Bài giảng Định giá đất - Thị trường nhà đất

GVHD: NGÔ THẠCH THẢO LY SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM NỘI DUNG 1.1 Thời kỳ trước Đổi mới ( trước 1987) 1.2 Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến nay 1.2.1 Giai đoạn từ 1987 đến 1993 Cơn sốt 1993-1994 và đóng băng 1995-1999 Bùng nổ 2001-2002, nguội lạnh cuối 2002 đến 2006 Sốt nhà đất 2007 – 2008, suy giảm giữa 2008 đến nay SỰ THĂNG TRẦM CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG 1. Các giai đoạn hình thành,phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam  1. Các giai đoạn hình thành và phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam 1.1.1. Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc trước năm 1987: Giai đoạn này chia ra 2 giai đoạn nhỏ Giai đoạn 1: 1954 đến hoàn thành thống nhất đất nước và kéo dài đến thời điểm sửa đổi Hiến pháp 1980 Giai đoạn 2: từ khi có Hiến pháp sửa đổi 1980 đến 1987.   1.1. Thời kỳ trước đổi mới ( trước 1987) Trong giai đoạn từ 1954 – 1980 đất nước ta phải thực hiện hai nhiệm vụ : - Là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế hợp tác xã thì thị trường BĐS hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô không lớn. Xây dựng miền Bắc vững mạnh Đấu tranh thống nhất nước nhà Giai đoạn từ 1980 ( sửa đổi Hiến pháp) đến 1987 (Luật Đất đai ra đời): “Thực hiện một nền kinh tế quốc dân chủ yếu có hai thành phần: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể” (Điều 18 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). Về đất đai nhà ở có quy định cụ thể: “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về thu thập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt … Pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân” (điều 27 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). Việc tạo lập nhà ở bắt đầu có những đổi mới:  “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó.Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng hợp lý” (Điều 62 theo Hiến Pháp sửa đổi 1980). Như vậy, nhìn chung trong giai đoạn trước năm 1987: - Không có các yếu tố để hình thành thị trường BĐS. - Không hình thành thị trường sơ cấp không. - Các hoạt động BĐS giai đoạn này chủ yếu nhà nước quản lý Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX. Trong công nghiệp, thương mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể HTX.  - Riêng về lĩnh vực BĐS nhà ở sự chuyển nhượng “trao tay” giữa những người có nhu cầu vẫn diễn ra. - Thị trường “ngầm” có hoạt động nhưng không có sự quản lý của Nhà nước. 1.1.2. Thị trường BĐS trước năm 1987 ở miền Nam Ở miền Nam, trước giải phóng , BĐS được cấp Bằng khoán điền thổ, việc mua bán BĐS thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất. Sau khi thống nhất đất nước, nền kinh tế ở miền Nam cũng dần được chuyển đổi theo hướng thống nhất chính sách kinh tế xã hội trong cả nước. - Sau đây là Hình chụp Bằng Khoán Chủ Quyền Điền ThổKhoanh Đất số 1765 (nay là Tòa Khâm Sứ). Diện tích lần đầu khi mua, sang nhượng và làm trước bạ. Đo đất lần đầu năm 1933 là 11.478 mết vuông. Diện tích đo lần cuối năm 1951 là 11.478 mết vuông. (Nguồn: 1.2. Thời kỳ Đổi mới cơ chế kinh tế, phát triển nền kinh tế thị trường từ 1987 đến nay - Luật Đất đai 1987 ra đời trên cơ sở Hiến pháp sửa đổi 1980. - Chủ trương đổi mới tư duy kinh tế của Đảng tại Đại hội VI tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS. - Bước đầu hoạt động đó là việc giao đất và cho phép chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao. - Thị trường sơ cấp đã bắt đầu hoạt động. 1.2.1. Giai đoạn từ 1987 đến 1993 - Theo Điều 3 và Điều 49 của Luật Đất đai 1987 quy định thì lần đầu tiên nhà ở và vật kiến trúc khác trên đất được chuyển nhượng tạo điều kiện cho thị trường BĐS nhà ở - một lĩnh vực có cung cầu rất lớn, nhạy cảm có điều kiện hoạt động theo quy định của pháp luật. - Năm 1991 pháp lệnh nhà ở mới ra đời. 1.2.2. Giai đoạn từ 1993 đến 2003 - Luật đất đai 1993 ra đời, đồng thời qua 2 lần sửa đổi bổ sung 1998, 2001 các vấn đề tiền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất đã được quy định cụ thể như sau: - Lần đầu tiên Quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. - Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. - Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.2.3. Giai đoạn từ 2003 đến nay - Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2004 đã đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS. - Thị trường BĐS chính thức có cơ sở pháp lý hình thành và đi vào hoạt động. Tuy còn mới ở bước đầu và còn nhiều khiếm quyết nhưng thị trường BĐS đã có những đóng góp tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội.  Như vậy: - Thị trường này tuy đã hình thành từ trước thời kỳ đổi mới nền kinh tế, nhưng nhìn chung ở giai đoạn này thị trường BĐS còn ở mức thấp, tự phát và các hoạt động giao dịch phần lớn là chưa chính thống. - Thị trường BĐS ở nước ta chỉ bắt đầu phát triển cả về số lượng, quy mô và mức độ tác động đến nhiều lĩnh vực của kt – xh. - Bắt đầu khi chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường và đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời. Kể từ đầu thập niên 90 của thế kỷ trước đến nay thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và đóng băng. Có thể tạm xem đây là sự thăng trầm theo tính chu kỳ của thị trường BĐS. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 19 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 3 giai đoạn:  Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường BĐS Việt Nam  * Cơn sốt 1993-1994 và đóng băng 1995-1999 Cơn sốt đất 1993 – 1994:  - Diễn ra trong hoàn cảnh Luật đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. - Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh. - Cũng trong giai đoạn này lạm phát giảm xuống mức khá thấp sau khi đã tăng rất mạnh vào năm 1990 và 1991. Lạm phát năm 1993 chỉ tăng 8,5%, còn 1994 tăng 9,5%, đây là mức rất thấp so với mức trung bình hơn 50% mỗi năm trong hơn 10 trước đó. Thất nghiệp trong thời kỳ này cũng giảm mạnh do sự khởi sắc của nền kinh tế. Giai đoạn đóng băng 1995 – 1999:  - Sau cơn sốt mạnh thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm. Nguyên nhân do các chính sách vĩ mô và sự biến động của nền kinh tế. - Nghị định 18/1995/NĐ-CP ban hành ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của các tổ chức trong và ngoài nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã làm cho giới đầu cơ chùn tay. Nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ cho ngân hàng. Tốc độ tăng trưởng GDP 1995 vẫn tiếp tục duy trì được mức tăng trưởng rất cao (9,5%) tuy nhiên lạm phát lại bắt đầu bùng nổ trở lại khi tăng tới 16,9%. Dấu hiệu bất ổn của kinh tế khu vực Đông Á bắt đầu xuất hiện. Cũng trong giai đoạn này tốc độ tăng trưởng GDP bắt đầu chậm dần từ năm 1996 và đạt mức thấp nhất 4,8% vào năm 1999. Đây cũng là giai đoạn kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng mạnh bởi khủng hoảng tài chính Đông Á 1997. * Bùng nổ 2001-2002 và nguội lạnh cuối 2002 đến 2006 Bùng nổ 2001-2002:  - Sau giai đoạn đóng băng kéo dài 5 năm thị trường BĐS bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ vào giai đoạn 2001 – 2002. Nguyên nhân cũng xuất phát từ sự kỳ vọng vào sự phục hồi của nền kinh tế và dòng vốn nước ngoài đổ vào được cải thiện. - Chủ trương cho Việt Kiều mua nhà khiến người ta kỳ vọng một dòng vốn lớn bên ngoài sẽ đổ về nước để đầu tư BĐS. Trong giai đoạn này cũng chính là năm bùng nổ việc đầu tư vào đất dự án và cơ sở hạ tầng.  Các nhà đầu tư nước ngoài Năm 2000, tăng trưởng GDP đạt 6,8% cao hơn nhiều so với mức 4,8% của năm 1999 và kể từ đó tăng trưởng GDP bắt đầu được cải thiện. Tăng trưởng tín dụng được mở rộng sau khi xuống mức thấp nhất chỉ còn 10% vào năm 1999. Lạm phát năm 2001 và 2002 cũng xuống mức rất thấp. Điều này khiến người ta kỳ vọng vào chu kỳ của phục hồi kinh tế. Nguội lạnh 2002 – 2006:  - Sóng tăng BĐS 2001-2002 dường như đã đi quá đà. Giá nhà đất được thổi lên quá cao đến mức nhiều người đánh BĐS Việt Nam được đánh giá là “đắt nhất thế giới”. Vì vậy, thị trường rơi vào một giai đoạn trầm lắng từ 2002 đến 2006. - Nguyên nhân: tăng trưởng kinh tế quá mạnh trước đó và các chính sách can thiệp của các cơ quan quản lý. Chẳng hạn như chỉ thị 05 ngày 15/4/2002 ở Tp.HCM được ban hành về việc chấm dứt thí điểm phân lô lẻ để bán. Các chính sách này đánh trúng vào điểm yếu của giới đầu cơ làm thị trường đóng băng.  * Sốt nhà đất 2007 - 2008 và suy giảm từ giữa 2008 đến nay Sốt nhà đất 2007-2008: - Sau 4 năm trầm lắng thị trường BĐS Việt Nam lại xuất hiện một cơn sốt mạnh sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO. - Liên tục trong 3 năm 2005, 2006 và 2007 tăng trưởng GDP đều vượt 8%. Tăng trưởng tín dụng 2007 lên tới 50%, còn 2008 dù kiềm chế vẫn tăng gần 30%. - Cũng trong khoảng thời gian này thị trường chứng khoán bùng nổ mạnh mẽ; dòng kiều hối, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) và gián tiếp (FII) cùng chảy vào Việt Nam rất lớn.  Thị trường chứng khoán bùng nổ Bất động sản cuối năm trông vào nguồn kiều hối Theo Tổng cục Thống kê, số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực BĐS chiếm 10 tỷ USD chiếm 42% vốn đăng ký, năm 2008 hai con số này tương ứng là 25 tỷ USD, chiếm hơn 40% tổng số vốn đăng ký. Điều này cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế. Hai dòng vốn quan trọng khác là dòng vốn đầu tư gián tiếp và dòng kiều hối với tổng cộng hơn 10 tỷ USD đã thổi bùng cơn sốt giá nhà đất năm 2007 và nửa đầu 2008.  Các cá nhân, tổ chức đầu tư vào nước ta Thị trường trồi sụt từ giữa 2008 đến 2011:  - Cơn sốt 2007 đến giữa 2008 phần lớn xuất phát từ yếu tố đầu cơ và chính sách tín dụng dễ dãi và cuối cùng nền kinh tế phải trả giá. - Lạm phát thực sự bùng nổ vào đầu năm 2008. - Lãi suất tăng vọt, các ngân hàng thương mại hạn chế cho vay, dòng vốn đầu tư gián tiếp (FPI) nước ngoài ngừng chảy vào Việt Nam tác động mạnh đến thị trường BĐS. - Giữa năm 2008 giá nhà đất bắt đầu lao dốc, giá đất ở nhiều khu vực chỉ trong thời gian ngắn đã giảm 30-40%. Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên bờ vực phá sản còn nợ xấu của ngân hàng thì có nguy cơ tăng vọt. - Cuối 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ càng khiến cho thị trường rơi vào ảm đạm. - Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang.  - Lạm phát lại bùng nổ vào năm 2011 nên NHNN buộc các tổ chức tín dụng phải giảm tỷ trọng cho vay khu vực phi sản xuất; giá nhà đất bắt đầu suy giảm; nhiều doanh nghiệp BĐS bên bờ vực phá sản.  Như vậy, chỉ trong vòng 19 năm trở lại đây thị trường nhà đất Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt giá và suy giảm. Sự biến động của giá BĐS thường gắn liền với các chính sách vĩ mô và biến cố trong nền kinh tế. Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn trầm lắng. Thị trường “lột xác” 2012 2.1. Thuận lợi - Sự ổn định của nền chính trị xã hội VN  tiếp tục là nền tảng cho sự phát triển. - Sự phát triển cao và ổn định của nền kinh tế. Năm 2007  tốc độ tăng trưởng kinh tế có thể đạt 8.5% cao nhất trong 10 năm qua (Thời Báo Kinh Tế Việt Nam). 2. Thực trạng thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay Nguồn số liệu: Tổng cục Thống kê "Tình hình kinh tế - xã hội Việt Nam 10 năm 1991-2000, Nhà xuất bản Thống kê, Hà nội tháng 2/2001; Niên giám thống kê 2007 Hình thành các thị trường vốn, và các định chế tài chính. Cả nước hiện có trên 2.500 dự án nhà ở, khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS khác đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng, trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới. Sự hấp dẫn của môi trường đầu tư tại VN đối với nhà đầu tư quốc tế ngày càng mạnh mẽ. Dự án nhà cao cấp spring life Dự án khu đô thị CEO Hà Nam Lộ trình chiến lược phát triển đô thị VN, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105,000 ha hiện nay lên đến 460,000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt khoảng 45%(tương đương 46 triệu người) vào năm 2025. Gia tăng dân số (trên 1 triệu người/năm). Cộng với các chính sách cho phép người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam. - Pháp lụât và thủ tục chính sách về BĐS ngày càng được cải cách theo hướng theo sát với yêu cầu của thực tiễn. 2.2. Khó khăn - Không có nhiều cá nhân hay doanh nghiệp có tính chuyên nghiệp cao về KDBĐS. - Số lượng dự án nhiều nhưng quy mô thường nhỏ, thiếu quy hoạch đồng bộ, cơ sở hạ tầng không theo kịp gây ra hệ quả nặng nề cho xã hội, gây ra nguy cơ vừa thừa vừa thiếu cung trong tương lai. - Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết. - Hệ thống luật pháp còn rườm rà, tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư, giao đất còn nhìêu rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và người sở hữu, thông tin chưa được công khai minh bạch. Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện  cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS. - Hệ thống tín dụng cho vay mua BĐS phục vụ cho nhu cầu ở thực sự của người dân, chưa phát triển . - Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối. - Giá dầu, giá thép, xi măng, và các nguyên vật liệu xây dựng tăng cao cũng làm cho giá BĐS tăng lên rõ rệt. - Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn là lý thuyết. - Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời. 3. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam * Về phía Nhà nước: Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai. - Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ trung ương đến địa phương. - Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. - Chủ động điều tiết giá đất và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. - Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động KDBĐS và thông tin về thị trường BĐS. Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu về đất. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai. Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận về BĐS thống nhất, công khai, minh bạch. * Về phía ngân hàng và các định chế tài chính thực hiện khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS - Tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. - Ngân hàng nhà nước cần tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các TCTD. - Cần tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chính phủ. - Các TCTD cần bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp BĐS, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế. * Về phía các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Cần tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng. - Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; phát hành trái phiếu, cổ phiếu. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Chu Thái Thanh, 2009. Phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới đất nước. 2. Hoàng Nam, 2012. Nhìn lại chu kỳ thăng trầm của thị trường bất động sản Việt Nam, Phòng phân tích CafeLand. 3. KS. Nguyễn Đình Hiếu, 2012. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản, Viện Kinh Tế Xây Dựng. 4. LS. Nguyễn Ngọc Bích, 2012. Thị trường bất động sản do luật pháp tạo nên. 5. Phòng Quản lý TTBĐS - Cục Quản lý nhà nước, 2012. Thị trường bất động sản. 6. PTKT & DB - CSTT - Ngân hàng nhà nước Việt Nam, 2007. Thị trường bất động sản ở Việt Nam - Thực trạng và giải pháp.