Bài giảng Thẩm định giá căn bản

THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN GV: LÊ MINH PHƯƠNG MAI KHOA: THẨM ĐỊNH GIÁ- KDBĐS 1 CHƯƠNG 5: CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ 2 MỤC TIÊU MƠN HỌC Sau khi học xong chương 5: - Cĩ cái nhìn tổng quan về các cách tiếp cận thẩm định giá. - Cung cấp thơng tin các phương pháp thẩm định giá về: khái niệm, nguyên tắc và trường hợp áp dụng, các bước tiến hành, kỹ thuật tiến hành, ưu và nhược điểm - Áp dụng thẩm định giá tài sản cụ thể 3 NỘI DUNG CHƯƠNG 5 1. Các cách tiếp cận thẩm định giá 2. Lựa chọn phương pháp thẩm định giá 3. Phương pháp so sánh 4. Phương pháp chi phí 5. Phương pháp thu nhập 4 Hồ sơ 2: Tài sản thẩm định giá: Số 9D/A Nguyễn Ảnh Thủ, khu phố 1, phường Trung Mỹ Tây, quận 12, TPHCM. • Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số CH00531 ngày 11/11/2010 • Khách hàng yêu cầu: Phạm Thành Vương. • Mục đích thẩm định giá: mục đích mua bán. • Thời gian xây dựng: 2006 • Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ • Loại nhà: Nhà phố; 1 trệt + 1 lầu đúc • Tuổi thọ nhà theo cấp nhà là 50 năm • Nhà mặt tiền đang cho thuê nguyên căn với giá 16 triệu đồng/ tháng 5 Đất Nhà Dài (m) 24.6 24.6 Rộng (m) 3.5 3.5 Diện tích xây dựng (m2) 86.1 86.1 Diện tích sàn xây dựng (m2) 133.2 6 PHÂN TÍCH HỒ SƠ 7 4. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ  Khái niệm phương pháp chi phí  Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng  Các bước tiến hành  Kỹ thuật ước tính chi phí và xác định hao mịn  Ưu và nhược điểm của pp chi phí  Áp dụng thẩm định giá hồ sơ với pp chi phí 8 4.1.KHÁI NIỆM PP CHI PHÍ  Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản thẩm định giá. 9 4.2. CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TRONG PPCP  Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất  Nguyên tắc thay thế  Nguyên tắc đĩng gĩp 10 4.3. CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG PPCP  Thẩm định giá những tài sản cĩ mục đích sử dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng, những tài sản khơng cĩ chứng cứ so sánh trên thị trường  Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.  PPCP cũng thường được sử dụng như là pp kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. 11 4.4. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH PPCP ĐỐI VỚI BĐS Ước tính giá trị lơ đất Ước tính xây dựng của CTXD Xác định hao mịn lũy kế Ước tính giá trị cơng trình Ước tính giá trị BĐS 12 BƯỚC 1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LƠ ĐẤT SO SÁNH TRỰC TIẾP • Tìm kiếm thơng tin giá bán các lơ đất trơng tương tự • Điều chỉnh để tìm ra giá đất của TS cần TĐ CHIẾT TRỪ • Tìm kiếm thơng tin về giá bán BĐS lân cận. • ĐGĐ = Giá bán trừ tổng giá trị CTTĐ • Điều chỉnh để tìm ra giá đất của TS cần TĐ PHÂN CHIA • Tìm kiếm thơng tin về tỷ lệ “giá trị TSTĐ” và “tổng GTTT của BĐS” • Xác định giá đất GIÁ TRỊ CỊN LẠI • Giá trị lơ đất = giá trị phát triển – chi phí tạo ra sự phát triển đĩ (+thuế và lợi nhuận nhà đầu tư) VỐN HĨA THU NHẬP • Chuyển thu nhập thuần túy hằng năm của lơ đất thành giá đất 13 BƯỚC 2: ƯỚC TÍNH CPXD CỦA CTXD 14 BIỆT THỰ 15 Nhà hát TPHCM 16 Nhà thờ Đức Bà 17 CÁC TIẾP CẬN TRONG XÁC ĐỊNH CHI PHÍ  Chi phí tái tạo  Chi phí thay thế 18 CHI PHÍ TÁI TẠO  Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây dựng thay thế giống hệt với nguyên bản cơng trình đang được thẩm định giá  Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của cơng trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thời của nĩ. 19 CHI PHÍ THAY THẾ  Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình cĩ giá trị sử dụng tương đương với cơng trình đang được thẩm định giá nhưng cĩ loại bỏ các bộ phận cĩ chức năng lỗi thời.  Thơng thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính tốn thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nĩ khơng tính đến các bộ phận lỗi thời và khơng cần thiết, và tính tốn trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. 20 CHI PHÍ TÁI TẠO HAY CHI PHÍ THAY THẾ?  Nếu là cơng trình cĩ quy mơ lớn, mới xây dựng gần thời điểm thẩm định giá, cĩ đủ hồ sơ thiết kế, thi cơng thì phương pháp chi phí tái tạo là sự chọn lựa thích hợp.  Nếu là cơng trình xây dựng đã lâu, hoặc khơng cịn hồ sơ thiết kế, thi cơng thì phương pháp chi phí tay thế là cách lựa chọn hợp lý hơn. 21 CHI PHÍ THAY THẾ (HAY TÁI TẠO) ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN  Chi phí xây dựng cơng trình bao gồm:  Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí nguyên vật liệu, nhân cơng, chi phí sử dụng máy thi cơng, các chi phí trực tiếp khác.  Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục vụ thi cơng, chi phí điều hành sản xuất tại cơng trường, chi phí quản lý của doanh nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.  Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. 22 PHƯƠNG PHÁP TÍNH CHI PHÍ THAY THẾ ĐỐI VỚI BĐS Phương pháp thống kê chi tiết Phương pháp tính theo hạng mục Phương pháp so sánh thị trường 23 PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ CHI TIẾT Tổng chi phí xây dựng: (Đơn giá vật liệu và đơn giá nhân cơng ) x định mức xây dựng 24 PHƯƠNG PHÁP TÍNH THEO HẠNG MỤC CƠNG TRÌNH  Tổng chi phí xây dựng của tài sản = chi phí bộ phận thứ i  Ví dụ BĐS:  Chi phi xây dựng bằng tổng chi phí của từng bộ phận cấu tạo nên tịa nhà (chi phí mĩng+ chi phí tường+ chi phí mái+ chi phí hệ thống cửa + chi phí điện…) 25 1 n i  PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG  Chi phí theo loại cơng việc hoặc loại kết cấu cơng trình được quy đổi đơn giản thành đơn giá trên m2 hoặc m3  Giá trị CTXD sẽ được tính = đơn giá x diện tích 26 BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH HAO MỊN LŨY KẾ Hao mịn vật chất Lỗi thời chức năng Hao mịn kinh tế 27 HAO MỊN VẬT CHẤT (TỰ NHIÊN)  Khái niệm: Hao mịn vật chất (hao mịn tự nhiên) là hao mịn do thời gian sử dụng, thời tiết, việc bảo quản cơng trình trong sử dụng 28 Xác định hao mịn vật chất Căn cứ vào tuổi tho và thực tế sử dụng Căn cứ vào hao mịn của kết cấu chính 29 CĂN CỨ VÀO THỰC TẾ VÀ TUỔI THỌ SỬ DỤNG H: Hao mịn THQ: tuổi đời hiệu quả TKT: tuổi đời kinh tế 30 100% HQ KT T H x T  CHẤT LƯỢNG CỊN LẠI 31 ( ) 100% KT HQ KT T T LCL x T   PHÂN BIỆT CÁC LOẠI TUỔI THỌ CƠNG TRÌNH 32 TUỔI ĐỜI VẬT LÝ  là thời gian tồn tại vật chất của cơng trình xây dựng, nếu quá thời gian này thì tồn bộ kết cấu vật chất của cơng trình sẽ hỏng hồn tồn  Tuổi đời vật lý các cấp loại cơng trình xây dựng chủ yếu:  Cấp 1 > 100 năm  Cấp 2 > 80 năm  Cấp 3 > 50 năm  Cấp 4 > 20 năm 33 TUỔI ĐỜI KINH TẾ  là thời kỳ mà theo đĩ, cơng trình kiến trúc trên đất đĩng gĩp giá trị vào giá trị của tồn bộ bất động sản. Nĩ thường ngắn hơn tuổi đời vật lý. Tuổi đời kinh tế cĩ thể kéo dài bằng cách tân trang, đổi mới, gia cố cơng trình trên đất. 34 TUỔI ĐỜI THỰC TẾ là số năm đã trơi qua kể từ việc xây dựng ngơi nhà hồn thành đến thời điểm thẩm định giá, cịn gọi là tuổi đời lịch sử hoặc tuổi theo niên đại. 35 TUỔI ĐỜI HIỆU QUẢ  là tuổi của một cơng trình xây dựng dựa trên tổng hao mịn hữu hình, khác với tuổi đời thực tế của cơng trình đĩ. Tuổi đời hiệu quả cĩ thể bằng, lớn hay nhỏ hơn tuổi đời thực tế tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, kiến trúc và chất lượng cơng trình. 36 CĂN CỨ VÀO HAO MỊN CỦA KẾT CẤU CHÍNH  H: hao mịn (%)  Hki: hao mịn của kết cấu chính thức i (%)  Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị cơng trình  n: Số kết cấu chính trong cơng trình 37 1 1 n ki i i n ki i H xT H T      TỶ LỆ CỊN LẠI CỦA KẾT CẤU CHÍNH  G: tỷ lệ cịn lại (%)  Gki: tỷ lệ cịn lại của kết cấu chính thức i (%)  Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị cơng trình  n: Số kết cấu chính trong cơng trình 38 1 1 n ki i i n ki i G xT G T      VÍ DỤ: 39 Kết cấu chính Mơ tả Gi Ki Gi x Ki Mĩng Mĩng đúc 10% 80% 8% Tường Tường gạch xây 20cm, sơn nước 16% 75% 12% Nền, sàn Sàn đúc bêtơng, nền lát gạch bơng 10% 75% 7.5% Đỡ mái Đỡ mái bằng thép 0 75% 0 Mái Mái bêtơng 26% 70% 18.2% Tổng cộng 62% 45.7% Tỷ lệ chất lượng cịn lại của cơng trình 73.7% BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH HAO MỊN LŨY KẾ Hao mịn vật chất Lỗi thời chức năng Hao mịn kinh tế 40 GIẢM GIÁ DO LỖI THỜI CHỨC NĂNG  Giảm giá do lỗi thời chức năng là giá trị sử dụng của cơng trình bị giảm tương đối do thiết bị lạc mốt hay thiết kế cơng trình cĩ lỗi như trần quá cao hoặc quá thấp, phịng ngủ, phịng tắm khơng thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn đến hạn chế sử dụng tài sản cĩ hiệu quả. 41 GIẢM GIÁ DO HAO MỊN KINH TẾ  Hao mịn kinh tế (cịn gọi là hao mịn bên ngồi) là hao mịn do giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngồi tài sản như sự sử dụng đất khơng tương thích hoặc sự suy thối kinh tế... 42 BƯỚC 4: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CƠNG TRÌNH  Ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mịn lũy kế khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình (Giá trị bước 2 – giá trị bước 3) 43 BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS  Ước tính giá trị bất động sản cần TĐG bằng cách cộng kết quả bước 1 và kết quả bước 4 44 CƠNG THỨC Giá trị ước tính của BĐS thẩm định = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng (CTXD) trên đất – Giá trị hao mịn tích lũy CTXD 45 CƠNG THỨC Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị (MTB) – Giá trị hao mịn tích lũy (do hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình). 46 ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PPCP  Ưu điểm:  Đơn giản về tốn học, số liệu dung để tính tốn dễ cập nhật  Áp dụng đối với những tài sản khơng cĩ bằng chứng thị trường để so sánh, thiế cơ sở dự báo dịng lợi ích tương lai mà tài sản mang lại 47 ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PPCP  Nhược điểm:  Chi phí khơng phải lúc nào cũng bằng với giá trị.  Phải cĩ dữ liệu từ thị trường;  Giá trị thị trường tồn bộ khơng hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại;  Việc ước tính hao mịn mang tính chủ quan  Thẩm định viên phải cĩ kinh nghiệm và am hiểu về kỹ thuật xây dựng 48 ỨNG DỤNG PPCP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN CỤ THỂ 49 Hồ sơ 2: Tài sản thẩm định giá: Số 9D/A Nguyễn Ảnh Thủ, khu phố 1, phường Trung Mỹ Tây, quận 12, TPHCM. • Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số CH00531 ngày 11/11/2010 • Khách hàng yêu cầu: Phạm Thành Vương. • Mục đích thẩm định giá: mục đích mua bán. • Thời gian xây dựng: 2006 • Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ • Loại nhà: Nhà phố; 1 trệt + 1 lầu đúc • Tuổi thọ nhà theo cấp nhà là 50 năm • Nhà mặt tiền đang cho thuê nguyên căn với giá 16 triệu đồng/ tháng 50 Đất Nhà Dài (m) 24.6 24.6 Rộng (m) 3.5 3.5 Diện tích xây dựng (m2) 86.1 86.1 Diện tích sàn xây dựng (m2) 133.2 51 THƠNG TIN THỊ TRƯỜNG 52 Yếu tố TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường Chiều rộng (m) 4 4.2 4.8 5.8 Chiều dài (m) 26.7 17.4 18.5 22.6 Diện tích đất (m2) 106.8 73 88.8 131 Diện tích sàn xây dựng (m2) 141 54.1 88.8 88 Số tầng Trệt, 1 lầu Trệt Trệt Trệt Loại nhà Nhà phố lầu, cấp 3 Nhà phố trệt, cấp 4 Nhà phố trệt, cấp 4 Nhà phố trệt, cấp 4 CLCL (%) 80,8 81,1 67,9 68,7 Tình trạng pháp lý Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Hình dáng Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Mục đích sử dụng Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh Giá thương lượng 4,800,000,000 3,150,000,000 2,900,000,000 4,000,000,000 ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG  BĐSTĐ và TSSS1: 4.960.000 đồng/ m2  TSSS2, TSSS3, TSS4: 3.820.000 đồng/ m2 53 THƠNG TIN THỊ TRƯỜNG 54 Khu vực tọa lạc Hệ số điều chỉnh Đoạn 1 100% Đoạn 2 73% Chiều rộng Hệ số điều chỉnh Từ 3m đến < 4m 100% Từ 4m đến ≤5m 109% >5m 118% VÍ DỤ 2 • Hãy TĐG bất động sản trên mặt tiền đường X cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 04/2013: – Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây dựng: 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. – Kết cấu khung bê tơng cốt thép; sàn, mái bê tơng cốt thép, nền gạch ceramic. Nhà xây dựng năm 2000. Tuổi thọ nhà: 50 năm. – Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 5.500.000 đồng/m2 VÍ DỤ • Cho biết thơng tin về các tài sản giao dịch trên mặt tiền đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 03/2013 như sau: – BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.570 triệu đồng, cĩ đặc điểm sau: + Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu. + Kết cấu khung bê tơng; sàn mái bê tơng cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 1998. Tuổi thọ nhà: 50 năm + Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2 VÍ DỤ – BĐS 2: giá chào bán 1.500 triệu đồng, giá thương lượng: 1.340 triệu đồng + Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m), diện tích xây dựng: 57m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu. + Kết cấu khung bê tơng; sàn mái bê tơng cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2002. Tuổi thọ nhà: 50 năm + Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 4.300.000 đồng/m2 VÍ DỤ – BĐS 3: giá chào bán 1.400 triệu đồng, giá thương lượng: 1.320 triệu đồng + Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m), diện tích xây dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu. + Kết cấu khung bê tơng; sàn mái bê tơng cốt thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2004. Tuổi thọ nhà: 50 năm + Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 3.400.000 đồng/m2 VÍ DỤ • Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích QSDĐ như sau: - Chiều rộng: Từ 3m đến 3,8m: 95% Trên 3,8m đến 4m: 100% Trên 4m đến 6m: 105% - Chiều dài: Từ 12m đến 16m: 100% Trên 16m đến 25m: 95% - Quy mơ diện tích: Từ 60m2 đến 80m2: 100% Trên 80m2 đến 100m2: 95% PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ VÍ DỤ 3 • Lơ đất nằm trong quận nội thành cĩ diện tích 2.964m2, được giải toả để xây dựng cao ốc văn phịng. Dự án xây dựng cao ốc 22 tầng và 3 tầng hầm cĩ chi tiết như sau: – Chi phí lơ đất – Mật độ sử dụng đất: 50,50% – Diện tích phải đền bù: 1.892,6 m2, giá đền bù 91,5 triệu/m2 – Chi phí phá dở và san lấp mặt bằng: 342 triệu. • Chi phí xây dựng  Tầng hầm với 3 tầng hầm, mỗi tầng cĩ diện tích sàn 2.880,2m2, đơn giá xây dựng 450 USD/m 2  Tầng 1: khu đại sảnh và tầng lửng cĩ tổng diện tích sàn 1.599 m2, đơn giá xây dựng 500USD/m2  Tầng 2 đến 15 là khu văn phịng cho thuê đơn giá xây dựng 500USD/m2  Tầng kỹ thuật cĩ đơn giá xây dựng 380 USD/m2  Tầng 17 đến 22 là khu căn hộ cao cấp, đơn giá xây dựng 650USD/m2  Sân thượng và mái cĩ diện tích 1.586m2, đơn giá xây dựng là 380USD/m2 • Chi phí thiết kế dự án 10% tổng chi phí xây dựng. Dự phịng phí 12% tổng phí xây dựng. Tỷ giá hối đối: 16.000 đ/USD • Yêu cầu: Tính tổng giá trị cao ốc văn phịng trên.