120 của Luật Đất đai 2003. 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng - Tổ chức, hộ gia đình cá nhân - Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN được nhận quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 120 LĐĐ, điểm b K1 Đ 99NĐ 181/2004) - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại VN được nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật (Đ121 LĐĐ đã được sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009) 2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng - Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài thì theo quy định của pháp luật không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại điều 24 NĐ 84/2007. 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện nhận chuyển nhượng được quy định tại Đ 103 NĐ 181/2004 + Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng -Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH - Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (khoản 8 điều 2 NĐ 17/2006) trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. Chuyển nhượng có điều kiện: Điều 104 NĐ 181/2004 Hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai. 2.2.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.2.3.1. Khái niệm 2.2.3.2. Chủ thể có quyền thừa kế 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế 2.2.3.5. Trình tự thủ tục 2.2.3.4. Điều kiện thực hiện 2.2.3.1. Khái niệm - Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật. Đặc điểm của quyền thừa kế quyền [What this document is] Page 23 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất là một loại giao dịch quyền sử dụng đất vì có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất đối với diện tích đất để lại thừa kế. - Việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất được thể hiện bằng di chúc (hành vi pháp lý đơn phương của cá nhân để lại di sản) hoặc được phân chia theo pháp luật. - Trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền để lại thừa kế chỉ có thể là cá nhân hoặc thành viên hộ gia đình. Tổ chức không có quyền thừa kế để lại thừa kế. 2.2.3.2. Chủ thể có quyền để thừa kế + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất không phải là đất thuê. (K5 Đ 113 LĐĐ 2003) + Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN + Thành viên hộ gia đình, cá nhân: thuê đất của Nhà nước, thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 01/07/04 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. (K2 Đ 114 + K6 Đ 90 LĐĐ 2003) 2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất. - Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, được nhận thừa kế quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3 Đ 93 LĐĐ 2003) - Giải quyết quyền lợi của các chủ thể khác không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất? Điều 13 NĐ 84/2007 :Được nhận giá trị quyền sử dụng đất. 2.2.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.4.1. Khái niệm 2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận nhận tặng cho 2.2.4.5. Trình tự thủ tục 2.2.4.4. Điều kiện thực hiện 2.2.4.1. Khái niệm Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự Đặc điểm của tặng cho quyền sử dụng đất - Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại giao dịch quyền sử dụng đất vì có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất đối với diện tích đất tặng cho. - Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là một giao dịch không có đền bù. - Tặng cho quyền sử dụng đất có thể kèm hoặc không kèm điều kiện. 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận tặng cho - Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể - Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể - Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân khác. - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại VN được nhận tặng cho nhà ở gắn với quyền sử dụng đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dưng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân 2.2.4.4. Điều kiện thực hiện - Điều kiện về sự tự nguyện thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho - Điều kiện về giới hạn nhận tặng cho, chủ thể nhận tặng cho và tặng cho có điều kiện tương tự như trường hợp chuyển nhượng. 2.2.5. Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.2.6.1. Khái niệm 2.2.6.2. Chủ thể có quyền góp vốn 2.2.6.4. Trình tự thủ tục 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện 2.2.5.1. Khái niệm Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh phù hợp với các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự - thương mại 2.2.5.4. Điều kiện thực hiện • - Hộ gia đình, Cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh (Khoản 8 Điều 113 Luật Đất đai 2003) [What this document is] Page 24 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 • - Tổ chức kinh tế trong nƣớc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài theo quy định của pháp luật. (điểm đ khoản 2 điều 110 Luật Đất đai 2003) • - Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam [1] Điểm b khoản 1 điều 119 và Điểm đ khoản 2 điều 110 Luật Đất đai 2003. • [2] Điểm đ khoản 3 điều 119 Luật Đất đai 2003. • [3] Điểm c khoản 2 điều 120 Luật Đất đai 2003. • - Tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam [1] Điểm đ khoản 3 điều 119 Luật Đất đai 2003. • [2] Điểm c khoản 2 điều 120 Luật Đất đai 2003 2.2.5.4. Điều kiện thực hiện Giải quyết QSDĐ do DNNN đã góp vốn vào tổ chức kinh tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hóa (Điều 25 NĐ 84/2007/NĐ-CP) + Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh có từ ngân sách nhà nước thì không được đưa giá trị QSDĐ này vào giá trị tài sản của DN để cổ phần hóa, mà nó được xem là phần vốn của nhà nước góp vốn tổ chức kinh tế liên doanh. + Nếu nguồn gốc quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp nhà nước đã góp vốn vào liên doanh không từ ngân sách nhà nước thì được đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp. 2.2.5.3. Điều kiện thực hiện Vấn đề chấmdứt việc góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất góp vốn tại Điều 131 Luật Đất đai. 2.2.6. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.2.6.1. Khái niệm 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 2.2.6.4. Trình tự thủ tục 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện 2.2.6.1. Khái niệm • Cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê theo đó người sử dụng đất (bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (bên thuê) sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất cho bên thuê khi hết thời hạn thuê. Cho thuê và cho thuê lại + Cho thuê quyền sử dụng đất : là việc cho thuê đất của ngƣời sử dụng đất dƣới hình thức đất giao (Nhà nƣớc giao đất cho ngƣời sử dụng đất). + Cho thuê lại quyền sử dụng đất : là việc cho thuê đất của ngƣời sử dụng đất dƣới hình thức đất thuê (Nhà nƣớc cho thuê đất ngƣời sử dụng đất). Đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất - Cho thuê quyền sử dụng đất không có sự thay đổi hẳn chủ thể sử dụng đất đối với diện tích đất cho thuê mà chỉ dịch chuyển chủ thể sử dụng đất trong thời gian cho thuê. - Cho thuê quyền sử dụng đất là một loại giao dịch có đền bù.. 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Các chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng là những chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất là các các chủ thể có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (7 trƣờng hợp) 1. Đối với Hộ gia đình, cá nhân chỉ cho thuê đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đầu tƣ tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất (Khoản 4 Điều 113 Luật Đất đai 2003). 2. Tổ chức kinh tế trong nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã đƣợc xây dựng gắn liền với đất, 3. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất có các quyền cho thuê lại đất đã đƣợc xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trƣờng hợp đƣợc phép đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; 4. Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trƣớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền Cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã đƣợc xây dựng gắn liền với đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất. 5. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp có quyền cho thuê lại đất đã [What this document is] Page 25 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 đƣợc xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trƣờng hợp đƣợc phép đầu tƣ xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 6. Tổ chức kinh tế trong nƣớc, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài có quyền cho thuê quyền sử dụng đất cùng với công trình kiến trúc, kết cấu hạ tấng đã đƣợc xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản của mình gắn liền với đất. 2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất - Lưu ý: + Trường hợp sử dụng đất thuê của người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN thì được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 90 LĐĐ) còn các trường hợp sử dụng đất khác thì không được cho thuê lại (điểm c K2 Đ 120 LĐĐ). 2.2.6.3. Điều kiện thực hiện Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN chỉ được thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân (trừ trong KCN), tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài. 2.2.7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 2.2.7.1. Khái niệm 2.2.7.2. Chủ thể có quyền thế chấp, bảo lãnh 2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp, bảo lãnh 2.2.7.5. Trình tự thủ tục 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện 2.2.7.1. Khái niệm - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay cho bên nhận thế chấp. - Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ mà chủ thể khác (bên được bảo lãnh) đã vay của bên nhận bảo lãnh. 2.2.7.1. Khái niệm - K1 Đ31 NĐ 84/2007 Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất)”. 2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp - Cá nhân, tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp của hộ gia đình, cá nhân - Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp của tất cả các chủ thể 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại TTLT số 05/2005/TTLT - BTP - BTNMT đã được sửa đổi, bổ sung bởi TTLT số 03/2006/TTLT - BTP – BTNMT + Bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh. + Bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp huyện. 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện Xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp khoản 5 Điều 64 NĐ181/2004/NĐ-CP Tự do thỏa thuận Trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không khấu trừ thời gian đã sử dụng. 3. Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại các điều 42, 43 Luật Đất đai 2003, Nghị định 197/2004, Nghị định 87/2007, Nghị định 69/2009 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh Khái niệm: Giao khoán đất là việc các nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp tiến hành chuyển giao quyền sử dụng, khai thác đối với một số loại đất do được nhà nước giao, cho thuê cho những chủ thể nhất định trong một thời gian xác định 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Chủ thể có quyền: là các doanh nghiệp nhà nước gồm nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc giao, cho thuê rừng. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Chủ thể nhận quyền: theo trình tự ưu tiên luật định + Hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân, viên chức [What this document is] Page 26 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 đang làm việc cho bên giao khoán; + Hộ gia đình, cá nhân đã làm việc cho bên giao khoán nay nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp hoặc thành viên trong gia đình họ đến tuổi lao động có nhu cầu nhận khoán; + Hộ gia đình, cá nhân cư trú hợp pháp tại địa phương có nhu cầu trực tiếp sản xuất. 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Thời gian nhận khoán + Đất trồng cây hàng năm: theo thỏa thuận, tối đa không quá 20 năm; + Đất mặt nước nuôi trồng thủy sản: theo thỏa thuận, tối đa không quá 10 năm; 4. Quyền được giao khoán đất của các nông – lâm trường quốc doanh - Thời gian nhận khoán + Đất trồng cây lâu năm: thỏa thuận theo chu kỳ cây trồng, tối đa không quá 30 năm; + Đất trồng rừng sản xuất: theo chu kỳ kinh doanh giao khoán rừng sản xuất, tối đa không quá 50 năm đối với rừng sản xuất là rừng tự nhiên và rừng trồng. II. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT KHÁI NIỆM • Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách thức xử sự mà pháp luật bắt buộc người sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình sử dụng đất không làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác. Nghĩa vụ của người sử dụng đất 1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất 2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 1. Nghĩa vụ chung của NSDĐ Điều 107 LĐĐ 2003 :7 nghĩa vụ Nghĩa vụ chung 1 • 1.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; Nghĩa vụ chung 2 • 1.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; Nghĩa vụ chung 3 • 1.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Nghĩa vụ chung 4 • 1.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; Nghĩa vụ chung 5 • 1.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; Nghĩa vụ chung 6 • 1.6. Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Nghĩa vụ chung 7 • 1.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 2. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ 2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất 2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất 2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ 2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ 2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính 2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm 2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất 2.1.5. Chế độ miễn giảm 2.1.1. Khái niệm Tiền sử dụng đất một nghĩa vụ vật chất mà người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách Nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 2.1.1. Khái niệm - Cơ sở pháp lý: • Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 • Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 • Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 • Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 • Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất - Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất - Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất - Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51 LĐĐ 2003 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất Căn cứ tính tiền sử dụng đất : 1. diện tích đất, 2. giá đất và 3. thời hạn sử dụng đất. Khái niệm : Căn cứ tính tiền sử dụng đất là các yếu tố cho phép xác định được số tiền sử dụng đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phải nộp Điều 4 NĐ 198/2004 314 [What this document is] Page 27 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 - Giá đất + Đấu giá: giá trúng đấu giá - Giá đất + bình thường: bảng giá đất của UBND tỉnh Lưu ý: trường hợp giá đất này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.(Đ11 NĐ 69/2009) - Thời hạn sử dụng đất Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất 1. Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất : Tiền sử dụng đất phải nộp = X Diện tích đất Giá trúng đấu giá 2. Giao đất sử dụng ổn định lâu dài và Dự án có thời hạn sử dụng đất 70 năm : Tiền sử dụng đất phải nộp = Diện X tích đất Giá đất theo mục đích sử dụng do UBND tỉnh ban hành và công bố 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất Ví dụ: Công ty cổ phần A được nhà nước giao 1.000 m2 để thực hiện dự án khu vui chơi dành cho thiếu nhi. Giá đất được xác định để tính tiền sử dụng đất là 1triệu đồng/1m2. Xác định tiền sử dụng đất mà công ty A phải nộp cho nhà nước? 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất Diện tích đất: 1.000m2 Giá đất: 1.triệu đồng/m2 - Thời hạn sử dụng đất là 70 năm: => Số tiền sử dụng đất phải nộp là: diện tích x giá đất 1.000 m2 x 1 triệu đồng/1m2 = 1 tỷ đồng - Thời hạn sử dụng đất là 50 năm: => Số tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền SDĐ cho thời hạn 70 năm – Tiền SDĐ cho thời hạn 70 năm x20 năm x 1,2% = 1 tỷ - 1 tỷ x 20 x 1,2% = 760 triệu đồng MỘT SỐ CHÚ Ý VỀ CÁC TRƯỜNG HỢP THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỤ THỂ + Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ 17/2007 và NĐ 44/2008 + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ 198/2004 + Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đ 8 NĐ 198/2004 323 2.1.5. Chế độ miễn giảm - Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004 + Đối với hộ gia đình cá nhân thuộc diện được miễn giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn giảm tiền sử dụng đất 1 lần khi được giao đất để làm nhà ở hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. + Nếu các thành viên trong hộ được miễn giảmthì hộ gia đình được cộng các mức miễn giảm này nhưng tối đa không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức. 2.1.5. Chế độ miễn giảm - Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004 + Nếu đối tượng có nhiều mức miễn giảm khác nhau thì được lựa chọn áp dụng mức cao nhất. + Các quy định về miễn giảm của Nghị định 198/2004 chỉ được áp dụng hồi tố khi có lợi hơn đối với nhà đầu tư trong thời gian còn lại của dự án. 2.1.5. Chế độ miễn giảm - Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất tại điều 12 - Các trường hợp được giảmtiền sử dụng đất tại điều 13 2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất 2.2.1. Khái niệm 2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất 2.2.5. Chế độ miễn giảm 2.2.1. Khái niệm - Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê. 2.2.1. Khái niệm - Một số văn bản pháp luật quan trọng + Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. + Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005 +Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. 2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất - Khi được nhà nước cho thuê đất - Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình thức thuê. - Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa chọn sử dụng đất dưới hình thuê đất. 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất [What this document is] Page 28 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 Căn cứ tính tiền thuê đất là các yếu tố cho phép xác định được số tiền thuê đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất phải nộp Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê và giá đất (thuê đất trả tiền thuê một lần) hoặc đơn giá thuê đất (thuê trả tiền thuê hàng năm) 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất - Diện tích đất thuê là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng thuê đất. Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất 2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất + Bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê (Đ12 NĐ 69/2009) - Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm + Ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá theo quy định nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0.25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp tỉnh quyết định (Đ12 NĐ 69/2009). - Ví dụ: Công ty A có vốn 100% nước ngoài thuê 10.000m2 đất với thời hạn là 50 năm tại TP.HCM để xây dựng nhà máy, Giá đất được xác định là 1 triệu đồng/1m2 . + Nếu thuê trả tiền thuê 1 lần: giá đất là 1 triệu đồng/1m2 + Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm: Đơn giá thuê đất từ 0,5% đến 2% của đơn giá trả tiền thuê đất một lần: + Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm ở địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa, hải đảo: đơn giá thuê đất có thể xuống dưới mức thấp nhất bằng 0.25% giá đất theo cùng mục đích sử dụng, tức là bằng 0.25%x1tr = 2.500 đồng 0,5% x 1tr = 5.000 đồng đến 2% x 1tr = 20.000 đồng 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất - Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất (Đ13 NĐ 69/2009). 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất - Thuê đất trả tiền thuê hàng năm Tiền thuê đất một năm = diện tích đất thuê x đơn giá thuê đất. 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: + Người được nhà nước cho thuê đất mà đã ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp đến hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết thì được trừ vào thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo. Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất được tính theo giá đất bồi thường tại thời điểm bồi thường 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: + Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất mà nguồn gốc đất là do nhà nước giao hay do nhận chuyển nhượng thì số tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả sẽ được trừ vào số tiền thuê đất đã nộp nếu số tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp. 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất Lưu ý: người mua nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất và được dử dụng đất ổn định lâu dài. + Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được gia hạn sử dụng nhiều lần và không phải nộp tiền thuê cho thời gian gia hạn. Điều 32 NĐ 84/2007 2.2.5. Chế độ miễn giảm - Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê đất: + Việc miễn giảm tiền thuê đất được thực hiện theo từng dự án đầu tư nhất định và được thực hiện trực tiếp với đối tượng được thuê và tính trên số tiền thuê đất phải nộp. + Trường hợp đối tượng được hưởng nhiều mức giảm tiền khác nhau hay vừa được miễn tiền thuê đất vừa là đối tượng được giảm tiền thuê đất thì đối tượng đó được nhận một mức ưu đãi cao nhất. + Không áp dụng miễn giảm tiền thuê đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. -Các trường hợp được miễn tiền thuê đất: điều 14NĐ 142/2005 -Các trường hợp được giảm tiền thuê đất: điều 15 NĐ 142/2005 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất 2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2. Thuế nhà đất 2.3.1. Khái niệm 2.3.1. Khái niệm Thuế sử dụng đất là khoản thuế thu đối với việc sử dụng đất, nhằm khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của người sử dụng đất giao. Hiện nay có 2 loại thuế sử dụng đất: + Thuế sử dụng đất nông nghiệp + Thuế nhà đất 2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp +Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp +Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông nghiệp nhưng không sản xuất - Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Căn cứ tính thuế là yếu tố cho phép xác định được số thuế mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế phải nộp, đó là: diện tích đất, hạng đất và định suất thuế tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhất định 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Hạng đất: : + đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được phân thành sáu hạng. + đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng. thời gian ổn định hạng mức là 10 năm [What this document is] Page 29 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Lưu ý: + đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng năm thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm cùng hạng nếu đất thuộc hạng 1, 2 và 3, nếu đất thuộc hạng 4, 5,6 thì thuế đất tính bằng thuế đất trồng cây hàng năm. + Đối với cây lấy gỗ và cây lâu năm khai thác 1 lần thì chịu thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác. 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Thuế suất bổ sung: + Áp dụng đối diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức. + Căn cứ: diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất nông nghiệp và thuế suất. + Thuế suất bổ sung được xác định bằng 20% mức thuế sử dụng đất nông nghiệp. 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm - Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và các yếu tố khách quan. - NQ số 15/2003/QHH11 ngày 17/6/2003 quy định về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp 2.3.3. Thuế nhà đất 2.3.3.1. Các đối tượng nộp thuế 2.3.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.3.3. Chế độ miễn giảm 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế Điều 2 PL Thuế Nhà đất: chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế đất bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc trực tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình Hiện nay chưa thu thuế nhà 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất thuế đất được tính dựa vào diện tích đất, hạng đất và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích Điều 6 Pháp lệnh thuế nhà đất 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Mức thuế: Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất bằng từ 3-32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Đối với đất thuộc ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng từ 1,5 – 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. Đối với đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển quyền sử dụng đất 2.4.1. Khái niệm 2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.1. Khái niệm Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp. - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. Điều 13 NĐ 124/2008 - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp gắn với tài sản trên đất. 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất căn cứ tính thuế: Điều 14 NĐ 124/2008 thu nhập chịu thuế x thuế suất 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất - Thuế suất: Đ 10 NĐ 124/2008 Thuế suất áp dụng đối với thu nhập do chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng là 25%. => Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là: (Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 25%. 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng. Biết, DN A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 5,5 tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng. - Giá vốn: 5.5 tỷ đồng - Chi phí khác : Chi phí san lấp hết 200 triệu đồng - Doanh thu: 10 tỷ đồng => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 5,5 tỷ - 200 triệu = 4,3 tỷ đồng => Số thuế phải nộp: 4.3 tỷ x 25% = 1,075 tỷ đồng 2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.4.3.3. Chế độ miễn giảm 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007 Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam Cá nhân không cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam Điều kiện xác định việc cư trú tại Việt Nam là: + Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam; hoặc [What this document is] Page 30 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 + Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên. - Cá nhân không cư trú (không đáp ứng các điều kiện cư trú trên). Khi cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (K5 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007) 2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản. a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển nhượng bất động sản - Thu nhập tính thuế: Là khoản lợi nhuận mà người sử dụng đất có được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi giá vốn và các khoản chi phí cần thiết khác Đối với cá nhân cư trú: Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007 Đối với cá nhân cư trú - Thuế suất: + Trường hợp người chuyển nhượng có đầy đủ các hóa đơn, chứng từ thì mức thuế suất là 25% trên lợi nhuận thu được. + Trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được các khoản chi phí của mình thì sẽ áp dụng mức thuế suất là 2% trên giá trị của bất động sản chuyển nhượng ghi trong hợp đồng, nếu không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì áp dụng giá do UBND cấp tỉnh ban hành Ví dụ: Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng. Biết, ông A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 9 tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng. => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 9 tỷ - 200 triệu = 800 triệu đồng - Nếu có đầy đủ chứng từ: => Mức thuế nộp: 800 triệu đồng x 25% = 200 triệu đồng - Nếu không có chứng từ chứng minh: => Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng Ví dụ: Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 tỷ đồng. Biết, ông A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 1 tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng. => Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 1 tỷ - 200 triệu = 8,8 tỷ đồng - Nếu có đầy đủ chứng từ: => Mức thuế nộp: 8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng - Nếu không có chứng từ chứng minh: => Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng Giao dịch bằng vàng Mua (giá vốn): 100 lượng (10 triệu đồng/1 lượng) Bán: 150 lượng (27 triệu đồng/1 lượng) + Nếu quy ra tiền để tính lợi nhuận: Số thuế nộp: 25% x (27 tr x 150 – 10 tr x 100) = 762,5 triệu đồng + Nếu tính theo giá vàng tại thời điểm bán: Số thuế nộp: 25% x 27 tr (150 – 100) = 337,5 triệu đồng Đối với cá nhân không cư trú: Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007 + Thu nhập tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản. + Thuế suất: 2%. => Số thuế nộp = giá chuyển nhượng x 2% b. Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản - Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản thừa kế, nhận tặng cho vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh (Điều 18, 31 Luật Thuế TNCN 2007). b. Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản - Thuế suất: 10% trên số thu nhập vượt quá 10 triệu đồng - Ví dụ: Ông A được nhận thừa kế 100 m2 đất tại Q2 có giá trị được xác định là 1 tỷ đồng thu nhập chịu thuế là 1 tỷ đồng – 10 triệu = 990 triệu đồng. => số thuế thu nhập phải nộp là: 990 triệu đồng x 10% = 99 triệu đồng. 2.4.3.3. Chế độ miễn giảm - Miễn thuế: Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 + Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,mẹ ợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. + Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Giảm thuế: Điều 5 Luật Thuế TNCN 2007 những đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp 2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ 2.5.2. Đối tượng nộp lệ phí trước bạ 2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ 2.5.1. Khái niệm 2.5.3. Đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ 2.5.1. Khái niệm Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký quyền sử dụng đất. + Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài sản của Nhà nước và bảo vệ quyển tài sản của người sử dụng đất. Văn bản pháp luật sau: + Nghị định 176/NĐ-CP này 21/12/1999 về lệ phí trước bạ. + Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sử đổi nghị định 176/1999 và nghị định 47/ 2003 về lệ phí trước bạ. + Thông tư 95/2005/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bỏi thông tư số 02/2007/TT-BTC. + Thông tư 79/2008/TT-BTC hướng dẫn nghị định 80/2008/NĐ-CP. 2.5.2. Đối tượng nộp lệ phí trước bạ Người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất 2.5.3. Đối tượng không nộp lệ phí trước bạ Quy định tại điều 3 nghị định 176/1999/NĐ-CP được sửa đổi bởi nghị định 80/2008/NĐ-CP về lệ phí trước bạ 2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ và tỉ lệ thu lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ X Giá một mét vuông đất + Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn [What this document is] Page 31 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính”. - Mức thu lệ phí trước bạ tỉ lệ thu lệ phí trước bạ hiện nay đối với nhà, đất là 0,5% số tiền phải nộp lệ phí trước bạ sẽ bằng = (giá trị đất tính lệ phí trước bạ) x 0.5% = (diện tích đất) x (giá 1 m2 đất) x 0.5%. 2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính 2.6.1. Các trường hợp nộp lệ phí địa chính 2.6.2. Mức thu 2.6.1. Khái niệm 2.6.1. Khái niệm Lệ phí địa chính là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính. Văn bản pháp luật Thông tư 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực truộc trung ương. 2.6.1. Các trường hợp nộp lệ phí địa chính Người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính khi yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc địa chính sau: - khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - khi chứng nhận đăng ký biến động đất đai. - khi trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính. - khi cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất. 2.6.2. Mức thu Mức thu lệ phí trước bạ là một khoản tiền xác định do HĐND cấp tỉnh quyết định. Chƣơng 4 GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÁC VẤN ĐỀ ĐƢỢC ĐỀ CẬP TRONG CHƢƠNG 4 I. KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI II. THỦ TỤC GIẢI QUYẾT I. KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1. Khái niệm • Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003 • Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất (NSDĐ) giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai Đặc điểm của tranh chấp đất đai. - Về chủ thể : giữa các chủ thể sử dụng đất. không có quyền sở hữu đối với đất đai - Về đối tượng : tranh chấp quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; - Về nội dung : tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. 2. Các dạng tranh chấp đất đai • a. Tranh chấp về quyền sử dụng đất • b. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. • c. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất. • d. Tranh chấp về địa giới hành chính II. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CÁC HÌNH THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẾT ĐAI 2.1. Hoà giải 2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân 2.3. Giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính các cấp 2.4. Giải quyết tranh chấp đất đai liên [What this document is] Page 32 of 32 hilC:\Documents and Settings\hil\Desktop\Thi\LDD Line.docx Sep 16, 2010 quan đến địa giới hành chính Hoà giải • Hòa giải cơ sở (không bắt buộc) • Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc) 2.1. Hoà giải • Khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. • Trong trƣờng hợp các bên tranh chấp về đất đai không hoà giải đƣợc, thì một (hoặc các) bên có quyền gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp yêu cầu giải quyết. • Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Việc hoà giải phải đƣợc lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành (hoặc hoà giải không thành) của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất. • Trƣờng hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất, thì Uỷ ban nhân dân cấp xã chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai mà cụ thể là gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, công động dân cƣ với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và môi trƣờng đối với các trƣờng hợp khác. 2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà án nhân dân • Toà án nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai trong trƣờng hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đƣơng sự 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.Có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai. 3. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất 2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính các cấp • Thẩm quyền chung : Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đƣơng sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất • Thẩm quyền theo cấp – Chủ tịch uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau. – Chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ.