Khái niệm Bất động sản

Tæng quan vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n Người thực hiện: TS . TrÇn Quang Huy Tr−êng §¹i häc LuËt Hμ Néi I. Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm B§S vμ thÞ tr−êng B§S Muèn hiÓu vÒ B§S th× tr−íc hÕt cÇn ph¶i biÕt thÕ nμo lμ tμi s¶n? 1.1. Kh¸i niÖm B§S VËt cã thùc cã thÓ hiÓu lμ: Hoa lîi, lîi tøc; VËt chÝnh vμ vËt phô; vËt chia ®−îc vμ vËt kh«ng chia ®−îc; VËt tiªu hao vμ vËt kh«ng tiªu hao; vËt cïng lo¹i vμ vËt ®Æc ®Þnh; VËt ®ång bé. Song, trong c¸ch thøc chia “vËt cã thùc” thμnh c¸c lo¹i kh¸c nhau, bÊt ®éng s¶n vμ ®éng s¶n lμ nh÷ng kh¸i niÖm phæ biÕn vμ ®−îc ph¸p luËt trªn thÕ giíi ®Ò cËp. Theo ĐiÒu 163 BLDS n¨m 2005 th× tμi s¶n gåm: “VËt cã thùc, tiÒn, giÊy tê cã gi¸ vμ quyÒn tμi s¶n”. VËy, vËt cã thùc lμ g×? Kh¸i niÖm BÊt ®éng s¶n Theo ®iÒu 174 BLDS n¨m 2005 th× bÊt ®éng s¶n ®−îc hiÓu lμ “ c¸c tμi s¶n kh«ng di dêi ®−îc” bao gåm: 1. §Êt ®ai 2. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai, kÓ c¶ c¸c tμi s¶n g¾n liÒn víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng ®ã 3. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai 4. C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh §Êt ®ai + Ph¶i lμ ®Êt kh«ng di dêi ®−îc hoÆc di dêi ®−îc nh−ng kh«ng ®¸ng kÓ ( nh÷ng §§ cã thÓ di dêi nh− ®Êt trång c©y c¶nh, ®Êt lμm vËt liÖu x©y dùng kh«ng ph¶i lμ B§S ). + Ph¶i lμ ®Êt ®ai ®· ®−îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn; + §Êt ®ai ®ã ph¶i ®−îc ®o l−êng b»ng gi¸ trÞ ( c¨n cø vμo sè l−îng vμ chÊt l−îng ®Êt ®ai như dt và phân hạng đất) + C¨n cø vμo môc ®Ých sö dông chñ yÕu, ®Êt ®ai ®−îc ph©n lo¹i thμnh c¸c nhãm kh¸c nhau. Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng + Nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng kh«ng thÓ di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ: Chung c− t¹i c¸c khu ®« thÞ míi, trung t©m th−¬ng m¹i, kh¸ch s¹n, v¨n phßng cho thuª… + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng c«ng nghiÖp, giao th«ng; + C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn kh«ng thÓ t¸ch rêi víi nhμ ë, c«ng tr×nh x©y dùng; + C¸c c«ng tr×nh ®ã ph¶i cã kh¶ n¨ng ®o l−êng vμ l−îng ho¸ thμnh gi¸ trÞ theo c¸c tiªu chuÈn ®o l−êng nhÊt ®Þnh. C¸c tμi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt ®ai + V−ên c©y l©u n¨m bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; + C¸c c«ng tr×nh nu«i trång thuû s¶n, c¸nh ®ång muèi; + C¸c c«ng tr×nh du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao; + C¸c c«ng tr×nh liªn quan ®Õn khai th¸c tμi nguyªn trong lßng ®Êt C¸c tμi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh • LuËt ph¸p ViÖt Nam vμ c¸c n−íc trªn thÕ giíi ®Òu ghi nhËn mét sè tμi s¶n cã thÓ di dêi song vÉn ®−îc coi lμ bÊt ®éng s¶n: + M¸y bay + TÇu biÓn + TÇu ho¶ T¹i sao l¹i nh− vËy? §Æc ®iÓm cña B§S Thø nhÊt, B§S lμ hμng ho¸ cã vÞ trÝ cè ®Þnh vÒ ®Þa lý, vÒ ®Þa ®iÓm vμ kh«ng thÓ di dêi ®−îc. + C¸c bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi §§, mμ §§ cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ, vÒ kh«ng gian vμ diÖn tÝch; + VÞ trÝ cña B§S v« cïng quan träng liªn quan ®Õn gi¸ trÞ vμ gi¸ c¶ B§S, kh¶ n¨ng sinh lîi vμ m«i tr−êng ®Çu t− lμm ¨n. §Æc ®iÓm cña B§S Thø hai, B§S lμ hμng ho¸ cã tÝnh bÒn v÷ng, l©u dμi + B§S g¾n liÒn víi sù tr−êng tån cña ®Êt ®ai + C¸c c«ng tr×nh x©y dùng, c«ng tr×nh kiÕn tróc, c«ng tr×nh v¨n ho¸, c¸c toμ nhμ cã ®é tuæi rÊt cao, hμng tr¨m, hoÆc thËm chÝ hμng ngμn n¨m ®· qua. T h ø t − , h μ n g h o ¸ b Ê t ® é n g s ¶ n m a n g n Æ n g y Õ u t è t Ë p q u ¸ n , t h Þ h i Õ u v μ t © m l ý x · h é i Thø ba, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n mang tÝnh c¸ biÖt vμ khan hiÕm Thø n¨m, hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n chÞu ¶nh h−ëng lÉn nhau đặc biệt là quá trình đô thị hoá Thø s¸u, hμng ho¸ B§S chÞu sù chi phèi m¹nh mÏ cña ph¸p luËt vμ chÝnh s¸ch cña NN z ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai z ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt vÒ KDB§S z ChÝnh s¸ch vμ ph¸p luËt vÒ Doanh nghiÖp, ®Çu t−. z ChÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ nhμ ë, x©y dùng æn ®Þnh chÝnh trÞ M«i tr−êng ®Çu t− Ph¸t triÓn kinh tÕ vÜ m« 2.1. KN ThÞ tr−êng B§S Kh¸c biÖt gi÷a B§S vμ c¸c hμng ho¸ kh¸c T h Þ t r − ê n g b Ê t ® é n g s ¶ n Ng−êi b¸n Ng−êi CN Ng−êi CT Ng−êi TC Bªn BL Ng−êi mua Ng−êi nhËn CN Ng−êi thuª Ng−êi nhËn TC Bªn ®−îc BL 2. Kh¸I niÖm, ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S 2.2. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø nhÊt, tÝnh c¸ch biÖt gi÷a hμng ho¸ víi ®Þa ®iÓm giao dÞch: ( n¬i giao dÞch cã thÓ lμ chî ®Þa èc, chî hμng hãa B§S ¶o, kh«ng cã sù cè ®Þnh…) ViÖc hoμn thμnh mét giao dÞch vÒ B§S th−êng diÔn ra nhiÒu kh©u nh−: + §μm ph¸n t¹i n¬i giao dÞch, cung cÊp th«ng tin cho nhau + KiÓm tra thùc ®Þa, x¸c ®Þnh tÝnh cã thùc vμ ®é chÝnh x¸c cña th«ng tin + §¨ng ký ph¸p lý ®èi víi B§S + Quan hÖ giao dÞch kh«ng thÓ tiÕn hμnh trong mét thêi gian ng¾n, thËm chÝ cã thÓ rÊt dμi. §Æc ®iÓm cña ThÞ tr−êng B§S Thø hai, ThÞ tr−êng B§S thùc chÊt lμ thÞ tr−êng giao dÞch c¸c quyÒn vμ lîi Ých chøa ®ùng trong B§S * §Æc ®iÓm nμy do ®Æc tÝnh tù nhiªn cña ®Êt ®ai quyÕt ®Þnh: + §Êt ®ai kh«ng mÊt ®i, kh«ng hao mßn + Ng−êi tham gia giao dÞch quan t©m ®Õn c¸c quyÒn vμ lîi Ých hîp ph¸p tõ b¶n th©n B§S * Quan träng lμ kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt ®ai vμ bÊt ®éng s¶n z Thø ba, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n mang tÝnh vïng vμ khu vùc s©u s¾c – Do ®Æc ®iÓm lμ kh«ng thÓ di dêi, cho nªn B§S g¾n liÒn víi mét khu vùc cô thÓ ( cã thÓ khu vùc ph¸t triÓn hoÆc kÐm ph¸t triÓn, s«i ®éng hoÆc kÐm s«i ®éng ) – Mua b¸n bÊt ®éng s¶n cßn phô thuéc vμo t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu z Thø t−, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng kh«ng hoμn h¶o – Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ vμ chÝnh x¸c nh− c¸c lo¹i hμng ho¸ kh¸c; – B§S mang tÝnh khu vùc vμ vïng s©u s¾c, nªn kh«ng thÓ so s¸nh mét c¸ch phiÕn diÖn – Trong nhiÒu tr−êng hîp gi¸ c¶ kh«ng cã tÝnh c¹nh tranh, thÓ hiÖn sù ®éc quyÒn cña ng−êi b¸n khi nguån cung h¹n chÕ vμ khi thÞ tr−êng sèt gi¸, gi¸ B§S bÞ ®Èy cao ( gi¸ ¶o). – Khi thÞ tr−êng ®ãng b¨ng, nhμ ®Çu t− b¸n th¸o hμng ho¸ nh»m tr¸nh tr¶ l·i ng©n hμng, gi¸ B§S trë vÒ víi gi¸ trÞ thùc vμ lμ c¬ héi cho ng−êi cã nhu cÇu thùc vÒ B§S §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø n¨m, cung vÒ B§S ph¶n øng chËm h¬n so víi biÕn ®éng vÒ cÇu vμ gi¸ c¶ B§S + Thêi gian t¹o ra hμng ho¸ th−êng l©u h¬n c¸c hμng ho¸ kh¸c ( th«ng tin vÒ ®Êt ®ai, dù ¸n ®Çu t−, thñ tôc xin phÐp x©y dùng, thñ tôc chuyÓn nh−îng, thiÕt kÕ thi c«ng c«ng tr×nh… + ChÝnh s¸ch cña Nhμ n−íc cã t¸c ®éng rÊt m¹nh mÏ ®Õn sù b×nh æn cña thÞ tr−êng vÝ dô NghÞ ®Þnh 181/N§-CP, siÕt chÆt cho vay B§S, quy ®Þnh vÒ huy ®éng vèn theo kho¶n 1 §iÒu 39 LuËt Nhμ ë. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø s¸u, lμ thÞ tr−êng khã th©m nhËp + Hμng ho¸ B§S th−êng cã gi¸ trÞ lín; + Ng−êi mua vμ b¸n th−êng Ýt cã kinh nghiÖm; + Qu¸ tr×nh mua b¸n gåm nhiÒu thñ tôc phøc t¹p vμ kh«ng ph¶i ai còng n¾m v÷ng; + TÝnh minh b¹ch cña thÞ tr−êng kh«ng cao dÉn tíi nhiÒu rñi ro vÒ ph¸p lý. + Ch−a h×nh thμnh nh÷ng tæ chøc m«i giíi, t− vÊn chuyªn nghiÖp trong kinh doanh B§S. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø b¶y, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n chÞu sù chi phèi cña ph¸p luËt + V× cã gi¸ trÞ lín, nªn viÖc mua b¸n, chuyÓn nh−îng B§S ph¶i n»m trong sù qu¶n lý, gi¸m s¸t cña Nhμ n−íc. + C¸c hîp ®ång vÒ mua b¸n, CN, CT, cho thuª mua ph¶i tu©n thñ c¸c thñ tôc vÒ ®¨ng ký giao dÞch. + Nhμ n−íc b¶o hé c¸c quyÒn vμ l¬Þ Ých hîp ph¸p cña c¸c bªn th«ng qua cÊp c¸c giÊy tê vÒ së h÷u, sö dông. + KiÓm so¸t tèt thÞ tr−êng còng gãp phÇn t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhμ n−íc tõ thuÕ vμ lÖ phÝ. §Æc ®iÓm cña thÞ tr−êng B§S Thø t¸m, ThÞ tr−êng B§S cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi thÞ tr−êng vèn. Thø chÝn, thÞ tr−êng B§S lμ thÞ tr−êng mμ viÖc tham gia hoÆc rót ra khái thÞ tr−êng lμ vÊn ®Ò khã kh¨n vμ phøc t¹p II. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 1. Ph©n lo¹i dùa vμo hμng ho¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr−êng ( dùa vμo lo¹i hμng ho¸ B§S ): + ThÞ tr−êng ®Êt ®ai + ThÞ tr−êng nhμ ë + ThÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n dïng trong dÞch vô + ThÞ tr−êng B§S dïng cho v¨n phßng, cho thuª; + ThÞ tr−êng B§S c«ng nghiÖp + ThÞ tr−êng B§S du lÞch. Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 2. Ph©n lo¹i theo tÝnh chÊt mèi quan hÖ gåm: + ThÞ tr−êng mua b¸n; + ThÞ tr−êng cho thuª vμ cho thuª l¹i; + ThÞ tr−êng thÕ chÊp vμ b¶o hiÓm Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 3. Ph©n lo¹i vμo tr×nh tù tham gia thÞ tr−êng + ThÞ tr−êng s¬ cÊp ( Nhμ n−íc giao ®Êt, cho thuª ®Êt t¹o ra nguån cung ®Çu vμo vÒ ®Êt ®ai B§S cho doanh nghiÖp, ng−êi d©n ) + ThÞ tr−êng thø cÊp ( n¬i diÔn ra c¸c giao dÞch cña c¸c bªn vÒ mua b¸n..) Ph©n lo¹i thÞ tr−êng B§S 4. Ph©n lo¹i theo møc ®é kiÓm so¸t cña Nhμ n−íc + ThÞ tr−êng chÝnh quy cã kiÓm so¸t + ThÞ tr−êng phi chÝnh quy kh«ng ®−îc kiÓm so¸t Iii. Vai trß cña qu¶n lý nhμ n−íc ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt M«i tr−êng ®Çu t− Cung cho thÞ tr−êng CÇu cho thÞ tr−êng 4. Tæ chøc, x©y dùng, hoμn thiÖn bé m¸y qu¶n lý NN ®èi víi thÞ tr−êng B§S 3. Thμnh lËp vμ kiÓm so¸t hÖ thèng giao dÞch B§S 1. Ban hμnh hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt lμm c¬ së qu¶n lý thÞ tr−êng B§S ThÞ tr−êng BÊt ®éng s¶n 2. X©y dùng c¸c chiÕn l−îc, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ph¸t triÓn thÞ tr−êng Vai trß cña Nhμ n−íc ®èi víi thÞ tr−êng B§S + ThÞ tr−êng B§S lμ n¬i gÆp gì gi÷a cung vμ cÇu, lμ cÇu nèi gi÷a s¶n xuÊt vμ tiªu dïng. + (i) Lμ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ vμ (ii) tõ h×nh th¸i gÝa trÞ thμnh hiÖn vËt. + Khi thÞ tr−êng ph¸t triÓn tèt sÏ t¸c ®éng tÝch cùc ®Õn s¶n xuÊt, lu©n chuyÓn nguån vèn vμ ng−îc l¹i. Thø nhÊt, ph¸t triÓn thÞ tr−êng B§S gãp phÇn thóc ®Èy s¶n xuÊt ph¸t triÓn + Khi s¶n xuÊt ph¸t triÓn th× b¶n th©n thÞ tr−êng B§S lμ qu¸ tr×nh t¨ng vèn cho ®Çu t− ph¸t triÓn; + ThÞ tr−êng B§S ph¸t triÓn sÏ lμm cho tèc ®é chu chuyÓn vèn nhanh, qua ®ã bæ sung vèn cho §TPT; + C¸c giao dÞch vÒ thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng B§S lμ nh÷ng giao dÞch lμm t¨ng vèn cho §TPT. Thø hai, ph¸t triÓn thÞ tr−êng B§S gãp phÇn huy ®éng vèn cho ®Çu t− ph¸t triÓn + Thu thuÕ tõ B§S ( thuÕ thu nhËp, thuÕ sö dông ®Êt NN, thuÕ nhμ ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt); + Thu phÝ vμ lÖ phÝ tõ giao dÞch B§S + C¸c kho¶n thu tõ giao ®Êt, thuª ®Êt, b¸n nhμ thuéc së h÷u nhμ n−íc cho ng−êi ®ang thuª. Thø ba, ph¸t triÓn thÞ tr−êng B§S gãp phÇn t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhμ n−íc * ThÞ tr−êng trong n−íc trong mèi quan hÖ t¸c ®éng lÉn nhau gi÷a thÞ tr−êng vèn, thÞ tr−êng lao ®éng, thÞ tr−êng hμng ho¸, thÞ tr−êng B§S. * Héi nhËp quèc tÕ ( m«i tr−êng ®Çu t− hÊp dÉn sÏ thu hót nguån vèn FDI vμo nhiÒu lÜnh vùc, trong ®ã ®Æc biÖt vÒ B§S, c¸c chÝnh s¸ch ®èi víi ViÖt KiÒu, ng−êi n−íc ngoμi vÒ mua nhμ ë t¹i ViÖt Nam ). Thø t−, ph¸t triÓn thÞ tr−êng B§S gãp phÇn më réng c¸c thÞ tr−êng trong vμ ngoμi n−íc Thø n¨m, thÞ tr−êng B§S gãp phÇn vμo sù æn ®Þnh x· héi + C¸c chÝnh s¸ch hiÖn t¹i vÒ ®Êt ®ai cã ¶nh h−ëng rÊt lín ®Õn sinh ho¹t, ®êi sèng cña ng−êi d©n ®Æc biÖt lμ gi¶i quyÕt vÊn ®Ò n«ng nghiÖp, n«ng th«n vμ n«ng d©n; tham nhòng vÒ ®Êt ®ai, tranh chÊp khiÕu kiÖn vÒ nhμ ë, §§ lμ nh÷ng vÊn ®Ò lín cÇn ph¶i gi¶i quyÕt ®Ó æn ®Þnh x· héi. + N¹n ®Çu c¬, lòng lo¹n thÞ tr−êng B§S khiÕn cho thÞ tr−êng ph¸t triÓn lÖch l¹c mÐo mã, t×nh tr¹ng nãng l¹nh cña thÞ tr−êng lμm bÊt æn trong ph¸t triÓn kinh tÕ vμ nguy c¬ ng−êi thu nhËp thÊp kh«ng thÓ mua ®−îc B§S ®Ó sö dông. + T¨ng c−êng can thiÖp cña Nhμ n−íc ®Ó æn ®Þnh thÞ tr−êng, t¹o ®iÒu kiÖn cho doanh nghiÖp, ng−êi d©n tiÕp cËn ®Êt ®ai, nhμ ë ®Ó s¶n xuÊt vμ tiªu dïng, gãp phÇn an t©m vμo c¸c chÝnh s¸ch cña Nhμ n−íc. IV. Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành C¸c yÕu tè ph¸p lý hiÖn hμnh t¸c ®éng vμo sù ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng B§S theo 2 xu h−íng : 4.1. Xu h−íng tÝch cùc 1. ViÖc ra ®êi c¸c ®¹o LuËt ®Êt ®ai 2003, LuËt XD n¨m 2003, LuËt vÒ nhμ ë n¨m 2005, BLDS n¨m 2005, LuËt kinh doanh B§S n¨m 2006 … ®· t¹o c¬ së ph¸p lý ®Ó thÞ tr−êng B§S ho¹t ®éng cã tæ chøc; 2. Thñ tôc hμnh chÝnh vÒ chuyÓn quyÒn SD§ ®· ®−îc PL quy ®Þnh râ t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho c¸c chñ thÓ tham gia c¸c giao dÞch vÒ B§S; 3. C¸c giÊy tê x¸c lËp quyÒn së h÷u hoÆc sö dông B§S hîp ph¸p ®· ®−îc PL quy ®Þnh vμ tõng b−íc hoμn thiÖn. 4. PL ®· x¸c lËp nguyªn t¾c c«ng khai, minh b¹ch trong ho¹t ®éng kinh doanh B§S; IV. Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành 4.1. Xu h−íng tÝch cùc 5. PL ®· xo¸ bá sù ph©n biÖt ®èi xö gi÷a c¸c chñ thÓ tham gia kinh doanh B§S ( tuy nhiªn, ®iÒu ®ã kh«ng cã nghÜa lμ sù cμo b»ng gi÷a c¸c chñ thÓ kh¸c nhau vÒ nghÜa vô vμ quyÒn lîi ) 6. QuyÒn vμ nghÜa vô cña c¸c chñ thÓ kinh doanh B§S ®−îc PL b¶o hé; 7. X¸c lËp c¸c quy ®Þnh vÒ thμnh lËp c¸c tæ chøc trung gian m«i giíi, hç trî, thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng B§S; z 8. C¸c quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt, chÝnh s¸ch tμi chÝnh liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S tõng b−íc ®−îc söa ®æi, bæ sung vμ hoμn thiÖn IV. Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành 4.2. Xu h−íng ph¸t triÓn kh«ng thuËn lîi 1 . Sù kh«ng nhÊt qu¸n gi÷a c¸c ®¹o luËt liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn së h÷u hoÆc sö dông B§S; 2. Quy ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt vμ c¸c chÝnh s¸ch tμi chÝnh vÒ ®Êt ®ai cßn ch−a phï hîp; 3. Cßn thiÕu c¸c ®¹o luËt chèng ®Çu c¬ vÒ B§S mét c¸ch kh«ng hîp lý; 4. C¸c th«ng tin vÒ B§S trªn thùc tÕ khã tiÕp cËn; 5. C¸c thñ tôc hμnh chÝnh liªn quan ®Õn ho¹t ®éng kinh doanh B§S cßn phøc t¹p, r−êm rμ, g©y phiÒn phøc cho nhμ ®Çu t−; 6. Ch−a x¸c lËp ®−îc c¬ chÕ thÝch hîp ®Ó xö lý t×nh tr¹ng nhòng nhiÔu, tiªu cùc tõ phÝa c¬ quan c«ng quyÒn trong viÖc gi¶i quyÕt c¸c thñ tôc liªn quan ®Õn kinh doanh B§S; 7 . TiÕn ®é cÊp GCNQSD§ rÊt chËm IV. Phân tích, nhận định xu hướng thị trường BĐS theo tác động của các yếu tố pháp lý hiện hành 4.2. Xu h−íng ph¸t triÓn kh«ng thuËn lîi cña thÞ tr−êng B§S 8. Ch−a cã c¸c quy ®Þnh vÒ phßng ngõa rñi ro trong ho¹t ®éng kinh doanh B§S; 9. §iÒu kiÖn thùc thi c¸c ph¸n quyÕt cña Toμ ¸n trong gi¶i quyÕt tranh chÊp kinh doanh B§S rÊt thÊp; 10. M«i tr−êng kinh doanh B§S cßn tiÒm Èn nhiÒu rñi ro, nguy c¬ cho c¸c chñ thÓ kinh doanh B§S; 11. Nhμ n−íc chËm cã c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt linh ho¹t sù ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng B§S; 12. Møc ®é héi nhËp cña thÞ tr−êng B§S ViÖt Nam cßn thÊp; Xin tr©n träng c¸m ¬n!