Đầu tư bất động sản - Tổng quan về kinh doanh bất động sản

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KTTNTỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN  PGS.TS.HOÀNG VĂN CƯỜNGNội dung cơ bảnbất động sảnthị trường bất động sảnkinh doanh bất động sảnBẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ ? "BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI”Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản?1- Một ngôi nhà sàn2- Nhà bạt của đoàn xiếc3- Chiếc cầu gỗ qua sông4- Chiếc cầu phao qua sông5- Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự6- Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự7- Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự8- Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự9- Ngôi mộ xây kiên cố10- Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trangTIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐSLà một yếu tố vật chất có ích cho con ngườiĐược chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồngCó thể đo lường bằng giá trị nhất địnhKhông thể di dời: Gắn liền với đất đai hoặc với BĐS khác Di dời làm thay đổi tính chất, giá trịTồn tại lâu dàiBẤT ĐỘNG SẢN LÀ GỠ ?bộ luật Dân sự quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời”, BAO GỒM: ĐẤT ĐAI NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNHĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ1-MỖI BĐS ĐỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH1 - Vị trí của bất động sản là gỡ? => “Vị trí tương đối: Khoảng cách và Tiếp cận”2- Các yếu tố gắn liền với vị trí:Tự nhiên; Kinh tế Xã hội Môi trường3- Vị trí có thay đổi không? 2- TÝnh l©u bÒn vÒ:1- Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế2- Yếu tố quyết định tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ cụng trỡnh BĐS.3- Xu hướng giảm lợi ớch cuối chu kỳ : So sánh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)Tr. đó: I- thu nhập từ BĐS C- Chi duy trỡ BĐS K- Vốn đầu tư xây dựng mới r- Tỷ suất lợi tứcCHÚ í: -Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐSGIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản3- TÍNH DỊ BIỆT=>CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN: vÞ trÝ, H­íng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪU=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:  TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC  Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c¸ thÓ dÞ biÖt4- TÍNH KHAN HIẾM 1- VÌ SAO: - Giới hạn không gian phát triển, thời gian xây dựng.- Không sẵn có trên thị trường2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA:khu vùc ph¸t triÓn: cung nhá h¬n cÇu Quy HO¹CH thay ®æi kh«ng gian ph¸t triÓnchÝnh s¸ch h¹n chÕ së HỮU bÊt ®éng s¶n THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNKHÁI NIỆM VÀ CÁC ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN5- Tính ảnh hưởng1- ẢNH HƯỞNG: Bất động sản liền kềMôi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hộiCác hoạt động kinh doanh khác2- YÊU CẦU: => Khi đầu tư, thiết kế.=> Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai=> Dự báo trước các tác động đến BĐS6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ1- GIÁ TRỊ LỚN: Mặt bằng, Xây dựng, Đầu tư dài hạn2- Bảo toàn giá trị và tái tạo vốn3- Vấn đề đặt ra:Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạnNguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát Tái tạo vốn từ BĐSTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ? THỊ TRƯỜNG BĐS LÀ TỔNG THỂ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ HÀNG HOÁ TIỀN TỆ. ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI: + HÀNG HOÁ BĐS  SỰ KHAN HIẾM TƯƠNG ĐỐI + MÔI TRƯỜNG KD BĐS  LUẬT PHỎP ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN: TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ CHỢ BẤT ĐỘNG SẢNA- CÁCH BIỆT GIỮA HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM GIAO DỊCHCHỢ BĐS LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH BĐS: - ĐÀM PHÁN - KIỂM TRA THỰC ĐỊA - ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ. CẦN CHÚ Ý: ĐA DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN GIAO DỊCHCỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO DỊCHSỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ TRỠNH GIAO DỊCHĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦUB-THỊ TRƯỜNG BĐS MANG TÍNH KHU VỰCVẤN ĐỀ ĐẶT RA:=> CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ ẢNH HƯỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT ĐỊNH, ÍT CÓ ẢNH HƯỞNG HOẶC ẢNH HƯỞNG CHẬM ĐẾN CÁC VÙNG KHÁC.=> KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI GẮN VỚI CÁC ĐIỀU KIỆN KINH TẾ Xà HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ.=> CHỊU ẢNH HƯỞNG GIỎN TIẾP TOÀN CẦUC-THỊ TRƯỜNG KHÔNG HOÀN HẢOLÝ DO: THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG.CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ KHÔNG ĐẦY ĐỦ.HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNHSỐ LƯỢNG NGƯỜI CUNG, NGƯỜI CẦU CÓ GIỚI HẠNVẤN ĐỀ ĐẶT RA:GIÁ CẢ BĐS KHÔNG MANG TỚNH CẠNH TRANH. KHI GIÁ TĂNG TỚNH ĐỘC QUYỀN CỦA CUNGVAI TRŨ CỦA THÔNG TIN ĐỐI CHỨNG: 100:10:3:1VAI TRŨ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢND- THỊ TRƯỜNG KHÓ THÂM NHẬPVỠ SAO: THAM GIA KHÔNG THƯỜNG XUYÊN HÀNG HOÁ BĐS KHÔNG ĐƯỢC BÀY BÁN THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ THỦ TỤC ĐA DẠNGVẤN ĐỀ ĐẶT RA:VAI TRŨ CỦA NGƯỜI MỤI GIỚI: CHUYÊN NGHIỆP.TIỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NGƯỜI MỤI GIỚIE- TÁC ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚCVỠ : CÁC HÀNG HOÁ BĐS ĐỀU DO NHÀ NƯỚC QUẢN LÝ GIAO DỊCH VỀ BĐS PHẢI QUA ĐĂNG KÝ PHÁP LÝ NHẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ VẤN ĐỀ ĐẶT RA: PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA CHỚNH SỎCH YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TRƯỜNG CHỚNH SỎCH THAY ĐỔI NHÀ NƯỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO TTBĐS5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNSƠ KHAIThị trường đất đai Luật pháp đang hình thànhTẬP TRUNG Chuyển đất đai => công trình BĐSHệ thống luật pháp và đăng ký BĐS Nhà nước khuyến khíchPhát triển Tổ hòa các loại thị trường Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế thị trườngTiỀN TỆ HÓA Quan hệ hàng hóa cơ chế TT Đăng ký, thông tin xác lập Sự sàng lọc các nhà đầu tư Thị trường BĐS thứ cấpT.CHÍNH HÓA Tham gia của các tổ chức tài chính Quan hệ BĐS giao dịch trên thị trường Sự liên thông của các thị trườngQUAN HỆ CUNG - CẦUVÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢNCẦU BẤT ĐỘNG SẢN NHU CẦU: LÀ SỰ CẦN THIẾT THOẢ MÃN CHO TIÊU DÙNG CỦA CÁ NHÂN VÀ CỘNG ĐỒNG XHCẦU: KHỐI LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG MUA VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNH. TỔNG CẦU TRÊN THỊ TRƯỜNG, GỒM:CẦU TD = NHU CẦU + KHẢ NĂNG TT/THỊ TRƯỜNGCẦU KD= KHẢ NĂNG TT + CƠ HỘI KD/THỊ TRƯỜNG KHẢ NĂNG THANH TOÁN: NGUỒN TÀI CHÍNH CƠ HỘI KD: KỲ VỌNG VÀ TĂNG GIÁCUNG BẤT ĐỘNG SẢN LÀ LƯỢNG HÀNG HOÁ BĐS SẴN SÀNG BÁN RA TRÊN THỊ TRƯỜNG TẠI MỘT THỜI ĐIỂM VỚI MỘT MỨC GIÁ NHẤT ĐỊNHĐIỀU KIỆN: BĐS PHẢI LÀ HÀNG HOÁ BĐS PHẢI SẴN SÀNG ĐƯA VÀO LƯU THÔNG CÓ GIÁ CẢ PHÙ HỢP GIỮA NGƯỜI MUA VÀ NGƯỜI BÁN PHAỈ CÓ TTBĐS NGUỒN CUNG BĐS -> HIỆN CÓ -> TƯƠNG LAI CÂN BẰNG CUNG CẦU BẤT ĐỘNG SẢNPQSDNGUYẤN LÍ CẤN BẰNG CUNG CẦU MỤ HỠNH 4 GÚC 1/4KHI NÀO CÓ ĐƯỢC CÂN BẰNG BỀN VỮNG KHI CẦU TĂNG THÊM KHÔNG ĐÁNG KỂ CẦU, CUNG CÓ CO GIÃN SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ THUÊ) CẦU MANG TÍNH DÀI HẠNCÂN BẰNG KHÔNG BỀN VỮNG  CÂN BẰNG KHÔNG ĐƯỢC LẬP LẠI KHI MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦUPQSDP’P’’KHI NÀO CÂN BẰNG KHÔNG BỀN VỪNG KHI CẦU TĂNG ĐỘT NGỘT MỘT LƯỢNG ĐÁNG KỂ CẦU CO GIÃN ÍT SO VỚI GIÁ CẢ (NHÀ MUA) CUNG KHÔNG CÓ KHẢ NĂNG CO GIÃN SO VỚI GÍA CẢ. CẦU MANG TÍNH NGẮN HẠNKINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢNSỰ RA ĐỜI CỦA KINH DOANH BĐS Kinh doanh là gì? + Sử dụng quan hệ Hàng hóa – Tiền tệ + Mục tiêu: giá trị mang lại > chi phí bỏ ra Điều kiện ra đời KD BĐS= hàng hóa BĐS: - Sản phẩm BĐS có trước thị trường BĐS - Khan hiếm =Trao đổi Môi trường K.DoanhĐẶC ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 1- Đặc thù và Đa ngành Đặc thù: Ko phổ biến Nhà nước ổn định chính sáchCÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 1- Kinh doanh đất đai => thị trường đất đai - Giai đoạn, địa bàn phát triển thị trường sơ khai - Điều kiện đất đai được tham gia TT BĐS - Đất đai là TLSX: Kinh doanh theo sự phát triển các ngành sử dụng tư liệu SX Đất đaiCÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2- Đầu tư phát triển BĐS => thị trường Tập trung - BĐS dân cư tiêu dùng hiện tại; - BĐS dân cư tương lai; - BĐS dịch vụ: Văn phòng, Thương mại - BĐS công nghiệp.=> Phát triển theo thời kỳ và phân bố không gianCÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2- Phân bố không gian đầu tư BĐS Thương mạiDân cư Trung bìnhDân cư Cao cấpKhu Công nghiệpNông nghiệpCÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 3- Kinh doanh dịch vụ BĐS - Môi giới BĐS: Trung gian và dịch vụ mua bán BĐS - Định giá BĐS: Trong tất cả các giao dịch BĐS - Quản lý BĐS: Vận hành và Kinh doanh BĐS - Sàn giao dịch BĐS: Bán hàng của người KD BĐSKẾT CẤU KIẾN THỨC MÔN HỌC Tổng quan BĐS và Đặc điểm BĐS Thị trường và đặc điểm thị trường BĐS- Kinh doanh bất động sảnTạo lập KD Phân tích môi trường kinh doanh BĐS Đánh giá cơ hội kinh doanh BĐS- Tạo lập doanh nghiệp BĐSQuản trị SX Xác định công năng công trình BĐS Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanhQuản trị các yếu tố trong quá trình KD BĐSNhân lựcTài chínhTiêu thụCác hoạt động phụ trợ: Hợp đồng và Nghệ thuật Kinh doanhTẠO LẬP HOẠT ĐỘNG kinh doanh BÊt ®éng s¶n  Phân tích  MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BĐSCÁC CÔNG TY TRONG NGÀNHĐỐI THỦ CẠNH TRANHSẢN PHẨM THAY THẾKHÁCH HÀNGNGƯỜI CUNG CẤPKINH TẾLUẬT PHÁPXà HỘICÔNG NGHỆMôi trường vĩ môMôi trường ngànhMôi trường tự nhiênKINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰCTÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC.CÁC QUAN HỆ KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT ĐẦU TƯ BÊN NGOÀICÁC LUỒNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI: NGUỒN VỐN TỪ NƯỚC NÀO, LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP.CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KÊU GỌI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CÁC ĐỊA PHƯƠNGKINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ CỦA VÙNG LÂN CẬNTÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ TRONG NƯỚC, ĐỊA PHƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC VÙNG LÂN CẬN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ.ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG TRỌNG ĐIỂM, CÁC VÙNG LÂN CẬN THÔNG QUA CHIẾN LƯỢC VÀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN VÙNGSỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM ĐÔ THỊ, ĐÔ THỊ VỆ TINH; CÁC TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP, CÁC TRUNG TÂM GIAO LƯU KINH TẾCHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA CÁC VÙNG LÂN CẬNTĂNG TRƯỞNG KINH TẾ ĐỊA BÀN ĐẦU TƯTÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI CỦA ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ: LƯU ÝCÁC LĨNH VỰC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC SỬ DỤNG BĐS SẼ ĐẦU TƯ.CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VÙNG CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC ĐẦU TƯ BĐS; PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KINH TẾXU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TRÊN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯCHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA ĐẠI PHƯƠNG VÀO ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ; KHẢ NĂNG SINH LỢI CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRÊN ĐỊA BÀNTÌNH HÌNH TÀI CHÍNH TIỀN TỆCÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ, VỐN VAY QUỐC TẾ, HUY ĐỘNG CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNHTỶ GIÁ HỐI ĐOÁIKHẢ NĂNG CUNG CẤP CÁC KHOẢN TÍN DỤNG DÀI HẠNMÔI TRƯỜNG LUẬT PHÁPCÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI HÀNG HOÁ BĐS: KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH KHOẢN BĐS ĐẦU TƯCÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ ĐỐI VỚI BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐSCÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH CÁC LĨNH VỰC KINH TẾ SỬ DỤNG BĐS ĐẦU TƯCHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNGCHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ MANG LẠIMÔI TRƯỜNG CÔNG NGHỆSỰ THAY ĐỔI VỀ ĐỊA BÀN VÀ KHAI THÁC CÁC TIỀM NĂNG TỰ NHIÊN NHỜ VÀO NHỮNG THAY ĐỔI KỸ THUẬT CÔNG NGHỆSỰ THAY ĐỔI TRONG KỸ THUẬT THI CÔNG VÀ KẾT CẤU, GIÁ TRỊ CÁC CÔNG TRÌNH BĐSSỰ THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CÔNG NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH BĐSMÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊNSỰ ĐẶC THÙ CỦA ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊNNHỮNG TÁC ĐỘNG CẢU ĐÌÊU KIỆN TỰ NHIÊN ĐẾN VIỆC KHAI THÁC BĐSQUAN HỆ GIỮA SỰ PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH BĐS VỚI SỰ THAY ĐỔI CỦA MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊNMÔI TRƯỜNG Xà HỘIĐIỀU KIỆN AN NINH Xà HỘINHỮNG ĐẶC TÍNH Xà HỘI, ĐẶC TÍNH NHÂN CHỦNG HỌC (QUY MÔ, KẾT CẤU DS, LĐ CÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC KHAI THÁC VÀ PÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS)SỰ THAY ĐỔI VÀ PHÂN TẤNG Xà HỘI TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG Xà HỘI VÀ NHU CẦU TDPHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊUMỤC ĐÍCH: - Chiến lược sản phẩm - Chiến lược thị trườngCĂN CỨ:- Quy mô khách hàng - Nhu cầu khách hàng: Nhu cầu chưa thoả mãn - Mức độ ưu tiên YÊU CẦU: - Đồng nhất: địa bàn, nhu cầu, đặc tính - Quy mô và ổn địnhPHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THỊ TRƯỜNGĐỐI THỦ CẠNH TRANHSẢN PHẨM THAY THẾĐỐI THỦ TIỀM ẨNNGƯỜI CUNG CẤPKHÁCH HÀNG5 LỰC LƯỢNG CẠNH TRANH TRÊN THỊ TRƯỜNGPHÂN TÍCH ĐỐI THỦ CẠNH TRANH:Cùng sản phẩm, Cùng phân đoạn thị trường Cùng nhóm khách hàng mục tiêuHÀNH VI ĐỐI THỦ CẠNH TRANHHÌNH ẢNH, VỊ THẾ (2)TIỀM LỰC VÀ KHẢ NĂNG ĐẦU TƯ(1)RÀO CẢN XUẤT NGÀNH(3)CHIẾN LƯỢC HIỆN TẠI VÀ TRƯỚC KIA(6)TỔ CHỨC VÀ VĂN HOÁ(8)CƠ CẤU CHI PHÍ(7)ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU(5)MỤC TIÊU VÀ DỐC SỨC(4)ĐÁNH GIÁ ĐỐI THỦ TIỀM ẨNNHẬN DIỆN: Doanh nghiệp có tiềm năng sẽ tham giaĐẶC ĐIỂM:- Tiềm lực tài chính - Có thương hiệu, uy tín - Có lực lượng hỗ trợ KHẢ NĂNG XUẤT HIỆN: - Rào cản nhập ngành: Pháp lý, kỹ thuật - Cạnh tranh thị trường - Chi phí thâm nhập thị trườngSẢN PHẨM THAY THẾQUAN NIỆM VỀ SẢN PHẨM THAY THẾ: - Công dụng tương đương - Địa điểm phân bố hoặc di chuyển của cầuCÁC DẠNG SẢN PHẨM BĐS THAY THẾ: - Nhà chung cư - nhà đơn lập - đất ở - Nhà bán- Nhà cho thuê –Nhà trả góp - Đất trong khu CN và ngoài khu CN - Văn phòng, công sở - nhà ở cao cấp - Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻQUYỀN LỰC KHÁCH HÀNGQUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: Những ràng buộc của khách hàng làm cho hoạt động của doanh nghiệp phụ thuộc. - CÁC DẠNG QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: - Sự độc quyền khách hàng - Khả năng thay đổi địa bàn, địa điểm hoạt động - Sự bất ổn định khả năng thanh toán của khách hàng - Những khách hàng ưu tiên đặc biệt SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤPSỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: Những ràng buộc yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh nghiệp. - CÁC DẠNG SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: - Chính sách địa phương về đất đai và sử dụng đất - Sức ép của người dân trong chuyển đổi mục đích SD đất - Nhà cung nguồn vốn chủ yếu - Người cung cấp các nguyên vật liệu, thiết bị độc quyềnĐÁNH GIÁ CƠ HỘI ĐỊNH KINH DOANHCƠ HỘI THỊ TRƯỜNG CHƯA LẤP ĐẦYƯU ĐIỂM: - Tiết kiệm chi phí nghiên cứu thị trường - Học kinh nghiệm người đi trướcBẤT LỢI: - Chịu sức ép cạnh tranh người đi trướcKhó khăn trong tìm kiếm khách hàngChi phí lớn hơn doanh nghiệp đi trướcĐIỀU KIỆN: - Thị trường còn bỏ ngỏ, chưa lấp đầy => Phù hợp với giai đoạn CNH, Đô thị hoá - Có tiềm lực và thế mạnh vượt trội - Đầu tư ngắn hạn rút luiCƠ HỘI THỊ TRƯỜNG BỎ TRỐNGNHẬN DẠNG: - Chưa có nhà đầu tư tham gia - Chủng loại sản phẩm - Giá cả, phương thức thanh toánƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm đơn lẻ - Học kinh nghiệm nhà đầu tư, sp hiện cóBẤT LỢI: - Thị trường nhỏ, phân tánNhạy bén phát hiện các khoảng trống của thị trường (nhu cầu chưa thoả mãn)CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG Đà LẤP ĐẦYPHÁT TRIỂN SẢN PHẢM MỚI- ĐIỀU KIỆN: - Nhu cầu thay đổi, xuất hiện nhu cầu mới - Sản phẩm BĐS đa dạng- ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm dị biệt, cơ hội luôn xuất hiện - BẤT LỢI: - Nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới- PHÂN LOẠI: - Cải tiến, phát triển BĐS đã cóNhu cầu mới: Nhà nghỉ, Khu duc lịch, Thể thao..Các Trung tâm thương mại, văn phòng cao cấpKhu công nghệ cao: sản xuất kết hợp NCKHĐÁNH GIÁ CƠ HỘI KINH DOANH:Khách hàng, Rủi ro, Năng lực- KHách hàng: - Quy mô, phân bố, đặc tính khách hàng - Tính ổn định của khách hàng- Rủi ro: - Tài sản: cơ học, hỏa hoạn, tự nhiên, con người - Pháp lý: tranh chấp, thay đổi trong quy họach, Chính sách, luật pháp - Thị trường: khách hàng, tài chính, cạnh tranh- Năng lực: - Tài chính và các hậu thuẫn - Kinh nghiệm, Quy mô, Lĩnh vực - Các mối quan hệ khách hàng – cung cấp - Đam mê, hy sinh, chấp nhận mạo hiểmLựa chọn loại hình doanh nghiệp1- Doanh nghiệp nhà nước:Từ các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐSTừ các doanh nghiệp xây dựng của nhà nướcCác nhà đầu tư Tài chính đa dạng hóa đầu tư => Lợi thế: Tiềm lực - Hạn chế: Hiệu quả, Năng động2- Công ty Cổ phân:Hợp tác liên kết giữa các nhà đầu tưChuyển đổi hình thức sở hữuLợi thế: Huy động vốn, Linh hoạt, hiệu quả3- Công ty Tư nhân: Đầu tư nhỏ, KD dịch vụ BĐS4- Đầu tư nước ngoài: Kinh nghiệmTiềm lựcThành lập doanh nghiệpĐiều kiện về vốn, cơ sở VCKTĐiều kiện về nhân sựĐiều kiện và trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp ĐẦU TƯ TẠO LẬPCÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢNCông trình BĐSQuan niệm về công trình BĐS là gì? Tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật, môi trường giúp BĐS hình thành và phat huy tác dụngMặt bằng;Công trình chính;Công trình phụ trợ;Môi trường.Đặc điểm sản xuất công trình BĐS1- Sản phẩm đa dạng, đan xen: -> Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ;2- Sản xuất trên địa bàn rộng, phân tán:-> thi công nhanh, gọn cho từng khâu công việc;-> Có chế độ quản lý gắn với kết quả từng3- Tồn tại ổn định, lâu dài => Xác định tuổi thọ4- Chu kỳ dài: -> Kế hoạch luân chuyển vốn; Tính trước các rủi ro (biến động thị trường; hư hỏng.)Xác định công năng công trình BĐS- Công năng chính: Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ;- Hoạt động phụ trợ: -> Phục vụ công năng chính; -> Nhu cầu phát sinh -> Thu hút bên ngoài (outsourcing)Xác định quy mô: Năng lực quản lý (tiền, Địa bàn, Năng lực quản lý điều hành) tính chất cạnh tranh.Lợi ích quy mô lớn: Đồng bộ; Đa dạng, đa cấp độ sản phẩm; Tạo cơ hội và triển vọng đầu tư; Phát triển bền vững (hỗ trợ nhau và có sức hút nguồn lực bên ngoài)Hạn chế: Tập trung vốn lớn; cồng kềnh, khó quản lý khai thác; thích ứng chậm. Kế hoạch đầu tư công trình BĐS1- Phân chia công đoạn sản xuất:Mục tiêu: Chia mục tiêu Tổng thể thành Bộ phận hoặc từng nhiệm vụ cụ thể cần thực hiệnYêu cầu: -> Cụ thể hóa mục tiêu nhiệm vụ -> Trọn vẹn, đo lường kết quả Nội dung: + Chuẩn bị kỹ thuật văn phòng; + Chuẩn bị mặt bằng; + Quản lý dự án đầu tư; + Tiêu thụ sản phẩm; + Kế hoạch đảm bảo hậu cần Kinh doanhChuẩn bị kỹ thuật2 - Lập dự án tiền khả thi:Mục tiêu: -> Ý tưởng kinh doanh được phê duyệt và đánh giá; -> Thu hút khách hàng và đối tác đầu tư.Nội dung: + Cơ sở kinh tế, kỹ thuật và thị trường của dự án; + Nội dung, chức năng và quy mô; + Địa bàn và phạm vi đầu tư; + Mô hình kinh doanh; + Phân tích sơ bộ tài chính; + Phân tích cạnh tranh và rủi ro.- Yêu cầu: Đầy đủ, logic; ngắn gọn và hấp dẫnChuẩn bị kỹ thuật3 - Lập dự án đầu tư (môn học: Lập dự án đầu tư BĐS)Mục tiêu: -> Đánh giá đầy đủ các yếu tố kinh tế, kỹ thuật, xã hội; -> Xác định nhiệm vụ phải thực hiện mỗi bộ phân; -> Xác lập các quan hệ với đối tác đầu tư; -> Xác lập cơ sở pháp lý đầu tư.Nội dung: + Chi tiết hóa 6 nội dung của dự án tiền khả thi + Thiết kế chi tiết và lựa chọn các giải pháp kỹ thuật.Yêu cầu: + Chi tiết, đầy đủ, cụ thể rõ ràng; + Định lượng rõ các tiêu chí kỹ thuật và kết quả sản xuất+ Đầy đủ luận chứng Kinh tế, Kỹ thuật (Tư liệu+thuyết minh)+ Chính xác, chặt chẽ làm căn cứ cho các quan hệ KD4- Thiết kế kỹ thuậtMục tiêu: + Chi tiết hóa mô hình phát triển (bản vẽ, phối cảnh, mô hình, .); + Làm căn cứ tính toán khối lượng công việc, tính toán các yếu tố đầu vào và tiến độ triển khai + Làm cơ sở pháp lý triển khai các yếu tố kỹ thuật.Nội dung: + Thiết kế chi tiết mặt bằng (mô hình hóa phát triển không gian và kiến trúc); + Thiết kế chi tiết các công trình BĐS; + Thống kê các yếu tố đầu vào và tiến độ.Yêu cầu: -> Phù hợp với cấp độ dự án;-> Rõ ràng, chính xác tuân thủ các quy chuẩn đầu tư;-> Dự tính các phương án và giải pháp kỹ thuật điều chỉnh 5- Chuẩn bị mặt bằngMục tiêu: Địa điểm phù hợp; Có mặt bằng thi công; Tiết kiệm và Hiệu quả Lựa chọn địa điểm:- Khách hàng: Quy mô, Cơ cấu nhu cầu, Phân bố, Đặc điểm của sản phẩm (mục tiêu KD chính);Điều kiện vùng đầu tư: Các hoạt động kinh tế và xu hướng; Đặc điểm xã hội, Không gian, Địa hình, Môi trường;Quy hoạch KTXH và Quy hoạch chungCơ sở hạ tầng: Hạ tầng liên vùng hiện tại và tương lai, Khả năng phát triển hạ tầng nội bộ;Pháp lý: Chính sách chung, Cơ chế và chấp thuận của địa phương, Người SD đấtLợi thế so sánh: Chi phí MB và Đầu tư chiều cao; Chuyển đổi công năng và địa điểm mới; Khai thác lợi thế sẵn có; Các yếu tố cung cấp đầu vào. Xu hướng: Dựa vào quy luật phân bố không gianCÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Lựa chọn địa điểm đầu tư BĐS Thương mạiDân cư Trung bìnhDân cư Cao cấpKhu Công nghiệpNông nghiệp5- Chuẩn bị mặt bằngPhương thức tiếp cận để được nhận mặt bằng:Lập hồ sơ xin giao, thuê đất (đối với các dự án ko Kinh doanh)Đấu thầu dự án, Đấu giá QSD đất (Dự án Kinh doanh)Mua trực tiếp của người dân, xin giao và chuyển đổi mục đích Giải phóng mặt bằng:Điều tra, khảo sát, lập hồ sơ hiện trang sử dụng đất;Lập phương án bồi thường, đền bù, hỗ trợ;Tổ chức đền bù, di dời. Tạo lập mặt bằng:Rà soát vật cản và san lấp;Thiết lập mốc giới nội bộ;Tạo lập giao thông và hạ tầng tạm thờiChú ý: Pháp lý chặt chẽ và đồng thuận; Chủ động tiến độ; Chi phí và Hiệu quả; Tranh thủ các nguồn đầu tư công cộng.